Pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (627.09 KB, 30 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
TẠ THU THẢO
PHÁP LUẬT VỀ QUẢNG CÁO CĂN HỘ CHUNG CƯ
TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Hà Nội – 2016
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
TẠ THU THẢO
PHÁP LUẬT VỀ QUẢNG CÁO CĂN HỘ CHUNG CƯ
TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số
: 60 38 01 07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS Doãn Hồng Nhung
Hà Nội – 2016
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tơi. Các kết quả
nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví
dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tơi đã
hồn thành tất cả các mơn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy
định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi có thể bảo vệ
Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN
Tạ Thu Thảo
MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
MỞ ĐẦU
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUẢNG CÁO CĂN HỘ
CHUNG CƯ VÀ PHÁP LUẬT QUẢNG CÁO CĂN HỘ CHUNG CƯ
TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAMError! Bookmark not defined.
1.1
Lý luận về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở
Việt Nam
Error! Bookmark not defined.
1.1.1 Khái niệm
Error! Bookmark not defined.
1.1.2 Khái quát về lịch sử và quá trình phát triển của quảng cáo căn hộ chung
cư
1.1.3 Đặc điểm của quảng cáo căn hộ chung cư
Error! Bookmark not defined.
Error! Bookmark not defined.
1.1.4 Phân loại hình thức quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sảnError! Bookmark not d
1.1.5 Vai trò của Quảng cáo căn hộ chung cư.
1.2.
Error! Bookmark not defined.
Pháp luật điều chỉnh về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất
động sản ở Việt Nam
Error! Bookmark not defined.
1.2.1 Khái niệm pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất
động sản ở Việt Nam
Error! Bookmark not defined.
1.2.2 Nội dung, đặc điểm của pháp luật quảng cáo căn hộ chung cưError! Bookmark not defined.
1.2.3 Mối quan hệ giữa pháp luật quảng cáo căn hộ chung cư với một số vấn
đề liên quan
Error! Bookmark not defined.
1.2.4 Sự hình thành và phát triển của pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư
trên thị trường bất động sản của Việt Nam
Error! Bookmark not defined.
1.2.5 Vai trò của pháp luật đối với hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư trên
thị trường bất động sản của Việt Nam
Error! Bookmark not defined.
1.3.
Kinh nghiệm pháp luật của một số nước trên thế giới về quảng cáo căn
hộ chung cư
1.3.1 Pháp luật quảng cáo Singapo
Error! Bookmark not defined.
Error! Bookmark not defined.
1.3.2 Luật quảng cáo nước Cộng hòa nhân dân Trung HoaError! Bookmark not defined.
1.3.3 Pháp luật quảng cáo của nước Cộng hòa PhápError! Bookmark not defined.
Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ PHÁP LUẬT QUẢNG CÁO CĂN HỘ
CHUNG CƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAMError! Bookmark not define
2.1
Quy định của pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất
động sản ở Việt Nam
2.1.1 Chủ thể quảng cáo căn hộ chung cư
Error! Bookmark not defined.
Error! Bookmark not defined.
2.1.2 Hợp đồng dịch vụ quảng cáo căn hộ chung cưError! Bookmark not defined.
2.1.3 Nội dung và điều kiện quảng cáo căn hộ chung cưError! Bookmark not defined.
2.1.4 Hình thức quảng cáo căn hộ chung cư
Error! Bookmark not defined.
2.1.5 Ngôn ngữ quảng cáo căn hộ chung cư
Error! Bookmark not defined.
2.1.6 Những hành vi bị nghiêm cấm và xử lý vi phạm trong quảng cáo căn hộ
chung cư
Error! Bookmark not defined.
2.1.7 Thẩm quyền quản lý nhà nước về quảng cáo căn hộ chung cưError! Bookmark not defined.
2.2
Thực tiễn áp dụng pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị
trường bất động sản hiện nay tại Việt Nam
Error! Bookmark not defined.
Chương 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VỀ QUẢNG CÁO CĂN HỘ CHUNG CƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
3.1
Định hướng hoàn thiện pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị
trường bất động sản ở Việt Nam
3.2
Error! Bookmark not defined.
Error! Bookmark not defined.
Một số giải pháp và kiến nghị hoàn thiện pháp luậtError! Bookmark not defined.
3.2.1 Về khái niệm quảng cáo
Error! Bookmark not defined.
3.2.2 Hoàn thiện quy phạm điều chỉnh về nội dung và điều kiện quảng
cáo
Error! Bookmark not defined.
3.2.3 Hoàn thiện quy phạm điều chỉnh về hình thức quảng cáoError! Bookmark not defined.
3.2.4 Về những hành vi bị nghiêm cấm trong quảng cáoError! Bookmark not defined.
3.2.5 Chế tài xử lý vi phạm pháp luật quảng cáo
Error! Bookmark not defined.
3.2.6 Hoàn thiện quy định về quản lý quảng cáo căn hộ chung cư trên thị
3.3
trường bất động sản tại Việt Nam
Error! Bookmark not defined.
Một số giải pháp bổ trợ khác
Error! Bookmark not defined.
3.3.1 Nâng cao vai trò của các Hiệp hội chuyên ngànhError! Bookmark not defined.
3.3.2 Nâng cao ý thức pháp luật của doanh nghiệp và người tiêu dùngError! Bookmark not defined.
3.3.3 Hoàn thiện và nâng cao năng lực chuyên môn cho đội ngũ quảng cáoError! Bookmark not
KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Error! Bookmark not defined.
11
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Cuộc sống ngày càng phát triển, dân số bùng nổ và tập trung đông đúc tại các
thành phố lớn đặt ra yêu cầu cấp bách về chỗ ở. Khi mà sự tăng dân số quá nhanh trong
khi diện tích đất là có hạn khiến cho vai trị của các căn hộ chung cư trở nên quan trọng.
Mặt khác, người dân Việt Nam cũng hòa dần theo xu hướng thế giới: Chỗ ở cần hiện đại
hơn, tiện dụng hơn và quy hoạch rõ ràng. Người tiêu dùng dần thay đổi quan niệm về bất
động sản truyền thống trước những ưu điểm không thể phủ nhận của căn hộ chung cư.
Căn hộ chung cư nói riêng và bất động sản nói chung ln là tài sản có giá trị lớn
và quan trọng. Trước khi quyết định mua một căn hộ chung cư, người tiêu dùng thường
đắn đo, cân nhắc và tìm hiểu rất kỹ càng. Theo đó, quảng cáo đã, đang và sẽ tác động
không nhỏ đến quyết định mua bán một căn hộ chung cư. Nhất là trong bối cảnh thị
trường bất động sản đang phục hồi, cạnh tranh ngày càng khốc liệt giữa các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản thì vai trò của quảng cáo ngày càng quan trọng. Từ khi dự án
được phê duyệt cho tới khi xây dựng và hồn thành một dự án thì hoạt động quảng cáo
ln phải theo sát nhằm cập nhật tình hình cũng như cung cấp cho khách hàng những ưu
thế, tình hình của dự án. Quảng cáo căn hộ chung cư hiện nay có nhiều hình thức đa dạng
từ băng rơn, tờ rơi cho tới quảng cáo qua TV hay quảng cáo trực tiếp với khách hàng,
v.v…Tuy nhiên, với sự nở rộ của các hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư trên thị
trường bất động sản như hiện nay, nếu không có quy định và cơ chế quản lý thích hợp,
chặt chẽ sẽ gây nên sự cạnh tranh không lành mạnh giữa các doanh nghiệp kinh doanh
căn hộ chung cư và sự thiệt hại của người tiêu dùng khi tiếp cận những thông tin không
đúng sự thật.
Từ thực trạng trên, học viên đã chọn đề tài “Pháp luật về quảng cáo căn hộ
chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sĩ của
mình. Qua luận văn, học viên sẽ làm rõ một số vấn đề lý luận có liên quan, thực trạng và
phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư
nhằm tạo dựng một khuôn khổ pháp lý cho hoạt động này, góp phần giải quyết các vướng
mắc, bất cập, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh giữa các doanh nghiệp kinh doanh căn
hộ chung cư và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian qua, trong lĩnh vực pháp luật về bất động sản, đã có nhiều cơng trình
nghiên cứu trực tiếp và gián tiếp về các quy định của pháp luật liên quan, có thể kể đến một
số cơng trình tiêu biểu như: “Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam” –
Sách chuyên khảo / TS.Nguyễn Quang Tuyến chủ biên – NXB Tư pháp, 2012; “Hoàn thiện
pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”- Sách chuyên khảo, TS.
Doãn Hồng Nhung chủ biên, Dương Thị Thanh Hoàn - 2009...Trong lĩnh vực pháp luật về
quảng cáo, cũng đã có nhiều cơng trình nghiên cứu như: “Pháp luật chống cạnh tranh không
lành mạnh trong lĩnh vực quảng cáo ở Việt Nam”- Luận văn thạc sĩ, Vũ Vân Anh ; Nghd. :
TS. Nguyễn Như Phát - 2003; “Quản lý nhà nước về quảng cáo ở Việt Nam trong giai đoạn
hiện nay thực trạng và giải pháp phát triển”: Luận văn thạc sĩ, Ninh Thị Thu Hương ; Nghd:
PGS.TS. Hoàng Thị Kim Quế, 2006; “Pháp luật về kiểm soát hành vi quảng cáo gây nhầm
lẫn tại Việt Nam”- Luận văn Thạc sĩ, Nguyễn Phương Anh ; Nghd: TS. Vũ Quang - 2012;
“Pháp luật về dịch vụ quảng cáo trên truyền hình ở Việt Nam” - Luận văn Thạc sĩ, Nguyễn
Thị Thùy Dung; Nghd: PGS.TS. Nguyễn Viết Tý – 2013.
Những cơng trình trên đã có những nghiên cứu về quy định của pháp luật quảng
cáo và quy định về hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản tại Việt Nam trong đó có
hoạt động quảng cáo bất động sản. Tuy nhiên, việc nghiên cứu tổng hợp cả hai lĩnh vực
trên, cụ thể là pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư lại chưa có cơng trình nghiên cứu
nào. Mặt khác, trong bối cảnh Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm
2014 mới có hiệu lực 01/07/2015, Luật Quảng cáo năm 2012 có hiệu lực từ 1/1/2013 thay
thế cho Pháp lệnh Quảng cáo năm 2001 thì lĩnh vực này vẫn được coi là một nguồn tài
nguyên chưa được khai thác triệt để.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Trong đề tài này, thông qua việc nghiên cứu một cách có hệ thống nhằm làm sáng
tỏ các vấn đề lý luận, phân tích, đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về quảng cáo
căn hộ chung cư và thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật trên thực tế. Người viết đề
xuất định hướng, các giải pháp để hoàn thiện pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư
trên thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới. Để đạt được mục đích trên,
đề tài có các nhiệm vụ sau:
Một là, tìm hiểu một số vấn đề lý luận cơ bản về quảng cáo và pháp luật về quảng
cáo căn hộ chung cư (khái niệm quảng cáo, đặc điểm của quảng cáo trong lĩnh vực bất
động sản, ý nghĩa, vai trò của quảng cáo trong lĩnh vực bất động sản,..).
Hai là, nghiên cứu so sánh quy định về quảng cáo nói chung và quảng cáo căn hộ
chung cư của một số quốc gia trên thế giới;
Ba là, phân tích thực trạng pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trong lĩnh vực
bất động sản tại Việt Nam thời gian qua trên cơ sở nghiên cứu những quy định của Việt
Nam về quảng cáo, về kinh doanh bất động sản, về cạnh tranh và bảo vệ quyền lợi người
tiêu dùng.
Bốn là, đề xuất một số kiến nghị và giải pháp để góp phần hoàn thiện hơn các quy
định của pháp luật về hoạt động này, tạo điều kiện cho hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư
nói riêng và quảng cáo bất động sản nói chung phát triển lành mạnh.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động quảng
cáo căn hộ chung cư. Để đạt độ sâu trong việc đánh giá thực trạng pháp luật của lĩnh vực
này, người viết tập trung nghiên cứu khía cạnh cơ sở lý luận, các quy định pháp luật hiện
hành, so sánh với pháp luật quốc tế, thực tiễn áp dụng pháp luật về quảng cáo căn hộ chung
cư trên thị trường bất động sản tại Việt Nam. Và do văn bản pháp luật điều chỉnh liên quan
trực tiếp đến hoạt động quảng cáo là Luật quảng cáo năm 2012, liên quan đến hoạt động kinh
doanh bất động sản nói chung và căn hộ chung cư nói riêng là Luật kinh doanh bất động sản
năm 2014, Luật nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn nên tác giả tập trung chủ yếu
nghiên cứu các quy định này. Ngoài ra, pháp luật quảng cáo căn hộ chung cư còn liên quan
đến vấn đề về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, cạnh tranh lành mạnh và quyền sở hữu căn
hộ chung cư nên tác giả cũng sẽ nghiên cứu các quy định pháp luật có liên quan kể trên.
4.2 Phạm vi nghiên cứu
Như đã phân tích ở mục 4.1, hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư liên quan đến
nhiều các văn bản pháp luật khác nhau. Hơn nữa, trên thị trường bất động sản, hoạt động
quảng cáo căn hộ chung cư có những đặc thù riêng, là quảng cáo cho một “sản phẩm” có
giá trị kinh tế lớn. Vì thế, đề tài tập trung vào tìm hiểu, khái quát thực trạng hoạt động
quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian qua cũng
như phân tích, đánh giá các văn bản pháp luật điều chỉnh hoạt động này như Luật thương
mại năm 2005, Luật quảng cáo năm 2012, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật
nhà ở năm 2014, Luật cạnh tranh năm 2004, Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm
2010 và các văn bản hướng dẫn với mục đích góp phần hồn thiện pháp luật về quảng
cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam, tạo hành lang pháp lý vững
chắc cho hoạt động quảng cáo bất động sản phát triển lành mạnh, bảo vệ được quyền và
lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên cứu, tác giả áp
dụng các nguyên tắc, phương pháp triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của
chủ nghĩa Mác – Lê nin kết hợp với các phương pháp cụ thể như sau:
Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp diễn giải, khái quát…
được sử dụng khi nghiên cứu Chương 1: Một số vấn đề lý luận về quảng cáo căn hộ
chung cư và pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản.
-
Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích, phương
pháp hệ thống…được sử dụng khi nghiên cứu Chương 2: Thực trạng về pháp luật quảng
cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam.
-
Phương pháp diễn giải, phương pháp tổng hợp, quy nạp…được sử dụng khi
nghiên cứu Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về quảng
cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
I. Tiếng Việt
1.
Bộ Văn hoá, Thể thao và du lịch (2013), Thông tư số 10/2013/TT-BVHTTDL ngày
06 tháng 12 năm 2013 hướng dẫn thực hiện Luật quảng cáo và Nghị định
181/2013/NĐ-CP;
2.
Bộ Văn hóa – Thơng tin (2005), Tài liệu sưu tầm Pháp luật quảng cáo của một số
nước trên thế giới;
/>
3.
Bộ Xây dựng (2013), Thông tư số 19/2013/TT-BXD ngày 31 tháng 10 năm 2013
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phương tiện quảng cáo ngoài trời do Bộ trưởng Bộ
Xây dựng ban hành;
4.
Chính phủ (2013), Nghị định số 158/2013/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2013 quy
định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực văn hóa, thể thao, du lịch và quảng
cáo;
5.
Chính phủ (2013), Nghị định số 181/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật quảng cáo;
6.
Chính phủ (2014), Nghị định số 71/2014/NĐ-CP ngày 21 tháng 07 năm 2014 hướng
dẫn Luật Cạnh tranh về xử lý vi phạm pháp luật trong lĩnh vực cạnh tranh;
7.
Đinh Hạnh (2015), “Quảng cáo Việt Nam tăng trưởng nhanh thứ ba châu Á”,
/>
8.
Đinh Văn Hường (2011), “Hoạt động và đóng góp kinh tế của báo in đối với kinh tế
- xã hội Việt Nam trong nền kinh tế thị trường”, Báo cáo hội thảo quốc tế - Đóng
góp của khoa học xã hội – nhân văn trong phát triển kinh tế - xã hội ngày 0809/04/2011, trang 368;
9.
Garden Media (2015), “Bảng giá quảng cáo truyền hình VTV năm 2015”,
/>
10. Hiền
Anh
(2013),
“Quảng
cáo
bất
động
sản
suy
thời
thối”,
/>11. Hữu Tuấn (2016), “"Sống mịn" ở Hồ Gươm Plaza”, Báo đầu tư online,
/>12. Lê Quốc Tuấn (1995), Tổ chức và quản lý hoạt động quảng cáo của các doanh
nghiệp Việt Nam, tr.5-15, Luận án Phó Tiến sĩ khoa học kinh tế, Đại học Kinh tế
quốc dân, Hà Nội;
13. Lưu Văn Nghiêm (2006), “Quản lí nhà nước về hoạt động quảng cáo trên địa bản
Hà Nội: Thực trạng và một số giải pháp”, Tạp chí Kinh tế và phát triển (107), tr.2325;
14. Millward Brown (2012), “Giá trị nào cho quảng cáo so sánh”, cho-quang-cao-so-sanh/705.html
15. Misa
(2013),
“Bạn
đã
từng
bỏ
qua
quảng
cáo
trên
radio”,
/>16. Nguyễn Thị Dung (2005), “Khái niệm “quảng cáo” trong pháp luật Việt Nam
và ảnh hưởng của nó đến việc hồn thiện pháp luật về quảng cáo”, Tạp chí Luật học
số 12/2005, tr.33-37;
17. Nguyễn Thị Dung (2014), “Lý luận về thẩm quyền quản lý nhà nước đối với hoạt động
quảng cáo và quảng cáo thương mại”, Tạp chí luật học số 9/2014, tr.4-9;
18. Nguyễn Thị Hà Thanh (2008), Văn hóa chung cư ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Văn
hóa học, tr.5-15, Trường Đại học KHXH & NV - ĐHQG Tp. HCM;
19. Phòng Quản lý TTBĐS - Cục Quản lý nhà (2010), Vai trò và vị trí của thị trường
bất động sản,
/>22FD662424/View/kien-thuc-thitruong/Vai_tro_va_vi_tri_cua_thi_truong_bat_dong_san/?print=463065845;
20. Quốc hội (2015), Bộ luật hình sự số 100/2015/QH13 ngày 27/01/2015;
21. Quốc hội (1999), Luật báo chí sửa đổi số 12/1999/QH10 ngày 12/06/1999;
22. Quốc hội (2010), Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng số 59/2010/QH12 ngày
17/11/2010;
23. Quốc hội (2013), Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;
24. Quốc hội (2006), Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006;
25. Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
26. Quốc hội (2014), Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
27. Quốc hội (2005), Luật thương mại số 36/2005/QH11 ngày 14/06/2005;
28. Quốc hội (2012), Luật quảng cáo số 16/2012/QH13 ngày 21/06/2012;
29. Quốc hội (2009), Luật sở hữu trí tuệ sửa đổi số 36/2009/QH12 ngày 19/06/2009;
30. Quốc hội (2014), Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014;
31. Quốc hội (2013), Hiến pháp năm 2013 ngày 28/11/2013;
32. Thanh Nhân (2012), “Bảo vệ người tiêu dùng: Cần đa dạng tổ chức hội”,
/>33. Tổ chức sở hữu trí tuệ thế giới (2001), Cẩm nang sở hữu trí tuệ, tr.130 - 131, 259 –
260;
34. Tổng cục Thống kê (2006), Thơng cáo báo chí về số liệu thống kê kinh tế – xã hội
năm 2005;
35. Trần Đình Mai, Nguyễn Thắng (2015), “Thận trọng với quảng cáo bất động sản”,
/>36. Trần Văn Dũng (2004), Một số vấn đề về tội quảng cáo gian dối theo quy định của
bộ luật hình sự năm 1999, Số 22. - Tr.2-6, Tạp chí Tồ án nhân dân;
37. Ủy ban thường vụ Quốc hội, Pháp lệnh quảng cáo năm 2001;
38. Vietdev (2015), Báo cáo thống kê doanh thu quảng cáo trực tuyến 2014,
/>39. Vietnamnet (2016), “Chung cư cao cấp: Quảng cáo thăng hoa, nhận nhà vỡ mộng”,
/>
40. VINAARC, Đi tìm định nghĩa “chung cư”,
/>41. VOV giao thông (2013), “Báo giá quảng cáo và tài trợ trên kênh VOV giao thông
FM 91 MHZ, o/tai-tro-quang-cao/bao-gia-quang-cao-va-trotren-kenh-vov-giao-thong-fm-91mhz.html
42. Vũ Phương Đông (2011), “Thẩm quyền quản lý nhà nước đối với hoạt động quảng
cáo theo pháp luật một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam”,
Tạp chí luật học số 11/2011, tr.3-8;
43. Xuân Thái (2005), “Hoạt động quảng cáo nhỏ bé và manh mún”, Sài Gịn Giải
Phóng 10/07/2005;
II. Tiếng Anh
44. Advertising Standards Authority of Singapore (2008), Singapore Code of
Advertising Practice, 3rd Edition;
45. The Standing Committee of the National People's Congress (2015), Advertisement
Law of the People's Republic of China;
III. Tiếng Pháp
46. Code de la consommation Francais, Version consolidée au 17 août 2016,
/>Article L 121-8 à L 121-15;
47. Code de la construction et de l'habitation,
/>AAC0040283FAE38E287.tpdjo05v_2?idArticle=LEGIARTI000028779425&cidText
e=LEGITEXT000006074096&dateTexte=20140624
48. Danièle Caillau- Conseil en communication, Les mythes et la publicité, Conférence
5 mars 2009,
/>49. Décret n°92-280 du 27 mars 1992,
/>B69BAD7DBD208.tpdjo13v_3?cidTexte=LEGITEXT000006078905&dateTexte=20
110523
50. Loi n° 94-665 du 4 août 1994 relative à lemploi de la langue franỗaise,
/>C218623F2D00E.tpdjo05v_3?cidTexte=LEGITEXT000005616341&dateTexte=201
10825
51. Loi n 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication,
/>C7656C218623F2D00E.tpdjo05v_3?idArticle=LEGIARTI000020358276&cidTexte
=LEGITEXT000006068930&dateTexte=20110825
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
TẠ THU THẢO
PHÁP LUẬT VỀ QUẢNG CÁO CĂN HỘ CHUNG CƯ
TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Hà Nội – 2016
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
TẠ THU THẢO
PHÁP LUẬT VỀ QUẢNG CÁO CĂN HỘ CHUNG CƯ
TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số
: 60 38 01 07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS Doãn Hồng Nhung
Hà Nội – 2016
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tơi. Các kết quả
nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví
dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tơi đã
hồn thành tất cả các mơn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy
định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi có thể bảo vệ
Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN
Tạ Thu Thảo
MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
MỞ ĐẦU
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUẢNG CÁO CĂN HỘ
CHUNG CƯ VÀ PHÁP LUẬT QUẢNG CÁO CĂN HỘ CHUNG CƯ
TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAMError! Bookmark not defined.
1.1
Lý luận về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở
Việt Nam
Error! Bookmark not defined.
1.1.1 Khái niệm
Error! Bookmark not defined.
1.1.2 Khái quát về lịch sử và quá trình phát triển của quảng cáo căn hộ chung
cư
1.1.3 Đặc điểm của quảng cáo căn hộ chung cư
Error! Bookmark not defined.
Error! Bookmark not defined.
1.1.4 Phân loại hình thức quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sảnError! Bookmark not d
1.1.5 Vai trò của Quảng cáo căn hộ chung cư.
1.2.
Error! Bookmark not defined.
Pháp luật điều chỉnh về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất
động sản ở Việt Nam
Error! Bookmark not defined.
1.2.1 Khái niệm pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất
động sản ở Việt Nam
Error! Bookmark not defined.
1.2.2 Nội dung, đặc điểm của pháp luật quảng cáo căn hộ chung cưError! Bookmark not defined.
1.2.3 Mối quan hệ giữa pháp luật quảng cáo căn hộ chung cư với một số vấn
đề liên quan
Error! Bookmark not defined.
1.2.4 Sự hình thành và phát triển của pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư
trên thị trường bất động sản của Việt Nam
Error! Bookmark not defined.
1.2.5 Vai trò của pháp luật đối với hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư trên
thị trường bất động sản của Việt Nam
Error! Bookmark not defined.
1.3.
Kinh nghiệm pháp luật của một số nước trên thế giới về quảng cáo căn
hộ chung cư
1.3.1 Pháp luật quảng cáo Singapo
Error! Bookmark not defined.
Error! Bookmark not defined.
1.3.2 Luật quảng cáo nước Cộng hòa nhân dân Trung HoaError! Bookmark not defined.
1.3.3 Pháp luật quảng cáo của nước Cộng hòa PhápError! Bookmark not defined.
Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ PHÁP LUẬT QUẢNG CÁO CĂN HỘ
CHUNG CƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAMError! Bookmark not define
2.1
Quy định của pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất
động sản ở Việt Nam
2.1.1 Chủ thể quảng cáo căn hộ chung cư
Error! Bookmark not defined.
Error! Bookmark not defined.
2.1.2 Hợp đồng dịch vụ quảng cáo căn hộ chung cưError! Bookmark not defined.
2.1.3 Nội dung và điều kiện quảng cáo căn hộ chung cưError! Bookmark not defined.
2.1.4 Hình thức quảng cáo căn hộ chung cư
Error! Bookmark not defined.
2.1.5 Ngôn ngữ quảng cáo căn hộ chung cư
Error! Bookmark not defined.
2.1.6 Những hành vi bị nghiêm cấm và xử lý vi phạm trong quảng cáo căn hộ
chung cư
Error! Bookmark not defined.
2.1.7 Thẩm quyền quản lý nhà nước về quảng cáo căn hộ chung cưError! Bookmark not defined.
2.2
Thực tiễn áp dụng pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị
trường bất động sản hiện nay tại Việt Nam
Error! Bookmark not defined.
Chương 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VỀ QUẢNG CÁO CĂN HỘ CHUNG CƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
3.1
Định hướng hoàn thiện pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị
trường bất động sản ở Việt Nam
3.2
Error! Bookmark not defined.
Error! Bookmark not defined.
Một số giải pháp và kiến nghị hoàn thiện pháp luậtError! Bookmark not defined.
3.2.1 Về khái niệm quảng cáo
Error! Bookmark not defined.
3.2.2 Hoàn thiện quy phạm điều chỉnh về nội dung và điều kiện quảng
cáo
Error! Bookmark not defined.
3.2.3 Hoàn thiện quy phạm điều chỉnh về hình thức quảng cáoError! Bookmark not defined.
3.2.4 Về những hành vi bị nghiêm cấm trong quảng cáoError! Bookmark not defined.
3.2.5 Chế tài xử lý vi phạm pháp luật quảng cáo
Error! Bookmark not defined.
3.2.6 Hoàn thiện quy định về quản lý quảng cáo căn hộ chung cư trên thị
3.3
trường bất động sản tại Việt Nam
Error! Bookmark not defined.
Một số giải pháp bổ trợ khác
Error! Bookmark not defined.
3.3.1 Nâng cao vai trò của các Hiệp hội chuyên ngànhError! Bookmark not defined.
3.3.2 Nâng cao ý thức pháp luật của doanh nghiệp và người tiêu dùngError! Bookmark not defined.
3.3.3 Hoàn thiện và nâng cao năng lực chuyên môn cho đội ngũ quảng cáoError! Bookmark not
KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Error! Bookmark not defined.
11
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Cuộc sống ngày càng phát triển, dân số bùng nổ và tập trung đông đúc tại các
thành phố lớn đặt ra yêu cầu cấp bách về chỗ ở. Khi mà sự tăng dân số quá nhanh trong
khi diện tích đất là có hạn khiến cho vai trị của các căn hộ chung cư trở nên quan trọng.
Mặt khác, người dân Việt Nam cũng hòa dần theo xu hướng thế giới: Chỗ ở cần hiện đại
hơn, tiện dụng hơn và quy hoạch rõ ràng. Người tiêu dùng dần thay đổi quan niệm về bất
động sản truyền thống trước những ưu điểm không thể phủ nhận của căn hộ chung cư.
Căn hộ chung cư nói riêng và bất động sản nói chung ln là tài sản có giá trị lớn
và quan trọng. Trước khi quyết định mua một căn hộ chung cư, người tiêu dùng thường
đắn đo, cân nhắc và tìm hiểu rất kỹ càng. Theo đó, quảng cáo đã, đang và sẽ tác động
không nhỏ đến quyết định mua bán một căn hộ chung cư. Nhất là trong bối cảnh thị
trường bất động sản đang phục hồi, cạnh tranh ngày càng khốc liệt giữa các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản thì vai trò của quảng cáo ngày càng quan trọng. Từ khi dự án
được phê duyệt cho tới khi xây dựng và hồn thành một dự án thì hoạt động quảng cáo
ln phải theo sát nhằm cập nhật tình hình cũng như cung cấp cho khách hàng những ưu
thế, tình hình của dự án. Quảng cáo căn hộ chung cư hiện nay có nhiều hình thức đa dạng
từ băng rơn, tờ rơi cho tới quảng cáo qua TV hay quảng cáo trực tiếp với khách hàng,
v.v…Tuy nhiên, với sự nở rộ của các hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư trên thị
trường bất động sản như hiện nay, nếu không có quy định và cơ chế quản lý thích hợp,
chặt chẽ sẽ gây nên sự cạnh tranh không lành mạnh giữa các doanh nghiệp kinh doanh
căn hộ chung cư và sự thiệt hại của người tiêu dùng khi tiếp cận những thông tin không
đúng sự thật.
Từ thực trạng trên, học viên đã chọn đề tài “Pháp luật về quảng cáo căn hộ
chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sĩ của
mình. Qua luận văn, học viên sẽ làm rõ một số vấn đề lý luận có liên quan, thực trạng và
phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư
nhằm tạo dựng một khuôn khổ pháp lý cho hoạt động này, góp phần giải quyết các vướng
mắc, bất cập, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh giữa các doanh nghiệp kinh doanh căn
hộ chung cư và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian qua, trong lĩnh vực pháp luật về bất động sản, đã có nhiều cơng trình
nghiên cứu trực tiếp và gián tiếp về các quy định của pháp luật liên quan, có thể kể đến một
số cơng trình tiêu biểu như: “Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam” –
Sách chuyên khảo / TS.Nguyễn Quang Tuyến chủ biên – NXB Tư pháp, 2012; “Hoàn thiện
pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”- Sách chuyên khảo, TS.
Doãn Hồng Nhung chủ biên, Dương Thị Thanh Hoàn - 2009...Trong lĩnh vực pháp luật về
quảng cáo, cũng đã có nhiều cơng trình nghiên cứu như: “Pháp luật chống cạnh tranh không
lành mạnh trong lĩnh vực quảng cáo ở Việt Nam”- Luận văn thạc sĩ, Vũ Vân Anh ; Nghd. :
TS. Nguyễn Như Phát - 2003; “Quản lý nhà nước về quảng cáo ở Việt Nam trong giai đoạn
hiện nay thực trạng và giải pháp phát triển”: Luận văn thạc sĩ, Ninh Thị Thu Hương ; Nghd:
PGS.TS. Hoàng Thị Kim Quế, 2006; “Pháp luật về kiểm soát hành vi quảng cáo gây nhầm
lẫn tại Việt Nam”- Luận văn Thạc sĩ, Nguyễn Phương Anh ; Nghd: TS. Vũ Quang - 2012;
“Pháp luật về dịch vụ quảng cáo trên truyền hình ở Việt Nam” - Luận văn Thạc sĩ, Nguyễn
Thị Thùy Dung; Nghd: PGS.TS. Nguyễn Viết Tý – 2013.
Những cơng trình trên đã có những nghiên cứu về quy định của pháp luật quảng
cáo và quy định về hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản tại Việt Nam trong đó có
hoạt động quảng cáo bất động sản. Tuy nhiên, việc nghiên cứu tổng hợp cả hai lĩnh vực
trên, cụ thể là pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư lại chưa có cơng trình nghiên cứu
nào. Mặt khác, trong bối cảnh Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm
2014 mới có hiệu lực 01/07/2015, Luật Quảng cáo năm 2012 có hiệu lực từ 1/1/2013 thay
thế cho Pháp lệnh Quảng cáo năm 2001 thì lĩnh vực này vẫn được coi là một nguồn tài
nguyên chưa được khai thác triệt để.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Trong đề tài này, thông qua việc nghiên cứu một cách có hệ thống nhằm làm sáng
tỏ các vấn đề lý luận, phân tích, đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về quảng cáo
căn hộ chung cư và thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật trên thực tế. Người viết đề
xuất định hướng, các giải pháp để hoàn thiện pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư
trên thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới. Để đạt được mục đích trên,
đề tài có các nhiệm vụ sau:
Một là, tìm hiểu một số vấn đề lý luận cơ bản về quảng cáo và pháp luật về quảng
cáo căn hộ chung cư (khái niệm quảng cáo, đặc điểm của quảng cáo trong lĩnh vực bất
động sản, ý nghĩa, vai trò của quảng cáo trong lĩnh vực bất động sản,..).
Hai là, nghiên cứu so sánh quy định về quảng cáo nói chung và quảng cáo căn hộ
chung cư của một số quốc gia trên thế giới;
Ba là, phân tích thực trạng pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trong lĩnh vực
bất động sản tại Việt Nam thời gian qua trên cơ sở nghiên cứu những quy định của Việt
Nam về quảng cáo, về kinh doanh bất động sản, về cạnh tranh và bảo vệ quyền lợi người
tiêu dùng.
Bốn là, đề xuất một số kiến nghị và giải pháp để góp phần hoàn thiện hơn các quy
định của pháp luật về hoạt động này, tạo điều kiện cho hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư
nói riêng và quảng cáo bất động sản nói chung phát triển lành mạnh.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động quảng
cáo căn hộ chung cư. Để đạt độ sâu trong việc đánh giá thực trạng pháp luật của lĩnh vực
này, người viết tập trung nghiên cứu khía cạnh cơ sở lý luận, các quy định pháp luật hiện
hành, so sánh với pháp luật quốc tế, thực tiễn áp dụng pháp luật về quảng cáo căn hộ chung
cư trên thị trường bất động sản tại Việt Nam. Và do văn bản pháp luật điều chỉnh liên quan
trực tiếp đến hoạt động quảng cáo là Luật quảng cáo năm 2012, liên quan đến hoạt động kinh
doanh bất động sản nói chung và căn hộ chung cư nói riêng là Luật kinh doanh bất động sản
năm 2014, Luật nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn nên tác giả tập trung chủ yếu
nghiên cứu các quy định này. Ngoài ra, pháp luật quảng cáo căn hộ chung cư còn liên quan
đến vấn đề về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, cạnh tranh lành mạnh và quyền sở hữu căn
hộ chung cư nên tác giả cũng sẽ nghiên cứu các quy định pháp luật có liên quan kể trên.
4.2 Phạm vi nghiên cứu
Như đã phân tích ở mục 4.1, hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư liên quan đến
nhiều các văn bản pháp luật khác nhau. Hơn nữa, trên thị trường bất động sản, hoạt động
quảng cáo căn hộ chung cư có những đặc thù riêng, là quảng cáo cho một “sản phẩm” có
giá trị kinh tế lớn. Vì thế, đề tài tập trung vào tìm hiểu, khái quát thực trạng hoạt động
quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian qua cũng
như phân tích, đánh giá các văn bản pháp luật điều chỉnh hoạt động này như Luật thương
mại năm 2005, Luật quảng cáo năm 2012, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật
nhà ở năm 2014, Luật cạnh tranh năm 2004, Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm
2010 và các văn bản hướng dẫn với mục đích góp phần hồn thiện pháp luật về quảng
cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam, tạo hành lang pháp lý vững
chắc cho hoạt động quảng cáo bất động sản phát triển lành mạnh, bảo vệ được quyền và
lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên cứu, tác giả áp
dụng các nguyên tắc, phương pháp triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của
chủ nghĩa Mác – Lê nin kết hợp với các phương pháp cụ thể như sau:
Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp diễn giải, khái quát…
được sử dụng khi nghiên cứu Chương 1: Một số vấn đề lý luận về quảng cáo căn hộ
chung cư và pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản.
-
Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích, phương
pháp hệ thống…được sử dụng khi nghiên cứu Chương 2: Thực trạng về pháp luật quảng
cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam.
-
Phương pháp diễn giải, phương pháp tổng hợp, quy nạp…được sử dụng khi
nghiên cứu Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về quảng
cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam.
