Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn xã cát lâm, huyện phù cát tỉnh bình định giai đoạn 2010 đến 2015

LỜI CẢM ƠN
Qua thời gian học tập tại trƣờng ĐH Lâm Nghiệp cơ sơ 2 và thực tập tại
UBND xã Cát Lâm, huyện Phù Cát, tỉnh Bình Định, để hoàn thành báo cáo khóa
luận tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, có rất nhiều sự giúp đỡ tận
tình, chu đáo từ gia đình, nhà trƣờng, bạn bè và cơ quan nơi thực tập. Để tỏ lòng
tri ân, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Ban Nông Lâm đã cung
cấp những kiến thức cần thiết để tôi có thể tiếp cận với thực tiễn công việc. Xin
chân thành cảm ơn Thầy Nguyễn Thanh Hùng đã hƣớng dẫn tận tình trong quá
trình thực tập và hoàn thành báo cáo khóa luận tốt nghiệp.
Cho phép tôi đƣợc gửi lời cảm ơn chân thành đến các chú, các anh, các chị tại
UBND Xã Cát Lâm, đã giúp đỡ, hƣớng dẫn nhiệt tình trong thời gian thực tập và
đóng góp nhiều ý kiến để hoàn thành báo cáo này.
Xin gửi lời cảm ơn đến toàn thể các bạn lớp C02qlđđ đã động viên giúp
đỡ tôi thực hiện đề tài này.
Do thời gian thực tập có hạn, lần đầu tiếp xúc với thực tiễn công việc, kinh
nghiệm chƣa có nên chắc chắn không tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong sự
đóng góp ý kiến của quý thầy cô và các bạn để để bản thân tôi rút kinh nghiệm
và khắc phục.
Sinh viên thực hiện

Lâm Quốc Huy

i


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................... vii
ĐẶT VẤN ĐỀ ........................................................................................................ 1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận ................................................................................................... 3

1.1.1. Khái niệm GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất ....................................................................................................... 3
1.1.2. Một số quy định về GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ........................................................................................ 3
1.1.3. Những nội dung chính của GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất .............................................................................. 4
1.1.4. Sự cần thiết của việc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ................................................................................... 5
1.1.5. Vai trò của GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất ....................................................................................................... 7
1.1.6. Đối tƣợng và điều kiện cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất .............................................................................. 8
1.1.7. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần
đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất ...................................... 12
1.1.8. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................................ 15
1.2. Căn cứ pháp lý về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................................ 16
1.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ................................................................................. 19
ii


1.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận trƣớc khi có Luật Đất đai năm 1993 ....... 19
1.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận trƣớc khi có Luật Đất đai năm 2003 ....... 20
1.3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận sau khi Luật Đất đai năm 1993 ............... 21
1.3.4. Tình hình cấp GCN từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003.................... 21
1.3.5. Tình hình cấp GCN từ khi có Luật Đất đai 2013 cho đến nay .................. 22
CHƢƠNG 2: MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

2.1. Đối tƣợng ...................................................................................................... 22
2.2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................... 23
2.2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 23
2.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 23
2.3. Nội dung nghiên cứu ..................................................................................... 23
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu............................................................................... 24
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGIÊN CỨU ............................................................... 24
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hƣởng đến công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. .................................................................... 24
3.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ............................................ 24
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội .......................................................... 26
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội ảnh hƣởng đến tình
hình cấp giấy ........................................................................................................ 31
3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất và biến động đất đai ..................................... 31
3.2.1. Tình hình quản lý sử dụng đất ................................................................... 31
3.2.2. Tình hình biến động sử dụng đất tại xã Cát Lâm, huyện Phù Cát, tỉnh Bình
Định từ năm 2010 đến năm 2015. ........................................................................ 34
3.3. Quy trình cấp GCNQSDĐ theo Nghị Định 181/2004/NĐ-CP và Nghị Định
43/2014/NĐ-CP trên địa bàn xã Cát Lâm ............................................................ 38

iii


3.4. Tình hình cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân giai đoạn từ đầu năm
2010 đến năm 2015 .............................................................................................. 41
3.4.1. Tình hình cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân năm 2010 ................ 41
3.4.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân năm 2011 ................ 42
3.4.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân năm 2012 ................ 43
3.4.4. Tình hình cấp GCNQSDĐ đất cho hộ gia đình, cá nhân năm 2013 .......... 44
3.4.5. Tình hình cấp GCNQSDĐ đất cho hộ gia đình, cá .................................... 45

3.4.6. Tình hình GCNQSDĐ cho hộ gia đình, ..................................................... 46
3.5. Tình hình cấp GCN theo đơn vị hành chính giai đoạn 2010-2015 ............... 49
3.6. Nhận xét chung về tình hình cấp GCNQSDĐ đất giai đoạn 2010-2015 ...... 51
3.6.1. Thuận lợi .................................................................................................... 51
3.6.2. Khó khăn .................................................................................................... 51
3.7. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác GCNQSDĐ tốt hơn................. 52
3.7.1. Công tác quản lý......................................................................................... 52
3.7.2. Hồ sơ pháp lý ............................................................................................. 52
3.7.3. Ngƣời sử dụng đất ...................................................................................... 52
CHƢƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................... 54
4.1. Kết luận ......................................................................................................... 54
4.2. Kiến nghị ....................................................................................................... 54

iv


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Từ giải thích

UBND

Uỷ ban nhân dân

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

SHN

Sở hữu nhà

QSHN

Quyền sở hữu nhà

TSK

Tài sản khác

TN&MT

Tài nguyên và môi trƣờng

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

NĐ

Nghị định

CP

Chính Phủ

NN

Nông nghiệp

KT&HT

Kinh tế hạ tầng

v


DANH MỤC CÁC BẢNG
3.1

Thống kê diện tích các nhóm đất chính

25

3.2

Bảng tổng hợp các loại cây trồng hàng năm năm 2015.

26

3.3

Bảng tổng hợp các loại cây trồng lâu năm năm 2015

27

3.4

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015

33

3.5

Biến động mục đích sử dụng đất năm 2015 so với 2010

36

3.6

Kết quả cấp GCNQSDĐ của xã Cát Lâm năm 2010

40

3.7

Kết quả cấp GCNQSDĐ của xã Cát Lâm năm 2011

41

3.8

Kết quả cấp GCNQSDĐ của xã Cát Lâm năm 2012

42

3.9

Kết quả cấp GCNQSDĐ của xã Cát Lâm năm 2013

43

3.10

Kết quả cấp GCNQSDĐ của xã Cát Lâm năm 2014

44

3.11

Kết quả cấp GCNQSDĐ của xã Cát Lâm năm 2015

45

3.12

Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2010-2015

46

3.13

Tình hình cấp GCN theo đơn vị hành chính giai đoạn 2010-2015

48

vi


ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội an ninh quốc phòng. Hiện nay,
nƣớc ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá cùng với
sự tăng nhanh của dân số và phát triển của nền kinh tế đã gây áp lực rất lớn đối
với đất đai. Đòi hỏi con ngƣời phải biết sử dụng một cách hợp lý nguồn tài
nguyên đất đai có giới hạn này. Do đó hoạt động quản lý về đất đai của nhà nƣớc
có vai trò rất quan trọng để xử lý các trƣờng hợp vi phạm luật đất đai tranh chấp
đất đai, đảm bảo công bằng và ổn định kinh tế xã hội.
Quá trình công nghiệp hóa cùng với sự bùng nổ về dân số dẫn đến nhu cầu
về đất đai ngày càng tăng và tạo ra những biến động lớn trong quá trình sử dụng
đất. Đồng thời gây sức ép đối với đất đai, đặc biệt là đất ở và đất nông nghiệp.
Tình trạng sử dụng quỹ đất không hợp lý, không đúng mục đích đã gây nhiều
khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Hơn nữa mặt trái của nền kinh tế thị
trƣờng đã làm cho quản lý đất đai của nƣớc ta còn lỏng lẻo, chƣa có hệ thống
dẫn đến sử dụng tài nguyên đất không bền vững nảy sinh nhiều tiêu cực trong xã
hội nhƣ: mua bán quyền sử dụng đất trái phép, lấn chiếm đất tập thể, cấp đất trái
thẩm quyền, sử dụng đất không theo quy hoạch và kế hoạch của Nhà nƣớc.Vì
vậy việc ban hành và đổi mới các chính sách về đất đai thực sự cấp thiết và quan
trọng hơn bao giờ hết. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý xác nhận quyền sử dụng

hợp pháp cho ngƣời sử dụng, nâng cao ý thức trách nhiệm bảo vệ, cải tạo đất để
đem lại hiệu quả cao nhất trong sản xuất, đồng thời thực hiện các quyền và nghĩa
vụ đối với đất đai theo quy định của Nhà nƣớc. Cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một chủ trƣơng
lớn của Đảng và Nhà nƣớc. Công việc này đã nhanh chóng đƣợc triển khai tại tất
34


cả các địa phƣơng trong cả nƣớc. Do tình hình sử dụng đất còn có những thay
đổi, phức tạp nên công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn gặp nhiều khó khăn cần giải quyết.
Trong những năm qua công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đƣợc chính quyền xã Cát Lâm xác định là một nhiệm vụ quan trọng nhƣng kết
quả còn có nhiều hạn chế. Trên thực tế chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu cho nhân
dân, ảnh hƣởng không nhỏ đến kết quả đầu tƣ, năng suất và quyền lợi của ngƣời
sử dụng đất.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi thực hiện đề tài “Đánh giá tình hình cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn xã Cát Lâm, huyện Phù Cát Tỉnh Bình Định giai đoạn 2010 đến
2015”.

34


CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất,

quyền sờ hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có quyền
sử dụng đất, quyền sờ hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.2. Một số quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất đƣợc cấp cho ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền
sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một mẫu thống nhất trong cả nƣớc.
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng đã đƣợc cấp theo quy định của pháp luật về
đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trƣớc ngày 10 tháng 12 năm
2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trƣờng hợp đã
đƣợc cấp Giấy chứng nhận trƣớc ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu đổi thì
đƣợc đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này (Theo Điều 97 của luật Đất
Đai 2013 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất).

34


1.1.3. Những nội dung chính của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng phát hành theo một mẫu
thống nhất và đƣợc áp dụng trong phạm vi cả nƣớc đối với mọi loại đất, nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền
hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (đƣợc gọi là phôi Giấy chứng nhận) và

Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thƣớc 190 mm x 265 mm; bao gồm
các nội dung theo quy định nhƣ sau:
a. Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục
"I. Tên ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và
số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số,
đƣợc in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng;
b. Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng
nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
c. Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
d. Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lƣu ý đối với ngƣời đƣợc cấp
Giấy chứng nhận; mã vạch;
đ. Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang
bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số
vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy
chứng nhận" nhƣ trang 4 của Giấy chứng nhận;

34


e. Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ
Khoản này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký
đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chƣa thành lập
Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
2. Nội dung và hình thức cụ thể của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm

a, b, c, d và đ Khoản 1 Điều này đƣợc thể hiện theo Mẫu ban hành kèm theo
Thông tƣ này.
(Theo Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy
định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất)
1.1.4. Sự cần thiết của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của tổng cục quản lý
ruộng đất về việc ban hành Quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thƣ pháp lý xác lập mối quan
hệ hợp pháp giữa nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất”. Vì vậy, Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để nhà nƣớc công nhận và bảo hộ quyền sử
dụng đất của họ. Trong pháp luật về đất đai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quy định cụ thể, nhƣ các quy
định về đăng ký, theo dõi biến động, kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai.
Trƣớc đây do các thửa đất chƣa có đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nƣớc không
thể kiểm soát đƣợc sự mua bán trao đổi đất đai. Nếu các hộ gia đình cá nhân sử
dụng đất mà có đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi trao đổi mua
bán trên thị trƣờng phải trình “sổ đỏ” với cơ quan quản lý đất đai của nhà nƣớc.
Khi đó nhà nƣớc sẽ kiểm soát đựơc thông tin về các cuộc mua bán đó và thu
đƣợc một khoản thuế khá lớn. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không những
34


buộc ngƣời sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ đƣợc
đền bù thiệt hại về đất khi đất đai bị thu hồi. Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.
Cấp giấy chứng nhận là vấn đề rất cần thiết hiện nay và theo quy định của
Chính Phủ đến năm 2007 tất cả các cuộc mua bán chuyển đổi quyền sử dụng đất
trên thực tế phải có giấy chứng nhận. Nếu không những mảnh đất đó coi nhƣ “vô

giá trị”, không đƣợc tham gia giao dịch chính thức trên thị trƣờng.
Đối với nhà nƣớc: thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
nhà nƣớc có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát đƣợc các cuộc mua
bán giao dịch trên thị trƣờng và thu đƣợc nguồn tài chính lớn. Hơn nữa, nó là căn
cứ để lập QH, KH đất đai là tiền đề trong việc phát triển KT – XH. Đối với
ngƣời sử dụng đất: Giúp cho các cá nhân hộ gia đình sử dụng đất yên tâm đầu tƣ
trên mảnh đất của mình. Vì trƣớc đây, đất đai không có giá, chỉ sau khi có luật
đất đai năm 2003 đất đai mới có giá. Do đó nhiều thửa đất còn ở dạng“ xin –
cho”, không có giấy tờ chứng thực hoặc mua bán trao tay (chỉ có giấy tờ viết
tay), hoặc đất đai lấn chiếm. Nên theo nhƣ Luật Đất đai năm 2003, rất nhiều thửa
đất không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ngƣời sử
dụng đất rất mong muốn mảnh đất của mình đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Mới đây Luật Đất đai 2013 đã ra đời và giải quyết những vƣớng
mắc đó, đã khắc phục những khó khăn trong công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển KT – XH,
tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các quan
hệ đất đai diễn ra khá phức tạp. Để đáp ứng đƣợc nhu cầu thực tế và tăng cƣờng
quản lý chặt chẽ đất đai, chính phủ đã ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ về hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai
2013. Công tác này có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của Nhà nƣớc, đáp
ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân là đƣợc nhà nƣớc bảo hộ tài sản
34


hợp pháp và thuận tiện giao dịch dân sự về đất đai; tạo tiền đề hình thành và phát
triển thị trƣờng Bất động sản công khai lành mạnh. Cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho nhân dân cũng là chủ trƣơng lớn của đảng và nhà nƣớc nhằm
tạo động lực thúc đẩy phát triển KT –XH đồng thời tăng cƣờng thiết chế nhà
nƣớc trong quản lý đất đai – tài sản vô giá của đất đai.
Bằng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ngƣời sử dụng đất

hợp pháp có quyền lớn hơn đối với mảnh đất mình đang sử dụng. Điều mà trƣớc
đây còn hạn chế. Khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngƣời sử dụng
đất có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp, thừa kế,
và góp vốn liên doanh bằng đất đai, trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép.
Điều này có tác dụng tích cực trong quản lý đất đai cũng nhƣ đảm bảo quyền lợi
cho ngƣời sử dụng đất đai.
1.1.5. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ quyền và nghĩa vụ
của ngƣời sử dụng đất. Xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nƣớc và ngƣời
sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện bảo đảm cho nhà nƣớc
nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất
đai đƣợc sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Là nội dung quan trọng có mối quan hệ hữu cơ với các nội dung và nhiệm
vụ quản lý đất đai khác.
Góp phần giải quyết có hiệu quả tranh chấp đất đai, đồng thời hạn chế tranh
chấp đất đai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thƣ pháp lý công
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, khi có Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đồng nghĩa với việc sử dụng đất của riêng mình.

34


1.1.6. Đối tƣợng và điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.6.1. Đối tƣợng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013 Nhà nƣớc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với cho
những trƣờng hợp sau đây:

1. Ngƣời đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
điều 100, 101 và 102 của Luật này;
2. Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất từ ngày Luật này có hiệu lực
thi hành;
3. Ngƣời đƣợc chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, đƣợc thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vón bằng quyền sử dụng đất; ngƣời nhận quyền
sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
4. Ngƣời đƣợc sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành;
5. Ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
6. Ngƣời sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
7. Ngƣời mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
8. Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở; ngƣời
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc;
9. Ngƣời sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm ngƣời sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất
quyền sử dụng đất hiện có;
34


10. Ngƣời sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
1.1.6.2. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định tại Điều 100, Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai 2013
điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣ sau:
Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a. Những giấy tờ về quyền đƣợc sử dụng đất trƣớc ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai
của Nhà nƣớc Việt Nam dân chủ Cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng
hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời đƣợc cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trƣớc ngày
15 tháng 10 năm 1993;
c. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thƣơng gắn liền với đất;
d. Giấy tờ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 đƣợc Uỷ ban nhân dân xã xác nhận là đã
sử dụng trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ. Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở, giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nƣớc theo quy định của pháp luật;
e. Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho ngƣời sử dụng đất.
34


2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên ngƣời khác, kèm theo giấy
tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhƣng
đến trƣớc ngày Luật này có hiệu lực thi hành chƣa thực hiện thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, và đất đó không có tranh chấp thì
đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đƣợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết
quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của
cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành thì đƣợc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trƣờng hợp
chƣa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trƣớc ngày Luật này có hiệu lực thi hành
mà chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đƣợc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
trƣờng hợp chƣa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định
của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cƣ đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu,
am, từ đƣờng, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của
Luật này và đất đó không có tranh chấp, đƣợc Uỷ ban nhân dân xã, nơi có đất
xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì đƣợc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà
không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
34


1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trƣớc ngày Luật này có hiệu lực
thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu
thƣờng trú tại địa phƣơng và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng
có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay đƣợc Ủy ban nhân dân cấp
xã nơi có đất xác nhận là ngƣời đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì

đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật này nhƣng đất đã đƣợc sử dụng ổn định từ trƣớc ngày 01
tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay đƣợc Ủy ban nhân
dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ nông
thôn đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy
hoạch thì đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 102. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất
1. Tổ chức đang sử dụng đất đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử
dụng đúng mục đích.
2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhƣng không đƣợc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất đƣợc giải quyết nhƣ sau:
a) Nhà nƣớc thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng
mục đích, cho mƣợn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;
34


b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban
nhân dân cấp huyện để quản lý; trƣờng hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt thì ngƣời sử dụng đất ở
đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; trƣờng hợp doanh nghiệp nhà nƣớc sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã đƣợc Nhà nƣớc giao đất mà doanh

nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trƣớc
ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phƣơng án bố trí lại diện tích đất ở thành
khu dân cƣ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trƣớc khi bàn
giao cho địa phƣơng quản lý.
3. Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trƣờng hợp Nhà nƣớc cho thuê
đất quy định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm
thủ tục ký hợp đồng thuê đất trƣớc khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều
kiện sau đây:
a) Đƣợc Nhà nƣớc cho phép hoạt động;
b) Không có tranh chấp;
c) Không phải là đất nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng
7 năm 2004.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
1.1.7. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất
Đƣợc quy định tại Điều 70 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 của Chính Phủ nhƣ sau:
34


1. Ngƣời sử dụng đất nộp 01 hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
2. Trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam
định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai,
tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm
kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc nhƣ sau:

a) Trƣờng hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với
nội dung kê khai đăng ký; trƣờng hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100
của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời
điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trƣờng hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản
gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trƣờng hợp không có giấy tờ
quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng
tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận
thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trƣờng hợp phải cấp phép xây
dựng, sự phù hợp với quy hoạch đƣợc duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công
trình xây dựng nếu chƣa có xác nhận của tổ chức có tƣ cách pháp nhân về hoạt
động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
b) Trƣờng hợp chƣa có bản đồ địa chính thì trƣớc khi thực hiện các công
việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn
phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản
trích đo địa chính thửa đất do ngƣời sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình
trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân
cấp xã và khu dân cƣ nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày;
xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến
Văn phòng đăng ký đất đai.
34


3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc nhƣ sau:
a) Trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ nộp hồ sơ tại Văn
phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến
xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chƣa có
bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhƣng hiện trạng ranh giới sử dụng

đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do ngƣời sử dụng
đất nộp (nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong
nƣớc, cơ sở tôn giáo, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam
định cƣ ở nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ mà sơ đồ đó chƣa có xác nhận của tổ
chức có tƣ cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trƣờng hợp cần thiết; xác
nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
đ) Trƣờng hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc
hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và
34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nƣớc đối với
loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà
nƣớc đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn
phòng đăng ký đất đai;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ
địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có)
g) Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa
chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ
trƣờng hợp không thuộc đối tƣợng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc đƣợc ghi nợ
34


theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trƣờng
trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ
sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời đƣợc cấp, trƣờng hợp hộ gia đình, cá

nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao
cho ngƣời đƣợc cấp.
4. Cơ quan tài nguyên và môi trƣờng thực hiện các công việc sau
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trƣờng hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết
định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất sau khi ngƣời sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
5. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp
luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận;
Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trƣờng thực hiện các
công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này.
1.1.8. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Luật đất đai quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp GCNQSD đất.
34


Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai
2013 nhƣ sau:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; ngƣời
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài thực
hiện dự án đầu tƣ; tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đƣợc ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trƣờng cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trƣờng hợp đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và
môi trƣờng thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.2. Căn cứ pháp lý về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Luật đất đai 2003 đƣợc Quốc Hội khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26
tháng 11 năm 2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/01/2004 của Bộ Trƣởng Bộ Tài
Nguyên Môi Trƣờng ban hành quy định về giấy chứng nhận.
- Thông tƣ số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của BTNMT về hƣớng dẫn
lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
34


- Nghị định 181/2004/NĐ-CP của chính phủ ngày 29/10/2004 về việc thi hành
luật Đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
- Thông tƣ 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài Chính hƣớng dẫn
thực hiện nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ về thu

tiền sử dụng đất.
- Thông tƣ số 01/2005/TT-BTNMT ngày 18/7/2005 của BTNMT hƣớng dẫn
thực hiện một số điều của nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của
Chính Phủ về thi hành luật đất đai.
- Thông tƣ số 30/2005/TT-BTNMT ngày 08/08/2005 của liên bộ: Bộ Tài Chính
và Bộ Tài Nguyên Môi Trƣờng hƣớng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của ngƣời sử
dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tƣ số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 về việc sửa đổi, bổ sung Thông
tƣ 117/2004 của Bộ tài chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ/CP
ngày 03/12/2004.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP của chính phủ ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 85/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Quản lý thuế.
- Nghị định số 25/2008/NĐ-CP ngày 04/3/2008 của chính phủ quy định chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của bộ tài nguyên và môi trƣờng.
- Nghị định 88/2009 /NĐ-CP của chính phủ ngày 19/10/2009 về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
34


- Nghị định số 106/2010/NĐ-CP ngày 28/10/2010 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007
của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế.
- Thông tƣ 17/2009 / TT-BTNMT ngày 21/10/2009 , quy định về giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tƣ 19/2009 /TT-BTNMT ngày 02/11/2009 , quy định chi tiết việc lập,

điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Thông tƣ 08/2007/TT-BTNMT hƣớng dẫn về thực hiện thống kê, kiểm kê đất
đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất do bộ tài nguyên và môi trƣờng
ban hành.
- Thông tƣ 09/2007/TT-BTNMT hƣớng dẫn về việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ
địa chính.
- Thông tƣ 20/2010/TT-BTNMT quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
- Thông tƣ 28/2011/TT- BTC ngày 28/2/20011 hƣớng dẫn quản lý thuế.
- Luật Đất đai năm 2013.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ về
hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về giá đất.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nƣớc.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về bồi
thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất.
- Thông tƣ 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ TN&MT về
việc hƣớng dẫn lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính.
34


- Thông tƣ 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ TN&MT
quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 Quy định về hồ sơ
địa chính.
- Thông tƣ 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 hƣớng dẫn nghị định

45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của chính phủ quy định về thu tiền
sử dụng đất.
- Thông tƣ 23/2014/TT-BTMT quy định về giấy chúng nhận quyền sử dụng
đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đât.
1.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
1.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận trƣớc khi có Luật Đất đai năm 1993
Trƣớc năm 1993 công tác quản lý Nhà nƣớc đất đai của xã chƣa đƣợc quản
lý thống nhất. Cán bộ địa chính phải kiêm nhiệm nhiều việc, chƣa đƣợc đào tạo
chuyên ngành, trình độ chuyên môn còn hạn chế. Nhiệm vụ quản lý đất đai chƣa
đƣợc quan tâm đúng mức. Tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai, sử dụng đất
không đúng mục đích… diễn ra thƣờng xuyên ở nhiều nơi nhƣng thiếu cơ sở để
giải quyết.
Trong thời kỳ này công tác điều tra cơ bản về đất đai không đƣợc tiến hành
đồng bộ nên việc lập sổ sách thống kê, theo dõi biến động đất đai trên địa bàn xã
không đƣợc thƣờng xuyên, thiếu chính xác. Công tác đo đạc lập bản đồ chỉ tiến
hành trong phạm vi hẹp, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chỉ đƣợc tiến
hành ở một số ngành với mục đích phục vụ cho nhu cầu của ngành, của một số
tổ chức quản lý.

34