BUỔI THẢO LUẬN THỨ 2: VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG DÂN SỰ

MỤC LỤC


BUỔI THẢO LUẬN THỨ HAI:
VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG DÂN SỰ.

I. Vấn đề 1: Im lặng trong quá trình giao kết hợp đồng.
Câu 1: Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về vai trò của im lặng trong giao kết
hợp đồng?
- Theo Khoản 2, Điều 404, BLDS 2005 về Thời điểm giao kết hợp đồng dân sự:
“2. Hợp đồng dân sự cũng xem như được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận
được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thoả thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết”.
Như vậy, BLDS 2005 xem im lặng trong giao kết là một sự trả lời chấp nhận giao kết.
- Theo Khoản 2, Điều 393, BLDS 2015 về Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng:
“2. Sự im lặng của bên được đề nghị không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp
đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc theo thói quen đã được xác lập giữa các bên”.
Theo BLDS 2015 thì trừ khi các bên có thoả thuận hoặc theo thói quen đã được xác lập thì
im lặng không được coi là một sự trả lời chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng.
Câu 2: Vấn đề giao kết hợp đồng bằng hình thức im lặng trong pháp luật các nước và quy
định của các bộ nguyên tắc quốc tế được thể hiện như thế nào? Im lặng có thể được xem là
một “hình thức” đương nhiên của đề nghị giao kết, chấp nhận đề nghị hay không?
- Vấn đề giao kết hợp đồng bằng hình thức im lặng trong pháp luật các nước: “Sự im lặng
không đủ để khẳng định sự chấp nhận hợp đồng được thừa nhận trong pháp luật thực định
của Pháp, Đức, Anh, Áo, Bỉ, Hy Lạp, Italia, Đan Mạch, Tây Ban Nha,…Ở Anh, một nghiên
cứu đã khẳng định rằng “quy định thực sự phải là: Im lặng không thể được nhìn nhận như
đương nhiên chấp nhận”1.”2
Tuy nhiên nguyên tắc này vẫn có một số ngoại lệ:

1
2

Roger Halson, Contract law, Nxb. Pearson 2013, tr. 155.
Đỗ Văn Đại, Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản án, Nxb.CTQG 2014 (tái bản lần thứ tư), tr.197

1


+ Một số nước như ở Pháp, Anh, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha, Italia, Đan Mạch,.. sự im lặng có
thể được suy luận là chấp nhận hợp đồng nếu tồn tại một thói quen hay tập quán ở một
ngành nghề nào đó cho rằng sự im lặng của một bên được hiểu là sự chấp nhận hợp đồng3.
+ Sự im lặng cũng được coi là chấp nhận hợp đồng nếu như các bên đã tồn tại quan hệ làm
ăn trước đó thông qua việc kí kết lặp đi, lặp lại hợp đồng có cùng bản chất. Ở đây, sự tồn tại
một hợp đồng đang có hiệu lực giữa các bên không đủ để suy luận im lặng là chấp nhận hợp
đồng nhưng khi các bên lặp đi, lặp lại việc kí kết hợp đồng cùng bản chất trước đó thì sự im
lặng cho phép suy luận ngược lại.4
+ Nếu đề nghị giao kết hợp đồng được đưa ra hoàn toàn vì lợi ích của bên được đề nghị thì
sự im lặng cũng được suy luận là chấp nhận.5
- Vấn đề giao kết hợp đồng bằng hình thức im lặng của các bộ nguyên tắc quốc tế:
+ Theo quy định của Khoản 1, Điều 2.1.6, Bộ nguyên tắc Unidroit về hợp đồng thương mại
quốc tế 2004 về Phương thức chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng:
“1. Chấp nhận giao kết hợp đồng có thể là một tuyên bố hoặc cách xử sự khác của bên
được đề nghị cho thấy họ chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng. Bản thân sự im lặng hay bất
tác vi không có giá trị như một chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng”.
Theo Bộ nguyên tắc này thì im lặng không thể được xem là một “hình thức” đương nhiên
của đề nghị giao kết, chấp nhận đề nghị.
+ Theo quy định của Khoản 1, Điều 18, Công ước Viên 1980 về mua bán hàng hoá quốc tế:
“1. Một lời tuyên bố hay một hành vi khác của người được chào hàng biểu lộ sự đồng ý
với chào hàng cấu thành chấp nhận chào hàng. Sự im lặng hoặc bất hợp tác vì không mặc
nhiên có giá trị một sự chấp nhận”.
Theo Công ước này thì im lặng cũng không thể được xem là một “hình thức” đương nhiên
của đề nghị giao kết, chấp nhận đề nghị.

Câu 3: Đoạn nào của quyết định cho thấy anh Đạt đã chuyển nhượng tài sản cho ông Nâu?
Đoạn của quyết định cho thấy anh Đạt đã chuyển nhượng tài sản cho ông Nâu:
3

G. Rouhette (chủ biên), Bộ nguyên tắc châu Âu về hợp đồng, Sđd, tr.132.
Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản án, Nxb. CTQG 2014 (tái bản lần thứ tư), tr. 198 – 199.
5
Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản án, Nxb. CTQG 2014 (tái bản lần thứ tư), tr. 199.
4

2


“ Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, thì ngày 30-3-2004 anh Nguyễn Phát Đạt đã lập
hợp đồng chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn Nâu (là chú ruột của anh Đạt) 670m2 đất
theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 02164/QSDĐ/B2 ngày 16-4-1995 của Ủy ban
nhân dân huyện Lai Vung, tỉnh Đồng Tháp cấp đứng tên anh Đạt với giá 250.000.000 đồng”.
Câu 4: Đoạn nào của Quyết định cho thấy tài sản của anh Đạt chuyển nhượng là tài sản
chung của anh Đạt và chị Linh (vợ anh Đạt)?
Đoạn của Quyết định cho thấy tài sản của anh Đạt chuyển nhượng là tài sản chung của anh
Đạt và chị Linh (vợ anh Đạt):
“Tuy nhiên, khối tài sản thế chấp là tài sản chung của anh Đạt và chị Linh (vợ của anh
Đạt)...”
Câu 5: Việc chuyển nhượng trên cần có sự đồng ý của chị Linh không? Vì sao? Nêu cơ sở
pháp lý khi trả lời.
- Việc chuyển nhượng trên cần có sự đồng ý của chị Linh.
- Vì căn cứ theo Khoản 2, 3, Điều 219, BLDS 2005 về Sở hữu chung của vợ chồng:
“2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung bằng công sức của mỗi
người; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
3. Vợ chồng cùng bàn bạc, thoả thuận hoặc uỷ quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định

đoạt tài sản chung”.
Và Khoản 3, Điều 28, Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000 về Chiếm hữu, sử dụng, định
đoạt tài sản chung:
“3. Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có
giá trị lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh
doanh phải được vợ chồng bàn bạc, thỏa thuận, trừ tài sản chung đã được chia để đầu tư
kinh doanh riêng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này”.
Theo đó, khối tài sản mà anh Đạt đem ra thế chấp là tài sản chung của anh Đạt và chị Linh.
Do vậy, căn cứ theo hai điều luật trên thì anh Đạt và chị Linh có quyền ngang nhau khi định
3


đoạt tài sải chung nên việc chuyển nhượng trên cần phải có sự đồng ý của chị Linh, nếu chọ
Linh đồng ý thì việc chuyển nhượng trên là hợp pháp.
Câu 6: Theo BLDS và thực tiễn xét xử Việt Nam khi nào im lặng được coi là chấp nhận hợp
đồng?
Im lặng trong đề nghị giao kết hợp đồng không mặc nhiên là sự chấp nhận hợp đồng. Tuy
nhiên, có những trường hợp trong thực tiễn xét xử Việt Nam, im lặng được coi là chấp nhận
hợp đồng. Cụ thể :
- Thứ nhất là việc bên giữ im lặng trong quá trình giao kết hợp đồng nhưng sau đó yêu cầu
bên kia thực hiện hợp đồng .
Ví dụ: Theo Quyết định số 18/2003/HĐTP-DS ngày 30/05/2003 của HĐTP TANDTC, ông
Lung là chủ sở hữu diện tích 120m2 nhà trên diện tích 1199m2 đất. Vào ngày 24/09/1999,
ông Lung thỏa thuận bán căn nhà trên cho vợ chồng ông Thọ. Năm 2000, hai bên xảy ra
tranh chấp. Khi sự việc chưa được giải quyết thì ông Lung chết. Trong hợp đồng không có
chữ ký của bà Hiền vợ ông Lung. Theo Viện kiểm sát, đây là việc bán nhà thuộc sở hữu của
vợ chồng mà chưa có sự đồng ý của bà Hiền. Nhưng theo HĐTP: “Mặc dù bà Hiền là vợ ông
Lung không ký hợp đồng mua bán nhà với ông Thọ nhưng bà Hiền không những không có ý
kiến phản đối và còn yêu cầu ông Thọ thực hiện hợp đồng đã ký với ông Lung, nên không
có căn cứ cho rằng ông Lung đã bán nhà mà không được sự đồng ý của bà Hiền như lập luận

trong kháng nghị của Viện Kiểm sát”. Như vậy, trong quá trình giao kết hợp đồng, bà Hiền
không ký vào hợp đồng và cũng không phản đối gì. Điều đó có nghĩa là trong quá trình giao
kết hợp đồng, bà Hiền đã im lặng. Mặc dù vậy, theo HĐTP, bà Hiền đã đồng ý chấp nhận
hợp đồng và điều đó được suy luận từ việc bà Hiền yêu cầu thực hiện hợp đồng .
- Thứ hai bên giữ im lặng trong quá trình giao kết hợp đồng tiếp nhận việc thực hiện hợp
đồng của bên kia và cũng tiến hành thực hiện hợp đồng từ phía mình.
Ví dụ: Theo Quyết định số 38/GĐT-DS ngày 29/03/2004 của Tòa dân sự TANDTC, vào
ngày 03/01/2003, anh Nguyên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu
của hai vợ chồng anh cho vợ chồng anh chị Kỷ, Lộc. Theo TANDTC, việc “Lập hợp đồng
4


chuyển nhượng diện tích đất trên tuy không có mặt của chị Bá (vợ anh Nguyên) nhưng căn
cứ vào biên bản giám định và lời khai của chị Bá thì trong quá trình thực hiện hợp đồng, chị
Bá đã tham gia nhận tiền hai lần. Mặt khác, tháng 06/2001, khi vợ chồng chị Bá, anh
Nguyên chuyển về TP HCM đã bàn giao toàn bộ nhà, đất và tài sản khác cho vợ chồng chị
Kỷ, anh Lộc. Như vậy có cơ sở khẳng định chị Bá biết và cũng đồng ý chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên cho vợ chồng chị Kỷ, anh Lộc”.
- Thứ ba có thể là bên giữ im lặng trong quá trình giao kết biết rõ việc thực hiện hợp đồng
nhưng không có phản đối gì.
Ví dụ: Theo Quyết định số 27/2003/HĐTP-DS ngày 26/08/2003 của HĐTP TANDTC:
“Năm 1991 và 1993, ông Quang đã bán ao, đất vườn. Ông Khánh, bà Vân, ông Tuyến và cụ
Lạc (đồng thừa kế) có biết và được nhận tiền bán đất từ ông Quang mà không có ý kiến gì.
Nay các ông, bà này yêu cầu được chia thừa kế lại, Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu
của họ là chưa đủ căn cứ”. Ở đây, theo TANDTC, người giữ im lặng trong quá trình giao kết
hợp đồng biết hợp đồng và không có ý kiến gì thì có nhiều khả năng họ đồng ý chấp nhận
hợp đồng.
- Thứ tư là dựa vào lời khai của bên giữ im lặng trong quá trình giao kết hợp đồng khi lời
khai này cho thấy rằng người giữ im lặng đã đồng ý hợp đồng.
Ví dụ: Theo Bản án số 228/DSPT ngày 02/02/2005 của TAND TP HCM, ông Xáng ký giấy

chuyển quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông Đức, bà Hạnh nhưng không có chữ ký của bà
Muống – vợ ông Xáng. Theo TAND TP HCM: “Mặc dù bà Muống không ký tên trên hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất cho ông Đức, bà Hạnh nhưng tại tờ trình của ông Xáng, bà
Muống lập ngày 15/01/2002 và tại các biên bản lời khai của Tòa án lập vào các ngày
20/11/2002, ngày 25/09/2003 đều thể hiện việc bà Muống cùng ông Xáng đồng ý chuyển
quyền sử dụng đất cho ông Đức, bà Hạnh, sau đó lại đổi ý. Do đó, việc Tòa án xác định bà
Muống phải liên đới cùng ông Xáng chịu trách nhiệm về các giao dịch chuyển quyền sử
dụng đất đối với ông Đức, bà Hạnh là phù hợp với quy định…”.
(Theo Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án,
Nxb.CTQG năm 2013, bản án số 15-17).
5


Câu 7: Chị Linh có biết, có phản đối việc chuyển nhượng trên không?
- Bản án không có câu trả lời rõ ràng về vấn đề chị Linh có biết, có phản đối việc chuyển
nhượng trên.
- Đoạn của bản án cho thấy điều đó:
“… nên cũng cần xem xét chị Linh có biết việc chuyển nhượng hay không?”
Câu 8: Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao trong vụ việc được bình luận, nếu chị Linh
biết và không phản đối việc chuyển nhượng thì có được coi là chị Linh đồng ý không? Đoạn
nào của Quyết định cho câu trả lời?
- Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao trong vụ việc được bình luận, nếu chị Linh biết
và không phản đối việc chuyển nhượng thì được coi là chị Linh đồng ý.
- Đoạn xét thấy của Quyết định cho câu trả lời :
“… hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên mới chỉ có chữ ký của anh Đạt nên cũng cần
phải xem xét chị Linh có biết việc chuyển nhượng hay không? nếu chị Linh biết mà không
phản đối thì phải coi chị Linh cũng đồng ý việc chuyển nhượng”.
Câu 9: Hướng giải quyết trên của Toà dân sự đã có tiền lệ chưa? Cho biết tiền lệ mà anh/
chị biết.
- Hướng giải quyết trên của Tòa dân sự đã có tiền lệ.

- Tiền lệ là quyết định số 32/2003/HĐTP-DS ngày 4-11-2003 về vụ án tranh chấp hợp đồng
mua bán nhà ở.
Cụ thể: Cụ Dương Văn Đạo và cụ Dương Thị Mùi có với nhau 5 người con là Dương Thị
Lành (Hà), Dương Thị Khởi, Dương Văn Chiến, Dương Văn Quang và Dương Văn Sâm.
Sinh thời vợ chồng cụ Đạo tạo lập được 3 khối tài sản và giao cho 3 người con trai quản lý
và sử dụng: ông Quang sử dụng ngôi nhà cấp 4 trên diện tích 500m2 đất, ông Chiến sử dụng
ngôi nhà ngói 5 gian trên diện tích 500m2 đất, ông Sâm sử dụng ngôi nhà mái bằng trên diện
tích 300m2 đất. Năm 1990 cụ Đạo chết và không để lại di chúc, cụ Đạo và cụ Mùi vẫn chúa
6


làm văn bản tách chia nhà đất cho các con. Ngày 13-5-1991, ông Sâm ký hợp đồng bán cho
ông Nguyễn Văn Phong ngôi nhà cấp 4 trên diện tích 237,9m2 đất với giá 6.000.000 đồng
nhưng giá mua thực tế là 41.500.000 đồng tương đương với 5.000 USD. Diện tích nhà đất
đem bán là một phần diện tích nhà đất mà cụ Mùi và vợ chồng ông Quang đang ở. Hợp đồng
mua bán có chữ ký làm chứng của cụ Mùi, ông Quang, ông Nguyễn Văn Mạnh và được
UBND xã Vĩnh Tuy xác nhận cùng ngày lập hợp đồng mua bán nhà đất. Ngày 14-5-1991,
ông Phong đã giao đủ tiền cho vợ chồng ông Sâm là 5.000 USD. Các bên mua bán đã thực
hiện quyền và nghĩa vụ, bên mua đã trả đủ tiền, bên bán đã giao nhà đất và nhận tiền. Năm
2000, các bên xảy ra tranh chấp. Ông Phong đã trả đủ tiền nay khởi kiện yêu cầu giao trả nhà
đất đã mua còn ông Quang yêu cầu hủy bỏ hợp đồng. Tại Toà án sơ thẩm và phúc thẩm lần
hai, bà Lành, bà Khởi, ông Chiến cho rằng đây là di sản thừa kế của anh chị em nên đề nghị
hủy hợp đồng vì ông bà không biết gì về việc mua bán.
Về vấn đề này, HĐTP TANDTC xét rằng: “Do nhà đất mà ông Sâm bán cho ông Phong là
một phần tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng cụ Đạo cụ Mùi. Cụ Đạo chết không để lại
di chúc nên tài sản này là một phần di sản thừa kế của cụ Đạo nhưng chưa chia. Theo lời
khai của bà Lành, bà Khởi và ông Chiến, thời điểm cụ Mùi cùng ông Quang ông Sâm bán
nhà đất, các ông bà này có biết nhưng vì lý do tình cảm gia đình nên không có úy kiến”. Như
vậy, theo HDTP những người không ký vào hợp đồng “có biết” nhưng “không có ý kiến gì”.
Nói cách khác, những đồng thừa kế không ký vào hợp đồng chuyển nhượng một phần di sản,

họ biết về hợp đồng này nhưng họ im lặng.
Câu 10: Suy nghĩ của anh/chị về vai trò của im lặng trong giao kết hợp đồng ở Việt Nam.
Khoản 2, Điều 404, BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng dân sự cũng xem như được giao kết
khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận đề nghị vẫn im lặng,nếu có thỏa thuận im lặng là sự trả
lời chấp nhận giao kết”.
Theo đó, sự im lặng có vai trò như là tín hiệu chấp nhận giao kết hợp đồng trong trường
hợp hai bên đã có sự thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết.

7


Tuy nhiên, không phải mặc nhiên lời đề nghị giao kết nào mà bên được đề nghị im lặng
cũng là sự chấp nhận, nó phải thỏa điều kiện là giữa bên đề nghị và bên được đề nghị phải có
thỏa thuận trước. Vì vậy, không thể quy ước sự im lặng là đồng ý hoặc đồng ý hoàn toàn
trong mọi trường hợp.
Bên cạnh đó, việc quy ước im lặng là chấp nhận mặc dù đã có thỏa thuận cũng để lại rất
nhiều rủi ro tiêu cực, đặc biệt trong những trường hợp bên được đề nghị không có ý định
giao kết hợp đồng. Ví dụ như trong trường hợp bên được đề nghị trả lời từ chối bằng thư tín
và được gửi đi đúng thời hạn nhưng do điều kiện giao thông, thời tiết mưa bão làm thư từ
chối tới quá hạn hoặc bị mất. Lúc đó nếu theo khoản 2 Điều 404 của Bộ luật Dân sự năm
2005, bên đề nghị mặc nhiên thừa nhận là bên còn lại đã đồng ý và tự động xác lập giao kết
thì sẽ xâm phạm đến quyền tự do giao kết của bên được đề nghị. Có những trường hợp bên
được đề nghị vì lí do đột xuất không thể trả lời đúng hẹn hoặc có sự biến pháp lí như bị đột
quỵ, tai nạn dẫn đến tử vong… mà bên đề nghị khồng hề biết đến. Do vậy, sự thay đổi của
BLDS 2015 về im lặng trong giao kết hợp đồng (tại Điều 393) là phù hợp khi không coi im
lặng là đồng ý, trừ trường hợp các bên trong giao dịch có thoả thuận.
Tuy vậy, sự quy ước im lặng là đồng ý cũng đem lại ý nghĩa tích cực trong vài trường hợp.
Đó là sự ràng buộc bên được đề nghị phải trả lời đúng thời hạn, không để kéo dài làm ảnh
hưởng tới hoạt động của bên đề nghị. Nếu bên được đề nghị từ chối sẽ kịp thời tìm một đối
tác khác. Hoặc trong trường hợp bên được đề nghị trong quá trình giao kết hợp đồng im lặng

nhưng sau đó lại yêu cầu giao kết hợp đồng.
II. Vấn đề 2: Đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được.
Câu 1: Nhìn từ góc độ văn bản, một bên có thể yêu cầu tuyên bố hợp đồng trên vô hiệu trên
cơ sở Điều 408, BLDS 2015 không?
- Nhìn từ góc độ văn bản, một bên có thể yêu cầu tuyên bố hợp đồng trên vô hiệu trên cơ sở
Điều 408, BLDS 2015.
- Vì căn cứ theo Khoản 1, Điều 408, BLDS 2015 về Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng
không thể thực hiện được:
8


“1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì
hợp đồng này bị vô hiệu”.
Theo đó, trong hợp đồng này có đối tượng không thể thực hiện được (cụ thể là máy đào
hiệu Hitachi), do vậy hợp đồng này có thể bị vô hiệu.
Câu 2: Nhìn từ góc độ thực tiễn xét xử, một bên có thể yêu cầu tuyên bố hợp đồng trên vô
hiệu trên cơ sở Điều 408, BLDS 2015 (hay Điều 411, BLDS 2005) không?
Nhìn từ góc độ thực tiễn xét xử thì, một bên có thể yêu cầu tuyên bố hợp đồng trên vô
hiệu trên cơ sở Điều 408, BLDS 2015. Vì trong thực tiễn xét xử đã có vụ “đối tượng các bên
chuyển nhượng là quyền mua cổ phiếu ưu đãi nhưng thực tế Công ty Điện lực 2 không tiến
hành bán cổ phiếu nên không phát sinh quyền mua cổ phần của ông Cư, ông Đạt. Do đó hợp
đồng chuyển nhượng quyền mua cổ phần giữa ông Chiễn, ông Cư, ông Đạt là giao dịch vô
hiệu theo Khoản 1, Điều 411, BLDS 2005”. Cũng như vụ này, đối tượng của hợp đồng giữa
ông An và ông Bình cũng không thể thực hiện được. Đối tượng của hợp đồng này là tài sản
phải giao - máy đào hiệu Hitachi, nhưng trong quá trình giao kết hợp đồng các bên đã không
có thỏa thuận rõ ràng chi tiết các đặc điểm của đối tượng, như không nêu rõ số hiệu, không
nêu rõ tình trạng của máy dẫn đến không thể xác định đúng vật cần phải giao nhận nên theo
Khoản 1, Điều 408, BLDS 2015 thì hợp đồng này có đối tượng không thực hiện được. Và
trong thực tiễn xét xử trên ông Chiến đã yêu cầu ông ông Đạt hoàn trả lại số tiền đã nhận,
đồng nghĩa là ông Chiến đã yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu vì đối tượng của hợp đồng

không thể thực hiện được. Nên ông Bình hoặc ông An cũng có thể yêu cầu tuyên bố hợp
đồng giữa hai người là vô hiệu vì theo Khoản 1, Điều 408, BLDS 2015 đối tượng của hợp
đồng này cũng không thể thực hiện được.
Câu 3: Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa BLDS 2005 và BLDS
2015 về chủ thể đang được nghiên cứu.
* Sự thay đổi của BLDS 2015 so với BLDS 2005:

9


- Tại Khoản 1, Điều 411, BLDS 2005 về Hợp đồng dân sự vô hiệu do có đối tượng không
thể thực hiện được:
“1. Trong trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được
vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu”.
Và Khoản 1, Điều 408, BLDS 2015 về Hợp đồng dân sự vô hiệu do có đối tượng không
thể thực hiện được:
“1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì
hợp đồng này bị vô hiệu”.
Theo đó, BLDS 2005 nêu ra hợp đồng vô hiệu khi có đối tượng không thể thực hiện được
từ thời điểm “kí kết”, BLDS 2015 đã thay đổi thành “giao kết”. Bên cạnh đó, BLDS 2005
còn nêu thêm điều kiện đối với hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được “vì lí do
khách quan” thì mới vô hiệu và BLDS 2015 đã bỏ đi phần quy định này.
- Tại Khoản 3, Điều 411, BLDS 2005:
“3. Quy định tại khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có
một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được, nhưng phần còn lại của hợp đồng
vẫn có giá trị pháp lý”.
Và Khoản 3, Điều 408, BLDS 2015:
“3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp
đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của
hợp đồng vẫn có hiệu lực”.

Theo đó, BLDS 2005 quy định chỉ trường hợp tại Khoản 2, Điều 411 “một bên biết hoặc
phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được, nhưng không thông báo
cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia,
trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực
hiện được” thì những phần mà có đối tượng thực hiện được vẫn có giá trị pháp lí. BLDS
2015 đã mở rộng hơn về quy định này, cụ thể là bổ sung thêm một trường hợp nữa (Khoản
1, Điều 408) đối với các hợp đồng mà ngay từ khi giao kết mà có một hoặc nhiều phần vô
hiệu thì phần còn lại vẫn có giá trị pháp lí.
10


* Suy nghĩ về sự thay đổi trên:
Sự thay đổi trên giữa BLDS 2015 so với BLDS 2015 đối với chế định hợp đồng vô hiệu
do có đối tượng không thể thực hiện được là phù hợp với thực tiễn xét xử ở Việt Nam.
Khi áp dụng quy định tại Điều 411, BLDS 2005 thì phát sinh một số nhược điểm:
- Tại Khoản 1, Điều 411, BLDS 2005 quy định trường hợp hợp đồng vô hiệu do không
thể thực hiện được nhưng chỉ khoanh vùng ở trường hợp “vì lí do khách quan” nhưng trong
thực tiễn vận dụng điều luật này cho trường hợp không thể thực hiện được “vì lí do chủ
quan”. Thực ra, việc khoanh vùng như hiện nay không thuyết phục vì nếu áp dụng đúng luật
thì việc việc không thể thực hiện vì lí do chủ quan không làm cho hợp đồng vô hiệu nhưng
nếu hợp đồng không vô hiệu thì hợp đồng cũng không thể thực hiện được và trong trường
hợp này phải làm gì? Câu hỏi không có câu trả lời thuyết phục6.
- Cũng tại Khoản 1, Điều 411, BLDS 2005 nói về “kí” kết hợp đồng và thuật ngữ này
không có tính bao quát vì kí kết chỉ đúng cho hợp đồng bằng văn bản có chữ kí trong khi đó
hợp đồng có thể được hình thành mà không có chữ kí (như hợp đồng miệng, hợp đồng được
giao kết thông qua im lặng…)7. Do vậy, tại Khoản 1, Điều 408, BLDS 2015 thay từ “kí kết”
bằng từ “giao kết” là phù hợp và có tính bao quát hơn.
III. Vấn đề 3: Xác lập hợp đồng giả tạo và nhằm tẩu tán tài sản.
* Đối với vụ việc thứ nhất:
Câu 1: Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?

- Theo Khoản 1, Điều 124, BLDS 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, có đưa ra
quy định về giả tạo:
“1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch
dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có
hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật
khác có liên quan”.
6

Đỗ Văn Đại (chủ biên), Bình luận khoa học những điểm mới của BLDS 2015, Nxb. Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam 2016,
tr.363.
7
Đỗ Văn Đại (chủ biên), Bình luận khoa học những điểm mới của BLDS 2015, Nxb. Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam 2016,
tr.364.

11


- Tuy nhiên, BLDS 2015 không đưa ra khái niệm thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch.
- Có thể hiểu, giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch trong đó việc thể hiện ý chí ra bên ngoài
khác với ý chí nội tâm và kết quả của các bên tham gia giao dịch. Giả tạo trong xác lập giao
dịch là khi các bên xác lập một giao dịch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác.
Câu 2: Đoạn nào của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng? Các
bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì?
- Đoạn của Quyết định 102/2011/DS- GĐT cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp
đồng:
“Tuy giao dịch giữa bà Nguyễn Thị Khánh Vân và bà Nguyễn Thị Ánh Tuyết về căn nhà số
69/4B2 Phạm Văn Chiêu theo hình thức “hợp đồng tặng cho nhà” lập ngày 05/06/2006 tại
phòng công chứng số 5 thành phố Hồ Chí Minh, nhưng các bên đương sự đều thừa nhận
giao dịch đích thực là hợp đồng mua bán nhà 69/4B2 Phạm Văn Chiêu với giá
1.200.000.000đồng”.

“Như vậy, có đủ cơ sở xác định hợp đồng mua, tặng cho ngày 05/6/2006 là hợp đồng giả
tạo nhằm che giấu hợp đồng mua bán nhà, mục đích mà các bên trình bày là để là để giảm
tiền thuế phải nộp cho nhà nước”
- Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích giảm tiền thuế nộp cho nhà nước.
Câu 3: Hướng giải quyết của Toà giám đốc thẩm đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị
che giấu?
- Đối với hợp đồng giả tạo thì Toà giám đốc tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
Trong quyết định 102/2011/DS-GĐT có đoạn:
“Do đó theo quy định tại Điều 129 BLDS thì hợp đồng tặng cho nhà 69/4B2 Phạm Văn
Chiêu lập ngày 05/06/2006 tại phòng công chứng số 5 thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Vân
và bà Tuyết đương nhiên vô hiệu”.
- Đối với hợp đồng bị che giấu thì Toà giám đốc thẩm giải quyết theo hướng cho các bên
thời gian để hoàn tất về hình thức của hợp đồng để hợp đồng tiếp tục được thực hiện.
12


Trong Quyết định 102/2011/DS-GĐT có đoạn:
“Do hợp đồng tặng cho nhà 69/4B2 Phạm Văn Chiêu giữa bà Vân và bà Tuyết bị vô hiệu,
nhưng các bên đều thừa nhận là có sự tự nguyện thoả thuận mua bán nhà. Nhưng các bên
chưa thực hiện hình thức của hợp đồng mua bán nhà tại Điều 450 BLDS. Do đó, khi giải
quyết lại vụ án, Toà án cần ấn định thời gian cho các bên đương sự hoàn tất về hình thức của
Hợp đồng mua bán nhà. Nếu bên nào không thực hiện dẫn tới Hợp đồng mua bán nhà cũng
bị vô hiệu thì Toà án giải quyết hậu quả vô hiệu của Hợp đồng”.
Câu 4: Suy nghĩ của anh/ chị về hướng xử lý của Toà giám đốc thẩm về hợp đồng giả tạo và
hợp đồng bị che giấu.
Hướng giải quyết của Toà án phù hợp với Khoản 2, Điều 124, BLDS 2015 về Giao dịch
dân sự vô hiệu do giả tạo (nhằm trốn trách nhiệm). Vì Toà đã tuyên hợp đồng mua bán nhà
đất (giả tạo) vô hiệu và buộc người có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của mình với người bị
thiệt hại. Toà giải quyết như vậy nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân.
* Đối với vụ việc thứ hai:

Câu 5: Vì sao Toà án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vương là
giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu?
Toà án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vương là giả tạo nhằm
trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu vì vợ chồng bà Anh thừa nhận còn nợ bà Thu 3,1 tỷ
đồng, đồng thời vợ chồng bà Anh cam kết chuyển nhượng nhà đất (đang có tranh chấp) để
trả nợ cho bà Thu, nhưng vợ chồng bà không thực hiện cam kết đó mà chuyển nhượng nhà
đất cho vợ chồng ông Vượng, thoả thuận giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng
không phù hợp với thực tế vì giá trị thực tế của nhà đất là gần 5,6 tỷ đồng mà hai bên thoả
thuận chuyển nhượng chỉ với 680 triệu đồng và các bên cũng chưa hoàn tất thủ tục chuyển
nhượng do đó toà án xác định giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng bà Anh với
vợ chồng ông Vượng là giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ của vợ
chồng bà Anh đối với bà Thu. Mặt khác, các bên cũng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.
13


Câu 6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo để trốn tránh nghĩa
vụ)?
Hướng giải quyết của Tòa án là hợp lí, phù hợp với Khoản 2, Điều 124, BLDS 2015. Đảm
bảo được quyền lợi của bên thứ 3 (trong trường hợp này là bà Thu). Việc vợ chồng bà Anh
thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông Vượng (với giá rẻ hơn thực tế rất
nhiều, thực tế là giá nhà đất là 5,6 tỷ đồng nhưng chỉ bán với giá 680 triệu đồng) vì mục đích
chính là trốn tránh việc thực hiện cam kết chuyển nhượng nhà đất cho bà Thu mà thôi, chứ
không phải do mục đích khác. Giả sử giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông
Vượng là không giả tạo và được thực hiện thì bên bị thiệt hại nhất sẽ là bà Thu (bị vợ chồng
bà Anh lừa sẽ chuyển nhượng nhà đất cho và sẽ chưa đòi được nợ). Vì thế Tòa xác định giao
dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là đúng.
Câu 7: Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn
tránh nghĩa vụ.
Hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ:
- Giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vương sẽ bị vô

hiệu.
- Vì căn cứ theo Khoản 2, Điều 124, BLDS 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo:
“2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ
ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”.
Theo đó, giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông
Vương là giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ của vợ chồng bà Anh với
bà Thu (bên thứ ba), do đó dựa theo quy định tại Khoản 2, Điều 124 thì giao dịch trên vô
hiệu.
IV. Vấn đề 4: Hình thức của hợp đồng.
Câu 1: Hình thức của hợp đồng bao gồm những loại nào?
14


- BLDS 2015 không có đưa ra quy định về hình thức của hợp đồng. Tại Điều 401, BLDS
2005 về Hình thức của hợp đồng có quy định:
“1. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ
thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức
nhất định.
2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có
công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định
đó.
Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp
pháp luật có quy định khác”.
- Theo đó, ta có thể chia hình thức của hợp đồng ra làm 3 loại:
+ Hình thức miệng (bằng lời nói): các bên giao kết hợp đồng chỉ cần thoả thuận miệng với
nhau về nội dung cơ bản của hợp đồng hoặc mặc nhiên thực hiện những hành vi nhất định
đối với nhau.
+ Hình thức văn bản:
 “Giấy tay”: các bên có thể ghi nhận nội dung giao kết hợp đồng bằng một văn bản; không
cần công chứng, chứng thực; chỉ có hiệu lực đối với hai bên giao kết hợp đồng chứ không có

hiệu lực đối kháng với người thứ ba.
 Văn bản có công chứng, chứng thực: Đối với những hợp đồng có tính chất phức tạp, dễ
xảy ra tranh chấp và đối tượng của nó là những tài sản mà Nhà nước cần phải quản lí, kiểm
soát khi chúng được dịch chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác thì các bên phải lập thành
văn bản có công chứng, chứng thực. Hợp đồng được lập ra theo hình thức này có giá trị
chứng cứ cao nhất. Vì vậy, đối với những hợp đồng mà pháp luật không yêu cầu phải
lập theo hình thức này nhưng để quyền lợi của mình được bảo đảm, các bên vẫn có thể chọn
hình thức này để giao kết hợp đồng.
+ Các hình thức khác: hợp đồng có thể thực hiện bằng các hình thức khác như bằng các
hành vi miễn là những hành vi đó phải chứa đựng thông tin cho bên kia hiểu và thỏa thuận
giao kết trên thực tế.
15


Câu 2: Vai trò, ý nghĩa của yếu tố hình thức hợp đồng trong pháp luật hợp đồng Việt Nam?
- Vai trò của yếu tố hình thức hợp đồng trong pháp luật hợp đồng:
+ Là phương tiện để diễn đạt ý chí của các bên, cũng như để chứng minh sự tồn tại của
hợp đồng.
+ Là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng (nếu pháp luật có quy định).
- Ý nghĩa của yếu tố hợp đồng trong pháp luật hợp đồng:
+ Là sự công bố ý chí của các bên tham gia hợp đồng, là cách thức để truyền đạt thông tin
giữa các bên tham gia hợp đồng cũng như với người thứ ba về sự xác lập và tồn tại của hợp
đồng đó.
+ Là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, nếu pháp luật có quy định.
+ Là bằng chứng để chứng minh hợp đồng đã xác lập.
+ Hợp đồng được công chứng, chứng thực, hoặc đăng ký thì có giá trị pháp lý đối kháng
với người thứ ba.
Câu 3: Theo pháp luật Việt Nam, hình thức của hợp đồng có phải là điều kiện bắt buộc của
hợp đồng không?
Dựa vào Khoản 2, Điều 177, BLDS 2015 về Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

“2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong
trường hợp luật có quy định”.
Và Khoản 2, Điều 119, BLDS 2015 về Hình thức giao dịch dân sự:
“2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công
chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”.
Theo đó, ta thấy hình thức của hợp đồng không phải là điều kiện bắt buộc của hợp đồng mà
chỉ là yếu tố bắt buộc của hợp đồng khi pháp luật có quy định.

16


Câu 4: Trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải tuân theo hình thức bắt buộc
nhưng các bên lại không tuân thủ quy định về hình thức thì hợp đồng do các bên lập có hiệu
lực hoặc có bị vô hiệu không? Vì sao?
- Trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải tuân theo hình thức bắt buộc nhưng các
bên lại không tuân thủ quy định về hình thức thì hợp đồng do các bên lập sẽ không có hiệu
lực hoặc bị vô hiệu.
- Vì khi pháp luật qui định hợp đồng phải được lập theo một hình thức xác định thì các bên
phải tuân thủ. Nếu hợp đồng không được lập đúng hình thức luật định, thì hợp đồng đó bị
coi là vi phạm điều kiện về hình thức. Hậu quả pháp lý của hợp đồng bị vi phạm về hình
thức là hợp đồng đó chưa được coi là hợp pháp và bị vô hiệu.
Câu 5: Trong thực tiễn hiện nay, hợp đồng được lập không đúng hình thức luật định có giá
trị pháp lí hay không? Vì sao?
Điều 401 của BLDS 2005 quy định:
“1. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ
thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức
nhất định.
2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có
công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định
đó.

Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp
luật có quy định khác”.
Theo đó, hình thức của hợp đồng không phải là điều kiện đương nhiên,mang tính bắt buộc
của hợp đồng và chỉ bắt buộc nếu pháp luật có quy định. Theo khoản 2 của Điều này, trong
trường hợp có vi phạm hình thức, hợp đồng không mặc nhiên bị vô hiệu.
Thực tiễn hiện nay, hợp đồng được lập không đúng hình thức luật định không đương nhiên
mất giá trị pháp lí. Bởi vì căn cứ Khoản 2, Điều 401, của Bộ luật Dân sự năm 2005 và có
những trường hợp tuy vi phạm hình thức của hợp đồng nhưng hai bên không bên nào yêu
17


cầu Tòa tuyên vô hiệu và nhanh chóng khắc phục về hình thức, mục đích của hợp đồng vẫn
đạt được. Nếu trước đó mặc nhiên thừa nhận hợp đồng bị vô hiệu sẽ làm mất quyền lợi giao
dịch của hai bên. Do đó, hợp đồng vi phạm hình thức luật định không đương nhiên mất giá
trị pháp lí.
Câu 6: Theo Toà án nhân dân tối cao, nếu hợp đồng được lập không đúng hình thức mà bị
tuyên bố vô hiệu, thì hậu quả pháp lí được giải quyết như thế nào?
Theo Tòa án nhân dân tối cao, nếu hợp đồng được lập không đúng hình thức mà bị tuyên
bố vô hiệu, thì hậu quả pháp lí được giải quyết là: Các bên giao dịch sẽ khôi phục lại tình
trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, còn trường hợp không thể hoàn trả được
bằng hiện vật thì trị giá bằng tiền để hoàn trả, bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức
không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó, và bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Câu 7: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trong ba vụ việc nêu trên của Toà án nhân
dân tối cao?
- Đối với vụ việc thứ nhất (Quyết định số 602/2010/DS-GĐT), tại thời điểm tranh chấp ông
Long, bà Bích đã đủ điều kiện chuyển nhượng đất cho ông Hồng, bà Chính nhưng việc
chuyển nhượng lại chưa làm thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền. Toà giám đốc thẩm đã giải
quyết bằng cách ấn định thời gian để buộc các bên hoàn thiện hình thức của hợp đồng, nếu
không thực hiện thì mới xác định hợp đồng đó là vô hiệu. Hướng giải quyết của toà án như
vậy là hợp lí. Vì căn cứ theo Điểm b, Khoản 1, Điều 127, Luật đất đai 2003 quy định về

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
“b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà
nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì
được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ
ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”.
18


Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Long, bà Bích cho ông
Hồng, bà Chính là loại hợp đồng cần phải được công chứng, chứng thực theo quy định của
pháp luật. Do đó, hình thức công chứng, chứng thực là một điều kiện có hiệu lực của hợp
đồng, nếu không vi phạm thì hợp đồng sẽ không có giá trị pháp lí. Căn cứ theo Điều 134,
BLDS 2005 về Giao dịch vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, việc Toà án gia
hạn thêm ngày để các bên hoàn thành hình thức của hợp đồng là đảm bảo quyền lợi của ông
Hồng, bà Chính và tránh việc vi phạm của ông Long, bà Bích trong việc chuyển nhượng đất.
- Đối với vụ việc thứ hai (Quyết định 694/2010/DS-GĐT), việc Toà án xác định hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Liên, ông Lợi với ông Lượng (bà Mơ là người
được ông Lượng uỷ quyền nhận đất) chưa tuân thủ về mặt hình thức (chưa có công chứng,
chứng thực), do vậy, hợp đồng chuyển nhượng này có thể bị vô hiệu theo Điểm b, Khoản 1,
Điều 127, Luật đất đai 2003 quy định về Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
Việc Toà án buộc các bên phải thực hiện quy định về hình thức của hợp đồng trong một thời
hạn nhất định là hợp lí theo quy định tại Điều 134, BLDS 2005 về Giao dịch vô hiệu do
không tuân thủ về hình thức, bên cạnh đó Toà án yêu cầu xác minh lại việc bà Mơ không
xuất trình được các tài liệu để chứng minh đã chuyển nhượng cho ông Lợi, bà Liên là đảm
bảo được quyền lợi ông Lợi, bà Liên trong việc chuyển nhượng đất nêu trên.
- Đối với vụ việc thứ ba (Quyết định 829/2010/DS-GĐT), theo bà Mến thì hợp đồng
chuyển nhượng giữa bà Mến và bà Nga không được công chứng, chứng thực do năm sinh và

số chứng minh thư trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác với năm sinh và số chứng
minh thư trên hộ khẩu của bà Nga nên hợp đồng có thể bị vô hiệu do không tuân thủ quy
định về hình thức của hợp đồng theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 127, Luật đất đai
2003 quy định về Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Toà giám đốc thẩm đã
bác bỏ quyết định của Toà sơ thẩm khi công nhận hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Mến và bà Nga, quyết định của Toà phúc thẩm khi huỷ
giấy đặt cọc mua bán đất ngày 20/4/2005 là hợp lí. Bởi lẽ, nếu hợp đồng chuyển nhượng đất
chưa hoàn thành thủ tục về mặt hình thức thì căn cứ theo Điều 134, BLDS 2005 quy định về
19


Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ về hình thức, Toà án, cơ quan có thẩm quyền
buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn nhất định,
nếu quá thời hạn đó mà không thực hiện thì hợp đồng chuyển nhượng trên mới vô hiệu.
Câu 8: Nếu dựa vào quy định của BLDS 2015, thì hướng giải quyết vụ việc tương tự trong
tương lai có gì thay đổi hay không? Vì sao?
- Nếu dựa vào quy định của BLDS 2015, hướng giải quyết của vụ việc tương tự trong tương
lai thì sẽ có sự thay đổi.
- Căn cứ Điều 129, Bộ luật Dân sự 2015: Quy định điều khoản loại trừ không bị xem là vô
hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức:
+ Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không
đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao
dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của
giao dịch đó.
+ Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về
công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong
giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu
lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng,
chứng thực.

20