Bài giảng kế toán tài chính II chương 5 đh kinh tế TP HCM

CHƯƠNG 5

KẾ TOÁN
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
(INVESTMENT PROPERTY)

1


MỤC TIÊU

Sau khi nghiên cứu chương này người học có thể:

 Xác định đối tượng kế toán để ghi nhận là bất động sản đầu tư, phân biệt với bất động sản chủ sở
hữu, hàng hóa bất động sản và thành phẩm bất động sản

 Hiểu được đặc điểm và yêu cầu quản lý đối với bất động sản đầu tư
 Nắm được nguyên tắc kế toán bất động sản đầu tư
 Biết cách xác định nguyên giá và gia trị hao mòn của bất động sản đầu tư
 Xử lý được kế toán các trường hợp liên quan đến việc hình thành, chuyển đổi, khấu hao, nhượng
bán, thanh lý và cho thuê bất động sản đầu tư

2


TÀI LIỆU HỌC TẬP

 Chuẩn mực 05
 Thông tư 200/2014/TT/BTC
 Giáo trình Kế toán tài chính (tái bản lần 4) – Quyển 2

3


NỘI DUNG CHƯƠNG

5.1

Những vấn đề chung

5.2

Kế toán BĐS đầu tư

5.3

4

Thông tin trình bày trên BCTC


5


6


5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

KHÁI NIỆM

BĐS
BĐSđầu
đầutư
tư
(Investment Property)

BĐS
BĐSchủ
chủsở
sởhữu
hữu

BĐS

(Property)

Hàng
Hànghóa
hóaBĐS
BĐS
(Inventory)

Thành
Thànhphẩm
phẩmBĐS
BĐS
(Inventory)

7

5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

KHÁI NIỆM
Gồm quyền sử dụng đất; nhà, hoặc một phần của nhà; hoặc cả nhà và
đất; cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo

BĐS đầu tư

HĐ thuê tài chính

Mục đích

- Thu lợi từ việc cho thuê
- Chờ tăng giá
Mục đích

- Sử dụng cho sx, cung cấp hàng hóa, dịch vụ, hoặc sử dụng cho mục đích quản
lý

- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường
8


5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

KHÁI NIỆM
Là những BĐS do người chủ sở hữu hoặc đi thuê tài sản theo

BĐS chủ sở hữu

Mục đích

HĐ thuê tài chính nắm giữ

- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ
hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý.

9


5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

KHÁI NIỆM
Gồm quyền sử dụng đất; nhà; hoặc nhà và quyền sử dụng đất;

Hàng hóa BĐS

Mục đích

cơ sở hạ tầng mua

- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường
- BĐS đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở
hữu bắt đầu triển khai cho mục đính bán

10


5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

KHÁI NIỆM
Gồm quyền sử dụng đất; nhà; hoặc nhà và quyền sử dụng đất;

Thành phẩm BĐS

cơ sở hạ tầng đầu tư xây dựng

Mục đích

- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường

11


5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

VD 5.1:

Phân loại BĐS trong các trường hợp sau:
BẤT ĐỘNG SẢN

1. Mua đất nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá
2. Nhận đất do nhà nước cấp để góp vốn kinh doanh

3. Mua đất mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai

4. Thuê tài chính một tòa nhà để triển khai cho thuê hoạt động

5. Mua nhà làm văn phòng chi nhánh công ty

6. Xây nhà để bán trong kỳ hợp động kinh doanh thông thường

12

Phân loại
BDS đầu tư

BĐS CSH

BĐS đầu tư

BĐS đầu tư

BĐS CSH

Thành phẩm BĐS


5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

LƯU Ý 1:

BĐS sử dụng cho 2 mục đích

- Bất động sản mà doanh nghiệp nắm giữ:
 một phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá, và
 một phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc cho quản lý

Cho thuê

Văn phòng và cửa hàng

13


5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

LƯU Ý 1:

BĐS sử dụng cho 2 mục đích:
+ TH xác định bán riêng rẽ/ cho thuê riêng rẽ

Dùng sản xuất, quản lý

Dùng cho thuê/ chờ tăng giá

Cho thuê

TSCĐ

Văn phòng và cửa
14

hàng

BĐS đầu tư


5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

LƯU Ý 1:

BĐS sử dụng nhiều mục đích:

Ước tính giá trị hợp lý từng bộ phận
Cho thuê

Ghi nhận phù hợp với
mục đích sử dụng

Văn phòng và cửa
15

hàng


5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

LƯU Ý 2:

-

BĐS có dịch vụ cung cấp kèm theo

Trường hợp DN cung cấp các dịch vụ liên quan cho những
người sử dụng BĐS do DN sở hữu là phần tương đối nhỏ
trong toàn bộ thỏa thuận –> DN ghi nhận là BĐS đầu tư

16

5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

ĐIỀU KIỆN GHI NHẬN:

BĐS được ghi nhận là TS khi thỏa mãn đồng thời 2 điều kiện:

 Chắc chắn thu được LIKT trong tương lai.
 Nguyên giá xác định một cách đáng tin cậy

17


5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ:

Phải ghi sổ ban đầu theo NGUYÊN GIÁ
Nguyên giá là toàn bộ các chi phí bằng tiền và tương đương tiền mà DN bỏ ra hoặc giá
trị hợp lý của các khoản khác để trao đổi nhằm có được BĐS đầu tư tính đến thời điểm mua
hoặc xây dựng hoàn thành

 Mua
 Xây dựng cơ bản
18


5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ:

TH mua sắm:

NGUYÊN GIÁ = GIÁ MUA + CP LIÊN QUAN

- Giá mua: tính theo giá trả ngay
- CP liên quan: lệ phí trước bạ, chi phí giao dịch ...

19


5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ:

TH xây dựng cơ bản:

NGUYÊN GIÁ = GIÁ QUYẾT TOÁN ĐƯỢC DUYỆT
+ CP LIÊN QUAN

Lưu ý:
- Giá quyết toán được duyệt dựa trên cơ sở chi phí xây dựng cơ bản thực tế sau khi loại
trừ phần bồi thường, chi phí vượt định mức.

20


5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ:

Do đặc điểm BĐS đầu tư sử dụng trong thời gian dài và có hao mòn, do đó kế toán cần
phải xác định giá trị còn lại

GIÁ TRỊ CÒN=LẠI
NGUYÊN GIÁ -

KHẤU HAO LŨY

Nếu nắm giữ chờ tăng giá:

= NGUYÊN GIÁ GIÁ TRỊ CÒN LẠI
21

GIÁ TRỊ TỔN TH


5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
CHI PHÍ SAU KHI GHI NHẬN BAN ĐẦU:

Có
Có khả
khả năng
năng chắc
chắc chắn
chắn tạo
tạo ra
ra LIKT
LIKT >>

Mức
Mứchoạt
hoạtđộng
độngban
banđầu
đầu

Có

Không
Chi
Chiphí
phí
kinh
kinhdoanh
doanh

22

Nguyên
Nguyêngiá
giá

217
217
632
632


5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ

TÀI KHOẢN SỬ DỤNG:

BĐS
BĐSđầu
đầutư
tư

217

BĐS
BĐSchủ
chủsở
sởhữu
hữu

211/213

BĐS

23

Hàng
Hànghóa
hóaBĐS
BĐS

1567

Thành

Thànhphẩm
phẩmBĐS
BĐS

1557


5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ

N.GIÁ
N.GIÁ==Giá
Giámua
mua++CP
CPliên
liênquan
quan

MUA SẮM:

217
217

11*, 331 …

Giá mua
CP liên quan

- Giá mua: tính theo giá trả ngay
- TH mua trả góp thì chênh lệch giữa giá trả ngay và giá trả góp ghi nhận vao CP trả trước, sau đó phân
bổ vào CP tài chính (trừ TH vốn hóa)

24


5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

VD 5.2:
Mua trả góp 1 căn hộ để cho thuê, giá mua trả ngay chưa thuế 2.200.000.000đ (trong đó
quyền sử dụng đất 1.000.000.000đ), thuế GTGT 10%, lãi trả góp trong thời gian 2 năm là
72.000.000đ.

25