Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện đan phượng, thành phố hà nội, giai đoạn 2010 2014
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (957.77 KB, 91 trang )
i
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN VĂN CHÍN
ĐÁNH GIÁ VIỆC CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN
PHƢỢNG GIAI ĐOẠN 2010 - 2014
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN – 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
ii
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN VĂN CHÍN
ĐÁNH GIÁ VIỆC CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN
PHƢỢNG GIAI ĐOẠN 2010 - 2014
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn
THÁI NGUYÊN – 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
i
LỜI CAM ĐOAN
Luận văn đƣợc sử dụng thông tin từ nhiều nguồn dữ liệu khác nhau, các
thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc.
Tôi xin cam đoan rằng, các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tác giả
Nguyễn Văn Chín
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
ii
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trƣờng, Bộ môn Quản lý
đất đai - Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Tài nguyên và Môi
trƣờng huyện Đan Phƣợng và các đơn vị khác đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi về
mọi mặt trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của thầy giáo hƣớng dẫn
khoa học PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
Trong quá trình thực hiện đề tài tôi còn nhận đƣợc sự giúp đỡ và
cộng tác của cán bộ, công nhân viên địa bàn nghiên cứu. Tôi xin cảm ơn
sự giúp đỡ đó.
Tôi xin cảm ơn sự động viên, giúp đỡ của bạn bè và gia đình đã giúp đỡ
tôi thực hiện luận văn này.
Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đối với mọi sự giúp đỡ quý báu đó.
Thái Nguyên, ngày
tháng
năm 2015
Tác giả
Nguyễn Văn Chín
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................... 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 3
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI........................................................... 3
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ............................................................................ 3
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 4
1.2. KHÁI QUÁT CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT ...................................................................................................... 6
1.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất ............................................................................................................. 6
1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 7
1.2.3. Điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất ........................................................................................... 10
1.2.4. Nguyên tắc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .................................... 14
1.2.5. Thuế và lệ phí khi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ......................... 14
1.2.6. Quy trình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ....................................... 16
1.3. SƠ LƢỢC TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM ............................................................. 18
1.3.1. Sơ lƣợc tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thế giới ...... 18
1.3.2. Sơ lƣợc tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở Việt nam ....... 22
1.3.2.1. Quá trình hình thành và phát triển ..................................................... 22
1.3.3. Sơ lƣợc tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà
Nội ................................................................................................................... 32
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
iv
2.1. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ......................................... 33
2.1.1 Đối tƣợng nghiên cứu............................................................................. 33
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 33
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ......................................... 33
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .................................................................... 33
2.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................ 35
2.4.1. Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu..................................... 35
2.4.2. Phƣơng pháp tổng hợp, xử lý, biểu đạt số liệu ..................................... 36
CHƢƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 38
3.1. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CƠ BẢN TẠI HUYỆN ĐAN PHƢỢNG,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI ................................................................................... 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên huyện Đan Phƣợng, thành phố Hà Nội .................. 38
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ............................................................................ 39
3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Đan Phƣợng, thành phố Hà
Nội ................................................................................................................... 40
3.1.4. Thực trạng quản lý đất đai huyện Đan Phƣợng, thành phố Hà Nội ...... 42
3.1.5. Hiện trạng sử dụng đất huyện Đan Phƣợng năm 2014, thành phố Hà
Nội ................................................................................................................... 47
3.2. ĐÁNH GIÁ HỒ SƠ VÀ QUI TRÌNH CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƢỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ......... 49
3.3. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN ĐAN PHƢỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010 2014 ................................................................................................................. 51
3.3.1. Đánh giá kết quả chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại huyện Đan
Phƣợng theo đơn vị hành chính ...................................................................... 51
3.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại huyện Đan
Phƣợng theo thời gian ..................................................................................... 52
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
v
3.3.3. Đánh giá kết quả chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại huyện Đan
Phƣợng theo loại đất........................................................................................ 53
3.4. ĐÁNH GIÁ VIỆC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN ĐAN PHƢỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI THEO SỐ LIỆU ĐIỀU
TRA TỪ NGƢỜI DÂN .................................................................................. 64
3.4.1. Đánh giá tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại huyện Đan
Phƣợng theo số liệu điều tra từ ngƣời có giao dịch chuyển nhƣợng .............. 64
3.4.2. Mối quan hệ giữa ngƣời chuyển nhƣợng và ngƣời nhận chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất ........................................................................................... 69
3.4.3. Những thuận lợi, khó khăn trong quá trình hoàn thiện hồ sơ và thủ tục
chuyển nhƣợng trên địa bàn ............................................................................ 73
3.4.4. Giải pháp cho công tác chuyển nhƣợng trên địa bàn Huyện Đan
Phƣợng, thành phố Hà Nội .............................................................................. 75
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................. 79
4.1. KẾT LUẬN .............................................................................................. 79
4.2. ĐỀ NGHỊ.................................................................................................. 79
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu
CN - TTCN
Chú giải
: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp
CNH - HĐH : Công nghiệp hóa - Hiện đại hoá
GCNQSDĐ
GCN
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
: Giấy chứng nhận
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
HĐND
: Hội đồng nhân dân
HTXNN
: Hợp tác xã nông nghiệp
MTTQ
: Mặt trận tổ quốc
NLN
: Nông lâm nghiệp
SDĐ
: Sử dụng đất
SXNN
: Sản xuất nông nghiệp
TDTT
: Thể dục – Thể thao
TW
: Trung ƣơng
UBND
: Uỷ ban nhân dân
XHCN
: Xã hội chủ nghĩa
HTX
: Hợp tác xã
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Giá trị sản xuất các ngành kinh tế trên địa bàn
huyện Đan Phƣợng .................................................................................. 40
Bảng 3.2. Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế huyện
Đan Phƣợng............................................................................................. 41
Bảng 3.3. Tình hình biến động dân số huyện Đan Phƣợng
qua một số năm ....................................................................................... 41
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 huyện Đan Phƣợng................... 47
Bảng 3.5. Tổng số vụ chuyển nhƣợng các xã, thị trấn trên
địa bàn huyện .......................................................................................... 51
Bảng 3.6. Tổng hợp diện tích đất chuyển nhƣợng qua các năm và tổng số
tiền thuế thu hàng năm từ công tác chuyển nhƣợng ............................... 52
Bảng 3.7. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng QSDĐ ở theo các
xã giai đoạn 2010 - 2014 ......................................................................... 55
Bảng 3.8. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng QSDĐ nông
nghiệp theo các xã giai đoạn 2010 - 2014 .............................................. 56
Bảng 3.9. Kết quả điều tra công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ........ 65
Bảng 3.10. Bảng so sánh chênh lệch số thuế thu theo giá Nhà nƣớc và
giá thu theo giá thị trƣờng ....................................................................... 68
Bảng 3.11. Ƣớc tính thất thu thuế ........................................................... 69
Bảng 3.12. Mối quan hệ giữa ngƣời chuyển nhƣợng và ngƣời nhận
chuyển nhƣợng Quyền sử dụng đất tại địa điểm nghiên cứu ................. 70
Bảng 3.13. Địa điểm và thời gian giao dịch ........................................... 71
Bảng 3.14. Thời gian và hình thức thanh toán........................................ 72
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
1
MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai ngày nay đƣợc xem là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là
tƣ liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế đƣợc, là thành phần quan trọng
của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở
hạ tầng, các trung tâm văn hóa, xã hội - an ninh quốc phòng.
Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, Việt Nam ngày càng thay
đổi theo chiều hƣớng đi lên. Trong cơ chế thị trƣờng nhu cầu sử dụng đất để
đầu tƣ các cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các
khu dân cƣ đã tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể nhất là vấn đề chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về
đất đai. Nhằm thực hiện tốt công tác quản lý đất đai, nhà nƣớc đã ban hành
Luật đất đai 2013, để tiến hành các hoạt động nhƣ: Quy hoạch sử dụng đất,
thống kê, kiểm kê, thanh tra đất đai,…đây là các hoạt động vừa mang tính
pháp lý, vừa mang tính nghiệp vụ để đƣa công tác quản lý đất đai ổn định, sắp
xếp một cách có hệ thống, bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của pháp luật
đất đai hiện hành của ngƣời sử dụng đất là không ít các trƣờng hợp chuyển
nhƣợng trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai,…Điều này làm ảnh
hƣởng rất lớn đến đời sống và sử dụng đất. Chính vì vậy, công tác chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần đƣợc sự quan tâm
của rất nhều ngƣời dân và cơ quan, ban, ngành có liên quan.
Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
để có những kết luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công
tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở các địa phƣơng là hết sức cần thiết.
Huyện Đan Phƣợng là một huyện nhỏ của thành phố Hà Nội, nằm ở phía Tây
bắc trung tâm thành phố Hà Nội, tại khoảng giữa của trục đƣờng quốc lộ 32
từ trung tâm Hà Nội đi Sơn tây. Đầu những năm 2010 trở lại đây, tình hình
biến động về vấn đề chuyển nhƣợng đất đai diễn ra rất sôi nổi, do vậy, việc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
2
nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử
dụng đất, nhìn nhận và đánh giá những ƣu điểm và thuận lợi của việc chuyển
nhƣợng nhằm góp phần khắc phục những diễn biến trong lĩnh vực này, tìm ra
những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển quyền và trên cơ sở những quy
định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cáh đúng đắn. Từ đó đề
xuất một số kiến nghị để đƣa hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
vào khuôn khổ của pháp luật, góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật
nói chung và cá quy định của pháp luật và “điều kiện chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất” nói riêng là rất quan trọng. Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi
tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2010-2014”.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá đƣợc tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; những
thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hƣởng đến chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất tại huyện Đan Phƣợng; từ đó đề xuất giải pháp khắc phục và quản lí
việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho thuận lợi, minh bạch và đúng qui
định của pháp luật.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá sơ lƣợc tình hình cơ bản của huyện Đan Phƣợng, thành phố
Hà Nội;
- Đánh giá hồ sơ và quy trình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại
huyện Đan Phƣợng, thành phố Hà Nội;
- Đánh giá kết quả chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại huyện Đan
Phƣợng, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 – 2014;
- Đánh giá việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại huyện Đan
Phƣợng, thành phố Hà Nội theo góc nhìn của ngƣời dân.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
3
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài
Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp
luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trƣớc tới nay luôn luôn có sự
biến động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật đất đai 1987 Nhà
nƣớc chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất
nhƣng chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp,
còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các
loại đát khác nhau hầu nhƣ bị cấm đoán; nhƣng thực tế, các quyền này diễn ra
rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nƣớc.
Đến Luật đất đai 1993, Nhà nƣớc đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai rất toàn diện. Nhà nƣớc đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi
nó là một loại hàng hóa đặc biệt cho phép ngƣời sử dụng đƣợc quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dƣới các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Các
quyền này đƣợc nêu tại điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật đất đai 1993
đã đƣợc soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình
thực hiện đã đƣợc bổ sung hai lần (vào năm 1998 và 2001) cho phù hợp; sau
10 năm thực hiện đã thu đƣợc nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào
công tác quản lý đất đai của Nhà nƣớc trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền
kinh tế Việt nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm
1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm chƣa phù hợp với sự đổi mới và phát triển
của đất nƣớc trong thời kỳ Công nghiệp hóa - hiện đại hóa. Để khắc phục
những tồn tại của Luật đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều
chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua
Luật đất đai 2003 [10].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
4
Đến Luật đất đai 2003, Nhà nƣớc vẫn tiếp tục mở rộng quyền đƣợc
chuyển quyền sử dụng đất nhƣ Luật đất đai 1993 nhƣng cụ thể hóa hơn về các
quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dƣới hình thức tặng
cho quyền sử dụng đất (QSDĐ), góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ về
thủ tục cũng nhƣ nhiều vấn đề khác có liên quan.
Nhƣ vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nƣớc chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trƣờng hợp sau:Đất sử dụng không có giấy
tờ hợp pháp;
Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không đƣợc chuyển
quyền sử dụng; Đất đang có tranh chấp. Giống nhƣ mua bán các loại tài sản
dân sự khác, chuyển nhƣợng QSDĐ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Để thấy
đƣợc thực trạng việc chuyển nhƣợng QSDĐ thì cần phải đánh giá [10].
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 2003 đến nay Nhà nƣớc đã ban
hành các văn bản pháp quy liên quan nhƣ sau:
* Các văn bản luật:
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004.
- Bộ Luật Dân sự năm 2005.
- Luật Đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày
01/9/2009 .
- Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, có hiệu lực thi hành từ ngày
01/01/2009.
- Luật đất đai năm 2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014.
* Các văn bản dưới luật:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
5
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất.
- Thông tƣ liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005
của Bộ tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc luân
chuyển hồ sơ của ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tƣ liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005
của Bộ tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn việc đăng
ký, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tƣ liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006
của Bộ tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng sửa đổi bổ sung một số quy
định của Thông tƣ liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005
của Bộ tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn việc
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai và
nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nƣớc thành công
ty cổ phần.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện
QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Thông tƣ số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
6
- Thông tƣ số 113/2011/TT-BTC ngày 04/8/2011 của Bộ Tài chính ban
hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của
luật đất đai 2013;
- Thông tƣ 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất;
- Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về
hồ sơ địa chính;
- Thông tƣ 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về
bản đồ địa chính;
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định
cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất.
1.2. KHÁI QUÁT CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất: là việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp
nhân mới do đƣợc ngƣời khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng,
cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhƣợng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trƣờng hợp
ngƣời sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho
phép,…Trong trƣờng hợp này, ngƣời nhận đất phải trả cho ngƣời chuyển
QSDĐ một khoản tiền tƣơng ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có đƣợc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
7
quyền sử dụng đó và số đầu tƣ làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển
nhƣợng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nƣớc có quyền
điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử
dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nƣớc có thể quy định một số trƣờng hợp
không đƣợc chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhƣợng QSDĐ đều phải đăng ký
biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp luật [3].
1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất
đo là: chuyển đổi; chuyển nhƣợng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho
QSDĐ; thế chấp; bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị QSDĐ [10].
* Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phƣơng thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất”
giữa các chủ thể sử dụng đát, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất
cho phù hợp, khắc phục tình trạng mạnh mún, phân tán đất đai hiện nay.
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của
việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho
ngƣời khác trên cơ sở có giá trị. Trong trƣờng hợp này ngƣời đƣợc nhận đất
phải trả cho ngƣời chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng
với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có đƣợc quyền sử dụng đất và tất cả các chi
phí đầu tƣ làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 [10] cho phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất rộng rãi khi đất đã có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất trừ các trƣờng hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP [13] nhƣ sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
8
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất đối với trƣờng hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nƣớc, đát rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,
cá nhân, trừ trƣờng hợp đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng, cho quyền sử dụng đất chuyên trồng
lúa nƣớc.
+ Hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đát nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc nhận chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
* Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc ngƣời sử dụng đát
nhƣờng quyền sử dụng đất của mình cho ngƣời khác theo sự thỏa thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà ngƣời sử dụng nhƣờng quyền sử
dụng cho ngƣời khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê đất mà ngƣời sử
dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì
việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà ngƣời sử dụng đã thuê của Nhà nƣớc
trong một số trƣờng hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không
cấm việc này.
* Thừa kế quyền sử dụng đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
9
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc ngƣời sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho ngƣời khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhƣợng, nọi dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa xã hội.
* Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất cho ngƣời khác theo quan hệ tình cảm mà ngƣời chuyển sử dụng không
thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thƣờng diễn ra theo quan hệ tình cảm
huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ quan hệ này.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
mà ngƣời chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trƣờng hợp này để trốn thuế nên Nhà nƣớc quy định cụ thể những trƣờng
hợp nào thì đƣợc phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế
thu nhập và những trƣờng hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
* Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng là việc ngƣời sử dụng đất mang quyền sử dụng
đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc một
cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng
hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, ngƣời ta còn gọi
thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã
giải quyết đƣợc một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân đƣợc vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của ngƣời lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn cho ngân hàng và tổ chức tín
dụng cũng nhƣ những ngƣời cho vay khác thực hiện đƣợc chức năng và
quyền lợi của họ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
10
* Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tƣơng tự nhƣ quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà ngƣời sử dụng đất sử dụng giá trị quyền
sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một ngƣời khác vay vốn hay mua chịu
hàng hóa khi chƣa có tiền trả ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh
tƣơng tự nhƣ quyền thế chấp.
* Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc ngƣời sử dụng
đát có quyền coi quyền sử dụng đất của mình nhƣ một tài sản dân sự đặc biệt
để góp với ngƣời khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể
xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất,
góp tiền, hoặc góp cái khác nhƣ sức lao động, công nghệ, máy móc,…theo
thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức
mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung.
1.2.3. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
* Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ
Điều kiện chuyển nhƣợng QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ
quan nhà nƣớc có thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc chuyển QSDĐ
đất hợp pháp giữa các hộ gia đình, cá nhân. Nếu các điều kiện đặt ra không
thỏa mãn thì Nhà nƣớc không cho phép chuyển quyền và nếu cố tình vi phạm
sẽ xử lý theo pháp luật.
Tại Nghị định 181/NĐ-CP [13] quy định các quy định các điều khoản chuyển
nhƣợng nhƣ sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
11
1. Hộ gia đình, cá nhân đã đƣợc nhà nƣớc giao đất lần đầu đối với đất
nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất (SDĐ), đất ở đƣợc miễn tiền SDĐ mà
đã chuyển nhƣợng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu đƣợc nhà
nƣớc giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở
đƣợc miễn tiền SDĐ thì không đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 10
năm kể từ ngày đƣợc giao đất lần thứ hai.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhƣng chƣa có
điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sống trong phân khu đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất ở, đất sản xuất nông
nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống
trong khu vực rừng phong hộ đó.
Khi ngƣời sử dụng đất thuộc vào các đối tƣợng đƣợc chuyển nhƣợng
QSDĐ muốn thực hiện quyền chuyển nhƣợng QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều
kiện quy định tại điều 106 Luật Đất đai 2003 nhƣ sau:
1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2- Đất không có tranh chấp.
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
4- Trong thời hạn sử dụng đất.
* Một số quy định về nhận chuyển nhượng quyền sử dung đất
Tại Điều 771 của Bộ luật dân sự chỉ quy định chung về điều kiện của
ngƣời đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhƣ sau:
- Có nhu cầu sử dụng đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
12
- Chƣa có đất hoặc đang sử dụng đất dƣới hạn mức theo quy định của
pháp luật về đất đai và nếu sau khi nhận quyền sử dụng đất thì đất sử dụng
không vƣợt quá hạn mức đối với từng loại đất.
Tại Điều 9 chƣơng 3 của Nghị định 17/NĐ-CP quy định chi tiết hơn
đối với việc nhận chuyển nhƣợng đất nông nghiệp. Trong trƣờng hợp chuyển
nhận đất lúa nƣớc thì ngƣời nhận chuyển nhƣợng phải là hộ gia đình, cá nhân
trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Đối với hộ gia đình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vƣợt hạn mức
thì diện tích vƣợt phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại Điểm 1, khoản
1, Điều 1 của Luật sửa đổi bổ sung một số Điều của Luật Đất đai 1993.
Tại Điều 99 nghị định 181/2004 quy định về ngƣời nhận chuyển quyền sử
dụng đất nhƣ sau [13]:
1. Ngƣời nhận quyền sử dụng đất đƣợc quy định nhƣ sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp
thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 113 của
Luật Đất đai và Điều 102 của Nghị định này.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận quyền sử dụng đất
thông qua nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trừ trƣờng hợp quy định tại
Điều 103 của Nghị định này; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc
nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ đƣợc nhận quyền
sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại
điểm c khoản 2 Điều 110 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trƣờng
hợp quy định tại Điều 103 của Nghị định này.
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ đƣợc nhận quyền
sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
13
đ) Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuộc trƣờng hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai đƣợc nhận quyền sử dụng đất ở thông qua mua nhà
ở, nhận thừa kế nhà ở, đƣợc tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới đƣợc hình thành thông qua góp
vốn bằng quyền sử dụng đất đƣợc nhận quyền sử dụng đất từ ngƣời tham gia
góp vốn.
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo,
ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc nhận quyền sử dụng đất thông
qua việc Nhà nƣớc giao đất.
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở
nƣớc ngoài, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc nhận quyền sử
dụng đất thông qua việc Nhà nƣớc cho thuê đất.
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo đƣợc
nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng
đất đối với đất đang đƣợc sử dụng ổn định.
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo, ngƣời
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc
nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai
đƣợc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng
thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết
định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp
luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với
hộ gia đình hoặc nhóm ngƣời có quyền sử dụng đất chung.
l) Tổ chức là pháp nhân mới đƣợc hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
14
đƣợc nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc
sáp nhập.
2. Ngƣời nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục
đích đã đƣợc xác định trong thời hạn sử dụng đất.[9]
3. Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
tại nơi đăng ký hộ khẩu thƣờng trú và tại địa phƣơng khác trừ trƣờng hợp quy
định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này.[13]
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì
đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký kinh doanh và
tại địa phƣơng khác trừ trƣờng hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103
của Nghị định này.
Ngƣời nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất quy định tại khoản này
đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều
kiện về nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh.
1.2.4. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Do tính chất đặc biệt của đất đai, việc chuyển QSDĐ phải đảm bảo
những vấn đề sau:
- Đảm bảo quyền sở hữu tối cao thuộc về nhà nƣớc.
- Đảm bảo lợi ích chính đáng của ngƣời sử dụng đất, đồng thời khuyến
khích đầu tƣ vào việc sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao nhất.
- Sử dụng đát đúng mục đích, thời hạn. Hạn chế việc chuyển nhƣợng
đất nông nghiệp vào mục đích khác.
- Việc chuyển nhƣợng phải thực hiện trên cơ sở giá trị sƣ dụng, khả
năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên.
- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên.
1.2.5. Thuế và lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Căn cứ tính thuế
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
15
Căn cứ tính thuế chuyển QSDĐ là diện tích đất, giá đất tính thuế và
thuế suất:
- Diện tích đất tính thuế chuyển QSDĐ là diện tích đất thực tế ghi trong
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với sổ địa chính, bản đồ địa chính
xã, thị trấn.
- Giá đất tính thuế chuyển QSDĐ theo quy định tại Điều 6 của nghị định
số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ là giá do Ủy ban nhân dân
tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ƣơng quy định theo khung giá các loại đất của
Chính phủ và đƣợc niêm yết công khai tại cơ quan thuế, cơ quan địa chính.
- Thuế suất: Tại thông tƣ 113/2011/TT-BTC ngày 04/8/2011 của Bộ
Tài chính quy định cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhƣợng
QSDĐ nhƣ sau:
+ Thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với trƣờng hợp cá nhân chuyển
nhƣợng QSDĐ, nhà, căn hộ đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận (GCN) quyền sử
dụng đất; GCN quyền sơ hữu nhà, căn hộ đƣợc tính 25% trên thu nhập
chuyển nhƣợng.
+ Trƣờng hợp giá vốn (giá mua và các chi phí liên quan) không có hóa
đơn,chứng từ hợp pháp để chứng minh thì áp dụng thuế suất 2% theo giá
chuyển nhƣợng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhƣợng.
+ Trƣờng hợp trên hợp đồng chuyển nhƣợng không ghi giá chuyển
nhƣợng hoặc ghi giá chuyển nhƣợng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí
trƣớc bạ nhà đất do UBND cấp tỉnh quy định thì lấy theo bảng giá đất, giá
tính lệ phí trƣớc bạ nhà đất do UBND cấp tỉnh quy định.
Đối với chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai, cá nhân kê khai và nộp thuế suất 25% trên thu nhập.
* Lệ phí trước bạ khi nhận chuyển QSDĐ
Theo điều 7 Thông tƣ số 68/2010/TT-BTC, ngày 26/04/2010 của Bộ tài
chính hƣớng dẫn về lệ phí trƣớc bạ quy định mức thu lệ phí trƣớc bạ đối với
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
16
nhà, đất: 0,5% (không phảy năm phần trăm). Mức thu lệ phí trƣớc bạ đƣợc
xác định theo tỷ lệ (%) trên giá trị tài sản tính lệ phí trƣớc bạ.
1.2.6. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tại Điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP [13]. Quy định trình tự,
thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhƣ sau:
1. Bên nhận chuyển nhƣợng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ
về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và Điều 50 của Luật Đất đai.
2. Việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện nhƣ sau:
a) Trong thời hạn không quá 04 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ
sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác
định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp
hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trƣờng
hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
b) Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đƣợc
thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy
ban nhân dân xã, phƣờng, Thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển
nhƣợng và bên nhận chuyển nhƣợng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
c) Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển
nhƣợng và bên nhận chuyển nhƣợng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, phƣờng, Thị trấn
nơi có đất, có trách nhiệm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời
nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
* Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm
1. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo mẫu số 02 ban
hành theo Nghị định này;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
