Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay

Header Page 1 of 258.

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH

TRẦN TIẾN HẢI

THùC HIÖN PH¸P LUËT VÒ §ÊU GI¸ QUYÒN Sö DôNG §ÊT
ë C¸C TØNH B¾C TRUNG Bé VIÖT NAM HIÖN NAY

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2015

Footer Page 1 of 258.


Header Page 2 of 258.

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH

TRẦN TIẾN HẢI

THùC HIÖN PH¸P LUËT VÒ §ÊU GI¸ QUYÒN Sö DôNG §ÊT
ë C¸C TØNH B¾C TRUNG Bé VIÖT NAM HIÖN NAY

Chuyên ngành : Lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật
Mã số

: 62 38 01 01

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS, TS NGUYỄN CẢNH QUÝ

HÀ NỘI - 2015

Footer Page 2 of 258.


Header Page 3 of 258.

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận án là trung
thực, có nguồn gốc rõ ràng và được trích dẫn đầy đủ theo
quy định.

Tác giả

Trần Tiến Hải

Footer Page 3 of 258.


Header Page 4 of 258.

MỤC LỤC
Trang
1
7

Chương 1. TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN

MỞ ĐẦU

TỚI ĐỀ TÀI: THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

1.1.
1.2.
1.3

Các công trình nghiên cứu trong nước
Các công trình nghiên cứu của nước ngoài
Một số nhận xét, đánh giá các công trình nghiên cứu có liên
quan tới thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và
những vấn đề tiếp tục nghiên cứu trong luận án
Chương 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ

7
16
18

23

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.

Khái niệm, đặc điểm, hình thức, vai trò thực hiện pháp luật về
đấu giá quyền sử dụng đất

2.2. Chủ thể, nội dung và các điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật
về đấu giá quyền sử dụng đất
2.3. Thực hiện pháp luật trong bán đấu giá đất đai, tài sản một số nước
trên thế giới và những kinh nghiệm có thể vận dụng vào đấu giá
quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ
Chương 3. THỰC TRẠNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ

23
37
62

77

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

3.1.

Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, văn hoá, xã hội và các chủ thể có
thẩm quyền tổ chức thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ
3.2. Những kết quả đạt được về thực hiện pháp luật về đấu giá quyền
sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ
3.3
Những hạn chế trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ và nguyên nhân
Chương 4. QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT

77

88

106
116

VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ

4.1
4.2

Các quan điểm thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
ở các tỉnh Bắc Trung Bộ
Một số giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật về đấu giá
quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ

KẾT LUẬN
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN
QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

Footer Page 4 of 258.

116
127
155
157
158
167


Header Page 5 of 258.

DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN ÁN

Footer Page 5 of 258.

BTB

Bắc Trung Bộ

ĐGQSDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

Nxb

Nhà xuất bản

QLNN

Quản lý nhà nước

QPPL

Quy phạm pháp luật

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

THPL

Thực hiện pháp luật

UBND

Uỷ ban nhân dân


Header Page 6 of 258.

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho
con người, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Có thể nói, đất đai vừa là xuất
phát điểm vừa là yếu tố cơ bản của đời sống con người, của các sinh vật trên
trái đất và quá trình sản xuất của xã hội. Nói về vai trò của đất đai C.Mác viết:
“Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều
kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông
lâm nghiệp” [61, tr.248].
Ở nước ta “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý” [73, tr.12]. Thực hiện quyền năng của chủ sở hữu
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư,

cơ sở tôn giáo (gọi chung là người sử dụng đất) khai thác, sử dụng đất một
cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Để bảo vệ quyền của người sử dụng đất, Nhà
nước quy định người sử dụng đất có QSDĐ và QSDĐ là một quyền tài sản.
Để đưa đất đai cùng vận hành với thị trường bất động sản, Đảng ta đã
ban hành nhiều chủ trương, đường lối về ĐGQSDĐ, như “Phát triển thị
trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với
đất: bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi,
làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất
động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp
dẫn các nhà đầu tư” [37, tr.81] và “Đẩy mạnh việc đấu giá quyền sử dụng đất,
đấu thầu dự án có sử dụng đất” [40, tr.86]. Nhà nước cụ thể hoá chủ trương
của Đảng bằng việc ban hành các văn bản quản lý, điều hành và tổ chức
THPL về ĐGQSDĐ. Quá trình THPL về ĐGQSDĐ đã thể hiện được vai trò
quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Qua THPL về
ĐGQSDĐ đã đưa lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước nói chung, cho

Footer Page 6 of 258.


Header Page 7 of 258.

2

các địa phương nói riêng, góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế phát triển, giữ
vững ổn định chính trị - xã hội; bảo đảm việc giao đất, cho thuê đất thông qua
hình thức ĐGQSDĐ công khai, liên tục, khách quan, bình đẳng, bảo vệ được
quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thực
sự có nhu cầu sử dụng đất.
Mặc dù THPL về ĐGQSDĐ là một vấn đề rất quan trọng, nhưng dưới
góc độ lý luận chưa có một công trình khoa học nào nghiên cứu một cách toàn

diện, đầy đủ và có hệ thống về vấn đề này. Có thể nói hiện nay, chỉ mới có
một số bài nghiên cứu, luận văn tốt nghiệp chuyên ngành luật đề cập đến pháp
luật về ĐGQSDĐ, hoạt động về ĐGQSDĐ, nhưng chỉ ở mức độ sơ lược, chỉ
dừng lại một vài khía cạnh có liên quan đến THPL về ĐGQSDĐ.
Quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB thời gian qua đã đạt
những kết quả nhất định. Các tổ chức có chức năng bán đấu giá được củng cố,
kiện toàn; trình tự, thủ tục ĐGQSDĐ được quy định cụ thể, chặt chẽ, rõ ràng
nên hạn chế phần nào tình trạng thông đồng, dìm giá, ép giá. Từng bước xây
dựng được đội ngũ đấu giá viên có đủ trình độ, năng lực để thực hiện nhiệm vụ.
Sự phối hợp giữa các cơ quan, ban, ngành trong THPL về ĐGQSDĐ được nhịp
nhàng hơn. ĐGQSDĐ đã đưa lại nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương góp
phần quan trọng thúc đẩy kinh tế phát triển, giữ vững ổn định chính trị - xã hội.
Tuy nhiên, THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB thời gian qua vẫn còn
bộc lộ một số hạn chế, yếu kém như: tình trạng thông đồng, dìm giá vẫn còn
xảy ra; các tranh chấp liên quan đến hoạt động ĐGQSDĐ vẫn còn tồn tại, gây
thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, của tập thể và cá nhân liên quan; sự phối
hợp giữa các cơ quan, đơn vị như Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường,
Trung tâm Phát triển quỹ đất, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản và UBND
cấp huyện chưa nhịp nhàng, đồng bộ, vẫn còn tình trạng buông lỏng trong quản
lý của các cơ quan QLNN có thẩm quyền đối với tổ chức bán đấu giá chuyên
nghiệp. Hoạt động thanh tra, kiểm tra chưa được thường xuyên, có khi chưa
thực hiện nghiêm túc, vẫn còn nể nang, né tránh; việc hướng dẫn triển khai

Footer Page 7 of 258.


Header Page 8 of 258.

3

thực hiện văn bản QPPL về ĐGQSDĐ giữa các địa phương chưa thống nhất.
Do vậy đã phần nào ảnh hưởng đến việc THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB .
Trong xu thế mở cửa, hội nhập hiện nay việc đảm bảo THPL về
ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB là vấn đề vô cùng cần thiết bởi nó góp phần quan
trọng vào việc hội nhập quốc tế ở Việt Nam. Chính vì vậy, nghiên cứu THPL
về đấu giá QSDĐ ở các tỉnh BTB cần phải được tiến hành đầy đủ, đồng bộ cả
về mặt lý luận và thực tiễn, để tìm ra những giải pháp phù hợp đáp ứng yêu
cầu của thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh này. Xuất phát từ những vấn
đề nêu trên, tôi chọn đề tài “Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng
đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay” để làm Luận án tiến sỹ.
Đây là đề tài có ý nghĩa quan trọng cả về mặt lý luận cũng như thực tiễn.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận án
2.1. Mục đích nghiên cứu
Luận án phân tích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về ĐGQSDĐ;
phân tích, đánh giá thực trạng và đề xuất các quan điểm, giải pháp nhằm đảm
bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB trong giai đoạn hiện nay.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích trên, nhiệm vụ của Luận án là:
- Xây dựng khái niệm, phân tích các đặc điểm, vai trò, nội dung và các
điều kiện đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ. Nghiên cứu về bán đấu giá đất đai, tài
sản một số nước trên thế giới. Từ đó rút ra những kinh nghiệm có thể vận dụng
vào ĐGQSDĐ ở Việt Nam nói chung, ở các tỉnh BTB hiện nay nói riêng.
- Phân tích, đánh giá thực trạng, nêu lên những kết quả đạt được, những
hạn chế yếu kém, rút ra các nguyên nhân của những kết quả đạt được và
những hạn chế trong THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB.
- Trên cơ sở lý luận và thực tiễn, luận án xây dựng các quan điểm và
đề xuất các giải pháp cụ thể, phù hợp có tính khả thi nhằm đảm bảo THPL
về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB trong giai đoạn hiện nay.

Footer Page 8 of 258.

Header Page 9 of 258.

4

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của Luận án là quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở
các tỉnh Bắc Trung Bộ (các tỉnh Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình,
Quảng Trị, Thừa Thiên Huế)
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB là vấn đề rất rộng và
phức tạp, có thể nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau.
Luận án chỉ tập trung nghiên cứu vấn đề dưới góc độ khoa học lý luận và
lịch sử nhà nước và pháp luật. Trong quá trình nghiên cứu, tập trung vào các nội
dung cơ bản của THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB từ năm 2010 đến nay. Khi
đánh giá thực trạng chỉ khảo sát những vấn đề điển hình của THPL về ĐGQSDĐ
ở các tỉnh BTB như tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, đấu giá viên, kết quả
ĐGQSDĐ để làm cơ sở luận giải các vấn đề, đồng thời đưa ra những giải pháp
phù hợp nhằm đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB.
4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
4.1. Cơ sở lý luận
Luận án được thực hiện trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác - Lênin,
Tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về
Nhà nước và pháp luật về THPL nói chung, THPL trong ĐGQSDĐ nói riêng.
4.2. Phương pháp nghiên cứu
Luận án được thực hiện dựa trên cơ sở phép duy vật biện chứng, duy vật
lịch sử kết hợp các phương pháp nghiên cứu như: phân tích, tổng hợp, so sánh,
phương pháp lịch sử cụ thể và sử dụng kết quả điều tra xã hội học để phân tích

luận giải nhằm giải quyết vấn đề một cách khách quan toàn diện. Tuỳ từng nội
dung trong Luận án để tác giả chọn phương pháp nghiên cứu phù hợp.
Trong Chương 1, tác giả sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp để
đánh giá, nhận xét các công trình nghiên cứu có liên quan đến THPL về
ĐGQSDĐ.

Footer Page 9 of 258.


Header Page 10 of 258.

5

Trong Chương 2, tác giả chủ yếu sử dụng phương pháp quy nạp để xây
dựng các khái niệm. Phương pháp phân tích, tổng hợp để nghiên cứu đặc
điểm, hình thức, vai trò, chủ thể, nội dung và các điều kiện đảm bảo THPL về
ĐGQSDĐ ở Việt Nam. Phương pháp so sánh để tìm hiểu về đấu giá tài sản
một số nước trên thế giới và những giá trị có thể vận dụng vào THPL về
ĐGQSDĐ ở Việt Nam.
Trong Chương 3, tác giả sử dụng phương pháp thống kê kết hợp vớí
phân tích để nghiên cứu các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, xã hội ở các tỉnh
BTB có ảnh hưởng tới việc THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB. Đồng thời sử
dụng phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá, thống kê để đánh giá những
kết quả đạt được và những hạn chế yếu kém, tìm ra nguyên nhân của hoạt
động THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB. Đặc biệt tác giả đã sử dụng
phương pháp điều tra xã hội học để từ đó đánh giá một cách khách quan thực
trạng THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB.
Trong Chương 4, tác giả sử dụng phương pháp phân tích và tổng hợp để
đưa ra các quan điểm và đề xuất các giải pháp nhằm đảm bảo THPL về
ĐGQSDĐ ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay.

Có thể nói Luận án đã sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu và đã
kết hợp, sử dụng linh hoạt các phương pháp trong các chương để giải quyết
các vấn đề trong Luận án một cách khách quan toàn diện.
5. Những đóng góp về khoa học của luận án
Dưới góc độ lý luận chung về Nhà nước và pháp luật, Luận án là công
trình đầu tiên nghiên cứu một cách tương đối có hệ thống THPL về ĐGQSDĐ
ở các tỉnh BTB Việt Nam. Luận án có những đóng góp về mặt khoa học đó là:
Thứ nhất, luận án đã làm rõ khái niệm, đặc điểm về ĐGQSDĐ. Đặc
biệt, luận án đã nêu được vai trò ĐGQSDĐ đối với quá trình phát triển kinh tế
- xã hội; phân tích làm rõ các chủ thể, nội dung và các điều kiện đảm bảo
THPL về ĐGQSDĐ; phân tích làm rõ việc THPL về bán đấu giá đất đai, tài
sản một số nước trên thế giới và những kinh nghiệm có thể vận dụng vào
THPL về ĐGQSDĐ ở nước ta nói chung các tỉnh BTB nói riêng. Đây là cơ sở

Footer Page 10 of 258.


Header Page 11 of 258.

6

lý luận để nâng cao nhận thức về THPL trong ĐGQSDĐ; làm căn cứ để phân
tích, đánh giá THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB.
Thứ hai, luận án nghiên cứu, phân tích, đánh giá một cách hệ thống thực
trạng THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB, nêu lên những kết quả đạt được,
những hạn chế yếu kém; nguyên nhân của những kết quả đạt được và những
hạn chế yếu kém. Từ đó để có nhận xét về sự cần thiết phải nâng cao chất
lượng THPL về ĐGQSDĐ. Đây là cơ sở thực tiễn để đưa ra các giải pháp về
THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB hiện nay.
Thứ ba, luận án nêu lên được các quan điểm và đề xuất các giải pháp có

tính khả thi về đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB, nhằm bảo vệ,
quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai vô cùng
quý giá ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án
- Về mặt lý luận, kết quả nghiên cứu của luận án góp phần làm rõ cơ sở
lý luận của THPL về ĐGQSDĐ ở nước ta nói chung, ở các tỉnh BTB nói
riêng, cụ thể: Luận án đã cung cấp cơ sở lý luận để góp phần hoàn thiện quy
trình tổ chức ĐGQSDĐ, đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ đấu giá viên cũng như
đưa ra những điều kiện, tiêu chuẩn cho các chủ thể tham gia quan hệ đấu giá,
đồng thời, góp phần hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ.
- Về mặt thực tiễn, luận án có ý nghĩa cung cấp cơ sở khoa học cho
hoạt động THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB. Đặc biệt luận án còn có tác
dụng giúp cho các cơ quan nhà nước, các cán bộ, công chức trong việc quản
lý, điều hành hoạt động ĐGQSDĐ ở từng địa phương tại các tỉnh BTB; kết
quả luận án còn có ý nghĩa góp phần đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh
BTB đạt hiệu quả cao hơn. Bên cạnh đó, luận án có thể được sử dụng làm tài
liệu tham khảo cho việc học tập, nghiên cứu, giảng dạy về THPL nói chung
và THPL về ĐGQSDĐ nói riêng trong các trường đại học chuyên luật và
không chuyên luật cũng như trong học tập môn nhà nước và pháp luật của hệ
thống các Trường Chính trị từ Trung ương tới địa phương.
7. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,
nội dung luận án được kết cấu thành 4 chương, 11 tiết.

Footer Page 11 of 258.


Header Page 12 of 258.

7

Chương 1
TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN TỚI
ĐỀ TÀI: THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở CÁC TỈNH BẮC TRUNG BỘ
1.1. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG NƯỚC

1.1.1. Các công trình nghiên cứu có liên quan tới pháp luật về đấu
giá quyền sử dụng đất
Các công trình nghiên cứu liên quan tới pháp luật về ĐGQSDĐ trong
thời gian qua khá nhiều, có thể kể đến các công trình sau:
- Về sách có cuốn: “Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam” do Đinh Văn
Thanh và Nguyễn Minh Tuấn chủ biên [85], trong đó tại Chương VII, Phần
IV với tiêu đề: “Bán đấu giá tài sản” đã nêu lên khái niệm bán đấu giá tài sản;
các loại chủ thể bán đấu giá tài sản; quyền và nghĩa vụ của chủ thể bán đấu
giá tài sản; quá trình bán đấu giá tài sản; hợp đồng bán đấu giá tài sản và
khoản tiền đặt trước. Đây là những vấn đề lý luận quan trọng làm cơ sở cho
việc THPL về ĐGQSDĐ.
Cuốn "Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam" của
Nguyễn Cảnh Quý [75], đã đi sâu nghiên cứu những vấn đề lý luận về cơ chế
điều chỉnh pháp luật đất đai như: Khái niệm, đặc điểm, vai trò của cơ chế điều
chỉnh pháp luật đất đai. Đặc biệt, tác giả đã đi sâu nghiên cứu quy trình để
đưa các quy định của pháp luật đất đai trên các văn bản QPPL vào trong thực
tế cuộc sống thông qua các hình thức THPL như tuân thủ pháp luật đất đai, sử
dụng pháp luật đất đai, chấp hành pháp luật đất đai và áp dụng pháp luật đất
đai. Trên cơ sở thực trạng cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam, tác
giả đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện các yếu tố cấu thành nên cơ chế
điều chỉnh pháp luật đất đai, qua đó góp phần hoàn thiện pháp luật về đất đai.
Sách chuyên khảo: "Đổi mới chính sách đất đai ở Việt Nam từ lý thuyết
đến thực tiễn" của Nguyễn Văn Sửu [78], đã phân tích quá trình đổi mới chính

sách đất đai của nước ta trong thời gian qua, đặc biệt là từ năm 1986 đến nay và

Footer Page 12 of 258.


Header Page 13 of 258.

8

xem xét tác động của nó đối với một số lĩnh vực như sở hữu, quản lý, quyền tài
sản trong QSDĐ, thu hồi QSDĐ, qua đó tìm hiểu về biến đổi trong cấu trúc
quan hệ đất đai; mối liên hệ giữa hoạch định, thực hiện và đổi mới chính sách
đất đai ở Việt Nam. Bên cạnh đó, tác giả đã cho chúng ta thấy hiện nay đang
tồn tại một khoảng cách nhất định giữa lý luận và thực tiễn, chính sách và thực
hành trong việc hoạch định và thực hiện chính sách đất đai. Đây là tài liệu tham
khảo bổ ích, có giá trị cho các nghiên cứu liên quan đến ĐGQSDĐ.
- Về các đề tài nghiên cứu:
Đề tài“Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể
chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa" Chủ nhiệm Võ Đình
Toàn [83]. Đề tài đã nghiên cứu cơ sở lý luận của việc hoàn thiện pháp luật về
bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng
XHCN như xây dựng khái niệm, đặc điểm, bản chất của bán đấu giá tài sản;
cấu trúc của pháp luật bán đấu giá tài sản; mối quan hệ giữa pháp luật bán đấu
giá tài sản và thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN. Mặt khác, quá
trình hình thành và phát triển của pháp luật bán đấu giá tài sản qua các giai
đoạn: giai đoạn thứ nhất từ năm 1989 đến năm 1996; giai đoạn thứ hai từ năm
1996 đến năm 2005 và giai đoạn từ năm 2005 đến nay. Đề tài đã phân tích,
đánh giá những ưu điểm và nêu lên những bất cập, hạn chế của pháp luật về
bán đấu giá tài sản trong thời gian qua. Đặc biệt đề tài đã đưa ra các định
hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể

chế kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam.
Luận văn thạc sĩ Luật học“Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản
ở Việt Nam hiện nay" của Nguyễn Tuyết Liên [57], đã phân tích được một số
vấn đề lý luận như khái niệm, đặc điểm, nội dung của pháp luật bán đấu giá
tài sản, các yêu cầu và tiêu chí hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản; nêu
lên quá trình hình thành và phát triển của pháp luật bán đấu giá tài sản ở Việt
Nam từ đổi mới đến nay; phân tích đánh giá những kết quả đạt được, những
tồn tại của pháp luật về bán đấu giá tài sản và đề xuất một số giải pháp góp
phần hoàn thiện pháp luật bán đấu giá tài sản ở Việt Nam hiện nay.

Footer Page 13 of 258.


Header Page 14 of 258.

9

Luận án tiến sĩ Luật học“Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất" của Trần Quang Huy [49]. Luận án đã nghiên cứu các quy định
pháp luật đất đai hiện hành về các hình thức giao đất ở Việt Nam, trong đó tập
trung nghiên cứu hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Trong nội dung
luận án, tác giả đã đề cập đến hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thông
qua ĐGQSDĐ đất. Tuy nhiên, vấn đề chỉ nghiên cứu dưới góc độ chung về
các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mà chưa nghiên cứu chuyên sâu
và chưa làm rõ nội dung cũng như đặc trưng pháp lý của ĐGQSDĐ.
Luận án tiến sĩ Luật học "Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt
Nam" của Đặng Thị Bích Liễu [60]. Tác giả đã nêu lên những vấn đề lý luận
về ĐGQSDĐ như khái niệm, đặc điểm, mục đích, vai trò của ĐGQSDĐ; sự
cần thiết phải điều chỉnh pháp luật đối với ĐGQSDĐ; các yêu cầu chi phối
pháp luật ĐGQSDĐ như vấn đề sở hữu về đất đai, về quan điểm, đường lối,

chính sách của Đảng và Nhà nước ta về phát triển kinh tế thị trường, thị
trường QSDĐ và thị trường bất động sản. Từ vấn đề lý luận, tác giả đánh giá
thực trạng pháp luật về ĐGQSDĐ, phát hiện ra các thiếu sót, bất cập của pháp
luật về ĐGQSDĐ và làm rõ được thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ, trên cơ sở
đó, đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ ở
Việt Nam hiện nay.
- Tài liệu Hội thảo hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản do Bộ Tư
pháp tổ chức [10]. Các bài viết trong tài liệu đã phân tích về cơ chế tài chính
đối với hoạt động bán đấu giá tài sản; việc xác định giá khởi điểm tài sản Nhà
nước bán đấu giá; pháp luật về bán đấu giá tài sản thi hành án; những khó khăn
vướng mắc và những kiến nghị đề xuất trong bán đấu giá tài sản thi hành án.
- Trên tạp chí cũng có nhiều bài viết liên quan tới pháp luật về
ĐGQSDĐ. Trong số đó phải kể đến một số bài như: “Những bất cập trong các
quy định về bán đấu giá tài sản" của Nguyễn Văn Phương [66]. Bài viết đã
nghiên cứu những vấn đề lý luận và phân tích đánh giá một số hạn chế bất cập
của pháp luật về bán đấu giá tài sản như trong quy định về người được tham
gia đấu giá, về mức tiền đặt trước, về chế tài áp dụng đối với người mua được
tài sản bỏ cuộc, điều kiện bán đấu giá tài sản đối với doanh nghiệp từ đó đề

Footer Page 14 of 258.


Header Page 15 of 258.

10

xuất ý kiến đề nghị sửa đổi các quy định trên cho phù hợp với điều kiện kinh
tế xã hội hiện nay.
1.1.2. Các công trình nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất
Nghiên cứu các công trình liên quan tới ĐGQSDĐ trong thời gian qua

có một số công trình đáng chú ý sau đây:
- Về đề tài luận văn thạc sĩ:
Luận văn thạc sĩ Luật học "Bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
Thành phố Hà Nội" của Nguyễn Vĩnh Diện [26], đã phân tích một số vấn đề
lý luận về THPL về ĐGQSDĐ; đánh giá thực trạng THPL về ĐGQSDĐ ở
thành phố Hà Nội từ năm 1995 đến năm 2006; nêu lên những kết quả đạt
được, những tồn tại, khó khăn và nguyên nhân của ĐGQSDĐ ở Hà Nội, từ đó
đưa ra những giải pháp trong ĐGQSDĐ ở Hà Nội trong thời gian tới.
Luận văn thạc sĩ Nông nghiệp “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử
dụng đất thuộc khu nhà ở sinh thái Vít Cốp - xã Tiền Phong - huyện Mê Linh
- tỉnh Vĩnh Phúc (hiện nay là huyện Mê Linh - thành phố Hà Nội” của
Nguyễn Duy Đức [43]. Trên cơ sở lý luận về thị trường bất động sản, về
ĐGQSDĐ, định giá đất, tác giả đã đánh giá kết quả, chỉ ra những hạn chế của
công tác ĐGQSDĐ thuộc dự án khu nhà sinh thái Vít Cốp, từ đó đưa ra một
số kiến nghị, đề xuất đối với công tác ĐGQSDĐ, đặc biệt là ĐGQSDĐ các dự
án trong giai đoạn hiện nay.
- Về tạp chí
Bài viết “Một số giải pháp góp phần ổn định thị trường bất động sản ở
Việt Nam” của Lê Đình Thắng [80]. Bài viết đã đưa ra những giải pháp góp
phần ổn định thị trường bất động sản, trong đó có đề cập đến hình thức
ĐGQSDĐ như là một trong những giải pháp cho việc bình ổn thị trường bất
động sản ở Việt Nam.
Bài viết “Lý luận và thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất” của
Nguyễn Thị Nga [65]. Bài viết đã nêu lên bất cập trong những quy định về
trình tự, thủ tục về ĐGQSDĐ, đặc biệt trong các trường hợp thế chấp, bảo
lãnh, khi QSDĐ được thoả thuận là tài sản đảm bảo trong các giao dịch đó
hoặc trong trường hợp tuyên bố phá sản doanh nghiệp. Việc Nhà nước ban

Footer Page 15 of 258.

Header Page 16 of 258.

11

hành Luật Đất đai năm 2003 là cơ sở pháp lý quan trọng để khắc phục những
bất cập trong ĐGQSDĐ.
1.1.3. Các công trình nghiên cứu có liên quan tới thực hiện pháp
luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Thứ nhất, các công trình nghiên cứu về thực hiện pháp luật
Những công trình liên quan tới thực hiện pháp luật có khá nhiều, có thể
kể đến các công trình sau:
- Về sách có cuốn: “Giáo trình Lý luận về Nhà nước và pháp luật” do Lê
Minh Tâm chủ biên [86]. Trong đó tại chương XX với tiêu đề “Thực hiện pháp
luật và áp dụng pháp luật” đã nêu lên khái niệm THPL; khái niệm áp dụng pháp
luật; phân tích đặc điểm các trường hợp áp dụng pháp luật và các giai đoạn của
quá trình áp dụng pháp luật; áp dụng pháp luật tương tự. Đây là những vấn đề cơ
bản làm cơ sở lý luận cho việc nghiên cứu THPL về ĐGQSDĐ.
Cuốn sách “Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về thực hiện pháp luật”,
do Nguyễn Văn Mạnh chủ biên [64]. Nội dung cuốn sách gồm 2 phần:
Phần thứ nhất, một số vấn đề lý luận về THPL, các tác giả đã nêu lên
những điểm hạn chế trong lý luận về THPL mà các giáo trình hiện đang sử
dụng trong các trường học, trên cơ sở đó đã nêu lên những điểm cần bổ sung và
phát triển một số vấn đề lý luận cho phù hợp trong điều kiện toàn cầu hoá, hội
nhập quốc tế của đất nước ta hiện nay. Bên cạnh đó, các tác giả cũng đã chỉ ra
các yếu tố đảm bảo THPL trong giai đoạn hiện nay.
Phần thứ hai, thực trạng THPL trên một số lĩnh vực, các tác giả đã nêu
lên việc THPL của Quốc hội với việc quyết định các vấn đề quan trọng của
đất nước, việc giám sát tối cao; THPL của HĐND trong việc thực hiện chức
năng giám sát, ban hành nghị quyết và việc UBND tổ chức thực hiện các nghị

quyết HĐND đã ban hành; THPL hình sự và THPL hôn nhân và gia đình.
Thứ hai, các công trình nghiên cứu có liên quan tới thực hiện pháp
luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Những công trình liên quan tới THPL về ĐGQSDĐ có khá nhiều, có
thể kể đến các công trình sau:

Footer Page 16 of 258.


Header Page 17 of 258.

12

- Về sách có cuốn: “Nhận thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ
lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam hiện nay” do Nguyễn Cảnh
Quý chủ biên [76]. Cuốn sách đã đi sâu nghiên cơ sở lý luận về nhận thức và
THPL đất đai của cán bộ lãnh đạo quản lý các cấp chính quyền ở nước ta.
Trong đó đã làm rõ khái niệm, vai trò, nội dung của việc nhận thức về THPL
đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam; đi sâu
phân tích bốn hình thức THPL đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp
chính quyền Việt Nam như tuân thủ pháp luật, sử dụng pháp luật, chấp hành
pháp luật và áp dụng pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp
chính quyền Việt Nam.
- Về đề tài luận văn thạc sĩ:
Luận văn thạc sĩ Luật học “Áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính
nhà nước về đất đai ở Hưng Yên” của Lê Hoàng Anh [2]. Luận văn phân tích
một số vấn đề lý luận về áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước
về đất đai, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính
nhà nước về đất đai ở Hưng Yên, trên cơ sở đó để có các giải pháp nhằm đảm
bảo áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước về đất đai ở Hưng

Yên trong giai đoạn hiện nay.
Luận văn thạc sĩ Luật học “Áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính
nhà nước về đất đai ở tỉnh Hà Tĩnh” của Nguyễn Minh Hiển [47]. Luận văn
đã trình bày một số vấn đề lý luận về áp dụng pháp luật như khái niệm, đặc
điểm, các giai đoạn và vai trò của áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính
nhà nước về đất đai. Trên cơ sở lý luận đó để phân tích, đánh giá những kết
quả đạt được, những hạn chế, yếu kém và đề xuất các giải pháp nhằm đảm
bảo áp dụng pháp luật trong quản lý hành chính nhà nước về đất đai của các
cơ quan hành chính nhà nước ở tỉnh Hà Tĩnh trong thời gian tới.
- Luận án tiến sĩ Luật học “Áp dụng pháp luật trong quản lý nhà nước
về đất đai của Uỷ ban nhân dân ở Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay” của Lê
Văn Thành [81]. Trong 4 chương, trên cơ sở lý luận chung về áp dụng pháp
luật để tác giả đánh giá thực trạng, tìm ra được nguyên nhân hạn chế, yếu kém
của hoạt động áp dụng pháp luật trong QLNN về đất đai của UBND ở thành

Footer Page 17 of 258.


Header Page 18 of 258.

13

phố Hồ Chí Minh, từ đó, tác giả đã đề xuất các giải pháp phù hợp nhằm đảm
bảo việc áp dụng pháp luật trong QLNN về đất đai của UBND ở thành phố
Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay. Nội dung luận án, tác giả đã phân tích
đánh giá một cách sâu sắc việc áp dụng pháp luật trong QLNN về đất đai, đây
là một trong bốn hình thức của THPL, do vậy nội dung công trình này là tài
liệu tham khảo cần thiết cho đề tài luận án.
- Tài liệu Hội thảo hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ do Bộ Tư pháp tổ
chức [14]. Các bài viết tham gia hội thảo đã tập trung nghiên cứu về thực trạng

hoạt động ĐGQSDĐ và định hướng hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ; cơ chế
tài chính đối với hoạt động ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất; một số vấn đề vướng mắc qua ĐGQSDĐ; những vướng mắc về
ĐGQSDĐ là tài sản thi hành án và một số kiến nghị qua ĐGQSDĐ ở một số
tỉnh thành phố. Trên cơ sở quy định của pháp luật và thực tiễn ĐGQSDĐ, các
bài viết đã phân tích đánh giá những kết quả đạt được, tìm ra những nguyên
nhân từ đó có những kiến nghị và đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn
thiện pháp luật về ĐGQSDĐ và THPL về ĐGQSDĐ hiệu quả.
- Về tạp chí:
Có nhiều bài viết đăng trên các tạp chí liên quan đến THPL về
ĐGQSDĐ, trong đó phải nói tới bài “Vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” của Lưu Quốc Thái [79]. Bài viết đã nêu lên
những vấn đề bất cập trong quá trình xử lý đối với việc các chủ thể đưa
QSDĐ tham gia các giao dịch như: Xử lý QSDĐ đã được đem thế chấp, bảo
lãnh; ĐGQSDĐ để thi hành bản án dân sự; ĐGQSDĐ khi doanh nghiệp sử
dụng đất phá sản. Từ những bất cập đó, tác giả đề nghị Nhà nước cần sớm ban
hành các quy định cụ thể việc ĐGQSDĐ để thực hiện nghĩa vụ trong các
trường hợp nêu trên.
Bài viết “Bất cập trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng
đất” của Trần Tiến Hải [45]. Bài viết đã nêu lên những vấn đề bất cập phát
sinh trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ liên quan đến các vấn đề như chủ thể
tham gia ĐGQSDĐ, các điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính

Footer Page 18 of 258.


Header Page 19 of 258.

14

của các chủ thể khi tham gia ĐGQSDĐ, việc hộ gia đình tham gia ĐGQSDĐ
và chế độ báo cáo về đấu giá tài sản.
Bài viết “Có hay không sự khác nhau giữa bán đấu giá quyền sử dụng
đất và đấu giá quyền sử dụng đất” của Nguyễn Vĩnh Diện [27]. Trên cơ sở
quy định của pháp luật tác giả phân tích lập luận có hay không sự khác nhau
giữa “bán đấu giá quyền sử dụng đất” và “đấu giá quyền sử dụng đất”. Căn cứ
vào quy định của pháp luật dân sự để khẳng định QSDĐ là một loại tài sản,
hơn thế nữa đây là một loại bất động sản, do vậy chủ thể có quyền đưa ra trao
đổi, mua bán trên thị trường. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật và trong
thực tiễn thì thường dùng “đấu giá quyền sử dụng đất” chứ không dùng “bán
đấu giá quyền sử dụng đất”. Nếu quy định “bán đấu giá quyền sử dụng đất”
thì sẽ vướng mắc về cả phương diện lý luận về chế độ sở hữu đất đai của Nhà
nước cũng như vướng mắc trong thực tiễn ĐGQSDĐ.
Bài viết “Vấn đề “người có tài sản bán đấu giá” và “người bán đấu giá
tài sản” trong pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của Đặng
Thị Bích Liễu [58]. Trong bài viết này, tác giả đã nêu lên các quan điểm hiện
nay về việc tổ chức ĐGQSDĐ. Có quan điểm cho rằng việc tổ chức
ĐGQSDĐ phải giao cho cơ quan QLNN về đất đai, cụ thể là UBND các cấp.
Quan điểm khác lại cho rằng, việc tổ chức ĐGQSDĐ không thể giao cho cơ
quan QLNN mà cần giao cho một tổ chức trung gian. Bằng các luận cứ khoa
học, tác giả đã phân tích những ưu, khuyết điểm của các quan điểm nêu trên.
Tác giả nhất trí với quan điểm thức hai là việc ĐGQSDĐ không nên giao cho
cơ quan QLNN mà giao cho tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp.
Khoản tiền đặt trước là biện pháp đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ
của bên tham gia ĐGQSDĐ trong quá trình tổ chức đấu giá. Việc quy định
khoản tiền đặt trước cần được nghiên cứu, tính toán cho phù hợp, nếu quy
định quá thấp thì dẫn đến việc lợi dụng về quy định này để thông đồng, câu
kết, ép giá, dìm giá trong ĐGQSDĐ. Ngược lại nếu quy định quá cao sẽ hạn
chế người tham gia đấu giá. Bài viết “Một số ý kiến về tiền đặt cọc và phí đấu
giá quy định tại Quyết định 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về

đấu giá quyền sử dụng đất” của Đặng Thị Bích Liễu [59], đã phần nào phân

Footer Page 19 of 258.


Header Page 20 of 258.

15

tích rõ hơn về bản chất và các quy định của pháp luật về khoản tiền đặt trước;
về khoản phí mà các doanh nghiệp được thu để chi phí cho việc tổ chức đấu
giá. Trên cơ sở đó đề xuất một số ý kiến góp phần vào việc quy định khoản
tiền đặt trước và khoản phí cho phù hợp.
Xác định giá đất là một trong những khâu rất quan trọng trong công tác
đấu giá. Nếu giá đất được xác định phù hợp với thị trường thì sẽ huy động
được nhiều người tham gia và tạo ra sự công bằng trong đấu giá, hạn chế
được tình trạng thông đồng, dìm giá. Ngược lại nếu định giá đất không phù
hợp sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả công tác ĐGQSDĐ. Bài viết “Hoàn thiện
pháp luật về xác định giá đất trong cơ chế thị trường” của Phạm Văn Bằng [3]
đã nêu lên các căn cứ để xác định giá đất, những vướng mắc bất cập trong xác
định giá đất. Trên cơ sở đó tác giả đã đưa ra một số giải pháp góp phần đảm
bảo giá đất phù hợp với giá thị trường.
Bài viết “Những vướng mắc cần tháo gỡ trong công tác bán đấu giá tài
sản” của Phạm Văn Chung [25]. Bài viết đã nêu lên những bất cập cần tháo
gỡ trong quá trình THPL về đấu giá tài sản như: Theo quy định của pháp luật
mỗi địa phương chỉ thành lập một Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản trực
thuộc Sở Tư pháp, song trong thực tế một số địa phương vẫn tồn tại một số tổ
chức bán đấu giá tài sản thuộc một số ngành khác như Tài chính, Tài nguyên
và Môi trường gây ra tình trạng không thống nhất trong THPL; về phân bố
biên chế, cơ sở vật chất cho các Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản chưa

tương xứng với nhiệm vụ được giao; chưa có sự phối hợp nhịp nhàng giữa cơ
quan nên hiệu quả công tác đấu giá chưa cao.
Vấn đề thông đồng, dìm giá trong ĐGQSDĐ cũng được nhiều nhà khoa
học quan tâm. Trong đó tác giả Lê Thu Hằng có bài viết “Khi khách hàng
thông đồng dìm giá trong bán đấu giá tài sản” [46]. Bài viết đã phân tích thủ
đoạn của những tham gia đấu giá để thông đồng, dìm giá, làm thiệt hại đến lợi
ích của Nhà nước và người có tài sản đấu giá. Trên cơ sở đó tác giả đã đề xuất
các giải pháp cụ thể nhằm hạn chế tình trạng thông đồng dìm giá diễn ra tại
một số địa phương trong thời gian qua.

Footer Page 20 of 258.


Header Page 21 of 258.

16

1.2. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA NƯỚC NGOÀI

Nhiều nước trên thế giới xem đất đai cũng như các tài sản khác. Do
vậy, đấu giá tài sản trong đó có đấu giá đất đai đã có một bề dày lịch sử lâu
dài. Để đóng góp cho sự tồn tại đó, nhiều nghiên cứu về bán đấu giá tài sản
nói chung, về đất đai nói riêng đã được thực hiện ở nhiều quốc gia trên thế
giới. Nhìn chung, các nghiên cứu này được thực hiện từ nhiều góc độ tiếp cận
khác nhau, trong đó có một số nghiên cứu được thực hiện từ góc độ pháp lý.
Chẳng hạn, bài giới thiệu “Luật đấu giá – trên phương diện quốc tế và Việt
Nam” của Luật sư Fred Burke Giám đốc điều hành tại Baker & McKenzie
[44]. Trong bài giới thiệu Luật sư Fred Burke đã nêu lên các loại đấu giá
chính trên thế giới như đấu giá kiểu Anh, đấu giá kiểu Hà Lan, đấu giá kín
theo giá cao nhất, đấu giá kín, theo giá cao thứ hai. Bên cạnh đó, Luật sư Fred

Burke đã giới thiệu về đấu giá một số loại như đấu giá tài sản (trong đó có đất
đai), đấu giá Quyền khai thác khoáng sản, đấu giá tần số vô tuyến điện, đấu
giá băng tần, đấu giá khí thải các bon ở Trung Quốc, Bang California (Hoa
Kỳ), tỉnh Quebec (Canada) và bán đấu giá điện ở Brazil, đấu giá cảng biển ở
Chile. Đây là tài liệu tham khảo quan trọng có liên quan tới đề tài luận án.
Bài viết “Các vấn đề pháp lý về đất đai và bất động sản ở Cộng hoà
Liên bang Đức” của Trần Quang Huy [50]. Nội dung bài viết đề cập đến quan
hệ sở hữu, quan hệ đất đai ở Cộng hoà Liên bang Đức. Ở nước Đức tồn tại
nhiều hình thức sở hữu về đất đai, trong đó có sở hữu tư nhân về đất đai. Tất
cả bất động sản ở Đức đều phải được đăng ký trong sổ địa chính tại cơ quan
địa chính, cơ quan này là một phần của hệ thống toà án. Hệ thống quyền đối
với đất và bất động sản bao gồm: Quyền sử dụng bất động sản, quyền bảo
đảm đối với bất động sản, quyền ưu tiên mua trước. Bên cạnh đó, bài viết
cũng nêu lên một số gợi mở cho Việt Nam qua nghiên cứu các chính sách và
pháp luật về kinh doanh bất động sản của Cộng hoà Liên bang Đức. Đây là tài
liệu tham khảo có giá trị cả về lý luận và thực tiễn đối với THPL về
ĐGQSDĐ ở nước ta hiện nay.

Footer Page 21 of 258.


Header Page 22 of 258.

17

Bài viết “Real Estate Investment In China - Legal Review And
Analysis Of Foreign Investors’ Participation” (Đầu tư bất động sản tại Trung
quốc - dưới góc độ pháp luật và phân tích của các nhà đầu tư nước ngoài) của
Xiaoyang Zhang [114]. Tác giả đề cập đến việc đầu tư bất động sản tại Trung
Quốc; về quyền sử dụng và quyền sử hữu đất đai. Ở Trung Quốc đất đô thị

thuộc sở hữu Nhà nước, đất nông thôn thuộc sở hữu tập thể. Bài viết cũng nêu
lên các hình thức cơ bản của chuyển nhượng quyền sử dụng đất và vấn đề đấu
giá quyền sử dụng đất.
Bài viết “Bán đấu giá tài sản ở Nhật Bản” của Dân Đức [41] đã nêu lên
những chủ thể thực hiện thủ tục bán đấu giá tài sản bao gồm: Toà thi hành án,
chấp hành viên, thư ký toà án; thủ tục bán đấu giá bất động sản (trong đó có đất
đai) bao gồm việc đệ đơn yêu cầu bán đấu giá, trình tự bán đấu giá bất động sản
và thủ tục bán đấu giá động sản. Đây là tài liệu tham khảo quan trọng có thể vận
dụng trong quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh BTB.
Bài viết “Pháp luật Trung Quốc về bán đấu giá tài sản” của Thế Anh
[1]. Bài viết nêu lên tài sản bán đấu giá ở Trung Quốc bao gồm tài sản và
quyền tài sản (trong đó có cả quyền sử dụng đất) được phép giao dịch tại
trung quốc; người bán đấu giá tài sản là các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản;
chủ thể quan trọng trong bán đấu giá là đấu giá viên, những tiêu chuẩn quy
định đối với đấu giá viên; quy định về hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản.
Bài viết cũng đã nêu lên việc xác định giá khởi điểm và xử lý vi phạm trong
hoạt động bán đấu giá tài sản.
Tài liệu nghiên cứu “Assessing the Performance of Real Estate
Auctions” (Đánh giá hiệu quả của bất động sản đấu giá) của Christoppher J.
Mayer [110]. Tác giả đề cập đến việc đấu giá bất động sản (trong đó có đất
đai) tại các Bang của nước Mỹ. Ngay từ những năm 1970, bán đấu giá bất
động sản ở Mỹ đã phát triển, và đây là một cách hiệu quả để bán các dự án
một cách nhanh chống nhưng không phát sinh chi phí lớn. Đồng thời, đấu giá
cũng được xem như là một cách thức thay thế của tiếp thị bất động sản. Khi
tham gia đấu giá bất động sản, người mua phải đặt trước một khoản tiền mặt

Footer Page 22 of 258.


Header Page 23 of 258.

18

nhất định khoảng từ 2-10% của giá bán tài sản. Tác giả đã có sự so sánh bán
đấu giá bất động sản ở các nước như Úc, New Zealand và các nước khác trên
thế giới là cần giữ bí mật giá tối thiểu. Điều này khác với nước Mỹ là mức giá
tối thiểu được công bố rộng rãi cho nhân dân biết. Tác giả cũng đã phân tích
những ưu điểm và khiếm khuyết của bán đấu giá các loại tài sản khác nhau
cũng như có sự so sánh phương pháp bán đấu giá theo kiểu Hà Lan (đấu giá
xuống) và các kiểu đấu giá thông thương (đấu giá lên) từ đó chỉ ra những ưu,
nhược điểm của từng hình thức bán đấu giá. Bên cạnh đó, tác giả cũng đã nêu
lên, việc đấu giá ảnh hưởng vào rất nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là
thẩm định giá. Đây là tài liệu rất bổ ích có thể vận dụng trong quá trình thực
hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh BTB.
1.3. MỘT SỐ NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN
CỨU CÓ LIÊN QUAN TỚI ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN TIẾP TỤC
NGHIÊN CỨU TRONG LUẬN ÁN

1.3.1. Một số nhận xét, đánh giá các công trình nghiên cứu có liên
quan tới thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Nghiên cứu các công trình nói trên cho thấy các cuốn sách, các bài
đăng trên tạp chí, các đề tài khoa học cấp bộ, luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ,
giáo trình, bài viết, báo cáo trong các hội thảo khoa học cả trong và ngoài
nước chỉ tập trung nghiên cứu các vấn đề sau:
Thứ nhất, những công trình trên đã tập trung nghiên cứu các vấn đề lý
luận về QSDĐ, trong đó các công trình đã tập trung phân tích đánh giá những
vấn đề lý luận xuất phát từ quy định chế độ sở hữu về đất đai của Nhà nước ta
là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, chỉ Nhà
nước mới có quyền định đoạt số phận pháp lý đối với đất đai. Từ những vấn
đề lý luận trên, các công trình đã phân tích, làm rõ khái niệm, đặc điểm, bản

chất của QSDĐ. Những công trình này là cơ sở lý luận quan trọng liên quan
trực tiếp đến đề tài, trên cơ sở lý luận về QSDĐ để phân tích đánh giá việc
THPL về ĐGQSDĐ.

Footer Page 23 of 258.


Header Page 24 of 258.

19

Thứ hai, các công trình đã nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn
pháp luật về bán đấu giá tài sản, trong đó các công trình phân tích đánh giá cơ
sở lý luận để hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản. Đặc biệt phân tích
đánh giá các QPPL về bán đấu giá tài sản hiện hành, nhất là những quy định
còn mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập và chưa phù hợp với thực tiễn. Từ đó, đề
xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản
hiện hành. Những công trình này có liên quan trực tiếp đến đề tài thực hiện
pháp luật về ĐGQSDĐ, bởi QSDĐ cũng là một tài sản – tài sản đặc biệt gắn
liền với một tài sản khác là đất đai. Để THPL về ĐGQSDĐ thì trước hết phải
xây dựng, hoàn thiện các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản và các
quy phạm pháp luật có liên quan khác.
Thứ ba, đối với những vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật
ĐGQSDĐ, các công trình đã phân tích, đánh giá các quy định pháp luật hiện
hành có những nội dung phù hợp, chưa phù hợp, những nội dung cần trao đổi
để có quan điểm thống nhất trong quá trình áp dụng. Từ đó, đề xuất các giải
pháp nhằm hoàn thiện pháp luật ĐGQSDĐ. Đây là những cơ sở pháp lý để
THPL về ĐGQSDĐ.
Thứ tư, những công trình trên đã nghiên cứu các vấn đề có liên quan tới
lý luận và thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ. Trong đó các công trình đã nghiên

cứu một số vấn đề như lý luận về THPL, khái niệm, đặc điểm, nội dung
THPL về ĐGQSDĐ. Đánh giá thực trạng THPL về ĐGQSDĐ tại một số địa
phương, những khó khăn bất cập trong quá trình đấu giá từ đó đề xuất các giải
pháp nhằm đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ ở các địa phương và trên toàn quốc.
Thứ năm, đối với các công trình nước ngoài bị chi phối bởi quan điểm coi
đất đai như các tài sản khác. Do vậy, các công trình nghiên cứu nêu lên các hình
thức đấu giá tài sản như đấu giá lên, đấu giá xuống, đấu giá kín. Từ các nội dung
trên có thể nghiên cứu, vận dụng trong THPL về ĐGQSĐ ở nước ta
Nhìn chung tất cả các công trình khoa học trên đã giúp cho tác giả một
cái nhìn khá toàn diện về pháp luật về bán đấu giá tài sản, pháp luật về

Footer Page 24 of 258.


Header Page 25 of 258.

20

ĐGQSDĐ, bởi các công trình này chứa đựng một lượng thông tin tương đối
đa dạng và ở những góc độ khác nhau của việc THPL về bán đấu giá tài sản
nói chung, ĐGQSDĐ nói riêng, đặc biệt là nghiên cứu về những vấn đề lý
luận và thực tiễn về quá trình tổ chức đấu giá. Có thể thấy, THPL về
ĐGQSDĐ có nội dung liên quan đến nhiều công trình khoa học. Nhận xét,
đánh giá các công trình nêu trên là cần thiết để xác định những vấn đề cần
tiếp tục nghiên cứu trong luận án.
Qua nghiên cứu các công trình khoa học tiêu biểu đã nêu trên có thể rút
ra một số kết luận sau:
Hiện tại chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách toàn diện,
đầy đủ có hệ thống các vấn đề lý luận và thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ nói
chung, ở các tỉnh BTB nói riêng.

Các công trình nghiên cứu có hai hướng nghiên cứu chính: Hoặc là
nghiên cứu lý luận và thực tiễn pháp luật về bán đấu giá tài sản hoặc pháp luật
về ĐGQSDĐ ở cấp độ đề tài khoa học, luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ, giáo
trình; hoặc là nghiên cứu ở phạm vi hẹp về các vấn đề cụ thể có liên quan đến
quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các bài báo, báo cáo khoa học.
Nhiều vấn đề cơ bản liên quan đến THPL về ĐGQSDĐ chưa được
nghiên cứu. Thực trạng THPL về ĐGQSDĐ chưa được tổng kết một cách
toàn diện, chưa có một hệ thống giải pháp cụ thể có luận cứ khoa học và thực
tiễn. Đặc biệt, ở cấp độ nghiên cứu luận án tiến sĩ, chưa có một công trình nào
nghiên cứu THPL về ĐGQSDĐ ở Việt Nam nói chung, ở các tỉnh Bắc Trung
Bộ nói riêng. Vì vậy, vấn đề này là rất mới và cần được tiếp tục nghiên cứu
trong giai đoạn hiện nay.
1.3.2. Những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu trong luận án
Trên cơ sở kế thừa có chọn lọc kết quả nghiên cứu của các công trình
khoa học đã khảo sát, tác giả tiếp tục đi sâu nghiên cứu THPL về ĐGQSDĐ
một cách có hệ thống toàn diện về các vấn đề sau:

Footer Page 25 of 258.