Phân tích tác nhân dẫn đến quyết định lựa chọn nhà phi chính thức trường hợp xã vĩnh lộc a, huyện bình chánh, TP HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT
-

PHAN NGỌC YẾN XUÂN

PHÂN TÍCH TÁC NHÂN DẪN ĐẾN QUYẾT ĐỊNH
LỰA CHỌN NHÀ PHI CHÍNH THỨC:
TRƯỜNG HỢP XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH,
TP. HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT
-

PHAN NGỌC YẾN XUÂN

PHÂN TÍCH TÁC NHÂN DẪN ĐẾN QUYẾT ĐỊNH
LỰA CHỌN NHÀ PHI CHÍNH THỨC:
TRƯỜNG HỢP XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH,
TP. HCM

Chuyên ngành: Chính sách công
Mã số: 60340402

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. HUỲNH THẾ DU
TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này do tôi tiến hành khảo sát, tham khảo tài liệu và trình
bày. Các trích dẫn, số liệu sử dụng trong luận văn đều được trích nguồn và có độ chính xác
cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Luận văn này thể hiện quan điểm cá nhân của tôi,
không nhất thiết là quan điểm của Trường đại học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 04 tháng 04 năm 2016
Tác giả

Phan Ngọc Yến Xuân


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện luận văn này tôi đã nhận được sự giúp đỡ và hỗ trợ chân
thành và nhiệt tình từ các thầy cô, bạn bè và gia đình.
Trước hết tôi xin gởi lời cám ơn chân thành đến các thầy cô và các nhân viên trong
Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright – những người đã trang bị cho tôi nền tảng kiến

thức vững vàng cũng như hỗ trợ cho tôi rất nhiều về mặt kỹ thuật, phương tiện, tài liệu để
tôi thực hiện đề tài. Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với TS. Huỳnh Thế Du
đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Bên cạnh đó tôi xin gởi lời cám ơn đến các anh chị em lớp cao học Chính sách công
MPP6, MPP7 đã hỗ trợ, động viên và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện
luận văn.
Cuối cùng tôi xin cám ơn gia đình tôi đã tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất để tôi đầu
tư thực hiện đề tài này, cám ơn chồng tôi – anh Nguyễn Quang Hòa đã hỗ trợ tôi rất nhiều
trong quá trình đi thực địa, tiến hành khảo sát và phỏng vấn sâu cũng như chia sẻ với tôi rất
nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện luận văn, động viên tôi những lúc tôi nản lòng.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 10 tháng 08 năm 2016
Tác giả

Phan Ngọc Yến Xuân


iii

TÓM TẮT
Hiện nay, nhà phi chính thức đang là một vấn đề nổi lên tại các thành phố lớn ở các
nước đang phát triển, đây là hệ quả của quá trình đô thị hóa nhanh chóng, chuyển dịch cơ
cấu kinh tế, di dân và quy hoạch đô thị. TP. HCM cũng không tránh khỏi tình trạng tương
tự, giá nhà đã vượt xa khả năng kinh tế của người nghèo do đó đã bùng nổ các hoạt động
xây dựng tự phát khắp nơi. Xã Vĩnh Lộc A được xem là xã điển hình cho tình trạng nhà
phi chính thức, người dân ở đây ý thức rất rõ việc làm trên là trái pháp luật, rủi ro bị phạt
và cưỡng chế cao, tuy nhiên họ vẫn cố tình vi phạm và số lượng ngày càng tăng.
Nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A đáp ứng tốt bốn tiêu chí ưu tiên chọn nhà của
NHTG (2015): khả năng chi trả, khả năng tiếp cận, an ninh và sự phù hợp để sống, đặc biệt
đáp ứng tốt những tiêu chí ưu tiên riêng trong chọn nhà của người nghèo mà nhà chính
thức không thể đáp ứng, đây chính là nguyên nhân tại sao ngày càng nhiều người đặc biệt

là người thu nhập thấp tìm đến với nhà phi chính thức.
Thêm vào đó, trong trò chơi chiến lược giữa người dân và cán bộ quản lý, lựa chọn
xây nhà trái phép của người dân và nhận hối lộ của cán bộ quản lý là điểm cân bằng của trò
chơi, là lựa chọn chiến lược tốt nhất cho cả 2 bên. Những kẻ hỡ, những yếu kém trong hệ
thống quản lý, tình trạng tham nhũng, hối lộ đã tạo điều kiện cho nhà phi chính thức tồn tại
và phát triển phổ biến như hiện nay.
Như vậy, nhu cầu của người dân đối với nhà phi chính thức vì nó phù hợp với họ và
khả năng có thể xây dựng nhà phi chính thức vì tình trạng tham nhũng là hai nguyên nhân
chính dẫn đến tình trạng nhà phi chính thức tràn lan ở xã Vĩnh Lộc A.
Đảm bảo an toàn sở hữu và nâng cấp tại chỗ được xem là giải pháp phù hợp nhất cho
trường hợp nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A vì nó mang lại lợi ích tốt nhất cho các bên
liên quan, giải quyết được vấn đề nhà ở, hạn chế nhiều nhất tổn thất vô ích cho xã hội. Nhà
nước sẽ xây dựng các quy hoạch dài hạn cụ thể và hợp thức hóa các hoạt động phi chính
thức hiện nay. Đối với khu vực được quy hoạch là khu dân cư, nhà nước cho hợp thức hóa
giấy tờ sở hữu đối với những căn nhà phi chính thức đã tồn tại, thu phí xây dựng đối với
những căn nhà xây mới bằng với mức phí phi chính thức hiện nay, phối hợp với người dân
cải tạo nâng cấp cơ sở hạ tầng tại nơi đó theo hình thức hợp tác và góp vốn đối ứng giữa
nhà nước và nhân dân, nhà nước giữ vai trò phát động quản lý, người dân bàn bạc, thiết kế
và thi công. Đối với khu vực quy hoạch các công trình công cộng nhà nước cấp giấy sở
hữu có thời hạn theo quy hoạch (giấy thuê đất) và quy định rõ mức giá đền bù cụ thể sau
này.


iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................... ii
TÓM TẮT ......................................................................................................................... iii
MỤC LỤC ..........................................................................................................................iv

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................................vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................................. vii
DANH MỤC HÌNH VẼ ................................................................................................. viii
DANH MỤC PHỤ LỤC ....................................................................................................ix
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU .......................................................................1
1.1.Bối cảnh nghiên cứu ...............................................................................................1
1.2.Mục tiêu nghiên cứu ...............................................................................................3
1.3.Câu hỏi nghiên cứu .................................................................................................3
1.4.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..........................................................................3
1.5.Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................3
1.6.Kết cấu đề tài ..........................................................................................................4
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ...................................................................................5
2.1.Định nghĩa liên quan ...............................................................................................5
2.2.Khung phân tích .......................................................................................................5
2.2.1. Các tiêu chí ưu tiên khi lựa chọn nhà của người dân ...................................5
2.2.2. Lý thuyết trò chơi.........................................................................................7
2.3.Nhà phi chính thức trong phát triển đô thị của Việt Nam .......................................8
2.4.Kinh nghiệm của các nước đối với vấn đề nhà phi chính thức ..............................10
2.5.Những công trình nghiên cứu liên quan ...............................................................12
CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH NHỮNG TÁC NHÂN DẪN ĐẾN QUYẾT ĐỊNH LỰA
CHỌN NHÀ PHI CHÍNH THỨC TẠI XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH ....14
3.1. Tình trạng nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A ..............................................14
3.2. Đặc điểm của người dân sống ở khu nhà phi chính thức ...................................16
3.3. Đánh giá sự phù hợp của nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A với các tiêu chí
lựa chọn nhà ở ...................................................................................................................19
3.3.1. Tiêu chí 1: Khả năng chi trả.......................................................................20


v

3.3.2. Tiêu chí 2: Khả năng tiếp cận ....................................................................24
3.3.3. Tiêu chí 3: Mức độ an ninh ........................................................................26
3.3.4. Tiêu chí 4: Khả năng phù hợp để sống ......................................................27
CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN
TÌNH TRẠNG NHÀ PHI CHÍNH THỨC TỒN TẠI PHỔ BIẾN
TẠI XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH ...........................................................31
4.1. Cách thức xây dựng và quản lý nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A .............31
4.2. Ma trận trò chơi giữa người xây dựng nhà phi chính thức và cán bộ quản lý ...35
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................38
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Chữ viết tắt

Nội dụng viết tắt

1

ACHR

Liên minh Quyền nhà ở Châu Á

2

ASAG

Tổ chức nghiên cứu hành động Ahmedabad

3

CBRE

CB Richard Ellis – Tên một công ty bất động sản

4

COHRE

Trung tâm Quyền nhà ở và Trục xuất

5

CSHT

Cơ sở hạ tầng

6

GCNQSDĐTS

Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất

7

KCN

Khu công nghiệp

8

KT-XH

Kinh tế - Xã hội

9

NHTG

Ngân hàng Thế giới

10

OECD

Organization

for

Economic

Co-operation

and

Development - Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế
11

TP. HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

12

TB

Trung bình

13

UBND

Ủy ban nhân dân

14

UNESCAP

Economic and Social Commission for Asia and the
Pacific - Ủy ban Kinh tế Xã hội châu Á Thái Bình
Dương Liên Hiệp Quốc

15

UN-HABITAT

Tổ chức Hỗ trợ Gia cư


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Ma trận mô tả cách ứng xử của người dân với các chính sách của nhà nước .....8
Bảng 3.1: Phân tích chi phí - lợi ích của nhà phi chính thức .............................................21
Bảng 3.2: Khả năng tiết kiệm bình quân theo ngũ phân vị thu nhập hộ gia đình, 2014 ....22
Bảng 3.3: Thời gian di chuyển trung bình của người dân .................................................25
Bảng 3.4: Cảm nhận cuộc sống của người dân ..................................................................29


viii

DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 1.1: Khu nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A ..........................................................2
Hình 3.1: Những căn nhà bị cưỡng chế ở xã Vĩnh Lộc A .................................................14
Hình 3.2: Hình ảnh một căn nhà phi chính thức năm 2014 và 2016 .................................16
Hình 3.3: Diện tích nhà phi chính thức ..............................................................................16
Hình 3.4: Thời gian sinh sống và phương thức tiếp cận
nhà phi chính thức của người dân ......................................................................................17
Hình 3.5: Mức độ quan tâm đến nhà ở xã hội của người dân sống ở nhà phi chính thức xã
Vĩnh Lộc A ........................................................................................................................18
Hình 3.6: Tình trạng căn nhà phi chính thức từ lúc mới mua đến nay ..............................19
Hình 3.7: Mức độ quan trọng của các yếu tố đến quyết định chọn nhà của những người
sống ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A .........................................................................20

Hình 3.8: Thu nhập trung bình của các hộ gia đình
ở nhà phi chính thức, xã Vĩnh Lộc A.................................................................................22
Hình 3.9: Nguồn tài chính dùng để mua nhà của hộ gia đình ở nhà phi chính thức xã Vĩnh
Lộc A .................................................................................................................................23
Hình 3.10: Khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc của những người ở nhà phi chính thức
tại xã Vĩnh Lộc A...............................................................................................................25
Hình 3.11: Mức độ hài lòng của những người sống
ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A..................................................................................28
Hình 4.1: Hệ thống quản lý, giám sát việc xây dựng nhà
ở huyện Bình Chánh trước 5/2013 .....................................................................................32
Hình 4.2: Hệ thống quản lý, giám sát việc xây dựng nhà
ở huyện Bình Chánh sau 5/2013 ........................................................................................34


ix

DANH MỤC PHỤ LỤC

PHỤ LỤC 1: Định nghĩa nhà ổ chuột ...................................................................................i
PHỤ LỤC 2: Bài học cho sự phát triển vùng ven đô thị tại các nước Châu Á................... ii
PHỤ LỤC 3: Phân tích lợi ích và chi phí của nhà phi chính thức ..................................... iii
PHỤ LỤC 4: Các lý thuyết liên quan .............................................................................. viii
PHỤ LỤC 5: Giới thiệu xã Vĩnh Lộc A ............................................................................xi
PHỤ LỤC 6: Quy định về hợp thức hóa xây dựng nhà trái phép ..................................... xii
PHỤ LỤC 7: Kinh nghiệm quốc tế về nâng cấp tại chỗ ...................................................xiv
PHỤ LỤC 8: Trục xuất thu hồi đất: ví dụ và hệ lụy .........................................................xix
PHỤ LỤC 9: Kinh nghiệm quốc tế về tái định cư .......................................................... xxii
PHỤ LỤC 10: Kinh nghiệm quốc tế về nhà ở công do chính phủ xây dựng .............. xxviii
PHỤ LỤC 11: Kinh nghiệm quốc tế về chia sẻ đất đai ..................................................xxix
PHỤ LỤC 12: Kinh nghiệm quốc tế về phương án mặt bằng và dịch vụ ......................xxxi

PHỤ LỤC 13: Kinh nghiệm quốc tế về chiến dịch nhà ở quy mô toàn thành phố...... xxxiii
PHỤ LỤC 14: Tính chi phí vốn chủ sở hữu đối với nhà ở xã hội theo mô hình tài chính
CAPM ...........................................................................................................................xxxvi
PHỤ LỤC 15: Cách thức chọn mẫu, khảo sát và phỏng vấn sâu .............................. xxxviii
PHỤ LỤC 16: Bảng câu hỏi khảo sát ...........................................................................xxxix
PHỤ LỤC 17: Nội dung phỏng vấn sâu hộ gia đình sống trong những căn nhà phi chính
thức ................................................................................................................................. xliv
PHỤ LỤC 18: Nội dung phỏng vấn sâu chủ thầu xây dựng............................................ lvii
PHỤ LỤC 19: Kinh nghiệm một số quốc gia về xử lý nhu cầu nhà ở thu nhập thấp.........lx


1

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Bối cảnh nghiên cứu
Hiện nay, nhà phi chính thức đang là một vấn đề nổi lên tại các thành phố lớn ở các
nước đang phát triển, đây là hệ quả của quá trình đô thị hóa nhanh chóng, chuyển dịch cơ
cấu kinh tế, di dân và quy hoạch đô thị. Một lượng lớn dân cư đổ về các thành phố lớn làm
cho nhu cầu nhà ở tăng lên nhanh chóng, đi kèm với nó là nhu cầu về các dịch vụ công
cộng và các cơ sở hạ tầng cơ bản.
TP. HCM không tránh khỏi tình trạng tương tự, cùng với sự gia tăng đầu tư các
KCN, lượng người nhập cư đổ về ngày càng đông, chủ yếu tập trung ở các khu vực vùng
ven, ngoại thành làm phát sinh nhu cầu nhà ở rất cao ở các khu vực này. Theo NHTG
(2015) số lượng các hộ gia đình thành thị ở TP. HCM tăng trung bình hằng năm 64.000 hộ
tương đương 17%. Theo Trương Sĩ (1996) trích trong Nguyễn Hữu Minh, Nguyễn Xuân
Mai (2004) “từ sau giải phóng số người nhập cư vào TP. HCM liên tục tăng, trong tương
lai các luồng di chuyển nhất là lao động từ nông thôn sẽ vẫn còn tiếp tục đổ về thành phố”.
“Trong tổng số người nghèo ở đô thị, người nhập cư nghèo chiếm một bộ phận đáng kể,
khoảng 20% số người nhập cư không có sổ hộ khẩu là những người dễ bị tổn thương, phân
biệt đối xử hoặc rơi ra ngoài lề do không được thừa nhận là thành viên chính thức của cộng

đồng, nhiều chính sách quản lý đô thị dễ tác động tiêu cực đến nguồn mưu sinh của họ”
(NHTG, 2014). “Đối với người nghèo, nhà ở là vấn đề cấp bách nhất ở các thành phố lớn
như TP. HCM, đất đai trở thành một hàng hóa có giá trị đến mức chỉ một tỷ lệ nhỏ dân cư
mới đủ lực mua, người nghèo buộc phải định cư trên những khu đất công còn bỏ trống, khi
bị giải tỏa họ di dời và rồi lại lấn chiếm đất ở chỗ khác” (Đặng Nguyên Anh, 2004). Tại
TP. HCM, dù quỹ đất đô thị có tăng lên nhưng diện tích bình quân đầu người vẫn không
tăng do sự gia tăng nhà ở không theo kịp mức tăng dân số và nhu cầu cao về nhà ở tại các
đô thị, thiếu nhà vẫn là vấn đề thời sự bức thiết ở TP. HCM (NHTG, 2015).
Giá nhà đã vượt xa khả năng kinh tế của người nghèo, theo CBRE trong vòng 20
năm giá bất động sản của Việt Nam tăng 100 lần, gấp 25 lần thu nhập bình quân đầu
người. Theo Lê Nguyệt Trân (2011) hơn 80% dân số chỉ có khả năng chi trả từ 128 – 271
triệu đồng/căn nhà trong khi đó giá nhà trên thị trường bình quân từ 600 – 800 triệu


2

đồng/căn, do đó đã bùng nổ các hoạt động xây dựng tự phát khắp nơi gây ảnh hưởng trực
tiếp đến kiến trúc và cảnh quan môi trường.
Tại TP. HCM hoạt động xây dựng nhà phi chính thức diễn ra phổ biến và tập trung
chủ yếu ở vùng ven như Bình Chánh, Hóc Môn, Thủ Đức, Gò Vấp… Trong 9 tháng đầu
năm 2013 tổng số vụ vi phạm cả TP. HCM là 3.034 trường hợp thì riêng huyện Bình
Chánh chiếm đến 1.093 trường hợp (hơn 1/3 tổng số vụ vi phạm), đây là điểm nóng của
vấn đề xây dựng nhà trái phép hiện nay của TP. HCM (Ngọc Huân, 2013). Còn theo Báo
cáo tình hình KT-XH 2013 của UBND huyện Bình Chánh, Huyện đã phát hiện và xử lý
1.930 vụ vi phạm về xây dựng nhà phi chính thức.
Hình 1.1: Khu nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A

Nguồn: Tác giả tự chụp
Xã Vĩnh Lộc A được xem là xã điển hình cho tình trạng nhà phi chính thức, chiếm
45% số vụ vi phạm của huyện Bình Chánh, 27% của TP.HCM, đây là điểm nóng của tình

trạng xây dựng trái phép ở huyện Bình Chánh nói riêng và TP. HCM nói chung (Ngọc
Mai, 2013).
Nếu đi thực tế xuống địa bàn xã, dễ dàng bắt gặp những căn nhà phi chính thức, đặc
biệt trong những con đường nhỏ chỉ cách các trục đường chính 300 – 400m. Mặc dù chưa
có con số thống kê cụ thể nhưng ước tính số lượng nhà trái phép ở khu vực này lớn hơn
gấp nhiều lần so với con số được công bố. Việc phát hiện những căn nhà xây trái phép rất
dễ dàng, những ngôi nhà đang xây dựng mà không niêm yết công khai biển báo công trình
và giấy phép xây dựng phía trước chắc chắn là nhà trái phép. Những căn nhà không có số


3

nhà, hoặc diện tích không đủ theo quy định tách thửa, cấp sổ, cấp số tạm thì đó là nhà xây
trái phép (Đ. Thắng, 2014). Nhưng thực tế chúng vẫn tồn tại, thậm chí còn được cấp đồng
hồ điện để sinh hoạt, chỉ một số ít bị phát hiện và xử lý.
Người dân ở đây ý thức rất rõ việc làm trên là trái pháp luật, rủi ro bị phạt và cưỡng
chế cao, tuy nhiên họ vẫn cố tình vi phạm và số lượng ngày càng tăng, trở nên hết sức phổ
biến ở khu vực này. Vậy động cơ nào thôi thúc họ quyết định lựa chọn nhà phi chính thức
mặc dù lường trước được rủi ro? Làm cách nào để giảm động cơ lựa chọn nhà phi chính
thức nhằm giải quyết tình trạng hiện nay. Để tìm ra câu trả lời, tác giả quyết định thực hiện
đề tài nghiên cứu “Phân tích tác nhân dẫn đến quyết định lựa chọn nhà phi chính thức:
Tình huống xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu:
Đề tài tập trung vào 3 mục tiêu: (1)Tìm hiểu những nguyên nhân dẫn đến quyết định
chọn nhà phi chính thức của người dân ở xã Vĩnh Lộc A; (2)Tìm hiểu nguyên nhân tại sao
nhà phi chính thức lại tồn tại phổ biến như hiện nay; (3)Đưa ra những giải pháp cho vấn đề
này.
1.3. Câu hỏi nghiên cứu:
Đề tài tập trung trả lời 3 câu hỏi: (1)Những nguyên nhân nào dẫn đến quyết định
chọn nhà phi chính thức của người dân ở xã Vĩnh Lộc A? (2)Tại sao nhà phi chính thức lại

tồn tại phổ biến như hiện nay? (3)Những giải pháp nào có thể thực hiện để giải quyết tình
trạng nhà phi chính thức?
1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu đối tượng là những quyết định lựa chọn nhà phi chính
thức của người dân và những hành động của cán bộ quản lý nhà phi chính thức ở phạm vi
xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, TP. HCM.
1.5. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính, phân tích tình huống, kết hợp
nhiều lý thuyết trong kinh tế học để phân tích. Thông tin sử dụng gồm thông tin thứ cấp
được thu thập từ số liệu thống kê của UBND xã Vĩnh Lộc A, các trang báo có uy tín, trang
web của UBND huyện Bình Chánh và các cơ quan có liên quan, các văn bản pháp luật liên


4

quan. Thông tin sơ cấp thu thập thông qua khảo sát, phỏng vấn sâu những đối tượng liên
quan.
1.6. Kết cấu đề tài: 5 chương
Chương 1: Giới thiệu nghiên cứu: nêu lên bối cảnh, mục tiêu, câu hỏi, đối tượng,
phạm vi, phương pháp nghiên cứu và kết cấu của đề tài
Chương 2: Cơ sở lý thuyết: trình bày những cơ sở lý thuyết về nhà phi chính thức,
khung phân tích, các nghiên cứu liên quan và kinh nghiệm quốc tế.
Chương 3: Phân tích nguyên nhân dẫn đến quyết định lựa chọn nhà phi chính thức
của người dân tại xã Vĩnh Lộc A.
Chương 4: Phân tích nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhà phi chính thức tồn tại phổ
biến tại xã Vĩnh Lộc A.
Chương 5: Kết luận và kiến nghị: tổng kết lại những phân tích phía trên và đưa ra
một số khuyến nghị chính sách.

5

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.1. Định nghĩa liên quan
Theo OECD, nhà phi chính thức là: (1)Nhà ở được xây dựng trên phần đất chưa đủ
cơ sở pháp lý để xây dựng nhà hoặc phần đất bị chiếm giữ bất hợp pháp; (2)Nhà ở không
phù hợp với những quy định và quy hoạch xây dựng hiện hành (nhà ở trái phép)
Un-Habitat (2005), nhà ổ chuột: “là ngôi nhà thiếu một trong năm điều kiện sau:
(1)Nhà ở kiên cố; (2)Diện tích đủ sống; (3)Tiếp cận với nguồn nước sạch; (4)Tiếp cận vệ
sinh phù hợp; (5)Sự sở hữu và tình trạng pháp lý an toàn”. Khu ổ chuột của sự thất vọng là
một khu vực đổ nát, do một nhóm dân cư bên lề xã hội chiến dụng, dễ bị phá hủy hoặc sửa
sang làm mới. Khu ổ chuột của sự hy vọng là nơi mà con người luôn hy vọng về một tương
lai tốt đẹp, họ sẵn sàng đầu tư nguồn lực để cải thiện nhà ở và cộng đồng.
2.2. Khung phân tích
2.2.1. Các tiêu chí ưu tiên khi lựa chọn nhà của người dân
Un-Habitat (2005) đưa ra các tiêu chí lựa chọn nhà ở trong đó có sự khác nhau giữa
thứ tự ưu tiên của các tiêu chí giữa người nghèo và người giàu. Người giàu chú ý nhiều
hơn đến địa vị, sự thoải mái, thiết kế, tiện lợi, giá trị tiềm năng khi bán lại. Còn người
nghèo quan tâm nhiều đến các tiêu chí sau:
Thứ nhất, vị trí: Nhà ở gần với việc làm và cơ hội kiếm sống là yếu tố chủ chốt khi
người nghèo lựa chọn nơi sinh sống. Sống ở gần các khu chợ, nhà máy, khu buôn bán, bến
trung chuyển và địa điểm xây dựng đồng nghĩa với thu nhập cao hơn, nhiều cơ hội kiếm
sống hơn và chi phí đi lại thấp hơn. Nhiều chương trình nhà ở thất bại trong việc thu hút và
níu giữ người nghèo vì chúng được xây dựng quá xa trung tâm thành phố, các khu công
nghiệp, trường học, bệnh viện chuyên khoa và các dịch vụ xã hội. Đó là lý do tại sao
những khu ổ chuột trong lòng thành phố được ưa chuộng hơn bất chấp đông đúc hay bất ổn
thế nào
Thứ hai, không gian làm việc: Đối với người nghèo, nhà ở không chỉ là không gian
sống mà còn là nơi diễn ra các hoạt động mang lại thu nhập bao gồm may quần áo, sản
xuất thủ công, nấu ăn để bán tại các quầy thực phẩm ở chợ, hay xe chở hàng rong, cửa

hàng sửa chữa, sản xuất nhỏ, cửa hàng bán đồ gia dụng, cửa hàng chăm sóc sắc đẹp, giặt


6

là, làm bánh, nhà hàng, quán rượu và phòng cho thuê. Nhà có tầng trệt luôn đem đến sự
linh hoạt lớn cho việc kết hợp giữa các hoạt động sinh hoạt hàng ngày và kiếm tiền. Đây là
lý do vì sao căn hộ tại các nhà cao tầng thường làm mất cơ hội kiếm tiền của người nghèo
do thiếu không gian cho các hoạt động nêu trên.
Thứ ba, các hệ thống hỗ trợ cộng đồng: Những hộ gia đình ở các khu ổ chuột sống
dựa vào mạng lưới bạn bè và hàng xóm trong sự đùm bọc và giúp đỡ lẫn nhau không chỉ
trong những trường hợp khẩn cấp. Những hệ thống hỗ trợ dựa trên cộng đồng và mạng lưới
phức hợp các mối quan hệ cộng đồng này mang lại sự tiếp cận không chính thức tới nguồn
điện, người trông trẻ, giúp tìm việc làm, thông tin và nguồn tín dụng trong những trường
hợp khẩn cấp và giúp sửa chữa bất kỳ thứ gì hỏng hóc. Dễ hiểu tại sao người nghèo không
thể tồn tại khi bị cô lập trong các căn hộ tại các tòa nhà chọc trời ven thành phố và họ phải
quay lại chỗ cũ
Thứ tư, chi phí: Các chuyên gia tài chính nhà ở giả định mức chi trả khoảng 25-30%
trên tổng thu nhập hàng tháng cho nhà ở là chấp nhận được đối với một hộ gia đình. Tuy
nhiên, đây là mức thích hợp với hộ gia đình có thu nhập trung bình và không áp dụng đối
với các hộ nghèo. Các hộ nghèo dành phần lớn thu nhập cho các khoản chi thiết yếu như
thực phẩm, chăm sóc sức khỏe, đi lại và trong trường hợp khẩn cấp. Ngay cả nhà cho thuê
giá rẻ cũng thường đòi hỏi một khoản đặt cọc đáng kể vượt ngoài khả năng của người
nghèo. Hộ gia đình càng nghèo càng ít khả năng chi trả cho nhà ở và trích phần trăm từ thu
nhập hàng tháng của họ. Đó là lý do tại sao các lều lán được dựng lên và hoàn thiện dần tại
các khu ổ chuột mới là kiểu nhà ở phù hợp hơn cả đối với các hộ nghèo – ngôi nhà cho
phép họ từng bước gây dựng nền tảng kinh tế.
NHTG cũng đã có nhiều nghiên cứu về vấn đề nhà ở tại Việt Nam, trong nghiên cứu
gần đây nhất vào năm 2015, NHTG đã tổng hợp và đưa ra 4 tiêu chí ưu tiên khi lựa chọn
nhà của hộ gia đình Việt Nam:

Ưu tiên 1: Khả năng chi trả, cho biết một người hoặc một hộ gia đình có thể trả bao
nhiêu tiền cho nhà ở. Nhà ở tự xây là cách linh hoạt nhất để giải quyết vấn đề về khả năng
chi trả cho hộ gia đình, có thể bắt đầu với căn nhà cốt lõi cơ bản nhất và nâng cấp chất
lượng dần dần, mở rộng diện tích tương ứng với khả năng tiết kiệm và thu nhập cũng như
nhu cầu ở theo thời gian.


7

Ưu tiên 2: Khả năng tiếp cận, điều này rất quan trọng trong việc tạo thêm thu nhập
do đó ảnh hưởng ngay đến phúc lợi xã hội của gia đình và khả năng thanh toán nhà. Ưu
tiên về vị trí này bao gồm tính kết nối của gia đình với các công việc ở gần đó cũng như cơ
hội kinh doanh thành công tại nhà. Các yếu tố quan trọng với tính kết nối là khoảng cách
đến các quận thương mại và việc làm, tiếp cận với giao thông công cộng và nhà mặt phố để
có các cơ hội kinh doanh.
Ưu tiên 3: An ninh, liên quan đến mức độ an toàn của hộ gia đình đối với các vấn đề
trộm cắp hay các loại hình tội phạm khác.
Ưu tiên 4: Phù hợp để sinh sống, là khả năng tiếp cận đến các tiện nghi xã hội như
giáo dục (trường học, nhà trẻ), các cơ sở y tế (bệnh viện, phòng khám) và các cơ sở văn
hóa xã hội (công viên, khu vui chơi giải trí).
Trong bài phân tích này tác giả sử dụng 4 tiêu chí của NHTG (2015) làm khung phân
tích chính trong đó chú trọng kết hợp với các đặc điểm lựa chọn nhà của người nghèo
trong Un-Habitat (2005) vì đa phần người dân ở nhà phi chính thức đều là người nghèo.
2.2.2. Lý thuyết trò chơi
Trò chơi là tình huống trong đó những người chơi đưa ra những quyết định mang tính
chiến lược, tức là những quyết định có tính đến phản ứng và hành động của các đối thủ.
Các quyết định mang tính chiến lược đem đến lợi ích ròng cho người chơi. Mục đích chính
của lý thuyết trò chơi là xác định chiến lược tối ưu cho mỗi người chơi, đó là chiến lược
làm tối đa hóa lợi ích kỳ vọng của họ (Pyndyck và Rubinfeld, 2014).
Hoạt động xây dựng nhà phi chính thức là một trò chơi chiến lược giữa người dân và

nhà nước, kết cục của từng kịch bản được thể hiện trong ma trận của Phạm Minh Thiên
Phước (2013)


8

Bảng 2.1: Ma trận mô tả cách ứng xử của người dân với các chính sách của nhà
nước
Người dân
Xây trái phép

Tuân thủ

Kịch bản 1:

Kịch bản 3:

và người nhập cư

- Cung – cầu nhà ở cân bằng
- Pháp luật nghiêm minh và

- Nhà ổ chuột với điều kiện sống

người dân tuân thủ, không có

thấp kém gia tăng bởi đây là

hiện tượng vi phạm trong xây

phương án cuối cùng của họ

dựng nhà ở.

Kịch bản 2:

Không cưỡng chế

Nhà nước

Cưỡng chế

- Không có nhà ở cho người nghèo

Kịch bản 4:

- Rất nhiều người dân có được nơi
ở phù hợp với điều kiện thu nhập

- Người dân nghiêm chỉnh tuân
thủ pháp luật và không có động

của họ
- Nhà ở phi chính thức phát triển
tràn lan

- Cung – cầu nhà ở cân bằng

cơ “xé rào” dù nhà nước không
cưỡng chế

- Người dân coi thường pháp luật
Nguồn: Phạm Minh Thiên Phước (2013)
2.3. Nhà phi chính thức trong phát triển đô thị của Việt Nam
Đô thị hóa đang diễn ra rất nhanh ở các nước châu Á đi đôi với nó là làn sóng di cư
mạnh đến các thành phố lớn, nhà ở trở thành một vấn đề nan giải. Nhà ở trở nên quá đắt đỏ
so với thu nhập của hầu hết mọi người, nhà chính thức không đáp ứng đủ nhu cầu, nhà phi
chính thức là một giải pháp hiệu quả nhất. Hiện nay khoảng 30 – 50% dân cư thành thị
châu Á sống trong những căn nhà phi chính thức, thậm chí ở những thành phố lớn như
Mumbai, Karachi, Manila, Dhaka tỷ lệ người sống trong khu phi chính thức còn nhiều hơn
khu chính thức (Un-Habitat, 2005).
Đô thị hóa và nhu cầu nhà ở cũng đang là vấn đề đáng quan tâm ở Việt Nam hiện
nay, từ 2015 đến 2020 khu vực đô thị sẽ chiếm đa số về nhu cầu nhà ở trong đó khu vực
Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Hồng dự đoán sẽ chiếm 66% tổng số thiếu hụt nhà
(NHTG, 2015). Thị trường nhà ở Việt Nam hiện nay có một số đặc điểm sau:


9

Thứ nhất, 60% dân số thuộc 3 nhóm ngũ vị phân có thu nhập cao nhất (Q3, Q4, Q5)
mới có khả năng tiết kiệm cho khoản đặc cọc mua nhà chính thức, 40% dân số còn lại (Q1,
Q2) gần như không có khả năng tiết kiệm để đặc cọc mua nhà và họ cũng không thuộc đối
tượng được ngân hàng chấp nhận cho vay vì thu nhập quá thấp không có khả năng chi trả
hoặc đa phần họ là những lao động tự do không có hồ sơ thu nhập. Đối với những người
nghèo ở thành thị nhà ở tự xây và nâng cấp dần gần như là lựa chọn hợp lý duy nhất
(NHTG, 2015).
Thứ hai, nhà ở tự xây chiếm khoảng 75% tổng số nhà ở Việt Nam, phát triển nhanh
nhất ở vùng rìa các thành phố lớn phục vụ tốt cho nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp
và lao động nhập cư. Phần lớn nhà ở tự xây là phi chính thức do thiếu giấy tờ pháp lý hợp
pháp. Nhà ở tự xây có thể nâng cấp dần, giá cả hợp lý, phù hợp với sự thay đổi trong nhu

cầu sử dụng và dễ tiếp cận nhất đối với nhóm thu nhập trung bình và thấp, có thể tận dụng
tầng trệt, gần mặt tiền đường để kinh doanh thương mại. Nhà ở tự xây phù hợp với văn hóa
của người Việt và dễ được chấp nhận hơn so với nhà ở xã hội. Nhà ở tự xây đáp ứng các
tiêu chí lựa chọn nhà ở tốt hơn so với nhà ở xã hội (NHTG, 2015).
Thứ ba, người dân chấp nhận những rủi ro, bất ổn và điều kiện tự nhiên không thuận
lợi gắn liền với nhà phi chính thức vì họ không có nhiều lựa chọn. Nhà phi chính thức có
giá rẻ và sẵn có, giao dịch nhanh gọn nhẹ, không quan liêu rắc rối như thị trường chính
thức. Người ta hy vọng rằng theo thời gian đất đai sẽ được điều chỉnh, môi trường được cải
thiện hơn cùng với sự công nhận về pháp lý (Un–Habitat, 2005)
Thứ tư, hiện nay các chính sách của chính phủ tập trung nhiều vào thị trường nhà
chính thức, ít tập trung vào lĩnh vực nhà phi chính thức, kết quả là nhà ở không chính thức
đã phát triển mà không có sự can thiệp đáng kể nào từ phía chính phủ, không có nhiều
thông tin công bố để theo dõi xu hướng phát triển hay kinh nghiệm quản lý đối với khu
vực này, một số trường hợp các vi phạm được bỏ qua bằng một khoản phí, đây chính là
nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nhà phi chính thức tràn lan ở các đô thị lớn như TP.
HCM (NHTG, 2015).
Thứ năm, mức độ thỏa mãn của người dân ở khu vực phi chính thức sau khi được
chính phủ can thiệp một cách vừa phải tương đương với những nơi được quy hoạch, điều
này có nghĩa là việc quy hoạch ngay từ đầu hay can thiệp đúng mức của chính phủ đều


10

mang đến một sự thỏa mãn như nhau cho người dân (Huỳnh Thế Du, Richard B. Peiser,
2015)
2.4. Kinh nghiệm của các nước đối với vấn đề nhà phi chính thức
Thông qua kinh nghiệm của các quốc gia trong việc giải quyết nhà ở phi chính thức
có thể chia ra làm 7 nhóm giải pháp:
Thứ nhất, đảm bảo an toàn sở hữu và nâng cấp tại chỗ. Đây là giải pháp tốt nhất cho
tất cả mọi người trong hầu hết các trường hợp, người dân được ở nguyên nơi họ đang ở,

giúp củng cố cộng đồng và hoàn thiện các cơ chế hỗ trợ sẵn có, khuyến khích sự tham gia
và đầu tư của người dân trong cải thiện nhà ở và môi trường sống, giúp chuyển hóa mối
quan hệ giữa thành phố và cộng đồng người nghèo từ đối đầu sang hợp tác và tin tưởng,
tiết kiệm một khoản tiền lớn cho chính phủ. Ví dụ điển hình: nâng cấp cộng đồng ở
Surabaya, Indonesia (ACHR, 2003); nâng cấp cộng đồng ở Sri Lanka (Sevanatha, 1991);
hợp thức hóa khu ổ chuột ở Karachi, Pakistan (Un-Habitat, 2005); nâng cấp cộng đồng tại
Phnom Penh, Campuchia (ACHR, 2003); nâng cấp nhà ở của nhân dân ở Huế, Việt Nam
(Un-Habitat, 2005). (Phụ lục 7)
Thứ hai, trục xuất thu hồi đất, cưỡng chế di dời những khu nhà phi chính thức. Tuy
nhiên, đây thường không phải là giải pháp hiệu quả, đi ngược với sự phát triển, dẫn đến đói
nghèo nhiều hơn, làm trầm trọng hơn vấn đề nhà ở trong thành phố thay vì giải quyết
chúng. Hai ví dụ về cưỡng chế di dời ở Metro Manila, Philippines (COHRE, 2006) và
Phnom Penh, Campuchia (ACHR, 2003) cho thấy rõ điều này. (Phụ lục 8)
Thứ ba, tái định cư nhưng giải pháp này không nên là lựa chọn đầu tiên vì tốn chi phí
di dời rất cao cộng thêm sự thay đổi đột ngột, phá vỡ mạng lưới xã hội, cộng đồng, sinh kế
của người nghèo, tăng chi phí đi lại, gián đoạn việc học tập của trẻ em, tăng nghèo đói,
“chi phí phát triển nhà mới lớn hơn 10 – 15 lần chi phí để nâng cấp nhà ở” (Un-Habitat,
2005). Tái định cư chỉ nên thực hiện trong trường hợp người dân không thể tiếp tục ở lại
khu định cư không chính thức do quá nguy hiểm không thể nâng cấp hoặc thuộc dự án hạ
tầng đô thị không thể thay đổi hoặc di dời. Một số ví dụ điển hình: tái định cư không cần
thiết tại Bangok, Thái Lan (ACHR, 2003); tái định cư có sự tham gia tại Almedabad, Ấn
Độ (ASAG, 1998); tái định cư bởi người dân ở Phnom Phenh, Campuchia (ACHR, 2003);
tái định cư có sự tham gia ở Surabaya, Indonesia (Bộ Công Chính Indonesia, 1991); tái


11

định cư bằng quan hệ đối tác tại Munbai, Ấn Độ (Un-Habitat, 2005); tái định cư bởi người
dân ở Khon Kean, Thái Lan (Un-Habitat, 2005). (Phụ lục 9)
Thứ tư, chính phủ xây dựng nhà ở công để cung cấp nhà ở thay thế cho nhà phi chính

thức, tuy nhiên nhiều minh chứng trên thế giới cho thấy giải pháp này quá tốn kém đối với
chính phủ, nếu không cẩn thận chính phủ có thể tạo ra các khu ổ chuột do nhà nước xây.
Kinh nghiệm thế giới nhà công ở châu Âu, Singapore, Hồng Kông (Un-Habitat, 2005)
chứng minh rằng cung cấp nhà ở công quy mô lớn không phải là một giải pháp hay. (Phụ
lục 10)
Thứ năm, chia sẻ đất đai giữa cộng đồng người nghèo và chủ sở hữu đất tư nhân
hoặc chính phủ, đây là sự thỏa hiệp giữa 2 bên, đôi bên đều có lợi, kinh nghiệm chia sẻ đất
ở Bangkok, Thái Lan (Un-Habitat, 2005) đã chứng minh điều này. Tuy nhiên, đây là một
quá trình dài, phức tạp và không phải lúc nào cũng phù hợp. (Phụ lục 11).
Thứ sáu, giải pháp mặt bằng và dịch vụ, nhà nước cấp đất chia lô cùng với các dịch
vụ cơ bản theo quy hoạch nhưng để người dân tự xây nhà trên mảnh đất được chia. Tuy
nhiên, phương án này có những vấn đề nghiêm trọng về khả năng hoàn phí của người
nghèo, điều này thể hiện qua các ví dụ cụ thể ở các quốc gia: vấn đề mặt bằng và dịch vụ ở
Karachi, Pakistan (Aliani và Yap, 1990); sự thành công của mặt bằng dịch vụ ở
Hyderabad, Pakistan (Un-Habitat, 2005). (Phụ lục 12).
Thứ bảy, chiến dịch nhà ở quy mô thành phố, là việc phát triển và thực hiện các chiến
lược nhà ở cho người nghèo trong toàn thành phố, để có thể thực hiện phải có trong tay đủ
mọi thứ: nhiều liên kết ngang giữa các cộng đồng nghèo, khả năng đổi mới môi trường
chính sách, khả năng đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biệt và vô cùng quan trọng đó là
xây dựng tầm nhìn và năng lực. Mặc dù chiến lược này thực hiện rất khó nhưng không
phải không thể làm được, nhiều ví dụ ở các quốc gia đã minh chứng điều này như: giải
pháp nước sạch toàn thành phố ở Mandaue, Phillipines (Un-Habitat, 2005); giải pháp quốc
gia về đất và nhà ở, Phillipines (Un-Habitat, 2005); nâng cấp khu ổ chuột quy mô toàn
thành phố ở Thái Lan (Un-Habitat, 2005). (Phụ lục 13)
NHTG (2015) cũng đưa ra một số kiến nghị cho việc phát triển nhà ở thu nhập thấp ở
Việt Nam. Đối với những căn nhà đã xây dựng, nhà nước nên đầu tư nâng cấp khu dân cư
và hỗ trợ người dân cải thiện căn nhà, cụ thể nhà nước nâng cấp cơ sở hạ tầng, hỗ trợ cho
người dân tiếp cập tài chính vi mô và kỹ thuật xây nhà. Bên cạnh đó, nhà nước nên xây
dựng các chương trình “nhà ở cơ bản” ban đầu theo đó nhà nước thu hồi đất và xây dựng

12

các căn hộ cơ bản ban đầu đảm bảo chỗ ở cho người dân sau đó bán hoặc cho thuê, người
dân vào ở sẽ tiếp tục xây cất mở rộng theo yêu cầu và khả năng của mình.
2.5. Những công trình nghiên cứu liên quan
UN-HABITAT, UNESCAP (2005), “Hướng dẫn nhanh cho những nhà hoạch định
chính sách: Nhà ở cho người nghèo ở các thành phố Châu Á”: (1)Khu vực phi chính thức
tạo ra nhà ở giá rẻ hiệu quả nhất; (2)Nâng cấp tại chỗ thường là lựa chọn tốt nhất; (3)Đất
đai là nhân tố quan trọng giải quyết vấn đề nhà ở cho người nghèo thành thị
Lê Nguyệt Trân (2011), “Phát triển nhà ở giá rẻ tại thành phố Hồ Chí Minh”: (1)Hiện
nay thị trường nhà ở giá rẻ chủ yếu được cung ứng bởi khu vực phi chính thức; (2)Yếu tố
quan trọng nhất khiến nhà ở khu vực phi chính thức có mức giá thấp hơn đó là chi phí đất
thấp và tránh/trốn được một số chi phí liên quan; (3)Trong một số điều kiện khu vực chính
thức cũng có khả năng cung cấp căn hộ với mức giá 200 – 300 triệu tương đương với giá
nhà ở khu vực phi chính thức.
Nguyễn Thị Hải Ly (2012), “Giải pháp phát triển nhà ở giá thấp tại TP. HCM”:
(1)Khu vực tư nhân chiến tỷ trọng lớn trong cung cấp nhà ở; (2)Người thu nhập thấp vẫn
đang có chỗ ở với nhiều hình thức khác nhau.
Phạm Minh Thiên Phước (2013), “Sự tiến thoái lưỡng nan đối với nhà ở phi chính
thức tại TP. HCM: tình huống xã Thới Tam Thôn, huyện Hóc Môn”: (1)Nhà phi chính
thức đã giải quyết tốt vấn đề chỗ ở cho đại bộ phận dân cư đặc biệt là người nghèo,
(2)Người dân nhận thức được rủi ro và tình trạng vi phạm pháp luật của nhà phi chính thức
nhưng vẫn bất chấp; (3)Chính quyền địa phương đang đứng trước tình trạng tiến thoái
lưỡng nan đối với việc quản lý nhà phi chính thức.
Huỳnh Thế Du (2013), “Nghịch lý nhà ở Việt Nam”: (1)Nếu so sánh giá nhà và thu
nhập của hộ gia đình ở Việt Nam thì rất ít các hộ gia đình ở các thành phố lớn có khả năng
sở hữu nhà, tuy nhiên trên thực tế 2/3 số hộ gia đình ở các thành phố này đều sở hữu nhà
riêng; (2)Ở các đô thị khác trên thế giới, vấn đề nhà ổ chuột và phân hóa giàu nghèo là vấn
đề khá nghiêm trọng, còn ở Việt Nam điều này dường như không mấy nghiêm trọng, đó là

nhờ vào 2 nhóm chính sách của nhà nước: Nhà nước đã xây dựng một số cơ sở hạ tầng
thiết yếu ở những khu nhà tự phát, đồng thời cấp các giấy tờ pháp lý cho hầu hết những
ngôi nhà được xây dựng tự phát này thay vì bỏ mặc hoặc cưỡng chế phá dỡ; (3)Sự phát
triển đô thị có sự đan xen giữa những người dân có mức thu nhập khác nhau thay vì tách


13

biệt như nhiều khu đô thị khác trên thế giới đã giúp cho các khu phố ở TP. HCM an toàn
hơn, hài hòa hơn.
Huỳnh Thế Du, Richard B. Peiser (2015), “Phát triển đô thị từ tự phát đến chính thức
và chất lượng cuộc sống, trường hợp TP. HCM”: (1)Mức độ thỏa mãn cuộc sống của
người dân vùng đô thị tự phát sau khi được chính phủ can thiệp tương đương với những
nơi mới được quy hoạch; (2)Giá trị nhà ở những nơi được quy hoạch cao hơn những nơi tự
phát; (3)Mức độ tương tác láng giềng ở khu tự phát cao hơn các khu vực còn lại; (4)Quy
hoạch từ ban đầu và can thiệp của nhà nước để sửa chữa thất bại của thị trường ở các vùng
tự phát cho kết quả như nhau.
NHTG (2015), “Nhà ở giá hợp lý tại Việt Nam: Con đường phía trước”: (1)Nguồn
cung nhà hiện tại chủ yếu phụ thuộc vào nhà ở tự xây; (2)Cản trở lớn trong việc cải thiện
khả năng chi trả của người dân đó là sự hạn chế trong tiếp cận tài chính; (3)Năng lực quản
lý nhà ở yếu đến từ sự khó khăn trong việc phối kết hợp


14

CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH NHỮNG TÁC NHÂN DẪN ĐẾN QUYẾT ĐỊNH LỰA
CHỌN NHÀ PHI CHÍNH THỨC TẠI XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH
3.1. Tình trạng nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A
Xã Vĩnh Lộc A[1] nằm gần 2 KCN lớn đó là KCN Vĩnh Lộc và KCN Tân Bình nơi
thu hút rất nhiều lao động, tuy nhiên các KCN này lại không có chỗ ở cho công nhân từ đó

phát sinh nhu cầu nhà ở rất lớn ở khu vực vùng ven trong đó có xã Vĩnh Lộc A.
5/2013 là thời điểm chuyển giao giữa cơ chế quản lý hoạt động xây dựng cũ và mới,
hoạt động xây dựng nhà trái phép diễn ra rầm rộ với quy mô lớn. Từ đầu năm đến giữa
tháng 5/2013 số nhà xây dựng trái phép không phép ở TP. HCM là 1.117 căn thì chỉ trong
vòng 1 tháng rưỡi từ 15/5 đến 30/6 con số này là 1.509 căn, Bình Chánh chiếm 680 căn
trong đó xã Vĩnh Lộc A có 303 căn, 264 căn bị đập bỏ, 34 căn đang chờ xử lý (Nguyễn
Đức, 2014).
Hình 3.1: Những căn nhà bị cưỡng chế ở xã Vĩnh Lộc A

Nguồn: Tác giả tự chụp
1

Giới thiệu về xã Vĩnh Lộc A được trình bày trong phụ lục 5