Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn huyện Đồng Văn, tỉnh Hà Giang (LV thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÂM THÀNH DÂN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ
ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG VĂN,
TỈNH HÀ GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2015

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÂM THÀNH DÂN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ
ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG VĂN,
TỈNH HÀ GIANG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Lƣơng Văn Hinh

Thái Nguyên – 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do tôi trực tiếp thực hiện cùng
với sự hƣớng dẫn của PGS.TS. Lƣơng Văn Hinh – Trƣờng Đại học Nông Lâm Đại học Thái Nguyên. Các số liệu và kết quả trong luận văn là trung thực và chƣa
từng đƣợc công bố trong bất kỳ một công trình nào khác. Tôi cam đoan rằng các
thông tin, trích dẫn trong luận văn đó đƣợc chỉ dẫn nguồn gốc và nghiên cứu đầy
đủ. Nếu sai tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm.
Tác giả luận văn

Lâm Thành Dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thiện luận văn, tôi đã nhận đƣợc
sự hƣớng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các cơ quan, tổ
chức, nhân dân và các địa phƣơng.
Tôi xin đƣợc bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hƣớng dẫn khoa
học PGS.TS. Lƣơng Văn Hinh đã tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo trong
khoa Quản lý tài nguyên, Viện Đào tạo sau đại học và nhà trƣờng Đại học Nông
Lâm, Tập thể và Lãnh đạo Hội đồng bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ, Ban GPMB
huyện Đồng Văn, Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng, các phòng, ban, cán bộ và nhân
dân các xã của huyện Đồng Văn … đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những ngƣời thân, cán bộ, đồng
nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tôi trong suốt quá trình
thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Giang, ngày 10 tháng 12 năm 2015
Tác giả luận văn

Lâm Thành Dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i

LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................ viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................ viii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu. .......................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng quát. .......................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu cụ thể. ............................................................................................... 3
3. Yêu cầu. .............................................................................................................. 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................................ 4
1.1.1. Cơ sở lí luận .............................................................................................. 4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn: ......................................................................................... 5
1.1.3. Cơ sở pháp lí của đề tài: ............................................................................ 5
1.2 Một số nguyên nhân nảy sinh đến công tác bồi thƣờng thiệt hại, hỗ trợ, tái
định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất. ........................................................................... 7
1.2.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nƣớc về đất đai. ...................................... 7
1.2.2 Thị trƣờng bất động sản. .......................................................................... 13
1.2.3. Tác động của công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng đến phát triển
cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội. ...................................................................... 14
1.3. Khái quát về chính sách giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc thu hồi đất. ..... 14
1.3.1. Tổng quan về các chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng
khi Nhà nƣớc thu hồi đất. .................................................................................. 14
1.3.2. Tình hình bồi thƣờng ở một số nƣớc trên thế giới. ................................. 15

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

iv

1.4. Thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng, bồi thƣờng khi nhà nƣớc thu hồi
đất ở Việt Nam và tỉnh Hà Giang. ........................................................................ 16
1.4.1. Khái quát về công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam. .... 16
1.4.2. Khái quát về công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng ở tỉnh Hà
Giang. ................................................................................................................ 18
1.4.3. Tình hình một số dự án đang thực hiện trong tỉnh Hà Giang ................. 21
1.5. Các chính sách thực hiện khi bồi thƣờng GPMB. ......................................... 24
1.5.1. Từ trƣớc Luật đất đai năm 1993. ............................................................. 24
1.5.2. Từ sau Luật đất đai năm 1993 đến ngày 01 tháng 07 năm 2004. ........... 25
1.5.3. Từ 2004 đến nay. ..................................................................................... 26
1.6. Kết luận chung về vấn đề nghiên cứu. ........................................................... 30
CHƢƠNG 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 32
2.1 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu. ................................................................. 32
2.1.1. Thơi gian nghiên cứu: Từ tháng 8 năm 2014 đến tháng 8 năm 2015. ... 32
2.1.2. Địa điểm, đối tƣợng nghiên cứu. ............................................................ 32
2.2. Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 32
2.2.1. Nội dung 1: Sơ lƣợc tình hình cơ bản của huyện Đồng Văn, tỉnh Hà
Giang ................................................................................................................. 32
2.2.2. Nội dung 2 ............................................................................................... 33
2.2.3. Nội dung 3 ............................................................................................... 33
2.3. Phƣơng pháp nghiên cứu. .............................................................................. 34
2.3.1. Phƣơng pháp khảo sát, điều tra, thu thập số liệu..................................... 34
2.3.2. Phƣơng pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh, xử lý số liệu
bằng phần mềm Excel và so sánh các trƣờng hợp khác nhau trong bồi
thƣờng................................................................................................................ 34
2.3.3. Phƣơng pháp điều tra khảo sát trực tiếp từ các cơ quan, ban ngành, tổ

chức và hộ gia đình cá nhân có liên quan đến công tác bồi thƣờng, hỗ trợ
giảiphóngmặt bằng khi Nhà nƣớc thu hồi đất. .................................................. 34

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




v

CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.............................. 35
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội. .............................................................. 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ............................................. 35
3.1.2. Các nguồn tài nguyên .............................................................................. 37
3.2.Thực trạng phát triển kinh tế xã hội. ............................................................... 38
3.2.1.Tăng trƣởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ............................................. 38
3.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế .................................................. 40
3.3. Tình hình quản lý sử dụng đất đai. ................................................................ 43
3.3.1 Tình hình quản lý đất đai.......................................................................... 43
3.3.2. Hiện trạng sử dụng và biến động các loại đất. ........................................ 48
3.3.3. Đánh qủa kết quả quy hoạch sử dụng đất................................................ 57
3.3.4. Nguyên nhân, tồn tại trong việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất ......... 62
3.3.5. Công tác bồi thƣờng, hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất tại hai dự án nghiên
cứu ..................................................................................................................... 64
3.3.6. Đánh giá chung........................................................................................ 69
3.4. Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thƣờng giải phóng mặt bằng
đến đời sống và việc làm của ngƣời có đất bị thu hồi. ......................................... 70
3.4.1. Kết quả chi tiết điều tra, phỏng vấn các hộ dân về tình hình thu hồi
đất, bồi thƣờng và hỗ trợ tại 02 dự án ............................................................... 70
3.4.2.Thu hồi đất tác động đến một số chỉ tiêu cơ bản...................................... 72

3.5. Đề xuất một số giải pháp. .............................................................................. 82
3.5.1. Giải pháp về chính sách .......................................................................... 82
3.5.2. Giải pháp về đào tạo nghề, việc làm, tăng thu nhập, ổn định cuộc
sống cho ngƣời có đất bị thu hồi ....................................................................... 83
3.5.3Giải pháp về tổ chức thực hiện .................................................................. 84
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 86
1. Kết luận ............................................................................................................. 86
2. Kiến nghị........................................................................................................... 87
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 89

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi

DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu

Các chữ viết tắt

BTC

: Bộ Tài chính

BNNPTNT

: Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng

BT

: Bồi thƣờng

CP

: Chính phủ

HĐND

: Hội đồng nhân dân

HĐBT

: Hội đồng bộ trƣởng

HT

: Hỗ trợ

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

BTHT

: Bồi thƣờng hỗ trợ

NĐ

: Nghị định

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

QĐ

: Quyết định

TĐC

: Tái định cƣ

TTg

: Thủ tƣớng

UBND

: Uỷ ban nhân dân

WB

: Ngân hàng thế giới

ADB

: Ngân hàng phát triển Châu Á

KCN

: Khu công nghiệp

CNH, HĐH

: Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

CB, CC, VC

: Cán bộ, công chức, viên chức

PTTH

: Phổ thông trung học

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Tài nguyên đất của huyện Đồng Văn năm 2013 ...................................... 37
Bảng 3.2: Kết quả chuyển dịch cơ cấu của huyện Đồng Văn ................................... 39
Bảng 3.3: Diện tích, năng suất, sản lƣợng một số cây trồng chính năm 2014 .......... 40
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 phân theo đơn vị hành chính cấp xã ....... 49
Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng một số loại đất nông nghiệp năm 2013 ..................... 52
Bảng 3.6. Hiện trạng sử dụng một số loại đất phi nông nghiệp năm 2013 ............... 54
Bảng 3.7. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trƣớc của huyện Đồng Văn ........ 60
Bảng 3.8– Sơ lƣợc 2 dự án nghiên cứu ..................................................................... 64
Bảng 3.9. Phƣơng thức sử dụng tiền của các hộ dân thuộc Dự án 1 ....................... 70
Bảng 3.10. Phƣơng thức sử dụng tiền của các hộ dân thuộc Dự án 2 ..................... 71
Bảng 3.11. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất tại Dự án 1 .... 72
Bảng 3.12. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất tại Dự án 2 .... 73
Bảng 3.13. Tổng hợp kết quả điều tra về trình độ văn hóa, giáo dục của ngƣời
dân bị thu hồi đất tại dự án 1 ........................................................................ 75
Bảng 3.14. Tổng hợp kết quả điều tra về trình độ văn hóa,giáo dục của ngƣời
dân bị thu hồi đất tại dự án 2 ........................................................................ 76
Bảng 3.15. Tổng hợp kết quả điều tra về tài sản của ngƣời dân bị ........................... 77
thu hồi đất tại dự án 1 ................................................................................................ 77
Bảng 3.16. Tổng hợp kết quả điều tra về tài sản của ngƣời dân bị thu hồi đất tại
Dự án 2 ......................................................................................................... 78
Bảng 3.17. Thu nhập bình quân của ngƣời dân ........................................................ 78
Bảng 3.18. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án 1 ............... 79
Bảng 3.19. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án 2 ............... 79
Bảng 3.20. Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội sau khi thu
hồi đất ........................................................................................................... 80
Bảng 3.21. Tổng hợp ý kiến của ngƣời dân về cảnh quan, môi trƣờng sau khi bị
thu hồi đất thực hiện dự án ........................................................................... 81

Bảng 3.22. Tổng hợp ý kiến của ngƣời dân về quan hệ trong gia đình, họ tộc,
bà con hàng xóm sau khi bị thu hồi đất thực hiện dự án .............................. 82

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Biểu đồ biến động lao động, việc làm dự án 2 ..........................................74
Hình 3.2: Biểu đồ thể hiện trình độ văn hóa, giáo dục của ngƣời dân tại dự án 1 ....75
Hình 3.3: Biểu đồ thể hiện trình độ văn hóa, giáo dục của ngƣời dân tại dự án 2 ....76

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, là tƣ
liệu sản xuất đặc biệt, quá trình hoạt động sản xuất của con ngƣời đều cần đến mặt
bằng đất đai để phát triển, đất đai là yếu tố tham gia trực tiếp vào quá trình sản xuất
nông nghiệp, làm mặt bằng xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, cơ sở kinh tế,
văn hoá, an ninh quốc phòng, xây dựng các công trình dịch vụ, sản xuất kinh doanh,

xây dựng đô thị và các khu dân cƣ ... Cùng với sự phát triển của xã hội, đặc biệt
trong giai đoạn phát triển công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nƣớc đất đai ngày
càng đƣợc sử dụng vào nhiều mục đích và nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên.
Việc sử dụng đất có hiệu quả cả về kinh tế - xã hội và mang tính bền vững càng có
ý nghĩa.
Sử dụng đất đai vào các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng để thực hiện mục tiêu phát triển đất nƣớc, đặc biệt là các dự án trọng
điểm của quốc gia: hệ thống giao thông, đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh phát
triển kinh tế là một tất yếu khách quan trong quá trình thực hiện công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nƣớc. Để có mặt bằng thực hiện các dự án, Nhà nƣớc phải thu hồi
đất của ngƣời dân và thực hiện việc bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ cho các hộ dân
có đất bị thu hồi.
Qua thực tế việc thu hồi đất để thực hiện các dự án trên cả nƣớc đƣợc Đảng và
Nhà nƣớc ta đã có nhiều thay đổi trong việc xây dựng và tổ chức thực hiện chính
sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ. Tuy nhiên công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái
định cƣ giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án khi Nhà nƣớc thu hồi đất đang là
vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, ảnh hƣởng đến nhiều mặt của đời sống kinh tế
- xã hội.
Trong thực tế công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
vẫn còn nhiều vƣớng mắc và tồn tại gây nhiều bức xúc trong nhân dân. Tiến độ giải
phóng mặt bằng còn chậm là rất phổ biến, làm tiến độ thực hiện dự án bị kéo dài.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




2

Tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ về việc
bồi thƣờng, hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất, đã quy định cụ thể về đối tƣợng áp

dụng, các mức bồi thƣờng về đất, tài sản và các chính sách hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu
hồi đất [3].
Tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007; Nghị định số 69/2009/NĐCP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất,
giá đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai [4],[5].
Huyện Đồng Văn thuộc tỉnh Hà Giang là một huyện phát triển kinh tế với tỷ
trọng nông nghiệp còn khá cao, kinh tế hộ vẫn còn phụ thuộc phần lớn vào hoạt
động sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên công tác bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt
bằng khi Nhà nƣớc thu hồi đất đang gặp rất nhiều khó khăn do nhiều nguyên nhân
và một trong những nguyên nhân chủ yếu nhất đó là đất nông nghiệp là tƣ liệu sản
xuất chính, đất ở và nhà cửa cũng nhƣ vật kiến trúc, hoa màu trên đất là tài sản rất
lớn của nông dân nơi đây, làm ảnh hƣởng nhiều đến sản xuất và đời sống của nhân
dân. Việc bồi thƣờng, hỗ trợ chƣa tƣơng xứng với mức độ thiệt hại cho ngƣời có đất
bị thu hồi, nhiều bức xúc trong nhân dân từ đó đã xuất hiện không ít trƣờng hợp
ngƣời dân không nhận tiền bồi thƣờng, hỗ trợ dẫn đến khiếu kiện kéo dài và khiếu
kiện vƣợt cấp.
Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài:
“ Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của một số dự án trên
địa bàn huyện Đồng Văn, tỉnh Hà Giang ”
2. Mục tiêu nghiên cứu.
2.1. Mục tiêu tổng quát.
- Đánh giá công tác BT, GPMB, hỗ trợ tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất tại
một số dự án trên địa bàn huyện Đồng Văn, tỉnh Hà Giang.
- Đánh giá hiện trạng sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

3

- Đánh giá công tác BT, GPMB trên địa bàn huyện cho phù hợp với bối cảnh
mới, Đảm bảo hài hòa giữa các mục tiêu và phù hợp với kế hoạch của huyện và các
chiến lƣợc phát triển của huyện.
2.1. Mục tiêu cụ thể.
- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị góp phần đẩy nhanh tiến độ bồi thƣờng,
hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất phù hợp với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của
huyện Văn Đồng Văn, tỉnh Hà Giang.
- Quản lý tốt hơn công tác BT, GPMB để không ảnh hƣởng đến mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội chung trên địa bàn.
3. Yêu cầu.
- Nghiên cứu nắm vững các chính sách, pháp luật đất đai về bồi thƣờng thiệt
hại cũng nhƣ các văn bản liên quan đến công tác bồi thƣờng hỗ trợ khi Nhà nƣớc
thu hồi đất đƣợc ban hành từ trƣớc đến nay.
- Các tài liệu, số liệu khảo sát đƣợc đúng với thực tế ở địa phƣơng, phản ánh
đúng quá trình thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ của các dự án đã và đang
đƣợc thực hiện tại địa bàn huyện Đồng Văn, tỉnh Hà Giang đƣợc phân tích, đánh giá
một cách khách quan.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




4

Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lí luận
Nhà nƣớc ta đã ý thức đƣợc rất sớm việc bồi thƣờng thiệt hại cho ngƣời bị thu
hồi đất, đã có những văn bản quy định, hƣớng dẫn việc thực hiện từ những thập kỷ
60 của thế kỷ trƣớc. Đến nay tổng kết lại công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ
cũng đã đạt những hiệu quả nhất định, giải quyết đƣợc rất lớn mặt bằng cho công
cuộc xây dựng đất nƣớc hiện đại. Đẩy nhanh công cuộc CNH-HĐH, bên cạnh đó
vẫn đảm bảo quyền và lợi ích của ngƣời bị thu hồi đất, giúp sử dụng tiết kiệm và
đúng mục đích quỹ đất hiện có. Đã thể hiện đƣợc tính toàn diện của các chính sách
bồi thƣờng, hỗ trợ, quy đinh rõ ràng về trình tự thực hiện công tác bồi thƣờng, hỗ
trợ và tái định cƣ phù hợp với Hiến pháp và các văn bản luật.
Bên cạnh những mặt đã đạt đƣợc trong công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định
cƣ là những công trình, các khu công nghiệp, những hạng mục công trình lớn đƣợc
triển khai xây dựng, đóng góp vào công cuộc cải cách đất nƣớc thì tại nhiều địa
phƣơng có nhiều dự án đƣợc triển khai không đạt tiến độ với nguyên nhân chủ yếu
vƣớng mắc về GPMB. Có những dự án không thể tiếp tục triển khai công tác
GPMB do nhiều nguyên nhân khác nhau.
Những nguyên nhân vƣớng mắc trong công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định
cƣ chủ yếu tập trung vào chế độ, chính sách chƣa thực sự thể hiện tính thực tế khách
quan, đồng bộ, chƣa thể hiện đƣợc cả 03 lợi ích: Nhà nƣớc, Chủ đầu tƣ và ngƣời
dân. Trong xây dựng chế độ, chính sách tại một số địa phƣơng chƣa bám sát với
quy định của Chính phủ đã đề ra. Xây dựng giá bồi thƣờng, hỗ trợ chƣa sát với giá
thị trƣờng, chính sách đào tạo nghề sau khi thu hồi đất của ngƣời nông dân chƣa
thoả đáng không đáp ứng đƣợc mong mỏi của ngƣời dân. Quy trình thực hiện còn
rƣờm rà cần đƣợc rút gọn lại. Tại một số dự án lớn, trọng điểm tình trạng nhân dân
bức xúc khiếu kiện kéo dài vẫn thƣờng xuyên xảy ra gây mất ổn định về chính trị,
xã hội.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

5

1.1.2. Cơ sở thực tiễn:
Công tác giải phóng mặt bằng góp phần cải thiện môi trƣờng đầu tƣ, khai thác
các nguồn lực từ đất đai cho đầu tƣ phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở
nƣớc ta thời gian qua đã đƣợc Đảng và Nhà nƣớc quan tâm đầu tƣ hầu khắp các
vùng, miền trên cả nƣớc, đặc biệt tại các thành phố lớn đã đóng góp vào sự thành
công bƣớc đầu của công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc”, thúc đẩy
kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân. Đạt đƣợc kết
quả nêu trên công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng đóng vai trò không nhỏ để
các dự án phát huy hiệu quả.
Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm đƣợc thời gian, chi phí và sớm
thực hiện dự án và đƣa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội. Ngƣợc lại, làm
chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí, giảm hiệu quả dự án.
Thực hiện giải phóng mặt bằng tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập chung vốn
cho mở rộng đầu tƣ. Ngƣợc lại, chi phí bồi thƣờng lớn, không kịp hoàn thành tiến
độ dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tƣ.
Đối với các dự án đầu tƣ sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng đƣợc tiến độ
đầu tƣ thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
Đối với dự án đầu tƣ không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi
công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hƣởng tới chất lƣợng công trình.
Các quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ qua các thời kỳ thể hiện tính
đúng đắn của Đảng và Nhà nƣớc ta là đảm bảo mọi công dân Việt Nam đều có nhà
ở, đất ở. Trong quá trình phát triển các chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ do yếu tố
khách quan đã chƣa thể hiện đƣợc tính toàn diện tuy nhiên đã phần nào đáp ứng
đƣợc quyền lợi cho ngƣời bị thu hồi đất.
Nhằm đáp ứng thực tế khách quan tốc độ phát triển CNH-HĐH nhanh đòi hỏi chính

sách bồi thƣờng, hỗ trợ của chúng ta phải luôn hoàn thiện để đáp ứng với thực tiễn.
1.1.3. Cơ sở pháp lí của đề tài:
- Căn cứ Luật Đất đai ngày 26/11/2003; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số
17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




6

của Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP
về việc chuyển công ty nhà nƣớc thành công ty cổ phần [2].
- Căn cứ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
Hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất; Thông tƣ số 116/2004/TT-BTC ngày
07/12/2004 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP
của Chính phủ [3].
- Căn cứ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Thông tƣ số 06/2007/TT-BTNMT ngày
02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn thi hành Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ [3].
- Thông tƣ số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ Quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và

tái định cƣ [5].
- Căn cứ Quyết định số 1775/QĐ-UBND ngày 22 tháng 8 năm 2011 của
UBND tỉnh Hà Giang, quy định về mức trích lập, sử dụng, quyết toán kinh phí và
mức chi đặc thù cho việc tổ chức thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ khi Nhà
nƣớc thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang [16].
- Căn cứ Quyết định số 1129/2012/QĐ-UBND, ngày 13/6/2012 của UBND
tỉnh Hà Giang, về việc Quy định mức bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà
nƣớc thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang [17].
- Căn cứ Quyết định số 1416/QĐ-UBND, ngày 19 tháng 7 năm 2013 của
UBND tỉnh Hà Giang, về việc xét duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế
hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) huyện Đồng Văn [18].
- Căn cứ Quyết định số 2843/2012/QĐ-UBND, ngày 19 tháng 12 năm 2012
của UBND tỉnh Hà Giang, về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh
Hà Giang năm 2013 [19].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




7

- Căn cứ Quyết định số 2768/UBND-NNTNMT, ngày 19 tháng 7 năm 2013
của UBND tỉnh Hà Giang, về việc chủ trƣơng thu hồi đất để giao bổ sung cho
Trung tâm giống cây trồng và gia súc Phó Bảng [20].
- Căn cứ Công văn số 1142/CV-SNN ngày 27 tháng 12 năm 2012 của Sở
Nông nghiệp PTNT tỉnh Hà Giang, về việc ủy quyền làm chủ đầu tƣ [9].
- Căn cứ thông báo số 77/TB-UBND ngày 08 tháng 10 năm 2013 Của UBND
huyện Đồng Văn, về việc thu hồi đất giao bổ sung cho Trung tâm giống cây trồng và
gia súc Phó Bảng, sử dụng vào mục đích trồng cỏ phục vụ thức ăn cho đàn bò giống tại

Trung tâm giống cây trồng và gia súc Phó Bảng, huyện Đồng Văn, tỉnh Hà Giang;
- Xét đề nghị của Hội đồng thẩm định cấp Huyện tại Tờ trình số 22/TTrHĐTĐ ngày 21/11/2013;
- Căn cứ Quyết định số 683/QĐ-UBND, ngày 20 tháng 4 năm 2012 của
UBND tỉnh Hà Giang, về việc phê duyệt Dự án xây dựng công trình, Cụm Hồ chứa
nƣớc sinh hoạt huyện Đồng Văn, ( thuộc dự án phát triển cơ sở hạ tầng nông thôn
bền vững các tỉnh Miền núi phía Bắc vay vốn ADB) [21].
- Quyết đinh số 1454/QĐ-UBND ngày 28/5/2013 của UBND huyện Đồng
Văn, về việc thu hồi đất của các hộ gia đình, cá nhân để thực hiện xây dựng công
trình Hồ chứa nƣớc sinh hoạt thôn Xóm Mới, thị trấn Phó Bảng, huyện Đồng Văn,
tỉnh Hà Giang [22].
- Xét đề nghị của Hội đồng thẩm định cấp huyện tại Tờ trình số: 05/TTrHĐTĐ ngày 29/05/2013.
1.2 Một số nguyên nhân nảy sinh đến công tác bồi thƣờng thiệt hại, hỗ trợ, tái
định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất.
1.2.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai.
1.2.1.1 Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện các văn bản đó.
Đất đai là đối tƣợng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nƣớc về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




8

Ở nƣớc ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đất nƣớc trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó

không ngừng đƣợc sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nƣớc đã ban
hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi quốc
hội thông qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản hƣớng dẫn thi hành đã nhanh
chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ
thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai của Nhà nƣớc đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ
chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ
đất đai ở khu vực nông thôn, bƣớc đầu đã đáp ứng đƣợc quan hệ đất đai mới hình
thành trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn
đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc
phòng, an ninh và ổn định xã hội [10], [11].
Theo đó, chính sách bồi thƣờng GPMB cũng luôn đƣợc Chính phủ không
ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vƣớng mắc trong công tác bồi
thƣờng GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp
luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã
cơ bản đáp ứng đƣợc nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tƣ. Tuy
nhiên bên cạnh đó, do tính chƣa ổn định, chƣa thống nhất của pháp luật đất đai qua
các thời kỳ mà công tác bồi thƣờng GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn. Thực tiễn
triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất đai có ảnh hƣởng rất lớn đến công tác bồi thƣờng GPMB. Hệ thống văn
bản pháp luật đất đai còn có những nhƣợc điểm nhƣ là số lƣợng nhiều, mức độ phức
tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chƣa đồng bộ, chặt chẽ gây
lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Theo luật đất đai 2013, quy đinh trách nhiệm quản lý nhà nƣớc về đất đai bổ
sung, theo khoản 2 và 3 điều 23 luật đất đai 2013 Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng chị
trách nhiệm trƣớc chính phủ trong việc thông nhất quản lý nhà nƣớc về đất đai. Bộ,
cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

9

trách nhiệm giúp chính phủ trong quản lý nhà nƣớc về đất đai. Ủy ban nhân dân các
cấp có trách nhiệm quản lý nhà nƣớc về đất đai tại địa phƣơng theo thẩm quyền quy
định tại Luật này [12].
1.2.1.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Đất đai và không gian sử dụng đất đai có hạn. Để tồn tại và duy trì cuộc sống
của mình, con ngƣời phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai để sinh sống.
Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu đƣợc trong việc tổ
chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phƣơng, là công cụ thể
hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm
vụ an toàn lƣơng thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nƣớc nói chung và các địa
phƣơng nói riêng.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức
việc bồi thƣờng GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nƣớc
đóng vai trò là ngƣời tổ chức. Bất kỳ một phƣơng án bồi thƣờng GPMB nào đều
dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt đƣợc các yêu cầu nhƣ là
phƣơng án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có
tác động tới chính sách bồi thƣờng đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất
để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy
định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ đƣợc thực hiện khi có quyết
định thu hồi đất đó của ngƣời đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hƣởng tới
giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thƣờng.
Tuy nhiên chất lƣợng quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng đất nói riêng
còn thấp, thiếu đồng bộ, chƣa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền

vững. Phƣơng án quy hoạch chƣa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng
tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trƣờng hợp quy hoạch theo phong trào. Đây
chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo”.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




10

Ngoài ra, theo luật đất đai 2013 khoản 1 điều 38 quy định Căn cứ lập quy
hoạch sử dụng đất cấp quốc gia bổ sung thêm căn cứ vào: Nhu cầu sử dụng đất của
các ngành, lĩnh vực. Bổ sung điều 39 và 40 về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp
tỉnh và cấp huyện bao gồm các nội dung về căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất cấp
tỉnh và huyện, Nội dung quy hoạch sử dụng đất, căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất,
nội dung kế hoạch sử dụng đất. Bổ sung điều 46 về điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch
sở dụng đất [12],[23].
1.2.1.3 Yếu tố giao đất, cho thuê đất.
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thƣờng
GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch là điều kiện bắt buộc, nhƣng nhiều địa phƣơng chƣa thực hiện tốt nguyên tắc
này; hạn mức đất đƣợc giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình
trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thƣờng hỗ trợ.
Theo luật đất đai 2013, bổ sung điều 56 về các trƣờng hợp Nhà nƣớc cho thuê
đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Bổ sung nguyên tắc, điều kiện bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi tại điều 74
và điều 75 luật đất đai 2013 [12],[23].
1.2.1.4 Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan

trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trƣờng bất động sản”, là cơ sở
xác định tính pháp lý của đất đai. Trƣớc tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phƣơng
chƣa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phƣờng, thị trấn chƣa
lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN) để phục vụ yêu cầu quản lý
việc sử dụng đất đai, một số địa phƣơng chƣa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCN
nhƣ Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh...
1.2.1.5 Công tác đăng ký đất đai và cấp GCN quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng nhất
của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai,
bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất. Theo quy định

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11

của các nƣớc, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử
dụng. Ở nƣớc ta, theo quy định của Luật đất đai, ngƣời sử dụng đất phải đăng ký
quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất) và đƣợc cấp GCNQSDĐ. Chức năng của đăng ký đất đai là
cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối
các quyền về đất. Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về hồ sơ địa
chính và việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, lộ trình chuyển đổi hồ sơ địa
chính dạng giấy sang hồ sơ địa chính dạng số (luật đất đai 2013 bổ sung) [12],[23].
Trong công tác bồi thƣờng GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tƣợng
đƣợc bồi thƣờng, loại đất, diện tích đất tính bồi thƣờng. Hiện nay, công tác đăng ký đất
đai ở nƣớc ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất;
việc cấp GCNQSDĐ vẫn chƣa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thƣờng GPMB

đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công
tác bồi thƣờng GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB sẽ nhanh hơn.
1.2.1.6 Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai.
Công tác bồi thƣờng GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền lợi về
tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính, chính
quyền địa phƣơng cấp trên. Hồi đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và
coi đây là nhiệm vụ thƣờng xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi
thƣờng GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin
trong nhân dân. Trong đó, tại Luật đất đai 2013 bổ sung điều 204, 206, 207 về vấn đề
giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đấ đai. Xử lý đối với ngƣời có hành vi vi phạm pháp
luật về đất đai. Bổ sung điều 200 về hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quản lý và sử
dụng đất đƣợc hoàn thiện [12],[23].
1.2.1.7 Yếu tố giá đất và định giá đất.
Hiện nay ở nƣớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc thống nhất quản
lý, giá cả đất đai dựa trên chuyển nhƣợng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành
địa tô nhiều năm. Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2003 là các quy định về
giá đất. Nếu nhƣ trƣớc đây Nhà nƣớc chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi
quan hệ đất đai khác nhau thì Luật đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng
nhóm quan hệ đất đai khác nhau [11].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




12

Trong cơ chế thị trƣờng, những ngƣời có quan điểm coi Đất đai cũng là hàng
hoá không có gì sai. Nhƣng việc quá nhấn mạnh tính chất hàng hoá trong xây dựng
các cơ chế, chính sách liên quan đến đất đai, chủ trƣơng định giá đất bồi thƣờng sát

giá thị trƣờng mà quên đi tính chất hết sức đặc biệt, đặc thù của đất đai sẽ giải thích
ra sao khi những hàng hoá bình thƣờng cũng nhƣ những hàng hoá đặc biệt quý giá
khác con ngƣời đều có thƣớc đo giá trị để định giá thông qua các phạm trù, quy luật
giá trị, cung cầu, thời gian lao động làm ra sản phẩm v.v. Nhƣng với đất đai thì
không thể áp dụng một cách giản đơn các phạm trù, quy luật kinh tế đó bởi đất đai
không đơn thuần là sản phẩm do sức lao động con ngƣời sáng tạo ra.
Giá thị trƣờng xác định ở thời điểm nào thì đƣợc các bên chấp nhận là hợp lý
khi Nhà nƣớc bỏ ra cả hàng nghìn, hàng chục nghìn tỷ đồng cho một dự án, làm cho
Đất đai đang rẻ bỗng chốc trở nên đắt hơn vàng. Trong những trƣờng hợp nhƣ vậy,
ngay cái đƣợc coi là giá bình quân cũng rất khó xác định. Bình quân là chia đôi giữa
hai thời điểm trƣớc, sau dự án thì Nhà nƣớc hay nhà đầu tƣ cũng không thể đủ sức
bồi thƣờng, kèm theo đó lại còn vô số những ngƣời ở liền kề dự án bỗng nhiên đƣợc
hƣởng lợi mà không hề bị điều tiết. Cũng có nhiều trƣờng hợp, về phía ngƣời dân,
cho dù đƣợc bồi thƣờng giá cao, nhƣng điều họ muốn không phải nhằm hƣớng tới
tiền nong, giá trị, mà là cuộc sống ổn định, là vấn đề tình cảm, tâm linh.
Hiện nay, trên phạm vi cả nƣớc, nơi nào cũng gặp khó khăn khi phải xác định
giá đất ở vùng giáp ranh nội và ngoại thành, thành phố và nông thôn, nơi hai thửa
đất hai hai huyện, hai tỉnh liền kề nhau. Tính theo giá bên cao thì bên kia kêu thấp
và ngƣợc lại.
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất đƣợc hình thành trong các
trƣờng hợp sau đây (Điều 55):
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng quy định giá theo quy định
tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do ngƣời sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những ngƣời có liên quan khi thực
hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

13

- Về định giá đất, Luật Đất đai 2013 quy định là bảng giá đất chỉ áp dụng cho một số
trƣờng hợp; các trƣờng hợp liên quan đến thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tính tiền
bồi thƣờng khi thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp
nhà nƣớc đều phải quyết định giá đất cụ thể. Khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất
của UBND cấp tỉnh đƣợc ban hành 5 năm một lần, khi có biến động lên hoặc xuống 20%
thì phải điều chỉnh (Điều 113 và Khoản 1 Điều 114). Luật Đất đai 2013 quy định việc
thành lập Hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định giá trƣớc khi UBND cấp tỉnh quyết
định giá đất trong các trƣờng hợp cụ thể, Chủ tịch Hội đồng là Chủ tịch UBND cấp tỉnh và
trong Hội đồng bắt buộc có thành viên là đại diện của tổ chức có chức năng tƣ vấn định giá
đất độc lập (Khoản 3 Điều 114). Kết quả của dịch vụ tƣ vấn giá đất độc lập là căn cứ để cơ
quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét (Khoản 3 Điều
114) [12].

1.2.2 Thị trường bất động sản.
Ngày nay thị trƣờng bất động sản thể hiện nhiều điểm tƣơng tự với thị trƣờng
chứng khoán và nó đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các
loại thị trƣờng của nền kinh tế quốc dân.
Luật đất đai 1988 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở đầu tiên mở đƣờng
cho thị trƣờng bất động sản hình thành và phát triển. Luật đất đai 2003 là văn bản
pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành trên cơ sở tổng kết
hoạt động thực tiễn của 17 năm đổi mới, đã quy định chi tiết hơn về các điều kiện
để hình thành thị trƣờng bất động sản và các hoạt động về tài chính đất đai, thể hiện
tập trung trong các mục “Tài chính về đất đai và giá đất”, “Quyền sử dụng đất trong
thị trƣờng bất động sản” [11].
Việc hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản góp phần giảm thiểu việc

thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tƣ (do ngƣời đầu tƣ có thể đáp ứng nhu cầu
về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trƣờng); đồng thời ngƣời bị thu hồi đất có
thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà
nƣớc thực hiện chính sách TĐC và bồi thƣờng.
Giá cả của bất động sản đƣợc hình thành trên thị trƣờng và nó sẽ tác động tới
giá đất tính bồi thƣờng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




14

1.2.3. Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ sở
hạ tầng và đời sống xã hội.
1.2.3.1 Phát triển cơ sở hạ tầng.
- Về tiến độ dự án:
Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm đƣợc thời gian, chi phí và sớm
thực hiện dự án và đƣa vào sử dụng mang lại hiệu quả KT-XH. Ngƣợc lại, làm chậm
tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí, giảm hiệu quả của dự án;
- Về kinh tế dự án:
Thực hiện GPMB tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn cho mở rộng
đầu tƣ. Ngƣợc lại, chi phí bồi thƣờng lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn
đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tƣ;
Đối với các dự án đầu tƣ sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng đƣợc tiến độ
đầu tƣ thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp;
Đối với dự án đầu tƣ không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công
bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hƣởng tới chất lƣợng công trình;
1.2.3.2 Đời sống xã hội.

Công tác GPMB góp phần cải thiện môi trƣờng đầu tƣ, khai thác các nguồn
lực từ đất đai cho đầu tƣ phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở nƣớc ta thời
gian qua đã đƣợc Đảng và Nhà nƣớc quan tâm đầu tƣ hầu khắp các vùng, miền trên
cả nƣớc, đặc biệt tại các thành phố lớn đã đóng góp vào sự thành công bƣớc đầu của
công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc”, thúc đẩy kinh tế phát triển,
đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân. Đạt đƣợc kết quả nêu trên công
tác bồi thƣờng GPMB đóng vai trò không nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả;
1.3. Khái quát về chính sách giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
1.3.1. Tổng quan về các chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất.
1.3.1.1. Tính tất yếu.
Để thực hiện mục tiêu phát triển đất nƣớc, nền kinh tế của một quốc gia đặc biệt
là các dự án phát triển đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh cần sử dụng đất đai nhƣ một
nguồn lực đầu vào tạo mặt bằng sản xuất. Khi đó Nhà nƣớc phải thu hồi đất của nhân
dân và thực hiện việc bồi thƣờng, hỗ trợ cho các hộ bị thu hồi đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




15

Từ các văn bản luật nhƣ Luật đất đai năm 1988 đến Luật đất đai năm 2003, từ
Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 đến Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nƣớc
thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích
công cộng và các Thông tƣ hƣớng dẫn đã xây dựng chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ
khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Tuy chƣa hẳn đáp ứng đƣợc việc bồi thƣờng, hỗ trợ đúng,
đủ và công bằng cho ngƣời bị thu hồi đất. Nhƣng đã phần nào phản ánh đƣợc việc

bồi thƣờng, hỗ trợ là rất cần thiết phải thực hiện, đúng theo chủ trƣơng của Đảng và
Nhà nƣớc [3],[13],[15].
1.3.1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng.
Bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng có nghĩa là hoàn trả lại toàn bộ giá trị
tài sản và hỗ trợ thêm một phần giá trị hoặc công lao động và một số hỗ trợ xã hội
khác cho ngƣời có đất bị thu hồi.
Chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng là một quá trình thực hiện
các công việc liên quan đến bồi hoàn giá trị về đất, tài sản trên đất bằng tiền hoặc
bằng tài sản tƣơng ứng cùng một số chính sách hỗ trợ xã hội. Tổ chức việc di dời tài
sản, hoa màu trên đất để giải phóng mặt bằng. Bàn giao phần diện tích mặt bằng đó
cho chủ thể mới để cải tạo, xây dựng công trình mới có giá trị, lợi ích kinh tế, lợi
ích xã hội lớn hơn.
1.3.2. Tình hình bồi thường ở một số nước trên thế giới.
1.3.2.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ tại Trung Quốc.
Khác với Hiến pháp và Luật đất đai của Việt Nam, Hiến pháp Trung Quốc quy
định hai hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà nƣớc và sở hữu tập thể. Vì vậy nên
khi thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp tuỳ từng trƣờng hợp cụ thể, Nhà nƣớc sẽ cấp
đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất và bồi thƣờng tài sản, các công trình gắn
liền với đất bị thu hồi.
Về trình tự, thủ tục thu hồi đất: Nhà nƣớc thông báo cho ngƣời sử dụng đất
biết trƣớc việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm.
Về phƣơng thức bồi thƣờng, ngƣời dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi
thƣờng bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Ngƣời dân thƣờng lựa chọn bồi
thƣờng thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN