luận văn thạc sĩ hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần an bình

1

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

NGUYỄN ĐÌNH DŨNG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN AN BÌNH
Chuyên ngành : Tài chính ngân hàng
Mã số

: 60.34.02.01

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS Lưu Thị Hương

HÀ NỘI - 2015


2

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi.
Các số liệu trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.
Tác giả luận văn

NGUYỄN ĐÌNH DŨNG


3

LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, tác giả xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Lưu Thị Hương giáo viên hướng khoa học về sự hướng dẫn nhiệt tình và định hướng khoa học cho
tác giả trong suốt quá trình nghiên cứu, thu thập số liệu, khảo sát thực tế và thực
hiện luận văn đồng thời có những ý kiến đóng góp quí báu để luận văn hoàn thành
tốt hơn.
Tác giả luận văn xin trân trọng cảm ơn sự hỗ trợ nhiệt tình trong quá trình thu
thập tài liệu của các cán bộ Phòng thẩm định giá tài sản - Ngân hàng thương mại cổ
phần An Bình.
Cuối cùng, tác giả xin trân trọng cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa sau đại
học trường Đại học Thương Mại và gia đình đã động viên giúp đỡ tác giả trong suốt
quá trình hoàn thành luận văn.
Tác giả luận văn

NGUYỄN ĐÌNH DŨNG


4

MỤC LỤC


5

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ
BẢNG:

Bảng 1.1: Tổng hợp kết quả trường hợp định giá tại ACB
Bảng 2.1: Kết quả hoạt động cho vay theo nhóm khách hàng của ABBANK qua các
năm
Bảng 2.2: Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng bất động sản của ABBANK
Bảng 2.3: Kết quả hoạt động của Phòng thẩm định giá tài sản- ABBANK từ 2011
-2014
Bảng 2.4: Bảng thông tin tài sản so sánh tại ABBANK
Bảng 3.1: Bảng thông tin tài sản so sánh tại ABBANK
BIỂU ĐỒ:
Biểu đồ 2.1: Kết quả kinh doanh từ năm 2011 đến 2014
Biều đồ 2.2: Kết quả huy động vốn của ABBANK qua các năm
Biểu đồ 2.3 : Kết quả hoạt động cho vay qua các năm của ABBANK
Biểu đồ 2.4: Cơ cấu dư nợ qua các năm.
Biểu đồ 2.5: Cơ cấu dư nợ qua các năm trừ cho vay các TCTD.
Biểu đồ 2.6: Cơ cấu tài sản theo các khu vực
SƠ ĐỒ:
Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá bất động sản thế chấp
Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá tài sản đảm bảo tại ABBank
HÌNH VẼ:
Hình 2.1: Cơ cấu tổ chức – nhân sự của Phòng TĐGTS ABBANK
Hình 2.2. Quy trình cấp tín dụng tại ABBANK


6

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT
1
2
3

4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

Ký hiệu
ABBANK
BĐS
CVĐG
NHTM
QHKH
ĐGTS
TMCP
TS
TSĐB
TSSS
UBND
KH
KHDN
KHCN
QHKH

Nguyên nghĩa
Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình
Bất động sản
Chuyên viên định giá
Ngân hàng thương mại
Quan hệ khách hàng
Định giá tài sản
Thương mại cổ phần
Tài sản
Tài sản đảm bảo
Tài sản so sánh
Ủy ban nhân dân
Khách hàng
Khách hàng doanh nghiệp
Khách hàng cá nhân
Quan hệ khách hàng


7

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Định giá bất động sản trong hoạt động cho vay là một trong những công
tác quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại (NHTM).
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng nói
riêng, việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản đảm bảo (TSĐB) ngày càng
gia tăng. Chất lượng, giá trị của các tài sản đảm bảo ảnh hưởng lớn đến quyết
định cho vay của ngân hàng, do đó công tác định giá tài sản đảm bảo tại các
ngân hàng có vai trò vô cùng quan trọng, giúp cho ngân hàng xác định được

mức cho vay hợp lý trên cơ sở tính toán và dự báo được các rủi ro có thể xảy
ra, nâng cao chất lượng cho vay của ngân hàng thương mại.
Tuy nhiên trong quá trình cấp tín dụng cho khách hàng, rủi ro tín dụng là
điều không thể tránh khỏi, ảnh hưởng đến hiệu quả cũng như kết quả kinh
doanh của các ngân hàng. Vì vậy, quản trị rủi ro là công tác có tầm quan trọng
hàng đầu đối với hoạt động kinh doanh của các ngân hàng và đặc biệt là tại
Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình (ABBANK). Với việc thành lập Phòng
thẩm định giá tài sản, công tác quản trị rủi ro và định giá tài sản của ABBANK
cả về tầm vi mô và vĩ mô đã được độc lập hoàn toàn với mảng kinh doanh, giúp
cho ban điều hành có cái nhìn khách quan, đảm bảo an toàn kinh doanh và nâng


8

cao hiệu quả hoạt động chung của ngân hàng. Tuy nhiên, một thực tế là việc
định giá bất động sản trong hoạt động cho vay vẫn thường diễn ra tình trạng bất
cập trong công tác định giá khiến cho việc xác định giá trị của BĐS, việc xây
dựng khung giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực của BĐS… bên
cạnh đó việc áp dụng và mở rộng các phương pháp định giá đôi khi cũng chưa
được linh hoạt, điều đó đã gây ra tình trạng khiếu nại của khách hàng cá nhân
và doanh nghiệp yêu cầu định giá lại ngày càng phổ biến khi mà nhu cầu sử
dụng vốn ngày càng lớn để đáp ứng nhu cầu đầu tư và tiêu dùng. Bởi vậy, hoàn
thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay đang là một đòi
hỏi cấp thiết đối với ABBANK.
Với nhận thức đó, công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay luôn
được ABBANK chú trọng và đã đạt được những kết quả đáng kể. Tuy nhiên,
công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của ngân hàng vẫn chưa đáp
ứng được mục tiêu, giá trị BĐS được xác định không sát với giá trị thực nên
gây không ít khó khăn cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ. Là cán bộ công tác
tại Phòng thẩm định giá tài sản của ngân hàng, với mong muốn góp phần giải

quyết vấn đề thực tiễn, tôi đã chọn nghiên cứu đề tài luận văn thạc sỹ: “Hoàn


9

thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân
hàng thương mại cổ phần An Bình”
2. Tổng quan vấn đề nghiên cứu

Ở Việt nam, có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá đất đai và các
bất động sản. Dự án hợp tác giữa Việt nam và Thụy Điển do Bộ Tài nguyên Môi
trường chủ trì liên quan đến vấn đề quản lý đất đai đã đề cập đến việc định giá đất
có tác động của yếu tố vị trí và môi trường [03]. Các yếu tố kinh tế được đưa ra
nhưng chưa có kết luận cụ thể về các điều kiện áp dụng tại Việt nam. Đề tài nghiên
cứu khoa học cấp Bộ: “Khả năng áp dụng một số phương pháp xác định giá trị
quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất ở Việt
nam” của TS Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã phân tích các phương
pháp định giá và khả năng áp dụng ở Việt Nam [08].
Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam. Thực
trạng và giải pháp” của TS Lưu Văn Nghiêm đã khái quát hóa được những nét cơ
bản trong công tác định giá định giá BĐS ở Việt Nam. Tuy nhiên đề tài này chỉ mới
dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo mô hình 90-91 trong quá trình
định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa [18].
Luận án tiến sĩ của Phạm Thị Ngọc Mỹ “ Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển
thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới” đề cập một cách chung chung đến
ngành định giá tài sản, những yêu cầu và thách thức đặt ra đối với ngành định giá
của Việt Nam [10].
Luận án tiến sĩ của Ngô Thị Phương Thảo “Định giá bất động sản thế chấp
trong các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay” nghiên cứu về định giá BĐS
thế chấp ở các ngân hàng thương mại nhưng lại nghiên cứu một cách tổng quát áp

dụng cho toàn bộ hệ thống ngân hàng.
Luận văn “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho
vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình” được nghiên cứu tại Ngân hàng
thương mại cổ phần An Bình, luận văn nghiên cứu thực trạng công tác định giá bất


10

động sản trong hoạt động cho vay , và cũng đưa ra nhiều đề xuất có thể áp dụng vào
thực tiễn tại Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình. Vì vậy, đề tài mang tính thực
tiễn và không trùng lặp với các công trình nghiên cứu trước đây.
3. Mục đích nghiên cứu


Thứ nhất : Hệ thống hóa cơ sở lý luận về công tác định giá bất động sản trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại



Thứ hai: Phân tích đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản trong
hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình, phân tích những
nguyên nhân dẫn đến hạn chế trong công tác định giá BĐS trong hoạt động cho
vay tại Ngân hàng TMCP An Bình



Thứ ba: Đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong
hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP An Bình.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

-

Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM

-

Phạm vi nghiên cứu: Công tác định giá BĐS là nhà ở và đất ở trong hoạt động cho
vay trung dài hạn tại Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình

5. Phương pháp nghiên cứu

Trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ
nghĩa duy vật lịch sử, trong quá trình hoàn thiện luận văn, các phương pháp
nghiên cứu được sử dụng: Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp…


11

6. Bố cục của đề tài

Ngoài phần mở đầu, mục lục, tài liệu tham khảo, danh mục các chữ viết tắt,
kết cấu của luận văn bao gồm:
Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về công tác định giá bất động sản
trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay
tại Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt
động cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình

12

CHƯƠNG I:
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1.

Hoạt động cho vay của NHTM
1.1.1. Khái quát về NHTM
1.1.1.1. Khái niệm, đặc điểm NHTM
Ngân hàng thương mại đã hình thành tồn tại và phát triển hàng trăm năm gắn
liền với sự phát triển của kinh tế hàng hoá. Sự phát triển hệ thống NHTM đã có tác
động rất lớn và quan trọng đến quá trình phát triển của nền kinh tế hàng hoá, ngược
lại kinh tế hàng hoá phát triển mạnh mẽ đến giai đoạn cao nhất là nền kinh tế thị
trường thì NHTM cũng ngày càng được hoàn thiện và trở thành những định chế tài
chính không thể thiếu được.
Ngân hàng ra đời và phát triển gắn liền với sự ra đời và phát triển của nền kinh
tế hàng hoá để giải quyết nhu cầu phân phối vốn, nhu cầu thanh toán…phục vụ cho
phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh của các tổ chức kinh tế, cá nhân với đặc thù
kinh doanh trên lĩnh vực tiền tệ. Quá trình phát triển kinh tế cũng như sự phát triển
nhanh chóng của nền kinh tế thị trường đã biến đổi hệ thống NHTM từ những ngân
hàng đơn giản, sơ khai thành các ngân hàng hiện đại, các tập đoàn tài chính khổng
lồ, đa quốc gia có mối liên kết chặt chẽ với nhau, tạo nên sự thống nhất trong điều
hành và vận hành của hệ thống ngân hàng.
Trải qua quá trình hình thành và phát triển cùng với các tư tưởng kinh tế và các
dịch vụ mang tính chất đặc thù, phù hợp với điều kiện hoàn cảnh của từng quốc gia mà
khái niệm về NHTM có sự khác nhau, nhưng đều có chung quan điểm: Ngân hàng là
một tổ chức tài chính trung gian thực hiện việc kết nối giữa tiết kiệm và đầu tư của các
tổ chức và cá nhân, thu hút vốn từ nơi nhàn rỗi và bơm vào nơi khan thiếu. Nói cách

khác NHTM là một tổ chức kinh tế chuyên hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ
và tín dụng, nhận tiền gửi từ các tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế, sau đó thực hiện


13

nghiệp vụ cho vay và đầu tư nhằm mục đích sinh lời, đồng thời thực hiện cung cấp các
dịch vụ tài chính, tín dụng và thanh toán cho các tác nhân trong nền kinh tế. Ngoài ra
ngân hàng cũng có thể được định nghĩa thông qua chức năng, các dịch vụ hoặc vai trò
mà ngân hàng thực hiện trong nền kinh tế.
Cho đến thời điểm hiện nay có rất nhiều khái niệm về NHTM: Ở Mỹ: NHTM là
công ty kinh doanh tiền tệ, chuyên cung cấp dịch vụ tài chính và hoạt động trong ngành
công nghiệp dịch vụ tài chính. Đạo luật ngân hàng của Pháp (1941) cũng đã định
nghĩa: “Ngân hàng thương mại là những xí nghiệp hay cơ sở mà nghề nghiệp thường
xuyên là nhận tiền bạc của công chúng dưới hình thức ký thác, hoặc dưới các hình thức
khác và sử dụng tài nguyên đó cho chính họ trong các nghiệp vụ về chiết khấu, tín
dụng và tài chính”.
Ở Việt Nam, định nghĩa Ngân hàng thương mại (theo wikipedia.org): Ngân
hàng thương mại là tổ chức kinh doanh tiền tệ mà họat động chủ yếu và thường
xuyên là nhận tiền kí gửi từ khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử dụng số tiền
đó để cho vay, thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và làm phương tiện thanh toán. Theo
Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 thì Ngân hàng thương mại là loại hình
ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh
doanh khác theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận.
Từ những nhận định trên có thể thấy NHTM là một trong những định chế tài
chính mà đặc trưng là cung cấp đa dạng các dịch vụ tài chính với nghiệp vụ cơ bản
là nhận tiền gửi, cho vay và cung ứng các dịch vụ thanh toán. Ngoài ra, NHTM còn
cung cấp nhiều dịch vụ khác nhằm thoả mãn tối đa nhu cầu về sản phẩm dịch vụ
của xã hội.
Căn cứ vào khái niệm trên có thể được nhận dạng thông qua một số đặc điểm

sau của NHTM:
 Thứ nhất, hoạt động NHTM là loại hình kinh doanh với mục đích kiếm lời ( bao

gồm 2 hình thức chủ yếu là kinh doanh tiền tệ và dịch vụ Ngân hàng). Trong đó,
hoạt động kinh doanh tiền tệ được biểu hiện ở nghiệp vụ huy động vốn dưới các
hình thức khác nhau để cấp tín dụng cho khách hàng có nhu cầu về vốn với mục


14

tiêu tìm kiếm lợi nhuận. Còn hoạt động dịch vụ Ngân hàng được biểu hiện thông
qua các nghiệp vụ sẵn có về tiền tệ, thanh toán, ngoại hối và chứng khoán để cam
kết thực hiện công việc nhất định cho khách hàng trong một thời hạn nhất định
nhằm mục đích thụ hưởng tiền công dịch vụ do khách hàng chi trả dưới dạng phí
hay hoa hồng.
 Thứ hai, hoạt động NHTM là loại hình hoạt động kinh doanh có điều kiện, nghĩa là

chỉ khi nào NHTM thoả mãn đầy đủ những điều kiện khắt khe do pháp luật quy
định ( vốn pháp định, phương án kinh doanh,...) thì mới được phép hoạt động trên
thị trường.
 Thứ ba, hoạt động NHTM là loại hình kinh doanh có độ rủi ro cao hơn nhiều so với

các loại hình kinh doanh khác và thường có ảnh hưởng sâu sắc, mang tính chất dây
chuyền đối với nền kinh tế. Sở dĩ nói như vậy là vì, trong hoạt động Ngân hàng, đặc
biệt là hoạt động kinh doanh tiền tệ, do các NHTM phải tiến hành huy động vốn của
người khác để cấp tín dụng cho khách hàng và trên nguyên tắc NHTM chỉ có thể
thu lại tiền của người vay sau một thời hạn nhất định, nên đã tạo ra khả năng rủi ro
cao cho hoạt động Ngân hàng, kéo theo đó là sự rủi ro đối với người gửi tiền ở
NHTM, cũng như rủi ro đối với nền kinh tế. Vì vậy, hoạt động Ngân hàng ở nhiều
quốc gia khác nhau trên thế giới thường được điều chỉnh và kiểm soát hết sức chặt

chẽ bằng những đạo luật riêng biệt, nhằm đảm bảo cho hoạt động này được vận
hành an toàn và hiệu quả trong nền kinh tế thị trường.
1.1.1.2. Các hoạt động chủ yếu của NHTM
Như chúng ta đã biết NHTM là một tổ chức kinh tế chuyên hoạt động trong lĩnh
vực kinh doanh tiền tệ và tín dụng, nhận tiền gửi từ các tổ chức, cá nhân trong nền kinh
tế, sau đó thực hiện nghiệp vụ cho vay và đầu tư nhằm mục đích sinh lời, đồng thời
thực hiện cung cấp các dịch vụ tài chính, tín dụng và thanh toán cho các tác nhân trong
nền kinh tế, do đó NHTM là một trong những tổ chức tài chính quan trọng của nền
kinh tế. NHTM gồm nhiều hoạt động, trong đó hoạt động chính là huy động vốn bằng
cách hình thức nhận tiền gửi từ các cá nhân, tổ chức kinh tế, phát hành kỳ phiếu, trái
phiếu…Sau đó sẽ thực hiện nghiệp vụ cho vay và đầu tư như cho vay tài trợ, tài trợ


15

xuất nhập khẩu, góp vốn liên doanh, liên kết với các tổ chức tín dụng hay đầu tư trên
thị trường vốn và thị trường tiền tệ,…
Ngoài hai hoạt động chính trên thì NHTM còn một số hoạt động đem lại nguồn
thu như bảo lãnh, thanh toán và tài trợ thương mại bằng các hình thức phát hành, thanh
toán thư tín dụng nhập khẩu (LC), nhờ thu D/P, nhờ thu D/A, chi trả kiều hối,…Các
hoạt động ngân quỹ như mua bán ngoại tệ hay các hoạt động vể lĩnh vực thẻ và ngân
hàng điện tử như phát hành và thanh toán thẻ tín dụng nội địa,…Ngoài ra còn có một
số hoạt động khác như khai thác bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tư vấn đầu tư và tài
chính, cho thuê tài chính, môi giới, tự doanh, lưu ký chứng khoán hay tiếp nhận, quản
lý và khai thác các tài sản xiết nợ qua bộ phận quản lý nợ và khai thác tài sản.
Với vai trò trung gian của mình, NHTM sẽ thực hiện việc chuyển các khoản
tiết kiệm thành đầu tư. Sự ra đời của ngân hàng đã giải quyết được mâu thuẫn của
tín dụng trực tiếp trong nền kinh tế, góp phần hạn chế và phân tán rủi ro, giảm thiểu
chi phí giao dịch trong hoạt động tín dụng của các tác nhân trong nền kinh tế. Đồng
thời NHTM cũng là tổ chức cung cấp tín dụng với qui mô lớn nhất, là thành viên

quan trọng trong việc phát triển thị trường trái phiếu, tín phiếu và cũng là nơi huy
động và cung cấp các khoản vốn dài hạn, trung hạn và ngắn hạn cho các cá nhân và
tổ chức kinh tế.
Với vai trò thanh toán, NHTM thay mặt khách hàng thực hiện các khoản thanh
toán từ việc mua sắm hàng hóa và dịch vụ thông qua việc phát hành séc, thẻ thanh toán
và cung cấp mạng lưới thanh toán điện tử khác,... Hiện nay ở hầu hết các quốc gia ngân
hàng đang trở thành trung gian thanh toán lớn nhất thực hiện việc thanh toán giá trị
hàng hóa và dịch vụ dưới các hình thức như séc, ủy nhiệm chi, nhờ thu, các loại thẻ,
thanh toán điện tử, kết nối các quĩ và cung cấp tiền khi khách hàng cần. Với việc phát
triển và chuẩn hóa các hình thức thanh toán quốc tế đã góp phần tạo tính thống nhất
trong thanh toán không chỉ giữa các ngân hàng trong một quốc gia mà còn giữa các
ngân hàng trên toàn thế giới. Đồng thời với sự ra đời của các trung tâm thanh toán quốc
tế đã làm tăng tính hiệu quả của thanh toán qua ngân hàng, biến ngân hàng trở thành
trung tâm thanh toán quan trọng và có hiệu quả, phục vụ cho nền kinh tế toàn cầu.


16

Do khả năng thanh toán của ngân hàng đối với một khách hàng là rất lớn, và ngân
hàng nắm giữ lượng tiền gửi của các khách hàng, nên ngân hàng có vai trò và uy tín rất
lớn trong bảo lãnh cho khách hàng. Với vai trò là người bảo lãnh, ngân hàng sẽ đứng ra
cam kết trả nợ cho khách hàng trong trường hợp khách hàng không có khả năng thanh
toán. Các trường hợp ngân hàng bảo lãnh thường là để mua chịu hàng hóa, trang thiết
bị, phát hành chứng khoán, vay vốn của các tổ chức tín dụng khác.
1.1.2. Hoạt động cho vay của NHTM
1.1.2.1. Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay của NHTM
Hoạt động cho vay của NHTM là một hình thức cấp tín dụng theo đó NHTM
giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian
nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi. Cho vay là một hoạt
động quan trọng nhất của các NHTM, chiếm tỷ trọng cao trong tổng tài sản, tạo

nguồn thu nhập từ lãi lớn nhất nhưng đồng thời cũng là hoạt động mang lại rủi ro
cao nhất. Mặc dù hoạt động cho vay mang lại lợi nhuận chủ yếu và quyết định sự
tồn tại và phát triển của một ngân hàng nhưng lại là hoạt động chứa đựng nhiều yếu
tố rủi ro nhất ảnh hưởng đến hoạt động của toàn bộ hệ thống ngân hàng, trong đó
quan trọng nhất là các loại rủi ro về tín dụng, rủi ro về thị trường, rủi ro về chính trị
và đạo đức. Hoạt động cho vay được phân thành nhiều loại khác nhau tùy theo yêu
cầu của khách hàng và mục tiêu quản lý của ngân hàng.
Cho vay có tài sản đảm bảo là hình thức cho vay cho phép ngân hàng có được
nguồn thu nợ thứ hai bằng cách bán tài sản đó khi nguồn thu nợ thứ nhất không có
hoặc không đủ khả năng trang trải. Trong cơ chế thị trường, hoạt động của các
NHTM thường xuyên phải đối mặt với nhiều loại rủi ro khác nhau, trong đó rủi ro
tín dụng là rủi ro dễ xảy ra nhất. Rủi ro tín dụng là tình trạng khách hàng không có
khả năng hoàn trả nợ vay cho ngân hàng đầy đủ và đúng hạn. Tình trạng này xảy ra
do nhiều nguyên nhân khác nhau, có thể do chủ quan hoặc khách quan.
Hoạt động cho vay tại NHTM có những đặc điểm sau đây :


Việc cho vay của NHTM là hoạt động nghề nghiệp kinh doanh mang tính chức
năng. Các tổ chức khác không phải là tổ chức tín dụng, NHTM cũng có thể thực


17

hiện việc cho vay đối với khách hàng như một hoạt động kinh doanh nhưng hoạt
động cho vay của tổ chức này hoàn toàn không phải là nghề nghiệp kinh doanh
mang tính chức năng.


Hoạt động cho vay của NHTM là một nghề kinh doanh có điều kiện, thể hiện ở chỗ
hoạt động cho vay chuyên nghiệp của tổ chức tín dụng, NHTM phải thỏa mãn một

số điều kiện nhất định như phải có vốn pháp định, phải được Ngân hàng Nhà nước
cấp giấy phép hoạt động ngân hàng trước khi tiến hành việc đăng ký kinh doanh
theo luật định.
Hoạt động cho vay của NHTM ngoài sự điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng
còn chịu sự điều chỉnh, chi phối của các đạo luật về Ngân hàng, kể cả tập quán
thương mại về ngân hàng.
1.1.2.2 Quy trình cho vay
Quy trình cho vay của các NHTM thông thường diễn ra theo 6 bước sau đây:

 Hướng dẫn khách hàng và tiếp nhận hồ sơ

Lập hồ sơ tín dụng là khâu căn bản đầu tiên của quy trình tín dụng, nó được
thực hiện ngay sau khi cán bộ tín dụng tiếp xúc với khách hàng có nhu cầu vay vốn.
Lập hồ sơ là khâu quan trọng vì nó là khâu thu thập thông tin làm cơ sở để
thực hiện các khâu sau, đặc biệt là khâu phân tích và ra quyết định vay.
Tùy theo quan hệ giữa khách hàng và ngân hàng, loại tín dụng yêu cầu và quy
mô tín dụng, cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ với những thông tin,
yêu cầu khác nhau. Nhìn chung một bộ hồ sơ đề nghị cấp tín dụng cần thu thập từ
khách hàng những thông tin sau:
-

Thông tin về năng lực pháp lý và năng lực hành vi của khách hàng

-

Thông tin về khả năng sử dụng và hoàn trả vốn của khách hàng

-

Thông tin về bảo đảm tín dụng

Để thu thập được những thông tin căn bản như trên, ngân hàng thường yêu cầu
khách hàng phải lập và nộp cho ngân hàng các loại giấy tờ sau:
- Giấy đề nghị cấp tín dụng
- Phương án sử dụng vốn


18

- Hồ sơ pháp lý: giấy phép thành lập, giấy phép đăn ký sản suất kinh
doanh,quyết định bổ nhiệm giám đốc, điều lệ hoạt động…
- Hồ sơ tài chính: bản cân đối kế toán, báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh,
báo cáo lưu chuyển tiền tệ của thời kỳ gần nhất
- Hồ sơ về phương án sản xuất kinh doanh và phương án trả nợ
- Hồ sơ về tài sản đảm bảo: các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, cầm cố,
bảo lãnh nợ vay
- Các giấy tờ khác theo yêu cầu của ngân hàng
 Thẩm định hồ sơ vay và lập tờ trình

Thẩm định là việc thu thập và xử lý những thông tin liên quan đến khách
hàng, phương án vay vốn, tài sản đảm bảo nợ vay… để làm cơ sở ra quyết định cho
vay
-

Thông tin sử dụng trong công tác thẩm định: Thông tin do khách hàng cung cấp, thông tin
đã được lưu trữ tại ngân hàng, thông tin từ các đối tượng khác cung cấp.

-

Thẩm định khách hàng: Kiểm tra tư cách pháp lý, đánh giá khả năng tài chính.

-

Thẩm định phương án vay vốn: Đánh giá tính khả thi, phân tích hiệu quả kinh tế,
đánh giá khả năng tài trợ

-

Định giá tài sản đảm bảo nợ vay: Kiểm tra tính hợp lệ của tài sản đảm bảo, xác định
giá trị của tài sản đảm bảo

-

Lập tờ trình: Tờ trình thẩm định là báo cáo kết quả công tác thẩm định và ý kiến đề
xuất của nhân viên thẩm định

 Quyết định

Quyết định tín dụng là quyết định cho vay hoặc từ chối đối với một hồ sơ vay
của khách hàng. Đây là khâu cực kỳ quan trọng trong quy trình tín dụng vì nó ảnh
hưởng rất lớn đến các khâu sau và ảnh hưởng đến uy tín và hiệu quả hoạt động tín
dụng của ngân hàng.
Đây là khâu quan trọng và cũng là khâu dễ phạm phải sai lầm nhất. Có hai loại
sai lầm cơ bản thường xảy ra trong khâu này:
-

Quyết định chấp thuận cho vay đối với một khách hàng không tốt

-

Từ chối cho vay đối với một khách hàng tốt

19

Cả hai loại sai lầm này đều dẫn đến thiệt hại đáng kể cho ngân hàng. Loại sai
lầm thứ nhất dễ dẫn đến thiệt hại do nợ quá hạn hoặc nợ không thể thu hồi, tức là
thiệt hại về tài chính. Loại sai lầm thứ hai dễ dẫn đến thiệt hại về uy tín và mất cơ
hội cho vay.
Nhằm hạn chế sai lầm, trong khâu quyết định tín dụng, ngân hàng thường chú
trong hai vấn đề
-

Thu thập thông tin và xử lý thông tin một cách đầy đủ và chính xác làm cơ sở để ra
quyết định

-

Trao quyền quyết định cho một hội đồng tín dụng hoặc những người có năng lực
phân tích và phán quyết
Trên cơ sở quyết định của hội đồng thẩm định, nhân viên tín dụng có trách
nhiệm thông báo cho khách hàng về quyết định cho vay hoặc từ chối cho vay đối
với khách hàng

 Ký hợp đồng

Sau khi ra quyết định tín dụng, kết quả có thể là chấp thuận hoặc từ chối cho
vay, tùy vào kết quả phân tích và thẩm định ở khâu trước. Nếu chấp thuận cho vay,
cán bộ tín dụng sẽ hướng dẫn khách hàng ký kết hợp đồng tín dụng và làm tiếp các
bước tiếp theo. Nếu từ chối vay, ngân hàng sẽ có văn bản trả lời và giải thích lý do
cho khách hàng được rõ.

 Giải ngân

Giải ngân là khâu tiếp tiếp theo sau khi hợp đồng tín dụng đã được ký kết.
Giải ngân là phát tiền vay cho khách hàng trên cơ sở mức tín dụng đã cam kết trong
hợp đồng. Tuy là khâu tiếp theo sau của quyết định tín dụng, nhưng giải ngân cũng
là khâu quan trọng vì nó có thể góp phần phát hiện và chấn chỉnh kịp thời nếu có sai
sót ở các khâu trước. Ngoài ra, cách thức giải ngân còn góp phần kiểm tra và kiểm
soát xem vốn tín dụng có được sử dụng đúng mục đích cam kết hay không. Nguyên
tắc giải ngân là luôn luôn gắn liền vận động tiền tệ với vận động hàng hóa hoặc dịch
vụ đối ứng nhằm đảm bảo khả năng thu hồi nợ sau này. Tuy vậy, giải ngân cũng
phải tuân thủ nguyên tắc đảm bảo thuận lợi, tránh gây khó khăn và phiền hà cho
khách hàng.


20

 Tổ chức giám sát và thu hồi nợ

- Kiểm tra sau khi giải ngân: Kiểm tra theo dõi tình hình sử dụng vốn của
khách hàng, tình hình tài chính, và công nợ của khách hàng, đánh giá lại tài sản bảo
đảm nợ vay.
- Thu nợ, tất toán khoản vay
- Xử lý nợ vay
- Nếu đến hạn trả nợ, bên đi vay không trả được nợ cho ngân hàng và không
được đồng ý gia hạn/ điều chỉnh kỳ hạn nợ thì ngân hàng tiến hành xem xét chuyển
nợ quá hạn, tiếp tục theo dõi để thu hồi nợ.
Qua việc nghiên cứu quy trình cho vay của NHTM, ngoài việc thẩm định tư
cách khách hàng, phương án vay vốn, thì một phần rất quan trọng mà các NHTM
rất chú trọng đó là công tác định giá tài sản đảm bảo tiền vay, trong đó phần lớn tài
sản đảm bảo hiện nay là bất động sản. Đây là điều kiện để yêu cầu người vay vốn

thực hiện các cam kết trả nợ, là cơ sở để ngân hàng có thể thu hồi khi thực hiện xử
lý tài sản thế chấp, cũng là một khâu quan trọng trong việc quản lý rủi ro của
NHTM.
1.2.

Công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM
1.2.1. Khái quát về bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các
tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Bất động sản bao gồm một số đặc điểm sau:
a. Cố định về vị trí:
Giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá BĐS cần phải xét
đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS
đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa - xã hội, cũng như khả năng tiếp cận
của BĐS với các trung tâm đó. Những yếu tố này thay đổi thì “tính vị trí” của BĐS
cũng thay đổi.
Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tố môi
trường, như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện


21

môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay
đổi của chứng tác động đến BĐS.
b.Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được
xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế, vì vậy khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố
tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của
BĐS đó.

c. Tính khác biệt: Giữa các BĐS có sự khác nhau rất đáng chú ý. Không có hai
BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau
về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về quang cảnh,
môi trường… Vì vậy khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không so
sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau.
d. Tính khan hiếm: Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu do diện tích đất đai tự
nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí,…
e. Có giá trị lớn: Giá trị của BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị
của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn.
f. Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các BĐS thường tác động qua lại với nhau và có
ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế - xã hội, vì vậy khi định giá BĐS phải tính đến
khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình BĐS khác ra đời.
1.2.2. Công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của NHTM
1.2.2.1. Khái niệm và sự cần thiết định giá BĐS trong hoạt động cho vay
của NHTM
Các khái niệm kinh tế cơ bản áp dụng trong định giá BĐS thường là: giá trị,
giá cả, cung, cầu thị trường, dự tính, thay thế, xác định mô hình và điều chỉnh mô
hình. Thông thường người ta hay sử dụng các khái niệm sau:
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản
Australia (AVO): “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại mội
thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS
đó. Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà
định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu
cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”


22

Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế và
giám đốc công ty định giá tài sản Singaporo: Định giá giá trị BĐS là một nghệ thuật

hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm
nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong
thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế.
Phân tích :

Tính khoa học
Tính nghệ thuật

Làm rõ:

Xác định giá trị cho mục đích cụ thể
Tại thời điểm cụ thể
Các đặc điểm của BĐS
Nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS
Các đầu tư thay thế

(Bài giảng định giá Bất động sản (2014), khoa Bất động sản và kinh tế tài
nguyên trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân)
Như vậy, định giá BĐS trong hoạt động cho vay là việc xác định giá trị BĐS bằng
hình thái tiền tệ, tại một thời điểm cụ thể, phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn tại
ngân hàng. Hoạt động định giá BĐS là một hoạt động phức tạp, nó không chỉ mang tính
khoa học mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi người làm công tác định giá phải có kiến thức
chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng và sự nhạy cảm tốt đối với thị trường.
Thế chấp bằng BĐS là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai một tài sản có giá trị lớn do Nhà nước thống nhất quản lý. Bất động sản là loại hàng
hóa đặc biệt, rất nhạy cảm với biến động của nền kinh tế. Đối với hoạt động của
NHTM, việc định giá BĐS thế chấp là nhu cầu cấp bách, nó là căn cứ quan trọng để
Ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay. Đối với khách hàng vay vốn, BĐS mang thế
chấp Ngân hàng có thể là cả gia tài của họ, đối với Ngân hàng BĐS là bảo đảm cho
khoản tiền họ mang cho vay và là một biện pháp để bù đắp nếu xảy ra rủi ro khách
hàng vay không thể trả được nợ. Như vây, BĐS thế chấp quan trọng đối với cả Ngân

hàng và khách hàng, nếu như đối với khách hàng BĐS thế chấp là cả gia tài có giá trị
rất lớn và họ mong muốn được định giá cao để vay được nhiều vốn hơn thì đối với
ngân hàng đó lại là biện pháp đảm bảo an toàn nên cần định giá sao cho an toàn nhất
cho mình. Vì vậy mà định giá BĐS thế chấp có vai trò rất quan trọng đối với cả Ngân


23

hàng và khách hàng. Nhận thức được tầm quan trọng của việc định giá bất động sản
thế chấp, các ngân hàng đều có những quy định, quy trình định giá riêng của mình. Tuy
nhiên, tùy thuộc vào “khẩu vị rủi ro” và quan điểm của mỗi nhà lãnh đạo Ngân hàng
mà công tác định giá BĐS thế chấp được chú trọng khác nhau.
1.2.2.2. Quy trình định giá bất động sản
Quy trình định giá là các bước tuần tự trong quá trình định giá, được bắt đầu từ
khi chuyên viên định giá chuẩn bị tiến hành công việc định giá cho đến khi kết thúc
công việc, tức là gửi báo cáo định giá cho các bộ phận liên quan. Ở mỗi bước trong quy
trình thường ghi rõ nội dung công việc thực hiện, thời gian cho từng nội dung công
việc, bộ phận chức năng và cán bộ chịu trách nhiệm chính thực hiện công việc. Ở mỗi
ngân hàng thương mại, tùy theo điều kiện và đặc thù hoạt động mà có những quy định
và trình tự các bước trong việc xác định giá trị tài sản đảm bảo là BĐS.
Thông thường quy trình định giá TSĐB là BĐS bao gồm các bước cơ bản sau:
Xác định vấn đề định giá
Lên kế hoạch định giá
Khảo sát hiện trạng BĐS
Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp
Xác định giá trị định giá, lập báo cáo định giá

Hoàn thành báo cáo định giá và trình cấp phê duyệt, trả kết quả

24

Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá bất động sản thế chấp
(Nguồn: Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05)
Bước 1: Xác định vấn đề định giá.
Trong bước này bộ phận định giá nhận hồ sơ tài sản bảo đảm cần xác định
tổng quát về tài sản (TS) cần định giá, cơ sở định giá như vị trí địa lý, hình dáng,
quy mô của TS, tính pháp lý của TS,…
Bước 2: Lập kế hoạch định giá.
Trong bước này bộ phần định giá phân công cán bộ đi định giá, cán bộ định
giá cần lập rõ kế hoạch, liên hệ đến các bên liên quan để hẹn ngày khảo sát hiện
trạng tài sản cần định giá .
Bước 3: Khảo sát hiện trạng BĐS
Trong bước này cán bộ định giá thực hiện khảo sát hiện trạng tài sản, thu thập
tài liệu, thông tin thị trường để làm căn cứ so sánh, phân tích, đánh giá và điều
chỉnh các tài sản so sánh (TSSS) được rao bán và giao dịch xung quanh tài sản cần
định giá…
Bước 4: Áp dụng các phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định giá tài
sản đảm bảo.
Trong bước này cán bộ định giá cần sử dụng đúng phương pháp để định giá
BĐS, thực hiện phân tích, điều chỉnh thông tin thu thập thị trường. Trong định giá
BĐS không có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp phù
hợp nhất. Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu và phù hợp nhất cần phải dựa vào
thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên
tắc định giá. Cán bộ định giá có thể áp dụng một hoặc nhiều phương pháp định giá,
tùy thuộc vào hoàn cảnh khác nhau. Định giá BĐS là đất ở, nhà ở thường dùng 2
phương pháp chính là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản đảm bảo, lập báo cáo kết quả định giá.

25

Trong bước này cán bộ định giá cần xác định được giá trị của TSĐB theo các
phương pháp định giá, cần so sánh với giá trị thị trường ngoài thực tế để đối chiếu
mức độ chính xác của giá trị vừa định giá. Nếu có sự sai lệch nhiều thì cán bộ định
giá có thể tiến hành điều chỉnh và đưa ra kết luận chính thức về mức giá của tài sản
cần xác định.
Bước 6: Hoàn thành báo cáo định giá, trình cấp trên phê duyệt, gửi cho các
bộ phận có liên quan.
Trong bước này cán bộ định giá cần hoàn thành báo cáo định giá và trình người
có thẩm quyền ký duyệt vào báo cáo định giá TSĐB và chuyển báo cáo kết quả định về
cho các bộ phận liên quan. Nếu không có bất kỳ sự thay đổi nào về quyết định của cấp
trên thì giá trị định giá trong báo cáo sẽ là cơ sở để thực hiện quá trình cấp tín dụng cho
khách hàng
1.2.2.3. Các phương pháp định giá bất động sản
a. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức
giá của các tài sản tương tự với tài sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc
đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định
giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
- Nội dung: về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so
sánh với tài sản cần định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành
công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết
hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần
định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài
sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần định giá đã giao
dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần định giá hoặc
gần với thời điểm cần định giá.

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh