luận văn thạc sĩ quản lý nhà nƣớc địa phƣơng đối với các dự án xây dựng chung cƣ cho ngƣời thu nhập thấp trên địa bàn thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI
----------------------------

PHẠM THỊ TƯƠI

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI CÁC
DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ CHO NGƯỜI
THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ
NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ


HÀ NỘI, NĂM 2017
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI
----------------------------

PHẠM THỊ TƯƠI

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI CÁC
DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ CHO NGƯỜI
THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ
NỘI

CHUYÊN NGÀNH
MÃ SỐ

: QUẢN LÝ KINH TẾ
: 60 34 04 10

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS,TS. HÀ VĂN SỰ


HÀ NỘI, NĂM 2017


4

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân tôi, các kết quả
nghiên cứu trong luận văn là xác thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công
trình nào khác trước đó.

Học viên cao học

Phạm Thị Tươi


5

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và nghiên cứu tại Trường Đại học Thương mại Hà
Nội, dưới sự hướng dẫn tận tình của các thầy cô, em đã nghiên cứu và tiếp thu được
nhiều kiến thức bổ ích để vận dụng vào công việc hiện tại, nâng cao trình độ năng
lực của bản thân.
Luận văn thạc sỹ “Quản lý nhà nước địa phương đối với các dự án xây dựng

chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội” là kết quả của
quá trình nghiên cứu trong những năm học vừa qua.
Em xin gửi lời cảm ơn trân trọng tới PGS,TS. Hà Văn Sự - người đã tận tình
hướng dẫn và giúp đỡ em trong quá trình thực hiện luận văn.
Em cũng xin cảm ơn các thầy cô đã tham gia giảng dạy, giúp đỡ em trong suốt
quá trình học tập.
Do thời gian nghiên cứu có hạn, kinh nghiệm thực tiễn bản thân còn có những
mặt hạn chế nên đề tài sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, kính mong thầy
cô tiếp tục giúp đỡ, hướng dẫn để đề tài hoàn thiện hơn và đồng thời nâng cao kiến
thức giúp em làm tốt hơn nữa chức trách, nhiệm vụ được giao.
Xin trân trọng cảm ơn!
Học viên cao học

Phạm Thị Tươi


6

MỤC LỤC


7

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ HÌNH VẼ
ST
T
1
2
3
3

4
5
6
7
8
9
10
10
11
12
13
14
15

Bảng/Biểu

Nội Dung

Giao dịch nhà ở tại Hà Nội và Thành Phố HCM năm
2015
Bảng tổng hợp đơn giá chào bán số chung cư cho
Bảng 2.2
người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội
Bảng 3.1
Dự báo dân số Hà Nội
Biểu đồ 2.1 Dòng vốn FDI vào Việt Nam giai đoạn 2000- 2010
Biểu đồ 2.2 Giai đoạn phát triển BĐS nhà ở ở Hà Nội
Biểu đồ 2.3 Tỷ lệ số căn bán so với số căn mở bán
Biểu đồ 2.4 Hoạt động thị trường căn hộ chung cư mini
Biểu đồ 2.5 Nhu cầu mua chung cư so với nhà riêng

Nhu cầu chung cư giá rẻ cho người thu nhập thấp tại
Biểu đồ 2.6
thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội
Mật độ tập trung chung cư giá rẻ trên địa bàn thành
Biểu đồ 2.7
phố Hà Nội
Chu kì phát triển chung cư trên địa bàn T.P Hà Nội
Biểu đồ 2.8
(1993-2019)
Biểu đồ 2.9 Biến động giá cả nhà ở giai đoạn 1995 – 2004
Tỷ lệ thu nhập của người lao động tại Hà Nội 2012Biểu đồ 2.10
2015
Tần suất các hoạt động thanh tra, kiểm tra đối với
Biểu đồ 2.11 các dự án chung cư cho người thu nhập thấp của
thành phố Hà Nội
Biểu đồ 3.1 Khả năng mua nhà theo mức giá
Biểu đồ thể hiện sự quan tâm của người Việt đối với
Biểu đồ 3.2
các căn hộ chung cư mini
Hệ thống bộ máy tổ chức QLNN đối vối các dự án
Hình 1.1
chung cư cho người thu nhập thấp
Bảng 2.1

:

Trang
36
42
61

33
34
37
38
40
41
45
48
51
52
54
63
64
18


8

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BĐS
CNH
HĐH
HĐND
QLNN
T.P
UBND

Bất động sản
Công nghiệp hóa

Hiện đại hóa
Hội đồng nhân dân
Quản lý nhà nước
Thành phố
Ủy ban nhân dân


9

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết nghiên cứu của đề tài luận văn
Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của người dân, đối với đô thị lớn
như thành phố Hà Nội, nhà ở còn liên quan đến một loạt các vấn đề như chính trị kinh tế - xã hội – môi trường và mỹ quan đô thị. Trong chiến lược tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội, nhà ở được xem là một trong những nội dung quan trọng được
Đảng bộ và chính quyền Thành phố quan tâm chỉ đạo. Việc phát triển thị trường bất
động sản nhà ở đã kích thích sự đầu tư vào đất đai, sự chuyển dịch năng động về
quy hoạch thành phố, đồng thời chuyển động của thị trường bất động sản nhà ở trở
thành tài sản tài chính tạo nguồn lực tài chính cho nền kinh tế, đẩy mạnh CNH,
HĐH đất nước.
Đánh giá được tầm quan trọng to lớn của thủ đô Hà Nội, Nhà nước và chính
quyền thành phố đã tổ chức xây dựng quy hoạch, chiến lược phát triển thủ đô trong
thời gian dài, nhằm tạo ra dáng vẻ Hà Nội mới vừa cổ kính, vừa hiện đại to đẹp
sánh ngang với thủ đô của các nước trong khu vực. Để thực hiện điều đó thì một
bước quan trọng là bố trí lại hợp lý chỗ ở cho người dân đô thị và xây dựng các khu
đô thị mới mở rộng ra các vùng ven đô. Tạo ra nhiều chung cư có chất lượng cao
nhằm giảm đi lượng người trong trung tâm, giãn dần ra ngoại ô thành phố. Theo
như nhận định của hầu hết các chuyên gia song song với sự phát triển của phân
khúc chung cư cao cấp, thì phân khúc chung cư cho người thu nhập thấp đang từng
bước góp phần tăng cường hiệu quả đầu tư kinh doanh và sử dụng đất đai đã cải
thiện điều kiện sống của đại bộ phận nhân dân. Nhà ở cho người lao động thu nhập

thấp của cả nước nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng nhận được sự quan tâm
của nhà nước và xã hội đã đạt được những kết quả rất quan trọng giải quyết chỗ ở
cho hàng triệu người lao động. Đây sẽ là phân khúc chủ đạo, tạo nên sự sôi động vì
đây là các dự án có giá bán phù hợp và tính thanh khoản cao. Các hoạt động đầu tư,
kinh doanh vào các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp đang là lĩnh
vực quan trọng chứa đựng các yếu tố Kinh tế - Chính trị - Xã hội, do vậy quản lý và
phát triển hợp lý các dự án này sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác như: Sử dụng đất
đúng mục đích tránh lãng phí đất; Đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho nhân dân; Thúc
đẩy các ngành sản xuất vật liệu xây dựng; Tạo được nhiều công ăn việc làm; Đảm
bảo an sinh xã hội; Tăng nguồn thu cho ngân sách; Đảm bảo chính sách quy hoạch
của T.P.
Tuy nhiên, tại các dự án chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn thủ


10

đô hiện nay còn tồn tại rất nhiều bất cập. Loại hình chung cư giá rẻ được thừa nhận
từ khi nghị Định 71/2010/NĐ-CP ra đời cho tới thời điểm thị trường bất động sản
đang nóng như hiện nay đã và đang còn rất nhiều vấn đề chưa thể giải quyết.
Về mặt pháp luật, Theo Nghị định số 71 ngày 26/6/2010 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, thì chung cư mini cũng được cấp sổ
đỏ, nhưng trên thực tế, các căn hộ chung cư giá rẻ phần lớn không đủ tiêu chuẩn để
cấp sổ đỏ cho loại hình chung cư mini, và không được cấp “sổ hồng”. Khách hàng
được chủ đầu tư hứa hẹn cung cấp giấy tờ hợp pháp nhưng khi đi vào sử dụng thì
chờ mãi không được cấp sổ đỏ do không đủ tiêu chuẩn (diện tích, không hệ thống
chống cháy, cầu thang thoát hiểm…). Vấn đề quan trọng cần thiết mà Nhà nước cần
quản lý chặt chẽ để đảm bảo quyền lơi, tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện để chủ đầu
tư, người dân có thể làm sổ đỏ cho chung cư giá rẻ một cách nhanh chóng, phù hợp,
đồng thời có cơ chế xử phạt nghiêm đối với những chủ đầu tư cố tình chây ì không
thực hiện nghĩa vụ đối với người mua nhà.

Chất lượng công trình: Nhà nước cần thanh tra giám sát chặt chẽ, bởi lẽ, có
nhiều những công trình mà chủ đầu tư vì lợi nhuận mà dẫn đến những tác hại khó
lường khi đi vào sử dụng. Chất lượng không được đảm bảo, do phá bỏ các hành
lang cây xanh, ao hồ điều hòa… để xây thêm nhà; do chất lượng dịch vụ không rõ
ràng, minh bạch như hiện tượng giá dịch vụ an ninh. Dù các nhà đầu tư đều hứa hẹn
bảo hành 2 năm cho tòa nhà, 1 năm cho các thiết bị công trình, thang máy theo thời
gian của nhà cung cấp nhưng thực chất không phải công trình nào cũng được tư
vấn, thiết kế, giám sát. Vì vậy QLNN địa phương là cần thiết, quản lý chặt chẽ,
nghiêm minh và hiệu quả.
Giá cả chưa thực sự tương xứng với chất lượng: Không ít những dự án
chung cư giá rẻ khi đi vào sử dụng đã nhanh chóng bộc lộ sự yếu kém từ chất lượng
xây dựng đến năng lực quản lý của chủ đầu tư, dẫn tới nhiều cư dân sinh sống phải
chịu những hậu quả không như mong muốn và cũng không được như những gì chủ
đầu tư đã hứa hẹn. Hơn nữa, khung thủ tục pháp lý quản lý các dự án chung cư giá
rẻ còn chưa thực sự rõ ràng, dễ xảy ra tranh chấp giữa các đồng sở hữu.
Thực trạng này nói lên năng lực quản lý của chủ đầu tư cũng như chất lượng
dịch vụ và các vấn đề về hạ tầng kỹ thuật tại dự án này sớm bộc lộ nhiều yếu kém.
Do đó việc tăng cường công tác quản lý của chính quyền thành phố Hà Nội để hạn
chế những tiêu cực, đưa thị trường BĐS nhà ở với phân khúc nhà chung cư giá rẻ
cho người thu nhập thấp phát triển đúng hướng. Phân khúc này xuất hiện như là một
thực thể khách quan, đòi hỏi bức thiết của xã hội và cần được quản lý chặt chẽ.


11

Với tất cả các lý do đó, tác giả chọn đề tài “Quản lý nhà nước địa phương
đối với các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn T.P
Hà Nội” làm luận văn thạc sĩ kinh tế, chuyên ngành Quản lý kinh tế.
2. Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan
Không chỉ riêng thủ đô Hà Nội, cả nước có rất nhiều nghiên cứu về BĐS nhà

ở với những chủ đề tác động của QLNN điạ phương đối với thị trường nhà ở phân
khúc chung cư cho người thu nhập thấp. Nghiên cứu của các nhà khoa học, quản lý,
nhà tư vấn hoạch định chính sách cũng như nhiều luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ
cũng đã đề cập đến vấn đề này. Các nghiên cứu thị trường chủ yếu tập chung nghiên
cứu về hệ thống pháp luật liên quan đến xây dựng, quy hoạch quản lý đất đai và thị
trường BĐS nhà ở. Một số thành phố lớn như Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… Chính
quyền cũng có những biện pháp quản lý hết sức chặt chẽ, đầy đủ, cụ thể, rõ ràng và
chi tiết các vấn đề liên quan đến thị trường nhà ở phân khúc chung cư cho người thu
nhập thấp hiện nay.
Các công trình nghiên cứu về thị trường BĐS nhà ở phân khúc nhà chung cư
cho người thu nhập thấp trên địa bàn T.P Hà Nội, cũng như vấn đề quản lý nhà
nước đối với thị trường phân khúc này còn hạn chế. Tập trung vào các lĩnh vực
nghiên cứu chính sách pháp luật về nhà đất, vai trò quản lý của nhà nước đối với thị
trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng. Có
thể kể đến một số công trình tiêu biểu sau:
- Đề tài nghiên cứu cấp Bộ B 99-38-12, “Thực trạng và giải pháp mở rộng thị trường
nhà đất ở Thành phố Hà Nội” Bộ Tài nguyên Môi trường thực hiện năm 2000;
PGS.TSKH Lê Đình Thắng chủ nhiệm đề tài. Đề tài tập trung phân tích thực trạng
thị trường nhà đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, từ đó định hướng yêu cầu và cơ
sở các giải pháp cần thiết mở rộng thị trường nhà đất trên địa bàn thành phố. Đồng
thời đề tài đề xuất hệ thống giải pháp nhằm định hướng phát triển thị trường nhà đất
giai đoạn 2001- 2020.
- Nghiên cứu của TS. Đinh Thị Mai Phương (2012), đề tài “ Các giải pháp để hoàn
thiện thể chế, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam”, Viện Khoa học
pháp lý, Bộ Tư pháp. Đề tài tập trung phân tích khá sâu sắc toàn diện các nhân tố
ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam, đồng thời đưa ra các
nhóm giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam.
- Luận văn thạc sĩ, “Quản lý nhà nước đối với đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố
Hà Nội”, Học viện hành chính quốc gia, Phạm Đức Hạnh thực hiện (2013). Luận
văn nghiên cứu một cách tổng thể các vấn đề lý luận đối với đầu tư xây dựng, đánh

12

-

-

giá thực trạng và quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Hà
Nội; từ đó đề xuất những giải pháp và phương hướng đảm bảo QLNN địa phương
đối với các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn T.P Hà Nội.
Luận văn Thạc sĩ, “Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở trên địa bàn thành
phố Hà Nội” Đại Học Thương Mại, tác giả Hà Minh Đức (2013). Đề tài sử dụng
kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu dựa trên phương pháp luận duy vật biện
chứng, duy vật lịch sử trên các quan điểm tiếp cận hệ thống, toàn diện, tiên tiến luận
văn đã trình bày các lý luận, thực tiễn của thị trường nhà ở, cũng như công tác
QLNN địa phương đối với thị trường nhà ở và từ đó nêu ra những giải pháp đổi
mới, hoàn thiện công tác QLNN đối với thị trường này nhằm thúc đẩy thị trường
nhà ở phát triển lành mạnh, ổn định và góp phần đẩy mạnh phát triển thị trường
BĐS đô thị.
Luận văn Thạc sĩ, “Quản lý của thành phố đối với các dự án chung cư cao cấp trên
địa bàn Hà Nội”, Đại học thương mại, tác giả Hoàng Quang Học. Đề tài đã hệ thống
hóa và vận dụng cơ sở lý luận chung về QLNN của T.P Hà Nội đối với các dự án
chung cư cao cấp, đánh giá thực trạng của QLNN của T.P Hà Nội đối với các dự án
chung cư cao cấp, qua đó chỉ ra ưu điểm, hạn chế, những vấn đề đặt ra cần giải
quyết. Đồng thời đưa ra đề xuất giải pháp, kiến nghị cơ quan nhà nước để đổi mới
và tăng cường công tác QLNN đối với dự án chung cư cao cấp đến năm 2015 và
những năm tiếp theo.
Ngoài các công trình nghiên cứu nêu trên cũng như một số công trình nghiên
cứu khác, như Sách chuyên khảo: "Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và

thực tiễn ở Việt Nam" của PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS. Trần Nguyên Nam, Nxb Tài
chính, Hà Nội, năm 2003; Đề án: "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản
Việt Nam" của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, năm 2001; Đề tài cấp
bộ: "Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành thị trường bất động sản ở Việt Nam",
Cục Công sản, Bộ Tài chính, năm 2000. Nhìn chung các công trình trên đã tập trung
giải quyết các vấn đề chủ trương, chính sách ở tầm vĩ mô về lĩnh vực BĐS nhà ở
trên phạm vi toàn quốc. Thêm vào đó, những công trình này chủ yếu nghiên cứu về
thị trường BĐS, chứ chưa đi sâu nghiên cứu một cách hệ thống về QLNN đối với
loại thị trường quan trọng này. Đối với thành phố Hà Nội hiện chưa có công trình
nào trực tiếp nghiên cứu về QLNN đối với sự hình thành, hoạt động và phát triển
của thị trường BĐS nhà ở phân khúc chung cư cho người thu nhập thấp một cách
đầy đủ, có hệ thống từ lý luận đến thực tiễn.


13

3. Xác lập và tuyên bố vấn đề nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu về chính sách QLNN địa phương đối với các dự án xây
dựng chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội. Đây là một
đề tài mang tính thời sự cao bởi vì nhu cầu nhà ở của người dân đô thị là rất lớn, các
dự án chung cư cho người thu nhập thấp mang tính thanh khoản tốt mặt khác thị
trường này chứa đựng những rủi ro với nhiều bất cấp trong công tác thực hiện, các
chính sách QLNN tại các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp còn
gặp các vấn đề chưa có phương án giải quyết thỏa đáng.
Về mặt lý thuyết: Đề tài tập chung nghiên cứu những lý luận trong công tác
QLNN địa phương đối với các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp
trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Về mặt thực tiễn: Đề tài “Quản lý nhà nước địa phương đối với các dự án
xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội” đề

cập đến những vấn đề sau:
- Thực trạng thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp
trên địa bàn T.P Hà Nội nói riêng
- Các văn bản pháp lý, các chính sách, các công cụ mà Trung Ương và T.P Hà Nội đã
áp dụng để quản lý thị trường BĐS
- Thực trạng thực thi các văn bản pháp lý, cơ chế chính sách đối với thị trường BĐS
phân khúc chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn T.P Hà Nội.
Về giải pháp: Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện QLNN địa phương đối với
các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn T.P Hà Nội.
4. Đối tượng, mục tiêu và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài:
Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm những lý luận và thực tiễn QLNN
địa phương (T.P Hà Nội) đối với các dự án chung cư cho người thu nhập thấp.
- Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là từ việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và
thực tiễn QLNN địa phương đối với các dự án xây dựng chung cư cho người thu
nhập để tìm ra một số giải pháp nhằm đổi mới hoàn thiện công tác QLNN địa
phương đối với thị trường này trên địa bàn thủ đô trong giai đoạn 2016 -2020.
Cụ thể các mục tiêu: (1) Hệ thống hóa và vận dụng cơ sở lý luận chung về
QLNN địa phương đối với các dự án chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn
cấp tỉnh; (2) Đánh giá được thực trạng của QLNN địa phương đối với các dự án
chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh qua đó chỉ rõ được ưu điểm,
hạn chế, những vấn đề đặt ra cần giải quyết trong thời gian vừa qua; (3) Đề xuất


14

một số giải pháp, kiến nghị các cơ quan QLNN địa phương để đổi mới và tăng
cường công tác QLNN đối với các dự án chung cư cho người thu nhập thấp trên địa
bàn cấp tỉnh trong gia đoạn tiếp theo.

- Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Về nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu các nội dung sau (1)
Công tác quy hoạch xây dựng dự án; (2) Công tác xây dựng và phê duyệt giá và chi
phí nhà ở thuộc dự án; (3) Công tác xác định đối tượng thụ hưởng chính sách; (4)
Công tác triển khai và kiểm tra, kiểm soát;
Về không gian nghiên cứu: Đề tài tập chung nghiên cứu thực trạng hoạt động
đầu tư, kinh doanh của các dự án chung cư cho người thu nhập thấp và công tác
QLNN đối với các hoạt động đầu tư kinh doanh của các dự án chung cư cho người
thu nhập thấp tại các quận, huyện cũ trước khi mở rộng địa giới năm 2008 của
thành phố Hà Nội
Về thời gian nghiên cứu: Việc thu thập dữ liệu, phân tích, đánh giá chính
sách QLNN địa phương đối với các dự án chung cư cho người thu nhập thấp trên
địa bàn T.P Hà Nội chủ yếu tập chung và giai đoạn 2012 đến năm 2015. Từ đó tác
giả đề xuất, khuyến nghị một số giải pháp nhằm tăng cường công tác QLNN các dự
án chung cư cho người thu nhập thấp trong giai đoạn tiếp theo.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập dữ liệu
+ Dữ liệu thứ cấp: Những dữ liệu này được thu thập từ các quy định, báo cáo
của cơ quan Trung Ương, UBND thành phố Hà Nội và các cơ quan chuyên môn có
liên quan đến quản lý nhà nước về quy hoạch đô thị, quản lý xây dựng các dự án
chung cư cho người thu nhập thấp, gồm: Các văn bản luật, nghị định, thông tư quy
định, hướng dẫn về xây dựng các dự án chung chư giá rẻ cho đối tượng thu nhập
trung bình thấp, quản lý nhà nước về quy hoạch, xây dựng và sử dụng chung cư,
những báo cáo phân tích đánh giá của UBND thành phố Hà Nội, các Sở, ngành có
liên quan; Niên giám thống kê của Cục Thống kê; các công trình, các đề tài nghiên
cứu khoa học, sách giáo trình của các nhà khoa học, các nhà chuyên môn, các luận
văn Tiến sỹ, Thạc sỹ, các bài tham luận tại các hội thảo khoa học, các bài báo, các
bài viết được đăng tải trên các báo chuyên ngành, báo cáo thống kê của các tổ chức
kinh tế, các cơ quan nghiên cứu.
-Phương pháp xử lý dữ liệu

+ Phân loại và hệ thống hóa dữ liệu: Trên cơ sở các tài liệu, số liệu thu thập
được, tiến hành phân loại (phân loại dữ liệu phù hợp với từng chương)


15

+ Phương pháp phân tích - tổng hợp: Phân tích là chia vấn đề ra thành từng
phần, tiếp cận chúng ở những góc độ khác nhau, tài liệu khác nhau, sau đó tổng hợp
chúng lại để có nhận thức chung nhất và đầy đủ về vấn đề, từ đó tìm ra được bản
chất, quy luật của đối tượng nghiên cứu. Phương pháp này được sử dụng chủ yếu ở
Chương II của Luận văn.
+ Phương pháp thống kê - so sánh: Phương pháp thống kê - so sánh được sử
dụng phố biến trong Chương 2. Các số liệu được thống kê từ các Báo cáo của
UBND thành phố, báo cáo của Sở xây dựng thành phố Hà Nội nhằm cung cấp tư
liệu cho việc đánh giá kết quả quản lý nhà nước về khai thác khoáng sản của tỉnh.
Phương pháp so sánh được sử dụng để so sánh hiệu quả quản lý theo thời gian.
+ Phương pháp nghiên cứu tài liệu: Tham khảo các công trình nghiên cứu
của một số nhà khoa học, những nhà chuyên môn, các tài liệu giảng dạy của các
thầy, cô, các luận văn thạc sỹ, các bài báo, tạp chí, các bài viết trên Internet... đây là
phương pháp được sử dụng xuyên suốt trong luận văn.
+ Các công cụ sử dụng: Sử dụng phần mềm excel để tổng hợp, phân tích và
xử lý số liệu. Sử dụng phần mềm word để soạn thảo, kẻ vẽ bảng biểu số liệu, sơ đồ,
biểu đồ.
6. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục và danh mục tài liệu tham khảo, luận
văn được kết cấu thành 3 chương, cụ thể như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về QLNN địa phương đối với các dự án
xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn T.P Hà Nội.
Chương 2: Phân tích và đánh giá thực trạng QLNN địa phương đối với các
dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn T.P Hà Nội.

Chương 3: Một số định hướng và giải pháp tăng cường QLNN địa phương
đối với các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn T.P Hà
Nội giai đoạn 2016 – 2020.


16

Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
TẠI ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP
1.1 BẢN CHẤT VÀ VAI TRÒ CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TẠI ĐỊA PHƯƠNG
ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP
1.1.1. Khái quát về người thu nhập thấp và dự án chung cư cho người thu nhập thấp
Khái niệm về người thu nhập thấp
Hiện nay chưa có định nghĩa chính xác về người thu nhập thấp. Nhiều
nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa người thu nhập
thấp do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, vào tình hình
phát triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương, từng dân tộc.
Một số định nghĩa thế nào là người thu nhập thấp:
“Người thu nhập thấp là những người đang làm việc tại các tổ chức: Các cơ
quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng, đoàn thể hoặc đơn vị sự nghiệp công
lập nhưng không thuộc đối tượng quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 1 Điều 13
của thông tư này; đơn vị sự nghiệp ngoài công lập; doanh nghiệp thuộc thành phần
kinh tế; hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật, hoặc
là người đang nghỉ có chế độ lương hưu theo quy định, người lao động tự do, kinh
doanh cá thể mà không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy
định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.”
Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và UNDP, người thu nhập thấp là
những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại. 34% thu nhập
còn lại dành cho nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng…Là những

người có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống.
Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những người
phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài
việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản. Là những người hiện đang sống trong những ngôi
nhà quá cũ nát mà không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại. Là những người có
mức thu nhập ổn định và có khả năng tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ở, với sự
hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều kiện ưu đãi về chính sách
đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn có khả năng hoàn trả tiền vay). Là những
người chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp, S <=4m 2/đầu người.


17

Khái niệm dự án chung cư cho người thu nhập thấp
Dự án: là một quá trình gồm các công tác, nhiệm vụ có liên quan với nhau,
được thực hiện nhằm đạt được mục tiêu đề ra trong điều kiện ràng buộc về thời
gian, nguồn lực và ngân sách.
Chung cư: được định nghĩa là khu nhà (có thể là một hay nhiều khu) bao
gồm nhiều các hộ gia đình sinh sống. Trong các khu nhà chung cư được bố trí nhiều
các căn hộ được bố trí khép kín nhằm phục vụ nhu cầu sinh sống của gia đình trong
căn hộ.
Hiện tại chưa có khái niệm chính thức về chung cư giá rẻ cho người thu nhập
thấp. Theo như nghiên cứu khái niệm về dự án chung cư và khái niệm người thu
nhập thấp ở nước ta hiện nay, có thể hiểu dự án chung cư cho người thu nhập thấp
là loại hình chung cư được đầu tư xây dựng với các tiêu chí phù hợp nhằm đáp ứng
nhu cầu của những gia đình trẻ, có thu nhập trung bình.
Trong thị trường BĐS nước ta hiện nay, loại hình chung cư giá rẻ giành cho
người thu nhập thấp có tên gọi là Chung cư Mini, và các dự án chung cư này
thường có những đặc điểm chung sau:
Vị trí: Từ nhu cầu cuộc sống tiện lợi của đối tượng khách hàng, các nhà đầu

tư sẽ chọn xây dựng các dự án ở những vị trí thuận tiện và hợp lý nhất. Nếu như các
căn hộ chung cư cao cấp thường được phát triển ở các vị trí trung tâm và mới nhất
của T.P thì các dự án chung cư mini thường được lựa chọn ở các vị trí xung quanh
trung tâm (Khu công nghiệp, trường học, bệnh viện,..) không quá xa để có thể kết
nối với những tiện ích xung quanh, nơi hạ tầng được xây dựng mới, đồng bộ, hiện
đại và tiện lợi.
Chất lượng: Chất lượng đáp ứng nhu cầu khách hàng thu nhập trung bình và
thấp nhưng vẫn đảm bảo hệ thống đồng bộ hiện đại, trẻ trung tiện lợi được tích hợp
trong tòa nhà đem đến cho cư dân cuộc sống riêng tư cũng như sự thoải mái trong
sinh hoạt.
Cùng với sự phát triển của thị trường BĐS nhà ở cao cấp thì loại hình dự án
xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp của nước ta nói chung và thành phố nói
riêng đang được chú trọng phát triển. Do ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng công
trình, vì thế công nghệ thi công công trình được khách hàng đặc biệt quan tâm.
Nhưng chính vấn đề lợi nhuận mà không phải công trình nào cũng được chủ đầu tư
thực hiện đúng quy trình chất lượng, dẫn đến nhiều những rủi do khi vào thực thế.
Dịch vụ: Phù hợp với thị hiếu khách hàng thu nhập trung bình thấp, các dự
án chung cư giá rẻ cung cấp đầy đủ những tiện ích cơ bản nhất:


18

•
•
•
•
•

Điện
Cấp thoát nước

Thang máy
PCCC
An Ninh

- Vệ sinh
- Hệ thống thông tin liên lạc, truyền hình
- Dịch vụ công cộng
- Dịch vụ bảo trì bảo dưỡng tòa nhà

Mức độ đạt được của các tiêu chí trên đây sẽ là cơ sở để đánh giá chất lượng
dự án. Điều này đồng nghĩa với việc dự án đó có được xem là đạt tiêu chuẩn chung
cư cho người thu nhập thấp hay không. Tuy vậy, hầu hết các dự án chung cư cho
người thu nhập thấp khi đưa vào thực tế đều không đáp ứng được đầy đủ những tiêu
chí thực sự như chủ dự án đưa ra lúc ban đầu.
Về mặt hình thức: Theo quy định tại điều 43, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
ngày 23/5/2010 quy định, các căn hộ chung cư phân khúc giá rẻ này có bề ngoài
sạch đẹp, khép kín, nhà có tầng hầm, khu để xe, thang máy, diện tích có khá nhiều
kích thước như 30m2, 40m2, 50m2…Các căn hộ cũng đa dạng về diện tích và giá
bán: 29m2, 45m2, 47m2, 55m2, 60m2 được thiết kế 1 hoặc 2 phòng ngủ, 1 hoặc 2
vệ sinh, giá bán chỉ từ 300, 500 triệu đến 1 tỷ. Dễ nhận thấy, với những chung cư
thương mại thường có mật độ dân cư đông trên mỗi tầng nên nhu cầu sử dụng điện,
nước, thang máy… nhiều hơn và đã có dự án mất điện, mất nước khiến người dân
ngán ngẩm. Còn đối với chung cư mini thì hiếm khi xảy ra những hiện tượng đó,
bởi CCMN cũng gần như nhà thổ cư nên ổn định hơn về điện, nước. Thực tế cũng
cho thấy, nhiều chung cư giá rẻ đi vào hoạt động cũng gặp nhiều vấn đề về PCCC,
cấp thoát nước,.. hơn hết là chủ đầu tư thoái thác trách nhiệm dẫn đến nhiều những
vấn đề xấu.
1.1.2.

Bản chất của QLNN địa phương đối với các dự án xây dựng chung cư cho

người thu nhập thấp
Quản lý nhà nước địa phương là quản lý xã hội mang tính quyền lực nhà nước,
các cấp quản lý cấp tỉnh, thành phố sử dụng quyền lực nhà nước để điều hành các
quan hệ xã hội chủ yếu và quan trọng của con người. Điểm khác biệt quan trọng giữa
QLNN địa phương và các hình thức QLNN là tính quyền lực của chính quyền thành
phố gắn liền với những cưỡng chế của chính quyền thành phố khi cần thiết. QLNN
địa phương được thực hiện bởi toàn bộ hoạt động của các cơ quan trong bộ máy
chính quyền thành phố nhằm thực hiện chức năng quản lý.
QLNN địa phương đối với các dự án chung cư cho người thu nhập thấp là


19

một phương thức quản lý trong đó chính quyền địa phương sử dụng luật pháp như
một công cụ quan trọng để quản lý các dự án xây dựng trên địa bàn của địa phương
đó. Đây là hoạt động có tổ chức của chính quyền cấp tỉnh, thành phố thông qua các
văn bản quy phạm pháp luật, các công cụ, các chính sách nhà nước sẽ tác động đến
tình hình hoạt động của đơn vị đầu tư, kinh doanh vào các dự án chung cư cho
người thu nhập thấp và người tiêu dùng trên địa bàn cấp tỉnh, thành phố nhằm định
hướng, dẫn dắt các chủ thể này thực hiện tốt các vấn đề về đầu tư, kinh doanh quản
lý xây dựng các dự án chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn của địa
phương đó.
Nhà nước ban hành các quyết định, nghị định để làm cở sở cho các ban quản
lý cấp địa phương thực hiện. Thực tế hiện nay các dự án nhà chung cư cho người
thu nhập thấp mới chỉ được phát triển theo hình thức số lượng để cung cấp chỗ ở
cho người dân, nên còn coi nhẹ công tác quản lý, thậm chí có nơi bị buông lỏng,
quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng chưa được chặt chẽ. Vì vậy, việc
chủ đầu tư trong quá trình xây dựng tuỳ tiện không chấp hành quy định của nhà
nước về quản lý quy hoạch, đầu tư xây dựng và vấn đề đi vào hoạt động sử dụng
nhà ở chung cư gặp nhiều vấn đề bất cập: bộ mặt đô thị, cảnh quan khu vực bị xấu

đi, tuổi thọ công trình giảm, những vấn đề mang tính xã hội ngày càng phát sinh gay
gắt giữa các cư dân sống trong các căn hộ này, nhiều mâu thuẫn kéo dài không giải
quyết dứt điểm.
Đầu tư xây dựng các dự án chung cư cho người thu nhập thấp là hoạt động
có tính liên ngành. Quản lý nhà nước bằng pháp luật về đầu tư xây dựng là công tác
phức tạp nhưng là yêu cầu khách quan, nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư
xây dựng, đáp ứng tiêu chuẩn đô thị hóa, giải quyết vấn đề nhà ở cho đại đa số
người dân thủ đô. Do đó, để mô hình xây dựng nhà chung cư phân khúc giá rẻ này
được phát triển một cách lành mạnh thì công tác quản lý của Nhà nước, chính quyền
địa phương ngày càng phải được chú trọng hơn nữa. Từ việc quản lý quy hoạch, cấp
phép đầu tư để từ đó tìm ra các biện pháp cũng như có các chính sách phù hợp để
đảm bảo chất lượng công trình, chất lượng cuộc sống của người dân.
Ở đây có thể hiểu sự tác động của bộ máy QLNN địa phương chính là cơ
quan có thẩm quyền cấp tỉnh, thành phố với hệ thống các cơ quan hành chính chấp
hành và điều hành, là tác động của chủ thể QLNN địa phương lên đối tượng bị quản
lý là các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp và khách thể quản lý là
con người với hành vi hoạt động của họ trong quá trình xây dựng các dự án chung


20

cư cho người thu nhập thấp.
Đặc điểm của QLNN đối với các dự án chung cư cho người thu nhập thấp
Quản lý nhà nước bằng pháp luật về đầu tư xây dựng các dự án chung cư cho
người thu nhập thấp có những đặc điểm của quản lý nhà nước bằng pháp luật nói
chung, song cũng có những đặc điểm riêng, do tính chất đặc thù của lĩnh vực đầu tư
xây dựng chung cư. Quản lý một dự án đầu tư xây dựng chung cư rất khác với quản
lý một tổ chức có trạng thái ổn định. Một dự án xây dựng chung cư có thời điểm bắt
đầu và kết thúc rất rõ ràng, những biến đổi nhiều khi không nhìn thấy trước mà nảy
sinh trong quá trình thực hiện dự án trong khi một tổ chức ổn định và vận hành liên

tục. Do vậy, quản lý nhà nước bằng pháp luật về đầu tư xây dựng các dự án chung
cư cho người thu nhập thấp có những đặc điểm sau đây:
Một là, quản lý nhà nước đối với các dự án đầu tư xây dựng chung cư
cho người thu nhập thấp dựa trên cơ sở hệ thống quy phạm pháp luật về đầu tư
xây dựng:
Pháp luật có vị trí đặc biệt quan trọng trong quản lý nhà nước, không có pháp
luật nhà nước không thể quản lý được xã hội có hiệu quả. Do vậy, quản lý nhà nước
bằng pháp luật về đầu tư xây dựng nói chung và các dự án chung cư cho người thu
nhập thấp nói riêng phải dựa trên cơ sở hệ thống quy phạm pháp luật về đầu tư xây
dựng. Pháp luật về đầu tư xây dựng là hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh các
quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, do cơ quan nhà nước ban hành và
bảo đảm thực hiện, hướng tới mục đích bảo đảm ổn định, trật tự trong lĩnh vực đầu
tư xây dựng.
Bên cạnh các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ở trung ương thì các địa phương cũng ban hành các văn bản quy phạm pháp
luật về đầu tư xây dựng để quản lý hoạt động đầu tư xây dựng trên phạm vi lãnh thổ
địa phương mình, cụ thể: (1) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân các cấp được ban
hành để quyết định kế hoạch những chủ trương, biện pháp phát triển kinh tế - xã
hội..., trong đó có lĩnh vực đầu tư xây dựng. (2) Quyết định, chỉ thị của Uỷ ban nhân
dân các cấp được ban hành để thi hành Hiến pháp, Luật Xây dựng, các văn bản của
cơ quan nhà nước cấp trên, Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cùng cấp; thực hiện
chức năng quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng ở địa phương.


21

Trải qua các giai đoạn, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư
xây dựng ngày càng hoàn thiện, bao gồm Luật, các văn bản hướng dẫn của Chính
phủ, bộ, ngành, địa phương. Phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đầu tư xây dựng
bao gồm: các quan hệ xã hội phát sinh trong việc lập quy hoạch xây dựng, lập dự án

đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, thi
công xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng công trình, quản lý dự án đầu
tư xây dựng công trình, lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và các hoạt
động khác có liên quan đến xây dựng công trình.
Hai là, quản lý nhà nước bằng pháp luật về đầu tư xây dựng phức tạp, đa
dạng, cần có sự phối hợp của nhiều chủ thể .
Hoạt động đầu tư xây dựng các dự án chung cư cho người thu nhập thấp liên
quan đến nhiều lĩnh vực như: quy hoạch kiến trúc, xây dựng, đầu tư, đất đai, môi
trường, an ninh, quốc phòng, phòng cháy, chữa cháy... Do vậy, quản lý nhà nước
bằng pháp luật về đầu tư xây dựng các dự án chung cư phân khúc này liên quan đến
nhiều ngành, gồm nhiều cơ quan tham gia quản lý như: cơ quan quản lý nhà nước
về quy hoạch kiến trúc, xây dựng, kế hoạch đầu tư, tài nguyên môi trường... Các cơ
quan này có sự độc lập tương đối nên khi giải quyết các vấn đề liên quan đến đầu tư
xây dựng các dự án chung cư cho người thu nhập thấp cần có sự phối hợp của các
cơ quan này. Nếu thiếu sự phối hợp sẽ dẫn đến sự chồng chéo, đùn đẩy trách nhiệm,
phát sinh thủ tục, quản lý đầu tư xây dựng kém hiệu quả. Để cho sự phối hợp giữa
các cơ quan này có hiệu quả thì cần có sự chỉ đạo thống nhất từ trung ương đến địa
phương. Việc phối hợp này được điều tiết bởi hệ thống các văn bản quy phạm pháp
luật từ luật, nghị định, thông tư, văn bản của địa phương... Ngoài ra, để phối hợp có
hiệu quả, cần quy định trách nhiệm chính trong từng lĩnh vực cho một cơ quan chịu
trách nhiệm, các cơ quan khác có trách nhiệm phối hợp giải quyết. Đồng thời cũng
cần quy định rõ phạm vi phối hợp, những cơ quan cần phối hợp đối với từng công
việc cụ thể.
Ba là, quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng các dự án chung cư cho người
thu nhập thấp gắn với đặc thù về tự nhiên, kinh tế, xã hội như: vùng miền, thời kỳ,
trình độ phát triển, điều kiện tự nhiên, văn hoá, phong tục, tập quán, môi trường...
Một trong những đặc điểm của đầu tư xây dựng là “các thành quả của hoạt


22

động đầu tư xây dựng là các công trình xây dựng, ... do đó quá trình thực hiện đầu
tư cũng như thời kỳ vận hành các kết quả đầu tư chịu ảnh hưởng lớn của các nhân tố
về tự nhiên, kinh tế, xã hội”. Chính vì thế, quản lý nhà nước đối với các dự án đầu
tư xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp cũng gắn với những đặc thù về tự
nhiên, kinh tế, xã hội như: vùng miền, thời kỳ, trình độ phát triển, điều kiện tự
nhiên, văn hoá, phong tục, tập quán, môi trường... Quản lý nhà nước về đầu tư xây
dựng các dự án chung cư cho người thu nhập thấp không thể thiếu được nội dung
quan trọng là quản lý về quy hoạch xây dựng, kiến trúc cảnh quan. Đây là nội dung
quản lý biểu hiện rõ nét nhất những đặc thù này, dưới đây là một số ví dụ cụ thể:
- Nghị định số 29/2007/NĐ-CP ngày 27/2/2007 của Chính phủ về quản lý
kiến trúc đô thị đã quy định các công trình kiến trúc đô thị khi xây mới, cải tạo,
chỉnh trang, sửa chữa phải đảm bảo phù hợp với định hướng phát triển kiến trúc
Việt Nam, tôn trọng các yếu tố kiến trúc truyền thống, đặc điểm, khí hậu địa
phương, phong tục, tập quán và bảo vệ cảnh quan, môi trường.
- Luật Xây dựng quy định “Thiết kế đô thị phải thể hiện được sự phù hợp với
điều kiện tự nhiên của địa phương, hài hoà với cảnh quan thiên nhiên và nhân tạo ở
khu vực thiết kế; tận dụng các yếu tố mặt nước, cây xanh; bảo vệ di sản văn hoá,
công trình di tích lịch sử - văn hoá, giữ gìn bản sắc văn hoá dân tộc”.
Do vậy, từng đô thị có Quy chế quản lý kiến trúc, thiết kế các dự án chung
cư cho người thu nhập thấp khác nhau phù hợp với điều kiện tự nhiên, văn hoá, xã
hội... của địa phương.
1.1.3.

Sự cần thiết và vai trò của QLNN địa phương đối với các dự án xây dựng
chung cư cho người thu nhấp thấp
Thị trường bất động sản phân khúc nhà ở chung cư giá rẻ cho đối tượng
người thu nhập thấp hình thành trên thị trường bất động sản vào năm 2005, cho đến
nay, loại hình chung cư này đã và đang tạo một làn sóng mạnh mẽ về phân khúc
nhà ở giá rẻ hướng tới người có nhu cầu ở thực. Đây là loại hình nhà ở thực sự tạo

được sức hút và được thị trường hào hứng đón nhận, sẽ trở thành sản phẩm chiến
lược của nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS…Bởi lẽ, với giá thành chưa tới 1 tỷ
đồng/căn với 2 phòng ngủ, 1 phòng khách và thủ tục nhanh gọn, loại hình chung cư
này là lựa chọn tối ưu trong thời kỳ kinh tế khó khăn. Nhưng có một điều bất cập


23

rằng, với việc thủ tục nhanh gọn, người mua luôn lo lắng về việc thủ tục pháp lý của
chung cư mini có được công nhận hay không, đã phát huy được tính tích cực của
nó, song ở giai đoạn thị trường nhà ở phân khúc này nóng như hiện tại thì xây dựng
còn mang tính tự phát, còn nhiều khuyết điểm, bất cập trong nội dung của nó. Do
vậy, hoạt động quản lý nhà nước trở thành một bộ phận, nội dung không thể thiếu
để tạo nên cơ chế vận động hoàn hảo của thị trường chung cư giá rẻ cho người thu
nhập thấp theo yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội, cụ thể như sau:
Thứ nhất, Các chủ đầu tư xây dựng các dự án chung cư cho người thu nhập
thấp còn mang nặng tính tự phát, chạy theo lợi nhuận, không theo quy hoạch, hoạt
động của các chủ đầu tư xây dựng một cách tràn lan, nằm ngoài sự kiểm soát của
các cơ quan QLNN. Do đó, Nhà nước cần xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp
lý để quản lý xây dựng các dự án chung cư này, thúc đẩy và hình thành thị trường
chung cư giá rẻ theo đúng tiêu chí quy hoạch đất đai của từng địa phương. Nếu
không có sự quản lý, các chủ đầu tư sẽ vì lợi nhuận, xây dựng các công trình kém
chất lượng, không đủ tiêu chuẩn để cấp sổ đỏ. Nhà nước tập trung quyền lực và kế
hoạch sử dụng đất đai theo đúng mục đích sử dụng, quản lý chặt chẽ các hộ gia đình
xây dựng tự phát, từ đó quản lý xây dựng phù hợp với mỹ quan đô thị.
Thứ hai, tình trạng xây dựng tràn lan, thiếu quy hoạch dẫn đến cung lớn hơn
cầu trong thị trường nhà ở phân khúc chung cư cho người thu nhập thấp. Do đó,
thông qua việc sử dụng các công cụ quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS phân
khúc chung cư giá rẻ như quy hoạch xây dựng, kế hoạch triển khai xây dựng, hệ
thống, chính sách, pháp luật,…Nhà nước đã và đang duy trì, tăng cường vai trò

quản lý về thị trường nhà ở. Các quan hệ cung – cầu, giá cả, các chủ thể tham gia thị
trường BĐS đều đã có sự tác động của Nhà nước. Nhà nước tiến hành điều tiết,
kiểm soát, định hướng cho thị trường BĐS đạt tới sự ổn định, hạn chế mất cân bằng
trầm trọng trong quan hệ cung cầu, tham gia vào việc hình thành, điều chỉnh giá cả
các căn hộ chung cư giá rẻ này để đảm bảo quyền lợi tối ưu cho người thu nhập
trung bình thấp.
Thứ ba, quy mô thị trường BĐS không chính thức quá lớn và hoạt động của
nó vượt tầm kiểm soát của Nhà nước đã làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách,
phân tán nguồn lực tài chính, giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế và sự phát triển
đồng bộ hệ thống thị trường. Các yếu điểm trên đây của thị trường BĐS nói chung
và phân khúc thị trường chung cư giá rẻ nói riêng cần được sửa chữa, điều chỉnh để
giảm các hậu quả tiêu cực của thị trường gây ra và từ đó phát huy tác động tích cực


24

của nó trong quá trình phát triển. Thị trường BĐS nhà ở phân khúc giá rẻ với cơ chế
hoạt động của nó không thể chủ động giải quyết được những vấn đề thuộc bản chất
vốn có của nó như: tính tự phát trong phát triển quy mô cung, cầu của BĐS nhà ở,
mục đích tối đa hóa lợi nhuận và các thủ đoạn cạnh tranh không hợp pháp tạo nên
trạng thái "ảo" cho các quan hệ thị trường v.v... Chính điều này đã dẫn đến một yêu
cầu tất yếu: quá trình hoạt động của thị trường BĐS cần có sự can thiệp của Nhà
nước như bao thị trường khác vào các nội dung, quan hệ cơ bản của thị trường như
cung cầu, giá cả, phân phối lợi nhuận, cạnh tranh…
Như vậy, trong quá trình vận động của thị trường chung cư giá rẻ, Nhà nước
không đứng ngoài mà ngược lại, hoạt động quản lý của nhà nước trở thành một bộ
phận, một nội dung không thể thiếu để tạo nên cơ chế vận động hoàn hảo của thị
trường BĐS phân khúc chung cư cho người thu nhập thấp theo yêu cầu phát triển
của nền kinh tế trong từng thời kỳ. Những hoạt động quản lý của nhà nước cần
được cụ thể hóa về mức độ, tính chất, mục đích can thiệp và điều này được thực

hiện qua việc xác định chức năng, nội dung, công cụ quản lý, can thiệp của nhà
nước đối với quá trình hoạt động của thị trường chung cư giá rẻ cho người thu nhập
thấp.
Vai trò quản lý nhà nước đối với xây dựng các dự án chung cư cho người
thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Từ những đặc điểm của QLNN đối với các dự án chung cư cho người thu
nhập thấp chúng ta thấy sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS
nhà ở phân khúc giá rẻ xuất phát từ hai vài trò cơ bản: Vai trò điều khiển và vai trò
phát triển. QLNN địa phương đối với thị trường BĐS nhà ở phân khúc này được
hiểu là những công việc định hướng, điều tiết, kiểm soát cơ bản của cơ quan nhà
nước địa phương trong việc thực hiện sự can thiệp của mình vào quá trình vận động
của thị trường BĐS. Thị trường BĐS nhà ở phân khúc chung cư cho người thu nhập
thấp gồm có hàng hóa, các chủ thể tham gia và phương thức giao dịch BĐS. Do đó,
QLNN đối với thị trường BĐS cần đảm bảo các chức năng và nhiệm vụ sau:
Một là, Nhà nước tạo lập môi trường thuận lợi, định hướng và hỗ trợ phát
triển tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư xây dựng các dự án chung cư cho người
thu nhập thấp. Thông qua phân bổ hiệu quả, hợp lý nguồn lực đất đai trên địa bàn
thành phố, cũng như mục tiêu đáp ứng các nhu cầu về nhà chung cư với giá cả phù
hợp, chi phí giao dịch thấp. Nhà nước đã tạo lập môi trường pháp lý, môi trường xã
hội, môi trường tài chính - tín dụng, đầu tư cho chủ đầu tư, người mua và các nhà
môi giới, cung cấp dịch vụ trung gian tham gia hoạt động trên thị trường. Việc tạo


25

lập môi trường này vừa có tác dụng định hướng, dẫn dắt vừa đảm bảo hoạt động
quản lý của các cơ quan QLNN địa phương có liên quan, nhất là việc xây dựng
khung khổ pháp lý cho thị trường BĐS nhà ở phân khúc chung cư cho người thu
nhập thấp hoạt động ổn định và lành mạnh. Mặt khác, Nhà nước có vai trò tác động
định hướng, hỗ trợ phù hợp với các quy luật thị trường, tạo điều kiện cho cạnh tranh

tự do, lành mạnh và bình đẳng.
Hai là, Nhà nước thực hiện việc điều tiết, điều chỉnh đối với các dự án BĐS
nhà ở phân khúc chung cư cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội. Ngoài
việc tạo môi trường và hỗ trợ xây dựng nhà nước còn có các chính sách, công cụ,
biện pháp điều tiết, can thiệp hợp lý nhằm làm giảm các tiêu cực, khuyết tật của thị
trường; sử dụng thị trường để phục vụ các chính sách xã hội của mình. Ngoài ra, sự
điều chỉnh này nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các chủ đầu tư và
người tiêu dùng, thực hiện sự điều chỉnh nhằm đảm bảo công bằng xã hội, đưa ra
chính sách hỗ trợ hợp lý cho các đối tượng chính sách, người có công, người nghèo,
người thu nhập thấp…
Ba là, Nhà nước thực hiện công tác kiểm tra, kiểm soát hoạt động của chủ
đầu tư. Trước hết, kiểm tra việc thực hiện và triển khai các chính sách, pháp luật về
đất đai quy hoạch dự án và BĐS nhà ở phân khúc giá rẻ trong cả ba thành tố của thị
trường BĐS: hàng hóa, chủ thể và phương thức giao dịch. Chức năng, nhiệm vụ này
giúp Nhà nước luôn có thể kiểm soát và "dẫn dắt" các chủ thể hoạt động và phát
triển đúng hướng. Ngoài ra, cần kiểm tra hoạt động của các cơ quan quản lý theo
chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền đã quy định.
Bốn là, Vai trò thành lập hệ thống cơ quan quản lý chuyên trách các cấp đối
với việc xây dựng các dự án chung cư cho người thu nhập thấp và xây dựng cơ chế
vận hành của chúng. Thực hiện các tác động định hướng, điều chỉnh và giám sát của
thông qua hệ thống cơ quan QLNN địa phương về lĩnh vực đầu tư xây dựng.
Hiện nay, ở T.P Hà Nội đang thí điểm thành lập Ban Chỉ đạo quản lý và phát
triển nhà ở cho đối tượng người thu nhập thấp, đây có thể là hình mẫu để chúng ta
xây dựng cơ quan chuyên trách quản lý xây dựng các căn chung cư cho người thu
nhập thấp phù hợp và hiệu quả hơn. Cơ chế quản lý thị trường BĐS nhà ở phân
khúc nhà ở cho người thu nhập thấp còn dàn trải, kém hiệu quả, hiệu lực. Điều này
cho thấy một nhu cầu cấp bách: xây dựng và hoàn thiện cơ quan quản lý và phát
triển thị trường BĐS ở nước ta nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng.
1.2 NHỮNG NGUYÊN LÝ CƠ BẢN CỦA QLNN ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI CÁC
DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP