Đánh giá công tác quản lý giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 2015 (LV thạc sĩ)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.69 MB, 92 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN
NGUYỄN CHÍ THANH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN
ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2013 – 2015
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2016
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN
NGUYỄN CHÍ THANH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN
ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2013 – 2015
Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số
: 60.62.16
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THẾ HUẤN
Thái Nguyên - 2016
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện. Các số
liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công
bố trong bất cứ công trình nào khác.
Tác giả
Nguyễn Chí Thanh
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân,
tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng
nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thế Huấn
giảng viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình
hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong phòng đào tạo,
Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp
đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân thành
phố Cẩm Phả, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch và UBND các phường xã trên địa bàn thành
phố, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện
về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Cẩm Phả, tháng 09 năm 2016
Tác giả
Nguyễn Chí Thanh
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................1
LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................... ii
MỤC LỤC ............................................................................................................... iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................. vii
DANH MỤC CÁC BẢNG .................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... ix
MỞ ĐẦU ...................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................1
2. Mục tiêu .................................................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài .............................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể ...................................................................................................2
3. Ý nghĩa ..................................................................................................................3
3.1. Ý nghĩa khoa học................................................................................................3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................3
CHƯƠNG 1...............................................................................................................4
TỔNG QUAN TÀI LIỆU .........................................................................................4
1.1. Cơ sở pháp lý......................................................................................................4
1.1.1. Cơ sở pháp lý...................................................................................................4
1.1.2. Một số điểm mới của luật đất đai 2013 ...........................................................5
1.2. Cơ sở lý luận về công tác giao và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư .....13
1.2.1. Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư.
.................................................................................................................................13
1.2.1.1. Khái niệm và bản chất của giao và cho thuê đất .......................................13
1.2.1.2. Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất ...................................14
1.2.2. Các quy định của nhà nước về giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu
tư ..............................................................................................................................16
1.2.3. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất .........................................................18
1.2.4. Mối quan hệ của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư và
hiệu quả sử dụng đất ................................................................................................21
iv
1.2.4.1. Hiệu quả sử dụng đất .................................................................................21
1.2.4.2. Mối quan hệ của công tác giao và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu
tư và hiệu quả sử dụng đất ......................................................................................21
1.2.5. Các chỉ tiêu đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án ...22
1.2.5.1. Đảm bảo về mặt quy hoạch ........................................................................22
1.2.5.2. Đảm bảo về trình tự, thủ tục ......................................................................22
1.2.5.3. Đảm bảo chính sách pháp luật ...................................................................22
1.2.5.4. Đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả ..........................................23
1.3. Tổng quan về giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư của cả nước ....23
1.3.1. Thực trạng quỹ đất đai nước ta hiện nay .......................................................23
1.3.2. Thực trạng công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư hiện nay
trên cả nước .............................................................................................................24
1.3.2.1. Một số kết quả đạt được .............................................................................24
1.3.2.2. Những tồn tại chính ....................................................................................25
1.3.3.3. Nguyên nhân chính của những tồn tại .......................................................25
1.4. Một số công trình nghiên cứu về công tác giao, cho thuê đất ...............................26
CHƯƠNG 2.............................................................................................................27
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................27
2.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................27
2.2. Thời gian, địa điểm nghiên cứu........................................................................27
2.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................27
2.3.1. Tổng quan tình hình thành phố Cẩm Phả- tỉnh Quảng Ninh ........................27
2.3.2. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế thực
hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ..........................................27
2.3.3. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả ...........................................................................................................27
2.3.4. Những tồn tai, nguyên nhân và giải pháp để tăng cường công tác quản lý giao
và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất ..........27
2.4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................27
2.4.1. Phương pháp điều tra và thu thập số liệu ......................................................27
v
2.4.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp, xử lý số liệu............................................28
2.4.3. Phương pháp so sánh, đánh giá .....................................................................28
2.4.4. Phương pháp chuyên gia ...............................................................................29
2.4.5. Phương pháp kế thừa .....................................................................................29
CHƯƠNG 3.............................................................................................................30
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .....................................................................................30
3.1. Tổng quan tình hình thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh ..........................30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả ........................30
3.1.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................................30
3.1.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế......................................................................36
3.1.1.3. Thực trạng phát triển xã hội - cơ sở hạ tầng .............................................39
3.1.1.4. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................43
3.1.2. Thực trạng công tác quản lý, sử dụng đất đai của thành phố Cẩm Phả ........44
3.1.2.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cảm Phả năm 2015 ............................44
3.1.2.2. Tỉnh hình quản lý tài nguyên đất thành phố Cẩm Phả ..............................45
3.2. Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế thực
hiện các dự án đầu tới trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2013-2015 .......48
3.2.1. Kết quả giao đất thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Cẩm
Phả giai đoạn 2013-2015 .........................................................................................48
3.2.1.1. Kết quả giao đất cho tổ chức kinh tế năm 2013 .........................................48
3.2.1.2. Kết quả giao đất năm 2014 ........................................................................49
3.2.1.3. Kết quả giao đất năm 2015 ........................................................................50
3.2.1.4. Tổng hợp kết quả giao đất thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả 2013 - 2015 ..................................................................................52
3.2.2. Kết quả công tác cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố
Cẩm Phả giai đoạn 2013 - 2015 ...............................................................................54
3.2.2.1. Kết quả công tác cho thuê đất năm 2013 ...................................................55
3.2.2.2. Kết quả công tác cho thuê đất năm 2014 ...................................................56
3.2.2.3. Kết quả công tác cho thuê đất năm 2015 ...................................................57
3.2.2.4.Tổng hợp kết quả cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn
vi
thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2013 - 2015 ............................................................57
3.3. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho
thuê đất thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ....................59
3.3.1. Tình hình chấp hành pháp Luật Đất đai của các tổ chức................................59
3.3.2. Công tác kiểm tra việc sử dụng đất sau khi được giao đất, cho thuê đất ......60
3.3.3. Đánh giá hiệu quả công tác quản lý giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả giai đoạn 2013 - 2015 .......................................................................61
3.3.3.1. Các loại hình sản xuất của các tổ chức kinh tế..........................................61
3.3.3.2. Đánh giá hiệu quả ......................................................................................62
3.3.4. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất từ phía các doanh nghiệp .............64
3.4. Tồn tại, nguyên nhân và giải pháp để tăng cường công tác quản lý giao và cho
thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất .................67
3.4.1. Những tồn tại .................................................................................................67
3.4.1.1. Về phía nhà nước .......................................................................................67
3.4.1.2. Về phía các tổ chức sử dụng đất ................................................................68
3.4.2. Nguyên nhân của những tồn tại.....................................................................68
3.4.3. Những giải pháp để tăng cường công tác quản lý giao và cho thuê đất để
thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất ......................................69
3.4.3.1. Về phía nhà nước .......................................................................................69
3.4.3.2. Nâng cao chất lượng công tác lập quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử
dụng đất ...................................................................................................................70
3.4.3.3. Về phía các tổ chức sử dụng đất ................................................................71
3.4.3.4. Giải pháp về tài chính ................................................................................71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................73
1. Kết luận ...............................................................................................................73
2. Kiến nghị .............................................................................................................74
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................75
PHỤ LỤC I................................................................................................................1
vii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
GPMB
Giải phóng mặt bằng
BVMT
Bảo vệ môi trường
DTM
Đánh giá tác động môi trường
UBND
Ủy ban nhân dân
TN&MT
Tài nguyên và Môi trường
WTO
Tổ chức nông lương thế giới
CNXH
Chủ nghĩa xã hội
NN
Nhà nước
UBND
Uỷ ban nhân dân
HĐND
Hội đồng nhân dân
TN&MT
Tài nguyên và Môi trường
VPĐKĐ&N
Văn phòng đăng ký Đất và Nhà
DTTN
Diện tích tự nhiên
GCN
Giấy chứng nhận
KCN
Khu công nghiệp
HNK
Hàng năm khác
CTSN
Công trình sự nghiệp
SXKD
Sản xuất kinh doanh
MNCD
Mặt nước chuyên dung
FAO
Tổ chức lương nông của Liên hiệp quốc
TS
Tiến sỹ
NĐ- CP
Nghị định - chính phủ
BTNMT
Bộ tài nguyên và môi trường
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QĐ
Quyết định
CTR
Chất thải rắn
TCKT
Tổ chức kinh tế
viii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng dân số thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2010 - 2015 .................39
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả năm 2015......................44
Bảng 3.3: Kết quả giao đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả năm 2013 ..................49
Bảng 3.4: Kết quả giao đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả năm 2014 ..................50
Bảng 3.5: Kết quả giao đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả năm 2015 ..................51
Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả giao đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn
2013 - 2015 ...............................................................................................................52
Bảng 3.7: Kết quả cho thuê đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả 2013....................55
Bảng 3.8: Kết quả cho thuê đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả năm 2014 ............56
Bảng 3.9: Kết quả cho thuê đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả năm 2015 ............57
Bảng 3.10: Tổng hợp kết quả cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả giai đoạn 2013 - 2015 .........................................................................57
Bảng 3.11: Tình hình sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê giai đoạn 20132015 ...........................................................................................................................60
Bảng 3.12: Kết quả thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất ..........................................60
Bảng 3.13: Đánh giá hiệu quả kinh tế của các tổ chức thuê đất ...............................63
Bảng 3.14: Số lao động trực tiếp và gián tiếp tại các tổ chức kinh tế .......................63
Bảng 3.15: Kết quả điều tra công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố
Cẩm Phả giai đoạn 2013-2015 ..................................................................................65
ix
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Bản đồ hành chính thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .......................31
Hình 3.2: Biểu đồ cơ cấu tổng diện tích tự nhiên thành phố Cẩm Phả năm 2015 ....45
Hình 3.3: Biểu đồ số tổ chức được giao đất qua các năm giai đoạn 2013 -2015......53
Hình 3.4: Biểu đồ diện tích giao đất qua các năm giai đoạn 2013 -2015 .................54
Hình 3.5: Cơ cấu Diện tích đất được thuê trong giai đoạn 2013 -2015 ....................59
Hình 3.6: Các loại hình hoạt động của các tổ chức kinh tế.......................................62
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội an ninh quốc phòng, là nguồn lực quý
giá của đất nước. Đất đai là nguồn tài nguyên không thay thế và có hạn, gắn liền với
hoạt động sản xuất của con người, có tác động trực tiếp đến môi trường sinh thái, là
yếu tố quyết cho sự nghiệp xây dựng và phát triển kinh tế của đất nước.
Nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lí với
diện tích 33.069.293 ha ở mức quy mô trung bình xếp thứ 59 trong tổng số hơn 200
nước trên thế giới; trong khi đó dân số nước ta đứng thứ 13 trên thế giới vì vậy diện
tích bình quân trên đầu người ở mức thấp, chỉ đạt 0,43 ha và bằng 1/7 so với bình
quân của thế giới. Do đó, việc sử dụng đất đai một cách hợp lí, hiệu quả và khoa học
đang là nhiệm vụ cấp bách hàng đầu ở nước ta.
Giao đất Nông- Lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài vào mục đích sản xuất Nông- Lâm nghiệp theo quy hoạch và kế hoạch
là một chủ chương chính sách lớn của Đảng và Nhà nước từ nhiều năm nay, nhằm
gắn lao động với đất đai tạo động lực phát triển sản xuất Nông- Lâm nghiệp, từng
bước ổn định và phát triển tình hình kinh tế xã hội, tăng cường an ninh quốc phòng
Các chính sách đất đai về công tác giao đất đã góp phần quan trọng trong quá
trình phát triển nền kinh tế đất nước, đặc biệt là các chính sách về giao đất NôngLâm nghiệp. Sau khi giao đất Nông- Lâm nghiệp cho các hộ gia đình theo các Nghị
định trên, kinh tế nông nghiệp nói chung và kinh tế hộ gia đình nói riêng đã có bước
phát triển vượt bậc, góp phần đáng kể vào việc phát triển kinh tế- xã hội của đất nước.
Thành phố Cẩm Phả là một thành phố công nghiệp nằm dọc Quốc lộ 18A, cách
thành phố Hạ Long 30 km, có diện tích tự nhiên 34.322,71 ha. Thành phố có 13
phường và 03 xã. Dân số trung bình năm 2010 là 177.528 người, trong đó thành
thị là 169.712 người, nông thôn là 7.816 người. Công tác giao đất, quản lý các dự
án đầu tư đã đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về Tài nguyên và Môi trường nói
chung và về đất đai nói riêng nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp. Lĩnh vực quản lý nhà
nước về Tài nguyên và Môi trường là một trong những lĩnh vực được UBND tỉnh tập
2
trung chỉ đạo cải cách thủ tục hành chính. Thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai,
môi trường, khoáng sản, tài nguyên nước đã thực hiện theo cơ chế "một cửa" tại Sở Tài
nguyên và Môi trường, bước đầu thực hiện đạt hiệu quả đáng ghi nhận. Theo Đề án 30
lĩnh vực Tài nguyên và Môi trường cấp Tỉnh có 79 thủ tục hành chính đã được công
bố, trong đó giữ nguyên 42 thủ tục, đề nghị sửa đổi, bổ sung 37 thủ tục. Công tác giao
và cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện dự án đầu tư liên quan đến nhiều nội
dung trong công tác quản lý đất đai. Đa số các dự án đều có nhu cầu sử dụng đất với
diện tích lớn, nếu sử dụng không hiệu quả thì đó là một sự lãng phí lớn.Việc đánh giá
công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư là một vấn đề cần thiết đặt
ra với thành phố Cẩm Phả. Để công tác quản lý nhà nước về đất đai được bảo đảm chặt
chẽ, việc khai thác, sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối
đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội của địa
phương, tôi chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá công tác quản lý giao đất, cho thuê đất
để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
giai đoạn 2013 -2015” .
2. Mục tiêu
2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài
Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất và việc sử dụng đất được giao, đất
thuê của các tổ chức kinh tế trên địa bàn Thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh và
để đưa ra những giải pháp nhằm tăng cường quản lý đất đai trong công tác giao đất,
cho thuê đất để nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thành phố Cẩm Phả ảnh
hưởng đến sử dụng đất.
- Thực trạng công tác quản lý đất đai của Thành phố Cẩm Phả.
- Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên
địa bàn Thành phố Cẩm Phả.
- Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn Thành phố Cẩm
Phả.
- Những tồn tại, nguyên nhân và giải pháp để tăng cường công tác quản lý
giao và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
3
3. Ý nghĩa
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở để hoạch định các chính sách và
giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với tài nguyên đất của thành phố Cẩm Phả. Là
tài liệu tham khảo khi nghiên cứu các vấn đề liên quan đến đất đai của các địa
phương có điều kiện tương đồng trên địa bàn Tỉnh Quảng Ninh.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Tìm ra những mặt tích cực và tiêu cực của công tác quản lý đất đai nói chung
và công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất của địa phương nói riêng, từ đó tìm
ra những giải pháp khắc phục những tồn tại, khó khăn trong thời gian tới.
4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở pháp lý
1.1.1. Cơ sở pháp lý
Nhằm quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý phục vụ mục
tiêu phát triển bền vững cho nhu cầu của hiện tại những không làm ảnh hưởng đến lợi ích
của thế hệ tương lai, trong những năm qua Đảng và Nhà nước ta đã tập trung tháo gỡ
những khó khăn, mà bước đột phá đầu tiên là Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi năm 1998,
năm 2001 và Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông qua. Bên cạnh đó, nhiều
bộ luật liên quan khác cũng đã được ban hành, như Luật Bảo vệ và phát triển rừng; Luật
Bảo vệ môi trường;... và các nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn thi hành Luật do
Chính phủ, các bộ, ngành, UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành. Sau đây là những cơ sở
pháp lý được nghiên cứu để thực hiện đề tài (Luật đất đai, 2013)[14]:
a) Các văn bản của Trung ương:
- Luật đất đai năm 2013;
- Các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013:
+ Nghị định số 43/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai [1];
+ Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về giá đất [2];
+ Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất [4];
+ Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước [24], [25].
b) Các văn bản của UBND tỉnh Quảng Ninh:
+ Quyết định số 499/QĐ-UBND ngày 11/02/2010 của UBND tỉnh về việc
quy định bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh
Quảng Ninh;
+ Quyết định số 1748/QĐ-UBND ngày 01/6/2010 của UBND tỉnh về việc
thay đổi khoản 2, điều 17 quyết định 499/QĐ-UBND;
5
+ Quyết định 1766/QĐ-UBND ngày 13/8/2014 của UBND tỉnh về việc ban
hành quy định bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
tỉnh Quảng Ninh;
+ Quyết định 1768/QĐ-UBND ngày 13/8/2014 của UBND tỉnh về việc ban
hành quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở, diện tích đất ở tối
thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh;
+ Quyết định số 2089/QĐ-UBND ngày 24/9/2014 của UBND tỉnh về việc ủy
quyền ban hành Quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển
kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
+ Quyết định số 3288/QĐ-UBND ngày 12/12/2012 của UBND tỉnh về việc
ban hành quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư các dự án phát
triển kinh tế xã hội có sử dụng đất, mặt nước; công tác quản lý các dự án đầu tư xâu
dựng kinh doanh, khu đô thị, dự án phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh;
+ Quyết định số 3333/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh về việc
Quy định trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư bằng nguồn vốn ngân
sách có sử dụng đất, mặt nước, công tác quản lý đầu tư phát triển đô thị, dự án phát
triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh;
+ Quyết định số 3456/QĐ-UBND ngày 02/11/2015 của UBND tỉnh về việc
Quy định chi tiết về trình tự, thủ tục thực hiện, quản lý dự án đầu tư bằng nguồn
vốn ngoài ngân sách nhà nước và dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP)
trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh;
+ Bảng giá đất hàng năm từ 2013 đến 2015;
1.1.2. Một số điểm mới của luật đất đai 2013
+ Đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất
không thu tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất
So với quy định của Luật Đất đai năm 2003, pháp luật hiện hành tăng cường
hơn việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ bao
cấp trong quản lý, sử dụng đất đai thông qua các quy định thu hẹp các trường hợp
được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng
đất, chuyển cơ bản sang áp dụng hình thức thuê đất; thực hiện cơ chế đấu giá quyền
6
sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
Ngoài ra, các quy định này còn nhằm thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp
cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa nhà đầu tư
trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cho phù hợp với yêu cầu hội nhập và thu hút
đầu tư, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể:
- Về giao đất không thu tiền sử dụng đất
Khái niệm đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng các công trình sự
nghiệp trong Luật Đất đai năm 2003 (Điều 88) và trong Luật Đất đai năm 2013
(Điều 147) cơ bản không thay đổi nhưng Luật Đất đai năm 2013 khi quy định về
đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất đã chia đất xây dựng trụ sở cơ
quan và đất xây dựng các công trình sự nghiệp ra thành hai nhóm có địa vị pháp lý
khác biệt nhau chứ không gộp chung vào một nhóm như Luật Đất đai năm 2003.
Cụ thể, các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính không được
thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất như Luật Đất đai năm 2003 mà phải
chuyển sang thuê đất [11]. Đối chiếu với quy định này thì các đơn vị sự nghiệp sẽ
phải chuyển sang thuê đất, các trường học, bệnh viện tự chủ về mặt tài chính… đều
phải chuyển sang thuê đất. Quy định này làm rõ hơn quan điểm của Nhà nước về
việc xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất tiến tới công bằng trong việc sử
dụng tài nguyên quốc gia. Tuy nhiên, để làm rõ khái niệm “tổ chức sự nghiệp công
lập tự chủ về mặt tài chính” là điều không đơn giản [23]..
Kèm theo đó, pháp luật hiện hành bỏ ba nhóm đối tượng được giao đất không
thu tiền sử dụng đất so với Luật Đất đai năm 2003, gồm:
- Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; Hợp tác xã nông nghiệp sử
dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các
cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ
sản, làm muối.
Hai chủ thể này được gộp vào nhóm công trình sự nghiệp, nếu là tổ chức sự
nghiệp công lập chưa tự chủ về mặt tài chính thì được Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất, các trường hợp còn lại thì phải thuê đất của Nhà nước
7
- Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc
phòng, an ninh.
Chủ thể này được dịch chuyển sang nhóm đối tượng được Nhà nước cho thuê
đất thu tiền thuê đất hàng năm.
- Về giao đất có thu tiền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2003 bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực
hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Khoản 3
Điều 55 Luật Đất đai năm 2013); quy định này thể hiện cách nhìn mới mẻ của pháp
luật đối với chủ thể có vốn đầu tư nước ngoài, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tư và tạo cơ
hội cho các doanh nghiệp kêu gọi vốn đầu tư nước ngoài. Pháp luật Việt Nam đã
dùng 2 công cụ khác để rà soát đối tượng sử dụng đất: Công cụ thứ nhất là quy định
của Luật Đất đai về điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, công
cụ thứ hai là Luật Nhà ở đang dự thảo. Công cụ thứ nhất nhằm bảo đảm cho việc
triển khai dự án đầu tư có sử dụng đất khả thi, đạt hiệu quả cao. Công cụ thứ hai để
điều chỉnh đối tượng trực tiếp sử dụng tài sản trên đất gắn liền với đất, vì thực chất
đây mới là đối tượng sử dụng đất, nhà đầu tư chỉ sử dụng đất trong giai đoạn triển
khai dự án mà thôi chứ không phải người sử dụng đất thực sự.
Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao
đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền
sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất
(Khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013).
Quy định này của Luật Đất đai năm 2013 đã thể hiện tính thời sự cao. Nếu
như trong Luật Đất đai năm 2003, đất làm nghĩa trang nghĩa địa là đối tượng thuộc
nhóm được giao đất không thu tiền sử dụng đất - quy định này đã gây khó khăn khi
giải quyết thực tiễn là có những dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để
chuyển nhượng xuất hiện trong thời gian gần đây thì phải xử lý nghĩa vụ tài chính
về đất đai với Nhà nước như thế nào? Nói khác đi, đầu tư hạ tầng để kinh doanh thì
8
không lẽ được ưu ái không thu tiền sử dụng đất. Nhà nước đều phải công bằng với
các tổ chức kinh tế khi sử dụng đất vào mục đích kinh doanh kể cả đầu tư xây dựng
công trình công cộng có mục đích kinh doanh. Do đó, Luật Đất đai năm 2013 chia
đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thành 2 nhóm có địa vị pháp lý đất đai khác nhau là:
Nghĩa trang, nghĩa địa thông thường và dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa
để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng là nhằm giải quyết vướng
mắc trên [12].
Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân trong nước trước đây được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc thuê đất thì nay không còn được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất
nữa mà chỉ áp dụng hình thức thuê đất.
- Về thuê đất
Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân
trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm
2013). Trước đây, Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân trong nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được lựa chọn
hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Quy định này đã gây khó
khăn cho một số doanh nghiệp trong nước có năng lực tài chính tốt. Cụ thể: Giá
thuê đất chỉ ổn định trong năm năm, mặc dù biến động về giá không vượt quá 20%
nhưng nó vẫn đem lại những thiệt thòi nhất định khi mà doanh nghiệp có đủ năng
lực tài chính để thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì lại không được lựa
chọn. Sự thay đổi trên đã mở ra cho doanh nghiệp trong nước nhiều sự lựa chọn,
phù hợp với sự đa dạng của các mô hình doanh nghiệp.
Như trên đã nêu, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ
chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để
xây dựng công trình sự nghiệp (Điểm e Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013).
+ Về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất,
9
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng
năm của cấp huyện [2], thay cho các căn cứ chung gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông
thôn như quy định của Luật Đất đai năm 2003. Lần đầu tiên vai trò của quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật. Nếu trước đây, để giao đất,
cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có thể căn cứ quy hoạch của xây
dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác, thì nay phải kế hoạch sử
dụng đất hàng năm của huyện đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt.
Việc nhấn mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần thiết và
là bước tiến của Luật Đất đai năm 2013, vì quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp
hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng
chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút
nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp, ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực,
tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi
trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và
rất nhiều các hiện tượng nguy hại khác. Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo
điều kiện để sử dụng đất đai hợp lý hơn. Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp
xếp các loại đất đai quy hoạch sử dụng đất đai tạo ra cái khung pháp lý yêu cầu các
đối tượng quản lý và sử dụng đất đai tuân thủ pháp luật. Điều đó cho phép việc sử
dụng đất đai sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Bởi vì, khi các đối tượng sử dụng
đất đai hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ yên tâm
đầu tư khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn. Dẫn
đến, trong “Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Khoản 4
Điều 40) Luật Đất đai năm 2013 quy định phải “Xác định vị trí, diện tích đất phải
thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều
61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn
thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu
giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh
doanh” (Điểm c Khoản 4 Điều 40) và “Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm
10
của cấp huyện” (Điểm đ Khoản 4 Điều 40) nhằm đảm bảo đủ căn cứ để giao đất,
cho thuê đất.
+ Về điều kiện giao đất, cho thuê đất
Đây là điểm mới trong Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003.
Luật Đất đai năm 2003 chỉ nêu lên căn cứ giao đất, cho thuê đất chứ không đặt ra
điều kiện cho chủ thể xin giao đất, xin thuê đất.
- Các loại điều kiện cụ thể
Trên thực tế, khi không đặt điều kiện cho chủ dự án đầu tư khi chủ dự án đầu
tư xin giao đất, xin thuê đất thì rất nhiều dự án lâm vào tình trạng sau khi được giao
đất, cho thuê đất thì không sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí
đất đai. Và để khắc phục tình trạng trên, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung các quy
đinh
̣ để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất với hai loại điều kiện.
(i) Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc
quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm đảm bảo an
ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng
đặc dụng, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái,
thích ứng với biến đổi khí hậu, đó là việc trình danh mục công trình đất lúa. Cụ thể:
Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào
các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ
tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền
chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
khi có một trong các văn bản sau đây:
- Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển
mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ,
đất rừng đặc dụng trở lên;
- Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục
đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất
rừng đặc dụng [6].
So với Luật Đất đai và các quy định hiện hành thì quy định mới về điều kiện
11
chuyển mục đích sử dụng với đất trồng lúa có mở hơn. Hiện tại tất cả các dự án có
sử dụng đất trồng lúa không kể quy mô đều phải được Thủ tướng Chính phủ chấp
thuận, theo Luật Đất đai năm 2013 thì chỉ các công trình dự án chuyển mục đích từ
10 héc ta đất trồng lúa trở lên mới phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, còn
các công trình sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa thì chỉ cần được Hội đồng nhân
dân cấp tỉnh thông qua.
(ii) Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã giao
đất, cho thuê đất nhưng các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử
dụng, dẫn đến lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân. Chủ dự án đầu tư muốn
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thỏa mãn các điều kiện sau:
- Doanh nghiệp có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến
độ của dự án đầu tư, cụ thể: (1) Doanh nghiệp phải có vốn thuộc sở hữu của mình
để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô
sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có
quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; (2) Doanh nghiệp có khả năng huy động
vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và
các tổ chức, cá nhân khác.
- Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
- Doanh nghiệp không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với
trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án
đầu tư khác. Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định
của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất,
cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây: (1)
Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được
lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường; (2) Nội dung công bố về tình trạng vi
phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên Trang Thông
tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các
dự án thuộc địa phương khác.
12
Nhưng không phải bất kỳ dự án nào khi được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư đều phải thỏa
mãn cả 3 điều kiện: Có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật.
Theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai năm 2013 thì chỉ 3 nhóm dự án sau phải áp dụng điều
kiện này, đó là:
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp
cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;
- Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
- Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
- Các điểm mới:
Luật đất đai 2013 bổ sung quy định đối với trường hợp cho hộ gia đình, cá
nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc
ta trở lên thì phải có thêm văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, khi đó
Ủy ban nhân dân cấp huyện mới được ra quyết định theo thẩm quyền.
Trước đây, theo Luật Đất đai năm 2003, chủ thể có thẩm quyền giao đất, cho
thuê đất sẽ ra quyết định giao và cho thuê theo đối tượng sử dụng đất đúng với thẩm
quyền của mình chứ không quy định về hạn mức đất các cấp có thẩm quyền được
giao, cho thuê. Những quy định về giới hạn thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
thường do Ủy ban nhân dân tỉnh ra quyết định. Nay, Luật Đất đai năm 2013 đưa
quy định về giới hạn thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND cấp huyện vào
Luật để đảm bảo sự đồng bộ trong cả nước về thẩm quyền giao và cho thuê đất của
UBND cấp huyện, phù hợp với năng lực quản lý của từng cấp. Nhưng đây cũng sẽ
là gánh nặng cho cơ quan chuyên ngành cấp tỉnh [6].
Luật Đất đai 2013 bổ sung quy định về điều kiện được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tại xã thuộc khu vực biên giới, ven biển và
hải đảo, đó là phải được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan
nhằm đảm bảo an ninh quốc gia và toàn vẹn lãnh thổ.
13
+ Kết Luận
Từ những phân tích trên có thể đưa ra một số kết luận sau:
- Các quy định về giao đất, cho thuê đất trong Luật Đất đai năm 2013 là sự kế
thừa có chọn lọc các quy định của Luật Đất đai năm 2003 về vấn đề này;
- Các quy định về giao đất, cho thuê đất được sửa đổi, bổ sung theo hướng
hạn chế đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử
dụng đất, mở rộng đối tượng thuê đất. Tạo lập sự bình đẳng trong điều kiện tiếp cận
đất của doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tăng
cường hiệu quả sử dụng đất bằng cách thiết lập điều kiện được giao đất, cho thuê
đất phù hợp…
- Các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về giao đất, cho thuê đất được sửa
đổi, bổ sung phù hợp với các quy định khác có liên quan của Luật Đất đai năm
2013, của Hiến pháp năm 2013 và phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 19-NQ/TW
ngày 31/10/2012 của Bộ Chính trị “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất
đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm
2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại”.
1.2. Cơ sở lý luận về công tác giao và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư
1.2.1. Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư.
1.2.1.1. Khái niệm và bản chất của giao và cho thuê đất
a. Khái niệm:
Luật Đất đai 2003 đã đưa ra những khái niệm cụ thể về công tác giao và cho
thuê đất. Điều 4 của Luật giải thích:
- “Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết
định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”[12], [14].
- “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” [13].
Hai khái niệm này đã khái quát được mối quan hệ giữa người sử dụng đất và
Nhà nước nhưng mối quan hệ này chưa được pháp lý hoá. Nhà nước giải quyết vấn
đề này bằng cách cấp cho đối tượng được giao và cho thuê đất Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Nó được hiểu là một chứng thư pháp lý xác nhận
14
quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo
nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo
pháp luật.
b. Bản chất của giao và cho thuê đất
Điều 5 Luật Đất đai quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Các quyền đối với đất đai bao gồm quyền sở
hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đai, tuy nhiên Nhà nước chỉ trao quyền
sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua hình thức giao đất, cho
thuê đất [4].
Như vậy, bản chất của việc giao đất và cho thuê đất chính là trao quyền sử
dụng đất. Người được giao đất, cho thuê đất không có quyền định đoạt đối với
mảnh đất được giao, cho thuê mà chỉ được quyền sử dụng, khai thác công năng, tính
dụng và các nguồn lợi từ mảnh đất được giao hay cho thuê.
1.2.1.2. Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất
a. Đối với nhà nước
Giao đất và cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước về
đất đai, vì thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử
dụng đất đai cho đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và định
đoạt đối với đất đai[5].
Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đai
nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả
cao nhất. Thông qua giao đất và cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lý
này. Khi quyết định giao đất và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý
giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng GCNQSDĐ, buộc người sử dụng phải
tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của
pháp luật.
Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và
lợi ích chung của toàn xã hội vì giao đất và cho thuê đất là một hình thức phân phối
đất đai cho những người có nhu cầu sử dụng chính đáng. Do đó, giao đất và cho
thuê đất cũng góp phần tạo ra công bằng cho toàn xã hội [14].
