Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án trên địa bàn huyện Trùng Khánh tỉnh Cao Bằng (LV thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BẾ THU HƢƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TRÙNG KHÁNH, TỈNH CAO BẰNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BẾ THU HƢƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TRÙNG KHÁNH, TỈNH CAO BẰNG
Ngành

: Quản lý đất đai

Mã số ngành : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thế Hùng

Thái Nguyên - 2016


i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận
văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được
ghi rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Bế Thu Hƣơng


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự lỗ lực của bản thân, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy cô giáo và sự giúp
đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để
hoàn thành bản luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo hướng dẫn PGS.TS.
Nguyễn Thế Hùng đã định hướng, đồng thời cũng là người tận tình chỉ bảo,
giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Em xin gửi
tới các thầy, cô lòng biết ơn sâu sắc nhất.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lý tài nguyên và phòng đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên & Môi trường
huyện Trùng Khánh, UBND thị trấn Trùng Khánh và UBND xã Đình Minh

cùng các bà con nhân dân xã đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực
hiện luận văn tại địa phương.
Tôi tỏ lòng biết ơn đến người thân, gia đình và bè bạn đã tạo điều kiện
về tài chính, cơ hội để tôi công tác và học tập, đã động viên tôi rất nhiều trong
suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015
Tác giả luận văn

Bế Thu Hƣơng


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................vii
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................... ix
MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu chung ......................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ......................................................................................... 3
3. Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................ 3
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................... 4
1.1. Cơ sở khoa học ......................................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất ........................................................................................................ 4

1.1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư .................. 4
1.1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ....... 5
1.1.1.3. Các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ................... 6
1.1.1.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường............................ 6
1.1.2. Vận dụng lý luận địa tô của CacMac vào việc định giá bồi thường thiệt
hại đất và tài sản gắn liền với đất .................................................................... 11
1.1.2.1. Về tái định cư ..................................................................................... 12
1.1.2.2 Vấn đề ổn định nơi ở ........................................................................... 13
1.1.2.3. Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp ......................................................... 14
1.1.3. Một số quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ........ 15
1.1.3.1. Chính sách bồi thường ....................................................................... 15


iv
1.1.3.2. Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ...................................... 16
1.1.3.3. Chính sách tái định cư ........................................................................ 16
1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất ở một số nước trên thế giới và các tổ chức quốc tế ................................... 16
1.2.1. Trung Quốc ........................................................................................... 16
1.2.2. Thái Lan ................................................................................................ 17
1.2.3. Singapore............................................................................................... 18
1.2.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất của
một số tổ chức quốc tế..................................................................................... 18
1.2.4.1. Ngân hàng thế giới (WB) ................................................................... 18
1.2.4.2. Ngân hàng phát triển Châu Á ............................................................. 18
1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở
Việt Nam ......................................................................................................... 19
1.3.1. Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 1988................................................ 19
1.3.2. Thời kỳ 1988 đến 1993 ......................................................................... 19
1.3.3. Thời kỳ 1993 đến 2003 ......................................................................... 19

1.3.4. Thời kỳ từ 2003 đến 2013 ..................................................................... 20
1.3.5. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở
Việt Nam ......................................................................................................... 22
1.3.6. Đánh giá chung về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa
bàn tỉnh Cao Bằng ........................................................................................... 24
1.3.7. Các kết quả nghiên cứu có liên quan .................................................... 25
CHƢƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............ 30
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 30
2.2. Thời gian tiến hành .................................................................................. 30
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 30
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 30
2.4.1. Chọn địa điểm nghiên cứu .................................................................... 30


v
2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu thông tin ................................................ 31
2.4.3. Phân tích, so sánh và xử lý số liệu ........................................................ 32
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ............................................... 33
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Trùng Khánh tỉnh Cao Bằng .................................................................................................. 33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 33
3.1.1.1. Vị trí địa lý ......................................................................................... 33
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo ............................................................................... 34
3.1.1.3. Khí hậu ............................................................................................... 34
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 34
3.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ........................... 34
3.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế ............................................. 35
3.1.2.3. Dân số ................................................................................................. 37
3.1.2.4. Lao động và việc làm ......................................................................... 38
3.1.2.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng.................................................... 38
3.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ........................ 39

3.2. Khái quát thực trạng công tác quản lý sử dụng đất và bồi thường, giải
phóng mặt bằng của huyện Trùng Khánh ....................................................... 40
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai tại huyện Trùng Khánh ................................ 40
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Trùng Khánh ......................................... 41
3.2.3. Khái quát thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của
huyện Trùng Khánh......................................................................................... 43
3.3. Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đối với
dự án nghiên cứu ............................................................................................. 44
3.3.1. Giới thiệu về 02 dự án nghiên cứu ........................................................ 44
3.3.2. Kết quả việc thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đối của
02 dự án nghiên cứu ........................................................................................ 48
3.3.2.1. Đối tượng và điều kiện được bồi thường ........................................... 48


vi
3.3.2.2. Bồi thường về đất ............................................................................... 49
3.3.2.3. Hỗ trợ về đất ....................................................................................... 52
3.3.2.4. Bồi thường về tài sản trên đất ............................................................ 53
3.3.2.5. Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ...................................... 53
3.3.2.6. Lấn chiếm hành lang an toàn giao thông ........................................... 54
3.4. Đánh giá ảnh hưởng của các chính sách đó đến đời sống kinh tế - xã hội
của các hộ gia đình sau khi bị thu hồi đất ....................................................... 56
3.4.1. Ảnh hưởng đến đời sống kinh tế ........................................................... 57
3.4.2. Ảnh hưởng đến việc làm và trật tự an ninh xã hội ................................ 62
3.4.2.1. Ảnh hưởng đến việc làm .................................................................... 62
3.4.2.2. Ảnh hưởng đến trật tự an ninh xã hội ................................................ 67
3.5. Đánh giá và đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động cho công
tác bồi thường giải phóng mặt bằng ................................................................ 68
3.5.1. Thành công ............................................................................................ 68
3.5.2. Hạn chế .................................................................................................. 68

3.5.3. Đề xuất một số giải pháp ....................................................................... 69
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 71
1. Kết luận ....................................................................................................... 71
2. Đề nghị ........................................................................................................ 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

STT

Các chữ viết tắt

1

ADB

: Ngân hàng phát triển Châu Á

2

BTC

: Bộ Tài chính

3

BTGPMB

: Bồi thường giải phóng mặt bằng

4

BTNMT

: Bộ Tài nguyên môi trường

5

CNH-HĐH

: Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

6

CP

: Chính Phủ

7

CMĐ

: Chuyển mục đích

8

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

9

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

10

HĐND

: Hội đồng nhân dân

11

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

12

HTX

: Hợp tác xã

13

NĐ

: Nghị định

14

QĐ

: Quyết định

15

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

16

SDĐ

: Sử dụng đất

17

TĐC

: Tái định cư

18

TT

: Thông tư

19

TTLB

: Thông tư liên bộ

20

UBND

: Uỷ ban nhân dân

21

WB

: Ngân hàng thế giới


viii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện Trùng Khánh giai
đoạn 2012 - 2015........................................................................... 35
Bảng 3.2: Diện tích, sản lượng một số sản phẩm nông sản chủ yếu năm 2015 .....36
Bảng 3.3: Phân bố dân cư năm 2015 theo đơn vị hành chính......................... 37
Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Trùng Khánh năm 2015 ........... 41

Bảng 3.5: Khái quát chung về thông tin 100 hộ gia đình điều tra .................. 44
Bảng 3.6: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng và
điều kiện được bồi thường ............................................................ 49
Bảng 3.7: Đơn giá bồi thường về đất của 02 dự án ........................................ 50
Bảng 3.8: Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao
không được công nhận là đất ở ..................................................... 52
Bảng 3.9: Các khoản hỗ trợ tại 2 dự án nghiên cứu ........................................ 53
Bảng 3.10: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính
sách hỗ trợ ..................................................................................... 54
Bảng 3.11: Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ của
02 dự án nghiên cứu ...................................................................... 56
Bảng 3.12: Thu nhập bình quân của người dân tại 02 dự án nghiên cứu ....... 57
Bảng 3.13: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất của 02 dự án .....58
Bảng 3.14: Thu nhập bình quân nhân khẩu/ năm phân theo nguồn thu của 2
dự án .............................................................................................. 59
Bảng 3.15: Tình hình sử dụng tiền bồi thường của người dân bị thu hồi đất
của 02 dự án nghiên cứu ............................................................... 60
Bảng 3.16: Tình hình lao động và việc làm của cán bộ bị thu hồi đất của ..... 63
Bảng 3.17: Thực trạng việc làm trong độ tuổi lao động trước và sau khi thu
hồi đất ............................................................................................ 66
Bảng 3.18: Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau khi thu hồi đất .....67


ix
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính huyện Trùng Khánh, tỉnh Cao Bằng... 33
Hình 3.2: Biểu đồ tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi
đất dự án nâng cấp đường tỉnh lộ 206 ............................................... 64
Hình 3.3: Biểu đồ tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất
dự án đập phân lũ Bản Đà ................................................................. 65

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đối với mỗi quốc gia, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là bộ phận hợp thành quan trọng của môi trường sống, là địa
bàn phân bố và tổ chức các hoạt động kinh tế - xã hội, an ninh và quốc phòng.
Sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên đất đai là mối quan tâm hàng đầu của
mỗi quốc gia trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước.
Trong 20 năm trở lại đây, với chính sách đổi mới đúng đắn của Đảng
và Nhà nước ta, nền kinh tế nước ta đạt tốc độ tăng trưởng cao. Bên cạnh
những thành tựu đã đạt được của việc đổi mới, hoàn thiện chính sách, pháp
luật về đất đai còn những bất cập chưa được giải quyết kịp thời. Trong khi đó,
nhu cầu sử dụng đất để xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch
vụ, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn trong quá trình công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước ngày càng tăng. Quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa
ngày càng diễn ra mạnh mẽ ở các tỉnh, thành phố đã làm ảnh hưởng sâu sắc
đến đời sống kinh tế và văn hóa của người dân, làm biến đổi sâu rộng xã hội
nông thôn truyền thống. Sự biến đổi đời sống của người nông dân có đất bị
thu hồi là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách. Vấn đề thiếu việc làm và tỷ
lệ thất nghiệp ở nhiều địa phương, đặc biệt là có sự di chuyển tự do của lao
động nông thôn lên thành phố để tìm việc làm. Hậu quả là việc phát sinh các
vấn đề xã hội: quản lý hộ tịch, hộ khẩu, an ninh trật tự, bố trí chỗ ở, vệ sinh
môi trường,… tại các khu tập trung đông lao động của các khu công nghiệp.
Công tác giải phóng mặt bằng là một việc hết sức khó khăn và phức tạp
bởi nó có liên quan đến một loại tài sản có giá trị rất lớn. Vì vậy công tác giải
phóng mặt bằng liên quan đến quyền lợi của các tổ chức, hộ gia đình và cá
nhân. Thực tế, qua nhiều dự án đã cho thấy công tác giải phóng mặt bằng vẫn
tồn tại nhiều bất cập. Khó khăn lớn nhất của công tác giải phóng mặt bằng là

2
việc xác định giá bồi thường nhưng giá bồi thường lại luôn thấp hơn so với
giá thị trường, do vậy ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý của người dân, họ luôn
cảm thấy mức giá bồi thường là chưa thỏa đáng. Đó cũng là lí do chính khiến
cho người dân không tình nguyện chuyển đi, không ủng hộ công tác giải
phóng mặt bằng.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi đất của công dân để phục
vụ phát triển các dự án đầu tư và việc bồi thường cho những người bị thu hồi
đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền
lợi của người dân có đất bị thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi
đất để dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể
đông người, sẽ trở thành vấn đề xã hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến
tình hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội và phần nào ảnh hưởng đến lòng tin
của người dân đối với các chính sách của Nhà nước. Nếu việc thu hồi đất bị lạm
dụng, quỹ đất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài có thể ảnh hưởng tới an ninh
lương thực quốc gia.
Ngoài ra nếu không có những chính sách hướng dẫn về việc đào tạo,
chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân bị mất đất; về bồi thường, tái định cư
phù hợp thì việc giải quyết mâu thuẫn giữa lợi ích của người bị thu hồi đất và
Nhà nước trong việc phát triển kinh tế - xã hội sẽ gặp nhiều khó khăn.
Nhằm kịp thời có những giải pháp tích cực trong công tác bồi thường
giải phóng mặt bằng (GPMB) khi Nhà nước thu hồi đất, góp phần hoàn thiện
chính sách quản lý đất đai theo hướng ổn định và phát triển bền vững, tôi thực
hiện đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số
dự án trên địa bàn huyện Trùng Khánh - tỉnh Cao Bằng”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án trên

địa bàn huyện Trùng Khánh - tỉnh Cao Bằng.


3
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được kết quả của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
tại dự án đường tỉnh lộ 206 và dự án đập phân lục bản đà trên địa bàn huyện
Trùng Khánh - tỉnh Cao Bằng.
- Đánh giá ảnh hưởng của quá trình thực hiện chính sách bồi thường
GPMB đến đời sống, việc làm và thu nhập của người dân khi Nhà nước thu
hồi đất tại dự án đường tỉnh lộ 206 và dự án đập phân lũ bản đà trên địa bàn
huyện Trùng Khánh - tỉnh Cao Bằng.
- Đề xuất các giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn định
và nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Trong học tập và nghiên cứu khoa học: Hoàn thiện các kiến thức đã
học trong nhà trường cho bản thân, đồng thời học hỏi các kiến thức thực tế và
tiếp xúc trực tiếp với công tác bồi thường GPMB.
Nắm chắc những quy định của luật đất đai 2013, chính sách, pháp luật
đất đai, chính sách về bồi thường GPMB và các văn bản có liên quan.
- Trong thực tiễn công việc: học hỏi các kiến thức thực tế đồng thời đề
xuất các giải pháp phù hợp nhằm góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính
sách bồi thường GPMB và nâng cao đời sống của nhân dân có đất bị thu hồi.


4
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
a. Thu hồi đất
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất
của người được nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người
sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [13].
b. Bồi thường
"Bồi thường" hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác
[4]. Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất [13].
c. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào [17]. Hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời
sống, sản xuất và phát triển [13].
d. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để
sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh
khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát
triển. Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về
đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại
cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau: Bồi


5
thường bằng nhà ở; Bồi thường bằng giao đất ở mới; Bồi thường bằng tiền để
người dân tự lo chỗ ở (Điều 4 Nghị đinh 197/2004/NĐ-CP) [3].
1.1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng
Để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ, thì trước hết các chủ đầu tư

cần phải giải phóng mặt bằng (GPMB); đó là công việc trọng tâm, hết sức
quan trọng, nhưng phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của.
Ngày nay, việc giải phóng mặt bằng ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất
đai ngày càng có giá trị và khan hiếm. GPMB liên quan đến lợi ích của nhiều
cá nhân, tập thể và của cả cộng động dân cư trên một địa bàn nhất định với
những đặc điểm chủ yếu như sau:
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau
với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí khác nhau.
Tính đa dạng của đối tượng GPMB dẫn đến dẫn đến quá trình thực hiện
công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng có những đặc điểm khó khăn,
phức tạp khác nhau, đòi hỏi việc thực hiện GPMB và giá đất tính bồi thường,
hỗ trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt đối với từng địa bàn.
- Tính phức tạp: Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào
hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng
trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề
nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất,
thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ
vẫn không cho thuê; tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động
dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp
là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Ở khu vực đô thị, việc
thu hồi đất, bồi thường GPMB liên quan đến đất ở lại càng phức tạp hơn do
đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của
người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở; nguồn gốc sử dụng
đất phức tạp, tình trạng lấn chiếm, xây dựng nhà trái phép chưa được xử lý


6
dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất
nhiều khó khăn. Tình trạng chung thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái
định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu

cầu... Sự tồn tại cơ chế 2 giá với sự chênh lệch lớn giữa giá đất Nhà nước và
giá thị trường làm cho việc áp dụng giá đất ở để tính bồi thường không được
sự đồng thuận của những người dân.
1.1.1.3. Các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng [4]
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải
tuân thủ pháp luật và thực hiện theo một quy trình chặt chẽ được tiến hành.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải
đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên có liên quan.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải gắn
với việc tái định cư, ổn định đời sống và việc làm cho người có đất bị thu hồi.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải
được thực hiện công khai, dân chủ với sự tham gia của cộng đồng.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất phải kết
hợp nhiều biện pháp, trong đó biện pháp tuyên truyền, giáo dục, tư vấn thuyết
phục để người dân tự giác thực hiện là quan trọng.
1.1.1.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường
- Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng
theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003,


7
Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất. Sau khi quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003 cùng với các văn bản

hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy
phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù
hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã
tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản
lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông
thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá
trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới,
ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng,
an ninh và ổn định xã hội [6].
Theo đó, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn được Chính phủ
không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công
tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi
mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả
đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát
triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa
thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường
GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy
việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có
ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp
luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp
cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ
gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật [6].
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết
quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất


8
đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ

sở còn rất yếu. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật
trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ
biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều địa phương,
đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật
trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND
xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm
hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà
đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB [1].
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai và không gian sử dụng đất đai có hạn. Để tồn tại và duy trì cuộc
sống của mình, con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai
để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu
được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa
phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết
định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH
đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà
Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt
được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai
trên hai khía cạnh:


9
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan

trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được
thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”,
dự án “treo” [1].
- Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy
định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn
cho công tác bồi thường hỗ trợ.
- Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò
quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động
sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất
nhiều địa phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã,
phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính. Để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử
dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp
GCNQSD đất [3].


10

- Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng của hệ thống
quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất
động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất.
Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, GCNQSDĐ là căn cứ
để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường.
Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn hạn chế, đặc biệt công
tác đăng ký biến động về sử dụng đất.
-. Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay, nước ta giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử
dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm.
Trước khi có Luật đất đai năm 2013, việc xác định giá đất, bồi thường,
giải phóng mặt bằng, tái định cư được quy định tại các văn bản dưới luật như
Nghị định 197/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định 188/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất. Nghị định 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc định giá đất là
phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình
phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều
không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi
thường đất đai và phát sinh khiếu kiện [17].
- Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
được hình thành và ngày càng phát triển. Ngày nay, thị trường bất động sản
đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường

11
của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc
đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm
thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể
đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường). Đồng
thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà
không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường
và TĐC.
1.1.2. Vận dụng lý luận địa tô của CacMac vào việc định giá bồi thường
thiệt hại đất và tài sản gắn liền với đất
Dưới bất kỳ chế độ sở hữu ruộng đất nào, người sử dụng đất cũng được
trả một khoản tiền khi bị thu hồi đất. Trong điều kiện sở hữu ruộng đất là sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thì việc sử dụng đất được Nhà
nước trả bằng tiền bồi thường khi bị thu hồi đất là điều hiển nhiên với điều
kiện người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình [5].
Để xây dựng các công trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tất
yếu phải thu hồi đất. vì vậy việc bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất
và các tài sản gắn liền với đất cũng là vấn đề tất yếu, để giải quyết mối quan
hệ này là giải quyết mối quan hệ giữa người được giao quyền sử dụng đất mới
và người sử dụng đất bị thu hồi.
Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất cho mục đích công cộng, lợi ích
Quốc gia thì trường hợp này giống như hành vi chuyển QSD đất và CMĐ sử
dụng đất nhưng là hành vi chuyển QSD đất đặc biệt, nó không phải là tự
nguyện mà là một sự bắt buộc. Bởi vậy, việc giải quyết thỏa đáng lợi ích của
người bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trong, thể hiện ở việc bồi
thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi. Đây là vấn đề chủ yếu
cần được xem xét nhằm giải quyết thỏa đáng lợi ích cho người bị thu hồi đất.
Lý luận địa tô CacMac vẫn có giá trị lý luận và thực tiễn để giải
quyết vấn đề trên.

12
- Tiền bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất cho người có đất bị
thu hồi được lấy từ người sử dụng đất mới. Khoản tiền mà người sử dụng đất
mới phải trả ít nhất là bằng với số tiền bồi thường cho người bị thu hồi cả về
đất và tài sản trên đất.
- Cơ sở và mức tính bồi thường: Theo lý luận địa tô của CacMac thì độ
phì nhiêu và vị trí của đất là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho người sử
dụng đất. Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và
nhân đạo, túc là các chi phí đầu tư của con người làm thay đổi độ phì nhiêu và
vị trí của mảnh đất được sử dụng cũng được tính đến. Bởi vây, để tính mức đền
bù cho người sử dụng đất bị thu hồi, nên căn cứ vào các yếu tố sau:
+ Loại đất bị thu hồi: Dựa vào phân hạng đất theo quy định của pháp
luật hiện hành như đất nông nghiệp, đất ở, đất chuyên dùng. Cán lưu ý đến
yếu tố nhân đạo, tức là con người tác động vào.
+ Căn cứ vào loại công trình: Mức đền bù được tính toán phù hợp với
giá trị công trình gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất được pháp luật
quy định. Việc căn cứ vào loại công trình để tính toán mức bồi thường thiệt
hại phải trả cho người bị thu hồi đất sẽ làm cho các chủ đầu tư dự án tính toán
kỹ nhằm tiết kiệm chi phí.
UBND các cấp và chủ dự án là những người trực tiếp xem xét các yếu
tố, điều kiện liên quan đến việc quy định mức giá bồi thường thiệt hại về đất
và tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi [3].
1.1.2.1. Về tái định cư
Tái định cư (TĐC) là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất và tài sản
gắn liền với đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục cuộc sống của người
dân bị thu hồi để xây dựng dự án. TĐC còn bao gồm hàng loạt các hoạt động
nhằn hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra nhằm khôi
phục và cải thiện mức sống, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế, văn

hóa, xã hội. TĐC nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế, văn hóa, xã hội


13
đối với một bộ phận dân cư phải di chuyển nơi ở vì sự phát triển chung. Vì
vậy, các dự án TĐC cũng được coi là dự án phát triển và phải được thực hiện
như các dự án khác. Thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một
môi trường pháp chế lành mạnh khi nhà nước cần thu hồi đất phục vụ các
mục đích công cộng của một quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập
kế hoạch thực hiện sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, không chỉ
mang lại lợi ích kinh tế mà còn về môi trường, xã hội, phương thức này phù
hợp với hai mục tiêu là xóa đói, giảm nghèo bền vững.
Tuy nhiên, trên thực tế triển khai đã nảy sinh nhiều vấn đề cần được
xem xét.
1.1.2.2 Vấn đề ổn định nơi ở
- Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu
như: hệ thống điện, nước, đường giao thông, trường hoặc trạm xá, từ đó ảnh
hưởng trực tiếp đến đời sống của những người TĐC.
- Bố trí TĐC chưa quan tâm đến các yếu tố cộng đồng dân cư, tập quán
sinh hoạt, sản xuất. Ví dụ người sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu
TĐC cao tầng không có tư liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề,
giải quyết việc làm chưa chặt chẽ.
- Việc xây dựng khu TĐC còn chậm, nhiều khi có quyết định thu hồi
đất hoặc thậm chí khi tiến hành bồi thường mới quan tâm đến TĐC. Từ khâu
chuẩn bị không được kỹ do sự bức bách về thời gian dẫn đến thiếu các điều
kiện tối thiểu.
- Chưa có quy định tối thiểu về quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi
đất khi được bồi thường ở khu TĐC nên người dân không biết mình có quyền
và nghĩa vụ gì. Họ không vào khu TĐC mà yêu cầu bồi thường tiền để tự lo
chỗ ở mới dẫn đến tình trạng thừa chỗ trong các khu TĐC.

- Chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên liên quan trong
việc xây dựng các khu TĐC, nên có tình trạng khoán trắng cho các chủ dự án
đẫn đến có những công trình TĐC chất lượng không được đảm bảo.


14
- Ổn định đời sống và phong tục tập quán của người dân: Phải xây
dựng khu TĐC với điều kiện sống cao hơn so với trước khi di dời. Mặt khác,
phải quan tâm đến phong tục tập quán trong nhóm người, quan hệ họ hàng,
cộng đồng. Đối với khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh
trật tự. tạo sự bình yên cho người mới chuyển đến.
- Những tồn tại trên khó tránh khỏi trong quá trình CNH-HĐH phát
triển của đất nước, một khi các chính sách của nhà nước chưa đồng bộ, nhận
thức của các cấp, các ngành về TĐC chưa đầy đủ.
1.1.2.3. Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp
Đa số các hộ bị thu hồi đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất
nông nghiệp, không có khả năng nghề nghiệp nhất định do thu nhập không
ổn định.
Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho những người bị thu hồi đất gặp rất
nhiều khó khăn. Trong những năm trước đây việc hỗ trợ chuyển đổi nghề
nghiệp không được các chủ dự án quan tâm đã gây bất lợi cho những người bị
thu hồi đất mà kế sinh nhai của họ gắn liền với đất, nhiều dự án thực hiện việc
chuyển đổi nghề nghiệp thông qua viện trợ bằng cách hỗ trợ một khoản tiền
nhất định. Khoản tiền này sẽ phát huy tác dụng khác nhau: với người năng
động hoặc có khả năng thì nó được đầu tư sinh lợi, ngược lại với một số
người khác thì khoản tiền đó được tiêu dùng cho sinh hoạt cá nhân trong
khoảng một thời gian nhất định, sau khi hết tiền thì dẫn đến thất nghiệp ảnh
hưởng đến cuộc sống gia đình và đã có những người mắc các tệ nạn xã hội.
Vì vậy, tạo công ăn, việc làm để người dân bị thu hồi đất có thu nhập ổn định
là trách nhiệm của các chủ dự án cũng như của cả nhường người dân bị mất

đất được hỗ trợ việc làm trong thời ký phát triển, tạo điều kiện ổn định cuộc
sống gia đình, ổn định xã hội, thúc đẩy phát triển nền kinh tế.