Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng Dự án Xây dựng Quốc lộ 32, đoạn từ Cầu Diễn đến Nghĩa trang Mai Dịch quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội (LV thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN GIA SỰ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
DỰ ÁN XÂY DỰNG QUỐC LỘ 32, ĐOẠN TỪ NAM
THĂNG LONG - CẦU DIỄN
QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.85.01.03
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
CHỮ KÝ PHÕNG ĐÀO TẠO

CHỮ KÝ KHOA CHUYÊN MÔN

CHỮ KÝ GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN

Thái Nguyên - 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chƣa hề đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Nguyễn Gia Sự

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã
nhận đƣợc sự hƣớng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy
cô giáo và những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để
hoàn thiện luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Khắc Thái
Sơn, giáo viên giảng dậy, ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn tôi trong suốt thời
gian thực hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý trân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lí Tài nguyên, Phòng Đào tạo, Trƣờng Đại học Nông lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện thận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin trân thành cảm ơn Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành
phố Hà Nội, Ban Giải phóng mặt bằng quận Cầu Giấy, Trung tâm phát triển
quỹ đất quận Cầu Giấy, Phòng Tài nguyên và Môi Trƣờng quận Cầu Giấy,
UBND phƣờng Mai Dịch cùng các đồng chí lãnh đạo tổ dân phố và các bà con
nhân dân phƣờng đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn
tại địa phƣơng.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những ngƣời thân, cán bộ, đồng nghiệp và

bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả luận văn

Nguyễn Gia Sự

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii
MỤC LỤC
M Đ U .....................................................................................................................1
1. Đặt vấn đề ...............................................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................3
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................3
CHƢƠNG 1. T NG QU N T I LI U NGHIÊN CỨU ...........................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .....................................................................................4
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ......................................................................................4

1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ..................................................................................4
1.1.3. Cơ sở pháp lí của đề tài .....................................................................................5
1.2. Khái quát về chính sách giải phóng mặt bằng khi nhà nƣớc thu hồi đất ..................7
1.2.1. Khái quát về chính sách giải phóng mặt bằng của một số nƣớc trên thế giới ..7
1.2.2. Khái quát về chính sách giải phóng mặt bằng của Nhà nƣớc Việt Nam ........10
1.2.3. Sơ lƣợc về kết quả giải phóng mặt bằng ở thành phố Hà Nội. .......................26
CHƢƠNG 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG V PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..31
2.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................31
2.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu......................................................................................31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................31
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ......................................................................31
2.2.1. Thời gian nghiên cứu: .....................................................................................31
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu: ......................................................................................31
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................32
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu....................................................................................33
2.4.1. Phƣơng pháp thu thập thông tin thứ cấp .........................................................33
2.4.2. Phƣơng pháp thu thập thông tin sơ cấp ...........................................................34
2.4.3. Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp số liệu điều tra ............................................34
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iv
2.4.4. Phân tích và xử lý số liệu ................................................................................34
CHƢƠNG 3. K T QUẢ NGHIÊN CỨU V THẢO LU N ..................................35
3.1. Sơ lƣợc tình hình cơ bản của vùng nghiên cứu ..................................................35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của quận Cầu Giấy ...........................................................35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của quận Cầu Giấy ................................................36
3.1.3. Sơ lƣợc về công tác quản lí đất đai của quận Cầu Giấy..................................37

3.1.4. Sơ lƣợc về hiện trạng sử dụng đất của quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội ....37
3.1.5. Đánh giá chung về tình hình cơ bản của quận Cầu Giấy, thành phố
Hà Nội ảnh hƣởng đến công tác giải phóng mặt bằng Quốc lộ 32 đoạn
Nam Thăng Long - Cầu Diễn .....................................................................................39
3.2. Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án quốc lộ 32, đoạn
Nam Thăng Long cầu diễn tại phƣờng Mai Dịch quận Cầu Giấy ............................40
3.2.1. Giới thiệu về nội dung Dự án Quốc lộ 32 .......................................................40
3.2.2. Đánh giá quy trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng Dự án
Quốc lộ 32, đoạn qua địa phận phƣờng Mai Dịch, quận Cầu Giấy ..........................42
3.2.3. Đánh giá việc bồi thƣờng tại Dự án Quốc lộ 32 đoạn
Nam Thăng Long – Cầu Diễn, quận Cầu Giấy .........................................................45
3.2.4. Đánh giá việc hỗ trợ tại Dự án Quốc lộ 32, đoạn
Nam Thăng Long - Cầu Diễn ....................................................................................49
3.2.5. Đánh giá việc tái định cƣ tại Dự án Quốc lộ 32, đoạn
Nam Thăng Long - Cầu Diễn ....................................................................................52
3.3. Đánh giá ảnh hƣởng của việc giải phóng mặt bằng đến đời sống ngƣời dân
thuộc dự án quốc lộ 32, đoạn Nam Thăng Long – Cầu Diễn ........................................54
3.3.1. Mục đích sử dụng tiền bồi thƣờng, hỗ trợ của ngƣời dân bị thu hồi đất................54
3.3.2. Ảnh hƣởng của việc thu hồi đất đến đời sống của ngƣời dân bị thu hồi đất...............56
3.3.3 . Ảnh hƣởng của việc thu hồi đất đến việc làm của ngƣời dân bị thu hồi đất ..............57
3.3.4. Ảnh hƣởng của việc thu hồi đất đến mối quan hệ gia đình
và trật tự an ninh xã hội .............................................................................................59
3.3.5. Đánh giá của ngƣời dân về việc tiếp cận cơ sở hạ tầng,
phúc lợi xã hội sau khi bị thu hồi ..............................................................................61
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




v

3.3.6. Đánh giá của ngƣời dân về tình trạng môi trƣờng sau khi bị thu hồi đất .................61
3.3.7. Những kiến nghị của ngƣời dân ......................................................................62
3.4. Những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và giải pháp giải phóng
mặt bằng nhanh và hiệu quả ......................................................................................64
3.4.1. Những thuận lợi ..............................................................................................64
3.4.2. Những khó khăn, tồn tại ..................................................................................66
3.4.3. Một số giải pháp kh c phục ............................................................................68
K T LU N V ĐỀ NGHỊ .......................................................................................72
1. Kết luận .................................................................................................................72
2. Đề nghị ..................................................................................................................73
T I LI U TH M KHẢO .........................................................................................74

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Các chữ viết tắt

STT

Ký hiệu

1

Giải phóng mặt bằng

GPMB

2

Bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

BT,HT GPMB

3

Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá

CNH-HĐH

4

Tái định cƣ

TĐC

5

Hồ sơ địa chính

HSĐC

6

Giấy chứng nhận

GCN

7

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

8

Ngân hàng thế giới

WB

9

Ngân hàng phát triển Châu Á

ADB

10

Bị ảnh hƣởng

BAH

11

Uỷ ban nhân dân

UBND

12

Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn

BNN PTNT

13

Dự án

DA

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii
DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Kết quả bồi thƣờng GPMB các dự án đầu tƣ trên địa bàn
thành phố Hà Nội (tính đến ngày 31/12/20014) .......................................................29
Biểu 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của quận Cầu Giấy năm 2015 ..............................38
Bảng 3.2: Tổng hợp diện tích đất bị thu hồi của Dự án Quốc lộ 32,
đoạn Nam Thăng Long – Cầu Diễn ..........................................................................41
Bảng 3.3: Tổng hợp Phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ GPMB các giai đoạn của dự án ....... 42
Bảng 3.4: Trình tự thực hiện công tác phối hợp GPMB của dự án ..........................42
Bảng 3.5: Trình tự thực hiện công tác GPMB đợt 3 của dự án ................................44
Bảng 3.6: Tổng hợp diện tích thu hồi tại dự án.........................................................45

Bảng 3.7: Tổng hợp các đợt BT,HT – GPMB của dự án ..........................................46
Bảng 3.8: Giá đất ở các vị trí áp dụng tính giá bồi thƣờng .......................................47
Bảng 3.9: Giá đất ở ngoài mặt Quốc lộ 32 và giá đất trong ngõ, hẻm ............................47
Bảng 3.10: Bảng tổng hợp thanh toán bồi thƣờng của dự án ....................................49
Bảng 3.11: Bảng tổng hợp thanh toán hỗ trợ của dự án............................................50
Bảng 3.12: Tổng hợp kết quả tái định cƣ của dự án .................................................52
Bảng 3.13: Mục đích sử dụng tiền bồi thƣờng, hỗ trợ của ngƣời dân
bị thu hồi đất..............................................................................................................55
Bảng 3.14: Ảnh hƣởng của việc thu hồi đất đến đời sống
của ngƣời dân bị thu hồi đất ......................................................................................56
Bảng 3.15: Tình hình việc làm và hỗ trợ việc làm sau khi thu hồi đất .....................58
Bảng 3.16: Tình hình an ninh trật tự xã hội sau thu hồi đất......................................60
Bảng 3.17: Đánh giá của ngƣời dân về việc tiếp cận cơ sở hạ tầng,
phúc lợi xã hội của hộ dân sau khi bị thu hồi đất ......................................................61
Bảng 3.18: Đánh giá của ngƣời dân bị thu hồi đất về thực trạng môi trƣờng ..........62
Bảng 3.19: Những kiến nghị của ngƣời dân bị thu hồi đất .......................................63

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1 Sơ đồ vị trí quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội .........................................35
Hình 3.2: Biểu đồ Đánh giá sự thay đổi tài sản của ngƣời dân
sau khi thu hồi đất .....................................................................................................57
Hình 3.3: Biểu đồ Đánh giá sự thay đổi kinh tế hộ gia đình sau khi thu hồi đất .....57
Hình 3.4: Biểu đồ Đánh giá tình hình hỗ trợ việc làm hộ gia đình
sau khi thu hồi đất .....................................................................................................59

Hình 3.5: Biểu đồ Đánh giá tình trạng việc làm hộ gia đình sau khi thu hồi đất .....59
Hình 3.6: Biểu đồ Đánh giá của ngƣời dân về ảnh hƣởng của việc
thu hồi đất đến quan hệ nội bộ gia đình ....................................................................60
Hình 3.7: Biểu đồ đánh giá của ngƣời dân về ảnh hƣởng của việc
thu hồi đất đến sự tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội ........................................61
Hình 3.8: Biểu đồ Đánh giá của ngƣời dân về ảnh hƣởng của việc
thu hồi đất đến tình trạng môi trƣờng .......................................................................62
Hình 3.9 Biểu đồ Kiến nghị của ngƣời dân về vấn đề thu hồi đất ............................63

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất là sản phẩm của tự nhiên, qua quá trình tác động của con ngƣời đất
đai là yếu tố tham gia trực tiếp vào quá trình sản xuất nông nghiệp, làm mặt
bằng xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, xây dựng các công trình sản
xuất kinh doanh, xây dựng đô thị và các khu dân cƣ... Cùng với sự phát triển
của xã hội, đất đai đƣợc sử dụng vào nhiều mục đích và nhu cầu sử dụng đất
ngày một tăng lên. Việc sử dụng đất có hiệu quả cả về kinh tế - xã hội và tính
bền vững môi trƣờng ngày càng có ý nghĩa.
Sử dụng đất đai vào các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia,
lơị ích công cộng để thực hiện mục tiêu phát triển đất nƣớc, đặc biệt là các dự
án phát triển đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế là một tất
yếu khách quan trong quá trình phát triển công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất
nƣớc. Để có mặt bằng xây dựng các dự án, Nhà nƣớc phải thu hồi đất của
nhân dân và thực hiện việc bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ cho các hộ dân có

đất bị thu hồi.
Trong thời gian qua Đảng và Nhà nƣớc ta đã có nhiều cố g ng trong việc
xây dựng và tổ chức thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ. Tuy
nhiên đất đai và công tác bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cƣ
khi Nhà nƣớc thu hồi đất đang là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, ảnh
hƣởng đến nhiều mặt của đời sống kinh tế – xã hội. Do đó, thực tế công tác bồi
thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cƣ vẫn còn nhiều vƣớng m c và
tồn tại gây nhiều bức xúc trong nhân dân. Tình trạng tiến độ giải phóng mặt
bằng chậm là rất phổ biến làm chậm tiến độ thực hiện dự án.
Tại Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính Phủ về
việc bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Đã quy định
cụ thể về các mức bồi thƣờng về đất, tài sản và các chính sách hỗ trợ, tái định
cƣ. Giao nhiệm vụ bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ cho các cơ quan chức năng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




2
nhƣ cấp huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh), chức năng của cấp xã trong
công tác giải phóng mặt bằng. Cùng đó là trách nhiệm của các cơ quan chức
năng có liên quan, nghĩa vụ và quyền lợi của ngƣời bị thu hồi đất.
Quận Cầu Giấy thuộc thành phố Hà Nội là một quận phát triển kinh tế
với tỷ trọng phi nông nghiệp cao, kinh tế hộ phụ thuộc phần lớn vào hoạt
động sản xuất buôn bán. Trên toàn địa bàn quận có nhiều dự án đƣợc đầu tƣ,
nhƣng công tác bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cƣ đang
gặp rất nhiều khó khăn do nhiều nguyên nhân và một trong những nguyên
nhân chủ yếu nhất đó là ảnh hƣởng nhiều đến sản xuất và đời sống của nhân
dân, đất ở và nhà cửa cũng nhƣ vật kiến trúc, hoa màu trên đất là tài sản rất
lớn của nông dân nơi đây. Việc bồi thƣờng, hỗ trợ chƣa tƣơng xứng với mức

độ thiệt hại đã gây ra nhiều bức xúc trong nhân dân, từ đó đã có không ít
trƣờng hợp ngƣời dân không nhận tiền bồi thƣờng, hỗ trợ dẫn đến khiếu kiện
kéo dài.
Xuất phát từ thực tiễn trên chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá công tác giải phóng mặt bằng Dự án Xây dựng Quốc lộ 32, đoạn từ Cầu
Diễn đến Nghĩa trang Mai Dịch quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.”
2. Mục tiêu của đề tài
M c ti u t ng quát
Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi
nhà nƣớc thu hồi đất tại nhằm tìm ra những thuận lợi; những khó khăn, tồn tại
của việc thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc
thu hồi đất trên địa bàn phƣờng Mai Dịch, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội;
từ đó đề xuất các giải pháp và kiến nghị góp phần đẩy nhanh tiến độ bồi
thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất phù hợp với điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội.
2.2. M c ti u c thể
Đề tại nhằm đạt đƣợc 4 mục tiêu cụ thể sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




3
- Đánh giá đƣợc sơ lƣợc tình hình cơ bản của vùng nghiên cứu gồm:
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, công tác quản lí đất đai và hiện trạng sử
dụng đất ảnh hƣởng đến công tác giải phóng mặt bằng.
- Đánh giá đƣợc thực trạng công tác giải phóng mặt bằng Dự án Quốc lộ 32,
đoạn từ cầu Diễn đến nghĩa trang Mai Dịch, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Đánh giá đƣợc ảnh hƣởng của việc giải phóng mặt bằng đến đời sống
ngƣời dân thuộc Dự án Quốc lộ 32, đoạn từ cầu Diễn đến nghĩa trang Mai Dịch,

quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội..
- Chỉ ra đƣợc những khó khăn, tồn tại trong công tác giải phóng mặt
bằng và đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao chất lƣợng thực hiện công
tác giải phóng mặt bằng của các dự án khác một cách nhanh chóng và hiệu
quả nhất.
3. Ý nghĩa của đề tài
3

Ý nghĩa khoa học
- Góp phần bổ sung kiến thức về công tác giải phóng mặt bằng nhằm

nâng cao nhận thức về nội dung phƣơng pháp đánh giá ảnh hƣởng của công
tác giải phóng mặt bằng đến ngƣời dân.
- Tạo lập cơ sở khoa học cho việc đề xuất một số giải pháp trong công
tác giải phóng mặt bằng ảnh hƣởng đến ngƣời dân của một đơn vị hành chính
cấp huyện.
3

Ý nghĩa thực tiễn
- Đề tài có thể dùng để tham khảo cho công tác giải phóng mặt bằng của

đại phƣơng, góp phần vào việc nâng cao nhận thức hiệu quả của công tác giải
phóng mặt bằng nói riêng và công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai nói chung.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




4

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN C U
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lí luận c a đ tài
Nhà nƣớc ta đã ý thức đƣợc rất sớm việc bồi thƣờng thiệt hại cho ngƣời
bị thu hồi đất, đã có những văn bản quy định, hƣớng dẫn việc thực hiện từ
những thập kỷ 60 của thế kỷ trƣớc. Đến nay tổng kết lại công tác bồi thƣờng,
hỗ trợ và tái định cƣ cũng đã đạt những hiệu quả nhất định, giải quyết đƣợc
rất lớn mặt bằng cho công cuộc xây dựng đất nƣớc hiện đại. Đẩy nhanh công
cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa (CNH-HĐH), bên cạnh đó vẫn đảm bảo
quyền và lợi ích của ngƣời bị thu hồi đất, giúp sử dụng tiết kiệm và đúng mục
đích quỹ đất hiện có. Đã thể hiện đƣợc tính toàn diện của các chính sách bồi
thƣờng, hỗ trợ, quy đinh rõ ràng về trình tự thực hiện công tác bồi thƣờng, hỗ
trợ và tái định cƣ phù hợp với Hiến pháp và các văn bản luật.
Những nguyên nhân vƣớng m c trong công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái
định cƣ chủ yếu tập trung vào chế độ, chính sách chƣa thực sự thể hiện tính
thực tế khách quan, đồng bộ, chƣa thể hiện đƣợc cả 03 lợi ích: Nhà nƣớc, Chủ
đầu tƣ và ngƣời dân. Trong xây dựng chế độ, chính sách tại một số địa
phƣơng chƣa bám sát với quy định của Chính phủ đã đề ra. Xây dựng giá bồi
thƣờng, hỗ trợ chƣa sát với giá thị trƣờng, chính sách đào tạo nghề sau khi thu
hồi đất của ngƣời nông dân chƣa thoả đáng không đáp ứng đƣợc mong mỏi
của ngƣời dân. Quy trình thực hiện còn rƣờm rà cần đƣợc rút gọn lại. Tại một
số dự án lớn, trọng điểm tình trạng nhân dân bức xúc khiếu kiện kéo dài vẫn
thƣờng xuyên xảy ra gây mất ổn định về chính trị, xã hội.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn c a đ tài
Công tác giải phóng mặt bằng góp phần cải thiện môi trƣờng đầu tƣ,
khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tƣ phát triển, các cơ sở hạ tầng
kinh tế xã hội ở nƣớc ta thời gian qua đã đƣợc Đảng và Nhà nƣớc quan tâm
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

5
đầu tƣ hầu kh p các vùng, miền trên cả nƣớc, đặc biệt tại các thành phố lớn đã
đóng góp vào sự thành công bƣớc đầu của công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện
đại hoá đất nƣớc”, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh
thần của nhân dân. Đạt đƣợc kết quả nêu trên công tác bồi thƣờng giải phóng
mặt bằng đóng vai trò không nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả.
Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm đƣợc thời gian, chi phí và
sớm thực hiện dự án và đƣa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội.
Ngƣợc lại, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí,
giảm hiệu quả dự án.
Thực hiện giải phóng mặt bằng tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập
chung vốn cho mở rộng đầu tƣ. Ngƣợc lại, chi phí bồi thƣờng lớn, không kịp
hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các
nhà đầu tƣ.
Đối với các dự án đầu tƣ sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng đƣợc
tiến độ đầu tƣ thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
Đối với dự án đầu tƣ không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ
thi công bị ng t quãng gây ra lãng phí và ảnh hƣởng tới chất lƣợng công trình.
Ngày nay các công trình đƣờng xá, trụ sở, khu trung tâm, cụm công
nghiệp đƣợc mở rộng thể hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ
của chúng ta đang thể hiện một phần tính ƣu việt, đảm bảo lợi ích, mong mỏi
của ngƣời dân cũng nhƣ ổn định đời sống nhân dân, tình hình chính trị, thể
hiện tính đúng đ n trong công cuộc đổi mới.
1.1 3 Cơ sở pháp lí c a đ tài
- Luật Đất đai năm 2003;
- Luật đất đai năm 2013;

- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/8/1998 của Chính phủ và quyết
định số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND thành phố Hà Nội về
việc bồi thƣờng thiệt hại khi nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
Quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




6
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về Hỗ
trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất; Thông tƣ số 116/2004/TT-BTC
ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn thi hành Nghị định số
197/2004/NĐ-CP của Chính phủ;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung cụ thể đối với một số trƣờng hợp thu hồi đất; bồi thƣờng, hỗ trợ
về đất; trình tự thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Thông tƣ số 14/2008/TTLB-BTCBTNMT của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên & Môi trƣờng ngày 31/01/2008
về hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ
trợ và tái định cƣ.
- Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 hƣớng dẫn chi tiết thi
hành một số điều của Luật đất đai 2013;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất;
- Quyết định số 72/2001/QĐ-UB ngày 17 thành 9 năm 2001 và quyết
định số 100/2003/QĐ-UB ngày 21 tháng 8 năm 2003 của UBND thành phố

Hà Nội về việc ban hành “Quy định thủ tục, trình tự đền bù, hỗ trợ khi thu hồi
đất trên địa bàn thành phố Hà Nội”;
- Quyết định số 05/2002/QĐ-UB ngày 17/01/2002 của UBND thành phố
Hà Nội về việc ban hành giá chuẩn nhà ở xây dựng mới tại thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 5582/QĐ-UB ngày 18/9/2003 cảu UBND thành phố Hà
Nội về việc thu hồi 34.051,0 m2 đất tại phƣờng Mai Dịch quận Cầu Giấy và
xã Mỹ Đình, thị trấn Cầu Diễn, huyện Từ Liêm; tạm giao cho Ban quản lý
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




7
giao thông đô thị (Sở giao thông công chính) để điều tra lập phƣờng án
GPMB chuẩn bị thực hiện dự án mở rộng Quốc lộ 32 (Đoạn Nam Thăng
Long – Cầu Diễn) theo chỉ giới mở rộng 50m;
- Quyết định số 5676/QĐ-UB ngày 25/9/2003 của UBND thành phố Hà
Nội về việc phê duyệt chính sách làm căn cƣ bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ
khi nhà nƣớc thu hồi đất tại phƣờng Mai Dịch để xây dựng Quốc Lộ 32 (Đoạn
Nam thăng Long – Cầu Diễn) theo chỉ giới mở rộng 50m;
- Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành
phố Hà Nội, ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND
thành phố Hà Nội do Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao
cho về thu hồi đất, giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành
phố Hà Nội, ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND
thành phố Hà Nội do Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao
cho về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn
thành phố Hà Nội;

- Thông báo số 144/TB-LSTCVG ngày 04/02/2002 của Liên sở tài
chính – vật giá – Xây dựng về việc ban hành giá chuẩn xây dựng mới đối với
nhà tạm, vật kiến trúc khác;
- Xét đề nghị tại tờ trình số 141/TTr-TC ngày 04 tháng 11 năm 2003 của
phòng tài chính – Vật giá quận Cầu Giấy.
- Bản đồ trích đo, hồ sơ địa chính và số liệu, tài liệu điều tra phục vụ
cho việc lập phƣơng án bồi thƣờng.
1.2. Khái quát về chính sách giải phóng mặt bằng khi nhà nƣớc thu hồi đất
1.

Khái quát v chính sách giải phóng mặt bằng c a một số nước tr n

thế giới
1.2.1.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Ngân hàng thế giới
Hầu hết các dự án đƣợc tài trợ bởi vốn vay của ngân hàng Thế giới
(WB) đều có chính sách về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ do các dự án này
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




8
đƣa ra. Chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ của tổ chức này có nhiều
khác biệt so với luật, quy định, chính sách của nhà nƣớc Việt Nam nên có
những khó khăn nhất định, nhƣng bên cạnh cũng có những ảnh hƣởng tích
cực tới việc hoàn thiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ cho ngƣời
bị thu hồi đất của Việt Nam.
Tất cả mọi vấn đề kinh tế, xã hội phát sinh từ việc thu hồi đất gây ra
cho ngƣời bị thu hồi đất đều đƣợc chính sách của WB quan tâm. Trong công
tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ thì vấn đề tái định cƣ đƣợc WB quan tâm

nhiều hơn, hỗ trợ những ngƣời bị ảnh hƣởng trong suốt quá trình tái định cƣ,
từ việc tìm nơi ở mới thích hợp cho một khối lƣợng lớn chủ sử dụng đất phải
di chuyển, tổ chức các khu tái định cƣ, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng
nhà ở mới, đào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn phát triển sản xuất, cung cấp các
dịch vụ..tại khu tái định cƣ.
1.2.1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định của Ngân hàng phát triển
Châu á
Khung chính sách của Ngân hàng phát triển thế giới đƣợc xây dựng với
mục tiêu tránh việc tái định cƣ b t buộc bất cứ khi nào có thể đƣợc hoặc giảm
thiểu tái định cƣ nếu không thể tránh khỏi di dân; đảm bảo những ngƣời phải
di chuyển đƣợc giúp đỡ để ít nhất họ cũng đạt mức sống sung túc nhƣ lẽ họ sẽ
có đƣợc nếu không có dự án hoặc tốt hơn.
Với các nguyên t c cơ bản là:
- Cần tránh hoặc giảm thiểu tái định cƣ b t buộc và thiệt hại về đất đai,
công trình, các tài sản và thu nhập bằng cách khai thác mọi phƣơng án khả thi.
- Tất cả các hộ đều đƣợc quyền đền bù theo giá thay thế cho tài sản, thu
nhập và các công việc sản xuất, kinh doanh bị ảnh hƣởng, đƣợc khôi phục đủ
để cải thiện hay ít nhất cũng hồi phục đƣợc mức sống, mức thu nhập và năng
lực sản xuất của họ nhƣ trƣớc khi có dự án.
- Trong trƣờng hợp di chuyển cả một khu vực dân cƣ phải cố g ng tối
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




9
đa để duy trì các thể chế văn hoá và xã hội của những ngƣời phải di chuyển và
của cộng đồng dân cƣ nơi chuyển đến.
- Việc chuẩn bị các kế hoạch giải phóng mặt bằng (đƣợc coi nhƣ một
phần trong công tác chuẩn bị tiểu dự án) và thực hiện các kế hoạch này sẽ

đƣợc tiến hành với sự tham gia và tƣ vấn của những ngƣời bị ảnh hƣởng.
- Phải hoàn tất việc chi trả đền bù các loại tài sản bị ảnh hƣởng và kết
thúc di dân tới nơi ở mới trƣớc khi thi công tuyến tiểu dự án.
- Việc đền bù cho ngƣời dân tộc thiểu số, hộ gia đình do phụ nữ làm chủ, gia
đình có ngƣời tàn tật và các hộ dễ bị ảnh hƣởng khác sẽ đƣợc thực hiện với sự tôn
trọng các giá trị văn hoá cũng nhƣ sự bảo vệ các nhu cầu riêng biệt của họ.
Khi triển khai thực hiện công tác giải phóng mặt bằng

DB quan tâm

đến hầu hết các vấn đề liên quan đến chủ hộ nhƣ nghề nghiệp, thu nhập hàng
tháng, nguồn thu nhập của gia đình, số ngƣời trong độ tuổi lao động, có trong
diện chính sách hay không và cả trình độ học vấn….cùng tính pháp lý của đất
đai, tài sản trên đất.
Về vấn đề tái định cƣ, mục tiêu chính sách tái định cƣ của DB là giảm
thiểu tối đa tái định cƣ và phải bảo đảm cho các hộ bị di chuyển đƣợc bồi
thƣờng và hỗ trợ sao cho tƣơng lai kinh tế và xã hội của họ đƣợc thuận lợi
tƣơng tự trong trƣờng hợp không có dự án.[1]
1.2.1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Trung Quốc
Khác với Hiến pháp và Luật đất đai của Việt Nam, Hiến pháp Trung
Quốc quy định hai hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà nƣớc và sở hữu tập
thể. Vì vậy nên khi thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp tuỳ từng trƣờng hợp cụ
thể, Nhà nƣớc sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất và bồi
thƣờng tài sản, các công trình g n liền với đất bị thu hồi.
Về trình tự, thủ tục thu hồi đất thì Nhà nƣớc thông báo cho ngƣời sử
dụng đất biết trƣớc việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm.
Về phƣơng thức bồi thƣờng, ngƣời dân có quyền lựa chọn các hình thức
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

10
bồi thƣờng bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Ngƣời dân thƣờng lựa
chọn bồi thƣờng thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phự hợp với nơi làm
việc của mình.
Về giá bồi thƣờng lấy tiêu chuẩn là giá thị trƣờng, mức giá này cũng
đƣợc Nhà nƣớc quy định cho từng khu vực và chất lƣợng nhà, đồng thời đƣợc
điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa đƣợc coi là Nhà nƣớc tác
động điều chỉnh tại chính thị trƣờng đó.
Về tái định cƣ, thực hiện nguyên t c chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ, các
khu tái định cƣ đƣợc quy hoạch tổng thể với nhiều hạng mục hạ tầng nhà ở,
trƣờng học…, bố trí hệ thống giao thông động và tĩnh. Nhà ở đƣợc xây dựng
đồng bộ và kịp thời đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều đƣợc chính quyền quan
tâm tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối tƣợng chính sách xã hội đƣợc
Nhà nƣớc có chính sách ƣu tiên đặc biệt.[1]
1.2.1.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Thái Lan
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trƣng dụng BĐS áp dụng cho
việc trƣng dụng đất sử dụng vào các mục đich xây dựng tiện ích công cộng,
quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nƣớc,
phat triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích
công cộng. Theo đó quy định những nguyên t c về trƣng dụng đất, nguyên t c
tính giá trị bồi thƣờng các loại tài sản bị thiệt hại. Để từng ngành căn cứ tự
xây dựng các quy định cụ thể và trình tự tiến hành bồi thƣờng, hỗ trợ và tái
định cƣ với việc xác định giá trị bồi thƣờng, hỗ trợ, trình tự thủ tục các bƣớc
lập và phê duyệt dự án bồi thƣờng, thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán
bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thƣờng,
cùng đó là quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đƣa ra toà án. [2]
1.2.2 Khái quát v chính sách giải phóng mặt bằng c a Nhà nước Việt Nam

1.2.2.1. Một số khái niệm liên quan đến giải phóng mặt bằng
* Giải phóng mặt bằng: là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11
nhất định đƣợc Nhà nƣớc quyết định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng
một công trình mới, dự án mới trên đó; Giải phóng mặt bằng là công tác thu
hồi đất phục vụ phát triển quốc phòng an ninh và các dự án phát triển kinh tế
xã hội, bao gồm các công đoạn: từ bồi thƣờng cho đối tƣợng sử dụng đất, giải
tỏa các công trình trên đất, di chuyển ngƣời dân tạo mặt bằng cho triển khai
dự án đến việc hỗ trợ cho ngƣời bị thu hồi đất, tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu
nhập, ổn định cuộc sống; Giải phóng mặt bằng là vấn đề vừa có tính thời vụ
vừa mang tính cấp bách của phát triển mà nhiều nƣớc đang phải đƣơng đầu.
* Phối hợp trong công tác giải phóng mặt bằng là: “ Là các hoạt động
nhằm đảm bảo sự hợp tác liên kết giữa các chủ thể có thẩm quyền tham gia
vào quá trình tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng”.
* Thu hồi đất: là việc Nhà nƣớc ra quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,
phƣờng, thị trấn quản lý theo quy định.[1]
* Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất: là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho ngƣời bị thu hồi đất. [2]
* Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất: là việc Nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị
thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để
di dời đến địa điểm mới. [3]
Nhƣ vậy, bồi thƣờng thiệt hại là phạm trù kinh tế, phản ánh sự bồi
hoàn, trả lai tƣơng xứng giá trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị

thiệt hại vì một hành vi của một chủ thể khác.
1.2.2.2. Nguyên tắc bổi thường và điều kiện được bồi thường về đất
* Nguyên tắc bồi thường
Nguyên t c bồi thƣờng đƣợc quy định tại Điều 6, Nghị định số
197/2004/NĐ-CP và phần II, khoản 1 Thông tƣ số 116/2004/TT-BTC có nội dung:
- Ngƣời bị nhà nƣớc thu hồi đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 8
Nghị định 197/2004/NĐ-CP thì đƣợc bồi thƣờng, trƣờng hợp không đủ điều
kiện bồi thƣờng thì UBND tỉnh xem xét để hỗ trợ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




12
- Ngƣời bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì đƣợc bồi
thƣờng bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thƣờng
bằng tiền. Trƣờng hợp bồi thƣờng bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu
có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó đƣợc thực hiện thanh toán
bằng tiền.
- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi
đất mà chƣa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nƣớc theo quy
định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
vào số tiền đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách Nhà nƣớc. Trƣờng
hợp các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai phải nộp lớn hơn hoặc bằng tiền
bồi thƣờng đất thì số tiền đƣợc trừ tối đa bằng số tiền bồi thƣờng đất.
*Điều kiện được bồi thường
Điều kiện đƣợc bồi thƣờng quy định tại Điều 8, Nghị định số
197/2004/NĐ-CP và phần II, khoản 2 Thông tƣ số 116/2004/TT-BTC có nội
dung sau:
Ngƣời bị Nhà nƣớc thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì

đƣợc bồi thƣờng:
1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
về đất đai.
2. Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật về đất đai.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, đƣợc Uỷ ban nhân
dân xã, phƣờng, thị trấn xác nhận không có tranh chấp.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại trƣờng hợp 3 mà trên giấy tờ đó ghi tên ngƣời khác, kèm theo
giấy tờ về việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có
liên quan, nhƣng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chƣa thực hiện thủ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




13
tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay đƣợc UBND
cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.
5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy
định tại phần 1, 2, 3 nhƣng đất đã đƣợc sử dụng ổn định từ trƣớc ngày 15 tháng
10 năm 1993 (không phân biệt ngƣời sử dụng đất đó là ngƣời sử dụng đất trƣớc
ngày 15 tháng 10 năm 1993 hay là ngƣời sử dụng đất sau ngày 15 tháng 10
năm 1993), nay đƣợc UBND cấp xã, (phƣờng) xác nhận là đất đó không có
tranh chấp.
6. Hộ gia đình, cá nhân đƣợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc
quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
đã đƣợc thi hành.

7. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định
tại phần 1, 2, 3 nhƣng đất đã đƣợc sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến
thời điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm
quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, đƣợc cấp có thẩm
quyền phê duyệt đã công bố công khai, c m mốc; không phải là đất lấn chiếm
trái phép và đƣợc UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không
có tranh chấp.
8. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trƣớc đây Nhà nƣớc đã có quyết
định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nƣớc, nhƣng
trong thực tế Nhà nƣớc chƣa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.
9. Cộng đồng dân cƣ đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền,
chùa, miếu, am, từ đƣờng, nhà thờ họ đƣợc UBND cấp xã nơi có đất xác nhận
là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
10. Tổ chức sử dụng đất trong các trƣờng hợp sau đây:
a) Đất đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất
đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




14
b) Đất nhận chuyển nhƣợng của ngƣời sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả
cho việc chuyển nhƣợng không có nguồn từ ngân sách nhà nƣớc;
c) Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.
* Những trường hợp không được bồi thường
1. Ngƣời sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 8 của
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
2. Tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất, đƣợc
Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc

từ ngân sách nhà nƣớc; đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm; đất nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc.
3. Đất bị thu hồi thuộc một trong các trƣờng hợp quy định tại các khoản
2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003.
4. Ngƣời bị Nhà nƣớc thu hồi đất có một trong các điều kiện quy định
tại Điều 8 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP nhƣng thuộc một trong các trƣờng
hợp quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều 7 Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
* Phương pháp tính giá bồi thường
Phƣơng pháp tính giá bồi thƣờng chính là phƣơng pháp xác định giá đất
quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chinh phủ
"về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất" và Nghị định
123/2007/NĐ-CP, ngày 27/07/2007 bao gồm: phƣơng pháp so sánh trực tiếp,
phƣơng pháp thu nhập, phƣơng pháp chiết trừ, phƣơng pháp thặng dƣ.
* Nội dung bồi thường, hỗ trợ cho từng loại đất
Đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đƣợc quy định tại điều
10 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Điều 43 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nƣớc thu hồi
đƣợc bồi thƣờng bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi
thƣờng thì đƣợc bồi thƣờng bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




15
- Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cƣ, đất vƣờn ao liền kề với đất
ở trong khu dân cƣ, ngoài việc đƣợc bồi thƣờng theo giá đất nông nghiệp
cùng mục đích sử dụng còn đƣợc hỗ trợ bằng tiền; giá tính hỗ trợ từ 20% đến
50% giá đất ở liền kề; mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định cho

phù hợp với thực tế tại địa phƣơng.
- Trƣờng hợp bồi thƣờng bằng việc giao đất mới có giá đất thấp hơn giá
đất bị thu hồi thì ngoài việc đƣợc giao đất mới ngƣời bị thu hồi đất còn đƣợc
bồi thƣờng bằng tiền phần giá trị chênh lệch; trƣờng hợp bồi thƣờng bằng
việc giao đất mới có giá đất cao hơn giá đất bị thu hồi thì bồi thƣờng tƣơng
ứng với giá trị quyền sử dụng đất của đất bị thu hồi.
Đối với đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
- Đất phi nông nghiệp không phải đất ở của hộ gia đình và cá nhân, theo
điều 11, Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định:
+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã đƣợc giao sử dụng
ổn định lâu dài hoặc có đủ điều kiện đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, khi Nhà nƣớc thu hồi đƣợc bồi thƣờng theo giá đất ở.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận
chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, đƣợc tặng cho hoặc do Nhà nƣớc giao có thu
tiền sử dụng đất đƣợc bồi thƣờng theo giá đất phi nông nghiệp; trƣờng hợp sử
dụng đất do Nhà nƣớc hoặc do UBND cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì
khi Nhà nƣớc thu hồi chỉ đƣợc bồi thƣờng chi phí đầu tƣ vào đất còn lại.
- Đất phi nông nghiệp là đất ở theo Điều 13, Nghị định 197/2004/NĐCP quy định:
+ Ngƣời sử dụng đất ở khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ
ở đƣợc bồi thƣờng bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cƣ hoặc bồi
thƣờng bằng tiền theo đề nghị của ngƣời có đất bị thu hồi và phù hợp với thực
tế ở địa phƣơng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




16
+ Diện tích đất bồi thƣờng bằng giao đất ở mới cho ngƣời có đất bị thu

hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phƣơng; trƣờng hợp đất ở bị thu
hồi có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn
cứ vào quỹ đất của địa phƣơng và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất,
xem xét, quyết định giao thêm một phần diện tích đất ở cho ngƣời bị thu hồi
đất, nhƣng không vƣợt quá diện tích của đất bị thu hồi.
Đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp của tổ chức, theo điều
12, Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định:
- Tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đƣợc Nhà
nƣớc giao đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhƣợng từ ngƣời sử
dụng đất hợp pháp, mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền trả cho việc nhận chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc thì
đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Tổ chức đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất hoặc giao đất không phải nộp
tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nƣớc thì không đƣợc bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất;
nếu tiền chi phí đầu tƣ vào đất còn lại không có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nƣớc thì tiền chi phí đầu tƣ này đƣợc bồi thƣờng.
- Cơ sở của tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất ổn định, nếu là đất đƣợc
Nhà nƣớc giao không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì không đƣợc bồi
thƣờng, nhƣng đƣợc bồi thƣờng chi phí đầu tƣ vào đất còn lại.
1.2.2.3. Bồi thường, hỗ trợ về tài sản
* Nguyên tắc bồi thường:
Theo Điều 18, Nghị định 197/NĐ-CP quy định:
1. Chủ sở hữu tài sản g n liền với đất khi nhà nƣớc thu hồi đất mà bị
thiệt hại thì đƣợc bồi thƣờng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN