Nghiên cứu xây dựng hồ sơ địa chính số cho xã Phú Tiến huyện Định Hóa Tỉnh Thái Nguyên (LV thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MAI XUÂN TRỌNG

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
DẠNG SỐ CHO XÃ PHÚ TIẾN, HUYỆN ĐỊNH HÓA,
TỈNH THÁI NGUYÊN

ẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MAI XUÂN TRỌNG

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH DẠNG
SỐ CHO XÃ PHÚ TIẾN, HUYỆN ĐỊNH HÓA,
TỈNH THÁI NGUYÊN

Mã số: 60 85 01 03

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Lợi

THÁI NGUYÊN - 2015

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận án là trung thực và chưa ai công bố trong bất kỳ công trình
nào khác. Mọi trích dẫn trong luận án đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Mai Xuân Trọng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ii
LỜI CẢM ƠN
Luận án được hoàn thành với sự giúp đỡ nhiệt tình của nhiều cá nhân
và cơ quan nghiên cứu. Trước hết, tác giả xin chân thành cảm ơn người
hướng dẫn khoa học TS. Nguyễn Thị Lợi, đã có nhiều đóng góp trong nghi

.
Trong quá trình hoàn thành luận án được sự giúp đỡ của cán bộ, nhân
viên Văn phòng Đăng ký Đất đai - Sở TN&MT tỉnh Thái Ngu
, Phòng quản lý đào tạo
sau đại học trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Nhân dịp này, tác giả xin

chân thành cảm ơn các cơ quan trên.
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015
Tác giả luận văn

Mai Xuân Trọng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC BẢNG ....................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết................................................................................................. 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 1
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 1
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài ......................................................................................... 2
4. Ý nghĩa khoa học của đề tài .......................................................................... 2
Chƣơng 1: TỔNG QUAN VỀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH ............. 3
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 3
1.1.1. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 3

Các văn bản của Nhà nước ................................................................................ 3
1.1.2. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai .............................................. 3
1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý đất đai .................... 6
1.2.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính ....................................................... 6
1.2.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai ... 6
1.3. Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta
hiện nay ........................................................................................................... 11
1.3.1. Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết................................ 11
1.3.2. Hồ sơ địa chính dạng số (cơ sở dữ liệu địa chính số)[1] ...................... 11
1.4. Tổng quan về phần mềm ViLis[15] ......................................................... 12
1.4.1. Giới thiệu chung về phần mềm ViLis ................................................... 12
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iv
1.4.2. Chức năng của phần mềm ViLis ........................................................... 13
1.4.3. Khả năng ứng dụng phần mềm ViLis trong quản lý thông tin đất đai . 14
1.5. Hồ sơ địa chính của một số nước trên thế giới ........................................ 16
1.5.1. Hồ sơ địa chính của Thụy Điển[12] ...................................................... 17
1.5.2. Hồ sơ địa chính của Úc ......................................................................... 18
1.6. Xu hướng trong quá trình hoàn thiện hồ sơ địa chính ở Việt Nam ......... 19
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 23
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 23
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 23
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 23
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 23
2.2.1. Địa điểm ................................................................................................ 23

2.2.2. Thời gian ............................................................................................... 23
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 23
2.3.1. Đánh giá sơ lược điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Phú Tiến ...... 23
2.3.2. Đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính xã Phú Tiến .................. 23
2.3.3. Chỉnh lý, cập nhật và xây dựng dữ liệu địa chính số cho xã Phú Tiến . 24
2.3.4. Đánh giá những khó khăn, thuận lợi và giải pháp ................................ 24
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 24
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu ................................................... 24
2.4.2. Phương pháp đo đạc thành lập bản đồ địa chính .................................. 25
2.4.3. Phương pháp xây dựng và xử lý số liệu, thu thập tổng hợp số liệu ...... 32
2.4.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 32
2.4.5. Phương pháp thành lập bản đồ kết hợp với phương pháp mô hình hóa
dữ liệu .............................................................................................................. 32
2.4.6.. Quy trình đo đạc chỉnh lý bổ xung bản đồ và xây dựng cơ sở dữ liệu
bản đồ địa chính .............................................................................................. 35
2.4.7. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính ........................................................ 36
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




v
2.4.8. Phương pháp kiểm nghiệm thực tế ....................................................... 42
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 43
3.1. Đánh giá sơ lược điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Phú Tiến ......... 43
3.1.1. Khái quát các điều kiện tự nhiên ........................................................... 43
3.1.1.1. Vị trí địa lý ......................................................................................... 43
3.1.1.2. Đánh giá chung về điều kiện kinh tế xã hội ....................................... 43
3.1.2. Đánh giá thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn Xã Phú Tiến ............. 44
3.2. Đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính Xã Phú Tiến .................... 48

3.3. Chỉnh lý, cấp nhật và xây dựng dữ liệu dạng số xã Phú Tiến.................. 51
3.3.1. Hoàn thiện nội dung thông tin hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý
nhà nước về đất đai ......................................................................................... 51
3.3.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số ..................................................... 53
3.3.3. Khai thác cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ quản lý đất đai .............. 53
3.3.4. Phục vụ kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận ................................ 57
3.3.5. Phục vụ lập các loại sổ .......................................................................... 61
3.3.6. Phục vụ đăng ký biến động và quản lý biến động ................................ 64
3.4. Đánh giá những khó khăn, thuận lợi và giải pháp ................................... 72
3.4.1. Nhận xét và đánh giá ............................................................................. 72
3.4.2. Những kết quả đạt được ........................................................................ 73
3.4.3. Những khó khăn, tồn tại ........................................................................ 74
3.5. Đề xuất giải pháp thực hiện ..................................................................... 75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 77
1. Kết luận ....................................................................................................... 77
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐĐC

: Bản đồ địa chính

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

CNQSD

: Chứng nhận quyền sử dụng

ĐKQSDĐ

: Đăng ký quyền sử dụng đất

GCN

: Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

KH

: Khách hàng

QSD

: Quyền sử dụng

TDMNBB

: Trung du miền núi Bắc Bộ

TN&MT

: Tài nguyên và Môi trường

TP

: Thành phố

UBND

: Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Cơ cấu các loại đất chính của Xã Phú Tiến năm 2014 ................... 45
Bảng 3.2. Biến động diện tích các loại đất ........................................................ 47
Bảng 3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
Xã Phú Tiến .................................................................................... 48

Bảng 3.4. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính Xã Phú Tiến ....................... 51
Bảng 3.5. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về người sử dụng đất trên địa bàn
xã Phú Tiến ..................................................................................... 67
Bảng 3.6. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất trên địa bàn
xã Phú Tiến ..................................................................................... 68
Bảng 3.7. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất sử dụng vào mục đích
nông nghiệp trên địa bàn xã Phú Tiến ............................................ 69
Bảng 3.8. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất sử dụng vào mục đích
phi nông nghiệp trên địa bàn xã Phú Tiến ...................................... 70
Bảng 3.9. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về tình trạng pháp lý của thửa đất
trên địa bàn xã Phú Tiến ................................................................. 71
Bảng 3.10. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về nguồn gốc đất đai trên địa bàn
xã Phú Tiến ..................................................................................... 72

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




viii

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Quy trình đo đạc chỉnh lý bổ sung bản đồ địa chính ...................... 26
Hình 2.2. Mô hình thành phần của cơ sở dữ liệu địa chính số........................ 34
Hình 2.3. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số ............................... 35
Hình 2.4. Mối quan hệ giữa các thực thể trong cơ sở dữ liệu thuộc tính của
ViLIS 2.0......................................................................................... 38
Hình 2.5. Các bước cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu thuộc tính .............. 39
Hình 2.6. Công cụ nhập dữ liệu từ Excel của ViLIS ...................................... 41
Hình 2.7. Kết quả hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính số xã Phú Tiến-huyện

Định Hóa đưa vào phục vụ công tác quản lý đất đai ...................... 41
Hình 3.1. Sơ đồ chức năng của modul Kê khai đăng ký và lập hồ sơ địa chính 54
Hình 3.2. Sơ đồ chức năng của Modul Đăng ký biến động và quản lý .......... 56
Hình 3.3. Quy trình kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận ........................ 57
Hình 3.4. Công cụ tìm kiếm theo chủ của ViLIS............................................ 58
Hình 3.5. Thông tin ban đầu về chủ sử dụng là bà Nguyễn Thị Viện ............ 58
Hình 3.6. Chức năng cập nhật thông tin của ViLIS ........................................ 59
Hình 3.7. Quy trình thực hiện biến động tách thửa......................................... 64
Hình 3.8. Công cụ tra cứu thửa trên bản đồ của ViLIS .................................. 64
Hình 3.9. Kết quả tìm kiếm thửa đất của bà Nguyễn Thị Viện trên bản đồ,
[thửa đất 338(51)] ........................................................................... 65

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết
Trong điều kiện thực tế nước ta chỉ có một phần tư diện tích tự nhiên là
đồng bằng còn lại là đồi núi, do vậy quỹ đất đai của nước ta nhìn chung là hạn
hẹp. Tuy nhiên nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cả về số lượng và chất
lượng, điều này đã tạo sức ép rất lớn đối với công tác quản lý sử dụng đất đai
cả ở cấp vĩ mô và ở cấp vi mô. Để quản lý đất đai có hiệu quả thì hệ thống hồ
sơ địa chính có một vai trò hết sức quan trọng vì đây là cơ sở pháp lý để thực
hiện các công tác quản lý Nhà nước về đất đai như: đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
đăng ký biến động, quy hoạch sử dụng đất chi tiết,...

Tầm quan trọng của hồ sơ địa chính đã được khẳng định. Tuy nhiên
thực trạng xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính của nước ta nói chung và của
huyện Định Hóa nói riêng vẫn còn nhiều khó khăn và bất cập cần giải quyết.
Nhưng huyện Định Hóa chưa có hệ thống bản đồ địa chính chính quy nên
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản
khác gắn liền với đất vẫn dựa theo số liệu bản đồ giải thửa đo bằng phương
pháp thủ công có độ chính xác thấp, đối với đất ở thì cấp theo số liệu tự khai
báo. Do vậy các tài liệu và hồ sơ địa chính đã có của các xã thuộc huyện Định
Hóa không đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý đất đai hiện nay.
Với mong muốn góp phần giải quyết vấn đề khó khăn nêu trên, học
viên đã đi đến quyết định lựa chọn đề tài “Nghiên cứu xây dựng hồ sơ địa
chính số cho xã Phú Tiến - huyện Định Hóa - Tỉnh Thái Nguyên”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu xây dựng hồ sơ địa chính dạng số cho xã Phú Tiến, thành
phố Thái Nguyên nhằm nâng cao khả năng xử lý, lưu trữ, quản lý hồ sơ một
cách có hệ thống, đầy đủ và toàn diện, tăng cường công tác quản lý đất đai ở
địa phương chặt chẽ và hiệu quả.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




2

2.2. Mục tiêu cụ thể
+ Đánh giá thực trạng về thông tin đất đai trên hệ thống hồ sơ địa chính
của xã Phú Tiến.
+ Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, xây dựng hệ thống
thông tin đất đai - Lập hồ sơ địa chính dạng số cho xã Phú Tiến.

+ Đề xuất một số giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm hoàn
thiện hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai
cho xã Phú Tiến trong thời gian tới.
3. Yêu cầu của đề tài
- Việc xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác sử dụng dữ liệu địa
chính phải đảm bảo tính chính xác, khoa học, khách quan, thống nhất và thực
hiện theo quy định hiện hành về lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Cơ sở dữ liệu địa chính phải được xây dựng theo đơn vị hành chính
xã, phường, thị trấn (gọi chung là cấp xã).
- Thông tin đất đai được sử dụng trong công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ
địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập quy hoạch sử dụng đất,...
- Là nguồn số liệu cơ bản để quản lý sử dụng đất đai hiệu quả.
4. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai là cơ sở để thực hiện việc quản
lý nhà nước về đất đai như: đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động, quy
hoạch sử dụng đất chi tiết,...
- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính số đồng bộ dựa trên ứng
dụng công nghệ thông tin, chỉnh lý cập nhật biến động thường xuyên bằng
phần mềm ViLIS.
- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính số là một công cụ quan trọng,
trợ giúp quản lý Nhà nước về đất đai và các ngành có liên quan tới đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




3

Chƣơng 1

TỔNG QUAN VỀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở pháp lý
Các văn bản của Nhà nước
- Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003
- Luật Đất đai 2013 ngày 29/11/2013
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Thông tư 29/2004/TT-BTNMT, về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa chính
- Bộ Tài nguyên Môi trường (2007), Thông tư 09/2007/TT-BTNMT, về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa chính
- Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 24/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014, quy định về hồ sơ Địa chính
- Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 25/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014, quy định về bản đồ Địa chính
- Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 28/2014/TT-BTNMT
ngày 02/06/2014, quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ
hiện trạng sử dụng đất.
1.1.2. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Ở Việt Nam, công tác quản lý tài nguyên đã được quan tâm từ rất sớm.
Những năm đầu của thập kỷ 80, Nhà nước đã xây dựng được một hệ thống
chính sách về đất đai phù hợp với tình hình sử dụng đất nước thể hiện ở chính
sách thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất
trong cả nước. Cùng với những bước phát triển của cơ chế thị trường, Nhà
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

4

nước thực hiện chính sách hội nhập với thế giới, kế thừa những chính sách
mang tính đổi mới, tiến bộ của hệ thống đất đai trên thế giới. Nhà nước đã ban
hành Luật đất đai với những điều luật quy định các quyền và nghĩa vụ cần
thực hiện để quản lý, sử dụng đất đai một cách hợp lý.
Tại điều 6 Luật đất đai năm 2003 quy định 13 nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai [12]. Bao gồm:
1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó;
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính;
3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất;
6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khắc gắn liền
với đất;
7. Thống kê, kiểm kê đất đai;
8. Quản lý tài chính về đất đai;
9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản;
10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất;
11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về
đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




5

12. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
Tại Điều 22 luật đất đai năm 2013 đã quy định nội dung quản lý nhà
nước về đất đai gồm 15 nội dung như sau [10]:
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra
xây dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử

dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy
định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




6

14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
Luật đất đai 2013 đã bổ sung thêm 2 nội dung đó là: Quản lý việc bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất và Phổ biến, giáo dục pháp luật về
đất đai. Đây là cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý cho công tác quản lý và sử dụng
đất đai, chúng có mối quan hệ biến chứng với nhau luôn hỗ trợ bổ sung cho nhau.
Khi thực hiện 15 nội dung này sẽ thiết lập một cơ chế pháp lý chặt chẽ, thống nhất
từ trung ương tới địa phương đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách hợp lý và
hiệu quả.
1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý đất đai
1.2.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách v.v...
chứa đựng những thông tin cần thiết về đất đai để Nhà nước thực hiện chức
năng quản lý của mình. Hệ thống tài liệu này được thiết lập trong quá trình đo
đạc, thành lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuỳ thuộc vào tính chất của
từng loại tài liệu và đặc điểm sử dụng của chúng mà hệ thống tài liệu trong hồ

sơ địa chính được chia thành 2 loại:
+ Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết
+ Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý.
1.2.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai

:
-

.
-

-

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

.
.




7

.

), di

).

g

.
-

,…).

.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




8

.

.
.
Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất
đai điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình
ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ
chức thi hành các văn bản đó. Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính mà trực
tiếp là sổ đăng ký biến động đất đai nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến
động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô.
Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định
hướng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp nhà quản lý sẽ hoạch định và đưa
ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát
triển kinh tế xã hội tại từng cấp. Ví dụ thông qua thống kê, phân tích tình hình

biến đống sử dụng đất của thành phố Hải Phòng trong giai đoạn 5 năm từ năm
2000 đến năm 2005 nhà quản lý nhận thấy xu hướng biến động chủ yếu ở
thành phố là từ đất nông nghiệp sang đất phục vụ cho công nghiệp và dịch vụ.
Dựa trên kết quả của quá trình phân tích xu hướng biến động kết hợp với định
hướng phát triển kinh tế xã hội của thành phố giai đoạn 10 năm từ 2006 đến
2015 là tiếp tục đẩy mạnh phát triển công nghiệp và dịch vụ, nhà quản lý sẽ
đưa ra các chính sách mới để tiếp tục đẩy mạnh sự phát triển của ngành công

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




9

nghiệp và dịch vụ. Một số chính sách mới có thể là: khuyến khích các nhà đầu
tư trong nước, ngoài nước đầu tư vào Hải Phòng bằng cách giảm thuế xuất
khẩu cho các mặt hàng công nghiệp. Không thu tiền thuê đất 3 tháng đầu đối
với các doanh nghiệp mới thành lập trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện
trạng sử dụng đất. Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì
nhà quản lý chỉ cần khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện
trạng sử dụng đất với độ tin cậy rất cao. Hơn thế nữa với sự trợ giúp của công
nghệ thông tin thì công việc này trở nên dễ dàng hơn rất nhiều, thậm chí
chúng ta có thể lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất từng năm chứ không phải là
5 năm một lần như quy định hiện hành.[1]
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy
hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất
ở cả cấp vi mô và vĩ mô. Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay
đang là vấn đề nhức nhối. Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều

nhưng một trong số những nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính
không cung cấp đầy đủ thông tin cho nhà quy hoạch, đặc biệt là đối với quy
hoạch sử dụng đất chi tiết. Quy hoạch sử dụng đất chi tiết đòi hỏi chi tiết đến
từng thửa đất, nghĩa là nhà quy hoạch phải nắm được các đối tượng quy hoạch
(đường giao thông, sân vận động, nhà văn hóa,…) trong phương án quy hoạch
sẽ cắt vào những thửa nào, diện tích là bao nhiêu và đó là loại đất gì,…? Để
trả lời được những câu hỏi này thì phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết
phải được xây dựng trên nền là bản đồ Địa chính chính quy. Bên cạnh đó
những thông tin liên quan như: chủ sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính,… liên
quan đến những thửa đất phải thu hồi cũng sẽ được cung cấp từ hồ sơ địa
chính. Bởi vậy để xây dựng được một phương án quy hoạch sử dụng đất chi
tiết thì hồ sơ địa chính đóng vai trò rất quan trọng. Sau khi thành lập được

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




10

phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính cũng là công cụ
chính giúp giám sát việc thực hiện phương án quy hoạch.[1]
Trong những năm gần đây do các quan hệ về đất đai ngày càng trở nên
phức tạp bởi vậy yêu cầu quản lý các nội dung như: đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển
mục đích sử dụng ngày càng trở nên khó khăn. Đặc biệt là vấn đề thu hồi đất
đai, giải phóng mặt bằng để phục vụ cho các dự án liên quan đến đất đai.
Nguyên nhân chính của vấn đề này là do giá đất bồi thường không sát với giá
thị trường. Để giải quyết vấn đề này thì hồ sơ địa chính cần hướng tới quản lý
cả vấn đề giá đất. Một vấn đề khác cũng đang rất nan giải ở các khu vực ven

đô, nơi mà tốc độ đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ đó là tình trạng chuyển
mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch: người dân tự ý chuyển đất nông
nghiệp, ao hồ thành đất thổ cư, nhiều trường hợp khi phát hiện thì đã là
“chuyện đã rồi”. Dẫn đến tình trạng này là do cơ quan quản lý đất đai địa
phương không có được hệ thống hồ sơ địa chính phản ánh đúng thực trạng để
kịp thời quản lý.
Các cơ quan quản lý đất đai không chỉ có các công tác quản lý Nhà
nước về đất đai mang tính chất định kì như: quy hoạch sử dụng đất, thống kê
kiểm kê đất đai, mà còn có những công việc mang tính thường xuyên như:
giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai. Thực tế có nhiều
trường hợp tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình cá nhân dẫn đến tình trạng
kiện tụng kéo dài và kiếu kiện vượt cấp do phương án giải quyết của chính
quyền không có căn cứ pháp lý rõ ràng và thống nhất. Đây là nguyên nhân
làm cho người tham gia tranh tụng không đồng ý với phương án giải quyết.
Để giải quyết dứt điểm tranh chấp liên quan đến đất đai ở cấp cơ sở thì hệ
thống hồ sơ địa chính phải được hoàn thiện đầy đủ và là cơ sở pháp lý vững
chắc cho những quyết định giải quyết tranh chấp.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11

Hệ thống hồ sơ địa chính còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà
nước và nhân dân. Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các
hoạt động quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước và hoạt động sử dụng đất của
các chủ sử dụng đất: Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người
quản lý và của người sử dụng. Ví dụ nhờ có thông tin địa chính về quy hoạch

sử dụng đất người dân sẽ phát hiện được các trường hợp chuyển mục đích sử
dụng đất trái với quy hoạch của một số cá nhân, kịp thời báo với cơ quan nhà
nước để có biện pháp xử lý tránh tình trạng “sự đã rồi”.[11]
1.3. Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay
1.3.1. Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết
Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và
quyết định chất lượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý.
Nó bao gồm các loại tài liệu sau:
* Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa
chính bao gồm: toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo Luận chứng kinh
tế - kĩ thuật được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
* Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký
biến động đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký như: đơn
kê khai đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất (Quyết định
giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ở những giai đoạn
trước, giấy tờ chuyển nhượng đất đai v.v...) các giấy tờ có liên quan đến nghĩa
vụ tài chính đối với Nhà nước mà người sử dụng đất đã thực hiện v.v... [1]
1.3.2. Hồ sơ địa chính dạng số (cơ sở dữ liệu địa chính số)[1]
Do lượng thông tin cần lưu trữ cho mỗi thửa đất ngày càng tăng bởi vậy
hệ thống hồ sơ địa chính trên giấy tờ đã xuất hiện nhiều bất cập trong quá
trình sử dụng như: khó khăn khi tra cứu thông tin, chỉnh lý biến động, khi

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




12

thống kê, kiểm kê... Những khó khăn này sẽ được khắc phục rất nhiều nếu
như hệ thống hồ sơ địa chính được tin học hóa. Để tạo hành lang pháp lý mở
đường cho sự phát triển hệ thống hồ sơ địa chính dạng số trên quy mô toàn
quốc, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số 09/2007/TTBTNMT có quy định về hồ sơ địa chính dạng số như sau:
Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến
động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sau
đây gọi là cơ sở dữ liệu địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh,
cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã.
Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu Bản đồ địa chính và các dữ
liệu thuộc tính địa chính.
- Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mô tả các yếu tố tự nhiên có liên
quan đến việc sử dụng đất.
- Các dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của Sổ
mục kê đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai quy định tại
Điều 47 của Luật Đất đai.
Hệ thống hồ sơ địa chính dù ở dạng giấy hay được tin học hóa đều
nhằm mục đích quản lý nguồn tài nguyên đất mà đối tượng trực tiếp là các
thửa đất.
1.4. Tổng quan về phần mềm ViLis[7]
1.4.1. Giới thiệu chung về phần mềm ViLis
Phần mềm ViLIS 2.0 được xây dựng dựa trên nền tảng kế thừa từ phần
mềm ViLIS 1.0 với những chức năng đã được vận hành và phát triển rộng rãi
tại nhiều tỉnh thành của cả nước về các thủ tục Kê khai đăng ký, lập Hồ sơ địa
chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Thông tư
17/2010/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009, Nghị định số 88/2009/NĐCP ngày 19 tháng 10 năm 2009 về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

13

quyền sở hữu nhà và tài sản khác trên đất và hệ thống các văn bản pháp luật
hiện hành.
Phần mềm ViLIS 2.0 được xây dựng và phát triển dựa trên nền tảng
công nghệ hiện đại và tiên tiến nhất hiện nay, đáp ứng chạy trên nhiều hệ điều
hành phổ biến. Với các giải pháp công nghệ cơ bản:
- Cơ sở dữ liệu tập trung được phát triển dựa trên nền quản trị cơ sở dữ
liệu Microsoft SQL Server 2005 của hãng Microsoft.
- Cơ sở dữ liệu đồ họa và sự tương tác được xây dựng trên công nghệ
ArcEngine của hãng ESRITM.
- Ngôn ngữ lập trình C#.Net trên nền.Net Framework của hãng
Microsoft.
Phần mềm gồm 03 hệ thống chính:
- Hệ thống kê khai đăng ký và lập hồ sơ địa chính
- Hệ thống đăng ký và quản lý biến động đất đai
- Quản lý địa chính theo các quy trình chuẩn ISO
Các hệ thống được xây dựng với chức năng giải quyết hầu hết các vấn
đề trong công tác quản lý đất đai hiện nay từ dữ liệu bản đồ đến HSĐC tạo sự
thống nhất từ trên xuống dưới ở các cấp quản lý.
Ngoài ra, tùy theo yêu cầu của từng địa phương, các chức năng và giao
diện của hệ thống sẽ được sửa chữa và cập nhập cho phù hợp với hoạt động
quản lý và sử dụng đất đai tại địa phương.
Phần mềm ViLIS tạo ra một môi trường làm việc mới và hiện đại cho
các mặt của công tác quản lý nhà nước về đất đai và là công cụ khai thác
thông tin đất đai phục vụ nhu cầu toàn xã hội.
1.4.2. Chức năng của phần mềm ViLis
ViLis là một phần mềm hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu, cung
cấp đầy đủ những công cụ, chức năng để thực hiện các công tác nghiệp vụ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




14

chuyên môn của công tác quản lý đất đai. ViLis là một phần mềm bao gồm
nhiều phần, mỗi phần bao gồm các chức năng hỗ trợ một nội dung của công
tác quản lý nhà nước về đất đai.
- Phần quản lý cơ sở dữ liệu đất đai: Bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính,
bản vẽ ký thuật...
- Phần đăng ký đất đai: quản lý hồ sơ, bản đồ địa chính và kê khai đăng
ký, in giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cập nhật và quản lý biến động đất đai.
- Phần hỗ trợ thống kê, kiểm kê đất đai, thành lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất từ bản đồ địa chính.
- Phần quản lý nhà ở và in giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và
quyền sử dụng đất ở.
- Phần hiển thị, tra cứu và phân phối thông tin đất đai.
- Phần quản lý các quá trình giao dịch đất đai, hồ sơ đất đai [15].
1.4.3. Khả năng ứng dụng phần mềm ViLis trong quản lý thông tin đất đai
Thông tin đất đai được lưu trữ ở nhiều tài liệu và thể hiện ở nhiều hình
thức khác nhau: Bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính. Phần mềm ViLis được
thiết kế theo mô hình dữ liệu hướng không gian, liên kết giữa thông tin bản đồ
địa chính, hồ sơ địa chính và các thông tin trong một cơ sở dữ liệu quan hệ hỗ
trợ mô hình khách chủ đa người sử dụng đồng thời nên có thể quản lý toàn bộ
dữ liệu thông tin đất đai. Hai đối tượng chính trong mô hình dữ liệu là thửa
đất và chủ sử dụng. Thông tin hình thể cửa thửa đất thể hiện trên bản đồ địa
chính, thông tin thuộc tính của thửa đất thể hiện trên hồ sơ địa chính và giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất.
Toàn bộ thông tin về đất đai: Bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính... đều
được ViLis quản lý trong một cơ sở dữ liệu duy nhất, với chỉ số liên kết là mã
thửa đất. Mã thử đất là một số hệ thống có tính duy nhất trong toàn bộ cơ sở
dữ liệu và được quản lý chặt chẽ trên phần mềm phần mềm ViLis.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




15

Phần mềm ViLis liên kết chặt chẽ với phần mềm Famis trong xây dựng
và quản lý bản đồ địa chính số, phần mềm Famis là phần mềm chuẩn thống
nhất của Bộ tài nguyên và môi trường trong xây dựng và quản lý bản đồ địa
chính số.
1.5. giới thiệu chung về phần mềm ELIS4ACCESS
1.5.1. Mục tiêu và nhiệm vụ của phần mềm ELIS4ACCESS
- Quản lý, Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo thông tư 17/2009/TT-BTNMT ban hành
ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Thu thập dữ liệu (Data Capture) bao gồm dữ liệu hồ sơ (Thuộc tính) và
dữ liệu bản đồ (Đồ họa), nhằm phục vụ xây dựng CSDL các cấp từ cấp
xã/phường đến cấp tỉnh/thành phố, tiến tới xây dựng CSDL đất đai cấp
trung ương.
- Hỗ trợ công tác xử lý nội nghiệp (Sau đo đạc ngoại nghiệp) tại các văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và cấp tỉnh.
- Phần mềm được xây dựng trên công nghệ mã nguồn mở (Open Source),
nhỏ gọn, dễ cài đặt và dễ sử dụng. Đảm bảo tương thích với tất cả các máy

tính tại các địa điểm triển khai, tương thích với hệ điều hành thông dụng
(Windows) và không yêu cầu các phần mềm công nghệ nền có bản quyền.
- Phù hợp với hiện trạng dữ liệu địa phương, cho phép có dữ liệu đến đâu
thì quản lý đến đó. Có dữ liệu hồ sơ (thuộc tính), không có dữ liệu bản đồ
hoặc ngược lại. Tuy nhiên, phần mềm hỗ trợ tốt nhất nếu có đầy đủ cả hai loại
dữ liệu trên.
1.5.2. chức năng của phần mềm ELIS4ACCESS
Cập nhật dữ liệu
- Cập nhật dữ liệu bản đồ
- Cập nhật dữ liệu đăng ký

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN