Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai tại huyện phúc thọ, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Danh Biên

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN
THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG
TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội - 2016


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Danh Biên

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN
THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG
TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS Trần Văn Tuấn

Hà Nội - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn
thiện hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai tại huyện Phúc
Thọ, thành phố Hà Nội” là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong Luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa từng được ai công bố
trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều có xuất xứ,
nguồn gốc cụ thể. Việc sử dụng các thông tin này trong quá trình nghiên cứu là
hoàn toàn hợp lệ.
Hà Nội, ngày
tháng
năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Danh Biên


LỜI CẢM ƠN
Để có thể hoàn thành được luận văn này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới
PGS. TS. Trần Văn Tuấn - người đã định hướng nghiên cứu cho tôi trên con đường
nghiên cứu khoa học, người luôn tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và giải đáp các thắc
mắc cho tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài và trực tiếp hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy, cô giáo Khoa Địa lý, Trường Đại học
Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã giảng dạy và tạo điều kiện thuận
lợi để tôi học tập và nghiên cứu.

Tôi cũng xin được gửi lời cảm ơn đến các cán bộ phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Phúc Thọ và thị trấn Phúc Thọ đã giúp đỡ tôi trong quá trình thu
thập tài liệu thực hiện luận văn.
Trong quá trình hoàn thành luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong thầy cô và các bạn góp ý để bài viết được hoàn thiện hơn!

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Học viên

Nguyễn Danh Biên


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài: ......................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu: .............................................................................................. 2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu:............................................................................................. 2
4. Phạm vi nghiên cứu: ............................................................................................... 3
5. Phương pháp nghiên cứu: ....................................................................................... 3
6. Cấu trúc luận văn: ................................................................................................... 4
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH ................... 5
1.1. Cơ sở lý luận về hệ thống hồ sơ địa chính. .......................................................... 5
1.1.1 Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính. ................................................................. 5
1.1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý nhà nước về đất đai ...... 6
1.1.3. Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay ...... 7

1.2. Tổng quan về cơ sở pháp lý xây dựng hồ sơ địa chính phục vụ quản lý đất
đai................................................................................................................................ 9
1.3. Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở nước ta và thành phố Hà Nội ...... 12
1.3.1. Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở nước ta ..................................... 12
1.3.2. Tình hình công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở Việt Nam và một số
nước trên thế giới. ..................................................................................................... 18
1.3.3. Tình hình công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn thành
phố Hà Nội. ............................................................................................................... 25
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ TÌNH
HÌNH XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH TẠI HUYỆN PHÚC THỌ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI........................................................................................... 29
2.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội. .............................................................. 29
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ........................................................................... 29
2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ................................................................................ 32
2.2. Tình hình quản lý đất đai tại huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội. ................... 34
2.2.1. Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất. .......... 34
2.2.2. Công tác tổ chức kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.............................................................................................................................. 37


2.2.3. Tình hình quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ...................................... 39
2.2.4. Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất .................................................. 39
2.2.5. Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo ........................................... 39
2.2.6. Đánh giá chung về tình hình sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn huyện
Phúc Thọ. .................................................................................................................. 41
2.3. Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính và tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính trên địa bàn huyện Phúc Thọ. ......................................................................... 43
2.3.1 Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính. .............................................................. 43
2.3.2. Thực trạng cơ sở vật chất phục vụ quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn
huyện Phúc Thọ. ....................................................................................................... 49

2.3.3. Nhân sự phục vụ quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Phúc Thọ........ 50
2.3.4. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính. .................................................. 51
2.4. Đánh giá về thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính, nhu cầu xây dựng cơ sở
dữ liệu địa chính tại huyện Phúc Thọ. ...................................................................... 51
2.4.1. Đánh giá về thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính huyện Phúc Thọ. .............. 51
2.4.2. Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tại huyện Phúc Thọ. .................... 52
CHƯƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG
HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ ............................................................................ 54
3.1. Đề xuất một số nhóm giải pháp chủ yếu hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính
trên địa bàn nghiên cứu. ............................................................................................ 54
3.1.1. Giải pháp về pháp luật ...................................................................................... 54
3.1.2 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính ........................................................... 56
3.1.3 Giải pháp về tổ chức, nhân lực .......................................................................... 57
3.1.4 Giải pháp công nghệ .......................................................................................... 58
3.1.5 Một số giải pháp khác........................................................................................ 59
3.2. Đề xuất và ứng dụng phần mềm ViLIS xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
phục vụ công tác quản lý đất đai tại huyện Phúc Thọ. ............................................ 60
3.2.1. Xác định nội dung và cấu trúc thông tin về dữ liệu địa chính phục vụ quản lý
đất đai tại huyện Phúc Thọ. ........................................................................................ 60
3.2.2. Qui trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính. ...................................................... 61


3.2.3. Ứng dụng phần mềm ViLIS xây dựng CSDL địa chính tại thị trấn Phúc Thọ. .. 64
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 83
KIẾN NGHỊ............................................................................................................. 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 85


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CSDL: Cơ sở dữ liệu;
GCN: Giấy chứng nhận;
GCNQSD: Giấy chứng nhận quyền sử dụng;
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
GIS: Geographic Information System - hệ thông tin địa lý;
CNH, HĐH: công nghiệp hóa, hiện đại hóa;
UBND: Ủy Ban Nhân Dân;
VPĐKĐĐ: Văn phòng đăng ký đất đai.


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Yêu cầu thông tin đất đai trong quản lý nhà nước về đất đai ........................ 5
Hình 1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai .........7
Hình 1.3. Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần .........................................16
Hình 1.4. Các thuộc tính cơ bản trong mô hình CSDL địa chính ở nước ta .................16
Hình 1.5. Trang web cung cấp thông tin địa chính trên mạng Internet xã Đông Thành,
huyện Bình Minh, tỉnh Vĩnh Long .................................................................................19
Hình 1.6. Tra cứu thông tin đất đai trên mạng Internet của tỉnh Vĩnh Long ...............19
Hình 1.7. Hệ thống Kadaster-on-line của Hà Lan ....................................................... 24
Hình 2.1. Vị trí huyện Phúc Thọ .................................................................................... 30
Hình 3.1. Quy trình chung xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ ..........................................67
Hình 3.2. Xuất dữ liệu sang VILIS bằng phần mềm FAMIS .........................................68
Hình 3.3. Kết nối CSDL không gian SDE .....................................................................69
Hình 3.4. Tạo CSDL không gian ................................................................................... 70
Hình 3.5. Nhập dữ liệu vào CSDL không gian .............................................................. 71
Hình 3.6. Một phần bản đồ địa chính thị trấn Phúc Thọ sau khi được chuẩn hóa trong
phần mềm VILIS ............................................................................................................71
Hình 3.7. Bảng mô hình cấu trúc dữ liệu theo chuẩn địa chính ..................................72
Hình 3.8. Khởi tạo CSDL thuộc tính địa chính ............................................................. 73
Hình 3.9. Bảng nội dung CSDL thuộc tính LIS theo chuẩn địa chính .......................... 73

Hình 3.10. Bảng mô hình cấu trúc dữ liệu LIS theo chuẩn địa chính ........................... 74
Hình 3.11. Mô hình tổ chức dữ liệu trong CSDL kho hồ sơ số .....................................75
Hình 3.12. Kết nối CSDL kho hồ sơ quét qua phần mềm FileZilla Server ..................76
Hình 3.13. Đăng nhập vào phần mềm hồ sơ quét: Chương trình đòi hỏi kết nối vào
CSDL hồ sơ quét với CSDL quản lý đất đai “LIS ......................................................... 76
Hình 3.14. CSDL kho hồ sơ quét ................................................................................... 77
Hình 3.15: Gán thông tin chủ sử dụng đất ....................................................................78
Hình 3.16: Gán thông tin thửa đất ................................................................................79
Hình 3.17: Gán thông tin về GCN .................................................................................79
Hình 3.18: Khung in GCN ............................................................................................. 80


DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1. Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2014 huyện Phúc Thọ .................... 35
Bảng 2.2. Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2014 của huyện Phúc Thọ ........36
Bảng 2.3. Bảng thống kê các loại GCN QSD đất đã cấp ..............................................38
Bảng 2.4. Bảng thống kê diện tích đo vẽ bản đồ ........................................................... 43
Bảng 2.5. Bảng thống kê số lượng tờ bản đồ địa chính đã đo vẽ ..................................45
Bảng 2.6. Bảng thống kê các loại GCN QSD đất đã cấp ..............................................47
Bảng 2.7. Bảng thống kê khối lượng hồ sơ địa chính các xã ........................................48


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Trong giai đoạn hiện nay, áp lực khai thác và sử dụng đất đai ngày càng gia
tăng, kéo theo đó là yêu cầu về sự quản lý chặt chẽ và có hệ thống của Nhà nước
nhằm mục đích sử dụng hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên vô cùng giá trị này.
Một trong những công cụ để nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai, nắm vững các
thông tin về sử dụng đất chính là hệ thống hồ sơ địa chính.

Trong khi đó ở nước ta, nhu cầu hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính ngày
càng trở nên cấp thiết do phần lớn dữ liệu lưu trữ tại các địa phương ở dạng giấy và
phương pháp quản lý thủ công dẫn đến những khó khăn trong tra cứu thông tin và
cập nhật biến động về sử dụng đất đai.
Để phục vụ cho công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách có hiệu quả và
bền vững thì thông tin đất đai cần được lưu trữ, cập nhật và cung cấp đầy đủ, kịp
thời. Do đó việc xây dựng và hoàn thiện, hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính là
nhu cầu tất yếu. Hệ thống hồ sơ địa chính là hệ thống bản đồ địa chính và sổ sách
địa chính, gồm các thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý
của thửa đất, về người sử dụng đất, về quá trình sử dụng đất. Hồ sơ địa chính là tài
liệu cơ bản để thiết lập hệ thống thông tin đất đai, hệ thống thông tin bất động sản.
Hệ thống hồ sơ địa chính được thiết lập, cập nhật trong các quá trình điều tra, qua
các thời kỳ khác nhau, bằng các hoạt động khác nhau như đo đạc lập bản đồ địa
chính, đăng ký đất đai,… Hệ thống vừa là công cụ để quản lý đất đai, vừa là công
cụ để cung cấp thông tin đa ngành trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước.
Hiện nay, quá trình phát triển, mở rộng thủ đô, đô thị hóa ở Hà Nội đã dẫn đến
nhiều công trình xây dựng mới, đồng thời các dự án chỉnh trang đô thị, mở rộng,
nâng cấp đường... ngày càng nhiều, điều đó đồng nghĩa với việc làm thay đổi hoặc
biến dạng hình thể các thửa đất, thêm vào đó việc chia tách địa giới hành chính cấp
xã; tách, hợp thửa đất, chuyển nhượng, thay đổi tên đường phố, số nhà; việc xây
dựng làm thay đổi cấu trúc nhà, công trình… diễn ra khá phổ biến làm cho các

1


thông tin của bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc tính địa chính bị thay đổi, gây ra
sự biến động đất đai ngày càng tăng.
Huyện Phúc Thọ là một huyện được đầu tư nhiều cho công tác quy hoạch xây
dựng các công trình, quản lý và sử dụng đất đai. Trong khi đó hệ thống hồ sơ địa

chính của huyện đã cũ, giá trị sử dụng kém gây ra nhiều khó khăn cho công tác
quản lý của địa phương, công tác cập nhật chỉnh lý biến động còn chậm ảnh hưởng
đến quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện. Hệ thống hồ sơ địa chính của địa phương không thể đáp ứng được những
yêu cầu quản lý đất đai cũng như nhu cầu thông tin của các đối tượng sử dụng đất
đang ngày càng cấp thiết. Xuất phát từ thực tế đó, tôi đã lựa chọn đề tài: “Đánh giá
thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ
công tác quản lý đất đai tại huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội”
2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Phúc Thọ,
thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, xây dựng cơ
sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu:
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
- Tổng quan về hệ thống hồ sơ địa chính và nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu
địa chính ở nước ta.
- Điều tra, khảo sát hiện trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện
Phúc Thọ, thành phố Hà Nội.
- Phân tích, đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện
Phúc Thọ, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, trong đó
nghiên cứu xây dựng mô hình cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản lý đất
đai huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội và ứng dụng tại 1 xã nghiên cứu điểm (thị
trấn Phúc Thọ).

2


4. Phạm vi nghiên cứu:

Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên địa bàn huyện
Phúc Thọ.
Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:
- Phân tích, làm rõ thực trạng thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Phúc
Thọ.
- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn
huyện Phúc Thọ.
5. Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp điều tra khảo sát, thu thập tài liệu, số liệu:
Thu thập tài liệu, các văn bản pháp luật có liên quan đến việc lập và quản lý
hồ sơ địa chính.
Thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, các tài
liệu, số liệu liên quan đến công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn
huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội.
Điều tra thực tế về hiện trạng hồ sơ địa chính (bản đồ địa chính và các sổ
sách như: sổ mục kê, sổ đăng ký biến động đất đai, sổ cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất) tại địa bàn nghiên cứu.
- Phương pháp thống kê: thống kê các số liệu về tình hình đăng ký đất đai,
hồ sơ địa chính hiện có trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội.
- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Từ số liệu, tài liệu thu thập
được phân tích làm rõ thực trạng, hiện trạng hệ thống hồ sơ địa chính và tình
hình xây dựng cơ sở dữ liệu trên địa bàn huyện Phúc Thọ, từ đó đưa ra những
nhận xét, đánh giá đồng thời đề xuất các giải pháp.
- Phương pháp kế thừa: Thu thập tài liệu trong và ngoài nước có liên quan;
khảo cứu tài liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương
trình, công trình đề tài khoa học có liên quan đến vấn đề nghiên cứu.
- Phương pháp bản đồ: Được sử dụng để xây dựng mô hình cơ sở dữ liệu địa
chính một xã nghiên cứu điểm (thị trấn Phúc Thọ) thuộc huyện Phúc Thọ.

3

6. Cấu trúc luận văn:
Ngoài phần mở đầu, kết luận - kiến nghị và tài liệu tham khảo cấu trúc của
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1. Tổng quan về hệ thống hồ sơ địa chính
Chương 2. Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính và tình hình xây dựng cơ sở
dữ liệu địa chính tại huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội
Chương 3. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và
xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn nghiên cứu.

4


CHNG 1. TNG QUAN V H THNG H S A CHNH
1.1. C s lý lun v h thng h s a chớnh.
1.1.1 Khỏi nim h thng h s a chớnh.
H thng h s a chớnh c hiu l h thng bn a chớnh v s sỏch
a chớnh, gm cỏc thụng tin cn thit v cỏc mt t nhiờn, kinh t, xó hi, phỏp lý
ca tha t, v ngi s dng t, v quỏ trỡnh s dng t, c thit lp trong
quỏ trỡnh o c lp bn a chớnh, ng ký ln u v ng ký bin ng v s
dng t, cp giy chng nhn quyn s dng t (Hỡnh 1.1) [16].
Hồ sơ
Địa chính

1. Vị trí
2. Hình thể
3. Kích th-ớc

1. Bản đồ địa

chính

Tự nhiên
2. Sổ mục kê

4. Diện tích

3. Sổ địa chính

5. Loại đất
6. Giá đất

Kinh tế

Thửa đất

4. Giấy chứng
nhận quyền
sử dụng đất

7. Tên chủ sử dụng
5. Hồ sơ, giấy
tờ về chủ sử
dụng đất

8. Mục đích sử dụng
9. Thời hạn sử dụng
10. Các quyền và nghĩa vụ

Xã hội,

pháp lý

6. Các giấy tờ
pháp lý có
liên quan

11. Các rng buộc, hạn chế về
sử dụng đất

12. Biến động về sử dụng đất

13. Cơ sở pháp lý

Hỡnh 1.1. Yờu cu thụng tin t ai trong qun lý nh nc v t ai [1]

5


Hồ sơ địa chính là tài liệu cơ sở để thiết lập Hệ thống thông tin đất đai, Hệ
thống thông tin bất động sản. Theo thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ
sơ địa chính gồm:
* Đối với địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa
chính được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu
sau đây:
- Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất
đai;
- Sổ địa chính;
- Bản lưu Giấy chứng nhận.
* Đối với địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính
gồm có:

- Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất
đai;
- Bản lưu Giấy chứng nhận;
- Sổ địa chính được lập dưới dạng giấy hoặc dạng số;
- Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy.
Tuỳ thuộc vào tính chất của từng loại tài liệu và đặc điểm sử dụng của chúng
mà hệ thống tài liệu trong hồ sơ địa chính được chia thành 2 loại :
+ Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết.
+ Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý.
1.1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý nhà nước về đất đai
Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai,
nhất là ở cấp cơ sở xã (phường) và cấp huyện (quận). Điều này được thể hiện thông
qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
(Hình 1.2) [15].
Các thông tin trong hồ sơ địa chính phục vụ trực tiếp cho công tác thống kê,
kiểm kê đất, là cơ sở xác định nguồn gốc và tình trạng pháp lý của thửa đất phục vụ
cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ địa chính phục vụ đắc lực

6


cho cụng tỏc giao t, cho thuờ t v cung cp c s thụng tin s dng t cho
thanh tra, gii quyt tranh chp, khiu ni t cỏo v t ai.
H s a chớnh cng úng vai trũ khỏ quan trng trong cụng tỏc qun lý ti
chớnh v t ai, l c s xỏc nh hng t, giỏ tr ti sn gn lin vi t v
ngha v ti chớnh ca ngi s dng t. Thụng tin trong h s a chớnh phn ỏnh
hin trng s dng t phc v cho cụng tỏc quy hoch, k hoch s dng t.
Thụng qua vic cp nht cỏc bin ng s dng t, h s a chớnh cho phộp nh
qun lý theo dừi quỏ trỡnh s dng t.
cp v mụ, thụng tin h s a chớnh phn ỏnh thc trng s dng t

lm c s Nh nc xõy dng chớnh sỏch s dng t ai trong quỏ trỡnh cụng
nghip húa, hin i húa t nc.
H s a chớnh khụng ch cú chc nng phc v qun lý nh nc v t ai
m cũn thc hin vic cung cp cỏc thụng tin v s dng t phc v nhu cu thụng
tin ca cng ng.
Chính sách
đất đai

- Phản ánh hiện
trạng để xây dựng
chính sách
- Đánh giá thực hiện
chính sách

Hồ
sơ

Cơ sở thẩm tra
(nguồn gốc, cơ
sở pháp lý sử
dụng đất)

Thanh tra, giải
quyết tranh chấp,
khiếu nại

địa
chính
Chỉnh lý hồ
sơ

- Đánh giá hiện trạng
sử dụng đất
- Phản ánh kết quả
thực hiện kế hoạch

Quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất

Cơ sở tổng hợp số
liệu:
- Định kỳ
- Chuyên đề

Thông tin biến
động sử dụng đất

- Lập hồ sơ
- Thẩm định hồ sơ
- Kiểm tra việc giao đất,
cho thuê đất

- Cơ sở xác định hạng
đất
- Thông tin tài sản
gắn liền với đất
- Nghĩa vụ tài chính
Quản lý tài chính về
đất đai

Giao đất, cho thuê
đất

- Thống kê,
kiểm kê đất đai
- Cung cấp
thông tin

- Nguồn gốc và
thông tin thửa đất
- Tình trạng pháp lý

- Kê khai đăng ký
- Cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng
đất

Hỡnh 1.2. Vai trũ ca h thng h s a chớnh i vi cụng tỏc qun lý t ai [15]
1.1.3. Cỏc thnh phn v ni dung h thng h s a chớnh nc ta hin nay
a) Cỏc thnh phn ca h s a chớnh nc ta hin nay gm:

7


- Bản đồ địa chính;
- Sổ mục kê đất đai;
- Sổ địa chính;
- Bản lưu Giấy chứng nhận.
- Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy (Đối với địa phương chưa
xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính).

* Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên
quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xác nhận; Bản đồ địa chính là thành phần của hồ sơ địa chính; thể hiện
vị trí, ranh giới, diện tích các thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành
thửa đất; được lập để đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và các nội dung khác
của quản lý nhà nước về đất đai.
* Sổ mục kê đất đai là sản phẩm của việc điều tra, đo đạc địa chính, để tổng
hợp các thông tin thuộc tính của thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo
thành thửa đất gồm: Số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, diện tích, loại đất, tên
người sử dụng đất và người được giao quản lý đất để phục vụ yêu cầu quản lý đất
đai.
* Sổ địa chính được lập để ghi nhận kết quả đăng ký, làm cơ sở để xác định
tình trạng pháp lý và giám sát, bảo hộ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy
định của pháp luật đất đai.
* Bản lưu Giấy chứng nhận dạng số được quét từ bản gốc Giấy chứng nhận
trước khi trao cho người sử dụng đất để lưu trong cơ sở dữ liệu địa chính; Đối với
địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì lập hệ thống bản lưu Giấy
chứng nhận ở dạng giấy.
b) Nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay:
Nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay gồm các nhóm dữ liệu
khác nhau, bao gồm:
- Nhóm dữ liệu về thửa đất;
- Nhóm dữ liệu về đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất;
8


- Nhóm dữ liệu về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất,
người quản lý đất;
- Nhóm dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất;

- Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất;
- Nhóm dữ liệu tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Nhóm dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất và sở hữu tài sản
gắn liền với đất.
1.2. Tổng quan về cơ sở pháp lý xây dựng hồ sơ địa chính phục vụ quản lý đất
đai.
* Luật đất đai 1993 với hàng loạt các chính sách đổi mới trong quan hệ đất
đai như giao đất cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài; người sử dụng
đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp,… đòi hỏi
phải hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước
về đất đai.
* Luật Đất đai 2003 tiếp tục có những quy định cụ thể về hồ sơ địa chính
nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai trong quá trình CNH, HĐH đất nước. Điều
47 quy định:
1. Hồ sơ địa chính bao gồm:
- Bản đồ địa chính;
- Sổ địa chính;
- Sổ mục kê đất đai;
- Sổ theo dõi biến động đất đai.
2. Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:
- Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;
- Người sử dụng thửa đất;
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện
và chưa thực hiện;
- GCNQSDĐ, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất;
9

- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.
Nghị định 181/2004/CP của Chính phủ về thi hành luật đất đai ban hành
ngày 29/10/2004 đã quy định “nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy
đủ, chính xác, kịp thời, phải được chỉnh lý thường xuyên đối với các biến động theo
quy định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất”,…
* Những quy định pháp lý chủ yếu của công tác xây dựng hồ sơ địa
chính theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới luật
Luật Đất đai 2013 tiếp tục có những quy định bổ sung cụ thể về hồ sơ địa
chính, từng bước hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính chuyển đổi hồ sơ địa chính
dạng giấy sang hồ sơ địa chính dạng số nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao về
quản lý đất đai. Điều 96 quy định:
1. Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện
thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất.
2. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính và
việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; lộ trình chuyển đổi hồ sơ địa chính dạng
giấy sang hồ sơ địa chính dạng số.
Thực hiện Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Thông tư số
24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ địa chính trong đó nội dung chủ yếu về việc
hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất, người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất sau đây:
- Nhóm dữ liệu về thửa đất.
- Nhóm dữ liệu về đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất.
- Nhóm dữ liệu về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất,
người quản lý đất.
* Nguyên tắc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính:
- Hồ sơ địa chính được lập theo từng đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.

10


- Việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phải theo đúng trình tự, thủ tục
hành chính theo quy định của pháp luật đất đai.
- Nội dung thông tin trong hồ sơ địa chính phải bảo đảm thống nhất với Giấy
chứng nhận được cấp (nếu có) và phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất.
* Quản lý hồ sơ địa chính:
1. Quản lý hồ sơ địa chính dạng số:
a) Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
cấp tỉnh chịu trách nhiệm quản lý hồ sơ địa chính dạng số của tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương;
b) Đối với huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xây dựng cơ sở dữ liệu
địa chính mà chưa kết nối với cơ sở dữ liệu địa chính của tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất cấp huyện chịu trách nhiệm quản lý hồ sơ địa chính dạng số của
địa phương.
2. Phân cấp quản lý hồ sơ địa chính dạng giấy:
a) Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
cấp tỉnh quản lý các tài liệu gồm:
- Bản lưu Giấy chứng nhận; sổ cấp Giấy chứng nhận đối với tổ chức, cơ sở
tôn giáo, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước
ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự
án đầu tư;
- Hệ thống hồ sơ thủ tục đăng ký của các đối tượng thuộc thẩm quyền tiếp
nhận, thực hiện đăng ký đất đai;
- Bản đồ địa chính và các loại bản đồ, tài liệu đo đạc khác đang sử dụng để
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận;
- Hệ thống sổ địa chính đang sử dụng, được lập cho các đối tượng đăng ký
thuộc thẩm quyền;

- Hồ sơ địa chính đã lập qua các thời kỳ không sử dụng thường xuyên trong
quản lý đất đai;

11


b) Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất cấp huyện quản lý các tài liệu gồm:
- Bản lưu Giấy chứng nhận; sổ cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam;
- Hệ thống hồ sơ thủ tục đăng ký của các đối tượng thuộc thẩm quyền tiếp
nhận, thực hiện đăng ký đất đai;
- Bản đồ địa chính và các loại bản đồ, tài liệu đo đạc khác sử dụng trong
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận;
- Sổ địa chính được lập cho các đối tượng thuộc thẩm quyền đăng ký và sổ
mục kê đất đai đang sử dụng trong quản lý đất đai đối với nơi chưa xây dựng cơ sở
dữ liệu địa chính;
c) Ủy ban nhân dân cấp xã (trực tiếp là công chức địa chính) quản lý bản sao
bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ tiếp nhận và trả kết quả đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất đối với các trường hợp nộp hồ sơ đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
3) Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Uỷ ban
nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm bảo đảm các điều kiện cho việc bảo quản hồ sơ
địa chính thuộc thẩm quyền quản lý của địa phương theo phân cấp.
1.3. Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở nước ta và thành phố Hà Nội
1.3.1. Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở nước ta
Để xây dựng một chính phủ điện tử, trong những năm qua, Đảng, Chính phủ
luôn quan tâm, coi trọng phát triển ứng dụng công nghệ thông tin (CNTT), đặc biệt
là ứng dụng CNTT trong các cơ quan nhà nước. Nhiều văn bản quy phạm pháp luật

đã được ban hành, tạo hành lang pháp lý cho việc thúc đẩy ứng dụng CNTT. Công
nghệ thông tin được coi là một công cụ hữu hiệu tạo lập phương thức phát triển mới
và bảo vệ Tổ quốc; là động lực quan trọng phát triển kinh tế tri thức, xã hội thông
tin, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia trong quá trình hội nhập quốc tế; góp
phần đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, bảo đảm phát triển nhanh và bền

12


vững đất nước; một trong những dữ liệu quan trọng để tạo nên một chính phủ điện
tử đó là cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, điều đó được thể hiện trong danh mục cơ sở
dữ liệu Quốc gia cần được ưu tiên triển khai tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện
tử ban hành kèm theo Quyết định số 714/QĐ-TTg ngày 22/5/2015 của Thủ tướng
Chính phủ.
Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai đã có những bước chuyển
biến mạnh mẽ và tiến bộ rõ rệt, kết quả giai đoạn này đánh giá thực hiện Luật đất
đai 2003, công tác quản lý, sử dụng đất ngày càng đi vào kỷ cương, nề nếp theo quy
định của pháp luật Đất đai đã được sử dụng có hiệu quả hơn, đóng góp phần quan
trọng vào sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội của đất nước; Để đảm bảo tính đồng
bộ trong hồ sơ địa chính và để quản lý quá trình hình thành, biến động của thửa đất,
song song với công tác lập và chỉnh lý bản đồ là công tác chỉnh lý, cập nhật hồ sơ
địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
Để tạo hành lang pháp lý mở đường cho sự phát triển cơ sở dữ liệu địa chính
trên quy mô toàn quốc, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số
24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính (Thông tư này
thay thế thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường), Thông tư số 17/2010/TT-BTNMT ngày 04/10/2010 quy định kỹ thuật
về chuẩn dữ liệu địa chính. Theo thông tư số 17/2010/TT-BTNMT thì Cơ sở dữ liệu
địa chính: là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính.
Dữ liệu không gian địa chính: Là dữ liệu về vị trí, hình thể của thửa đất, nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi;
hệ thống đường giao thông; dữ liệu về điểm khống chế; dữ liệu về biên giới, địa
giới; dữ liệu về địa danh và ghi chú khác; dữ liệu về đường chỉ giới và mốc giới quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy
hoạch khác, chỉ giới hành lang an toàn bảo vệ công trình.
Dữ liệu thuộc tính địa chính: Là dữ liệu về người quản lý đất, người sử dụng
đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tổ chức và cá nhân có liên
quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu
thuộc tính về thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về tình trạng
13


sử dụng của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về quyền và
nghĩa vụ trong sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu
giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
CSDL địa chính được xây dựng phải bảo đảm các điều kiện tối thiểu sau:
+ Được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ theo đúng yêu cầu đối với các nội dung
thông tin của bản đồ địa chính và dữ liệu thuộc tính địa chính theo quy định.
+ Từ CSDL địa chính in ra được:
- Giấy chứng nhận;
- Bản đồ địa chính theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định;
- Sổ mục kê đất đai và Sổ địa chính theo mẫu quy định.
- Biểu thống kê, kiểm kê đất đai, các biểu tổng hợp kết quả cấp Giấy
chứng nhận và đăng ký biến động về đất đai theo mẫu do Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định;
- Trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính của thửa đất
hoặc một khu đất (gồm nhiều thửa đất liền kề nhau);
+ Tìm được thông tin về thửa đất khi biết thông tin về người sử dụng đất, tìm
được thông tin về người sử dụng đất khi biết thông tin về thửa đất; tìm được thông

tin về thửa đất và thông tin về người sử dụng đất trong dữ liệu thuộc tính địa chính
thửa đất khi biết vị trí thửa đất trên bản đồ địa chính, tìm được vị trí thửa đất trên
bản đồ địa chính khi biết thông tin về thửa đất, người sử dụng đất trong dữ liệu
thuộc tính địa chính thửa đất;
+ Tìm được các thửa đất, người sử dụng đất theo các tiêu chí hoặc nhóm các
tiêu chí về tên, địa chỉ của người sử dụng đất, đối tượng sử dụng đất; vị trí, kích
thước, hình thể, mã, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, nguồn gốc sử
dụng, thời hạn sử dụng của thửa đất; giá đất, tài sản gắn liền với đất, những hạn chế
về quyền của người sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; những
biến động về sử dụng đất của thửa đất; số phát hành và số vào sổ cấp Giấy chứng
nhận;

14


+ Dữ liệu trong CSDL địa chính được lập theo đúng chuẩn dữ liệu đất đai do
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định.
Phần mềm quản trị CSDL địa chính phải bảo đảm các yêu cầu:
+ Bảo đảm nhập liệu, quản lý, cập nhật được thuận tiện đối với toàn bộ dữ
liệu địa chính theo quy định;
+ Bảo đảm yêu cầu bảo mật thông tin trong việc cập nhật, chỉnh lý dữ liệu
địa chính trên nguyên tắc chỉ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất và chỉ do người được phân công thực hiện; bảo đảm việc phân cấp chặt chẽ đối
với quyền truy nhập thông tin trong CSDL;
+ Bảo đảm yêu cầu về an toàn dữ liệu;
+ Thể hiện thông tin đất đai theo hiện trạng và lưu giữ được thông tin biến
động về sử dụng đất trong lịch sử;
+ Thuận tiện, nhanh chóng, chính xác trong việc khai thác các thông tin đất
đai dưới các hình thức tra cứu trên mạng; trích lục bản đồ địa chính đối với từng
thửa đất; trích sao Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng

chủ sử dụng đất; tổng hợp thông tin đất đai; sao thông tin đất đai vào thiết bị nhớ;
+ Bảo đảm tính tương thích với các phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu khác,
phần mềm ứng dụng đang sử dụng phổ biến tại Việt Nam.
Thông tư 17/2010/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính
trong đó bao gồm:
1. Quy định nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin của dữ liệu địa chính.
2. Quy định hệ quy chiếu không gian và thời gian áp dụng cho dữ liệu địa
chính.
3. Quy định siêu dữ liệu địa chính.
4. Quy định chất lượng dữ liệu địa chính.
5. Quy định trình bày và hiển thị dữ liệu địa chính.
6. Quy định nguyên tắc, trách nhiệm xây dựng, cập nhật, quản lý và khái
thác sử dụng cơ sở dữ liệu địa chính.
7. Cũng theo Thông tư này, cơ sở dữ liệu địa chính chuẩn ở nước ta bao
gồm các nhóm dữ liệu thành phần và liên kết như sau:
15