dự án xây nhà trọ kinh doanh

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ
----------

DỰ ÁN XÂY NHÀ TRỌ
KINH DOANH
GVHD: Th.S. Trần Thu Vân
NHÓM 4
TÊN

KHÓA

LỚP

Nguyễn Tấn Tài

K39

DT001

Tô Thiết Lập

K39

DT002

Trần Hổ Dương

K39

DT002

Ngô Trần Hải Đăng

K39

DT002

Nguyễn Thị Kim Tiến

K39

DT001


MỤC LỤC


DỰ ÁN XÂY NHÀ TRỌ KINH DOANH
I. ĐẶT VẤN ĐỀ

Khu công nghiệp Mỹ Phước (bao gồm Mỹ Phước 1,2,3, Thời Hòa – Mỹ Phước
4, Bàu Bàng – Mỹ Phước 5), tọa lạc ở phía Bắc tỉnh Bình Dương, một trong các vùng
kinh tế trọng điểm phía Nam và là địa bàn tập trung nhiều khu công nghiệp của cả
nước. Đây là khu công nghiệp kiểu mẫu với cơ sở hạ tầng hoàn thiện, được xây dựng
theo hướng chú trọng đến bảo vệ môi trường, tạo ra công viên xanh, sạch theo mô
hình thành phố công nghiệp, đô thị hiện đại, nhằm hướng đến sự phát triển lâu dài và
bền vững ở phía Bắc tỉnh Bình Dương.
Hiện nay, khu công nghiệp đã thu hút 380 dự án đầu tư của 24 quốc gia và vùng

lãnh thổ với tổng số vốn ước tính đạt gần 2,8 tỷ USD, điển hình là Hàn Quốc, Nhật
Bản, Đài Loan… Tập trung vào các lĩnh vực như công nghiệp điện, điện tử, cơ khí chế
tạo, chế biến thực phẩm…
Vị trí địa lý thuận lợi đã tạo cho khu công nghiệp Mỹ Phước trở thành địa điểm
lý tưởng cho các nhà đầu tư và từ đó thu hút được một lượng lớn công nhân đến đây
làm việc.
Tuy nhiên, nhóm tác giả nhận thấy số lượng nhà trọ ở khu vực này vẫn chưa đáp
ứng đủ nhu cầu của công nhân, cũng như nhận thấy tiềm năng của việc kinh doanh
nhà trọ, nhóm tác giả đã thực hiện “Dự án xây nhà trọ kinh doanh”.


II. CÁC THÔNG TIN VỀ DỰ ÁN
1. Địa điểm đầu tư và thiết kế của dự án:

Dự án được thực hiện tại Khu công nghiệp Mỹ Phước 3, thị xã Bến Cát, tỉnh
Bình Dương. Tổng diện tích là 1500m2 được mua vào năm 2016 (năm đầu tư). Mảnh
đất này với lợi thế gần khu dân cư, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của
dự án.
Theo thiết kế, mảnh đất này sẽ dùng để xây dựng 10 dãy nhà trọ, mỗi dãy gồm 7
phòng và 1 ki ốt. Diện tích mỗi phòng là 3x4m với gác lửng, và ki ốt là 3,5x4m và
dành 2m làm hành lang chung.
Dự kiến việc xây dựng sẽ diễn ra trong vòng 1 năm (năm 2016) và đi vào hoạt
động từ tháng 1/2017. Thời gian hoạt động của dự án là 8 năm
2. Quy mô vốn đầu tư:
Dự án sẽ thực hiện theo hình thức đấu thầu trên cơ sở giá nhân công, giá nguyên
vật liệu trên địa bàn và các điều kiện khác để thực hiện dự án. Để đảm bảo dự án được
thực hiện một cách hiệu quả nhất, nhóm tác giả đã ước tính vốn đầu tư nha sau:
Số
tiền
Nội dung

(tri
ệu
đồn
g)

Tổng vốn
đầu tư

4.2
00

Tro
ng
đó

Ghi chú

Tiền
mua
đất

1.6
50

Đơn giá 1m2
là 1,1 triệu

Chi phí
xây

dựng

2.2
50

Đơn giá bình
quân 1m2 là
1,5 triệu

Chi phí
Mỗi dãy là
trang
300
30 triệu
thiết bị


3. Kế hoạch huy động vốn và phương thức trả nợ:
Số tiền

Hình thức đầu tư

Ghi chú

(triệu đồng)

Vốn của chủ đầu tư

1.260

Chiếm 30% tổng vốn đầu tư

Vốn vay từ các tổ chức tín dụng

2.940

Chiếm 70% tổng vốn đầu tư

Kế hoạch huy động vốn được lập theo nguyên tắc đảm bảo tiến độ thực hiện dự
án, tiết kiệm chi phí vốn cũng như việc đảm bảo khả năng trả nợ.
Theo dự kiến, dự án có khả năng trả vốn gốc và lãi bằng nguồn lợi nhuận của dự
án, với các điều kiện vay như sau:
•
•
•

Lãi suất vay dự kiến là 10.5%/năm
Thời hạn trả nợ là 7 năm, ân hạn 1 năm (cả vốn gốc và lãi)
Trả nợ theo phương thức vốn gốc và lãi trả đều

Phần vốn đầu tư còn lại là vốn góp của nhóm đầu tư, với suất sinh lợi thực của
vốn chủ là 10%/ năm
4. Doanh thu ước tính từ dự án:
Nội dung

Giá (triệu đồng/tháng)

Giá cho thuê phòng trọ

1

Ghi chú
Giá mỗi phòng

Giá cho thuê ki ốt

1.3

Giá mỗi ki ốt

Thu từ điện, nước

20

Tính cho toàn bộ khu nhà trọ
(bao gồm cả ki ốt)


5. Các hạng mục đầu tư:
Đơn giá xây dựng bình quân 1m2 ước tính khoảng 1,5 triệu đồng, Chủng loại vật
tư xây nhà trọ bao gồm:
•
•
•
•
•
•
•
•
•

•
•
•

Gạch xây: gạch Đồng Nai 8x18cm.
Cát theo tiêu chuẩn quy định Việt Nam.
Đá 1x2,4x6: Đá Đồng Nai hoặc Phú Giáo.
Xi măng Hà Tiên P30.
Thép : Thếp Việt.
Gạch nền: ≤ 60 000đ/m2.
Gạch tường ≤ 62 000đ/m2
Sơn nước: sơn TV.
Ống nhựa : Bình Minh- Thành Công.
Dây điện: Cadivi.
Xà gồ kẽ 40x80mm, dày 1,2m gác lững ván ép dày 1,5cm.
Tôn lạnh màu, dày 0,4mm.
Các trang thiết bị mỗi dãy ước tính 30 triệu đồng. Cụ thể mỗi phòng gồm:

•
•
•
•
•

Kệ bếp
Bồn vệ sinh
Vòi nước
Bóng đèn
Các trang thiết bị khác

6. Lao động và tiền lương và các loại chi phí:
Dự án chỉ thuê 2 nhân viên quản lý với mức lương 3 triệu đồng/ tháng và trả
lương 12 tháng.
Tổng chi phí điện, nước các công nhân sử dụng hàng tháng (toàn khu nhà trọ) là
16,7 triệu đồng.
Tiền lương và các loại chi phí đều là giá năm 0 và đều tăng theo tỷ lệ lạm phát.


Bảng giá điện được lấy từ Quyết định số 2256/QĐ-BCT của Bộ Công Thương
quy định về giá điện, được áp dụng từ ngày 16/03/
STT
1

2

Giá bán lẻ điện cho sinh hoạt

Giá bán điện (đồng/kWh)

Giá bán lẻ điện sinh hoạt
Bậc 1: Cho kWh từ 0-50

1.484

Bậc 2: Cho kWh từ 51-100

1.533

Bậc 3: Cho kWh từ 101-200

1.786

Bậc 4: Cho kWh từ 201-300

2.242

Bậc 5: Cho kWh từ 301-400

2.503

Bậc 6: Cho kWh từ 401 trở lên

2.587

Giá bán lẻ điện sinh hoạt công tơ thẻ trả trước

2.141

Bảng giá nước được lấy từ Quyết định số 68/2014/QĐ-UBND của Ủy ban Nhân
dân tỉnh Bình Dương ban hành, áp dụng từ ngày 01/03/2015
ST
T

Hộ gia đình

Giá bán (đồng/m3) (đã có thuế VAT)

1

Sử dụng từ 1-10m3 đầu tiên

6.100

2

Sử dụng từ trên 10-20m3

8.600

3

Sử dụng từ trên 20-30m3

10.600

4

Sử dụng trên 30m3

13.000


7. Các thông tin khác:
a. Lạm phát:
Căn cứ theo phòng nghiên cứu VEPR dự đoán về lạm phát giai đoạn 2016-2020,
nhóm tác giả dự đoán tỷ lệ lạm phát bình quân trong thời gian đầu tư và hoạt động của
dự án ở mức 6%/ năm
b. Khấu hao:
Căn cứ theo thông tư 45/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính, nhóm tác giả sẽ dùng
phương pháp khấu hao theo đường thẳng. Cụ thể:

•
•

Dãy nhà được tính khấu hao trong 20 năm.
Đời sống của tài sản cố định khác trang bị cho các phòng và ki ốt là 8 năm.

c. Chi phí cơ hội: tiền chủ sở hữu nếu không đầu tư thì có thể gửi ngân hàng với lãi
suất 7%/năm
Chi phí điện, nước: ước tính công nhân cả khu nhà trọ sử dụng mỗi tháng là 13
triệu đồng
• Chi phí bảo trì và chi phí khác: ước tính khoảng 24 triệu/ tháng
• Các loại chi phí đều tăng theo tỷ lệ lạm phát
•

d. Chi phí bảo trì và các chi phí khác: ước tính 24 triệu đồng/năm
e. Thuế thu nhập: 2% trên doanh thu
f. Vốn lưu động:
Dự án không có khoản phải thu và khoản phải trả, tiền mặt để chi thường xuyên
được bảo đảm bằng nguồn thu từ việc cho thuê phòng trọ. Do đó không cần thiết phải
quan tâm đến thay đổi vốn lưu động ở dự án này.


III. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
1. Mục đích: nhằm kiểm tra tính khả thi của dự án

2. Các chỉ số cần phân tích:
Để phân tích tính khả thi của dự án, nhóm tác giả sử dụng các chỉ tiêu đánh giá:
NPV, IRR, Thời gian hoàn vốn và DSCR.
Phân tích độ nhạy sẽ được áp dụng để xác định mức ảnh hưởng do những thay
đổi về các điều kiện tài chính

Phân tích mô phỏng sẽ được áp dụng để xác định các yếu tố ảnh hưởng mạnh tới
các biến NPV, IRR… Qua đó nhóm tác giả sẽ có những biện pháp phù hợp để cải
thiện kết quả dự án.
IV. HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN VÀ LỢI ÍCH KINH TẾ
1. Hiệu quả của dự án:
Theo tính toán của nhóm tác giả, các chỉ tiêu phân tích tài chính như sau:
Theo quan điểm Tổng đầu tư (TIPV) (danh nghĩa):
NPV = 1966,7
IRR = 23,2%
Thời gian hoàn vốn chưa chiết khấu: 4 năm 5 tháng 1 ngày
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu: 6 năm 10 tháng 21 ngày
DSCR bình quân = 1,6
Theo quan điểm Chủ đầu tư (EPV) (dạnh nghĩa):
NPV = 1935,8
IRR = 42,3%
2. Lợi ích về kinh tế:
Qua các giá trị tính toán trên, dự án sẽ tạo ra một lượng lợi nhuận cho nhà đầu tư
sau khi kết thúc dự án là
Bên cạnh đó, dự án cũng đã giải quyết phần nào vấn đề nhà ở cho công nhân ở
KCN Mỹ Phước 3, giúp họ an tâm hơn về nơi ở.
3. Kết luận:


Với các chỉ số đã được tính toán ở trên, “Dự án xây nhà trọ kinh doanh” hoàn
toàn khả thi và nên được thực hiện.

Dự án có tính khả thi rất cao và phụ thuộc cao nhất là giá cho thuê phòng





Assumption: *Lạm phát
Uniform distribution with parameters:
Minimum
Maximum

Assumption: Khối điện bình quân
Triangular distribution with parameters:
Minimum
Likeliest
Maximum