CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN TẠI CÔNG TY KINH DOANH PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI

CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN TẠI CÔNG TY KINH DOANH PHÁT
TRIỂN NHÀ HÀ NỘI
I- MỘT SỐ NÉT KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG TY KINH DOANH
PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI
[1. Quá trình hình thành, phát triển của Công ty
Công ty kinh doanh phát triển nhà Thanh Trì được thành lập tại quyết định số
1389/QĐ-UBND ngày 3/4/1993 trên cơ sở sáp nhập 3 đơn vị :
+ Xí nghiệp xây dựng
+ Xí nghiệp gạch
+ Công ty kinh doanh phát triển nhà thanh Trì
Tại quyết định số 2168/QĐ-UB ngày 18/4/2001 của UBND thành phố Hà
Nội về việc đổi tên Công ty kinh doanh phát triển nhà Thanh Trì thành Công ty
kinh doanh phát triển nhà Hà Nội..
Địa chỉ: Xã Tứ Hiệp- huyện Thanh Trì- Hà Nội
Điện thoại: 8614141-8615957-8618543-8619400
Tài khoản 7301-0045G tại ngân hàng đầu tư và phát triển Thanh Trì
Vốn pháp định ( khi mới thành lập) :673.000.000 đồng
Trong đó :
+Vốn cố định : 647.000.000 đồng
+ Vốn lưu động: 26.00.000
Vốn pháp định được nhà nước cấp và doanh nghhiệp tự bổ xung đến ngày
30/12/2001 là: 4.095.000.000 đồng
Trong đó: Vốn cố định: 2.727.000.000
Vốn lưu động: 1.368.000.000
2. Chức năng nhiệm vụ quyền hạn của Công ty
Công ty kinh doanh phát triển nhà Hà Nội là thành viên của Tổng công ty
Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội, hoạt động trong lĩnh vực xây dựng mà chủ yếu
là xây dựng kinh doanh nhà và đô thị mới. Trong quá trình hoạt động Công ty
có chức năng nhiệm vụ, quyền hạn sau:
Xây dựng nhà ở, kinh doanh nhà
Lập dự án, quản lý và thực hiện các dự án đầu tư

Tổng thầu xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật dân dụng công nghiệp
(điện cao thế 35 KV) giao thông, thuỷ lợi trạm cấp nước sạch, bưu điện, thể dục
thể thao và vui chơi giải trí kinh doanh khách sạn thương mại và kinh doanh vận
tải hàng hoá đường bộ.
Tổ chức dịch vụ tư vấn xây dựng nhà đất
Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng trang trí nội thất.
3. Mô hình tổ chức quản lý của Công ty
Công ty kinh doanh phát triển nhà Hà Nội chịu sự quản lý của Tổng công ty
đầu tư và phát triển nhà Hà Nội.
Công ty được điều hành bởi một giám đốc và hai phó giám đốc. Một phó
giám đốc phụ trách tổ chức hành chính, một phó giám đốc phủtách kỹ thuật.
Giám đốc lãnh đạo chung toàn Công ty, trực tiếp chỉ đạo mọi hoạt động sản xuất
kinh doanh của Công ty, chịu trách nhiệm trước nhà nước đồng thời đại diện
cho quyền lợi của cán bộ công nhân viên toàn công ty.
Công ty có 22 đầu mối trực thuộc:
- 3 phòng nghiệp vụ: kế hoạch- kỹ thuật, tổ chức hành chính, kế toán tài vụ
-5 ban quản lý dự án; dự án Đại Kim-Định Công, dự án Trung tâm dịch vụ
thương mại Thanh Trì và dự án khu đô thị mới Cầu Bươu, dự án khu đô thị mới
Mỹ đình, dự án mở rộng khu Định Công 2.
-10 đội xây dựng
-1 đội xe thi công cơ giới
-2 trung tâm tư vấn dịch vụ nhà đất và xây dựng
-1 cửa hàng kinh doanh vật liệu xây dựng
* Lực lượng lao động tính đến hết tháng 9/2002 là 991 người. Trong đó :
Nam: 737 người
Nữ: 254 người
Gián tiếp: 137 người
Trực tiếp: 854 người
Hợp đồng dài hạn: 461 người
Hợp đồng thời vụ: 530 người

Biểu 10: Sơ đồ bộ máy tổ chức của Công ty như sau:
GI M Á ĐỐC
Phó giám đốc phụ trách KT
Phó giám đốc TC-HC
Phòng
KHTH
Phòng t i và ụ
Phòng TC-HC
Các ban quản
lý DA (5)
Trung tâm TV1
Trung tâm TV2
Đôị XD số 1
…
Đôị XD số 10
Cửa h ng VLXDà
Đội thi công cơ giới
4. Chức năng nhiệm vụ của các phòng
Các phòng ban chức năng tham mưu cho ban giám đốc theo lĩnh vực được
phân công, theo dõi, đôn đốc thực hiện tiến độ thi công, bảo đảm chất lượng
công trình, lập các kế hoạch về quản lý, tổ chức nhân sự, nhu cầu thị trường:
cung cấp các thông tin số liệu cần thiết, phân tích tình hình sản xuất kinh doanh
của Công ty giúp ban giám đốc có biện pháp lãnh đạo quản lý thích hợp.
4.1. Phòng Kế hoạch tổng hợp (KHTH)
4.1.1. Chức năng:
Phòng KHTH là bộ phận chức năng giữ một vị trì quan trọng trong mắt xích
hoạt động SXKD, trên bất kỳ lĩnh vực nào của bất cứ Công ty nào .
Phòng KHTH được coi như xương sống trong một cơ thể sống, trong mọi
hoạt động sống từ cấp vi mô đến cấp vĩ mô, từ cấp công ty đến cấp ngành hay
hơn nữa.

Phòng KHTH vừa xác định mục tiêu vừa xây dựng chiến lược phát triển, vừa
thực hiện nhiệm vụ trực tiếp của vai trò quản lý.
Tất cả các chức năng trên không ngoàI một mục tiêu là giúp việc cho ban
lãnh đạo điều hành SXKD một cách hiệu quả nhất.
4.1.2. Nhiệm vụ
Lĩnh vực xây dựng cơ bản là một lĩnh vực tổng hợp, rộng lớn và có quan hệ
gắn bó với mọi ngành, mọi nghề của xã hội.
Một Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng cơ bản muốn tồn tại và
phát triển trong một môI trường cạnh tranh khốc liệt ngoàI việc cần có một Ban
lãnh đạo sáng suốt, tàI năng …cũng cần có một bộ phận Kế Hoạch Tổng Hợp
giúp việc hiệu quả qua đó giúp cho Ban lãnh đạo có những quyết định đúng đắn,
tức thời đem lại lợi thế trong hoạt động SXKD của Doanh nghiệp.
Nhiệm vụ chính của Phòng KHTH :
* Xây dựng Kế hoạch :
Căn cứ, tổng hợp những dữ liệu thông tin chủ quan và khách quan để xây
dựng chiến lược phát triển lâu dài.
Căn cứ vào khả năng thực hiện SXKD của Công Ty và chỉ tiêu sản lượng
được giao từ cấp trên để xây dựng kế hoạch SXKD giao cho mỗi đơn vị trực
thuộc trong năm kế hoạch.
Lưu giữ và xử lý các dữ liệu thông tin, liên kết các mối liên hệ nhằm đề xuất,
báo cáo nhanh chóng kịp thời cho cấp trên cũng như điều chỉnh kế hoạch cho
phù hợp để đạt được mục tiêu Doanh nghiệp đã đề ra
* Thực hiện Kế Hoạch:
Quản lý thực hiện tiến độ, chất lượng xây lắp thông qua công tác hướng dẫn,
kiểm tra.
Quản lý, kiểm tra kiểm soát giá trị xây lắp kinh doanh thông qua công tác
thẩm định giá trị xây lắp kinh doanh.
Kết hợp với các bộ phận chức năng khác đề xuất, xử lý các yếu tố kỹ thuật và
phi kỹ thuật nhằm nâng cao hiệu quả SXKD.
Quản lý, kiểm soát các yếu tố đầu vào ( Hồ sơ TKKT, Dự toán .. ) và các yếu

tố giá trị đầu ra ( Hồ sơ quyết toán, Hoàn công .. ).
Quản lý, theo dõi thực hiện hợp đồng cấp công ty, xí nghiệp…
Tham gia quá trình lập và thẩm định dự án nhằm kiểm soát chất lượng cũng
như góp phần xách định giá trị thực của dự án.
Báo cáo kế hoạch và công tác thực hiện kế hoạch lên cấp trên và các cấp có
thẩm quyền theo trình tự thời gian hoặc yêu cầu.
4.2. Phòng tổ chức hành chính.
4.2.1 Chức năng.
Xây dựng bộ máy tổ chức điều hành sản xuất kinh doanh từ công ty đến các
xí nghiệp sao cho phù hợp với sản xuất kinh doanh của Công ty.
Quản lý sự dụng phát triển nguồn nhân lực.
Tổ chức kiện toàn theo pháp luật về những công việc sản xuất kinh doanh.
4.2.2. Nhiệm vụ.
Quản lý về công tác nhân sự trong phạm vi phân cấp thuộc quyền được quản
lý theo chế độ Nhà nước ban hành.
Đề xuất, xây dựng mô hình tổ chức điều hành sản xuất kinh doanh theo kế
hoạch cán bộ.
-Giúp việc lập quy hoạch nhân sự, lập kế hoạch đào tạo bồi dưỡng kiến thức
nâng cao trình độ cho cán bộ công nhân viên chức.
-Hướng dẫn, quản lý về chế độ chính sách tiền lương với người lao động theo
luật nhà nước, theo quy chế, thoả ước lao động từ các cấp, từ công ty đến các
đơn vị cơ sở.
-Hướng dẫn và quản lý công tác bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, công tác
quân sự, quốc phòng toàn dân, công tác bảo vệ chính trị, an ninh nội bộ Công ty.
-Theo dõi, giải quyết và quản lý hồ sơ các việc kỷ luật theo hướng cán bộ
công nhân viên công ty.
-Hướng dẫn, tổ chức thực hiện thi nâng bậc cho công nhân kỹ thuật theo quy
định hiện hành.
4.3. Phòng tài chính kế toán.
4.3.1 Chức năng.

- Thực hiện quản lý vốn cấp phát cho các dự án.
- Thực hiện vay vốn ngân hàng phục vụ cho sản xuất kinh doanh.
4.3.2 Nhiệm vụ.
- Quản lý chi phí của Công ty theo đúng chế độ tài chính và quyết toán chi
tiêu hàng năm.
- Thanh toán cho các nhà thầu khi đã có đủ thủ tục thanh toán, quyết toán
công trình.
- Kết hợp với các phòng ban khác để xây dựng chế độ tiền lương, thưởng
và xây dựng kế hoạch sản xuất kinh doanh cho từng thời kỳ.
- Giám sát về thủ tục thanh lý các tài sản cố định phù hợp với chế độ Nhà
nước.
4.4. Ban quản lý dự án.
-Thực hiện triển khai thi công dự án.
-Giám sát các chi phí và lập dự toán.
-Ký kết các hợp đồng cung ứng vật tư, thiết bị thi công xây lắp.
-Bàn giao công trình và khai thác sử dụng.
4.5. Trung tâm tư vấn.
-Giới thiệu các địa điểm môi giới nhà đất.
-Thu hut khách hàng trong nội thành có nhu cầu về lĩnh vực xây dựng.
-Thiết kế, lập báo cáo nghiên cứu khả thi.
II. CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN TẠI CÔNG TY
1- Nội dung quản lý dự án
1.1 Quản lý vĩ mô đối với dự án
Trong một dự án xây dựng, Nhà nước đóng vai trò rất quan trọng.Tác động
quản lý của nhà nước thể hiện rất rõ và xuyên suốt cả đời dự án từ giai đoạn
hình thành cho đến khi vận hành các kết quả của nó. Những vấn đề nhà nước
quan tâm trong dự án xây dựng bao gồm:
-Sự cần thiết phải triển khai dự án, hiệu quả về kinh tế- xã hội.
-Sự phù hợp với quy hoạch kiến trúc cảnh quan.
-Tác động môi trường và những vấn đề phải xử lý về môi trường.

Quy mô, diện tích sử dụng đất, hệ số sử dụng đất.
-Vấn đề an toàn cho công trình, trong đó có an toàn về kết cấu, an toàn phòng
chống nổ, an toàn lao động xây dựng và vận hành. An toàn cho các công trình
liền kề.
-Khả năng, trình độ của các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động xây dựng
Quản lý vĩ mô đối với các dự án thuộc công ty tiến hành đầu tư và quản lý
được thể hiện trên các góc độ quản lý Nhà nước đối với chủ đầu tư, đơn vị xây
dựng
1.1.1 Hệ thống văn ban pháp luật liên quan đến hoạt động quản lý Nhà nước
ăn bản cao nhất về quản lý đầu tư và xây dựng đó là Nghị định 52/Chính Phủ
ngày 8/7/1999 và nghị định 12/Chính Phủ ngày 5/5/2000.Dưới nó là một hệ
thống các văn bản sau:
+Quyết định số 17/2000/QĐ-BXD ngày 2/8/2000.Quy định về quản lý chất
lượng công trình xây dựng.
+Thông tư liên tịch số 09/1999/TTLT-BXD-TCĐT ngày 10/12/1999 và số
03/2000 ngày 25/5/2000 về hướng dẫn cấp giấy phép xây dựng
+Thông tư số 15/2000/thị trường-BXD ngày 13/11/2000. Hướng dẫn các hình
thức quản lý thực hiện dự án đầu tư và xây dựng.
+Quyết định số 23/2000/QĐ-BXD ngày 13/11/2000 về quy chế cấp chứng
chỉ hành nghề thiết kế công trình.
+Quyết định số 27/2000/QĐ-BXD ngày 8/12/2000 về đăng ký knh doanh xây
dựng
Thông tư số 16/2000/thị trường-BXD ngày 11/12/2000 hướng dẫn quản lý
xây dựng với hoạt động đầu tư nước ngoài và quản lý các nhà thầu nước ngoài
vào nhận thầu xây dựng và tư vấn tại Việt Nam.
+ Các thông tư, quyết định có liên quan đến những vấn đề kinh tế xây dựng
định mức chi phí, đơn giá, thanh quyết toán , hợp đồng.
+ Quy chuẩn xây dựng 3 tập.
+ Các tiêu chuẩn xây dựng: bắt buộc phải áp dụng, tự nguyện áp dụng, được
phép áp dụng

+Thông tư số 09/2001/thị trường-BXD ngày 20/7/2001 do Bộ xây dựng ban
hành về việc hướng ẫn lập và quản lý chi phí xây dựng công trình thuộc các dự
án đầu tư.
+Quyết định 04/2002/QĐ-BXD ngày 27/6/2002 điều chỉnh chi phí dự toán.
Ngoài ra các dự án của công ty còn phải chịu sự quản lý bởi các văn bản của
UBND thành phố Hà Nội và Tổng công ty dầu tư phát triển nhà Hà Nội ban
hành.Chẳng hạn, dự án nhà chung cư A5 còn phải tuân theo:
+Đơn giá xây dựng cơ bản số 24/1999/QĐ-UB ngày 15/04/1999 do UBND
thành phố Hà Nội ban hành.
+Chênh lệch vật liệu tính theo thông báo số 735/TBVL-LS do UBND thành
phố Hà Nội ban hành ngày 02/02/2001
+Quyết định số 941/QĐ-Tcty ngày 24/12/2001 về phê duyệt báo cáo nghiên
cứu khả thi dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư 15 tầng A5 khu đô thị mới Đại
Kim -Định Công.
+Quyết định số 392/ QĐ -Tcty ngày 15/4/2002 về phê duyệt thẩm định thiết
kế kỹ thuật –Tổng dự toán công trình nhà chung cư 15 tầng A5 khu đô thị mới
Đại Kim - Định Công.
1.1.2 Quản lý nhà nước đối với chủ đầu tư.
Chủ đầu tư với đặc điểm là một công ty thành viên trực thuộc Tổng công ty
Đầu tư phát triển nhà Hà Nội, chịu sự quản lý của UBND thành phố Hà Nội
.Cho nên cơ quan nhà nước trực tiếp quản lý các dự án xây dựng của công ty đó
là Tổng công ty, UBND thành phố Hà Nội cùng sở liên quan.
Các dự án của công ty đó là các dự án do chính công ty tự bỏ vốn ra và tự
chịu trách nhiệm về số vốn đó. Chính vì vậy mô hình quản lý dự án của công ty
là mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án.
Tác động quản lý vĩ mô của Nhà nước được thể hiện qua sơ đồ:
Biểu11: Sơ đồ quản lý vĩ mô đối với dự án tại công ty
UBND th nh phà ố H Nà ội
Sở quy hoạch kiến trúc
Sở địa chính nh à đất

Sở kế hoạch v à đầu tư
Sở xây dựng H Nà ội
Tổng công ty
Công ty
Dự
án

- Sở xây dựng Hà Nội: Thực hiện quản lý cấp trên về quy trình ,quy phạm
xây dựng, thẩm duyệt các dự toán quyết toán và cấp giấy phép xây dựng nhằm
quản lý chất lượng công trình dự án và chi phí thực hiện dự án , tham gia quá
trình nghiệm thu giai đoạn .
- Sở Kế hoạch và đầu tư: Xét duyệt các dự án thực hiện theo quy hoạch của
thành phố theo định hướng phát triển của ngành, khu vực.
Cân đối nguồn vốn ngân sách trong năm kế hoạch để
xác định tính chất, mức độ đầu tư.
- Sở quy hoạch kiến trúc: Xem xét thống nhất về quy mô và tính chất dự án,
cho phếp xây dựng theo đúng định hướng kế hoạch phát triển của thành phố.
-Sở dịa chính: Xác định vị trí xây dựng, vị trí khu vực
-Tổng công ty: Quản lý cấp trên về hành chính (cơ cấu bộ máy tổ chức kinh
doanh)
Phê duyệt thẩm định dự án theo tính chất và theo nhóm dự
án
*Trách nhiệm của chư đầu tư:
- Đăng ký hành nghề xây dựng bao gồm cả công tác quản lý dự án
- Lựa chọn, ký kết hợp đồng với các sản phẩm tư vấn báo cáo nghiên cứu khả
thi, hồ sơ thiết kế kỹ thuật.
- Lựa chọn đơn vị xây lắp.
* Một dự án được hình thành phải dựa vào:
- Quy hoạch phát triển của Nhà nước hàng năm và 5 năm, Nhà nước có các
danh mục các dự án.

- Dự án thuộc Bộ, ngành, địa phương nào thì giao cho Bộ, ngành, địa phương
đó thực hiện quản lý (ví dụ dự án thuộc UBND thành phố Hà Nội thì giao cho
ban quản lý dự án của UBND thành phố quản lý). Trước hết, xuất phát từ ý
tưởng của mọt tổ chức, một cá nhân nào đó. Ý tưởng này phải xuất phát từ nhu
cầu cấp thiết từ những lợi ích triển vọng mà dự án sẽ mang lại …Nó được trình
lên các cấp có thẩm quyền. Và ý tưởng nào được xem xét là phục vụ cho mục
tiêu phát triển kinh tế –xã hội thì cho phép hình thành dự án.
+ Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:
Quản lý vĩ mô của nhà nước được thể hiện qua quyết định đầu tư và thẩm
định dự án đầu tư của các cấp có thẩm quyền
Tại công ty:
- Đối với dự án nhóm A do thành phố, sở kế hoạch và đầu tư phê duyệt, quyết
định.
- Đối với dự án nhóm B, C do tổng công ty phê duyệt, quyết định.
Khi một dự án được cấp có thẩm quyền (UBND thành phố Hà Nội, Tổng
công ty) phê duyệt phải có sự đồng ý của tất cả các sở, ban ngành.
Dự án nhà chung cư 15 tầng A5 do Tổng công ty phê duyệt báo cáo nghiên
cứu khả thi và thiết kế kỹ thuật –tổng dự toán theo quyết định số941/QĐ-Tcty
và số392/QĐ-tcy.
Dự án này ra đời vì những lý do sau:
- Giải quyết vấn đề bức xúc về nhà ở và hoà chung với định hướng phát triển
của thành phố: Hiện nay cùng với sự phát triển về mọi mặt, kinh tế, văn hoá, xã
hội, dân số Hà Nội tăng 25%/năm làm cho nhu cầu về nhà ở ngày càng cao và
cấp bách.
Tạo ra những quần thể kiến trúc nhà ở căn hộ cao tầng nằm trong khu đô thị
mới ngoại thành Hà Nội hiện đại và đầy đủ tiện nghi đáp ứng được mọi nhu cầu
của khác hàng về lĩnh vực nhà ở.
Nhà ở căn hộ cao tầng là phương thức giải quyết số lượng lớn về nhu cầu ở
trên một đơn vị diện tích đất tối thiểu, nhất là hướng đi của các nước đang phát
triển trên thế giới về quy hoạch đô thị và xây dựng nhà ở.

Là giải pháp cơ bản của các đô thị lớn, là cách sống văn minh của xã hội, nơi
tiếp thu và ứng dụng của các công nghệ về nhiều lĩnh vực quan trọng của các
ngành.
Thể hiện cách tập trung của các tầng lớp trong xã hội, tạo điều kiện cho các
hình thức kinh doanh phát triển có định hướng quy hoạch, đưa lại những hiệu
quả xã hội to lớn như giải quyết các vấn đề môi trường, các vấn đề về quản lý
thanh thiếu niên…tạo ra được những cộng đồng sống có trách nhiệm, hiểu biết
tôn trọng cách sống hiện đại mới mẻ trong cuộc sống hàng ngày.
+ Giai đoạn thực hiện đầu tư
Dự án được cấp giấy phép xây dựng và chịu sự kiểm tra, giám sát định kỳ
hoặc đột xuất chất lượng công trình của các cơ quan quản lý nhà nước ( dự án
thuộc công ty thường thuộc sở xây dựng )
Quy trình và thủ tục xây dựng được thể hiện rõ qua quy chế quản lý đầu tư về
xây dựng do Bộ xây dựng ban hành. Tiêu chuẩn và giá thành vật liệu thiết bị …
xây dựng cũng được quy định để làm cơ sở hạch toán vào ch phí công trình…
+ Giai đoạn kết thúc xây dựng và đưa vào vận hành: Ban quản lý của công ty
tiến hành nghiệm thu và bàn giao. Quy trình nghiệm thu và bàn giao phải tuân
thủ đúng các quy định của nhà nước.
1.1.3 Quản lý nhà nước đối với tổ chức tư vấn.
Tư vấn là loại lao động đặc biệt, là kinh nghiệm,kiến thức và sự phán xét. Đó
là hoạt động khó đánh giá, khó đo đếm và thử được nhưng sản phẩm do họ tạo
ra có ý nghĩa cực kỳ quan trọng như đồ án thiết kế, lời khuyên sự phán xét….
Quản lý nhà nước đối với tổ chức tư vấn thông qua các vấn đề sau:
-Đăng ký hành nghề tư vấn xây dựng .
-Ký kết hợp đồng nhận thầu các sản phẩm tư vấn
-Lập các sản phẩm tư vấn như báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế kỹ thuật…
-Thực hiện chế độ giám sát tác giả.
-Quy định mức chi phí tư vấn (thù lao mà tổ chức tư vấn được hưởng )
Định mức chi phí và xây dựng được Bộ xây dựng ban hành theo quyết định
số 14/2000/QĐ-BXD ngày 20/7/2000. Dự án nhà chung cư 15 tầng A5 có các

khoản chi phí cho công tác tư vấn:
+Khảo sát, lập dự án khả thi: 127.520.769 đồng
+Thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi: 12586.596 đồng
+Khảo sát, thiết kế kỹ thuật: 883265376 đồng
+Thẩm định thiết kế kỹ thuật: 32.677.497 đồng
+Tư vấn giám sát thi công xây dựng: 414.816.732 đồng
+Tư vấn giám sát lắp đặt thiết bị: 9.366.920 đồng.
1.1.4 Quản lý nhà nước đối với nhà thầu xây dựng :
Nhà thầu xây dựng có trách nhiệm đưa những bản vẽ kỹ thuật …trở thành các
công trình hiện thực. Vì vậy, quản lý vĩ mô đối với nhà xây dựng có tác dụng
bắt buộc nhà thầu phải thi hành đúng bản vẽ thiết kế, đúng tiến độ thi công,
dùng vật liệu, công cụ… đúng tiêu chuẩn chất lượng đồng thời đưa ra mức giá
công trình hợp lý.
-Quản lý vĩ mô đối với nhà thầu thông qua:
+Đăng ký hành nghề xây lắp.
+Dựa trên bộ định mức, đơn giá của nhà nước, các quy định về quy chế đấu
thầu… để tiến hành lập hồ sơ dự thầu, ký kết hợp đồng về xây lắp
+Tổ chức thực hiện thi công xây lắp theo hồ sơ thiết kế kỹ thuật, thiết kế kỹ
thuật thi công, thực hiện đúng các cam kết ghi rõ trong hợp đồng đã ký.
+Lựa chọn, tổ chức lao động, máy móc, nguyên vật liệu,…đáp ứng yêu cầu
xây lắp của công trình.
Ngày 17/7/2000, Bộ xây dựng đã ban hành phương pháp lập dự toán kèm
theo thông tư số 09/2001/thị trường-BXD, ban hành đơn giá các loại vật liệu.
1.2.Quản lý vi mô đối với dự án.
Do lĩnh vực hoạt động của công ty là xây dựng cơ bản mà chủ yếu là xây
dựng nhà và khu đô thị mơí cho nên mục tiêu quản lý dự án tại công ty thường
được thể hiện ở nhiều khía cạnh khác nhau.
Để thấy rõ được công tác quản lý của công ty đối với dự án đầu tư trong
giai đoạn hiện nay em xin lấy dự án xây dựng nhà chung cư 15 tầng A5 tại
khu đô thị mới Đại Kim -Định Công làm ví dụ phân tích.

Công tác quản lý dự án bao gồm các nội dung sau:
1.2.1 Hệ thống tổ chức và phân cấp quản lý dự án tại công ty.
Như đã đề cập ở trên, mô hình quản lý dự án của công ty là mô hình chủ đầu
tư trực tiếp quản lý dự án. Do vậy có sơ đồ quản lý dự án như sau:
Biểu 12: Sơ đồ quản lý dự án tại công ty
Các phó giám đốc
Giám đốc
T i chính – kà ế toán
Kế hoach tổng hơp
Tổ chức –h nh chínhà
Ban quản lý dự án
đơn vị thi công
Tư vấn thiết kế
Dự
án
Tư vấn giám sát
Chức năng của các cấp:
- Giám đốc: Theo dõi kiểm soát bao quát chung tình hình thực hiện dự án .
- Phòng kế hoạch tổng hợp: +Tổ chức triển khai thực hiện dự án .
+Quản lý kiểm tra, thẩm định giá trị xây lắp.
- Phòng tài chính kế toán: +Quản lý vốn cho dự án, thực hiện tạm ứng, thanh
quyết toán đối với các đơn vị tham gia .
- Phòng tổ chức –hành chính: Điều phối nguồn lực cho dự án
- Ban quản lý dự án: + Giám sát thực hiện dự án từ đầu cho đến khi kết thúc
dự án.
+ Kiểm soát khối lượng, kiểm tra chất lượng, xử lý kỹ thuật và các phát sinh
khác
-Xí nghiệp xây lắp:Tổ chức thực hiện xây lắp, lập dự toán, lập hồ sơ quyết
toán trình cấp trên.
-Tư vấn giám sát: Thực hiện giám sát đảm bảo đúng quy trình quy phạm của

nhà nước, theo thiết kế nghiệm thu cônh trình.
- Tư vấn thiết kế: Khảo sát, thiết kế kỹ thuật ,thẩm định thiết kế kỹ thuật
1.2.2 Lập kế hoạch tổng quan.
Bất kỳ một dự án nào ngay từ khi ra đời, công ty đều phải đưa ra được một kế
hoạch tổng quát liên quan đến nó như: nguồn vốn ,tổng mức đầu tư, thời gian
thực hiện, phạm vi của dự án và một số vấn đề khác.
Đối với dự án nhà chung cư 15 tầng A5,kế hoạch tổng quan được thể hiện
như sau :
+Về nguồn vốn:
Nguồn vốn của dự án được huy động bởi 3 nguồn cụ thể:
Bảng13: Nguồn vốn của dự án
Đơn vị :đồng

Vốn tự có của công ty (5 %)
2.960.118.449
Vốn huy động (70%) 41.147.284.252
Vốn vay của quỹ phát triển nhà
(25%)
14.674.431.942
Trong đó :
Vốn đến hết tháng 9/2001
Vốn đến hết tháng 12/2001
Vốn đến hết tháng 3/2002
Vốn đến hết tháng 6/2002
Vốn đến hết tháng 9/2002
1.347.467.741
14.548.494.225
12.559.623.204
17.303.241.426
10.234.008.030

+Về tổng mức đầu tư : 58.781.834.636 đồng
Bao gồm:
- Chi phí xây lắp: 43.147.153.350 đồng
- Chi phí thiết bị : 2.439.937.500 đồng
- Chi phí khác : 3.410.940.638 đồng
- Chi phí chuyển nhượng hạ tầng trên mặt đất : 4.884.000.000 đồng
- Dự phòng phí : 4.899.803.149 đồng
+Về thời gian thực: Dự kiến khởi công ngày 25/10/2001 đến tháng
11/2002thì hoàn thành dự án đưa vào sử dụng.
+Phạm vi của dự án:
Diện tích đất xây dựng 1276 m
2
Tổng diện tích sàn xây dựng 16051 m
2
Quy mô công trình: 15 tầng.
+Về nguồn nhân lực dự kiến sử dụng hai đơn vị thực hiện thi công. Dự án
xây dựng nhà chung cư do công ty kinh doanh phát triển nhà Hà Nội làm chủ
đầu tư và trực tiếp quản lý thực hiện dự án thông qua việc lựa chọn hai trong 10
dội xây dựng trực thuộc công ty triển khai thi công.
Như vậy, đối với dự án này thì nguồn vốn chủ yếu là nguồn vốn huy động từ
các tổ chức, đơn vị, cá nhân có nhu cầu về nhà ở (chiếm 70%). Trong tổng vốn
đầu tư, chi phí cho xây lắp chiếm tỷ lệ cao .Do đó mà công tác xây lắp sẽ giữ
vai trò hết sức quan trọng đòi hỏi cần có sự chuẩn bị kỹ càng tránh để xảy ra sai
sót.
Với những thông tin về dự án trong kế hoạch tổng quản, giúp các chủ thể có
liên quan hình dung một cách sơ bộ về dự án để từ đó phân tích đánh giá lựa
chọn phương án tốt nhất để quản lý dự án.
1.2.3. Quản lý chất lượng:
Không giống như các ngành khác, sản phẩm trong ngành xây dựng có tác
động tới tất cả các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Chính vì thế chất lượng công

trình xây dựng luôn được quan tâm ở vị trí hàng đầu. Tuy nhiên quản lý chất
lượng dự án lại là một vấn đề hết sức phức tạp, nó biểu hiện ngay từ khi bắt đầu
chuẩn bị một công cuộc đầu tư cho đến khi kết thúc công cuộc đầu tư đó. Như
vậy trong quá trình quản lý chất lượng dự án sẽ phải đòi hỏi rất nhiều người
tham gia. Với mục đích công tác quản lý chất lượng dự án được thực hiện một
cách đồng bộ thống nhất, thông thường chủ dầu tư sẽ đưa ra một tiêu chuẩn
chung buộc các chủ thể tham gia phải tuân theo. Tại công ty, tiêu chuẩn đó là
tiêu chuẩn chất lượng Việt Nam và Quốc tế ( nếu có liên quan)
Công tác quản lý chất lượng của công ty được thể hiện qua một số lĩnh vực
sau:
1.2.3.1. Công tác giám sát tư vấn.
Công tác tư vấn bao gồm các loại hình sau:
+Tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi
+Tư vấn thẩm định.
+Tư vấn lập thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế thi công
Do hàng loạt các yếu tố khách quan và chủ quan (thiếu kinh nghiệm và trình
độ chuyên sâu trong lĩnh vực tư vấn) nên đa số các chủ đầu tư nói chung và
công ty nói riêng đều quyết định lựa chọn một tổ chức tư vấn độc lập có đầy đủ
uy tín, năng lực, kinh nghiệm phù hợp với yêu cầu của từng dự án cụ thể dể tiến
hành công tác tư vấn.
Song vì kết quả của công tác tư vấn ảnh hưởng bao trùm lên toàn bộ chất lượng
của dự án cho nên tổ chức tư vấn được lựa chọn phải thoả mãn các điều kiện
sau:
-Khi lập dự án đầu tư, khảo sát và thiết kế công trình phải tuân thủ quy phạm
xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng, các văn bản pháp quy hiện hành của
nhà nước và các hợp đồng kinh tế đã ký kết. Tổ chức tư vấn phải có hệ thống
đảm bảo chất lượng của mình, thực hiện kiểm tra chất lượng chặt chẽ trong quá
trình thực hiện hợp đồng và phải chịu trách nhiệm về chất lượngđối với các sản
phẩm của mình.
Tài liệu khảo sát thiết kế phải đảm bảo:

+Phù hợp với quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật
xây dựng của Nhà Nước và của ngành xây dựng cơ bản.
+Hồ sơ khảo sát xây dựng phải được xác định đúng tại vị trí xây dựng công
trình, phản ánh đúng hiện trạng mặt bằng xây dựng, địa hình địa chất thuỷ văn.
Trước khi tiến hành công tác khảo sát phải được thiết kế và công ty nghiệm thu
để sử dụng đúng quy trình kỹ thuật.
+Phù hợp với nội dung của từng giai đoạn thiết kế công trình, có thuyết minh
và chỉ dẫn kỹ thuật thi công, thuyết minh về sử dụng và bảo dưỡng công trình.
Có quy định về chất lượng của vật liệu xây dựng (xi măng, cát vàng…) thiết
bị công nghệ sử dụng vào công trình.
Mặt khác, tổ chức tư vấn thiết kế phải thực hiện giám sát trong suốt quá
trìnhthi công xây lắp, hoàn thiện và nghiệm thu công trình đưa vào khai thác sử
dụng.
Trước khi khởi công xây dựng công trình, công ty phải thực hiện đầy đủ các
thủ tục về thẩm định và xét duyệt dự án đầu tư, thẩm định và xét duyệt thiết kế
kỹ thuật theo đúng quy định hiện hành của nhà nước (tiêu chuẩn Việt Nam do
Bộ Xây Dựng ban hành)
Đối với dự án nhà chung cư A5, vai trò tư vấn được thực hiện :
Biểu14: Các đơn vị tư vấn tham gia dự án nhà A5
Đơn vị tư vấn Sản phẩm tư vấn
Viện kiến trúc Nhiệt Đới –
Trường ĐHKTHN
-Khảo sát thu thập số liệu, lập BCKT
-Khảo sát lập thiết kế kỹ thuật
-Thiết kế bản vẽ thi công
Công ty tư vấn Xây dựng
dân dụng-BXD
Thẩm định hồ sơ thiết kế kỹ thuật,
tổng dự toán.
Tổng công ty chủ quản

-Thẩm định tổng mức đầu tư
-Thẩm định BCNCKT

1.2.3.2 Công tác xây lắp
Thực hiện công tác xây lắp bao gồm các bước sau:
-Thứ nhất: Bước chuẩn bị cho công tác xây lắp.
Ở bước này tuỳ từng dự án, công ty sẽ tiến hành hoặc là đấu thầu lựa chọn
các nhà thầu bên ngoài hoặc giao cho các đội, xí nghiệp xây dựng trực thuộc
của mình theo hình thức chỉ định ,tuyển chọn.
*Với những dự án sử dụng nhà thầu bên ngoài:
Công ty tổ chức đấu thầu theo hìh thức chỉ định thầu, đấu thầu cạnh tranh hạn
chế …để lựa chọn nhà thầu thực sự có năng lực có hồ sơ dự thầu đáp ứng được
tốt nhất các yêu đưa ra trong hồ sơ mời thầu về tiêu chuẩn kỹ thuật, về giá.
Thông thường nhà thầu tham gia và trúng thầu phải thoả mãn yêu cầu:
+Các đơn vị xây lắp phải có tư cách pháp nhân, có chứng chỉ hành nghề xây
dựng mới được hành nghề và phải chịu trách nhiệm về chất lượng thi công xây
lắp công trình (theo hợp đồng giao nhận) do đơn vị mình thực hiện.
+Đơn vị xây dựng chỉ được nhận thầu thi công xây lắp những công trình
tương ứng với điều kiện và năng lực được xác nhận trong chứng chỉ hành nghề
xây dựng và hợp đồng cho nhận thầu xây dựng, phải chịu sự giám sát kiểm tra
chất lượng của công ty, cơ quan thiết kế và cơ quan giám định nhà nước về chất
lượng công trình xây dựng .
+Đơn vị xây dựng phải tổ chức hệ thống đảm bảo chất lượng công trình của
mình để thực hiện chế dộ quản lý chất lượng trong quá trình thi công xây lắp
+Vật liệu cấu kiện xây dựng do đơn vị xây dựng sử dụng vào công trình phải
có chứng chỉ xuất xưởng, trước khi sử dụng phải tiến hành kiểm tra chất lượng
theo tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành của nhà nước.
*Trong trường hợp công ty tự nhận thấy các đội xây dựng trực thuộc có đủ
năng lực để đảm nhận công tác xây lắp, công ty tiến hành giao cho các đội
(trường hợp này thường được công ty áp dụng) bằng hình thức lựa chọn như

sau:
Yêu cầu mỗi đội tự trình bày và bảo vệ các phương án thi công của mình theo
thiết kế đã được duyệt cùng với dự toán thi công tương ứng, sau đó trình lên
phòng chức năng của công ty xem xét so sánh và lựa chọn các đội có khả năng
thực hiện công tác xây lắp tốt nhất
Trong phương án tổ chức thi công của các đội sẽ có những nội dung chủ yếu:
-Nhận xét chung về dự án.
-Biện pháp tổ chức thi công.
+Tổ chức mặt bằng.
+Chuẩn bị vật tư, thiết bị thi công: nêu rõ cụ thể từng loại vật tư dược lựa
chọn đạt tiêu chuẩn nào và nguồn gốc ở đâu.
+Sử dụng nguồn nhân lực
-Biện pháp kỹ thuật thi công tổng thể (phân tích kỹ biện pháp thực hiện từng
công tác)
-An toàn lao động, phòng cháy nổ và công tác bảo hiểm cho công trình
-Biện pháp đảm bảo vệ sinh môi trường
-Những kiến nghị của đội thi công.
Dự án xây dựng nhà chung cư 15 tầng A5 cũng được thực hiện theo hình thức
giao cho các đội xây dựng của công ty. Do dự án được thiết kế gồm hai nguyên
đơn cho nên sau khi xem xét và đánh giá công ty quyết định chọn hai đội đó là
đội xây dựng số 1 và đội xây dựng số 9 trong tổng số 10 của công ty để thực
hiện dự án. Mỗi đội sẽ đảm nhiệm nửa phần công việc của dự án.
-Thứ hai: Bước thực hiện công tác xây lắp.
Trong thời gian thi công công trình công ty bố trí cán bộ kỹ thuật hoặc thuê tổ
chức tư vấn có chứng chỉ hành nghề (ở dự án này công ty giao cho ban quản lý
của mình) thực hiện giám sát chất lượng của vật liêụ vật tư đầu vào, tính pháp lý
của các đơn vị cung cấp hoặc tham gia tiến trình thực hiện, giám sát kỹ thuật
xây dựng đảm bảo các đơn vị thi công phải thực hiện đúng theo thiết kế được
duyệt tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành của nhà nước và các điều khoản hợp đồng
kinh tế đã ký kết.

Đồng thời các đơn vị xây lắp cũng phải có biện pháp đảm bảo chất lượng
công trình như:
-Khi bắt đầu triển khai thi công phải mở sổ nhật ký công trình ghi chép đầy
đủ khối lượng từng phần việc thực hiện công trình.
-Trong quá trình thi công các hạng mục công việc phải tuân thủ nghiêm ngặt
quy trình, quy phạm, từ vật tư đến vật liệu, thiết bị máy móc đến quá trình tổ
chức thi công cho đến khi hoàn thành các hạng mục công trình.
-Kết thúc từng hạng mục, từng phần và toàn bộ công trình đơn vị thi công
cho tiến hành lập hồ sơ hoàn công để làm căn cứ cho công tác nghiệm thu kỹ
thuật từng giai đoạn thi công trên. Hồ sơ hoàn công phải phản ánh đúng thực
trạng thi công và được lưu giữ trong hồ sơ bàn giao công trình.
*Công tác thi công dự án A5 tuân thủ các điều kiện sau:
-Vữa xây dựng TCVN 4318-36.
-Thi công và nghiệm thu công tác về móng TCVN79-80
-Gạch đất sét nung TCVN1451-86
-Cát xây dựng TCVN1770-86
-Đá dăm TCVN 1771-86.
-Công tác hoàn thiện trong xây dựng TCVN 5674-92
-Xi măng Poóc –lăng TCVN 2674-92.
-Nước cho bê tông TCVN4560-87.
-Kết cấu gạch đá TCVN 4085-85
-Hoàn thiện mặt bằng xây dựng TCVN 4516-88
1.2.3.3 Công tác nghiệm thu chất lượng công trình.
Ban quản lý dự án của công ty phối hợp với các tổ chức tư vấn có trách
nhiệm tổ chức công tác giám sát nghiệm thu kịp thời khối lượng và chất lượng
các hạng mục công trình xây dựng do các đơn vị xây dựng thực hiện được thể
hiện bằng hệ thống biên bản nghiệm thu theo quy định của nghị định 17 về quản
lý chất lượng do BXD ban hành. Nếu phát hiện ra những yếu tố sai sót Ban
quản lý dự án phải thương thảo ngay với đơn vị thi công để làm rõ cácvấn đề và
đưa ra các biện pháp hạn chế sai sót. Mặt khác, công việc nào không đạt chất

lượng Ban quản lý dự án có quyền yêu cầu tổ chức sửa chữa theo quy định hoặc
từ chối nghiệm thu.
*Căn cứ để nghiệm thu khối lượng và chất lượng công trình xây dựng gồm:
+Tài liệu thiết kế được duyệt
+Các quy chuẩn xây dựng tiêu chuẩn kỹ thuật của Nhà sản xuất về bảo quản
sử dụng vật liệu xây dựng, thiết bị công nghệ.
+Các kết quả kiểm tra, thí nghiệm khối lượng và chất lượng vật liệu, thiết bị
được thực hiện trong quá trình xây dựng
+Những điều khoản quy định về khối lượng và chất lượng vật liệu, thiết bị
được thực hiện trong quá trình xây dựng.
*Công tác nghiệm thu công trình tại công ty:
-Nghiệm thu kỹ thuật từng hạng mục sau khi đã được thi công xong.
-Nghiệm thu chuyển giai đoạn: phần móng lên phần thân, phần thân lên phần
mái, phần thô sang phần hoàn thiện.
-Cuối cùng là nghiệm thu kỹ thuật tổng thể và nghiệm thu bàn giao công
trình.
1.2.3.4 Bảo hành công trình.
Việc bảo hành chất lượng công trình xây dựng là một việc làm bắt buộc đối
với tất cả các nhà thầu xây dựng tham gia xây dựng công trình và luôn được ghi
rõ trong hợp đồng xây lắp ký kết giữa công ty và nhà thầu. Thời hạn và mức
tiền bảo hành được quy định cụ thể trog nghị định 52/1999 /NĐ-CP và quy chế
bảo hành QĐ số 35/1999/ QĐ-BXD ngày 12 tháng 11 năm 1999. Đối với dự án
nhà chung cư 15 tầng A5, đơn vị thi công có trách nhiệm bảo hành công trình
trong 12 tháng.
Tư vấn
Chủ đầu tư
BCNCKT
Thiết kế kỹ thuật v dà ự toán
Cấp có thẩm quyền quyết định phê duyệt
(Cơ quan chủ quản)

Cấp có chức năng thẩm định
Cấp có thẩm quyền phê duyệt
Đơn vị có chức năng giám sát chất lượng
Đơn vị xây lắp
Xây lắp công trình
Ban quản lý dự án
P.KHTH
Biểu 15- Sơ đồ quản lý chất lượng tại công ty
Giao thầu
Lập biện pháp
Thi công và dự toán
Thi công
Cụ thể đối với dự án nhà chung cư 15 tầng A5, quy trình quản lý chất lượng
được thực hiện tông qua các chủ thể sau:
Chủ đầu tư là Công ty kinh doanh phát triển nhà Hà Nội thuê tổ chức tư vấn
là Viện kiến trúc Nhiệt Đới thuộc trường đại học Kiến Trúc Hà Nội thực hiện