Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 (LV thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ THỦY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ THỦY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2014
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. DƢ NGỌC THÀNH

THÁI NGUYÊN - 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng 9 năm 2015
Tác giả luận văn

Trần Thị Thủy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân,
tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng
nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Dư Ngọc Thành
giảng viên Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học Nông lâm Thái

Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình
thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong phòng Đào tạo,
khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp
đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân thành
phố Thái Nguyên, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch và UBND các phường, xã trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện
về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Thái Nguyên, tháng 9 năm 2015
Tác giả luận văn

Trần Thị Thủy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .......................................................................................... ix

MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề ............................................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ............................................................................................... 2
3.Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................. 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................................. 3
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ................................................................................... 3
1.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài .................................................................................. 4
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ................................................................................................................... 9
1.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử
dụng đất .................................................................................................................... 9
1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ...................................................... 9
1.2.3. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất .................................................................................................. 13
1.2.4. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................... 16
1.2.5. Thuế và lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................ 16
1.2.6. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............................................. 18
1.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam ....... 20
1.3.1. Sơ lược tình hình quản lý đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trên thế giới ...................................................................................................... 20
1.3.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam .......................... 22
1.3.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Nguyên ........... 25
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iv
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..... 28

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................... 28
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................. 28
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu...................................................................................... 28
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu................................................................... 28
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ................................................................................... 28
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu .................................................................................... 28
2.3. Nội dung nghiên cứu ....................................................................................... 28
2.4. Phương pháp nghiên cứu................................................................................. 30
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .......................................................... 30
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ........................................................... 30
2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu ......................... 31
2.4.4. Phương pháp biểu đạt thông tin ................................................................... 31
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 32
3.1. Tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên ................................................ 32
3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên của thành phố Thái nguyên....................... 32
3.1.2. Khái quát về điều kiện KT - XH của thành phố Thái Nguyên .................... 33
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên ................................... 35
3.1.4. Thực trạng công tác quản lý đất đai của thành phố Thái Nguyên ............... 37
3.2. Đánh giá hồ sơ và quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành
phố Thái Nguyên .................................................................................................... 39
3.2.1. Đánh giá hồ sơ chuyển nhượng so với pháp luật đất đai ............................. 39
3.2.2. Đánh giá quy trình chuyển nhượng so với pháp luật đất đai ....................... 40
3.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 2014 tại thành phố Thái Nguyên ............................................................................ 46
3.3.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo đơn vị hành chính ........................... 46
3.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo thời gian ......................................... 53
3.3.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo loại đất ............................................ 55
3.3.4. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố
Thái Nguyên theo loại đối tượng nhận chuyển nhượng ........................................ 56
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

v
3.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........ 59
3.4.1. Đánh giá sự hiểu biết chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........... 60
3.4.2. Đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng ........................................... 63
3.4.3. Đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng ..................................... 67
3.4.4. Đánh giá sự hiểu biết về tài chính trong chuyển nhượng quyền sử
dụng đất .................................................................................................................. 69
3.4.5. Đánh giá nhận x t về thị trường chuyển nhượng ......................................... 72
3.5. Các yếu tố ảnh hưởng, khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao quản lý
hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên ........... 74
3.5.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành
phố Thái Nguyên .................................................................................................... 74
3.5.2. Những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
thành phố Thái Nguyên .......................................................................................... 76
3.5.3. Một số giải pháp nâng công tác quản lý hoạt động chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên ...................................................... 77
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..................................................................................... 78
1. Kết luận .............................................................................................................. 78
2. Đề nghị ............................................................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 80

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ĐVT

: Đơn vị tính

GCN

: Giấy chứng nhận

HĐND

: Hội đồng nhân dân

QSD

: Quyền sử dụng

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TB

: Trung bình

TP

: Thành phố

UBND

: Ủy ban nhân dân

VPĐK

: Văn phòng đăng ký

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất TP Thái Nguyên năm 2014...................... 36
Bảng 3.2. Thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố
Thái Nguyên với quy định của pháp luật đất đai ..................................... 39
Bảng 3.3. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 theo đơn vị hành chính .................. 47
Bảng 3.4. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 28 đơn vị phường xã
từ 2012 đến 2014 ..................................................................................... 50
Bảng 3.5. Diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 28 đơn vị phường
xã từ 2012 đến 2014 ................................................................................ 51
Bảng 3.6. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa khu vực đô thị và
khu vực nông thôn trên địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 20122014 ......................................................................................................... 53
Bảng 3.7. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái

Nguyên trong giai đoạn 2012-2014 ......................................................... 53
Bảng 3.8. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố
Thái Nguyên theo từng loại đất ............................................................... 55
Bảng 3.9. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố
Thái Nguyên theo địa chỉ đối tượng nhận chuyển QSD đất .................... 57
Bảng 3.10. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố
Thái Nguyên theo nghề nghiệp của đối tượng nhận chuyển nhượng ...... 58
Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về chuyển nhượng QSD đất
tại 3 khu vực của thành phố Thái Nguyên ............................................... 61
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về chuyển nhượng QSD đất
tại thành phố Thái Nguyên theo 3 nhóm nghành nghề ............................ 63
Bảng 3.13. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng QSD đất tại
thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp .............................. 64
Bảng 3.14. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng QSD đất tại
3 khu vực của thành phố Thái Nguyên .................................................... 66
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




viii
Bảng 3.15. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng QSD đất
tại thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp ......................... 67
Bảng 3.16. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng QSD đất
tại thành phố Thái Nguyên theo 3 khu vực ............................................. 69
Bảng 3.17. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí chuyển nhượng QSD
đất tại thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp ................... 70
Bảng 3.18. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí chuyển nhượng QSD
đất tại thành phố Thái Nguyên theo ở từng địa bàn cư trú ...................... 71
Bảng 3.19. Kết quả đánh giá hiểu biết về thị trường chuyển nhượng quyền sử

dụng đất tại thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp .......... 73
Bảng 3.20. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thị trường chuyển nhượng QSD
đất tại thành phố Thái Nguyên theo đối tượng ở từng địa bàn cư trú ..... 74

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ix
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên ................................ 32
Hình 3.2. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo quy định của Luật đất đai ................................................................. 41
Hình 3.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại thành phố Thái Nguyên ...................................................................... 42
Hình 3.4. Lưu đồ quy trình bước 1 về giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên ................................................... 44
Hình 3.5. Lưu đồ quy trình bước 2 về giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên ................................................... 45
Hình 3.6. Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 28
đơn vị phường xã tại thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 20122014 ......................................................................................................... 48
Hình 3.7. Biểu đồ thể hiện tỷ lệ về số lượng hồ sơ và diện tích chuyển nhượng
QSD đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014 .......................... 54
Hình 3.8. Số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất nông
nghiệp giai đoạn 2012 - 2014 .................................................................. 56
Hình 3.9. So sánh tỷ lệ đối tượng nhận chuyển nhượng theo 3 nhóm địa chỉ .......... 58
Hình 3.10. So sánh đối tượng nhận chuyển nhượng theo 3 nhóm ngành nghề ........ 59

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai ngày nay được xem là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu
sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở hạ tầng, các trung tâm
văn hóa, xã hội - an ninh quốc phòng.
Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, các giao dịch dân sự về chuyển
QSD đất đã trở nên phổ biến, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển
của nền kinh tế đất nước và quá trình đô thị hoá mạnh mẽ. Trong đó, chuyển
nhượng đất đai chiếm số lượng đáng kể và có vị trí rất quan trọng. Nó góp phần
điều phối lại diện tích đất giữa các công dân với nhau, đảm bảo cho những diện tích
thừa được sử dụng một cách hợp lý.
Bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành của
người sử dụng đất là không ít các trường hợp chuyển nhượng đất trái ph p, mua
bán sang tay, đầu cơ đất đai…Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống và
sử dụng đất. Chính vì vậy, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một
vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của rất nhiều người dân và cơ quan,
ban, ngành có liên quan.
Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có
những kết luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở các địa phương là hết sức cần thiết. thành phố Thái
Nguyên là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thái Nguyên, là trung tâm chính trị - kinh tế văn hoá - xã hội của tỉnh Thái Nguyên. Vì vậy tình hình biến động về vấn đề
chuyển nhượng đất đai diễn ra rất sôi nổi. Việc nghiên cứu những cơ sở lý luận và
thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, nhìn nhận và đánh giá những ưu
điểm và thuận lợi của việc chuyển nhượng nhằm góp phần khắc phục những diễn

biến trong lĩnh vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển
nhượng và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó
một cách đúng đắn là hết sức cần thiết. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạt
động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật, thống nhất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




2
cách giải quyết chung của các loại vi phạm, góp phần nâng cao hiệu quả thi hành
pháp luật nói chung và các quy định của pháp luật về “điều kiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất” nói riêng là rất quan trọng. Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi
tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014”.
2. Mục tiêu của đề tài
. .

ục tiêu t ng quát
Đánh giá được kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ ra được những

thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại thành phố Thái Nguyên; từ đó đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý đất đai của thành phố tốt hơn.
. .

ục tiêu cụ thể
- So sánh được hồ sơ và quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại

thành phố Thái Nguyên so với quy định của pháp luật

- Đánh giá được thực trạng tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
thành phố Thái Nguyên, giai đoạn 2012 - 2014.
- Đánh giá được sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại thành phố
Thái Nguyên về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, cho công tác quản lý nhà nước về đất đai được tốt hơn.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Góp phần hoàn thiện lý luận về đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
- Góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thúc đẩy tình hình chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




3
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
. . .

s

u n c a đề tài

Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật
đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động
do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy

định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ quy định
cho ph p chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm
đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát
của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất
đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một
loại hàng hoá đặc biệt, cho ph p người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng
rãi theo qui định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Các quyền này được nêu tại Điều 73
Luật Đất đai 1993 [5]. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi
mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào
năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết
quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời
kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực
hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự
đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để
khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý
điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua
Luật đất đai 2003.
Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền
sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về
các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




4
cho quyền sử dụng đất (QSDĐ), góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ về thủ tục

cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan. [6]
Đến Luật Đất đai 2013, Nhà nước khảng định rõ về quyền chuyển quyền sử
dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất;
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông
nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho ph p chuyển quyền sử
dụng đất trong 3 trường hợp sau:
+ Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
+ Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật qui định không được chuyển quyền
sử dụng;
+ Đất đang có tranh chấp
+ Đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án
+ Đất hết thời hạn sử dụng đất.
Giống như mua bán các loại tài sản dân sự khác, chuyển nhượng QSDĐ phụ
thuộc vào rất nhiều yếu tố. Để thấy được thực trạng việc chuyển nhượng QSDĐ thì
cần phải đánh giá.
. . .

s pháp

c a đề tài

1.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước áp dụng theo Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu
lực thi hành đến trước ngày 01/7/2004)
- Luật Đất đai năm 2003, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội - 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về thu tiền sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




5
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ về
lệ phí trước bạ.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng
Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại cơ quan hành
chính Nhà nước ở địa phương.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất
đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT).
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm
2005 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân
chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm

2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24 tháng 3 năm
2006 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử
dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà
nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thị hành Luật Đất đai.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung một số quy
định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




6
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất (gọi tắt là
Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT).
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai.
- Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi
hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 9 năm 2008 của Chính phủ quy
định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành Nghị
định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định số 106/2010/NĐCP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ.
- Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài Chính
ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
- Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ tài chính
hướng dẫn về lệ phí trước bạ.
- Quyết định số 2868/QĐ-UB ngày 04 tháng 11 năm 2003 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc thực hiện cơ chế "một cửa" tại các cơ quan hành chính Nhà
nước thuộc tỉnh.
- Hướng dẫn số 1342/HD-TCCQ ngày 04 tháng 12 năm 2003 thực hiện có
chế "một cửa" tại các cơ quan hành chính thuộc tỉnh Thái Nguyên.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




7
- Quyết định số 06/2011/QĐ-UBND ngày 10 tháng 02 năm 2011 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành quy định diện tích tối thiểu được ph p tách
thửa, đối với từng loại đất, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22 tháng 6 năm 2007 của Thủ tướng
Chính phủ về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế "Một cửa liên thông" tại cơ
quan hành chính nhà nước tại địa phương;
- Quyết định số 6124/2011/QĐ-UBND ngày 01 tháng 6 năm 2011 của

UBND thành phố Thái Nguyên về việc ban hành quy trình thực hiện cơ chế 1 cửa
liên thông giải quyết thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của các hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
- Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Giáo trình Quản lí nhà nước về đất đai, Nxb
Nông nghiệp, Hà Nội.
-Thông tư số 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài chính
sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 62/2009/TT-BTC, Thông tư số
02/2010/TT-BTC và Thông tư số 12/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính.
- Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày
02/11/2005 về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đến năm 2020;
UBND thành phố Thái Nguyên (2009), Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất TP
Thái Nguyên giai đoạn 2001-2015.
UBND thành phố Thái Nguyên (2010), Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất chi tiết 26 phường, xã TPTN giai đoạn 2010 - 2015 và định hướng đến
năm 2020.
- Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày
02/11/2005 về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đến năm 2020;
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, sổ trả hồ sơ
và theo dõi nộp thuế năm 2012.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




8
1.1.2.2. Các văn bản của Nhà nước áp dụng theo Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu
lực thi hành từ ngày 01/7/2014)
- Luật Đất đai năm 2013, Nhà xuất bản Hồng Đức, Hà Nội - 2013.

- Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013.
- Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định
về giá đất khi thi hành Luật Đất đai năm 2013.
- Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định
về thu tiền sử dụng đất khi thi hành Luật Đất đai năm 2013.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 24/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 25/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ địa chính.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, sổ trả hồ sơ
và theo dõi nộp thuế năm 2013.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, sổ trả hồ sơ
và theo dõi nộp thuế năm 2014.
- Quyết định số 38/2014/QĐ – UBND ngày 08 tháng 9 năm 2014 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành quy định về hạn mức giao đất; Hạn mức công
nhận quyền sử dụng đất; Diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được
xác định lại trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
1.1.2.3. Các văn bản khác
- Luật Dân sự năm 2005, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội - 2005.
- Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà
Nội - 2007.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

9
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất
. . .

hái ni

về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử

dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp nhân
mới do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. [19]
Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử
dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho ph p,... Trong
trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền
tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư
làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: Đất đai
vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của
thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua
việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể
quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng
QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi
phạm pháp. [13]
. . . ác h nh th c chuyển quyền sử dụng đất
Căn cứ xác lập các hình thức chuyển quyền sử dụng đất:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý.

- QSD đất của các pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà
nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSD đất, do được người khác chuyển
QSD đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đo là:
chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSDĐ; thế
chấp, bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị QSD đất. [6]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




10
Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đo là:
chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSDĐ; thế
chấp QSD đất, và tài sản khác gắn liền với đất; góp vốn bằng giá trị QSD đất, và tài
sản khác gắn liền với đất. (Đã bỏ hình thức bảo lãnh bằng giá trị QSD đất so với
Luật Đất đai 2003 bởi vì hình thức Bảo Lãnh đã được ghép vào hình thức thế chấp
Quuền sử dụng đất ).[8]
*

huyển đ i quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể
sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục
tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.[13]
*

huyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác
trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho
người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí
mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng
giá trị của đất đó [13].
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho ph p chuyển nhượng quyền sử dụng đất
rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 188 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 40 Nghị định số 43/2014/NĐCP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho ph p chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đã được phê duyệt.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. [8].
*

ho thuê, cho thuê ại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo qui định của pháp luật.[13]
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê
lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường
hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 thì không cấm
việc này.
* Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử
dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. [13]
* T ng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc
hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên
cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

12
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp
nào thì được ph p tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập
và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. [13]
* Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất
của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào
đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời
gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền
nửa vời.
Thế chấp QSD đất theo Luật Đất đai năm 2013 đã được mở rộng hơn Luật
Đất đai năm 2003 vi bao gồm cả hình thức Bảo Lãnh quyền sử dụng đất có bao gồm
đối tượng thứ ba là đối tượng dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho
người khác vay vốn hay mua chịu hoàng hóa khi chưa có tiền trả ngay.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một qui định đã giải
quyết được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng
như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ. [13]
* Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2
hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái
khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận.
Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối
tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ
nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. [13]

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




13
. . . Điều ki n chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nh n chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
* Điều ki n chuyển nhượng

Đ

Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xem x t, quyết định cho việc chuyển QSDĐ hợp pháp giữa các
hộ gia đình, cá nhân. Nếu các điều kiện đặt ra không thoả mãn thì nhà nước không
cho ph p chuyển quyền và nếu cố tình vi phạm sẽ xử lý theo pháp luật.
Tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các điều khoản chuyển nhượng
như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông
nghiệp không thu tiền sử dụng đất (SDĐ), đất ở được miễn tiền SDĐ mà đã chuyển
nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà nước giao đất lần
thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất ở được miễn tiền SDĐ
thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 năm kể từ ngày được giao đất
lần thứ hai.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện
chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất
rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia
đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp

trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất
sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng
phòng hộ đó. [13]
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển nhượng QSDĐ
muốn thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện qui định
tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2- Đất không có tranh chấp;
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




14
4- Trong thời hạn sử dụng đất. [6]
Các điều kiện trên cũng đã được quy định cụ thể tại Điều 188 Luật Đất
đai 2013. [8]
*

ột số quy định về nh n chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tại Điều 711 của Bộ luật dân sự chỉ quy định chung về điều kiện của người
được chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
- Có nhu cầu sử dụng đất.
- Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp
luật về đất đai và nếu sau khi nhận quyền sử dụng đất thì đất sử dụng không vượt
quá hạn mức đối với từng loại đất. [1]
Tại Điều 9, chương III của Nghị định 17/1999/NĐ-CP quy định chi tiết hơn
đối với việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp[9]. Trong trường hợp chuyển

nhượng đất lúa nước thì người nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân
trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Đối với hộ gia đình chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt hạn mức thì diện
tích vượt phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại điểm 1, khoản 1, điều 1 của
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993. [5]
Tại Điều 99 nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về người nhận chuyển
quyền sử dụng đất như sau:
1. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển
đổi QSDĐ quy định tại khoản 2, điều 114 của Luật Đất đai và điều khoản 1 điều
169 của Luật Đất đai 2013;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thông
qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 191 của Luật này;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển
nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông
qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản
1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN