ĐÁNH GIÁ CÔNG tác CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG, TP THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI đoạn 2012-2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN TUẤN MINH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG, TP THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học
Giảng viên hướng dẫn

: Chính quy
: Địa chính môi trường
: Quản lý tài nguyên
: 2011 – 2015
: TS. Hà Xuân Linh

Thái Nguyên, năm 2015


LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian học tập, nghiên cứu thực tế và hoàn thành khóa luận tốt
nghiệp, em đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình của nhiều tập thể, cá
nhân trong và ngoài trường.

Trước hết em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS. Hà Xuân Linh. Thầy
đã nhiệt tình giảng dạy và hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập và viết
khóa luận tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Ban
giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên cùng các thầy cô giáo đã
giảng dạy những kiến thức và truyền đạt kinh nghiệm quý báu cho em trong quá
trình học tập, rèn luyện. Tất cả là những hành trang quý báu của mỗi sinh viên
sau khi ra trường. Đó là sự hoàn thiện về kiến thức chuyên môn, lý luận và
phương pháp làm việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng được yêu cầu thực tiễn.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn đến các cô chú, anh chị trong UBND phường
Phan Đình Phùng đã nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho em hoàn thành khóa
luận một cách tốt nhất.
Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu được làm quen với thực tế và
phương pháp nghiên cứu vì thế khóa luận không thể tránh khỏi những thiếu sót.
Em rất mong nhận được sự đóng góp quý báu của thầy cô giáo và bạn bè để
khóa luận của em được hoàn thiện hơn.
Em xỉn chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015
Sinh viên

Trần Tuấn Minh


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

UBND

:

Ủy ban nhân dân

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

SDĐ

:

Sử dụng đất

QSD

:

Quyền sử dụng

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của phường Phan Đình Phùng năm 2014 ...........37
Bảng 4.2: Tình hình biến động đất đai của phường Phan Đình Phùng.....................41
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành chính tại phường Phan

Đình Phùng giai đoạn 2012 - 2014 ...........................................................................43
Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng đất tại phường
Phan Đình Phùng giai đoạn 2012 - 2014 ..................................................................45
Bảng 4.5: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo thời gian tại phường Phan Đình
Phùng giai đoạn 2012 – 2014 ....................................................................................46
Bảng 4.6: Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến cán bộ địa chính ..50
Bảng 4.7: Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của người dân ......52


DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1: Thời gian giải quyết HS chuyển nhượng QSDĐ theo Nghị định 181 ......17
Hình 4.1: Vị trí địa lý phường Phan Đình Phùng .....................................................29
Hình 4.2: Quy hoạch Khu đô thị Hồ Xương Rồng nằm trên đường Bắc Nam .........44
Hình 4.3: Thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị tại khu đô thị Hồ
Xương Rồng ..............................................................................................................45
Hình 4.4: Dự án quy hoạch các khu dân cư trên địa bàn phường Phan Đình Phùng –
thành phố Thái Nguyên .............................................................................................48


MỤC LỤC
Phần 1.ĐẶt vẤn ĐỀ ......................................................................................................... 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................................. 1
1.2. Mục đích của đề tài ....................................................................................................... 2
1.3. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................................... 2
1.3.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................................... 2
1.3.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................................... 2
1.4. Yêu cầu của đề tài ......................................................................................................... 3
1.5. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................................... 3
Phần 2.TỔNG QUAN TÀI LIỆU ....................................................................................... 4

2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ............................................................................................. 4
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài .............................................................................................. 4
2.1.2. Cơ sở pháp lý .............................................................................................................. 4
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài........................................................................................... 7
2.2. Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................................ 8
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ................................................................. 8
2.2.2. Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất .......................................13
2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất.............................................14
2.2.4. Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất .........................16
2.2.5. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..............................................................16
2.2.6. Trình tự; thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định
181/2004/NĐ-CP ................................................................................................................17
2.2.7. Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất................................19
2.3. Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam ...................21
2.3.1. Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong cả nước ..............21


2.3.2. Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên .......................................................................................................................25
PHẦN 3.ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..............26
3.1. Đối tượng, thời gian và phạm vi nghiên cứu .............................................................26
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..............................................................................................26
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu..................................................................................................26
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành..................................................................................26
3.3. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................................26
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Phan Đình Phùng ............................26
3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng
thành phố Thái Nguyên ..................................................................................................26
3.3.3. Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012 – 2014............................................................27

3.3.4. Đánh giá việc thực hiện của cán bộ quản lý và sự hiểu biết của
người dân phường Phan Đình Phùng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................27
3.3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong khi thực hiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường .................................................27
3.3.6. Đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy, nâng cao công tác thực hiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian tiếp theo...........................................27
3.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................27
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu.....................................................................27
3.4.2. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu...................................................................27
3.4.3. Phương pháp phân tích, so sánh số liệu ..................................................................28
3.4.4. Phương pháp chuyên gia..........................................................................................28
PHẦN 4.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...............................................29
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Phan Đình Phùng ........................29
4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường.......................................29
4.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội..........................................................................................32


4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến việc sử dụng
đất đai ..................................................................................................................................35
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng
thành phố Thái Nguyên ..................................................................................................37
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của phường Phan Đình Phùng..........................................37
4.2.2. Tình hình quản lí đất đai ..........................................................................................38
4.3. Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012 - 2014 .....................................................42
4.3.1. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính .....43
4.3.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSD đất theo mục đích sử dụng đất ...............45
4.3.3. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian ..................46
4.4. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý kiến
của cán bộ địa chính và người sử dụng đất .......................................................................50

4.4.1. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSD đất qua ý kiến cán bộ địa chính..............50
4.4.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của người sử dụng đất.....51
4.4.3. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển nhượng QSDĐ
trên địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012 - 2014........................................52
4.4.4. Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy công tác thực hiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong thời gian tới................................................................................54
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..........................................................................56
5.1. Kết luận ........................................................................................................................56
5.2. Kiến nghị......................................................................................................................57
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................................58
PHỤ LỤC


1

Phần 1

ĐẶt vẤn ĐỀ
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai 2013 đã nêu rõ: “ Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý” và “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”.
Trong tất cả các điều kiện cần thiết để quá trình sản xuất được thực hiện,
tạo ra của cải vật chất, cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người thì
đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Các Mác từng nói: “Đất là mẹ, sức lao
động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”. Chính vì vậy, quá trình khai thác
sử dụng đất đai phải luôn gắn liền với sự phát triển của xã hội. Xã hội càng phát

triển thì nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng tăng trong khi đất đai thì
hữu hạn, cả về chất lẫn về lượng.
Trong thời kỳ đổi mới như hiện nay, nền kinh tế nước ta là nền kinh tế hàng
hóa nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của Nhà
nước; phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cùng với việc
gia nhập WTO thì nhu cầu SDĐ để phục vụ cho phát triển nền kinh tế xã hội, An
ninh - Quốc phòng là điều tất yếu.
Thành phố Thái Nguyên là nơi tập trung nguồn lao động dồi dào từ các tỉnh
thành trong vùng Đông Bắc đến làm cho nhu cầu SDĐ tăng nhanh. Đặc biệt là địa
bàn phường Phan Đình Phùng - nơi đang có tốc độ đô thị hóa cao, nằm ở vị trí trung
tâm thành phố. Và khi đất đai được thừa nhận là có giá trị làm cho việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trở nên sôi động và có nhiều diễn biến phức tạp. Việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức điều phối đất đai làm cho đất
đai được sử dụng hiệu quả hơn, tạo mối quan hệ đất đai mới mà chủ yếu là đối với
người có nhu cầu SDĐ và nhà ở thật sự. Bên cạnh đó việc chuyển nhượng trên cũng
gây nên những điều bất cập như: tạo nên những cơn sốt đất, giá đất tăng cao, tình


2

trạng đầu cơ tích lũy đất, dẫn đến đất đai tập trung vào một số người sử dụng không
hiệu quả. Họ muốn thu được lợi nhuận thông qua việc chuyển nhượng cho người
khác. Chính những thực trạng trên tạo ra những khó khăn trong việc Quản lý nhà
nước về đất đai.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời được sự phân công của Khoa
Quản lý tài nguyên – Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn
trực tiếp của thầy giáo TS. Hà Xuân Linh, tôi tiến hành thực hiện nghiên cứu đề
tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn

phường Phan Đình Phùng, TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn

2012 - 2014” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, phát huy ưu điểm, hạn chế những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trong
công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn phường.
1.2. Mục đích của đề tài

Đánh giá được kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012- 2014 để tìm ra những thuận lợi
và khó khăn của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường từ
đó đề xuất các giải pháp thích hợp góp phần làm lành mạnh công tác chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng trong thời gian tới.

1.3. Mục tiêu nghiên cứu
1.3.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa phường Phan
Đình Phùng giai đoạn 2012-2014.
1.3.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Phan Đình Phùng.
- Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 -2014.
- Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn phường về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
- Tìm hiểu những nguyên nhân của những tồn tại, khó khăn trong công tác
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng và đề xuất một số giải
pháp khắc phục.


3

1.4. Yêu cầu của đề tài
- Thu thập tài liệu, số liệu liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách khoa
học và khách quan.

- Nắm vững nội dung quản lý và sử dụng đất đai tại Luật Đất đai 2013,
nắm rõ các văn bản pháp luật liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
- Tìm hiểu sự hiểu biết của người dân sống trên địa bàn phường Phan
Đình Phùng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Những giải pháp phải phù hợp với thực tế địa phương.
1.5. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa học tập: Qua thời gian thực tập giúp sinh viên vận dụng nhũng
kiến thức đã học vào thực tế, làm quen với môi trường làm việc sau khi ra
trường.
- Ý nghĩa thực tế: Hiểu rõ công tác quản lý Nhà nước tại cơ sở. Giúp tìm
hiểu rõ nguyên nhân chuyển nhượng và những vướng mắc trong công tác
chuyển nhượng. Từ đó kiến nghị những biện pháp để khắc phục những hạn chế,
tồn tại, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong công tác chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương.


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

UBND

:

Ủy ban nhân dân

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

SDĐ

:

Sử dụng đất

QSD

:

Quyền sử dụng

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


5

* Luật.
- Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1992, ngày
15/04/1992 được Quốc hội thông qua.
- Hiến pháp sửa đổi nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2013, ngày
28/11/2013 được Quốc hội thông qua.
- Luật Đất đai 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003 được Quốc hội thông qua.
- Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013 được Quốc hội
thông qua.

- Bộ Luật Dân sự năm 2005, ngày 14 tháng 06 năm 2005 được Quốc hội
thông qua.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số
26/2012/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2012.
* Các văn bản dưới Luật.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về
Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về Hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003.
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ
quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy
định về giá đất .
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ quy
định về lệ phí trước bạ.
- Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy
định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.


6

- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 về việc hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện
quyền của người sử dụng đất.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 của Bộ tài chính về
việc hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy

định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 của bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một
số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính
phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi,
bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
- Thông tư 92/2007/TT-BTC ngày 31 tháng 07 năm 2007 của Bộ tài chính về
việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả
có nguồn gốc ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành
luật Đất đai.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính.
- Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22 tháng 06 năm 2007 của Thủ Tướng
Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên
thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương.
* Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 08 tháng 09 năm 2014 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về hạn mức giao đất; Hạn mức công
nhận QSDĐ; Diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác định lại
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.


7

- Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17 tháng 09 năm 2014 của UBND

tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với
đất; Cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Đăng ký
biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên.
- Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
năm 2014.
- Quyết định số 57/2011/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2011 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ
phí cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa
bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 59/2011/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2011 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí
thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của thế giới, Việt Nam cũng đang ngày một đổi mới
với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai
ngày càng sôi động. Chính vì vậy mà nhu cầu chuyển nhượng Bất động sản nói
chung - chủ yếu là chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất nói riêng, cũng
như công tác quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm
đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng
cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.
Luật Đất đai 2013 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý
và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai,
cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn
đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSDĐ được quy định rõ ràng hơn, đầy
đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: số hình thức chuyển quyền, điều kiện, trình
tự, thủ tục chuyển QSDĐ.

8

Thành phố Thái Nguyên là trung tâm của tỉnh Thái Nguyên, là nơi tập trung
dân cư rất đông đúc, có nền kinh tế phát triển nhất trong tỉnh. Phường Phan Đình
Phùng là phường nằm ở khu vực trung tâm hành chính của thành phố Thái Nguyên.
Trên địa bàn phường có nhiều tuyến đường giao thông huyết mạch chạy qua như
đường Phan Đình Phùng, đường Cách Mạng Tháng Tám, đường Hoàng Văn Thụ,
Đường Bắc Nam... nối thành phố Thái Nguyên với các trung tâm kinh tế lớn của
vùng Đông Bắc và đồng bằng Sông Hồng. Phường là nơi tập trung khoảng 50 cơ
quan, xí nghiệp của thành phố, của tỉnh và của trung ương. Những yếu tố này đã tạo
cho phường nhiều lợi thế trong việc mở rộng mối quan hệ giao lưu văn hóa, tiếp thu
các tiến bộ khoa học kỹ thuật, thúc đẩy phát triển nhanh nền kinh tế. Cũng vì vậy
mà đất đai trên địa bàn phường ngày càng có giá trị cao hơn, nhu cầu về sử dụng
cũng như chuyển nhượng QSDĐ cũng tăng nhanh chóng. Chính từ nhu cầu thực
tiễn này mà công tác thực hiện chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đã
trở thanh vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của lãnh đạo các
cấp, các ngành liên quan nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương. Thực tế cho
thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ
sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội
dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ
về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND phường Phan Đình Phùng cùng các
ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất
đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương, từ đó góp
phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển của
thị trường đất đai nói riêng.

2.2. Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển

quyền sử dụng đất. Đây là quyền mà người SDĐ được tự động chuyển đổi đất đai
cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm việc “đổi đất lấy
đất” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của phường Phan Đình Phùng năm 2014 ...........37
Bảng 4.2: Tình hình biến động đất đai của phường Phan Đình Phùng.....................41
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành chính tại phường Phan
Đình Phùng giai đoạn 2012 - 2014 ...........................................................................43
Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng đất tại phường
Phan Đình Phùng giai đoạn 2012 - 2014 ..................................................................45
Bảng 4.5: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo thời gian tại phường Phan Đình
Phùng giai đoạn 2012 – 2014 ....................................................................................46
Bảng 4.6: Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến cán bộ địa chính ..50
Bảng 4.7: Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của người dân ......52


10

QSD đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh
sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. (Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2007) [6]
Luật đất đai năm 2013 tại điều 192 quy định cụ thể các trường hợp hộ gia
đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện
chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho

hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu
vực rừng phòng hộ đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất
theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 79 của
Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

2.2.1.3. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Để thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị, xã hội.
Bởi từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và
cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSDĐ
được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa
kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự để thừa kế.


11

Nguyên tắc chung:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
không thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di
chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;

- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì người
đứng ở hàng sau mới được hưởng:
+ Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết.
+ Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết.
+ Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà người chết là
bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô một. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6].
Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể tại
điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

2.2.1.4. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhượng QSDĐ
của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng
hợp đồng theo quy định của pháp luật. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhượng QSDĐ cho
người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng đất
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê.


12

Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được quy định cụ
thể tại điều 80 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật nào
cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không
loại trừ loại quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ
áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển QSDĐ mà người chuyển
QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp
này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được
phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những
trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2007) [6]
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 79
của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ là hình thức người sử dụng đất mang QSDĐ của mình
đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian
nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi
được thế chấp rộng hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân
được phép hoạt động tại Việt Nam.


13

Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín
dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [6]
Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ được quy định
cụ thể tại điều 81 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo
lãnh cho một người khác vay vốn hay mua hàng chịu khi chưa có tiền trả ngay.
Do đó, những quy định về bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi
giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người
khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai
hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc
góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [6]
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ thể
tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

2.2.2. Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
Tại Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định:
1. Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất khi có
các điều kiện sau đây:

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1: Thời gian giải quyết HS chuyển nhượng QSDĐ theo Nghị định 181 ......17
Hình 4.1: Vị trí địa lý phường Phan Đình Phùng .....................................................29
Hình 4.2: Quy hoạch Khu đô thị Hồ Xương Rồng nằm trên đường Bắc Nam .........44
Hình 4.3: Thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị tại khu đô thị Hồ
Xương Rồng ..............................................................................................................45
Hình 4.4: Dự án quy hoạch các khu dân cư trên địa bàn phường Phan Đình Phùng –
thành phố Thái Nguyên .............................................................................................48


15

8- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc
Nhà nước cho thuê đất;
9-Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được
sử dụng ổn định;
10- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận
QSDĐ theo kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm
quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ; Quyết
định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất
đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; Quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân,
Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá
QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách QSDĐ phù hợp với pháp
luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có QSDĐ chung;

l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc
sáp nhập theo Quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc
chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSDĐ từ
các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2) Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác
định trong thời hạn sử dụng đất.
3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng kí hộ
khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ Trường hợp quy định tại khoản 3 và
khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được
nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác trừ
trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của Nghị định này.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại khoản này được cấp
GCN QSDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký hộ khẩu, nơi
đăng ký kinh doanh.[2]


16

2.2.4. Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình được
quy định tại điều 168 Luật đất đai 2013 như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng
nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử
dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường
hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền
khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc

được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi
thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ
điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.

2.2.5. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quy định về hồ sơ:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy
định tại các khoản 1,2 và 5 của Điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có)
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoặc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
và tài sản gắn liền trên đất (03 bản có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Biên bản kiểm tra hiện sử dụng đất
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã.


17

2.2.6. Trình tự; thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định
181/2004/NĐ-CP
Theo khoản 2, điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được thể hiện tại sơ đồ như sau:

Hình 2.1: Thời gian giải quyết HS chuyển nhượng QSDĐ theo
Nghị định 181

Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ,
trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định
nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực
hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp
mới giấy chứng nhận;
Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được
thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ
ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và
bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;
Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng
và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất hoặc ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.