ĐÁNH GIÁ CÔNG tác CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN sử DỤNG đất của HUYỆN văn LÃNG, TỈNH LẠNG sơn GIAI đoạn 2011 2014
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (580.24 KB, 76 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
HOÀNG THU HOÀI
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN VĂN LÃNG, TỈNH LẠNG SƠN
GIAI ĐOẠN 2011 - 2014”
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
op
Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa
: Chính quy
: Địa chính môi trường
: Quản lý Tài nguyên
: 2011– 2015
Thái nguyên, năm 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
HOÀNG THU HOÀI
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN VĂN LÃNG, TỈNH LẠNG SƠN
GIAI ĐOẠN 2011 - 2014”
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
op
Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Lớp
Khoa
Khóa
Giảng viên hướng dẫn
: Chính quy
: Địa chính môi trường
: K43 – ĐCMT
: Quản lý Tài nguyên
: 2011– 2015
: PGS.TS. Lương Văn Hinh
Thái nguyên, năm 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
HOÀNG THU HOÀI
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN VĂN LÃNG, TỈNH LẠNG SƠN
GIAI ĐOẠN 2011 - 2014”
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
op
Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Lớp
Khoa
Khóa
Giảng viên hướng dẫn
: Chính quy
: Địa chính môi trường
: K43 – ĐCMT
: Quản lý Tài nguyên
: 2011– 2015
: PGS.TS. Lương Văn Hinh
Thái nguyên, năm 2015
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sủ dụng đất và tài sản
gắn liền với đất ................................................................................ 17
Bảng 4.1: Các loại đất của huyện Văn Lãng ................................................... 32
Bảng 4.2: Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế huyện Văn Lãng ........... 33
Bảng 4.3: Kết quả sản xuất ngành trồng trọt qua một số năm ........................ 35
Bảng 4.4: Kết quả sản xuất nghành chăn nuôi ................................................ 37
Bảng 4.5: Tình hình biến động dân số huyện Văn Lãng giai đoạn................. 39
Bảng 4.6: Hiện trạng sử dụng đất huyện Văn Lãng năm 2014 ....................... 44
Bảng 4.7: Tình hình biến động diện tích đất đai ............................................. 46
Bảng 4.8 : Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính
huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011 – 2014 ................ 48
Bảng 4.9: Tổng số vụ chuyển nhượng các xã, thị trấn qua các năm trên địa
bàn huyện Văn Lãng giai đoạn 2011-2014 ..................................... 49
Bảng 4.10: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng ..................................... 51
Bảng 4.11: Ước tính số vụ chuyển nhượng không thông qua Nhà nước........ 53
Bảng 4.12: Kết quả chuyển nhượng tại ba khu vực nghiên cứu của huyện Văn
Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011-2014 ..................................... 54
Bảng 4.13: Kết quả sự hiểu biết của cán bộ .................................................... 55
Bảng 4.14: Kết quả sự hiểu biết của người dân .............................................. 56
iii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Cơ cấu đất đai huyện Văn Lãng năm 2014 ..................................... 45
Hình 4.2: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng huyện Văn Lãng giai đoạn
2011-2014 ....................................................................................... 52
iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA
STT
Chữ viết tắt
Ý nghĩa
1
BĐS
Bất động sản
2
GCN
Giấy chứng nhận
3
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
4
LPTB
Lệ phí trước bạ
5
HĐND
Hội đồng nhân dân
6
NSNN
Ngân sách nhà nước
7
NN/HĐ
Nhà nước/Hợp đồng
8
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
9
TTBĐS
Thị trường bất động sản
10
TNCN
Thu nhập cá nhân
11
UBND
Ủy ban nhân dân
12
VPĐKQSDĐ
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
v
MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ......................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................... 1
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài .............................................................. 2
1.3. Yêu cầu nghiên cứu của đề tài ................................................................ 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................... 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI ........................................ 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài .................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ................................................................... 5
2.2. Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .................................. 7
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ........................................ 7
2.2.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................ 11
2.2.3. Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....................... 12
2.2.4. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................................... 16
2.2.5. Trình tự thủ tục thực hiện chuyển nhượng trên địa bàn huyện Văn
Lãng – tỉnh Lạng Sơn ............................................................................... 17
2.2.6 Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........ 19
2.3. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam và một số
nước trên thế giới ......................................................................................... 19
2.3.1. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới .....19
2.3.2. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............. 22
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 27
3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................ 27
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu..................................................................... 27
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 27
3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ........................................................ 27
3.3. Nội dung nghiên cứu của đề tài ............................................................ 27
3.4. Phương pháp nghiên cứu của đề tài ...................................................... 28
vi
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ......................................................... 28
3.4.2. Phương pháp so sánh ...................................................................... 28
3.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp .................................................. 29
3.4.4. Phương pháp xử lý số liệu .............................................................. 29
3.4.5. Phương pháp chuyên gia ................................................................ 29
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ MỘT SỐ THẢO LUẬN .......... 30
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn ... 30
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................... 30
4.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội huyện Văn Lãng, tỉnh Lãng Sơn ........... 33
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của huyện ......41
4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Văn Lãng ....... 42
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ............................................................... 42
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động các loại đất .......................... 43
4.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Văn
Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011- 2014 ................................................. 46
4.3.1. Đánh giá việc thực hiện chuyển nhượng QSD đất tại huyện Văn Lãng46
4.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSD đất theo đơn vị hành chính....47
4.3.3. Diễn biến chuyển quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua
các năm ........................................................................................... 49
4.3.4. Kết quả điều tra công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Văn Lãng – tỉnh Lạng Sơn............................................... 54
4.4. Những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
huyện Văn Lãng ........................................................................................... 57
4.5. Đề xuất giải pháp hoàn thiện cho công tác chuyển nhượng nhà đất trên
địa bàn huyện Văn Lãng .............................................................................. 58
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................... 61
5.1. Kết luận ................................................................................................. 61
5.2. Kiến nghị............................................................................................... 61
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 63
i
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành khóa luận, ngoài sự
nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của
các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cán bộ Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Văn
Lãng – tỉnh Lạng Sơn, và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoá
luận PGS. TS. Lương Văn Hinh đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt
quá trình hoàn thành khóa luận.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tập thể
cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Văn Lãng, các Phòng, Ban của huyện Văn Lãng, cán bộ và nhân
dân các xã, thị trấn nơi thực hiện điều tra đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá
trình hoàn thành khóa luận này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, và bạn bè đã tạo
điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả khóa luận
Hoàng Thu Hoài
2
tập trung vào một số người sử dụng không hiệu quả. Họ muốn thu lợi nhuận
thông qua việc chuyển nhượng cho người khác. Chính những thực trạng trên
tạo nên khó khăn cho việc quản lý Nhà nước về đất đai.
Huyện Văn Lãng nằm liền kề với khu vực phía Bắc và gần một một số
cửa khẩu giáp biên giới như Hữu Nghị, Tân Thanh. Với vị trí địa lý trên,
huyện Văn Lãng có nhiều cơ hội trao đổi, giao thương với thị trường bên
ngoài, tiếp cận với các tiến bộ khoa học kỹ thuật tiên tiến. Tổng diện tích tự
nhiên của huyện là 56.330,06 ha. Toàn huyện có 19 xã và 01 thị trấn.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời được sự phân công của khoa
Quản lý tài nguyên, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS.Lương văn Hinh tôi tiến
hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2014” để có cái
nhìn đúng đắn về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát huy ưu
điểm, hạn chế những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện.
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Văn Lãng.
- Xác định những vướng mắt bất cập trong việc thực hiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tìm hướng giải quyết đem lại hiệu quả trong
công tác quản lý nói chung và công tác giải quyết chuyển nhượng quyền sử
dụng nói riêng.
- Hoàn thiện thủ tục pháp lý trong công tác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
- Đề xuất giải pháp.
1.3. Yêu cầu nghiên cứu của đề tài
- Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách
khoa học và khách quan.
3
- Hiểu rõ và nắm vững các văn bản pháp luật có liên quan đến vấn đề
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Từ các văn bản, tài liệu và số liệu thu thập được, rút ra những thuận
lợi và những khó khăn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng
thời đánh giá một cách xác thực và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công
tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học: Nghiên cứu lý luận về chuyển quyền sử dụng đất
nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, và thủ tục, trình tự
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các khó khăn và thuận lợi khi thực hiện
trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSD đất để đề ra các giải pháp khắc phục
vừa đảm bảo lợi ích và an toàn cho người sử dụng, vừa đảm bảo lợi ích an
toàn cho xã hội, đảm bảo cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Qua việc nghiên cứu đánh giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn chúng ta tìm ra những
giải pháp tốt nhất để hoàn thiện được công tác tổ chức cũng như việc thực hiện
quản lý việc thực hiện quy trình chuyển nhượng QSD đất của các cơ quan ban
nghành. Đồng thời góp phần vào công cuộc cải cách hành chính ngày một tốt
hơn.
4
PHẦN 2
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp
luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự
biến đổi do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật đất đai 1987 nhà
nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất
như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp
còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các
loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất
sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của nhà nước.
Đến Luật đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi
nó là một loại hàng hóa đặc biệt cho phép người sử dụng được quyền chuyển
quyền rất rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới hình thức chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền
này được nêu tại Điều 73, Luật đất đai 1993 [9]. Tuy vậy, Luật đất đai 1993
đã soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện
đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10
năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công
tác quản lý đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát
triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ
nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong
thời đại Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của
Luật đất đai năm 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan
hệ về đất đai tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003.
5
Đến luật đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật đất đai 1993
nhưng cụ thể hóa hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc
chuyển quyền dưới hình thức tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn và bảo
lãnh bằng giá trị QSSĐ về thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng đất;
- Đất đang có tranh chấp.
Giống như mua bán các loại tài sản dân sự khác, chuyển nhượng QSDĐ
phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Để thấy được thực trạng việc chuyển nhượng
QSDĐ thì cần phải đánh giá.
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 2003 đến nay nhà nước đã ban
hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:
Các văn bản luật
- Luật đất đai năm 2003;
- Luật đất đai năm 2013;
- Bộ Luật dân sự năm 2005;
- Luật thuế thu thập cá nhân năm 2007;
Các văn bản dưới luật
- Nghị định số 181/2004/ NĐ - CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của
Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003;
- Nghị định số 182/2004/ NĐ - CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của
Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
6
- Nghị định số 197/2004/ NĐ – CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 198/2004/ NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 84/2007/ NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Thông tư số 01 /2005/ TT-BTNMT ngày 13 tháng 04 năm 2005 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật
đất đai;
-Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thông tư liên tịch số 30/ 2005 /TTLT/BTC - BTNMT ngày 18 tháng
04 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển
hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Thông tư liên tịch số 05/ 2005 /TTLT/BTC -BTNMT ngày 16 tháng 06
năm 2005 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư liên tịch số 23/ 2006/ TTLT/BTC -BTNMT ngày 24 tháng
03 năm 2006 của Bộ tài chính và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác
định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ
Ngân sách của Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành
Luật đất đai;
- Thông tư số 113/ 2011/ TT – BTC ngày 04/ 08/2011 của Bộ tài chính
ban hành quy định các xác định thuế thu thập cá nhân đối với cá nhân chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất;
7
- Thông tư số 124 / 2011/ TT – BTC ngày 31 tháng 08 năm 2011 của
Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ;
-Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 05 năm 2011 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi bổ sung một số nội dung lien
quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;
- Nghị quyết số 19/2010/NQ-HĐND ngày 15 tháng 12 năm 2010 của
HĐND tỉnh về mức thu và tỷ lệ phần trăm được trích để lại cho cơ quan tổ
chức thu lệ phí cấp GCN quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn;
- Quyết định số 19/2010/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2010 của
UBND tỉnh Ban hành quy định thời gian thực hiện các thủ tục cấp GCN
quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên
địa bàn tỉnh Lạng Sơn;
2.2. Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD đất thực chất là
các hình thức chuyển QSD đất.
2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSD
đất. Hành vi này chỉ bao hàm “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất,
nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình
trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
Điều 113 Luật Đất đai 2003 quy định chỉ được chuyển đổi QSD đất đối
với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong cùng một đơn vị cấp xã.
2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển
QSD đất. Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị.
Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sủ dụng đất và tài sản
gắn liền với đất ................................................................................ 17
Bảng 4.1: Các loại đất của huyện Văn Lãng ................................................... 32
Bảng 4.2: Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế huyện Văn Lãng ........... 33
Bảng 4.3: Kết quả sản xuất ngành trồng trọt qua một số năm ........................ 35
Bảng 4.4: Kết quả sản xuất nghành chăn nuôi ................................................ 37
Bảng 4.5: Tình hình biến động dân số huyện Văn Lãng giai đoạn................. 39
Bảng 4.6: Hiện trạng sử dụng đất huyện Văn Lãng năm 2014 ....................... 44
Bảng 4.7: Tình hình biến động diện tích đất đai ............................................. 46
Bảng 4.8 : Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính
huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011 – 2014 ................ 48
Bảng 4.9: Tổng số vụ chuyển nhượng các xã, thị trấn qua các năm trên địa
bàn huyện Văn Lãng giai đoạn 2011-2014 ..................................... 49
Bảng 4.10: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng ..................................... 51
Bảng 4.11: Ước tính số vụ chuyển nhượng không thông qua Nhà nước........ 53
Bảng 4.12: Kết quả chuyển nhượng tại ba khu vực nghiên cứu của huyện Văn
Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011-2014 ..................................... 54
Bảng 4.13: Kết quả sự hiểu biết của cán bộ .................................................... 55
Bảng 4.14: Kết quả sự hiểu biết của người dân .............................................. 56
9
2.2.1.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Để thừa kế QSD đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSD đất
của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị,
xã hội.
Bởi từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị
và cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó
QSD đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có
quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật
Dân sự để thừa kế.
Nguyên tắc chung:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSD đất của người đã mất mà
không thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì
người đứng ở hàng sau mới được hưởng:
+ Hàng 1 gồm: vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết.
+ Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết.
+ Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của nguời đã chết, bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, gỉ ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, gì ruột, cô ruột.
10
2.2.1.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển QSD đất cho người khác
theo quan hệ tình cảm mà người chuyển QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện
vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên
cũng không loại trừ loại quan hệ này.
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh
người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển QSD đất mà người chuyển
QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào
được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập
và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này.
2.2.1.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSD đất là hình thức người sử dụng đất mang QSD đất của
mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào
đó theo quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hoá trong một
thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển
quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì
phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc
các nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
11
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín
dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ.
2.2.1.7 Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự quyền thế chấp bằng giá trị QSD đất, quyền bảo lãnh bằng
giá trị QSD đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSD đất của
mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua hàng chịu khi chưa có
tiền trả ngay.
Do đó, những quy định về bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.
2.2.1.8 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị QSD đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người
khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai
hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc góp
cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận.
2.2.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện chung theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013,
người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra trong một số loại đất bên chuyển nhượng có các điều kiện sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất
nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà
đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà
nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất,
đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho
12
quyền sử dụng đất trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần
thứ hai.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có
điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông
nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang
sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có các điều kiện sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
2.2.3. Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Điều 99 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 quy định về người nhận
chuyển QSD đất như sau:
“1. Người nhận QSD đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSD đất đất nông nghiệp thông qua
chuyển đổi QSD đất quy định tại Khoản 2 Điều 113 của Luật đất đai 2003 và
Điều 102 của Nghị định này.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận QSD đất thông qua
nhận chuyển nhượng QSD đất trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của nghị
định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSD đất thông
13
qua nhận chuyển nhượng QSD đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ
cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đất
thông qua nhận tặng cho QSD đất theo quy định tại điểm c Khoản 2 Điều 110
và Khoản 6 Điều 113 của Luật đất đai 2003 trừ trường hợp quy định tại Điều
103 của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đất
thông qua nhận thừa kế QSD đất ;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật đất đai 2003 được nhận QSD đất thông qua mua nhà ở,
nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với đất ở;
e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng QSD đất được nhận QSD đất từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSD đất thông qua việc
Nhà nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, các nhân nước ngoài được nhận QSD đất thông
qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo
được nhận QSD đất thông qua việc Nhà nước công nhận QSD đất đối với đất
đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được nhận QSD đất theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được
Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng
thế chấp, bảo lãnh để xử lí nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai;
iii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Cơ cấu đất đai huyện Văn Lãng năm 2014 ..................................... 45
Hình 4.2: Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng huyện Văn Lãng giai đoạn
2011-2014 ....................................................................................... 52
15
b) Được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu
cầu sử dụng đất theo những căn cứ quy định tại Điều 30 của Nghị định này;
c) Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử
dụng đất theo quy định tại Điều 36 của Luật Đất đai và quy định của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất.
2. Đối với các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp mà người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp
trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng trong quyết định xét
duyệt dự án hoặc trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
chưa xác định thời hạn sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất là 50 năm kể từ
ngày quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực thi hành.”
* Điều 106 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 quy định về quyền và nghĩa
vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSD đất như sau:
“1. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSD đất phi nông nghiệp hợp
pháp từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân do được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất hoặc từ hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận
QSD đất được quy định như sau:
a) Trường hợp tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng QSD đất không có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không phải nộp tiền sử dụng đất, không
phải chuyển sang thuê đất và có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 2
Điều 110 của Luật đất đai;
b) Trường hợp tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng QSD đất có nguồn
gốc từ ngân sách nhà nước thì tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSD phải
chuyển sang thuê đất và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Khoản 1Điều
111 của Luật đất đai; nếu tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức giao đất có thu
tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do Uỷ ban nhân
16
dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương quy định và có các quyền, nghĩa vụ
quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật đất đai;
c) Thời hạn sử dụng đất là thời hạn còn lại của thời hạn sử dụng đất trước
khi nhận chuyển nhượng đối với trường hợp đất trước khi nhận chuyển nhượng
được sử dụng có thời hạn; thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài đối với trường
hợp đất trước khi nhận chuyển nhượng được sử dụng ổn định lâu dài.
2. Tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp kèm
theo chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 được quy định như sau:
a) Trường hợp tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục
đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không phải
nộp tiền sử dụng đất, không phải chuyển sang thuê đất và có các quyền, nghĩa
vụ quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật đất đai;
b) Trường hợp tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục
đích sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tổ chức kinh tế phải
chuyển sang thuê đất và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều
111 của Luật đất đai; nếu tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức giao đất có thu
tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất đối với loại đất đã chuyển mục
đích sử dụng theo giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung
ương quy định và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 110 của
Luật đất đai;
c) Thời hạn sử dụng đất là thời hạn của dự án đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt.”
2.2.4. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
- Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất;
- Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD
đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
17
2.2.5. Trình tự thủ tục thực hiện chuyển nhượng trên địa bàn huyện Văn
Lãng – tỉnh Lạng Sơn
Bảng 2.1: Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất
TT
Trình tự thực hiện
Hộ gia đình /cá nhân đề nghị Đăng ký
B1
và nộp hồ sơ tại Văn phòng ĐKQSD
đất huyện.
Trách nhiệm
Thời gian
Hộ gia đình /cá
Giờ hành
nhân có nhu cầu
chính
Viên chức Văn phòng ĐKQSD đất tiếp
nhận kiểm tra đầu mục hồ sơ:
- Nếu hồ sơ hợp lệ ( đầu mục hồ sơ đầy
đủ và kê khai đầy đủ theo quy định):
B2
Lập và giao biên nhận hồ sơ theo quy
định.
- Nếu hồ sơ chưa hợp lệ thì Viên chức
Viên chức Văn
phòng ĐKQSD
1 ngày
đất.
Văn phòng ĐKQSD đất tiếp nhận hồ
sơ sẽ hướng dẫn lại thủ tục theo hồ sơ
quy định.
Viên chức Văn phòng ĐKQSD đất
B3
chuyển cho lãnh đạo cơ quan duyệt.
Lãnh đạo hồ sơ chuyển cho Viên chức
được phân công thẩm tra hồ sơ.
Viên chức Văn
phòng ĐKQSD
1 ngày
đất
Thẩm tra hồ sơ:
- Trường hợp hồ sơ không hợp pháp,
cần giải trình hoặc yêu cầu bổ sung
B4
thêm, thông báo bằng văn bản cho
người nộp hồ sơ trong vòng không quá
01 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ.
- Trường hợp, hồ sơ đáp ứng yêu cầu,
thực hiện bước tiếp theo:
Viên chức Văn
phòng ĐKQSD
đất
5 ngày
