Giải pháp phát triển nhà thu nhập thấp tại TPHCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH


NGUYỄN THỴ HẢI LY

GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ THU
NHẬP THẤP TẠI TPHCM
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

CHUYÊN NGÀNH: CHÍNH SÁCH CÔNG
MÃ SỐ: 60.31.14

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS VŨ THÀNH TỰ ANH

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012


i

LỜI CAM ĐOAN
Luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn
đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Nội dung
bài viết không nhất thiết phản ánh quan điểm của trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí
Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.
Nguyễn Thỵ Hải Ly

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 06 năm 2012

ii

LỜI CẢM ƠN
Để thực hiện nghiên cứu này, tôi đã nhận được nhiều thông tin, các ý kiến, sự động
viên và giúp đỡ nhiệt tình của nhiều cơ quan, đơn vị, cá nhân.
Trước tiên, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý thầy cô Chương trình Giảng dạy
Kinh tế Fulbright, đã truyền đạt kiến thức cho tôi trong suốt thời gian qua. Tôi trân
trọng gửi lời cảm ơn Tiến sĩ Vũ Thành Tự Anh đã hướng dẫn tận tình và giúp tôi
hoàn thành luận văn. Tôi cũng muốn cảm ơn Thạc sĩ Huỳnh Thế Du và ông Vương
Đình Hạo – nguyên Trưởng ban Ban thường trực Ban chỉ đạo các dự án Nâng cấp đô
thị, đã dẫn tôi từ lý thuyết đến thực tiễn, quá trình tìm kiếm, phân tích các kết quả tại
hiện trường.
Tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn đến Ban giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, đã tạo điều
kiện học tập và cơ hội tham vấn trong suốt thời gian nghiên cứu. Tôi cũng xin gửi lời
tri ân đến các anh chị, bạn bè đồng nghiệp tại các sở, ban ngành, quận huyện đã hỗ
trợ và dành thời gian trao đổi các vấn đề chuyên môn. Bên cạnh đó, tôi cũng xin cảm
ơn sự chia sẻ, những thông tin quý báu từ các doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng
nhà ở và kinh doanh bất động sản.
Cuối cùng, tôi không thể quên các bạn đồng môn đã luôn ủng hộ, khích lệ và những
góp ý thiết thực, tác động rất lớn đến quá trình hoàn thiện nội dung nghiên cứu.


iii

MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ....................................................................................................................... iii
Danh mục các ký hiệu và chữ viết tắt ..........................................................................iv
Danh mục các bảng và hình .......................................................................................... v

Tóm tắt .........................................................................................................................vi
Chương 1. GIỚI THIỆU
1.1 Bối cảnh nghiên cứu ............................................................................................... 1
1.2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu .............................................................................. 3
1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 3
1.4 Phương pháp nghiên cứu và bố cục luận văn ......................................................... 3
Chương 2. KHUNG PHÂN TÍCH
2.1 Các khái niệm ........................................................................................................ 5
2.2 Cơ sở lý thuyết ........................................................................................................ 6
2.3 Các tiếp cận chính sách nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh .................................... 8
2.4 Đánh giá chung ....................................................................................................... 9
Chương 3. THỰC TRẠNG NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
3.1 Đặc điểm nhà ở thành phố Hồ Chí Minh .............................................................. 10
3.2 Mối liên hệ giữa các chủ thể trong thị trường nhà ở ............................................ 18
3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ........................................................................ 19
3.4 Kết luận chương.................................................................................................... 20
Chương 4. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP VÀ KHUYẾN
NGHỊ CHÍNH SÁCH
4.1 Nhu cầu - khả năng chi trả của hộ thu nhập thấp.................................................. 21
4.2 Vai trò nhà nước trong phát triển nhà ở thu nhập thấp ......................................... 23
4.3 Khuyến nghị chính sách........................................................................................ 25
Chương 5. KẾT LUẬN
Kết luận ...................................................................................................................... 30
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 31
PHỤ LỤC ................................................................................................................... 33


iv

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT

ADB

Asian Development Bank (Ngân hàng Phát triển Châu Á)

BAH

Bị ảnh hưởng

BXD

Bộ Xây dựng

CBCC

Cán bộ công chức

CBRE

Công ty trách nhiệm hữu hạn CB Richard Ellis (Việt Nam)

CSHT

Cơ sở hạ tầng

DN BĐS

Doanh nghiệp bất động sản

Fulbright

Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright

GDP

Gross Domestic Product (Tổng sản phẩm quốc nội)

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GTGT

Giá trị gia tăng

HUUP

Ban quản lý dự án Nâng cấp đô thị thành phố

JBIC

Ngân hàng hợp tác quốc tế Nhật Bản

NACCA

National Aboriginal Capital Corporation Association

NABH

National Association of Home Builder

NHNN

Ngân hàng nhà nước

PADDI

Trung tâm dự báo và nghiên cứu đô thị

PCI

Pacific consultants International (Công ty tư vấn quốc tế Thái Bình Dương)

SAPI

Nhóm hỗ trợ đặc biệt cho dự án JBIC

SXD

Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh

TCTK

Tổng cục thống kê

TĐC

Tái định cư

TNT

Thu nhập thấp

TNDN

Thu nhập doanh nghiệp

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

UBND TP

Ủy ban nhân dân thành phố

UN-

The United Nations Human Settlements Programme

HABITAT (Chương trình định cư con người của Liên hợp quốc)
VeT

Villes en Transition (Các thành phố trong giai đoạn chuyển đổi)

VietRee

VietNam Real Estate (Bất động sản Việt Nam)

v

DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH
Bảng
Bảng 1.1 Dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật-xã hội và quy mô hộ dân bị ảnh hưởng phải
di dời ........................................................................................................................... 21
Bảng 1.2 Quy mô dân số và nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh, năm 1979 và 2009 ...... 21
Bảng 3.1 Các hỗ trợ trong chính sách phát triển nhà ở thu nhập thấp hiện nay ......... 21
Bảng 3.2 Khoảng cách giữa chính sách nhà ở và điều kiện thực tiễn ........................ 21
Bảng 4.1 Khả năng chi trả nhà ở của hộ TNT theo 3 nhóm thu nhập thấp nhất của
thành phố Hồ Chí Minh, năm 2010 ............................................................................ 21
Bảng 4.2 Khả năng chi trả nhà ở của hộ TNT trong kết quả khảo sát năm 2012 ....... 21

Hình
Hình 2.1 Cách thức thị trường nhà ở vận hành ........................................................... 21
Hình 3.1 Cơ cấu nghề nghiệp nhóm đối tượng thu nhập thấp .................................... 21
Hình 3.2 Nhu cầu diện tích sử dụng nhà ở cần thiết theo khả năng thu nhập hộ ....... 21
Hình 3.3 Mức giá nhà tối đa có thể trả theo khả năng thu nhập của hộ TNT ............. 21
Hình 3.4 Khả năng chi trả cho nhà ở hàng tháng của hộ TNT ................................... 21
Hình 3.5 Các chủ thể trong thị trường nhà ở theo quan hệ cung cầu ......................... 21


vi

TÓM TẮT
Quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa đã tác động mạnh mẽ đến hạ tầng của thành phố
Hồ Chí Minh. Áp lực phát triển và sự thay đổi rất nhanh về dân số đặt ra nhiều vấn đề về
sự tăng trưởng kinh tế, xã hội và nhà ở. Sự thiếu hụt nhà ở của người thu nhập thấp đang là

vấn đề trọng yếu, thách thức đến sự phát triển bền vững đô thị. Nguồn cung chính thức nhà
ở cho đối tượng thu nhập thấp còn hạn chế so với nhu cầu và giá nhà ở vượt ngoài khả
năng thu nhập của các hộ dân.
Nhiều bằng chứng cho thấy nhà nước đang thực hiện chiến lược phát triển nhà ở với chính
sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở TNT. Tuy nhiên,
các chính sách nhà ở chưa thúc đẩy gia tăng thị trường nhà ở phân khúc giá thấp, cũng như
trợ cấp của nhà nước chưa đảm bảo đến được đối tượng mục tiêu, nên đạt được thành công
không nhiều.
Các kết quả phân tích cho thấy vấn đề quan trọng trong việc phát triển nhà ở tại TP.HCM.
Thứ nhất, khu vực tư nhân cung cấp nhà ở chiếm tỷ trọng đáng kể, nhất là loại hình nhà ở
riêng lẻ và cho thuê. Các chính sách chưa thu hút và phát huy nguồn lực khu vực này để
phát triển nhà ở TNT. Thứ hai, người TNT vẫn đang có chỗ ở với các hình thức cư trú khác
nhau, trong đó nhà thuê là giải pháp trung gian trong quá trình tạo lập nơi ở. Cơ hội sở hữu
nhà của hộ TNT tùy thuộc vào mức giá nhà, khả năng tiếp cận khoản vay với lãi suất và
thời gian hoàn trả hợp lý. Mức độ nhà ở phù hợp khả năng người thu nhập thấp dưới 500
triệu đồng, trong đó nhà riêng lẻ được các hộ ưu tiên chọn, dù tính pháp lý chưa đảm bảo
hoặc thiếu các dịch vụ tiện ích cơ bản.
Trong điều kiện kinh tế xã hội của TP.HCM hiện nay, lựa chọn chính sách nhà ở cho người
thu nhập thấp cần kết hợp cả hai giải pháp tiếp cận phía cung và cầu. Trong đó, huy động
các nguồn lực vào việc sản xuất tăng thêm nhà ở và kết cấu hạ tầng. Nhà nước thiết lập các
khung khổ pháp chế và tài chính tạo điều kiện cho dân cư các khu vực chính thức và không
chính thức, cá nhân, tổ chức có thể đóng góp cho sự phát triển các điểm dân cư, cung cấp
hiệu quả các loại hình nhà ở cho đối tượng TNT …với phương thức này có thể đạt được sự
phát triển với công bằng xã hội. Trong đó ngụ ý rằng người dân có nhu cầu sẽ được tạo cơ
hội để cải thiện điều kiện ở, theo sự cần thiết và ưu tiên của chính họ.


1

CHƢƠNG 1. GIỚI THIỆU

1.1 Bối cảnh nghiên cứu
Sự thiếu hụt nhà ở của ngƣời thu nhập thấp (TNT) đang là vấn đề trọng yếu, thách thức
đến sự phát triển bền vững đô thị tại thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM). Nguyên nhân
chính là sự mất cân bằng trong các phân khúc của cung cầu nhà ở, đã làm cho giá nhà trở
nên đắt đỏ đối với hầu hết các hộ gia đình TNT. Về cầu nhà ở, trƣớc tiên xuất phát từ quá
trình đô thị hóa, công nghiệp hóa. Qua số liệu thống kê (bảng 1.1) có thể thấy tốc độ phát
triển và nâng cấp cơ sở hạ tầng, trong khi đất đô thị hạn chế. Điều này dẫn đến số lƣợng
lớn hộ gia đình phải di dời giải tỏa, gây tổn thất ròng về nhà ở. Đa số hộ bị ảnh hƣởng bởi
các dự án thuộc nhóm đối tƣợng TNT, điều kiện pháp lý sở hữu nhà, đất ở mức thấp, giá trị
bồi thƣờng không cao (phụ lục 1). Theo kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm (2011 2015), Thành phố có nhu cầu hơn 40.000 căn hộ để đáp ứng cho đối tƣợng này.
Bên cạnh đó, áp lực phát triển và sự thay đổi rất nhanh về dân số, góp phần gia tăng nhu
cầu về nhà ở. Theo Tổng cục thống kê (TCTK) trong 30 năm, từ 1979 - 2009 dân số
TP.HCM đã tăng gấp đôi, với tổng số 7,16 triệu ngƣời. Trƣờng hợp tính toán theo thống kê
dân số và việc làm, thì tốc độ tăng trƣởng dân số cao hơn 35% số liệu chính thức (David
Dapice và đ.t.g, 2010). Và vì có số đông ngƣời nhập cƣ đƣợc cho là đã đến thành phố
nhƣng chƣa đăng ký tạm trú. Hơn nữa, nếu xét mức thu nhập bình quân đầu ngƣời theo các
tiêu chí của TCTK và ADB, thành phố có trên 50% dân số ở mức thu nhập thấp (mục 2.1).
Bảng 1.1 Dự án đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật và quy mô hộ dân bị ảnh hƣởng.
Nội dung
Dự án đầu tƣ xây dựng
Hộ bị ảnh hƣởng
Hộ phải di dời, tái định cƣ

1995 - 2010
1.097
165.176
96.126

2011 - 2015
307

77.706
44.799

Nguồn: tác giả tổng hợp từ các báo cáo của Sở Xây dựng và cơ quan chuyên ngành

Về nguồn cung nhà ở, số liệu tổng kết ngành của Sở Xây dựng (2010) cho thấy từ khu vực
doanh nghiệp tƣ nhân và nhà nƣớc trung bình mỗi năm nhà ở xây mới chỉ đáp ứng chƣa tới
20% nhu cầu của thị trƣờng, số còn lại ngƣời dân tự xây theo hình thức nhà ở riêng lẻ.
Trong đó, nguồn cung chính thức phân khúc nhà TNT ở mức thấp, chỉ đạt 10% thị trƣờng
(CBRE, 2010). Giá bán cũng đã vƣợt ngoài khả năng thu nhập của hộ gia đình TNT và khó
khăn trong tiếp cận khoản vay dài hạn (chứng minh thu nhập, lãi suất vừa phải). Những lựa
chọn của ngƣời TNT giảm dần do thị trƣờng không thể cung cấp nhà ở phù hợp. Đồng


2

thời, việc mở rộng các nguồn cung hiện tại thông qua việc cải thiện, nâng cấp hoặc phải
phá bỏ để chỉnh trang, xây dựng mới chung cƣ đã hƣ hỏng, những khu nhà lụp xụp, cần sự
khởi xƣớng của chính quyền địa phƣơng. Quá trình này đòi hỏi thời gian và nguồn vốn huy
động nhiều thành phần kinh tế.
Song song đó, nỗ lực của nhà nƣớc để giải quyết nhà ở cấp bách cho một số đối tƣợng
TNT nhƣng không thành công nhiều. Từ những năm 2000, trợ cấp của nhà nƣớc chủ yếu
giải quyết cho cán bộ công nhân viên hoặc gia đình chính sách, hộ dân tái định cƣ, công
nhân lƣu trú …Hình thức trợ cấp này có dấu hiệu không bền vững vì các hạn chế vốn đầu
tƣ, năng lực phân phối, quản lý, cũng nhƣ các loại hình nhà ở chƣa đảm bảo phù hợp nhu
cầu, khả năng tài chính hộ TNT. Hơn 50% nhà ở của nhóm đối tƣợng này đã không còn
trực tiếp sử dụng (PCI, 2007; SXD, 2010 và tác giả khảo sát năm 2012). Chính vì vậy, trợ
cấp nhà ở của nhà nƣớc không thật sự đến đúng nhóm đối tƣợng mục tiêu và làm giới hạn
nguồn cung nhà ở.
Ngoài ra, số lƣợng nhà ở thiếu kiên cố, nhà tạm1 cũng gia tăng theo thời gian và chiếm tỷ

trọng tƣơng đối lớn, gần 30% quy mô nhà ở toàn thành phố (bảng 1.2). Điều này có thể
thấy rõ qua thực trạng nhà ở và điều kiện sống của hộ dân trong các khu dân cƣ lụp xụp
trên và ven kênh rạch, một số nhà trọ ngƣời lao động nhập cƣ thuê (phụ lục hình). Đây là
những vấn đề thực tế dẫn tới sự phát triển tự phát của khu vực nhà ở không chính thức, tạo
nên các ngoại tác tiêu cực, mà nhà nƣớc phải tiếp tục giải quyết để đƣa về trạng thái cân
bằng.
Bảng 1.2 Quy mô dân số và nhà ở thành phố Hồ Chí Minh, năm 1979 và 2009
Chỉ số
Số dân (người)
Diện tích sàn (triệu m2)
Số căn nhà (căn)
Nhà thiếu kiên cố và nhà tạm (căn)

1979
3.419.977
31,15
393.849
185.109

2009
7.162.846
87,93
1.396.622
391.054

Nguồn: tác giả tổng hợp từ báo cáo chuyên ngành và số liệu của TCTK

Vấn đề đặt ra chính sách nào để phát triển nhà TNT phù hợp khả năng của phần lớn ngƣời
dân TP.HCM. Nhất là trong bối cảnh tình hình kinh tế hiện nay, cũng nhƣ với nguồn ngân
1

Nhà thiếu kiên cố là nhà có một trong 3 kết cấu chính đƣợc làm bằng vật liệu bền chắc (Vật liệu bền chắc bao gồm: Cột bê tông cốt thép hoặc xây gạch /đá hoặc sắt/thép/gỗ bền chắc; Mái - bê tông cốt thép hoặc ngói; Tƣờng bao che - bê
tông cốt thép hoặc xây gạch/đá hoặc gỗ/kim loại). Nhà tạm là nhà có cả ba kết cấu chính đều làm bằng vật liệu không bền
chắc, theo TCTK (2010).


3

sách hạn hẹp. Giải quyết tốt nhà ở (PADDI, 2009; Trân, 2011) sẽ tạo ra các ngoại tác tích
cực, góp phần thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế, huy động tiềm lực dự trữ trong dân, tăng tài
sản, tạo thêm việc làm, nguồn thu thuế, thúc đẩy sự lƣu chuyển, tiếp cận tiện ích xã hội, vệ
sinh môi trƣờng, an toàn sức khỏe. Tuy nhiên, vấn đề nhà ở phù hợp cho ngƣời TNT phải
đƣợc giải quyết trên nhiều phƣơng diện. Chính sách nhà ở cần phản ánh sự hợp tác của các
ngành liên quan nhƣ phát triển cơ sở hạ tầng, quản lý đất đai, vật liệu, công nghệ xây dựng
và tài chính nhà ở… Trong điều kiện giới hạn của luận văn và dựa trên lý thuyết kinh tế
học khu vực công, tác giả tiếp cận vấn đề từ phía cung và cầu để xác định nguyên nhân,
hạn chế trong quá trình phát triển nhà ở TNT. Từ đó, tìm ra các yếu tố, giải pháp cần thiết
để tạo điều kiện cho ngƣời TNT có thể tiếp cận nhà ở an toàn và phù hợp.
1.2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu
Việc nhận diện, xác định nguyên nhân, các tồn tại trong việc phát triển nhà ở phù hợp khả
năng ngƣời thu nhập thấp tại TP.HCM là cần thiết. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài sẽ làm
sáng tỏ vấn đề này, từ đó xác định vai trò của nhà nƣớc và đề xuất một số giải pháp khả thi
trong bối cảnh hiện nay, đề tài cân nhắc xem xét hai nội dung chính:
-

Mức độ nhà ở phù hợp khả năng của ngƣời thu nhập thấp?

-

Vai trò của nhà nƣớc trong phát triển nhà thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh

trong giai đoạn hiện nay?

1.3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu là nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp và các đối tƣợng quy định tại
Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và Điều 3, Điều 37 của Nghị định số 71/2010/NĐ - CP
về hƣớng dẫn chi tiết Luật nhà ở. Phạm vi nghiên cứu vấn đề nhà ở của ngƣời thu nhập
thấp tại thành phố Hồ Chí Minh.
Tuy nhiên, nhà ở cho sinh viên, học sinh sẽ không đề cập vì loại hình này đƣợc đầu tƣ từ
nguồn vốn từ trái phiếu chính phủ, ngân sách hàng năm của địa phƣơng và Bộ ngành đầu
tƣ cho giáo dục.
1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu và bố cục luận văn
Sử dụng khung phân tích chính sách từ góc độ kinh tế học vi mô: thất bại thị trƣờng (ngoại
tác tiêu cực), cơ sở can thiệp của nhà nƣớc (ngoại tác tích cực, giảm tổn thất xã hội, bất cân
xứng thông tin...). Cụ thể phân tích đề tài tập trung vào nghiên cứu định tính, kết hợp thống


4

kê mô tả từ kết quả khảo sát kinh tế - xã hội và nhu cầu nhà ở của các hộ thu nhập thấp
(298 mẫu). Phân tích bắt đầu từ việc đánh giá hiện trạng và các chính sách điều tiết hiện
hành về nhà ở cho đối tƣợng thu nhập thấp. Một số tồn tại trong việc giải quyết nhà ở tái
định cƣ tại TP.HCM cũng đƣợc xem xét trong nghiên cứu. Mô thức này sẽ lý giải vai trò
điều tiết của nhà nƣớc trong giải quyết vấn đề nhà ở cho đối tƣợng TNT. Đồng thời, đề tài
có nghiên cứu kinh nghiệm của các nƣớc.
Tác giả đã cố gắng hệ thống hóa các dữ liệu thu thập đƣợc để có thể hỗ trợ cho việc tham
khảo và đối chiếu so sánh. Việc phân tích số liệu dựa trên quá trình công tác thực tiễn,
thông tin thu thập, tổng hợp từ các các sở, ban ngành liên quan, các nghiên cứu trƣớc; Kết
hợp phỏng vấn cán bộ sở, ngành, địa phƣơng, doanh nghiệp bất động sản và số liệu sơ cấp
từ điều tra khảo sát 298 mẫu. Các câu hỏi mở liên quan vấn đề thu nhập và quan điểm tạo
lập, lựa chọn nhà ở, đƣợc đánh giá trên cơ sở ghi nhận có thể chƣa phải là thông tin toàn

diện. Tuy nhiên, điều này thể hiện đƣợc nhu cầu, mong muốn của dân cƣ có thu nhập thấp
và cung cấp cơ sở để điều chỉnh chính sách nhà ở phù hợp hơn. Một số nghiên cứu, báo
cáo, bài viết, các khung khổ chính sách trong và ngoài nƣớc cũng đƣợc xem xét trong quá
trình thực hiện đề tài.
Bố cục luận văn có 5 phần. Chƣơng 1 xác định bối cảnh, vấn đề chính sách và mục tiêu
nghiên cứu đề tài. Chƣơng 2 giới thiệu cơ sở lý thuyết, các tiếp cận chính sách qua nghiên
cứu nhà ở phù hợp khả năng của các nƣớc, cơ sở giải quyết vấn đề nhà ở tại TP.HCM.
Chƣơng 3 là bức tranh toàn diện về thực trạng nhà ở thu nhập thấp tại TP.HCM. Mô tả các
tác động chính sách, mối liên hệ giữa các chủ thể trong thị trƣờng nhà ở (nhà nƣớc – nhà
đầu tƣ – ngƣời dân). Phân tích một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá nhà ở. Chƣơng 4 xác định
nhu cầu, mức độ nhà ở phù hợp khả năng của ngƣời thu nhập thấp, vai trò điều tiết nhà
nƣớc trong phát triển nhà thu nhập thấp trong giai đoạn hiện nay. Từ đó thiết lập một số
giải pháp phát triển nhà ở thông qua cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp và ngƣời TNT,
nhƣ: thiết lập dữ liệu, thông tin cung cầu nhà ở; cung cấp cơ sở hạ tầng cơ bản; xây dựng
chính sách cho các nhóm đối tƣợng mục tiêu và thiết lập đối tác từ chính cộng đồng thu
nhập thấp trong quá trình phát triển nhà ở; hỗ trợ tài chính... Chƣơng 5 kết luận và khuyến
nghị chính sách.


5

CHƢƠNG 2. KHUNG PHÂN TÍCH
2.1 Các khái niệm
Theo Habitat (Nairobi, 1991), nhà/chỗ ở thích hợp có nghĩa là đảm bảo một sự riêng tƣ,
khoảng không gian với điều kiện chiếu sáng, thông gió, kết cấu hạ tầng cơ bản thích hợp;
vị trí thuận tiện cho việc đi lại (làm việc và đến các công trình phục vụ cơ bản), an ninh và
tất cả với giá phải chăng.
Người có thu nhập thấp là ngƣời có thu nhập bình quân đầu ngƣời theo tháng cao hơn
ngƣỡng nghèo nhƣng thấp hơn thu nhập bình quân quốc gia tại khu vực đô thị2. Theo số
liệu TCTK (2011), thành phố có hơn 50% ngƣời dân với mức thu nhập3 trong khoảng

500.000 - 2.130.000 đồng/ngƣời/tháng, tƣơng ứng mức thu nhập trung bình thấp hơn 8,3
triệu đồng/hộ/tháng.
Đối tượng nhà ở xã hội4 gồm (1) cán bộ công chức, (2) viên chức, sỹ quan, quân nhân
chuyên nghiệp hƣởng lƣơng ngân sách, (3) công nhân làm việc tại các khu công nghiệp,
(4) đối tƣợng trả nhà công vụ, (5) ngƣời thu nhập thấp theo quy định của UBND TP. Đồng
thời mức thu nhập hàng tháng5 không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu
nhập thƣờng xuyên.
Đối tượng nhà ở thu nhập thấp6, hộ gia đình có ít nhất một ngƣời hoặc cá nhân (hộ độc
thân) thuộc đối tƣợng: (1) cán bộ , công chƣ́c , viên chƣ́c hƣ ởng lƣơng từ ngân sách nhà
nƣớc (kể cả đã nghỉ hƣu); (2) Ngƣời lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập,
lao động tự do; (3) Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nƣớc thu hồi nhà ở, đất ở.
Các đối tƣợng này chƣa có nhà ở hoă ̣c có s ở hữu nhà ở nhƣng diê ̣n tích s ử dụng bình quân
thấp hơn 5m2/ngƣời; Có mức thu nhập bình quân đầu ngƣời hàng tháng dƣới mức thu nhập
bình quân của địa phƣơng; Hộ khẩu thƣờng trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh nơi có dự án.
Thực tế, ngoài thu nhập từ lƣơng thì phần lớn thu nhập của ngƣời dân từ khu vực kinh tế
không chính thức, nên khó đánh giá đúng mức thu nhập của hộ gia đình. Do vậy, mức thu
nhập trên chỉ mang tính tham khảo để xem xét, nghiên cứu điều chỉnh các quy định hƣớng

2

Theo tiêu chuẩn của TCTK và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB), 2002.
Chuẩn nghèo của Chính phủ giai đoạn 2011 – 2015 là 0,5 triệu đồng/ngƣời/tháng, thu nhập bình quân quốc gia năm
2010 khu vực thành thị 2,13 triệu đồng/ngƣời/tháng. Riêng TP. HCM quy định chuẩn nghèo 1 triệu đồng/ngƣời/tháng và
mức thu nhập nhóm 3 năm 2010 (TCTK) là 2,018 triệu đồng/ngƣời/tháng.
4
Điều 37, Nghị định số 71/2010/NĐ - CP về hƣớng dẫn chi tiết Luật nhà ở.
5
Khoản 4, Điều 14, Thông tƣ số 16/2010/TT - BXD ngày 01/09/2010 của BXD hƣớng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ - CP
6
Điều 3, Điều 4 Thông tƣ số 36/2009/TT - BXD ngày 16/11/2009 của BXD về hƣớng dẫn nhà ở bán, cho thuê, thuê mua

và quản lý sử dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
3


6

đến phát triển nhà ở cho hơn 50% dân số thành phố và chính sách nhà ở phù hợp khả năng,
nhà ở cho mọi ngƣời. Từ các khái niệm và đặc điểm thu nhập, nghiên cứu sẽ sử dụng thuật
ngữ nhà ở TNT để bao quát và hàm ý nhà ở cho tất cả các đối tƣợng trên.
2.2 Cơ sở lý thuyết
Ngoại tác tích cực
Lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội của phát triển nhà ở đã đƣợc các nhà kinh tế học chứng
minh và công nhận ở các nƣớc. Ngoài lợi ích cá nhân thụ hƣởng trực tiếp, nhà ở còn tạo ra
ngoại tác tích cực cho nền kinh tế và tác động xã hội (Wardrip, NAHB, NACCA (2011,
2009, 2005) trích trong Trân, 2011; Habitat, 2011; PADDI 2009): “Tác động kinh tế trực
tiếp: tạo việc làm, thúc đẩy chi tiêu, tạo nguồn thu thuế; Tác động kinh tế gián tiếp: thúc
đẩy sự lưu chuyển lao động và năng suất. Tác động xã hội: sự tiện nghi, an toàn, sức khỏe,
thời gian, tiếp cận tiện ích xã hội và cơ hội kinh tế, tiềm năng thu nhập, tăng trưởng tài
sản.”
Thất bại thị trường, ngoại tác tiêu cực
Khi chi phí nhà ở nằm ngoài khả năng chi trả và tiếp cận nhà ở với mức giá tối thiểu, ngƣời
dân bị đẩy ra khỏi thị trƣờng. Họ chỉ còn lựa chọn tự xây (không bị ràng buộc bởi các luật
lệ và quy chế xây dựng), mua nhà, đất khu vực không chính thức hoặc thuê chỗ ở có diện
tích tƣơng đối nhỏ, mật độ ngƣời đông, chất lƣợng xây dựng thấp, dịch vụ tối thiểu (Un Habitat, 2011). Những nơi này thƣờng gợi lên rất nhiều vấn đề nhƣ dịch bệnh, tội phạm,
các rủi ro… Rủi ro lớn nhất có thể thấy là sự thiếu an toàn về sở hữu, không thể thế chấp
nhà ở và có thể bị thu hồi đất mà không cơ sở nhận bồi thƣờng. Qua đó cũng cho thấy một
lƣợng dự trữ vốn không đƣợc khai thác, làm tăng giá trị tài sản do sự hạn chế về quyền sở
hữu (Soto, 2000), làm giảm hiệu quả của thị trƣờng.
Ngoại tác tiêu cực do điều kiện nhà ở không ổn định (Rothstein, 2000, trích trong Alex
F.Schwartz, 2006) dẫn đến việc di chuyển của ngƣời TNT, tạo sự căng thẳng, trở ngại

trong việc học, việc làm các thành viên gia đình. Đồng thời, hộ gia đình TNT không có
động cơ để cải tạo nhà ở và môi trƣờng sống. Điều này tạo nên những thách thức cho phát
triển đô thị và phát triển kinh tế để đƣa về trạng thái cân bằng: nâng cấp chỉnh trang đô thị,
di dời nhà các khu định cƣ lấn chiếm, nhà trên và ven kênh rạch, đầu tƣ cơ sở hạ tầng…
Can thiệp của nhà nước
Để cung cấp nhà ở TNT, hầu hết các quốc gia cố gắng tìm kiếm giải pháp khuyến khích
việc cung cấp nhà ở với giá phù hợp khả năng. Tuy nhiên, nghiên cứu của Habitat
(S.Erguden, 2001) cho thấy nhà ở không nên xem nhƣ vấn đề đòi hỏi chi tiêu xã hội lớn,


7

nhƣng nhƣ một phƣơng tiện để thúc đẩy, huy động tiết kiệm, mở rộng việc làm và hoạt
động kinh tế, đặc biệt là công cụ để xóa đói giảm nghèo. Kinh nghiệm các quốc gia Châu
Á (Un - Habitat, 2011) đã chứng minh nhà nƣớc cung cấp nhà ở trên quy mô lớn không là
giải pháp hay. Chính sách cần tính toán trên các mặt chiến lƣợc, chính sách chung, đất đai,
vốn ngân sách; giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa các chủ thể trong thị trƣờng nhà ở;
cùng đi đến mục tiêu ngƣời TNT có đƣợc chỗ ở an toàn. Trong đó, nhà nƣớc cần giảm dần
cung ứng nhà ở trực tiếp và tập trung hơn vào vai trò điều tiết. Tùy thuộc vào điều kiện
kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia, nhà nƣớc tạo điều kiện cho hộ gia đình tự xây dựng,
mua, thuê, thuê mua và các doanh nghiệp (khu vực nhà nƣớc, tƣ nhân, phi lợi nhuận) bằng
tài trợ đất đai, hạ tầng kỹ thuật – xã hội, tài chính, thuế, quyền sở hữu… và tập trung hỗ trợ
nhà ở nhóm đối tƣợng đặc biệt.
Thất bại nhà nước
Một nghiên cứu tại Trung quốc (Zhang, 2005), nhận định việc tăng cƣờng khả năng chi trả
nhà ở và trợ cấp không phù hợp bóp méo thị trƣờng nhà ở, gây mất cân đối giữa sản xuất
và tiêu dùng. Điều này dẫn đến đầu cơ, thặng dƣ nhà ở thƣơng mại, một số hành vi bất hợp
lý của các doanh nghiệp nhà nƣớc trong lĩnh vực nhà ở.
Hình 2.1 cho thấy sự vận hành thị trƣờng nhà ở bao gồm các yếu tố đầu vào nhƣ đất đai, tài
chính, hạ tầng, lao động và nguyên vật liệu, đƣợc kết hợp bởi các nhà sản xuất. Giá cả

tƣơng đối của các yếu tố đầu vào và khả năng chi trả của ngƣời mua/thuê nhà quyết định
mức độ cung cấp nhà ở thị trƣờng. Một khi thị trƣờng nhà ở xây dựng mới không đủ để
đáp ứng nhu cầu, nâng cấp nhà ở là sự bổ sung hơn là thay thế (Malpelzzi,1999). Mỗi hộp
thể hiện một số tính năng quan trọng nhƣ quyền sở hữu đƣợc xác định; sự can thiệp của
nhà nƣớc có thể tác động sâu sắc đến thị trƣờng nhà ở; phân tích các yếu tố đầu vào, để
thấy sự vận hành của thị trƣờng cho mỗi gia nhập.
Do vậy, mỗi quốc gia cần có một chính sách tổng hợp về nhà ở. Thực tế các chính sách nhà
ở thƣờng không phản ánh sự hợp tác của đa ngành liên quan, vì các lĩnh vực này thƣờng do
các ngành, cơ quan khác nhau nắm giữ (BXD, 2001)
Hình 2.1 Cách thức thị trƣờng nhà ở vận hành
Đầu vào

-

Đất
Tài chính
Hạ tầng
Lao động
Nguyên vật liệu

Nguồn: Malpelzzi, 1999

Nhu cầu

Sản xuất

Giá

- Nhà đầu tƣ
- Đơn vị xây

dựng
- Chủ đất
- Chủ sở hữu nhà
ở

Giá

- Ngƣời thuê nhà
- Ngƣời mua nhà
- (Thu nhập
và dân số)


8

2.3 Các tiếp cận chính sách nhà ở
Từ cơ sở lý thuyết trên, chính sách nhà ở của các quốc gia nhằm mục tiêu tạo chỗ ở an
toàn, ổn định, đảm bảo công bằng. Dựa trên kinh tế học vi mô về quy luật cung cầu, để sản
xuất nhà ở đạt trạng thái cân bằng thị trƣờng, với mức tối ƣu xã hội, chính sách sẽ nghiên
cứu tác động từ sự thay đổi cung và cầu nhà ở. Đồng thời, nghiên cứu xem xét giải pháp bổ
sung nhà ở thông qua việc tạo điều kiện cho các hộ dân tự nâng cấp và gia tăng quyền sở
hữu vào thị trƣờng nhà ở.
Tiếp cận chính sách về phía cầu: thông thƣờng đƣợc các nƣớc thực hiện dƣới dạng trợ cấp
trực tiếp qua lƣơng, lãi suất, hiện vật (nhà ở công) hoặc hỗ trợ các dịch vụ hạ tầng cơ bản
(các khu dân cƣ lụp xụp). Giải pháp này đƣợc xem là linh hoạt và hiệu quả tức thời cho
nhóm đối tƣợng mục tiêu. Tuy nhiên, tính hiệu quả toàn diện và công bằng sẽ khó đảm bảo
do sự hạn chế nguồn ngân sách và khả năng lực phân phối của nhà nƣớc. Ngoài ra, hiệu
quả của chính sách còn phụ thuộc của nguồn cung và ảnh hƣởng đến thị trƣờng nhà ở nói
chung. Kinh nghiệm các quốc gia (Habitat, 2011) cho thấy nhà nƣớc trợ cấp dƣới hình thức
nhà ở công (nhà ở xã hội do nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng), luôn tạo ra vấn đề, áp lực về tài

chính.
Tiếp cận chính sách về phía cung: những tác động nhằm thúc đẩy tăng lƣợng cung nhà ở
bởi các điều tiết của nhà nƣớc: (1) chính sách khuyến khích, hỗ trợ để giảm các chi phí đầu
vào (đất đai, hạ tầng, tài chính, công nghệ, kỹ thuật…) nhằm giải quyết các thất bại của thị
trƣờng; (2) các cải cách về thể chế (thủ tục, quản lý, hệ thống thông tin…): nhằm tiết giảm
đáng kể các chi phí giao dịch. Điều này có thể dẫn đến sự trợ cấp của nhà nƣớc tăng lên.
Theo đó, chính sách cần thiết kế khung pháp lý thích hợp, để hộ TNT có thể tiếp cận đƣợc
nhà ở phù hợp khả năng. Do vậy, chính sách nhà ở cần xem xét ngƣời TNT là nhân vật chủ
đạo, trung tâm quá trình phát triển của chính họ, trong đó chính sách cần xem xét các góc
độ (Un - Habitat, 2011): “Nhiều loại tài sản người dân sở hữu có thể hoặc không thể
chuyển thành thu nhập hoặc tiền mặt…các tài sản như nhà ở, kỹ năng làm việc, sức khỏe
tốt, đất đai, tiếp cận dịch vụ, tiếp cận các nhóm tiết kiệm và tín dụng, hệ thống hỗ trợ xã
hội…”
Khi những điều thiết yếu này đƣợc bảo đảm, ngƣời TNT đƣợc hƣởng lợi, đóng góp các
tiềm năng, chủ động trong cải thiện cuộc sống. Họ có thể trở thành đối tác chính của nhà
nƣớc trong giải quyết vấn đề nhà ở và các dịch vụ cơ bản. Lúc này, vai trò nhà nƣớc hỗ trợ
phát triển chứ không phải là cung cấp. Chính sách nhà ở dựa trên sự chia sẻ trách nhiệm


9

cung cấp nhà ở với giá hợp lý trong nguồn lực khan hiếm (điều kiện nhà ở mức tối thiểu xã
hội chấp nhận đƣợc với giá ngƣời TNT có thể chi trả).
2.4 Đánh giá chung
TP.HCM trong bối cảnh nguồn cung chính thức nhà giá thấp còn hạn chế. Điều này có thể
thấy thất bại của thị trƣờng và của nhà nƣớc trong cung cấp nhà ở an toàn cho các hộ thu
nhập thấp. Lựa chọn chính sách phù hợp hiện nay có thể kết hợp cả hai giải pháp tiếp cận
phía cung và cầu, nhằm tăng cung nhà ở chính thức từ khu vực doanh nghiệp và hộ gia
đình. Đồng thời, thông qua giải pháp nâng cấp, lồng ghép trong dự án đầu tƣ xây dựng hạ
tầng đô thị, hình thức bổ sung cung nhà ở từ huy động nguồn lực cộng đồng và các tổ chức

tài trợ. Điều này cũng là cơ sở cho việc gia nhập vào thị trƣờng của khu vực nhà ở phi
chính thức (do yếu tố lịch sử và nâng cao vai trò quản lý nhà nƣớc trong phát triển đô thị).
Qua đó, mục tiêu của nghiên cứu là tăng khả năng tiếp cận nhà ở và nhằm nâng diện tích
tiêu chuẩn tối thiểu của ngƣời thu nhập thấp hơn 5m2/ngƣời, đảm bảo dịch vụ cơ bản.


10

CHƢƠNG 3. THỰC TRẠNG NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
3.1 Đặc điểm nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh.
3.1.1 Thị trƣờng nhà ở giá thấp
Nhà ở đƣợc tạo lập đa dạng hình thức, có thể đƣợc bán, cho thuê với nhiều mức giá và
phƣơng thức thanh toán khác nhau. Nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình tự thực hiện hoặc thuê,
khoán các đơn vị thi công xây dựng. Nhà ở đƣợc phát triển bởi các nhà đầu tƣ, doanh
nghiệp bất động sản nhằm mục tiêu lợi nhuận hoặc bởi nhà nƣớc thông qua chƣơng trình
phát triển nhà ở nhƣ nhà tái định cƣ, nhà xã hội, nhà thu nhập thấp, nhà lƣu trú công
nhân… Sự tăng trƣởng dân số và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, đòi hỏi TP.HCM cần cung
ứng đều đặn nguồn nhà ở mới và mở rộng nguồn cung ứng hiện tại.
Nguồn cung nhà ở
Nguồn cung nhà ở xây mới trên thị trƣờng chính thức hạn chế so với nhu cầu của ngƣời có
TNT, do không đủ điều kiện tài chính mua với giá thị trƣờng ở phân khúc nhà ở giá thấp.
Trong 5 năm từ 2006 - 2010 (SXD, 2011)7, Thành phố phát triển đƣợc 33,34 triệu m2, bình
quân mỗi năm 6,67 triệu m2. Trong đó, diện tích nhà ở thƣơng mại và các chƣơng trình
phát triển nhà của thành phố chiếm tỷ lệ 16,5%, còn lại 83,5% diện tích nhà ở do dân tự
xây. Dữ liệu này cho thấy nhà nƣớc và thị trƣờng cung cấp chƣa tới 20% diện tích nhà ở
cho toàn thành phố. So sánh nghiên cứu Trân (2011)8, có kết quả tƣơng đồng “thị trường
nhà ở căn hộ chính thức chỉ cung cấp chưa đến 1/6 nhu cầu nhà ở của toàn thành phố”.
Nguyên nhân nguồn cung hạn chế, đến từ hai phía khu vực doanh nghiệp và khu vực nhà
nƣớc. Ở khu vực tƣ nhân, nhiều doanh nghiệp chƣa quan tâm vì mức lợi nhuận không cao,
dù phân khúc nhà ở thu nhập thấp có nhiều tiềm năng. Lý giải điều này ông Lê Quốc Duy,

Phó tổng giám đốc Công ty Hòa Bình9, nhận định: “Do chi phí đất đầu tƣ cao buộc các
doanh nghiệp phải đầu tƣ phân khúc từ trung đến cao cấp mới có lãi, còn nhà giá thấp thì
không kham nổi chi phí về đất. Muốn thực hiện dự án phải có đất sạch, chuyển nhƣợng từ
một đối tác khác hay thƣơng lƣợng với dân, thì việc xây dựng căn hộ ở phân khúc nào
cũng khó. Hơn nữa, nhà giá thấp thƣờng những ngƣời mua để ở mới thật sự có nhu cầu, rủi
ro lớn khi đa phần khách hàng là nhà đầu tƣ thứ cấp, lại muốn đầu tƣ hƣởng chênh lệch”.

7
8

Số liệu thống kê trên cơ sở cấp phép xây dựng, sửa chữa nhà ở của quận/huyện và Sở Xây dựng.

Trân (2011) tính toán trên số liệu thống kê của TCTK và CBRE về lƣợng cung và cầu nhà ở qua các năm 1999 - 2009.
Đình Sơn (2011), “Tại sao thiếu trầm trọng nhà ở giá rẻ”, truy cập 7/9/2011 tại địa chỉ:
- sao - thieu - tram - trong - nha - gia - re.chn.
9


11

Theo số liệu của VietRee và CBRE (2012), thị trƣờng nhà ở phân khúc bình dân có mức
giá trung bình thấp nhất vào khoảng 11 - 13 triệu đồng/m2, tƣơng ứng 495 - 594 triệu đồng
cho căn hộ diện tích 45 m2. Các dự án này chỉ phát triển trong thời gian gần đây nên chiếm
tỷ trọng chƣa đến 10% nguồn cung của thị trƣờng, nhất là các căn hộ có diện tích nhỏ.
Hiện vẫn có rất ít doanh nghiệp tham gia đầu tƣ nhà ở theo phân khúc giá bình dân. Những
doanh nghiệp này có một số lợi thế về đất đai (đất đã giải phóng mặt bằng hoặc doanh
nghiệp đƣợc giao đất) và tài chính (vốn vay từ tổ chức tài chính và ứng trƣớc của ngƣời
mua); ứng dụng tiến bộ kỹ thuật xây dựng, thiết kế hoặc có đơn vị đảm nhiệm phần thi
công xây dựng10. Các khu đất đầu tƣ có diện tích lớn, thực hiện phân kỳ theo giai đoạn và
khép kín nên tăng hiệu quả dự án nhờ tính kinh tế theo quy mô. Sản phẩm nhà ở đảm bảo

chất lƣợng và tiến độ hoàn thành, giá bán hợp lý. Tuy nhiên, số lƣợng căn hộ loại này chƣa
nhiều so với nhu cầu và chỉ đáp ứng nhóm TNT có khả năng tài chính (có tích lũy, huy
động từ nguồn gia đình hoặc vay ngân hàng không đáng kể). Một số dự án có thể kể đến
nhƣ căn hộ chung cƣ Lê Thành, quận Bình Tân của công ty TNHH Thƣơng mại Xây dựng
Lê Thành và căn hộ chung cƣ Thái An, quận 12 do công ty Đất lành làm chủ đầu tƣ.
Đối với khu vực nhà nƣớc, theo số liệu tổng kết chƣơng trình nhà ở giai đoạn 2006 - 2010
(UBND TP, 2011), nguồn vốn ngân sách cấp cho chƣơng trình phát triển nhà ở với 4.632
tỷ đồng, đạt 1,69% tổng vốn đầu tƣ trong nƣớc, còn lại thuộc vốn doanh nghiệp, cá nhân,
hộ gia đình. Kết quả đạt đƣợc của chƣơng trình nhà ở chỉ đáp ứng 10% nhà ở cho công
nhân (với 18.800 chỗ); đầu tƣ xây dựng và hoán đổi đất đƣợc 29.255 căn hộ/nền đất để bố
trí cán bộ công chức và phục vụ tái định cƣ; sửa chữa, nâng cấp 6.269 căn hộ/nhà ở các
khu TNT và chung cƣ hƣ hỏng. Bên cạnh những nỗ lực của nhà nƣớc, vẫn còn tồn tại hạn
chế trong năng lực phân phối, quản lý, cũng nhƣ các loại hình nhà ở chƣa đảm bảo phù hợp
nhu cầu, khả năng tài chính của hộ TNT. Hơn 70% nhà ở tái định cƣ và 50% nhà ở cho
CBCC (phụ lục 4) đã không còn trực tiếp sử dụng với hình thức chuyển nhƣợng, cho thuê.
Chính vì vậy khu vực công chƣa phát huy đƣợc hiệu quả trợ cấp cho nhóm đối tƣợng mục
tiêu, mà còn làm cho nguồn cung nhà ở càng bó hẹp.
Chƣa có số liệu thống kê tổng hợp về nhà ở của khu vực không chính thức. Tuy nhiên,
đánh giá của Viện quy hoạch xây dựng và Nikken Sekkei (2007), về thay đổi cấu trúc nén
không gian đô thị của TP.HCM với xu hƣớng mở rộng ra ngoài. Dựa trên tình hình tăng
dân số trong những năm qua dẫn đến giảm dân ở khu vực nội thành và tăng nhanh ở khu
10

Thông tin phỏng vấn trực tiếp Phó giám đốc công ty Địa ốc Đất Lành và Chủ tịch Hội đồng quản trị công ty cổ phần
Thanh Bình (tháng 4/2012)


12

vực ngoại thành. Nguyên nhân đầu tiên từ đô thị hóa, giá đất tăng cao ở nội thành, ngƣời

dân mua nhà ở những vùng ngoại vi thành phố. Thứ hai, ngày càng có nhiều lao động sinh
sống gần các nhà máy sản xuất đƣợc xây dựng tại những quận ven. Trong trƣờng hợp này,
các chuyên gia quy hoạch khuyến cáo cần xem xét, hạn chế xây dựng nhà ở tự phát khu
vực ngoại thành.
Bên cạnh nhà ở xây dựng mới, lƣợng nhà thuê cũng bắt đầu tăng mạnh11. Mức giá nhà thuê
ở phân khúc bình dân vào khoảng 50.000 - 120.000 đồng/m2, trung bình 100.000 đồng/m2.
Thống kê sơ bộ của Sở Xây dựng (2012), toàn thành phố có hơn 132 ngàn phòng cho thuê
giải quyết cho hơn 449 ngàn chỗ ở, diện tích trung bình chỉ đạt 3m2/ngƣời. Thị trƣờng cho
thuê cũng rất đa dạng và cung cấp hơn 90% nguồn cung từ khu vực hộ gia đình. Phân tích
chi tiết cho thấy cùng một mức giá thuê nhƣng những ngƣời có thu nhập thấp nhất (đa số
ngƣời dân nhập cƣ lao động tự do) sẽ là ngƣời chịu nhiều thiệt thòi. Nhất là sự khác biệt về
diện tích sử dụng12 và chƣa đảm bảo các điều kiện sinh hoạt (nấu ăn, giặt, phơi quần áo),
các hạn chế về điều kiện vệ sinh, an toàn, xây dựng không đúng quy chuẩn (nhà ở bán kiên
cố, thiếu thông thoáng và thiết bị phòng cháy chữa cháy…).
Nguồn cung khu vực tƣ nhân và nhà nƣớc chƣa giải quyết đầy đủ và hiệu quả tình trạng
khan hiếm nhà ở TNT. Từ các chỉ số và phân tích trên có thể nhấn mạnh rằng tiềm năng
trong dân rất lớn để phát triển nhà ở TNT, nhất là loại hình nhà ở riêng lẻ. Do vậy, chính
sách nhà ở cần thu hút, phát huy nguồn lực này và có những điều tiết phù hợp. Đồng thời,
hỗ trợ nhóm đối tƣợng chịu thiệt thòi nhất và nâng điều kiện ở tối thiểu cho họ.
Nhu cầu nhà ở
Từ số liệu của TCTK về Tổng điều tra dân số và nhà ở, ta có thể ƣớc tính cầu nhà ở từng
giai đoạn. Trong 10 năm từ 1999-2009, mức tăng trƣởng nhà ở bình quân gần 6% năm. Giả
định mức tăng trƣởng này đều và không đổi cho các năm sau. Ƣớc tính giai đoạn 20102019, TP.HCM sẽ cần khoảng 1,54 triệu đơn vị nhà ở và trong đó hơn 50% dân số có TNT.
Để tổng hợp những vấn đề hiện tại, quan điểm và khả năng tạo lập nhà ở của ngƣời TNT,
tác giả thực hiện một khảo sát với 298 mẫu trong tháng 2, 3 năm 2012 (phụ lục 2), gồm các
cá nhân, hộ gia đình thu nhập thấp. Đối tƣợng đƣợc lựa chọn ngẫu nhiêu, thuộc đa dạng
ngành nghề (hình 3.1), trong độ tuổi từ 25 - 50. Phân tích số liệu khảo sát về điều kiện kinh
11

Thoa Nguyễn (2011), “14% dân ở đô thị ở nhà thuê”, Thời báo Kinh tế Sài Gòn, truy cập ngày 26/10/2011, tại địa chỉ:

/>12

Khảo sát của tác giả (2012) tại quận 1, 2, 6, Bình Thạnh, Thủ Đức, Gò Vấp, Bình Chánh. Chủ hộ ngăn phòng cho thuê
diện tích 20m2/10 ngƣời với giá 2 triệu đồng/tháng, căn hộ 50 - 60m2 với giá thuê 4,5 - 5,5 triệu đồng/tháng, trong cùng
khu vực.


13

tế - xã hội và nhu cầu nhà ở của ngƣời TNT, kết quả cho thấy trong 66% hộ gia đình và
34% ngƣời độc thân có 51,6% chọn căn hộ chung cƣ, với diện tích từ dƣới 45 - 75m2/căn
hộ (hình 3.2). Mức giá nhà tƣơng ứng từ 300 đến 1.000 triệu đồng chiếm tỷ trọng tƣơng
đối lớn (hình 3.3). Hình thức trả dần trong 10 năm, với mức vay dƣới 50% giá trị căn nhà.
Khả năng thanh toán hàng tháng khả dĩ 3 - 5 triệu đồng (tích lũy 10 – 40 % thu nhập tùy cơ
cấu hộ gia đình – hình 3.4). Hầu hết đối tƣợng đều có tích lũy để mua nhà và vay mƣợn
thêm từ ngƣời thân, bạn bè nhằm giảm thiểu mức lãi vay hoặc không chứng minh thu nhập
(ngƣời lao động tự do, kinh doanh cá thể). Hơn 2/3 đối tƣợng đƣợc khảo sát không rõ,
chƣa biết về chính sách hỗ trợ nhà ở cho ngƣời TNT. Điều đáng chú ý trong khảo sát, tổng
thu nhập ghi nhận đƣợc của ngƣời TNT (bao gồm cả những khoản thu ngoài lƣơng và thu
nhập trung bình từ khu vực kinh tế không chính thức) sẽ luôn cao hơn mức quy định về
ngƣỡng thu nhập thấp.
Hình 3.1 Cơ cấu nghề nghiệp nhóm đối tƣợng thu nhập thấp
3,7%

công nhân
CBCC
buôn bán
dịch vụ
lao động tự do

16,1%
15,1%

45,0%
20,1%

Nguồn: tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát

Hình 3.2 Nhu cầu diện tích sử dụng nhà ở (m2) theo khả năng thu nhập của hộ thu nhập thấp
27,2%

26,1%
22,3%

17,8%

6,6%

dƣới 45

45-60

61-75

Nguồn: tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát

76-90

trên 90

14

Hình 3.3 Mức giá nhà tối đa có thể trả theo khả năng thu nhập của hộ thu nhập thấp

11,2%

300- dƣới 500 triệu đồng

15,9%

501-750 triệu đồng

20,7%

19,9%

751 - 1.000 triệu đồng
1.001 - 1.500 triệu đồng

32,3%

Trên 1.500 triệu đồng

Nguồn: tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát

Hình 3.4 Khả năng chi trả cho nhà ở hàng tháng của hộ thu nhập thấp
23,2%
38,2%

Dƣới 3 triệu đồng
Từ 3 đến dƣới 5 triệu đồng

38,6%

Từ 5 đến10 triệu đồng

Nguồn: tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát

Khi chọn mua, thuê nhà ở hộ TNT quan tâm các yếu tố theo thứ tự ƣu tiên giảm dần: giá,
vị trí thuận lợi cho công việc, điều kiện hạ tầng, dịch vụ cơ bản, an ninh, chất lƣợng, khả
năng tăng giá trị nhà ở. Khảo sát cũng cho thấy:
(1) 39,3% hộ có sở hữu nhà, đa phần là căn hộ riêng lẻ ở những quận ven (quận 12, Bình
Chánh, Thủ Đức, Gò Vấp…). Các chọn lựa tạo lập nhà ở tại khu vực này vì nhà/đất có
mức giá phù hợp khả năng, đáp ứng đƣợc nhu cầu đi lại và công việc của hộ gia đình.
Hơn nữa, thuận tiện nâng cấp, mở rộng diện tích khi cần thiết và không phải trả nhiều
chi phí dịch vụ nhƣ chung cƣ.
(2) 17,7 % hộ ở thuê thƣờng là lao động nhập cƣ hoặc vợ chồng trẻ (mức giá thuê từ 01
đến 04 triệu đồng/tháng);
(3) 43% hộ ở chung với cha mẹ, ngƣời thân, đang tích lũy dần để mua nhà khi phù hợp.
Nhƣ vậy, thực tế ngƣời TNT vẫn đang có chỗ ở, tùy theo điều kiện của mỗi gia đình sẽ có
các hình thức cƣ trú khác nhau. Đồng thời, họ vẫn đang tích lũy thu nhập và có khả năng


15

tiếp cận đƣợc nhà ở. Cơ hội sở hữu nhà của hộ TNT tùy thuộc vào mức giá nhà, khả năng
tiếp cận khoản vay với lãi suất hợp lý và thời gian hoàn trả trong 10 năm.
Ngoài ra, các dự án đầu tƣ hạ tầng đô thị có thu hồi đất cũng tạo áp lực lớn trong cầu nhà ở
giá thấp. Kết quả thực tiễn công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng, cho thấy hơn 30% hộ

BAH không có khả năng tạo lập nơi ở mới, hơn 64% hộ có nhu cầu tái định cƣ vào các khu
dân cƣ của dự án. Hơn nữa, các chính sách hiện nay dù đã thực hiện bồi thƣờng theo giá thị
trƣờng, hộ bị ảnh hƣởng cũng khó tạo lập nơi ở mới, khi mà thị trƣờng nhà ở phân khúc
trung bình và thấp khá khan hiếm.
Từ thực trạng cung cầu của thị trƣờng nhà ở và quan điểm, nhu cầu khả năng tạo lập chỗ ở
của ngƣời TNT, chính sách phát triển nhà cần xem xét các yếu tố: Thứ nhất, việc tạo lập
nhà ở của ngƣời TNT là một quá trình có thể kéo dài 10 năm, khó khăn trong tiếp cận
nguồn vốn dài hạn vì phải chứng minh thu nhập. Thứ hai, nguồn cung phân khúc nhà ở
TNT và các tài trợ của nhà nƣớc còn hạn hẹp, chƣa đảm bảo phù hợp khả năng từng nhóm
đối tƣợng. Thứ ba, nhà thuê là bƣớc trung gian, cách giải quyết nhà ở tạm thời của ngƣời
có TNT, nguồn cung lớn phụ thuộc khu vực hộ gia đình và còn mang tính tự phát. Thứ tƣ,
ngƣời TNT ƣa chuộng nhà ở riêng lẻ, tìm đến những khu vực ngoại vi để phát triển nhà ở
phù hợp thị hiếu, trong nguồn lực sẳn có.
3.1.2 Chính sách nhà ở
Nhƣ phần lớn các quốc gia, chính sách nhà ở nƣớc ta sử dụng phƣơng pháp tiếp cận từ phía
cung đối với việc trợ cấp nhà ở TNT. Chiến lƣợc nhà ở quốc gia đến năm 2020, chính
quyền trung ƣơng đặt ra những mục tiêu nhằm tăng chất lƣợng ở và chỉ tiêu diện tích bình
quân đầu ngƣời (đến năm 2015 đạt 26m2/ngƣời khu vực đô thị và tăng trong những giai
đoạn tiếp theo). Khi thực tế diện tích nhà ở bình quân của nhóm đối tƣợng TNT thƣờng ở
mức dƣới 10 m2/ngƣời, diện tích thuê trung bình chỉ từ 3m2/ngƣời và khoảng 57% số hộ
TNT có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Ngân hàng thế giới, 2011) - phụ lục 3.
Trong chính sách nhà ở, nhà nƣớc cung cấp một số ƣu đãi, trợ cấp (bảng 3.1) cho những
doanh nghiệp. Điều này nhằm giúp giảm giá thành và khuyến khích các thành phần kinh tế
tham gia đầu tƣ phát triển nhà ở TNT. Đây là những mục tiêu, chính sách đúng đắn nhƣng
khó đảm bảo thực thi khi không kèm phân bổ ngân sách, tạo áp lực cho địa phƣơng, cũng
nhƣ động lực để thi hành các chỉ thị này cho hiệu quả. Phân tích tổng thể cho thấy quy định
tạo lợi ích gián tiếp cho ngƣời TNT, thông qua nhà đầu tƣ vì các ƣu đãi này không đƣợc


16

phân bổ vào giá bán. Xong các trợ cấp này vẫn chƣa đi vào thực tế, còn khoảng cách giữa
chính sách, điều kiện thực tiễn (bảng 3.2).
Bảng 3.1 Các hỗ trợ trong chính sách nhà ở thu nhập thấp hiện nay.
Đối với doanh nghiệp

Ngƣời thu nhập thấp

Đất

- Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Hỗ trợ vay vốn

Tài chính

- Vay vốn tin
́ du ̣ng ƣu đãi hoặc bù lãi suất.

-

Thuế

- Thuế giá trị gia tăng áp dụng thuế suất

sách: khoản vay tối đa 400 triệu

0% và miễn, giảm thuế TNDN (10%, 50%).

đồng; tối đa 15 năm; mức lãi suất

- Đƣợc cung cấp thiết kế mẫu, tiến bộ kỹ

9%/năm.

Kỹ thuật

Khu vực hƣởng lƣơng ngân

- Hộ tái định cƣ: mức lãi suất

thuật xây dựng;
- Hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào.

bằng với lãi suất huy động tiền gửi
tiết kiệm không kỳ hạn của ngân
hàng, trên số dƣ nợ, thời hạn vay
15 năm.

Nguồn: tác giả tổng hợp

Bảng 3.2 Khoảng cách giữa chính sách nhà ở và điều kiện thực tiễn.
Rào cản – giới hạn

Chính sách
- Các hƣớng dẫn chƣa đầy đủ khi

Đối với doanh nghiệp
- Lợi nhuận thấp (định mức lợi nhuận, nguồn

các quy định thay thế có hiệu lực.

cung cạnh tranh với nhà ở thƣơng mại);

- Quy hoạch sử dụng đất chƣa bố

- Quỹ đất sạch (thời gian GPMB, thủ tục);

trí quỹ đất phát triển nhà ở TNT;

- Năng lực của doanh nghiệp (tài chính , kinh

- Chƣa thành lập trung tâm thông

nghiệm, ứng dụng công nghệ…);

tin chuyên nghiệp, để thu thập dữ

13

Người thu nhập thấp
- Không thể tiếp cận khoản vay dài hạn (chứng

liệu và dự báo, đánh giá thị trƣờng
nhà ở.

minh thu nhập; mức lãi suất);
- Không có nhiều lựa chọn (nguồn cung hạn
chế và thiếu thông tin về nhà ở14)
Nguồn: tổng hợp từ phỏng vấn doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở và cán bộ quản lý sở/ngành liên quan (2012)

13

Lƣơng Thiện (2012), “Khơi thông thị trƣờng bất động sản”, Báo Sài gòn giải phóng, truy cập ngày 11/4/2012, tại địa
chỉ: . Thành phố có 19.993 doanh nghiệp BĐS, Trong đó, doanh
nghiệp quy mô vốn trên 200 tỷ đồng chiếm 2,6%; 50 - 200 tỷ đồng chiếm 8%; 10 - 50 tỷ đồng chiếm 18,9%; còn 70,5%
daong nghiệp vốn dƣới 10 tỷ đồng.
14

Kết quả phỏng vấn sâu cho thấy hạn chế trình độ văn hóa và những yêu cầu cao về thủ tục giấy tờ, ngƣời thu nhập thấp
ngại tiếp cận nhà ở khu vực chính thức, ngay cả khi họ có đủ khả năng.


17

Một số nguyên nhân chính dẫn đến việc chƣa thực thi chính sách và phát triển nhà ở TNT
nhƣ: thiếu thông tin cần thiết của các bên khi tham gia giao dịch, cũng nhƣ ra quyết định;
năng lực các nhà đầu tƣ còn hạn chế; sự mâu thuẫn của chính sách nhà ở và công tác quy
hoạch sử dụng đất cho phát triển nhà TNT; chƣa thu hút nguồn lực từ ngƣời TNT, cụ thể:
Thứ nhất, các địa phƣơng (từ cấp quận/huyện) chƣa điều tra cơ bản về nhu cầu nhà ở (số
lƣợng, vị trí, cơ cấu diện tích) và khả năng thanh toán của hộ TNT, để xác định danh mục
đối tƣợng tiềm năng và mức độ ƣu tiên của chính sách. Nguồn thông tin này rất cần thiết
trong quá trình hoạch định chính sách, cũng nhƣ cung cấp đánh giá nhu cầu nhà ở TNT cho
các doanh nghiệp khi quyết định tham gia sản xuất. Khác với nhà thƣơng mại, nhà ở TNT
đòi hỏi sản xuất đáp ứng nhu cầu xã hội và các tiêu chuẩn tối thiểu với chi phí thấp nhất có
thể.
Thứ hai, công tác quy hoạch sử dụng đất chƣa dự trữ quỹ đất phát triển nhà ở TNT. Điều
này chƣa đƣợc đề cập trong các chƣơng trình phát triển nhà, để có thể đƣa ra các phƣơng
án chọn lựa có chi phí tƣơng đối thấp. Đó là khu đất quy mô lớn đƣợc quy hoạch theo các
cụm dân cƣ, trong đó cần xem xét đến sự duy trì, khả năng cho các hoạt động tạo thu nhập

của hộ TNT.
Thứ ba, hầu hết các doanh nghiệp quy mô nhỏ, còn hạn chế về nguồn vốn và khả năng tiếp
cận quỹ đất sạch, thƣờng do vƣớng giải phóng mặt bằng, thời gian kéo dài. Mặt khác, các
doanh nghiệp bất động sản hoạt động với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận, nên bỏ qua tiềm
năng loại hình nhà ở này. Một số doanh nghiệp đƣợc giao đất không có động cơ thực hiện
các giải pháp tối ƣu nhằm giảm giá thành15.
Thứ tƣ, các trợ cấp nhà ở của nhà nƣớc chƣa ràng buộc trách nhiệm và thu hút nguồn lực
tài chính từ ngƣời TNT. Chẳng hạn xây dựng các quy định khuyến khích ngƣời TNT trong
danh mục tiềm năng, đóng góp các khoản ban đầu, từng giai đoạn (tƣơng tự mua nhà ở
thƣơng mại) tùy theo khả năng tài chính, hoặc tham gia các quỹ tiết kiệm nhà ở, sau đó có
thể vay một khoản tƣơng ứng nào đó để thực hiện việc cải tạo, sửa chữa hay mua nhà…
3.2 Mối liên hệ giữa các chủ thể trong thị trƣờng nhà ở
Từ thông tin tổng hợp mục 3.1, mô hình phát triển nhà ở TNT và mối liên hệ của các chủ
thể thuộc phía cung và phía cầu đƣợc minh họa hình 3.5. Ba chủ thể chính trong mô hình

15

Thông tin phỏng vấn trực tiếp Ban Giám đốc công ty Đất Lành và Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn trách nhiệm hữu hạn
một thành viên (tháng 4/2012). Ví dụ: phí thiết kế đƣợc quy định bằng hệ số thiết kế nhân với đơn giá sàn xây dựng (theo
thiết kế); hạn chế trong nặng lực tìm giải pháp nhằm giảm giá thành và rủi ro cao nếu chấp nhận thiết kế phí ít hơn .


18

phát triển nhà giá thấp bao gồm: (1) nhà nƣớc; (2) các nhà sản xuất: nhà đầu tƣ, đơn vị xây
dựng, cá nhân, doanh nghiệp có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở; (3) ngƣời
mua/thuê/thuê mua nhà ở. Tùy từng bối cảnh của hệ thống ngân sách, khu vực tài chính,
khu vực nhà ở, nhà nƣớc sẽ có những tác động chính sách vào các chủ thể để phát triển nhà
ở các nhóm mục tiêu. Theo kinh nghiệm quốc tế (ADB, 2002 ), không có phƣơng thức nào
là hoàn toàn không có sự lạm dụng hoặc hiệu quả 100% đối với các nhóm mục tiêu.

Hình 3.5 Các chủ thể trong thị trƣờng nhà ở theo quan hệ cung cầu
CUNG
- Tiếp cận
đất
- Trợ cấp sản
xuất (CSHT,
giá đất)
-

Đất đai
Quy hoạch đô thị
Quản lý đất đai
Tài trợ phát triển

- Trợ cấp sản
xuất (CSHT)
-

Tăng trƣởng dân số
Tăng tự nhiên
Di cƣ từ nông thôn

- Nhà ở: xây mới,
cải tạo, mở rộng
- Chính sách nhà ở
- Xây dựng nhà ở
- Tài trợ xây dựng

- Hỗ trợ sx, kỹ
thuật xây dựng

- Mức giá nhà
- Miễn/thu
thuế thấp.
- Trợ cấp sản
xuất
(CSHT)
- Các
quy
định tiếp cận
-- Hỗ trợ quản
lý BĐS
- Hỗ trợ duy
trì.

CẦU

Thu nhập:
- Hộ gia đình;
- Các thành viên;
- Cá nhân nhiều việc
làm;
- Hoạt động tại nhà
Thuế BĐS/thu
nhập/môn bài

Khả năng mua nhà ở:
Thu nhập
Tiết kiệm
Vay/mƣợn

Chi phí nhà

Thu hồi chi phí:
- Bán
- Cho thuê/thuê mua

Khả
năng

Thanh toán chi phí:
- Mua
- Thuê/thuê mua

- Chuyển thu
nhập
- Trợ cấp nhà

- Lãi suất trợ
cấp
- Tiếp cận
thế chấp/các
điều kiện tài
trợ thế chấp
(lãi suất, thời
hạn, ứng
trƣớc)

Các tác động của nhà nước

Nguồn: tác giả phát triển trên mô hình trợ cấp nhà ở của ADB (2002)

3.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá nhà
Kết quả nghiên cứu của Trân (2011) cho thấy yếu tố tác động mạnh nhất đến giá thành căn
hộ là diện tích nhà, chi phí đất, đơn giá xây dựng, lãi suất. Ngoài tác động đơn lẻ, các yếu
tố còn có mối tƣơng quan với nhau để tạo ra tác động tổng hợp lên giá thành.