Thực trạng nghiệp vụ thẩm định bất động sản nhằm mục đích vay vốn tại ngân hàng thương mại cổ phần phương nam ở thành phố hồ chí minh

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

THỰC TRẠNG NGHIỆP VỤ THẨM
ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM MỤC
ĐÍCH VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG
TMCP PHƢƠNG NAM Ở TPHCM

GVHD

: Nguyễn Hồng Thu

SVTH

: Đặng Xuân Diễm

MSSV

: 107211504

Lớp

: VG03 _ K33

Ngành

: Thẩm định giá

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 04/2011

1


CÁC TỪ VIẾT TẮT SỬ DỤNG

TMCP

:

Thƣơng mại cổ phần

BĐS

:

Bất động sản

CHXHCNVN

:

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

PNB

:

Phƣơng Nam Bank

UOB

:

Ngân hàng United Overseas Bank

VAT

:

Thuế giá trị gia tăng

QLN

:

Quản lý nợ

KTTS

:

Khai thác tài sản

CLCL

:

Chất lƣợng còn lại

UBND

:

Ủy ban nhân dân

TSTĐ

:

Tài sản thẩm định

TSSS

:

Tài sản so sánh

DTSD

:

Diện tích sử dụng

SH

:

Sổ hồng

NH

:

Ngân hàng

TCTS

:

Thế chấp tài sản

CN

:

Chứng nhận

QSH

:

Quyền sở hữu

QSD

:

Quyền sử dụng

CMND

:

Chứng minh nhân dân

HK

:

Hộ khẩu

2


DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ SỬ DỤNG

1. Sơ đồ 1.1 - Tổ chức bộ máy quản lí của công ty
2. Sơ đồ 1.2 – Bản đồ vị trí khu vực tài sản
3. Sơ đồ 2.2 – Hình ảnh TSTĐ
4. Sơ đồ 2.3 – Lộ giới và môi trƣờng xung quanh TSTĐ
5. Sơ đồ 2.4 – Hình ảnh các TSSS
6. Sơ đồ 2.5 – Lộ giới và môi trƣờng xung quanh TSSS
7. Sơ đồ 2.6 – Bản vẽ TSTĐ

3


MỤC LỤC

Trang
PHẦN MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: Tổng quan cơ sở lý thuyết ................................................................................ 3
1.1 Tổng quan về bất động sản ............................................................................................ 3
1.1.1 Khái niệm ................................................................................................................ 3
1.1.2 Thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản ................................................. 3
1.2 Phƣơng pháp thẩm định ................................................................................................ 5
1.2.1 Phương pháp so sánh .............................................................................................. 5
1.2.2 Phương pháp chi phí ............................................................................................... 7
1.2.3 Phương pháp thu nhập ............................................................................................ 7
1.2.4 Phương pháp thặng dư ............................................................................................ 9
1.2.5 Phương pháp lợi nhuận ......................................................................................... 10
CHƢƠNG 2: Thực trạng về hoạt động định giá BĐS trong Ngân hàng TMCP Phƣơng
Nam tại Tp.HCM .................................................................................................................. 11
2.1 Quá trình hình thành và phát triển ngân hàng ......................................................... 11
2.2Cơ cấu tổ chức và chức năng của các phòng ban ....................................................... 12
2.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng trong thời gian qua ..................... 12
2.4 Đánh giá chung về hoạt động kinh doanh của PNB .................................................. 13
2.5 Đôi nét về chi nhánh Đại Nam .................................................................................... 13
2.6 Quy trình thực hiện nghiệp vụ định giá bất động sản tại PNB ................................ 14
2.7 Thực hiện thẩm định hồ sơ mẫu.................................................................................. 15
CHƢƠNG 3: Quy trình xét duyệt cho vay ........................................................................... 31
3.1 Những hồ sơ cần có trong một hợp đồng vay............................................................. 31
3.2 Quy chế cho vay của PNB ............................................................................................ 31
3.3 Quy định cho vay tại PNB............................................................................................ 32

4


3.4 Hồ sơ mẫu ...................................................................................................................... 32

3.5 Nhận xét và các hạn chế ............................................................................................... 35
KẾT LUẬN .......................................................................................................................... 36

5


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Mục tiêu nghiên cứu
Thẩm định giá tài sản có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại.
Các nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá đã đƣợc thiết lập và tƣơng tự nhau giữa
các nƣớc trƣớc những năm 40 của thế kỷ 20; nhƣng trên thế giới thẩm định giá chỉ
thật sự phát triển là một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau những năm 40 của
thế kỷ 20. Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của quá trình vận
hành và phát triển của nền kinh tế thị trƣờng khi hội đủ các yếu tố khách quan của
nó; nghĩa là khi nền kinh tế hàng hoá đạt đến một trình độ xã hội hoá nhất định.
Trong kinh tế thị trƣờng, thẩm định gía tài sản là một loại hình nghệ thuật và hoạt
động dịch vụ ngày càng phổ biến, cần thiết, đƣợc nhiều doanh nghiệp, cá nhân, hộ
gia đình quan tâm. Tƣơng ứng với từng mục đích kinh tế trên, với cùng một tài sản,
cùng một thời điểm thẩm định sẽ cho kết quả giá trị tài sản thẩm định là khác nhau.
Do vậy, kết quả thẩm định giá sẽ đƣợc sử dụng để ra quyết định trong nhiều tình
huống khác nhau, ví dụ nhƣ:

 Mua sắm, chuyển nhƣợng, thế chấp vay vốn, bảo hiểm, tính thuế, đền bù, cho
thuê tài sản.

 Làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài, dự án đầu tƣ
công trình sử dụng vốn của Nhà nƣớc, đề án cổ phần hoá doanh nghiệp nhà
nƣớc, dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nƣớc,
vay nợ của Chính phủ, vay nợ nƣớc ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ,…

 Làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp.
 Để thực hiện các án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến các
tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi các bên; để tƣ vấn đầu tƣ và ra quyết định;
nghiên cứu thị trƣờng; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị
chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu
giảm thuế;.v.v..

 Làm cơ sở để đấu giá công khai. …
Và trong hoạt động thẩm định giá trên thế giới hiện nay có các dạng chủ yếu sau:
 Thẩm định giá động sản
 Thẩm định giá doanh nghiệp
 Thẩm định giá các lợi ích tài chính
 Thẩm định giá nguồn tài nguyên
 Thẩm định giá tài sản vô hình
 Thẩm định giá thƣơng hiệu
Nhƣng ở đề tài này tài sản đƣợc chọn là nhà ở nên ta sẽ dùng loại hình
hoạt động thẩm định giá bất động sản để nghiên cứu và đƣa ra mức giá cho
tài sản nhằm mục đích thế chấp vay vốn. Đây không còn là một đề tài phức

6


tạp và lạ lẫm đối với sinh viên ngành định giá, nhƣng lần này ta sẽ đƣợc xem
xét, nhìn nhận và đánh giá công tác thẩm định tài sản cũng nhƣ thẩm định tín
dụng ở một ngân hàng mà trƣớc giờ các bạn trƣờng ta chƣa thấy thực hiện –
Ngân hàng TMCP Phƣơng Nam (Southern Bank).
2. Phƣơng pháp nghiên cứu
Dựa trên những bộ hồ sơ mẫu đã đƣợc thực hiện định giá, ta sẽ nghiên cứu
và tìm ra đƣợc tại sao lại có mức giá nhƣ vậy, đã sử dụng những phƣơng
pháp nào, quy trình thực hiện, nhận xét, đánh giá.

3. Phạm vi nghiên cứu: loại hình nhà ở nhƣ nhà phố, nhà hẻm…
4. Bố cục của đề tài gồm có 3 chƣơng
- Chƣơng 1: Tổng quan cơ sở lý thuyết
- Chƣơng 2: Thực trạng về hoạt động định giá BĐS trong Ngân hàng
TMCP Phƣơng Nam tại Tp.HCM
- Chƣơng 3: Quy trình xét duyệt cho vay.

7


CHƢƠNG I: TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ THUYẾT
1.1 Tổng quan về bất động sản
1.1.1 Khái niệm
 Khái niệm về bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 đƣợc Quốc hội nƣớc
CHXHCNVN thông qua ngày 14/06/2005 thì bất động sản là các tài sản bao
gồm đất đai: nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản
khác do pháp luật quy định
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản đƣợc định
nghĩa đất đai và những công trình do con ngƣời tạo nên gắn liền với đất.
 Khái niệm liên quan khác
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất: là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại
đất tại một thời điểm xác định, đƣợc lập theo đơn vị hành chính.
- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất: là bản đồ đƣợc lập tại thời điểm đầu
kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bố các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch.
- Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng hƣởng hoa lợi, lợi tức
từ tài sản (theo Luật Dân sự 2005)
- Quyền định đoạt: là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ
bỏ quyền sở hữu đó.

- Quyền chiếm hữu: quyền nắm giữ, quản lý tài sản.
1.1.2 Thuộc tính và đặc trƣng cơ bản của bất động sản
 Các thuộc tính của bất động sản
- Tính bất động: đất đai là loại hàng hóa đặc biệt, dù đã đƣợc đem
chuyển nhƣợng, bán nhƣng chỉ đƣợc quyền sử dụng và khai thác, không thể
chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh
sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trƣờng bất động sản, vị trí của đất đai
gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó có tác động đến phƣơng
thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác
nhau dù ở vị trí kế cận nhau.
- Tính không đồng nhất:
Mọi ngƣời sinh ra trên trái đất đều cần có một chỗ ở, đất ở gắn liền với
đời sống con ngƣời, có ảnh hƣởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của
mỗi đối tƣợng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa. Trong thời kỳ bao cấp cũng nhƣ
trong thời kỳ mới, phát triển kinh tế thị trƣờng, hàng hóa rất đa dạng và phức
tạp nên ta khó có thể tìm kiếm đƣợc 2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tƣơng
đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm
của mỗi tài sản

8


Giả sử rằng hai bất động sản cùng nằm trong một khu vực nhƣng giá cả
chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán nhƣ thế nào, ngƣời mua có thích hay
không, tâm lý ngƣời đi mua lúc đó nhƣ thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động
sản đó nữa, tất cả điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất
động sản và nhất là trong nên kinh tế thị trƣờng hiện nay.
- Tính khan hiếm:
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài
giá đất có xu hƣớng ngày càng tăng lên. Theo Tổng cục Thống kê diện tích đất

trong cả nƣớc là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252 ngƣời/km2. Diện tích
đất đai giảm có rất nhiều nguyên nhân:
Do tốc độ tăng dân số nhanh (đặc biệt là vùng nông thôn)
Do tốc độ phát triển kinh tế thị trƣờng theo hƣớng công nghiệp hóa hiện
đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm.
Do nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến
tình trạng dân số ở thành phố tăng lên đột biến nên nhu cầu về chỗ ở cũng tăng
lên vì vậy phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài:
Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất. Đất đai là
nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt mà không
có tài sản nào có thể thay thế đƣợc. Nó đƣợc tham gia vào quá trình tái sản xuất
xã hội nhƣng đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại
lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững.
Hơn nữa, đất đai sử dụng để hƣởng quyền sở hữu đất đai và hƣởng các lợi
ích do đất mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai,
bất động sản đƣợc nhân đôi. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững.
 Đặc trƣng của bất động sản
- Khả năng co giãn của cung bất động sản là tƣơng đối kém: nhìn chung
cung đối với bất động sản là tƣởng đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả,
do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:
Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn đề
quỹ đất luôn luôn không thay đổi
Cung ứng phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
Bên cạnh các mặt hạn chế về tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về quy
hoạch và đây là hạn chế nổi bật nhất. Bởi vì việc phân bổ đất đai cho những
mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng
thời kỳ nên thông thƣờng là không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất
trái với quy hoạch. Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng
phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa

phƣơng.
- Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao
Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán
bất động sản phải đƣợc cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao

9


dịch thƣờng là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán
giao dịch cao. Hơn nữa, giao dịch giữa ngƣời mua và ngƣời bán không trực
tiếp, phải qua “cò” nhƣ hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những ngƣời môi
giới, đồng thời phát triển đất nƣớc theo hƣớng công nghiệp hóa, hiện đại hóa;
chính sách pháp luật của nhà nƣớc, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để
đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả đều làm cho chi phí mua – bán giao
dịch bất động sản tăng.
- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là
một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng
lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trƣờng
hợp đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tƣơng đối lớn, giá trị bằng
tiền của nó cao nhƣng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền
mặt ngay đƣợc mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.
- Sự can thiệp và quản lý của nhà nƣớc chặt chẽ: chính vì bất động sản
có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên
nhà nƣớc cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc
sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực
tiếp của Nhà nƣớc.
1.2 Phƣơng pháp thẩm định
1.2.1 Phƣơng pháp so sánh
 Sử dụng để thẩm định giá cho các mục đích: mua bán, thế chấp, góp
vốn, cho thuê, phân chia các quyền lợi về tài sản.

 Thích hợp đối với các loại đất trống, căn hộ chung cƣ, các dãy nhà
xây dựng cùng một kiểu, các bất động sản có tính đồng nhất cao.
 Giá trị thị trƣờng của một tài sản có quan hệ mật thiết với các giá trị
của các tài sản đã đƣợc mua bán trƣớc đó. Dựa trên cơ sở giá trị thị trƣờng.
 Mục tiêu: tìm kiếm các tài sản đã đƣợc giao dịch trƣớc đó, tiến hành
điều chỉnh các khác biệt
 Nguyên tắc sử dụng trong phƣơng pháp so sánh: thay thế, đóng góp.
Bƣớc 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của các tài sản dùng làm so sánh: loại đất , vị trí
đất, quy mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng
đất.
- Thời gian thu thập thông tin: phải là khoảng thời gian gần nhất với
thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
Những thông tin đƣợc đƣa ra trên đây phải đƣợc thu thập từ kết quả những
cuộc giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong
điều kiện bình thƣờng
Bƣớc 2: So sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập đƣợc ở bƣớc 1, tiến hành
tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác
nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá . Trên

10


cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định
giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
Bƣớc 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất
cần định giá.
Giá trị ƣớc tính của thửa đất, khu đất cần định giá đƣợc tính theo cách điều

chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh nhƣ sau:

Giá trị ƣớc
Giá chuyển nhƣợng
tính của
quyền sử dụng đất
=
thửa đất,
của từng thửa đất,
khu đất cần
khu đất so sánh
định giá

±

Mức tiền điều chỉnh về giá
hình thành từ những yếu tố
khác biệt của từng thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất,
khu đất cần định giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí
đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trƣờng…của tài sản
so sánh so với tài sản cần định giá. Mức tiền điều chỉnh về giá theo từng yếu tố
khác biệt giữa tài sản so sánh so với tài sản cần định giá (có thể tính theo giá trị
tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
thực tế của tài sản so sánh trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng tại địa
phƣơng, sau đó tính thành tiền)
Trƣờng hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển
nhƣợng thành công quyền sử dụng đất của tài sản so sánh đến thời điểm xác

định giá của tài sản cần định giá, thì trƣớc khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá
của tài sản so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc
giảm) mức giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của tài sản so sánh theo chỉ số
biến động (tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này.
Bƣớc 4: Xác định giá của tài sản cần định giá bằng cách lấy số bình quân của
các mức giá của 3 đến 5 tài sản so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở
bƣớc 3.
 Thuận lợi của phƣơng pháp so sánh: dễ hiểu và dễ sử dụng. Phản ánh
trực tiếp hoạt động thực tế của thị trƣờng. Thƣờng đƣợc chấp nhận bởi tòa án,
chính phủ và công chúng
 Bất lợi của phƣơng pháp so sánh: đôi khi khó có đƣợc các giao dịch
tƣơng tự. Việc điều chỉnh theo sự khác biệt cần sự phán xét và cần kinh nghiệm.
Nó thƣờng khó bảo vệ và giải thích một cách thỏa đáng. Thƣờng khó thu đƣợc mọi
thông tin xác đáng về từng vụ bán. Các dữ liệu nhất thiết liên quan đến các giao
dịch quá khứ. Phƣơng pháp này không thể đƣợc áp dụng trong thực tế với loại nhà
ít khi đƣợc bán.

11


 Các điều kiện cần thiết: Chất lƣợng thông tin phải cao. Thông tin có thể
so sánh đƣợc. Thị trƣờng phải ổn định.
1.2.2 Phƣơng pháp chi phí
 Phƣơng pháp chi phí xem xét khả năng một ngƣời thay vì mua một tài sản
nhất định trên thị trƣờng thì anh ta xây dựng một bất động sản khác có tính
năng tƣơng đƣơng với bất động sản cần mua.
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tối ƣu và nguyên tắc thay thế
 Sử dụng cho các tài sản dùng cho mục đích đặc biệt nhƣ bệnh viện, trƣờng
học, nhà thờ, thƣ viện, nhà máy điện, nhà máy lọc dầu, nhà máy hóa chất vì
đó là những tài sản ít có chứng cứ thị trƣờng; thẩm định cho mục đích bảo

hiểm.
Bƣớc 1: Ƣớc tính giá trị của miếng đất, coi nhƣ miếng đất đó trống và giả định
rằng miếng đất đó đƣợc sử dụng hiện tại là cao nhất và tốt nhất.
Bƣớc 2: Ƣớc tính các khoản chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế
những công trình xây dựng có trên miếng đất.
Bƣớc 3: Ƣớc tính tổng số tiền giảm giá do hao mòn tích lũy của các công trình
xây dựng hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân.
Bƣớc 4: Khấu trừ số tiền giảm giá do hao mòn tích lũy khỏi chi phí hiện tại để
xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để
có đƣợc giá trị hiện tại của công trình.
Bƣớc 5: Cộng giá trị hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ƣớc tính của
miếng đất để có đƣợc giá trị của tài sản.
Giá trị thị
trƣờng của bất
động sản

Giá trị thị trƣờng
=
của khu đất
+
trống

Chi phí xây
dựng công
trình

–

Hao mòn tích
lũy của công

trình

 Hạn chế của phƣơng pháp chi phí:
- Do phƣơng pháp chi phí phải dựa vào những dữ liệu thị trƣờng, những hạn
chế của phƣơng pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phƣơng pháp chi phí.
- Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
- Phƣơng pháp chi phí phải sử dụng đến cách tiếp cận cộng tới, song tổng
của nhiều bộ phận chƣa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
- Việc ƣớc tính giảm giá tích lũy có thể mang tính chủ quan.
- Thẩm định viên cần phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh
nghiệm để áp dụng đƣợc phƣơng pháp này.
1.2.3 Phƣơng pháp thu nhập
Tài sản tạo ra thu nhập thông thƣờng đƣợc mua bán nhƣ một khoản đầu tƣ,
khả năng tạo ra thu nhập là một yếu tố cơ bản đối với tài sản, một tài sản tạo ra thu
nhập cao thì giá trị thị trƣờng của nó càng cao (giả sử tỷ lệ rủi ro không đổi).
Phƣơng pháp vốn hóa thu nhập đƣợc sử dụng để phân tích khả năng tạo ra dòng

12


thu nhập trong tƣơng lai của một tài sản sau đó vốn hóa dòng thu nhập này để tìm
ra giá trị hiện tại của tài sản.
Phƣơng pháp này cho rằng giá trị thị trƣờng của một tài sản bằng với giá trị
hiện tại của tất cả các khoản thu nhập ròng tƣơng lai có thể nhận đƣợc từ tài sản đó.
Các nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ƣu, dự kiến lợi ích tƣơng lai, cung
cầu, thay thế, tác động bên ngoài.
Khả năng áp dụng và những giới hạn của phƣơng pháp:
- Phƣơng pháp thu nhập thích hợp trong thẩm định giá những bất động sản
tạo ra thu nhập từ một loại hình kinh doanh nhƣ khách sạn, cửa hàng, văn
phòng cho thuê…

- Phƣơng pháp thu nhập cho thấy rõ những động thái của ngƣời mua tiềm
năng đối với loại hình bất động sản tạo ra thu nhập.
- Phƣơng pháp thu nhập đòi hỏi một số thông tin phù hợp có sẵn trên thị
trƣờng
Bƣớc 1: Ƣớc tính thu nhập hàng năm
Bƣớc 2: Ƣớc tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm. Trừ chi phí hàng năm
khỏi thu nhập hàng năm ta đƣợc thu nhập chuẩn hàng năm
Bƣớc 3: Xác định tỉ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán
Bƣớc 4: Áp dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản cần
định giá.
A. Phƣơng pháp vốn hóa trực tiếp
V =

I
R

V: giá trị bất động sản
I: thu nhập ròng từ tài sản
R: tỷ lệ vốn hóa
- Phƣơng pháp vốn hóa trực tiếp là phƣơng pháp chuyển đổi thu nhập ƣớc
tính trong một năm đơn lẻ thành giá trị chỉ dẫn của tài sản thông qua việc
chia thu nhập ƣớc tính cho một tỷ lệ vốn hóa hoặc nhân thu nhập ƣớc tính
với hệ số phù hợp.
- Là một loại kỹ thuật vốn hóa dựa trên sử dụng tỷ lệ vốn hóa hoặc hệ số
nhân vốn hóa rút ra từ thị trƣờng, trong đó chỉ quan tâm đến thu nhập của
năm đầu tiên từ tài sản.
B. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) là một phƣơng pháp vốn hóa nhằm
chuyển đổi những lợi ích dự báo trong tƣơng lai thành giá trị hiện tại theo
một tỷ lệ chiết khấu thích hợp.
CF1

CF2
CF3
CFn
PV =
+
+
+
….
+
(1+Y)1
(1+Y)2
(1+Y)3
(1+Y)n

13


1.2.4 Phƣơng pháp thặng dƣ
 Phƣơng pháp thặng dƣ áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát
triển mà ở đó các phƣơng pháp khác có thể ƣớc tính thấp hơn mức giá trị của vị trí
đó.
 Phƣơng pháp thặng dƣ đƣợc sử dụng rộng rãi để đánh giá bất động sản tiềm
năng phát triển. Nó đƣợc dựa trên nguyên tắc: Giá trị hiện tại của một bất động sản
là giá trị còn lại nhận đƣợc từ giá trị ƣớc tính của sự phát triển dự kiến trong tƣơng
lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
 Công thức tính: Vtd = Vpt - Cpt
Vtd : Giá trị thặng dƣ, chính là giá trị lô đất tính theo phƣơng pháp thặng dƣ
Vpt: Giá trị phát triển
Cpt : Chi phí phát triển
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, nguyên tắc lợi tích trong tƣơng lai.

 Một tài sản có thể đƣợc coi là có tiềm năng phát triển bất cứ khi nào một
phần của giá trị tiềm năng có thể đƣợc giải thoát bằng sự đầu tƣ vốn trên tài sản đó.
Có 3 ví dụ về tình huống phát sinh nhƣ vậy:
+ Có một miếng đất trống hoặc chƣa phát triển song đã cho phép phát triển
hoặc có khả năng đạt đƣợc sự cho phép đó.
+ Có một tài sản với công trình xây dựng đang tồn tại có tiềm năng để nâng
cấp thông qua việc thay đổi trong sự dụng hoặc cải tạo chung.
+ Có một tài sản với công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị
kinh tế, song đã đƣợc phép hoặc có khả năng đƣợc cấp phép phá hủy và thay thế nó.
Bƣớc 1: Xác định sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất
Bƣớc 2: Ƣớc tính tổng giá trị phát triển của bất động sản (dự kiến)
Bƣớc 3: Ƣớc tính tổng chi phí phát triển của công trình xây dựng trên đất (dự
kiến)
Bƣớc 4: Ƣớc tính giá trị của bất động sản
Giá trị thặng
dƣ của bất
động

Giá trị phát triển gộp của
= bất động sản phát triển
dự kiến

-

Chi phí phát triển dự kiến
bao gồm cả lợi nhuận của
nhà đầu

 Hạn chế của phƣơng pháp
- Khó khăn trong việc xác định các sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Tất cả mọi ƣớc tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều
kiện của thị trƣờng
- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc tính
các chi phí và giá bán
- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ƣớc tính tất cả các
khoản mục khác nhau

14


Phƣơng pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, nhƣ vậy
đã giả định là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm, mà
giả định này không hiện thực.
1.2.5 Phƣơng pháp lợi nhuận:
 Phƣơng pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ƣớc tính của
việc sử dụng tài sản trừ đi tất cả chi phí hoạt động kinh doanh, khoản dƣ còn
lại là thu nhập thực hàng năm của bất động sản sau đó chuyển hóa thành vốn
theo phƣơng pháp đầu tƣ.
 Phƣơng pháp lợi nhuận chỉ áp dụng cho những tài sản có khả năng sinh lợi
trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản phụ thuộc
nhiều vào dung lƣợng thƣơng mại, mà dung lƣợng thƣơng mại đó xác định
dòn thu nhập hiển thị cho tài sản. Phƣơng pháp này đặc biệt đƣợc áp dụng
cho tài sản trong ngành vui chơi giải trí, bao gồm cả khách sạn và những tài
sản khác mà việc so sánh với những tài sản tƣơng đƣơng sẽ gặp khó khăn do
giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản.
 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Bƣớc 1: Ƣớc tính tổng các thu nhập của bất động sản
Bƣớc 2: Ƣớc tính chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập bao gồm khoản
lãi trên vốn, tiền thƣởng công cho nhà kinh doanh.
Bƣớc 3: Xác định lãi suất vốn hóa

Bƣớc 4: Ƣớc tính giá trị của bất động sản theo công thức
-

Giá trị bất động sản =

Lợi nhuận ròng
lãi suất vốn hóa

 Những hạn chế
+ Khó khăn trong việc xác định tốt nhất và có hiệu quả nhất
+ Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa
+ Chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận
+ Lợi nhuận ƣớc tính có thể không phản ánh đƣợc mức độ thu nhập thực
+ Đòi hỏi thẩm định viên có kiến thức về loại hình kinh doanh này.
Kết luận chƣơng I: Sau khi đã xem xét qua 5 phƣơng pháp, ta nhận thấy
phƣơng pháp so sánh thích hợp làm phƣơng pháp tính toán giá trị tài sản.

15


CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ NGÂN HÀNG TMCP PHƢƠNG NAM
(PNB) TẠI TPHCM
2.1 Quá trình hình thành và phát triển
Đƣợc thành lập vào năm 1993 với vốn điều lệ ban đầu là 10 tỷ đồng. Đến
nay, Ngân hàng Phƣơng Nam trở thành một ngân hàng thƣơng mại cổ phần phát
triển mạnh, bền vững. Bằng niềm tin vững chắc của khách hàng và lòng nhiệt
huyết của Ban lãnh đạo cùng với đội ngũ nhân viên năng động và có tinh thần
trách nhiệm. Ngân Hàng TMCP Phƣơng Nam (Southern Bank) đã có những
bƣớc đi đầy ấn tƣợng. Trải qua nhiều thăng trầm, đến 2010 Ngân Hàng TMCP

Phƣơng Nam vốn điều lệ Ngân hàng Phƣơng Nam là 3.049 tỷ đồng, mạng lƣới
hoạt động 105 chi nhánh, phòng giao dịch và các đơn vị trực thuộc trên toàn
quốc; tổng tài sản đạt hơn 54.000 tỷ đồng.
Trƣớc những khó khăn của nền kinh tế thị trƣờng còn non trẻ và sự tác động
mạnh của cuộc khủng hoảng tài chính khu vực (1997), Ngân hàng Nhà nƣớc đã
chủ trƣơng tập trung xây dựng hệ thống ngân hàng thƣơng mại vững mạnh.
Theo chủ trƣơng đó, Hội đồng Quản trị ngân hàng đã đề ra những chiến lƣợc tạo
tiền đề vững chắc cho sự phát triển sau này của Ngân hàng Phƣơng Nam:
 Phát triển năng lực tài chính lành mạnh, vững vàng đáp ứng mọi nhu cầu
hoạt động kinh doanh và phát triển kinh tế
 Xây dựng bộ máy quản lý điều hành có năng lực chuyên môn giỏi, đạo đức
tốt và trách nhiệm cao. Bảo đảm cho mỗi bƣớc đi của Ngân hàng Phƣơng
Nam luôn đúng hƣớng, an toàn và phát triển bền vững.
 Trải rộng mạng lƣới hoạt động tại các vùng kinh tế trọng điểm của cả nƣớc,
góp phần tạo động lực tích cực cho phát triển kinh tế - chính trị - xã hội của từng
khu vực, đƣa Ngân hàng Phƣơng Nam trở thành ngân hàng đa phần sở hữu lớn
mạnh theo mô hình Ngân hàng thƣơng mại cổ phần của Nhà nƣớc và nhân dân.
Theo chiến lƣợc đó, Ngân hàng Phƣơng Nam đã tiến hành sáp nhập các ngân
hàng và các tổ chức tín dụng trong giai đoạn 1997 – 2003:
1. Sáp nhập Ngân hàng TMCP Đồng Tháp năm 1997.
2. Sáp nhập Ngân hàng TMCP Đại Nam năm 1999.
3. Năm 2000 mua Qũy Tín Dụng Nhân Dân Định Công Thanh Trì Hà Nội.
4. Năm 2001 sáp nhập Ngân hàng TMCP Nông Thôn Châu Phú.
5. Năm 2003 Sáp nhập Ngân hàng TMCP Nông Thôn Cái Sắn, Cần Thơ.

16


2.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng của các phòng ban

2.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng trong thời gian qua
Luôn tích cực mở rộng quan hệ hợp tác với các đối tác trong và ngoài nƣớc.
Vào tháng 1 năm 2007, Ngân hàng United Overseas Bank (UOB), một trong
những tập đoàn tài chính hàng đầu của Singapore, đã ký kết trở thành cổ đông
chiến lƣợc của Southern Bank với 10% cổ phần sở hữu. Hiện nay, tỷ lệ bán cổ
phiếu cho các đối tác nƣớc ngoài của Southern Bank vẫn chƣa bán hết tỷ lệ sở
hữu của cổ đông nƣớc ngoài tại Southern Bank theo tỷ lệ tối đa cho phép của
Ngân Hàng Nhà Nƣớc.
Trong chiến lƣợc sử dụng tối ƣu tài nguyên bất động sản, Southern Bank đã
chú trọng đầu tƣ vào việc sở hữu, xây dựng và nâng cấp nguồn vốn bất động
sản thành các cơ sở khang trang, hiện đại tại những vị trí trọng yếu và các trung
tâm tài chính lớn trên toàn quốc với diện tích sở hữu gần 220.000m2 đất. Tính
đến nay, Hội sở và phần lớn các chi nhánh, phòng giao dịch đều là tài sản của
Southern Bank.
Tại Tp.HCM, Southern Bank là chủ sở hữu của gần 28.000 m2 đất với tổng
diện tích sử dụng đạt hơn 40.000m2. Sắp tới khi 04 cao ốc tổ hợp văn phòng trung tâm thƣơng mại và siêu thị đƣợc đƣợc khởi công xây dựng, đặc biệt là dự
án xây dựng tòa nhà Hội Sở 2 cấu trúc 11 tầng với tổng diện tích gần 1000 m2
tại số 44 – 50 – 52 – 54 Nguyễn Công Trứ, trung tâm tài chính chứng khoán

17


“Phố Wall” Việt Nam, sẽ nâng tổng diện tích sàn sử dụng bất động sản của
ngân hàng tại khu vực lên hơn 76.000m2.
Tại thị trƣờng Hà Nội sau Sacombank, Southern Bank là ngân hàng thứ 2
đầu tƣ xây dựng và đƣa vào hoạt động Sở Giao Dịch 2. Đây là đầu mối để
Southern Bank khai thác hiệu quả hơn thị trƣờng tài chính Hà Nội và phía Bắc.
2.4 Đánh giá chung về hoạt động kinh doanh của PNB
UY TÍN
 Luôn giữ chữ "TÍN" và thực hiện đầy đủ các cam kết với khách hàng.

CHUYÊN NGHIỆP
 Thời gian đáp ứng.
 Thủ tục phù hợp, nhanh gọn.
 Thực hiện đúng các quy định, quy trình đã ban hành.
 Giỏi chuyên môn, thạo nghiệp vụ.
HÀI LÒNG KHÁCH HÀNG
 Đa dạng hóa sản phẩm.
 Phục vụ tận tình. Luôn luôn mang lại lợi ích cho khách hàng.
 Ghi nhận và phản hồi nhanh chóng những ý kiến đóng góp của khách hàng.
NGÂN HÀNG PHƢƠNG NAM CAM KẾT
 Phát huy tiềm năng và sử dụng nguồn lực hiệu quả để cung cấp dịch vụ thanh
toán quốc tế, tín dụng, huy động vốn và các dịch vụ khác của Ngân hàng có
chất lƣợng phù hợp với yêu cầu của khách hàng thông qua việc áp dụng và
cải tiến Hệ thống Quản lý chất lƣợng.
 Tuân thủ thực hiện đúng, đầy đủ theo Luật các Tổ chức tín dụng, các quy
định của Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam, các thông lệ Quốc tế và quy định
của Ngân hàng Phƣơng Nam.
 Làm đúng quy trình ngay từ đầu, liên tục cải tiến chất lƣợng dịch vụ, để đáp
ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng.
 Hoàn thiện và nâng cao năng lực quản lý, trình độ chuyên môn của đội ngũ
Cán bộ Công nhân viên, hƣớng tới ngân hàng hiện đại, chuyên nghiệp.
2.5 Đôi nét về chi nhánh Đại Nam
Vị trí: Số 158 Võ Văn Tần – P.6 – Q.3 – Tp.HCM
Điện thoại: (083).930.3370
Fax: (083).930.3906
Phòng ban: _ Phòng kế toán
_ Phòng kinh doanh, tín dụng
Chức năng: _ Phòng kế toán:
1. Kế toán ta ̣i quầ y giao dich:
̣ Nhâ ̣n và chi trả gố c + lãi tiền gửi - In sổ phu ̣ trả lời thắc mắ c về lãi suất huy đô ̣ng...

2. Kiể m soát ta ̣i quầ y: Duyê ̣t chƣ́ng tƣ̀ của các kế toán khác + Làm kết

18


chuyể n cuố i tháng VAT + Hạch toán nguồn nội bộ...
3. Kế toán thanh toán trong nƣớc, nƣớc ngoài
_ Phòng kinh doanh, tín dụng: giao dịch (tiền hoặc hàng hóa) giữa bên
cho vay (Ngân hàng và các định chế tài chính) và bên đi vay (cá nhân, doanh nghiệp
và các chủ thể kinh tế khác), trong đó bên cho vay chuyển giao tài sản cho bên đi
vay sử dụng trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận, bên đi vay có trách
nhiệm hoàn trả vốn gốc và lãi cho bên vay khi đến hạn thanh toán.
2.6 Quy trình thực hiện nghiệp vụ định giá bất động sản tại PNB
Các bƣớc phải thực hiện trong quá trình định giá:
Bƣớc 1: Xác định tổng quát về tài sản cần định giá
 Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần
định giá
 Mục đích định giá
 Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những ngƣời sử dụng
kết quả định giá
 Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tƣợng định giá
 Việc đƣa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc phải dựa trên cơ
sở:
- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên
quan
- Trong quá trình định giá, nếu thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đƣa
ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho
Ban lãnh đạo đơn vị và cho khách hàng
 Xác định thời điểm thầm định giá: việc xác định đặc điểm, bản chất
(tự nhiên, pháp lý) của tài sản định giá phải đƣợc thực hiện ngay sau khi tiếp nhận

hồ sơ định giá từ khách hàng
 Xác định nguồn dữ liệu cần thiết phục vụ cho việc định giá
 Xác định cơ sở giá trị của tài sản
Bƣớc 2: Lập kế hoạch định giá
 Xác định các yếu tố cung – cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính
và các quyền gắn liền với tài sản đƣợc mua/bán và đặc điểm thị
trƣờng.
 Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trƣờng, về tài sản, tài liệu so
sánh
 Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng
tin cậy và phải đƣợc kiểm chứng
Bƣớc 3: Khảo sát hiện trƣờng, thu thập thông tin
 Khảo sát hiện trƣờng:
- Vị trí thực tế của bất động sản

19


-

Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản
Đối với công trình xây dựng dở dang, cần phải kết hợp giữa khảo sát thực
địa với báo cáo của chủ đầu tƣ, nhà thầu đang xây dựng công trình.
Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá,
cần phải chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các
hƣớng khác nhau.
 Thu thập thông tin

Bƣớc 4: Phân tích thông tin
Là quá trình đánh giá tác độngcủa các yếu tố đến mức giá của tài sản

cần định giá
 Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trƣờng tài sản
 Phân tích những đặc trƣng của thị trƣờng tài sản cần định giá
 Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ƣu tài sản
 Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tƣơng
quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tƣơng lai.
 Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản:
xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản
Bƣớc 5: Xác định giá trị tài sản cần định giá
Phải nêu rõ các phƣơng pháp đƣợc áp dụng để xác định mức giá trị
của tài sản cần định giá
Cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phƣơng pháp
trong định giá đƣợc sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với
mục đích định giá.
Cần nêu rõ trong báo cáo định giá phƣơng pháp định giá nào đƣợc sử
dụng làm căn cứ chủ yếu, phƣơng pháp định giá nào đƣợc sử dụng để kiềm
tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị tài sản định giá.
Bƣớc 6: Lập báo cáovà biên bản kết quả định giá
Nội dung báo cáo, biên bản định giá thực hiện theo tinh thần công văn
số: 01/CV/QLN.2009 ngày 30/06/2009 của Công ty QLN & KTTS V/v
“Định giá tài sản đảm bảo”
2.7 Thực hiện thẩm định hồ sơ mẫu:
Tài sản thẩm định: Căn nhà số 453/66KA Lê Văn Sỹ, P.12, Q.3,
TP.HCM do ông Lê Minh Hùng làm chủ sở hữu. Diện tích đất 61,42 m2.
Diện tích sử dụng 74,74m2. Hiện trạng nhà phố gồm trệt, gác gỗ và lửng, tỷ
lệ CLCL 50%. Hẻm nhỏ 3m (cách hẻm lớn 6m khoảng 20m). Gần chợ,
trƣờng học, khu dân cƣ ổn định, an ninh, cách đƣờng chính Lê Văn Sỹ
100m. Có sổ hồng.

20

-

 Tình trạng pháp lý: Giấy xác nhận quyền sở hữu về nhà ở, hợp đồng
thừa kế tài sản. Tài sản không nằm trong khu vực quy hoạch, không
có tranh chấp, nằm ở khu đô thị ổn định.
 Vị trí:
Bán kính đến trung tâm thành phố: khoảng 4km
Điều kiện giao thông: thuận tiện
Vị trí thuận lợi cho kinh doanh hay không: không
Gần trƣờng học, chợ, thuận tiện đi lại
Nhà không nằm ở góc, nhà trong hẻm nhỏ
 Quy hoạch
Lộ giới: 2.8m
Mật độ xây dựng: dày đặc
Hệ số sử dụng đất: 1,22
 Đặc điểm vật chất
Kích thƣớc lô đất: 61.42 m2
Hình dáng lô đất: chữ nhật
Quy mô lô đất: nhỏ
Bề rộng mặt tiền, chiều sâu của lô đất: 3.65m x 16.8 m
Các đặc điểm vật chất liên quan đến công trình xây dựng trên đất
 Môi trƣờng sống, cảnh quan: khu dân cƣ ổn định, an ninh, nhộn
nhịp
 Những điều kiện mua bán: hợp pháp
 Cơ sở hạ tầng: CLCL 50%, hiện trạng nhà phố gồm trệt, gác gỗ và
lửng.
 Thời điểm thẩm định giá: 05/11/2010
 Mục đích thẩm định giá: thế chấp

 Thời điểm thế chấp: 10/11/2010

21


22


23


Phần định giá phòng QLN&KTTS của PNB:
Căn cứ trên bảng giá đất ở đô thị quận 3 của UBND TP.HCM (bảng
đính kèm) bên NH đã chọn mức giá chỉ dẫn ở đƣờng Lê Văn Sỹ là 22 triệu
đồng
Trị giá đất: 22.000.000 đồng/m2 x 61,42 m2 = 1.351.240.000 đồng
Trị giá xây dựng: 700.000đồng/m2 x 50% x 74,74m2 = 26.159.000 đồng
Trị giá TSTC: 1.351.240.000 đồng + 26.159.000 đồng = 1.377.399.000
đồng ~ 1.377.000.000 đồng.
Phần định giá theo ý kiến cá nhân là nên tìm thêm một số tài sản so
sánh có vị trí tƣơng đối gần với TSTĐ và đã đƣợc rao bán trong cùng thời
điểm định giá. Sau khi tìm kiếm đã chọn lọc ra đƣợc 3 TSSS nhƣ sau:

24


TSSS 1: Số nhà 453/163 đƣờng Lê Văn Sỹ, P.12. Q.3, TP.HCM. Diện
tích 59,5 m2 (3.4x17), trệt, 3lầu (DTSD 160,65m2), tỷ lệ CLCL 80%, gần
trƣờng, chợ. Hẻm xe hơi. Có sổ hồng. Giá rao bán: 2700 triệu đồng
 Tình trạng pháp lý: Giấy xác nhận quyền sở hữu về nhà ở. Tài sản

không nằm trong khu vực quy hoạch, không có tranh chấp, nằm ở khu
đô thị ổn định.
 Vị trí:
- Bán kính đến trung tâm thành phố: khoảng 4km
- Điều kiện giao thông thuận tiện
- Vị trí khá thuận lợi cho kinh doanh buôn bán nhỏ
- Gần trƣờng học, chợ, thuận tiện đi lại
- Hẻm sau
 Quy hoạch
- Lộ giới: 10m
- Mật độ xây dựng: dày đặc
- Hệ số sử dụng đất: 2,7
 Đặc điểm vật chất
- Kích thƣớc lô đất: 59,5 m2
- Hình dáng lô đất: chữ nhật
- Quy mô lô đất: nhỏ
- Bề rộng mặt tiền, chiều sâu của lô đất: 3.4m x17m
- Các đặc điểm vật chất liên quan đến công trình xây dựng trên đất
 Môi trƣờng sống, cảnh quan: an ninh, ổn định, nhộn nhịp
 Những điều kiện mua bán: hợp pháp
 Cơ sở hạ tầng: tỷ lệ CLCL 80%, trệt, 3lầu.

25