Thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh an sương (nhà số 3, TCH08, phương tân chánh hiệp, quận 12, thành phố hồ

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.84 MB, 64 trang )

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD:Th.S Ngô Văn Phong

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
CHUYÊN NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ
CHẤP VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP &
PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN – CHI NHÁNH AN SƢƠNG
(nhà số 3, TCH08, phƣờng tân chánh hiệp, Q12, TP HCM)

GVHD: TH.S NGÔ VĂN PHONG
SVTH: NGUYỄN TIẾN ĐỨC
MSSV: 107210407
LỚP: VG3 – K33
TP.HCM, 22 Tháng 3 năm 2011

SVTH: Nguyễn Tiến Đức

-1-

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD:Th.S Ngô Văn Phong

LỜI CẢM ƠN
Đầu tiên em gửi lời cảm ơn các thầy cô trường Đại Học Kinh Tế
TPHCM, các thầy cô khoa Kinh Tế Phát Triển, thầy cô ngành Thẩm Định
Giá đã dạy dỗ em trong suốt quá trình học tập tại nhà trường. Đặc biệt em
xin chân thành cảm ơn thầy Ngô Văn Phong đã tận tình giúp đỡ em hoàn
thành tốt chuyên đề tốt nghiệp này.
Để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này ngoài sự cố gắng của bản thân,
em xin chân thành cảm ơn giám đốc Ngân Hàng Nông Nghiệp và Phát Triển
Nông Thôn – Chi Nhánh An Sương đã tiếp nhận em vào thực tập tại Ngân
hàng trong thời gian qua, đồng thời em cũng xin cám ơn lãnh đạo phòng kinh
doanh và các anh chị trong phòng đã quan tâm giúp đỡ, tạo điều kiện cho em
có thể thực tập tại Ngân hàng một cách tốt nhất
Cuối cùng em xin cảm ơn gia đình, bạn bè, đã luôn ở bên cạnh động
viên, giúp đỡ em trong suốt thời gian qua.

SVTH: Nguyễn Tiến Đức

-2-

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD:Th.S Ngô Văn Phong

NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................

..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................

SVTH: Nguyễn Tiến Đức

-3-

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD:Th.S Ngô Văn Phong

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................

sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển
nông thôn chi nhánh an sương ” với mục đích tìm hiểu và ứng dụng kiến thức
được học ở nhà trường đem áp dụng vào thực tế.
2.

Mục tiêu nghiên cứu:

Đề tài phục vụ cho việc nghiên cứu của sinh viên, và có thể áp dụng trng
thực tế những kiến thức đã được học. Quá trình thực hiện đề tài cũng giúp sinh
viên học hỏi được rất nhiều điều mà trong lý luận sinh viên còn chưa được
nghiên cứu, giúp sinh viên thuận lợi hơn khi sau này áp dụng vào công việc
thực tiễn.
3.

Phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu là các bất động sản nằm trong địa bàn TP HCM.
4.

Phương pháp nghiên cứu:

Điều tra thưc tế, thu thập số liệu, xử lý số liệu, phân tích số liệu, chọn
phương pháp căn bản nhất thường hay áp dụng nhất là phương pháp so sánh.

SVTH: Nguyễn Tiến Đức

-5-

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD:Th.S Ngô Văn Phong

KẾT LUẬN
Từ việc khảo sát tình hình thực tế tại những khu vực nơi bất động sản
toạ lạc, sau khi phân tích loại trừ giá trị công trình trên đất để tìm ra đơn giá
đất cho bất động sản. Sau khi tìm ra sự chênh lệch về giá trị em tiến hành
khảo sát thực tế, bằng kiến thức được học và sự chỉ bảo của các anh chị đi
trước nhiều kinh nghiệm em đưa ra kết luận sự chênh lệch giá trị giữa các bất
động sản chủ yếu do tác động của lợi thế kinh doanh ( mặt tiền ), bề rộng,
hướng.
Trong khoảng thời gian ngắn để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp, mặc
dù có nhiều cố gắng nhưng không tránh khỏi nhiều sai sót. Chuyên đề đóng
góp được một phần giá trị khi nêu lên những vấn đề thực tiễn mang tính chất
tham khảo.
Để chuyên đề được hoàn thiện tác giả rất mong nhận được sự đóng góp
từ quý thầy cô, anh chị, bạn bè.

SVTH: Nguyễn Tiến Đức

-6-

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD:Th.S Ngô Văn Phong

MỤC LỤC
Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản tín chấp ........................... 1
1.1

Cơ sở lý luận về thẩm định giá .................................................................... 1

1.1.1 Khái niệm thẩm định giá.............................................................................. 1
1.1.2

Cơ sở thẩm định giá .................................................................................... 1

1.1.2.1 Giá trị thị trường .......................................................................................... 1
1.1.2.2 Giá trị phi thị trường .................................................................................... 2
1.1.3 Nguyên tắc thẩm định giá ............................................................................ 3
1.1.4 Quy trình thẩm định giá ............................................................................... 5
1.2

Cơ sở lý thuyết về bất động sản (BĐS) ....................................................... 7

1.2.1 Khái niệm về BĐS ....................................................................................... 7
1.2.2 Định nghĩa thẩm định giá BĐS .................................................................... 8
1.2.3 Thuộc tính và đặc trưng của BĐS................................................................ 8
1.2.3.1 Các thuộc tính của BĐS ............................................................................... 8
1.2.3.2 Các đặc trưng của BĐS ................................................................................ 9
1.2.4 Thị trường BĐS ........................................................................................... 10
1.2.4.1 Khái niệm thị trường BĐS ........................................................................... 10
1.2.4.2 Các đặc điểm của thị trường BĐS ............................................................... 10
1.2.4.3 Các khu vực của thị trường BĐS ................................................................. 11
1.2.5

Các yếu tố tác động đến giá trị BĐS ........................................................... 12

1.2.5.1 Nhóm các yếu tố vĩ mô ................................................................................ 12

1.2.5.2 Nhóm các yếu tố vi mô ................................................................................ 12
1.2.6

Các phương pháp thẩm định giá BĐS ......................................................... 14

1.2.6.1 Phương pháp so sánh ................................................................................... 14
1.2.6.2 Phương pháp chi phí .................................................................................... 15
1.2.6.3 Phương pháp thặng dư ................................................................................. 16
1.3

Cơ sở lý thuyết về cho vay thế chấp ............................................................ 16

1.3.1 Định nghĩa về thế chấp cầm cố .................................................................... 16
1.3.2 Hồ sơ thế chấp cầm cố ................................................................................. 17
SVTH: Nguyễn Tiến Đức

-7-

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD:Th.S Ngô Văn Phong

1.3.3 Những tài sản được đem thế chấp, cầm cố .................................................. 19
1.3.3.1 Tài sản cầm cố ............................................................................................. 19
1.3.3.2 Tài sản thế chấp ........................................................................................... 20
Chương 2: Áp dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá BĐS cho mục
đích thế chấp tại ngân hàng NN&PTNT – Chi Nhánh An Sương .......................... 21
2.1

Tổng quan về ngân hàng NN&PTNT ............................................................. 21

2.1.1 Giới thiệu chung ............................................................................................. 21
2.1.2 Khái quát về ngân hàng NN&PTNT – Chi nhánh An Sương ........................ 22
2.1.3 Cơ cấu tổ chức bộ máy hoạt động .................................................................. 23
2.1.4 Các loại tài sản được thẩm định tại ngân hàng NN&PTNT ........................... 23
2.1.5 Quy trình thẩm định giá .................................................................................. 24
2.2

Danh mục hồ sơ thẩm định giá ....................................................................... 26

2.2.1 Pháp lý cá nhân ............................................................................................... 26
2.2.2 Pháp lý tố chức................................................................................................ 26
2.2.3 Pháp lý tài sản thẩm định giá .......................................................................... 26
2.3 Ứng dụng phương pháp so sánh thẩm định giá căn nhà số 3, TCH08,
phường Tân Chánh Hiệp, Q.12 cho mục đích thế chấp........................................... 27
2.3.1 Giới thiệu BĐS thẩm định .............................................................................. 27
2.3.2 Các tài sản so sánh .......................................................................................... 34
Chương 3: Nhận xét và kiến nghị nhằm khắc phục hạn chế khi thẩm định giá
BĐS cho mục đích thế chấp vay vốn tại ngân hàng NN&PTNT ............................ 48
3.1

Nhận xét .......................................................................................................... 48

3.2

Kiến nghị......................................................................................................... 49

SVTH: Nguyễn Tiến Đức

-8-

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD:Th.S Ngô Văn Phong

Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản cho mục
đích thế chấp
1.1 Cơ sở lý thuyết về thẩm định giá
1.1.1 Khái niệm thẩm định giá:
Theo pháp lệnh giá – Việt Nam: Thẩm định giá là một môn khoa học nhằm xem xét,
xác định đúng giá trị thị trường cho một mục đích cụ thể của tài sản tại thời điểm
thẩm định giá.
Theo GS Lim Lan Yuan – Singapore: định giá là một môn khoa học hay nghệ thuật
về sự ước tính giá trị cho mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm,
có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả yếu tố
kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
1.1.2 Cơ sở thẩm định giá:
1.1.2.1 Giá trị thị trƣờng:
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và
một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc
lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.
“…vào thời điểm thẩm định giá…” là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm
định giá, đước gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị
trường khi thực hiện thẩm định giá trị tài sản.
“…điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu
tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của
thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông

tin cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua
thõa thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ
hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra

SVTH: Nguyễn Tiến Đức

-9-

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD:Th.S Ngô Văn Phong

quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt
tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
1.1.2.2 Giá trị phi thị trƣờng:
“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo
những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các
mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trong quá trình sử
dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản
bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có
thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…”
Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công cụ kinh tế, kỹ thuật hoặc
các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường
của tài sản đó.
Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được
xem xét từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt.
Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm định viên tập trung chủ yếu vào
khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào hoạt động của một dây chuyền sản

xuất, một doanh nghiệp… không xét đến khía cạnh sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài
sản hoặc số tiền có thể có từ việc bán tài sản đó trên thị trường.
Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị tài sản do tính đơn chiếc, hoặc
do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài
sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó. Đặc điểm quan trọng
cần phân biệt của tài sản này không phải là không có khả năng bán được trên thị
trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn
nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác.
Giá trị tài sản chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được
sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn
chế về thị trường.

SVTH: Nguyễn Tiến Đức

- 10 -

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD:Th.S Ngô Văn Phong

Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của doanh nghiệp. Giá trị của
mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng
không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường.
Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích
của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính.
Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong
điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường
cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sãn
sàng bán hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng ép.

Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có thể
gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoạc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự
quan tâm đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng
giá trị tài sản lên vược quá giá trị thị trường.
Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với một hoăc một nhóm nhà đầu tư
nào đấy theo những mục tiêu đầu tư đã xác định.
Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc
chính sách bảo hiểm.
Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan
đến đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp.
1.1.3 Nguyên tắc thẩm định giá:
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất:
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu
dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép
về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất của tài sản đó.
Nguyên tắc cung – cầu:
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản
đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu
của tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung
về tài sản.
SVTH: Nguyễn Tiến Đức

- 11 -

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD:Th.S Ngô Văn Phong

Nguyên tắc thay đổi:

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên
giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản
ánh hàng loạt mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân
các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài
sản, thẩm định viên phải nắm rõ mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái
động, phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định chính xác giá trị tài sản.
Nguyên tắc thay thế:
Trong trường hợp cả hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá
trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn
nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Nguyên tắc cân bằng:
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả
năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt
nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân
bằng như vậy hay không.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí
đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá như vậy.
Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm:
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất
định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ
giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
Nguyên tắc phân phối thu nhập:
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,
vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc
phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại
sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
SVTH: Nguyễn Tiến Đức

- 12 -

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD:Th.S Ngô Văn Phong

Nguyên tắc đóng góp:
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ
tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào
sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có
nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc tuân thủ:
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lợi
tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu
tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức
sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc cạnh tranh:
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá
mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài
sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài
sản này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự
cạnh tranh trên thị trường.
Nguyên tắc dự tính lợi ích tƣơng lai:
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai.Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của
những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố
này cũng ảnh hưởng tới giá trị.
1.1.4 Quy trình thẩm định giá

Bƣớc 1: Xác định vấn đề:
Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở
thẩm định giá. Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần
thẩm định giá. Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng. Người sử dụng kết
quả thẩm định giá.
Bƣớc 2: Lập kế hoạch thẩm định giá:
SVTH: Nguyễn Tiến Đức

- 13 -

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD:Th.S Ngô Văn Phong

Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước
công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ
thời gian cho cuộc thẩm định giá.
Bƣớc 3: Khảo sát thị trƣờng và thu thập thông tin:
Khảo sát hiện trường:
Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:
 Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các
mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
 Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và
công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng, loại kiến trúc, mục đích
sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu…
 Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa
khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định
viên cần chụp hình tài sản theo hình dạng, các hướng khác nhau.

Thu thập thông tin:
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải thu
thập các thông tin sau:
 Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản
so sánh.
 Các thông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái
người mua người bán tiềm năng.
 Các thông tin về pháp lý của tài sản.
Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải
được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thông tin.
Bƣớc 4: Phân tích số liệu:

SVTH: Nguyễn Tiến Đức

- 14 -

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD:Th.S Ngô Văn Phong

Là quá trình đánh giá các tác động của các yếu tồ đến mức giá của tài sản cần
thẩm định.Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường của tài sản. Phân tích
những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá. Phân tích về khách hàng
Bƣớc 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá:
Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức
giá trị của tài sản cần thẩm định giá.
Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 1 hoặc nhiều phương
pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và
với mục đích thẩm định giá.

Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định
giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử
dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định.
Bƣớc 6: Lập báo cáo và chứng thƣ kết quả thẩm định giá:
Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số
04 TĐGVN 01 về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá”
1.2 Cơ sở lý thuyết về bất động sản:
1.2.1 Khái niệm về bất động sản:
- Theo điều 181 bộ luật dân sự: Bất động sản là các tài sản không thể di dời
được, bao gồm: đất đai nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà ở công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai,
các tài sản khác do pháp luật quy định.
- Theo ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005: Bất động sản được
định nghĩa là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất. Đó
là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, cùng với tất cả những gì nằm
ở trên, phía trên hay dưới mặt đất. Luật ở mỗi quốc gia quy định những đặc điểm cơ
bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản. Mặc dù những khái niệm này có thể
không được công nhận trên tất cả các quốc gia, nhưng chúng được chấp nhận trong
tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế để phân biệt những khái niệm và thuật ngữ quan
trọng.
SVTH: Nguyễn Tiến Đức

- 15 -

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD:Th.S Ngô Văn Phong

1.2.2 Định nghĩa Thẩm định giá bất động sản:

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất
động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong
điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
1.2.3 Thuộc tính và đặc trƣng của bất động sản:
1.2.3.1 Các thuộc tính của bất động sản:
- Tính bất động:
Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ
được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ
muốn, đếm một nơi mà họ đang sinh sống.
- Tính không đồng nhất:
Giả sử rằng hai bất động sản cùng nắm trong một khu vực nhưng giá cả
chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không,
tâm lý của người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó
nửa, tất cả điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và
nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay.
- Tính khan hiếm:
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá
đất có xu hướng tăng lên. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do rất nhiều
nguyên nhân: Do tốc độ tăng dân số nhanh, biến đổi khí hậu, ...
- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài:
Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất. Đất đai là nguồn
tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản
nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng
dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ
sử hữu nên nó mang giá trị bền vững.

SVTH: Nguyễn Tiến Đức

- 16 -

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD:Th.S Ngô Văn Phong

1.2.3.2 Các đặc trƣng của bất động sản
- Khả năng co giãn cung bất động sản kém
Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so
với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả. Khả năng kém co giãn này
thể hiện ở các mặt sau.
 Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường
 Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian công sức, tiền
bạc.
 Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy
hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.
- Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao:
Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với chủ sở hữu nên mọi
giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều
thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý. Mặt khác thời gian mua bán cũng tùy
thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp.
- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt:
Giá trị cao cùng với thời gian mua bán dài dẫn đến khả năng chuyển hóa
thành tiền mặt kém linh hoạt. Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh
hoạt của con người, trừ phi có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi. Khả
năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì phải bán đề
chuyển quyền sở hữu
- Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước:
Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống
sinh hoạt của nhân dân. Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống
kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ

đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản.

SVTH: Nguyễn Tiến Đức

- 17 -

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD:Th.S Ngô Văn Phong

1.2.4 Thị trƣờng bất động sản
1.2.4.1 Khái niệm thị trƣờng bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi mà tại đó người mua và người bán bất động
sản tác động qua lại lẫn nhau.
Các bên tham gia có thể ở cùng một địa điểm cụ thể như trong một cuộc bán đấu
giá, hay có thể tại những địa điểm khác nhau liên lạc với nhau qua mạng lưới thông
tin liên lạc.
1.2.4.2 Các đặc điểm của thị trƣờng bất động sản
Thị trường bất động sản có các đặc điểm cơ bản sau:
Không có thị trƣờng trung tâm
Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm cho thị trường chính
thức. Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động
sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán), hoặc người mua
tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, phổ
biến hơn cả là thông qua người môi giới (cò nhà đất).
Gần đây, một số ngân hàng đứng ra thành lập các sàn giao dịch bất động sản
nhằm tạo điều kiện cho việc giao dịch giữa người mua và người bán được thuận tiện
và an toàn hơn, đây là xu hướng phát triển tốt cần khuyến khích.
Thị trƣờng mang tính chất địa phƣơng, nhất là thị trƣờng nhà ở

Đặc tính của đất đai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi. Sự
khan hiếm đất ở khu vực này không thể đáp ứng được bằng sự thừa thãi đất ở địa
phương khác. Hơn nữa bất động sản, nhất là nhà ở thường mang tính chất truyền
thống địa phương của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán của người
dân nên thị trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương.
Thị trƣờng cạnh tranh không hoàn hảo
Sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sự
không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản. Đa số các giao dịch
trong thị trường bất động sản được tiến hành riêng rẽ và giá cả được giữ bí mật giữa
người mua và người bán nên các thông tin có nắm bắt được hoặc bị tiết lộ cũng bị
SVTH: Nguyễn Tiến Đức

- 18 -

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD:Th.S Ngô Văn Phong

hạn chế vì thiếu các thông tin chi tiết như diện tích, tình trạng sở hữu, điều kiện giao
dịch,.....
Quá trình giao dịch phức tạp
Bất động sản thường có giá trị lớn và gắn liền với quyền lợi pháp lý, do vậy
quá trình giao dịch của bất động sản thường phức tạp. Đặc điểm này làm tăng thời
gian và chi phí giao dịch cho các công tác tìm kiếm thông tin, tư vấn, thẩm định,
thanh toán.
Nhạy cảm với các biến động kinh tế - chính trị
Thị trường bất động sản đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng lên khi nền
kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. Thị
trường bất động sản cũng rất nhạy cảm về các biến động chính trị, văn hóa, xã hội.

1.2.4.3 Các khu vực của thị trƣờng bất động sản:
Ở nước ta hiện nay thị trường bất động sản bao gồm các khu vực chủ yếu sau:
- Thị trƣờng đất sản xuất nông nghiệp: thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những
địa phương mà sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu. Thị trường này phát
sinh do nhu cầu dịch chuyển và tích tụ đất sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân
dân. Thị trường này hiện chưa được các nhà thẩm định giá quan tâm đúng mức nên
rất thiếu thông tin về thị trường này.
- Thị trƣờng nhà ở: đây là thị trường sôi động nhất hiện nay, đặc biệt là ở những
vùng đang đô thị hóa và có thể chia thành 4 nhóm sau:
+ Nhà biệt thự: đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập cao, quy mô đất khá rộng
phổ biến từ 150 – 500 m2. Thông thường ở các đô thị đã hình thành lâu thì nhà biệt
thự gắn liền với đất, còn ở những vùng mới quy hoạch là nền đất trống để phục vụ
cho việc xây dựng biệt thự. Giá đất ở nhóm này thường cao do vị trí địa điểm gắn
với môi trường và cảnh quan ưu việt.
+ Nhà vƣờn: có diện tích trên dưới 1000m2 nằm ở các vùng ngoại ô đặc biệt là
cạnh các sông, rạch vừa có thể để ở và chung quanh có thể trồng cây.

SVTH: Nguyễn Tiến Đức

- 19 -

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD:Th.S Ngô Văn Phong

+ Nhà phố riêng biệt và nhà phố riêng kế: đây là thị trường của tầng lớp thu nhập
trung bình với quy mô đất từ 40 – 120 m2, phổ biến từ 60 – 80 m2, có thể vừa dùng
để ở, vừa dùng để kinh doanh nếu nhà ở mặt tiền các đường phố.
+ Nhà chung cƣ nhiều tầng: Phục vụ cho những người có thu nhập thấp, hoặc

trung bình kém, do diện tích của từng căn hộ ít, nhà nước hỗ trợ về chi phí hạ tầng
của khu vực. Giá trị của từng căn hộ chủ yếu là giá trị xây dựng, loại nhà này ngày
càng chiếm tỷ trọng cao trong giao dịch bất động sản ở các đô thị lớn.
- Thị trƣờng nhà xƣởng công nghiệp: hiện nay thường hình thành ở các khu vực
ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản
xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc các nhà máy đơn lẻ. Quy mô đất rộng
thường được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất nông
nghiệp hoặc đất hoang hóa. Xu thế phát triển là các khu công nghiệp tập trung
chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản lý và xử lý ô nhiễm môi trường.
- Thị trƣờng bất động sản phục vụ hoạt động thƣơng mại, dịch vụ, khách sạn,
cao ốc văn phòng: thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi
cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt. Giá trị bất động sản ở thị trường này rất
cao do khả năng sinh lợi lớn và yếu tố khan hiếm cung cao hơn các thị trường khác.
1.2.5 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản
1.2.5.1 Nhóm các yếu tố vĩ mô
Yếu tố ảnh hưởng đến cung của bất động sản:
- Phát triển kinh tế: Tốc độ trăng trưởng của cung bất động sản tỷ lệ thuận với
sự phát triển của nền kinh tế.
- Phát triển cơ sở hạ tầng: thu hút đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
- Tham gia của Nhà nước: Thể hiện trên các khía cạnh quy hoạch thêm khu
dân cư, bán bất động sản sở hữu của nhà nước và trực tiếp đầu tư xây dựng bất động
sản mới.
Yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản:
- Sự tăng trưởng về kinh tế: Tăng trưởng kinh tế là nhân tố làm tăng nhu cầu
của xã hội và theo đó nhu cầu về đất đai và nhà ở tăng lên.
SVTH: Nguyễn Tiến Đức

- 20 -

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD:Th.S Ngô Văn Phong

- Thu nhập: Thu nhập của người dân tăng lên làm phát sinh nhu cầu nhà ở
thoải mái, tiện nghi hơn dẫn đến nhu cầu về nhà đất sẽ tăng lên.
- Việc làm và nghề nghiệp: Việc chuyển dịch cơ cấu nghề nghiệp và chuyển
dịch dân cư cũng làm phát sinh nhu cầu về đất.
- Đô thị hóa: Đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hóa là quy mô tập trung dân số
và sự phát triển của quy mô đô thị. Quá trình đô thị hóa không chỉ làm thay đổi tổng
cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu về nhà ở.
Nhóm các yếu tố tâm lý xã hội:
- Các yếu tố tâm lý xã hội: có ý nghĩa trong xã hội phương Đông như thế đất, hướng
nhà, hướng bếp, nở hậu…
1.2.5.2 Nhóm các yếu tố vi mô
- Địa điểm: Địa điểm ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. khả năng
sinh lợi của địa điểm càng cao thì giá trị bất động sản cao. Bất động sản có vị trí
thuận lợi gần chợ, trường học, bệnh viện và tiện ích cho sinh hoạt thì giá trị càng
lớn.
- Hình dáng lô đất: Những lô đất có hình dáng vuông vức, nở hậu có giá trị
hơn những lô đất méo mó, tóp hậu. Những lô đất có bề mặt tiếp giáp đường phố
rộng thì có giá trị hơn.
- Quy mô diện tích lô đất: Quy mô lô đất phổ biến cho từng loại bất động sản,
nhỏ quá hay vượt quá giới hạn quy mô sẽ làm giảm giá trị bất động sản.
- Kiểu nhà, kích thước nhà và tuổi thọ: Kiểu nhà có tính chất thẩm mỹ cao, hài
hòa với khu vực chung quanh thì có giá trị.
- Môi trường: Bao gồm môi trường về vật chất như khói bụi, tiếng ồn, môi
trường về xã hội như trật tự an ninh, môi trường kinh tế như thuận lợi cho kinh
doanh buôn bán. Môi trường càng thuận lợi làm giá trị bất động sản càng cao.

SVTH: Nguyễn Tiến Đức

- 21 -

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD:Th.S Ngô Văn Phong

1.2.6 Các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản
1.2.6.1 Phƣơng pháp so sánh
 Khái niệm:
Là một hình thức xác định giá trị của bất động sản bằng cách so sánh các bất
động sản tương đồng đã được giao dịch. Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi
trong thẩm định giá và cũng là phương pháp đơn giản nhất, hầu như là phương pháp
chủ yếu của thẩm định giá.
 Các bƣớc tiến hành:
Tiến hành theo phương pháp so sánh về cơ bản có 5 bước sau:
Bƣớc 1: Khảo sát chi tiết bất động sản
Những đặc điểm cụ thể của bất động sản cần được khảo sát cẩn thận để tìm ra
những điểm không tương đồng cần cho bước điều chỉnh khi so sánh với các bất
động sản khác. Những đặc điểm cần nghiên cứu kỹ như mục đích sử dụng, thời gian
xây dựng,… hay cần kiểm tra tại các cơ quan thẩm quyền thích hợp như phòng địa
chính; sở tài nguyên môi trường, phòng quản lý đô thị,…
Bƣớc 2 :Tìm kiếm dữ liệu thông tin cần thiết
Thẩm định viên cần liệt kê những thông tin cần thiết liên quan đến bất đông
sản thẩm định.
Bƣớc 3 : Chọn lựa dữ liệu so sánh
Thẩm định viên phải truy tìm những dữ liệu bán đã giao dịch trước đây. Phải
tìm ra cho được các tài sản tương đồng nhất nằm gần bất động sản thẩm định

Bƣớc 4 : Kiểm tra phân tích dữ liệu
Những yếu tố cần lưu ý là giá bán ép buộc, người mua đặc biệt hay các giao
dịch không khách quan. Đối với những trường hợp như vậy, dù đã có thông tin,
cũng phải cần tìm ra những yếu tố hay tình huống làm giá bán không phản ánh được
giá trị thị trường của bất động sản.
Có 4 phương cách để điều chỉnh:
o Điều chỉnh toàn bộ
o Điều chỉnh từng phần theo đất và công trình
SVTH: Nguyễn Tiến Đức

- 22 -

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD:Th.S Ngô Văn Phong

o Điều chỉnh theo đơn giá đất xây dựng (tính cả đất và nhà)
o Điều chỉnh theo đơn giá đất trống ( áp dụng cho đất trống)
Bƣớc 5 : Ƣớc tính giá trị thị trƣờng
Bất cứ phương pháp nào sử dụng đến phân tích thì các dữ liệu thông tin cần phải tổ
chức thu thập thông tin. Người nghiên cứu phải tiến hành điều chỉnh để tìm ra giá trị
những khác biệt để tìm ra giá trị phù hợp nhất.
1.2.6.2 Phƣơng pháp chi phí
 Khái niệm:
Là phương pháp xác định giá trị vốn hay giá trị thị trường của bất động sản bằng
cách cộng giá trị công trình vào giá trị đất. Giá trị công trình trên đất bao gồm chi
phí xây dựng mới hay chí phí xây dựng thay thế và trừ đi hao mòn tích lũy. Phương
pháp này cũng được gọi là phương pháp của nhà thầu.
 Áp dụng trong thực tiễn:

Chủ yếu dùng để xác định giá trị của bất động sản trong những trường hợp sau:
o Không có chứng cứ trực tiếp các giao dịch tương tự trên thị trường.
o Không có chúng cứ có thể rút được từ các cuộc thẩm định giá trước hoặc từ
các nguồn thông tin đã được cung cấp
o Những bất động sản đặc biệt ít được chuyển nhượng như nhà máy, trường
học cây xăng, bến cảng,bệnh viện,…..
o Khi các bất động sản còn mới nguyên mà không có bất động sản nào để so
sánh
o Dùng để kiểm tra các phương pháp Thẩm định giá khác để chứng minh kết
luận của thẩm định viên.

 Công thức tính:
Giá trị công trình XD

SVTH: Nguyễn Tiến Đức

- 23 -

Chuyên đề tốt nghiệp
Giá trị
1
Bất Động Sản
.

=

GVHD:Th.S Ngô Văn Phong
Giá trị quyền sử dụng đất

2
. Giá trị
Công trình XD

=

Đơn giá
xây dựng

x

Diện tích
sử dụng

+

Chất lƣợng
x còn lại
( %)

1.2.6.3 Phƣơng pháp thặng dƣ
 Khái niệm:
Phương pháp thặng dư là một phương pháp thẩm định giá bất động sản dựa
trên việc phát triển lô đất bằng cách ước tính giá trị thị trường của khu đất phát triển
và giảm trừ những khoản chi phí hợp lý để phát triển khu đất đó để có giá trị đất.
 Trƣờng hợp áp dụng:
Đất nhàn rỗi được phép phát triển
Công trình đang tồn tại được phép phát triển
Công trình không hữu ích về kinh tế, cần phải thay đổi và cải tạo hoàn toàn.
 Công Thức

Giá trị đất = Giá trị phát triển - Tổng chi phí phát triển
1.3 Cơ sở lý thuyết về cho vay thế chấp
1.3.1 Định nghĩa về thế chấp cầm cố
Thế chấp tài sản: là việc một bên có thể là cá nhân, pháp nhân, hay một tổ
chức theo quy đinh của pháp luật mà dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia cũng có thể cá nhân, pháp nhân, tổ
chức và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Việc thế chấp tài sản
phải được các bên tự nguyện thống nhất và lập thành văn bản theo đúng trình tự và
thủ tục của pháp luật quy định .

SVTH: Nguyễn Tiến Đức

- 24 -

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD:Th.S Ngô Văn Phong

Cầm cố: là việc bên đi vay có nghĩa vụ giao tài sản và giấy tờ chứng minh
quyền sở hữu tài sản cho bên cho vay. Đối với giấy tờ có đăng ký quyền sở hữu thì
các bên có thể thỏa thuận tài sản do khách hàng vay, bên bảo lãnh hoặc bên thứ ba
giữ nhưng bên cho vay phải giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
1.3.2 Hồ sơ thế chấp cầm cố:
 Quy trình xét duyệt hồ sơ tại Ngân Hàng:
 Tiếp nhận hồ sơ từ khách hàng:
- Hồ sơ chung:
 Giấy đề nghị vay vốn
 Phương án vay vốn, trả nợ hoặc Dự án đầu tư
 Các hồ sơ, chứng từ chứng minh cho Phương án và đối tượng vay vốn như :

 Hợp đồng kinh tế, dân sự;
 Phiếu xuất, nhập kho;
 Thư chào hàng, Giấy báo giá;
 Các Hoá đơn, chứng từ khác có liên quan.
- Hồ sơ pháp lý:
Hồ sơ pháp lý chung đối với các loại hình Doanh nghiệp:
- Văn bản định giá tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh của các tổ chức tín dụng.
- Giấy tờ tùy thân và hộ khẩu hoặc giấy xác nhận địa chỉ thường trú, tạm trú của bên
cầm cố thế chấp, bảo lãnh và được bảo lãnh cá nhân.
- Các giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân ( giấy chứng nhận đăng ký kết hôn,
giấy xác nhận chưa đăng ký kết hôn ), giấy chứng minh tài sản chung, tài sản riêng
theo quy đinh của pháp luật nếu có
- Đối với pháp nhân cần có: giấy phép thành lập, đăng ký kinh doanh, quyết định bổ
nhiệm người đứng đầu pháp nhân, giấy tờ tùy thân của người đại diện pháp nhân,
giấy ủy quyền của người đại diện pháp nhân cho người khác trong trường hợp người
đại diện pháp nhân không trực tiếp đến phòng công chứng ký hợp đồng, giấy tờ tùy
thân của người đại diện theo ủy quyền. Trường hợp pháp nhân là công ty trách
nhiệm hữu hạn, hoặc công ty cổ phần cần có : biên bản họp thành viên công ty, hoặc
SVTH: Nguyễn Tiến Đức

- 25 -

Thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh an sương (nhà số 3, TCH08, phương tân chánh hiệp, quận 12, thành phố hồ

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về