Phân tích các yếu tố ảnh hưởng và mức điều chỉnh giá thuê cao ốc văn phòng do nhaxanhs quản lý ở thành phố hồ chí minh

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (922.12 KB, 59 trang )

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM

ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP
CHUYÊN NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG VÀ
MỨC ĐIỀU CHỈNH GIÁ THUÊ CAO ỐC VĂN
PHÕNG DO NHAXANH’S QUẢN LÝ Ở
TPHCM

GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN : ThS NGÔ VĂN PHONG
SINH VIÊN THỰC HIỆN : NGUYỄN TUẤN ANH
MSSV
: 107207401
LỚP
: THẨM ĐỊNH GIÁ 02
KHÓA
: K33

TP.HỒ CHÍ MINH, THÁNG 3/2011

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................

.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................

.............................................................................................................................

NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................

ULI
USD
VND
WTO

Diễn giải từ viết tắt
Bất động sản
Công ty cổ phần
Dự ứng lực
Giấy phép Đăng ký kinh doanh
Khách sạn
Tổng công ty dịch vụ bất động sản
Nhà Xanh
Sở Kế hoạch Đầu tƣ
Thành phố Hồ Chí Minh
Ủy ban nhân dân
Viện quản lý đất đô thị tại Mỹ
United States dollar- Đô la Mỹ
(Đơn vị tiền tệ chính thức của Hoa Kỳ)
Việt Nam Đồng
(Đơn vị tiền tệ chính thức của Việt Nam)
World Trade Organization
(Tổ chức Thƣơng mại Thế giới)

Danh Mục Các Từ Viết Tắt

SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Tấn Phong

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Thị trƣờng bất động sản ở nƣớc ta bắt đầu hình thành từ những năm
1991 – 1992 và đi vào giai đoạn phát triển từ sau ngày 15/10/1993 (ngày
Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành) cho nên quy mô còn nhỏ bé, cơ
cấu chƣa hoàn chỉnh, chƣa có một thị trƣờng bất động sản với tính cách địa
điểm tập trung. Các giao dịch phi chính quy hay còn gọi là giao dịch ngầm
bùng phát mạnh mẽ, đa dạng, nhƣng lại ngoài tầm kiểm soát của cơ quan
quản lý Nhà nƣớc. Từ thực tế thị trƣờng bất động sản không có thị trƣờng
tập trung nên việc thu thập thông tin về thị trƣờng rất khó thực hiện, độ tin
cậy kém. Đặc biệt là khu vực thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê ở
TpHCM hiện nay gặp rất nhiều trở ngại cho việc xác định giá thuê. Trƣớc
tình hình trên, cân thiết phải có một sự nghiên cứu toàn diện về tình hình thị
trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê ở TpHCM để cung cấp những thông tin
bổ ích nhằm đáp ứng nhu cầu của công tác thẩm định giá. Công ty cổ phần
dịch vụ bất động sản Nhà Xanh là công ty lớn chuyên quản lý cao ốc văn
phòng cho thuê tại TpHCM đƣợc ngƣời tiêu dùng tin cậy cao, có thể chọn
làm dại diện cho mặt bằng chung trên địa bàn TpHCM. Đó là lý do chủ yếu
để chọn đề tài: “Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng và mức điều chỉnh giá thuê
cao ốc văn phòng do Nhaxanh’s quản lý ở TpHCM”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chính của đề tài là nhằm thực hiện rõ các vấn đề sau:
 Cao ốc văn phòng là gì? Thị trƣờng cao ốc văn phòng là thị trƣờng
nhƣ thế nào?
 Thực trạng thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê ở TpHCM trong
những năm qua? Xu hƣớng phát triển của nó?
 Việc nắm vững tình hình giá thuê thị trƣờng này sẽ giúp gì cho
công tác thẩm định giá cao ốc văn phòng cho thuê?
 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thuê của cao ốc văn phòng cho thuê.

 Các phƣơng pháp điều chỉnh trong việc thẩm định giá đến giá thuê
các tòa nhà văn phòng cho thuê do Nhaxah’s quản lý.
 Những vấn đề đặt ra đối với công tác điều chỉnh giá thuê cao ốc
văn phòng.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đề tài đi sâu vào nghiên cứu về thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê do
Nhaxanh’s quản lý nói riêng và trên địa bàn TpHCM nói chung phục vụ cho
công tác xác định giá thuê phù hợp cho cao ốc văn phòng.
Lời Mở Đầu

SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Tấn Phong

4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Do đề tài mang tính thực tiễn cao nên phƣơng pháp chủ yếu là tiến hành
phân tích và tổng hợp những dữ liệu sơ cấp và dữ liệu thứ cấp thu thập đƣợc.
5. Kết cấu đề tài
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO
THUÊ VÀ GIÁ THUÊ CAO ỐC VĂN PHÒNG
1.1. Khái niệm cao ốc văn phòng cho thuê
1.2. Khái niệm thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê
1.3. Giá thuê và giá tri ̣hơ ̣p đồ ng cho thuê
1.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thuê cao ốc văn phòng
1.5. Các phƣơng pháp tính mức điều chỉnh giá trị bất động sản
CHƢƠNG 2: PHÂN TÍCH CÁC MỨC ĐIỀU CHỈNH GIÁ THUÊ
CAO ỐC VĂN PHÕNG CỦA TỔNG CÔNG TY DỊCH VỤ BẤT
ĐỘNG SẢN NHÀ XANH Ở TPHCM
2.1. Thực trạng về cao ốc văn phòng và giá thuê cao ốc văn phòng ở

Tp Hồ Chí Minh
2.2. Giới thiệu về tổng công ty dịch vụ bất động sản Nhà Xanh và
các cao ốc văn phòng cho thuê của Nhà Xanh
2.3. Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng và mức điều chỉnh giá thuê cao
ốc văn phòng của Nhà Xanh ở TpHCM
CHƢƠNG 3: KẾT LUẬN, KHÓ KHĂN, THUẬN LỢI TRONG
PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG GIÁ THUÊ CAO ỐC CỦA
NHAXANHS Ở TPHCM
3.1. Kết luận
3.2. Thuận lợi
3.3. Khó khăn
6. Điểm mới của đề tài
Đây là đề tài nghiên cứu về lĩnh vực thị trƣờng cao ốc văn phòng cho
thuê, một lĩnh vực mới của thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam. Trong những
tháng cuối năm 2007 đến năm 2009 thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê
tăng trƣởng mạnh tuy nhiên thị trƣờng này vào năm 2010 và đầu năm 2011 có
nhiều biến động và giá thuê giảm mạnh.

Lời Mở Đầu

MỤC LỤC

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ VÀ GIÁ
THUÊ CAO ỐC VĂN PHÒNG ............................................................................................ 1
1.1. Khái niệm cao ốc văn phòng cho thuê ........................................................................ 1
1.1.1. Khái niệm cao ốc văn phòng cho thuê ................................................................. 1
1.1.2. Phân loa ̣i cao ố c văn phòng cho thuê................................................................... 7
1.2. Khái niệm thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê ..................................................... 10
1.2.1. Khái niệm thị trƣờng bất động sản .................................................................... 10

1.2.2. Khái niệm thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê .............................................. 14
1.3. Giá thuê và giá tri ̣hơ ̣p đồ ng cho thuê....................................................................... 14
1.3.1. Khái niệm, phân loại giá cả BĐS ....................................................................... 14
1.3.2. Giá thuê cao ố c văn phòng................................................................................. 17
1.3.3. Giá tri ̣hơ ̣p đồ ng là gì ......................................................................................... 17
1.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thuê cao ốc văn phòng.............................................. 18
1.4.1. Nhóm các yếu tố vĩ mô ...................................................................................... 18
1.4.2. Các yếu tố vi mô ................................................................................................ 19
1.4.3. Các yếu tố xã hội tâm lý – có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phƣơng Đông....... 20
1.5. Các phƣơng pháp tính mức điều chỉnh giá trị bất động sản ..................................... 20
1.5.1. Khái niệm “điều chỉnh giá trị” ........................................................................... 20
1.5.2. Hình thức điều chỉnh.......................................................................................... 20
1.5.3. Quy trình điều chỉnh .......................................................................................... 21
1.5.4. Các phƣơng pháp tính mức điều chỉnh giá trị bất động sản .............................. 21
CHƢƠNG 2: PHÂN TÍCH CÁC MỨC ĐIỀU CHỈNH GIÁ THUÊ CAO ỐC VĂN
PHÕNG CỦA TỔNG CÔNG TY DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ XANH Ở TPHCM
............................................................................................................................................. 23
2.1. Thực trạng về cao ốc văn phòng và giá thuê cao ốc văn phòng ở Tp Hồ Chí Minh 23
2.1.1. Nhận định về thị trƣờng bất động sản Tp Hồ Chí Minh .................................... 23
2.1.2. Tổng quan về thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê tại Tp Hồ Chí Minh thời
gian qua ........................................................................................................................ 27
2.2. Giới thiệu về tổng công ty dịch vụ bất động sản Nhà Xanh và các cao ốc văn phòng
cho thuê của Nhà Xanh .................................................................................................... 32
2.2.1. Giới thiệu đôi nét về tổng công ty dịch vụ bất động sản Nhà Xanh .................. 32
2.2.2. Giới thiệu về các cao ốc văn phòng cho thuê của tổng công ty dịch vụ bất động
sản Nhà Xanh ............................................................................................................... 35
2.3. Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng và mức điều chỉnh giá thuê cao ốc văn phòng của
Nhà Xanh ở TpHCM ....................................................................................................... 37
2.3.1. Lập bảng thông tin, số liệu về các tòa nhà do Tổng công ty dịch vụ bất động sản
Nhà Xanh quản lý ........................................................................................................ 37

2.3.2. Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng và mức điều chỉnh giá thuê cao ốc văn phòng
của Nhà Xanh ở TpHCM ............................................................................................. 42
CHƢƠNG 3: KẾT LUẬN, THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN TRONG PHÂN TÍCH CÁC YẾU
TỐ ẢNH HƢỞNG GIÁ THUÊ CAO ỐC CỦA NHAXANH’S Ở TPHCM ...................... 49
3.1. Kết luận ..................................................................................................................... 49
3.2. Thuận lợi ................................................................................................................... 50
3.3. Khó khăn ................................................................................................................... 50
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................... 51

SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

1. CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CAO ỐC VĂN
PHÕNG CHO THUÊ VÀ GIÁ THUÊ CAO ỐC VĂN
PHÕNG
1.1. Khái niệm cao ốc văn phòng cho thuê
1.1.1. Khái niệm cao ốc văn phòng cho thuê
1.1.1.1. Khái niệm nhà cao tầng
A. Đinh
̣ nghiã
Cao ốc hay còn gọi là nhà cao tầng, nhà nhiều tầng hoặc tên đầy đủ là
"nhà ở cao tầng" hay "cao ốc nhà ở". Theo một số kỹ sƣ kết cấu, nhà cao tầng
là bất kì loại kết cấu xây dựng nào mà tải trọng động nhƣ tải trọng gió hoặc
tải trọng động đất quan trọng hơn so với tải trọng tĩnh của công trình. Tiêu
chuẩn này phù hợp với tất cả mọi loại kết cấu, từ nhà cao tầng cho đến các kết
cấu tháp trụ.
Tất cả các nhà chọc trời đều là nhà cao tầng, nhƣng chỉ có những nhà cao
tầng trên 244m mới là nhà chọc trời. Khả năng ở là một yếu tố xác định sự

khác biệt của nhà chọc trời với các loại kết cấu xây dựng dạng tháp.
Nhà cao tầng đƣợc xây dựng cũng là do việc tăng dân số đô thị, thiếu đất
đai xây dựng và giá đất ngày càng cao ở các thành phố lớn. Nhà cao tầng cho
phép con ngƣời sử dụng quỹ đất xây dựng có hiệu quả hơn, tạo ra nhiều tầng,
nhiều không gian sử dụng và chứa đƣợc nhiều ngƣời hơn trong cùng một khu
đất, đồng thời nhà cao tầng hoặc quần thể nhà cao tầng đã tạo nên một hình
dáng kiến trúc làm phong phú cho bộ mặt thành phố và cải thiện môi trƣờng
cảnh quan đẹp, tăng thêm khí thế phồn vinh cho một đô thị hiện đại. Chính vì
vậy nhà cao tầng có thể đƣợc xem là "cỗ máy tạo ra của cải vật chất" cho mọi
hoạt động của nền kinh tế đô thị.
Lớp VG2

1

SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

Nhà cao tầng là sản phẩm của khoa học và công nghệ, từ thiết kế, xây
dựng cho đến vận hành công trình, từ hệ thống móng, kết cấu, kỹ thuật chống
động đất và gió bão, đến điện và chiếu sáng, an toàn và phòng chống cháy,
cấp nƣớc, cấp khí đốt và điều hoà nhiệt độ. Các công trình cao tầng thƣờng
bao gồm các công trình khách sạn, cao ốc văn phòng, nhà ở chung cƣ cao
tầng và các công trình trung tâm thƣơng mại nhiều chức năng.
Nhà cao tầng thƣờng có thang máy và hệ thống kỹ thuật phức tạp. Các
tòa nhà cao tầng đã trở nên khả thi với sự ra đời của thang máy và với các vật
liệu xây dựng rẻ hơn phong phú hơn. Nhà cao tầng ra đời mang lại cho không
gian đô thị một diện mạo mới, một sắc thái mới. Đồng thời, nó cũng góp phần
vào việc thay đổi các lý thuyết về quy hoạch đô thị, cũng nhƣ những thay đổi

về nếp sống, công việc và quan hệ xã hội của ngƣời dân đô thị.
Kể từ khi công trình cao tầng đầu tiên xuất hiện trên thế giới (Home
Insurance Building ở Chicago đƣợc xây dựng năm 1883-1885) cho đến nay,
các công trình cao tầng và siêu cao tầng đã đua nhau phát triển tại nhiều nƣớc
trên khắp các châu lục.
B. Một số định nghĩa khác
Có nhiều định nghĩa về nhà cao tầng, sau đây là một số định nghĩa:
Định nghĩa nhà cao tầng theo Uỷ ban Nhà cao tầng Quốc tế:
Ngôi nhà mà chiều cao của nó là yếu tố quyết định các điều kiện thiết kế,
thi công hoặc sử dụng khác với các ngôi nhà thông thƣờng thì đƣợc gọi là nhà
cao tầng.
Định nghĩa theo Ủy ban dữ kiện Emporis
Nhà cao tầng (highrise) đƣợc Ủy ban dữ kiện Emporis định nghĩa: "một
tòa nhà có chiều cao trên 35 m (115 ft) (khoảng độ 12 tầng), được chia thành
không gian tiêu chuẩn trên diện tích sàn sử dụng."
C. Phân loại

Lớp VG2

2

SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

Với sự phân loại hiện nay của nhiều nƣớc thì nhà cao tầng đƣợc chia theo
số tầng cao đạt đƣợc theo các cấp 9-15 tầng, 15-25 tầng, 25-40 tầng, và trên
40 tầng thì đƣợc gọi là nhà chọc trời. Theo tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng
của Việt Nam nhà cao tầng là các công trình xây dựng nhà ở căn hộ có độ cao

từ 9 tầng trở lên và với các công trình công cộng khác có độ cao từ 7-8 tầng
trở lên. “Công trình siêu cao” hay “cao ốc” là những tòa nhà có độ cao lớn,
với 30-40 tầng trở lên. Khái niệm này cũng phù hợp với phân loại nhà của
một số tổ chức quốc tế.
Căn cứ vào chiều cao và số tầng nhà, Uỷ ban Nhà cao tầng Quốc tế phân
nhà cao tầng ra 4 loại nhƣ sau:
- Nhà cao tầng loại 1: từ 9 đến 16 tầng (cao nhất 50m)
- Nhà cao tầng loại 2: từ 17 đến 25 tầng (cao nhất 75m)
- Nhà cao tầng loại 3: từ 26 đến 40 tầng (cao nhất 100m)
- Nhà cao tầng loại 4: từ 40 tầng trở lên (gọi là nhà siêu cao tầng)
Về độ cao khởi đầu của nhà cao tầng, các nƣớc có những qui định khác
nhau.
Độ cao khởi đầu nhà cao tầng của một số nƣớc
Tên nƣớc

Độ cao khởi đầu

Trung Quốc

Nhà ở 10 tầng và 10 tầng trở lên, kiến trúc khác ≥ 28m

Liên Xô (cũ)

Nhà ở 10 tầng và 10 tầng trở lên, kiến trúc khác 7 tầng

Mỹ

22  25 m hoặc trên 7 tầng

Pháp

Nhà ở > 50m, kiến trúc khác > 28m

Anh

24,3m

Nhật Bản

11 tầng, 31m

Tây Đức

≥ 22m (từ mặt nền nhà)

Bỉ

25m (từ mặt đất ngoài nhà)

Lớp VG2

3

SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

D. Công trình xây dựng cao tầng có những đặc trưng riêng biệt
Về mặt kiến trúc, công trình xây dựng cao tầng đã thể hiện sự ƣu việt

trong chức năng tạo dựng bộ mặt và các điểm nhấn đô thị; thể hiện sức chứa
đựng các hoạt động chức năng khác nhau của con ngƣời; thể hiện sức sáng tạo
kiến trúc, sự tiến bộ về công nghệ xây dựng, về nghiên cứu và sử dụng
Về mặt quy hoạch, đó là những điểm nhấn cho bộ mặt kiến trúc đô thị,
đòi hỏi phải có khoảng lùi với đƣờng giao thông và khoảng cách nhất định với
các công trình xây dựng lân cận.
Tải trọng lớn và chiều cao lớn, đòi hỏi hệ kết cấu công trình, từ nền
móng đến hệ khung sƣờn nhà phải thật bền chắc. Nhà cao tầng là đối tƣợng
nhạy cảm nhất với tải trọng động đất, gió động do tỉ lệ chênh lệch lớn giữa
chiều cao và chiều rộng, dẫn đến dao động mạnh. Bên cạnh đó, kết cấu của
các công trình này rất phức tạp, nên ngoài việc tính toán kháng chấn kháng
gió trên lý thuyết, còn phải thử nghiệm ở phòng thí nghiệm động đất, hầm
gió, nghiên cứu phản ứng để chọn giải pháp kết cấu hợp lý.
Vật liệu xây dựng, đặc biệt vật liệu mặt ngoài công trình, phải có sức bền
lớn. Vật liệu thƣờng đƣợc sử dụng cho các hệ thống kết cấu của tòa nhà cao
tầng bê tông cốt thép và thép. Hầu hết các tòa nhà chọc trời phong cách Bắc
Mỹ là khung thép, trong khi các nhà chung cƣ cao tầng thƣờng đƣợc xây dựng
bằng bê tông.
Giao thông theo chiều đứng phát triển bằng hệ thống thang máy phải
đảm bảo không bị ách tắc và hỏng hóc.
Sử dụng năng lượng lớn, do vậy các giải pháp tiết kiệm để nâng cao hiệu
suất năng lƣợng cần đƣợc quan tâm ngay từ khi thiết kế, xây dựng cho đến
quá trình vận hành sử dụng công trình.
Đòi hỏi độ an toàn cao, trang thiết bị công trình phức tạp, chịu tác động
trên cao của gió bão, sấm sét rất lớn; không cho phép xảy ra cháy nổ hay các
sự cố khác và phải có thiết bị tối tân để phòng ngừa. Hệ thống kỹ thuật hạ
Lớp VG2

4

SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

tầng phức tạp, đƣờng cấp nƣớc, điện, điều hòa không khí cần phân đoạn theo
chiều đứng. Các kỹ thuật bảo hành, duy tu, bảo dƣỡng, các biện pháp và trang
thiết bị thi công trên cao đều có tính đặc thù.
Tiện nghi sử dụng tác động nhiều mặt đến tâm sinh lý con ngƣời, xã hội.
Nhà ở cao tầng nảy sinh nhiều vấn đề cho cộng đồng sống trong đó vì họ bị
cách ly với thế giới bên ngoài.
Giá thành xây dựng cao, nhƣng có khả năng sinh lời lớn.
E. Lịch sử phát triển ở Việt Nam
Nhà cao tầng đƣợc xây dựng đầu tiên ở miền Bắc là toà nhà cao 11 tầng
ở hồ Giảng Võ, nay là Khách sạn Hà Nội.
Nhà cao tầng chỉ mới xây dựng nhiều vào khoảng chục năm gần đây. Về
tổng quát, có thể phân quá trình phát triển nhà cao tầng ở Việt Nam theo 4
giai đoạn sau:
 Giai đoạn xây dựng thời kỳ 1954 - 1976
Giai đoạn này, các công trình nhà thƣờng là thấp tầng, từ 1 - 5 tầng. Kết
cấu chịu lực của nhà thƣờng là tƣờng xây gạch hoặc khung bê tông cốt thép,
sàn panel hay đổ bê tông cốt thép toàn khối. Những năm 1960 - 1976 xuất
hiện thêm các nhà có giải pháp kết cấu lắp ghép: tấm nhỏ, tấm lớn và cả
khung lắp ghép, nhƣng chỉ có loại nhà lắp ghép tấm lớn là phổ biến nhất. Kết
cấu tấm lắp ghép lúc đầu là bê tông xỉ, dùng cho nhà 1 đến 2 tầng. Sau đó là
bằng bê tông cốt hép, dùng cho nhà cao tầng từ 4 đến 5 tầng. Với giải pháp
kết cấu nhà lắp ghép tấm lớn đã hình thành nên các khu chung cƣ: An Dƣơng,
Phúc Xá, Bờ Sông (1 - 2 tầng); Kim Liên, Nguyễn Công Trứ (4 - 5 tầng); Yên
Lãng, Trƣơng Định (2 tầng); Trung Tự, Khƣơng Thƣợng, Giảng Võ, Vĩnh Hồ
(4 - 5 tầng). Giai đoạn này, hầu hết các công trình nhà đều là thấp tầng.

 Giai đoạn xây dựng thời kỳ 1976 - 1986
Từ những năm 1976 - 1986, ở Hà Nội, Hải Phòng, Vinh, Phúc Yên, Việt
Trì và một số thành phố thị xã ở miền Bắc xây dựng phổ biến loại nhà lắp
Lớp VG2

5

SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

ghép tấm lớn. Trong giai đoạn này là mẫu nhà lắp ghép tấm lớn IW của Đạo
Tú do Đức thiết kế và mẫu nhà lắp ghép tấm lớn LV của Xuân Mai do Liên
Xô thiết kế.
 Giai đoạn xây dựng thời kỳ 1986 - 1997
Đây là giai đoạn đầu của thời kỳ đổi mới. Một số dự án đầu tƣ của nƣớc
ngoài đƣợc triển khai ở Việt Nam. Làn sóng đầu tƣ lần thứ nhất của nƣớc
ngoài vào những năm 90 đã tạo điều kiện thúc đẩy công nghiệp xây dựng ở
Việt Nam phát triển. Nhiều công nghệ xây dựng mới đã đƣợc đƣa vào áp
dụng, nhƣ công nghệ cọc khoan nhồi, bê tông thƣơng phẩm, đổ bê tông bằng
bơm phun, sàn dự ứng lực (DƢL) .... tạo điều kiện cho xây dựng nhà cao tầng
phát triển. Nhà cao tầng đƣợc xây dựng ngày một nhiều, nhất là ở TP Hồ Chí
Minh và Hà Nội. Các nhà cao tầng thời kỳ này chủ yếu sử dụng giải pháp kết
cấu chịu lực là khung - vách bằng bê tông cốt thép đổ tại chỗ. Chiều cao công
trình phần nhiều là dƣới 20 tầng.
 Giai đoạn xây dựng thời kỳ 1997 đến nay
Đây là giai đoạn nhà cao tầng đƣợc phát triển mạnh. Nhiều giải pháp,
công nghệ thi công tiên tiến đƣợc áp dụng nhƣ: công nghệ thi công topdown;
công nghệ thi công cọc Barrette; tƣờng vây; cốp pha trƣợt (lõi cứng) kết hợp

với lắp ghép (cột, sàn), kết hợp đổ tại chỗ với lắp ghép cấu kiện DƢL... Với
các công nghệ xuất hiện, ngày càng nhiều các công trình cao tầng trên 20
tầng. Đã có những công trình nhà cao tới 33, 34 tầng đƣợc đƣa vào sử dụng.
Những năm gần đây, nhà chung cƣ cao tầng đang đƣợc phát triển nhanh
chóng tại Việt Nam, và đƣợc xây dựng trên khắp mọi miền đất nƣớc đã giải
quyết phần nào nhu cầu cấp bách về nhà ở cho ngƣời dân. Bên cạnh đó, các
công trình xây dựng nhà chung cƣ cao tầng cũng là nơi đƣợc ứng dụng những
thành tựu mới của công nghệ xây dựng.
Qua điều tra khảo sát, từ năm 1990 đến 1998, Hà Nội có khoảng 88 và
thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 113 công trình cao tầng đã đƣợc xây dựng.
Lớp VG2

6

SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

Từ 1999 đến nay, tốc độ xây dựng nhà cao tầng đã gia tăng nhanh chóng - ở
Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, hàng trăm dự án nhà cao tầng đã và đang
đƣợc triển khai xây dựng cùng với hàng chục dự án khu đô thị mới. Giai đoạn
đầu của thời kỳ đổi mới, đa phần các công trình cao tầng do nƣớc ngoài đầu
tƣ, xây dựng, đƣợc thiết kế bởi tƣ vấn nƣớc ngoài, thì cho đến năm 2000, gần
70% số nhà cao tầng đã đƣợc xây dựng từ nguồn vốn trong nƣớc.

1.1.1.2. Khái niệm cao ốc văn phòng cho thuê
Cao ố c văn phòng là mô ̣t trong nhƣ̃ng sản phẩ m của nhà cao tầ ng đƣơ ̣c
xây dƣ̣ng dƣ̣a trên mu ̣c đić h làm văn phòng , diê ̣n tić h sàn đòi hỏi lớn , thiế t kế
đă ̣c biê ̣t phù hơ ̣p với yêu cầ u làm văn phòng , tuy nhiên cao ố c văn phòng cho

thuê có đô ̣ cao có thể không quá lớn tùy vào quy hoa ̣ch và vố n cả nhà đầ u tƣ.

1.1.2. Phân loaị cao ố c văn phòng cho thuê
Hiê ̣n nay viê ̣c phân loa ̣i cao ố c văn phòng cho thuê vẫn còn rấ t mơ hồ , dƣ̣a
vào nhiều ý kiến chủ quan của từng quốc gia . Trong pha ̣m vi chuyên đề này ,
ngƣời viế t xin nêu ra hai luâ ̣n điể m phân loa ̣i cao ố c văn phòng

1.1.2.1. Tiêu chí phân hạng cao ốc của châu Âu - Mỹ.
 Cao ốc hạng A theo chuẩn châu Âu và Mỹ phải đạt 22 tiêu chí bao
gồm:
1. Thiết kế sang trọng và đƣợc xây mới hoàn toàn.
2. Vị trí đắc địa, nằm trong quận / khu trung tâm thành phố.
3. Cao ốc phải dễ tìm và thuận tiện cho việc di chuyển.
4. Thu hút đƣợc những khách thuê có tên tuổi và uy tín.
5. Giá thuê cao hơn hẳn so với mức giá bình quân của thị trƣờng.
6. Có đội ngũ quản lý cao ốc chuyên nghiệp.
7. Phải cung cấp đủ chỗ đậu xe.
8. Nguyên vật liệu xây dựng cao ốc phải có chất lƣợng cao.
9. Chiều cao từ sàn đến trần có chiều cao tối thiểu là 2m7.
10. Thiết kế nội thất linh hoạt (dạng “không gian mở”), không cột.
Lớp VG2

7

SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

11. Hệ thống dây điện và cáp đi ngầm dƣới sàn (sàn nổi) và trần nhà dạng

treo.
12. Đƣợc bảo vệ và giám sát việc ra vào tòa nhà liên tục 24 giờ.
13. Hệ thống thang máy tốc độ cao với thời gian chờ thang tối đa là 30 giây;
phải có ít nhất 2 thang máy với tải trọng tối thiểu 6 ngƣời.
14. Đƣợc trang bị hệ thống điều hòa trung tâm để kiểm soát nhiệt độ và ẩm độ
theo chuẩn EU.
15. Hệ thống phát điện dự phòng và tự động chuyển mạch khi cúp điện.
16. Chiều sâu mỗi phòng phải từ 18 đến 20 mét.
17. Khu vực công cộng không vƣợt quá 12% tổng diện tích sử dụng.
18. Có hệ thống quản lý tòa nhà thông minh (Building Management System).
19. Có các phòng họp sang trọng và đại sảnh ấn tƣợng.
20. Đối với cao ốc có sức chứa từ 250 ngƣời trở lên phải có khu vực ăn uống
và nghỉ ngơi cho nhân viên hay phải có nhà hàng, quán cà phê, trung tâm thể
thao.
21. Khung cửa sổ có chất lƣợng cao và phải đƣợc lắp kính cản tia tử ngoại
mặt trời.
22. Tiết kiệm năng lƣợng hạng A (tiêu chuẩn tiết kiệm năng lƣợng cao nhất
của EU
 Cao ốc văn phòng hạng B chỉ cần thỏa mãn 12 tiêu chí trong 22 tiêu chí
phân loại cao ốc văn phòng hạng A là:
1. Giá thuê cao hơn hẳn so với mức giá bình quân của thị trƣờng.
2. Có đội ngũ quản lý cao ốc chuyên nghiệp.
3. Nguyên vật liệu xây dựng cao ốc phải có chất lƣợng cao.
4. Chiều cao từ sàn đến trần có chiều cao tối thiểu là 2m7.
5. Thiết kế nội thất linh hoạt (dạng “không gian mở”), không cột.
6. Đƣợc bảo vệ và giám sát việc ra vào tòa nhà liên tục 24 giờ.
7. Hệ thống thang máy tốc độ cao với thời gian chờ thang tối đa là 30 giây;
Lớp VG2

8

SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

phải có ít nhất 2 thang máy với tải trọng tối thiểu 6 ngƣời.
8. Hệ thống phát điện dự phòng và tự động chuyển mạch khi cúp điện.
9. Chiều sâu mỗi phòng phải từ 18 đến 20 mét.
10. Có các phòng họp sang trọng và đại sảnh ấn tƣợng.
11. Đối với cao ốc có sức chứa từ 250 ngƣời trở lên phải có khu vực ăn uống
và nghỉ ngơi cho nhân viên hay phải có nhà hàng , quán cà phê, trung tâm thể
thao.
12. Khung cửa sổ có chất lƣợng cao và phải đƣợc lắp kính cản tia tử ngoại
mặt trời.

1.1.2.2. Tại Việt Nam
Theo nhận xét của nhiều chuyên gia, đến nay ở Việt Nam chƣa có chuẩn
chung về xếp hạng cao ốc văn phòng. Thông thƣờng, các yếu tố có thể quyết
định trong việc xếp hạng của các tòa nhà cao tầng gồm: địa điểm, ngày hoàn
tất, dịch vụ, tuổi thọ tòa nhà, khả năng tiếp cận và tiêu chuẩn quản lý.
Tại Tp.HCM, các tòa cao ốc đang đƣợc các công ty đại lý bất động sản
dựa vào quy chuẩn chung về vị trí, độ tuổi, diện tích tấm sàn, trong khi chủ
đầu tƣ sẽ đánh giá các tòa nhà dựa trên “tầm nhìn” của mình.
Theo quan điể m công ty bấ t đô ̣ng sản CBRE cao ố c văn phòng cho thuê
đƣơ ̣c phân loa ̣i:


Hạng A: Nằm trong khu trung tâm thƣơng mại, kiế n trúc đặc biệt (Nhà

thầ u vẽ thiế t kế nổi tiếng), cao ố c cao tầ ng, diê ̣n tích sàn lớn (> 1000 m2), tốt
nhất là không cột, diện tích và tiền sảnh rộng thoáng mát, tiện nghi cao cấp,
cơ cấu quản lý chặc chẽ, điều kiện an toàn cao.


Hạng B: Nằm trong khu trung tâm thƣơng mại, kiế n trúc đe ̣p , cao trên

7 tầ ng, diê ̣n tích sàn tƣ̀ 500 – 1000 m2, tiện nghi tƣơng đối đầy đủ, tiền sảnh
tƣơng đối rộng, cơ cấu quản lý đồng bộ, điều kiện an toàn cao.


Hạng C: Nằm trong các khu đô thị, diê ̣n tích sàn n hỏ hơn 500 m2, tiền

sảnh không rộng lắm, tiện nghi, đẹp, có hệ thống phòng cháy chữa cháy.
Lớp VG2

9

SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

1.2. Khái niệm thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê
1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
1.2.1.1. Thị trƣờng là gì
Thị trƣờng là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất
và lƣu thông hàng hoá. Thừa nhận sản xuất hàng hoá không thể phủ định sự
tồn tại khách quan của thị trƣờng. Qua nghiên cứu và phân tích lí thuyết về thị
trƣờng của các nhà kinh điển ta thấy một số vấn đề cần lƣu ý:

- Thị trƣờng gắn với sản xuất hàng hoá. Sản xuất hàng hoá là cơ sở kinh
tế quan trọng của thị trƣờng. Thị trƣờng phản ánh trình độ và mức độ của nền
sản xuất xã hội.
- Mối quan hệ giữa thị trƣờng trong nƣớc và thị trƣờng nƣớc ngoài ngày
càng đƣợc nhận thức đầy đủ và đúng đắn. Từ chỗ chỉ đề cao thị trƣờng ngoài
nƣớc hoặc trong nƣớc đến chỗ thấy đƣợc quan hệ thống nhất hữu cơ của 2
loại thị trƣờng này. Phải có các giải pháp để biến thị trƣờng trong nƣớc thành
bộ phận của thị trƣờng thế giới.- Vai trò điều tiết của nhà nƣớc đối với thị
trƣờng là cần thiết tất yếu. Điều tiết thị trƣờng theo yêu cầu các quy luật kinh
tế và sự vận động khách quan của thị trƣờng.
- Ngày nay không tồn tại thị trƣờng dƣới dạng thuần tuý đơn nhất. Trong
nền kinh tế mỗi nƣớc đều tồn tại nhiều dạng thức, nhiều thể loại và nhiều cấp
độ thị trƣờng khác nhau.
Thị trƣờng và kinh tế thị trƣờng là những vấn đề phức tạp. Từ những
nghiên cứu sơ lƣợc, cổ xƣa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày
nay phạm trù thị trƣờng luôn đƣợc đƣa thêm những nội dung mới. Tuỳ từng
điều kiện và giác độ nghiên cứu mà ngƣời ta đƣa ra các khái niệm thị trƣờng
khác nhau.
Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trƣờng là nơi diễn ra các hoạt động trao
đổi, mua bán hàng hoá. Theo khái niệm này ngƣời ta đã đồng nhất thị trƣờng
Lớp VG2

10

SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

với chợ và những địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể. Trong kinh tế hiện đại ít

dùng khái niệm này.
Khái niệm hiện đại về thị trƣờng rất nhiều. Theo sự tƣơng tác của các
chủ thể trên thị trƣờng ngƣời ta cho rằng: thị trƣờng là quá trình ngƣời mua và
ngƣời bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lƣợng hàng hoá
mua bán. Theo quan niệm này tác động và hình thành thị trƣờng là một quá
trình không thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể.
Theo nội dung, chúng ta có thể quan niệm: thị trƣờng là tổng thể các
quan hệ về lƣu thông hàng hoá và lƣu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch
mua bán và các dịch vụ. Nhƣ vậy, thị trƣờng vừa có yếu tố ảo , vừa có yếu tố
thực. Bản chất của thị trƣờng là giải quyế t các quan hệ.
Nhƣ vậy, có thể tổng hợp lại rằng, ngƣời bán và ngƣời mua là hai lực
lƣợng cơ bản trên thị trƣờng. Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố
cung- cầu của thị trƣờng. Trong hệ thống thị trƣờng, mọi thứ đều có giá cả, đó
là giá trị của hàng hoá và dịch vụ đƣợc tính bằng tiền.
Trong lịch sử phát triển các học thuyết kinh tế, vấn đề thị trƣờng luôn
đƣợc đề cập đến nhƣ là một phạm trù trung tâm. Tƣ tƣởng thị trƣờng đầu tiên
của các kinh tế gia tƣ sản là của những ngƣời theo chủ nghĩa trọng thƣơng.
Những ngƣời theo chủ nghĩa trọng thƣơng chủ trƣơng xây dựng một thị
trƣờng tiền tệ mạnh. Họ cho rằng hàng hoá chỉ là phƣơng tiện là khâu trung
gian để đạt đƣợc mục đích là tiền tệ. Một đất nƣớc có nhiều vàng tức là một
đất nƣớc hƣng thịnh. Chủ nghĩa trọng thƣơng coi thƣờng khâu sản xuất. Đó là
bất hợp lí và phi kinh tế. Chủ nghĩa trọng nông lại thiên về khâu sản xuất và
tuyệt đối hoá lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, cho rằng sự phát triển của kinh tế
và thị trƣờng là quá trình tự nhiên phụ thuộc vào những quy luật nhất định,
không phụ thuộc vào ý chí của con ngƣời.
Ngƣời ghi dấu ấn đậm nét trong nghiên cứu về thị trƣờng của trƣờng
phái kinh tế học cổ điển là A.Smith. Trong các tác phẩm của mình ông đã
Lớp VG2

11

SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

phân tích phân công lao động đã tạo ra thị trƣờng. Mục đích của thị trƣờng là
để thu lợi nhuận. Thị trƣờng chính là “Bàn tay vô hình” điều khiển nền kinh
tế thị trƣờng và A.Smith đã tuyệt đối hoá sự điều tiết của thị trƣờng. Ông
cũng đã phân tích các nhân tố của thị trƣờng nhƣ ngƣời mua, ngƣời bán, cung
cầu, giá cả... và mối quan hệ giữa các nhân tố đó. Lần đầu tiên có một kinh tế
gia đã phân chia thị trƣờng thành nhiều dạng khác nhau để nghiên cứu nhƣ thị
trƣờng hàng hoá, thị trƣờng lao động, thị trƣờng đất đai, thị trƣờng tƣ bản.
Song chủ yếu là ông phân tích thị trƣờng hàng hoá và lao động.
Lí thuyết về thị trƣờng đƣợc phát triển trong học thuyết kinh tế của
J.Keynes. Để đảm bảo cho sự ổn định và phát triển thị trƣờng J.Keynes chủ
trƣơng đẩy mạnh mọi hình thức đầu tƣ, kể cả đầu tƣ sản xuất vũ khí, phƣơng
tiện chiến tranh. Mục đích là làm sao mở rộng đầu tƣ để tăng cầu tiêu dùng,
chống khủng hoảng và thất nghiệp, đồng thời qua đó tăng lợi nhuận cho tƣ
bản. Học thuyết J.Keynes mở ra giai đoạn mới cho sự can thiệp của nhà nƣớc
vào thị trƣờng thông qua các công cụ kinh tế vĩ mô.
Lí luận của chủ nghĩa Mác-Lênin về thị trƣờng trên cơ sở kế thừa có phê
phán các lí thuyết cũ để xây dựng một học thuyết mới về thị trƣờng. C.Mác đã
nghiên cứu và trình bày sự hình thành, phát triển của thị trƣờng, vai trò của thị
trƣờng, các quy luật và phạm trù kinh tế gắn với thị trƣờng. C.Mác đã chỉ rõ:
thị trƣờng là lĩnh vực của trao đổi và cao hơn là lƣu thông hàng hoá. Mác đã
phân tích rất sâu sắc quan hệ giữa cung, cầu, giá cả thị trƣờng và vai trò của
cạnh tranh đối với việc hình thành giá trị thị trƣờng. Lênin là ngƣời kế thừa và
phát triển một cách toàn diện, sáng tạo chủ nghĩa Mác. Lí luận về thị trƣờng
của Lênin đƣợc trình bày chủ yếu trong tác phẩm “Bàn về cái gọi là vấn đề thị

trƣờng”. Theo Lênin: Khái niệm thị trƣờng không thể tách rời khái niệm phân
công xã hội đƣợc. Hễ ở đâu và khi nào có phân công xã hội và sản xuất hàng
hoá thì ở đó và khi ấy có thị trƣờng. Quy mô của thị trƣờng gắn chặt với trình

Lớp VG2

12

SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

độ chuyên môn hoá của lao động xã hội. Phân công lao động xã hội sẽ phát
triển vô cùng tận bởi vậy phát triển của thị trƣờng cũng là vô cùng tận.

1.2.1.2. Khái niệm về thị trƣờng bất động sản
Dựa trên các phân tích lí luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng nhƣ
các nhà nghiên cứu về BĐS trong nƣớc cũng nhƣ quốc tế đã đƣa ra một số
khái niệm sau đây về thị trƣờng BĐS:
 Khái niệm 1: Thị trƣờng bất động sản là nơi hình thành các quyết định
về việc ai tiếp cận đƣợc BĐS và BĐS đó đƣợc sử dụng nhƣ thế nào và
vì mục đích gì.
 Khái niệm 2: Thị trƣờng bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển
dịch giá trị của hàng hoá BĐS.
 Khái niệm 3: Thị trƣờng bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động
mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên
quan nhƣ môi giới, tƣ vấn… giữa các chủ thể trên thị trƣờng mà ở đó
vai trò quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS có tác động quyết định
đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với

thị trƣờng BĐS.
 Khái niệm 4: Thị trƣờng bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch
về BĐS gồm chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ
nhƣ môi giới, tƣ vấn…
Nhƣ vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trƣờng BĐS.
Tóm lại : Thị trƣờng BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các
bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhƣợng,
cho thuê, thế chấp và các dịch vụ... liên quan đến BĐS nhƣ trung gian, môi
giới, tƣ vấn... giữa các chủ thể trên thị trƣờng mà ở đó vai trò quản lý nhà
nƣớc có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt
động kinh doanh trên thị trƣờng BĐS.

Lớp VG2

13

SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

1.2.2. Khái niệm thị trường cao ốc văn phòng cho thuê
Dƣ̣a và o khái niê ̣m về cao ố c văn phòng cho thuê và thi ̣trƣờng bấ t đô ̣ng
sản theo ngƣời viết thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê c

ó thể đƣơ ̣c đinh
̣

nghĩa nhƣ sau:
Thị trƣờng cao ốc văn phòng cho thuê là nơi diễn ra hoạt động cho thuê

và các dịch vụ liên quan tới cao ố c văn phòng nhƣ trung gian, tƣ vấ n quản
lý…giƣ̃a các chủ thể trong nền kinh tế cụ thể là những doanh nghiệp công ty
trong nƣớc và ngoài nƣớc có nhu cầ u sƣ̉ du ṇ g cao ố c văn phòng.
Thị trƣờng này chủ yế u ở các trung tâm đô thi ̣có vi ̣trí t huâ ̣n lơ ̣i cho viê ̣c
kinh doanh, điề u kiê ̣n ha ̣ tầ ng tố t , giá trị bất động sản ở thị trƣờng này rất cao
do khả năng sinh lơ ̣i nhuâ ̣n lớn và yế u tố khan hiế m cũng cao hơn thi ̣trƣờng
khác.

1.3. Giá thuê và giá tri hơ
̣ ̣p đồ ng cho thuê
1.3.1. Khái niệm, phân loại giá cả BĐS
Cũng nhƣ các hàng hoá thông thƣờng khác, giá cả BĐS đƣợc hình thành
trên cơ sở quan hệ cung - cầu về BĐS trên thị trƣờng.
Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản
mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của đất và giá nhà.
Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự
nhiên sinh ra, một phần do con ngƣời khai thác sử dụng đất đai mang lại đƣợc
gọi là "giá trị đất đai" (địa tô tƣ bản hoá). Lợi ích thu đƣợc từ đất đai càng lớn
thì giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh tế thị trƣờng, đất đai đƣợc mua
bán, chuyển nhƣợng dẫn tới đất đai có "giá trị trao đổi". Giá trị của đất đai
đƣợc biểu hiện dƣới hình thức tiền tệ, đó chính là "giá cả của đất đai" thƣờng
gọi là giá đất.
Còn giá nhà đƣợc tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí
khác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà.
Lớp VG2

14

SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

Tuy nhiên, hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có
một số đặc trƣng riêng. Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng,
mức độ khan hiếm tƣơng đối và mức cầu của ngƣời mua.
Giá cả BĐS có nhiều cách phân loại khác nhau, nhƣng có một số cách
phân loại thông dụng sau đây:
- Giá mua bán, chuyển nhƣợng: Đó là giá trị thị trƣờng đƣợc quy ƣớc
theo sự thoả thuận giữa ngƣời mua và ngƣời bán. Giá này sẽ đƣợc tính nhƣ
sau:
Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất
- Giá thuê: là giá cho thuê BĐS theo thời hạn
- Giá bảo hiểm: là giá đƣợc xác định cho chi phí thay thế công trình khi
mà các công trình này bị rủi ro trong sử dụng (hỏa hoạn, thiên tai hay rủi ro
khác). Khi xác định giá bảo hiểm thƣờng dựa vào các chi phí xây dựng theo
yêu cầu kỹ thuật của công trình.
- Giá hạch toán: là giá đƣợc tính cho BĐS hàng năm nhằm mục đích cân
đối tài sản. Giá này dựa trên giá trị còn lại của tài sản. Nếu BĐS sử dụng cho
mục đích kinh doanh thì phải tính đến giá trị kinh doanh của nó.
- Giá công trình xây dựng: căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu
sử dụng trong xây dựng công trình. Đối với công trình nhiều tầng thì giá cần
đƣợc điều chỉnh theo hệ số tầng cao của toàn bộ công trình đó.
- Giá đất do Nhà nƣớc quy định: là hệ thống giá đất do UBND các tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ƣơng định ra trên cơ sở quy định khung giá của
Nhà nƣớc và điều kiện thực tế của địa phƣơng để làm căn cứ tính thuế đối với
việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các
trƣờng hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003; tính

giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ
Lớp VG2

15

SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

chức, cá nhân trong các trƣờng hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai
năm 2003; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của
doanh nghiệp nhà nƣớc khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật
Đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trƣớc bạ chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất
để bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại
Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003.
- Giá đất thị trƣờng: là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào
đó có thể thực hiện đƣợc phù hợp với khả năng của ngƣời bán quyền sử dụng
đất và ngƣời mua quyền sử dụng đất trong một thị trƣờng có sự tác động của
quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền
do ngƣời chuyển nhƣợng (bán) và ngƣời nhận quyền chuyển nhƣợng (mua) tự
thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng là số tiền VND tính trên một đơn
vị diện tích đất đƣợc hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang
tính phổ biến giữa ngƣời cần chuyển nhƣợng và ngƣời muốn đƣợc chuyển
nhƣợng không bị ảnh hƣởng bởi các yếu tố nhƣ tăng giá do đầu cơ, do thay
đổi quy hoạch, chuyển nhƣợng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết

thống;
Thông thƣờng thì hệ thống giá do Nhà nƣớc quy định thƣờng ở trạng thái
tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trƣờng thì ở trạng thái động và cao hơn giá
của nhà nƣớc. Khi sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng cao thì càng
gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một
cách công bằng và hợp lý, hài hoà giữa lợi ích nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất.
Sự tồn tại 2 hệ thống giá đất trong nền kinh tế thị trƣờng nƣớc ta hiện nay là
khó có thể tránh khỏi, nó đáp ứng hai hƣớng của lƣu thông quyền sử dụng đất
Lớp VG2

16

SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

(lƣu thông theo chiều dọc và lƣu thông theo chiều ngang), tuy nhiên cần thu
hẹp sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng nhiều càng tốt.
Ngoài ra, nếu căn cứ vào công dụng của BĐS, có các loại giá sau đây:
- Giá thị trƣờng, dùng trong giao dịch mua bán;
- Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê;
- Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền;
- Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng;
- Giá khởi điểm đấu giá;
- Giá dùng cho mục đích đầu tƣ;
- Giá sử dụng hiện thời;
- Giá phát triển, dùng khi nâng cấp, cải tạo BĐS;
- Giá dùng để bảo hiểm;
- Giá tính thuế;

- Giá trƣng mua lại khi Chính phủ cần huy động BĐS.

1.3.2. Giá thuê cao ố c văn phòng
Giá thuê: là giá cho thuê cao ố c văn phòng theo thời hạn,dùng trong giao
dịch cho thuê trên thị trƣờng,đƣơ ̣c thỏa thuâ ̣n giũa hai bên cho thuê và đi thuê.

1.3.3. Giá trị hợp đồng là gì
Giƣ̃a hai bên đi thuê và cho thuê sẽ có nhƣ̃ng ràng buô ̣c
nghĩa vụ , quyề n lơ ̣i nhấ t đinh
̣ đƣơ ̣c thề hiê ̣n trên cá

, trách nhiệm ,

c điề u khoản trong hơ ̣p

đồ ng.
Giá trị hợp đồng là tổng giá trị của số hàng hóa dịch vụ và các khoản thu
khác kèm theo đƣợc ghi trong hợp đồng.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng thƣờng việc thanh toán cho bên bán
sẽ đƣợc chia là nhiều lần, do đó mỗi lần bên bán nhận đƣợc một khoản tiền sẽ
đƣợc coi là một khoản thu của hợp đồng. Và các khoản thu này sẽ đƣợc theo

Lớp VG2

17

SVTH: Nguyễn Tuấn Anh

GVHD: ThS Ngô Văn Phong

dõi để nhân viên kinh doanh xác định đƣợc tình hình công nợ của hợp đồng
đó.

1.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thuê cao ốc văn phòng
1.4.1. Nhóm các yếu tố vĩ mô
1.4.1.1. Nhƣ̃ng chủ trƣơng chính sách của nhà nƣớc
Yếu tố quan trọng nhất ảnh hƣởng rất nhiều đến giá trị bất động sản trong
thị trƣờng này là quy hoạch. Thế nhƣng hiện nay quy hoạch chi tiết về cao ốc
trong trung tâm thành phố chƣa rõ ràng. Chuyện cho phép xây hay không xây
cao ốc phụ thuộc rất nhiều vào ngƣời duyệt, mà ngƣời duyệt lại không duyệt
theo quy hoạch mà duyệt theo quy hoạch của riêng mình miễn sao đƣa ra
đƣợc những phân tích có lý. Do đó giả sử có hai lô đất có cùng diện tích nằm
cạnh nhau, một lô đƣợc phép xây dựng 10 tầng và lô đất kia đƣợc phép xây
dựng 15 tầng thì giá trị của hai lô đất này sẽ trên lệch rất lớn.

1.4.1.2. Tình hình phát triển kinh tế xã hội
Sƣ̣ phát triể n kinh tế xã hô ̣i của mô ̣t quố c gia ảnh hƣởng trƣ̣c tiế p đế n thi ̣
trƣờng cao ố c văn phòng cho thuê , với nề n kinh tế đang phát triể n giá thuê
cao ố c văn phòng cao hơn so với nế n kinh tế đã phát triể n ổ n đinh.
̣

1.4.1.3. Sƣ̣ mở rô ̣ng giao lƣu quố c tế
Một nền kinh tế phát triển vững mạnh có thể thu hút đƣợc nhiều nhà đầu
tƣ tham gia. Việt Nam đƣợc đánh giá là từng bƣớc phát triển ổn định và việc
mở rộng quy mô, thu hút các nhà đầu tƣ gặp đƣợc nhiều thuận lợi. Vì vậy việc
mở rộng giao lƣu quốc tế có tác động lớn đến thị trƣờng văn phòng cho thuê.

1.4.1.4. Yế u tố cung cầ u của thi trƣơ
̣

̀ ng
Viê ̣c phát triể n ma ̣nh các loa ̣i hình công ty trong thời gian qua đã đẩ y nhu
cầ u thuê văn phòng rấ t cao . Xu hƣớng thời gian tới nhu cấ u này sẽ tiế p tu ̣c
tăng cao cùng với làn sóng đầ u tƣ trƣ̣c tiế p nƣ ớc ngoài vào Việt Nam khi Viê ̣t
Nam gia nhâ ̣p WTO.
Cầ u về văn phòng cho thuê chiụ ảnh hƣởng của các nhân tố:
Lớp VG2

18

Phân tích các yếu tố ảnh hưởng và mức điều chỉnh giá thuê cao ốc văn phòng do nhaxanhs quản lý ở thành phố hồ chí minh

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về