Quản lý đầu tư dự án trung tâm thương mại, văn phòng nhà ở để bán số 132 nguyễn trãi, thanh xuân, hà nội

1


2

TÓM TẮT ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
Quản lý đầu tư dự án Trung tâm thương mại, văn phòng nhà ở để bán.
Số 132 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội
Học viên: Chu Quang Thái
Giáo viên hướng dẫn: PGS,TS. Lê Hồng Thái, ĐHXD.
Đề tài Đồ án tốt nghiệp được lựa chọn vì qua nghiên cứu và đánh giá xu hướng các
tòa nhà cao tầng đa chức năng trên địa bàn thành phố Hà Nội đã và đang xây dựng trong
thời gian gần đây. Điều này được thể hiện rõ về tính công năng đa dạng của hình thức
building mutil-fuction vì nó đáp ứng được tối đa nhu cầu của dân cư tại chỗ cũng như dân
cư tại khu vực lân cận của dự án. Vị trí đắc địa của dự án cũng là một yếu tố để lựa chọn
thẩm định tính hiệu quả, khả năng khai thác, vận hành công trình trong toàn bộ quá trình
từ giai đoạn đầu tới các khi hoàn thiện. Đồ án góp gần làm rõ những biến đổi lớn, các xu
hướng cũng như quy luật của thị trường bất động sản ở việt nam đã phần nào hướng đến
sự chuyên nghiệp và trưởng thành.
Trong quá trình thực hiện Đồ án tốt nghiệp học viên tìm kiếm dữ liệu tổng hợp từ
nhiều nguồn, qua đó tự đánh giá, phân tích theo những kiến thức đã được học trong
chương trình đào tạo của MGSU, đồng thời cũng linh hoạt trong cách ứng dụng các kiến
thức đó vào tình hình thực tế của thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là thị trường
BĐS Hà Nội. Phân khúc văn phòng, trung tâm thương mại cho thuê, căn hộ cao cấp đều là
những xu hướng phát triển mạnh trong vài năm trở lại đây, phản ánh sự sáp nhập thêm
diện tích tự nhiên của thành phố Hà Nội đã tạo ra một môi trường đầu tư mới, cơ sở hạ
tầng mới, và góp phần làm thị trường BĐS thủ đô được bình ổn và phát triển mạnh mẽ.
Học viên đã có những phân tích, đánh giá riêng cho từng phân khúc, mức độ khả thi của
dự án, cũng như hiệu quả dự án dựa trên các phương pháp tính toán được trang bị từ
MGSU.
Mục tiêu của Đồ án tốt nghiệp kiểm tra, thẩm định, đánh giá hiệu quả đầu tư dự án,

tính toán những rủi ro về pháp lý, kỹ thuật, kinh tế và quản lý. Từ đó đưa ra kết luận giúp
chủ đầu tư có cái nhìn tổng quan về dự án và đưa ra các quyết định chính xác, hợp lý để
có thể đạt được tiến độ, chất lượng, lợi nhuận đã đề ra.
Nhiệm vụ thiết kế Đồ án tốt nghiệp là:
1- Phân tích và thẩm định kỹ thuật cho dự án (Số liệu khảo sát kỹ thuật, điều kiện tự
nhiên, giải pháp quy hoạch, giải pháp kiến trúc, giải pháp kết cấu chính, các điều
kiện địa chất và thủy văn khu vực dự án, hệ thống kỹ thuật công trình, tổ chức xây
dựng)
2- Thẩm định về pháp lý của dự án (Toàn bộ hành lang pháp lý, cơ cấu, các thủ tục,
trình tự, các mối quan hệ giữa các các chủ thể tham gia dự án)
3- Thẩm định về kinh tế-tài chính dự án (Bao gồm đánh giá phân tích tình hình kinh
tế chung, thị trường BĐS, thị trường BĐS văn phòng, trung tâm thương mại, khu


3

căn hộ cao cấp tại TP Hà Nội, Phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế-tài chính dự án
qua các NPV, IRR, các phương pháp tính toán rủi ro
4- Đánh giá, phân tích các hình thức vận hành, khai thác, quản lý dự án theo các hình
thức điển hình trên thế giới đang áp dụng, tìm hiểu mô hình của các đơn vị quản lý,
khai thác , vận hành BĐS với dự án Thượng Đình Plaza.
5- Thẩm định tác động môi trường của dự án (các phân tích, đánh giá về mức độ đảm
bảo của môi trường dự án trong mọi giai đoạn tiến hành thực hiện dự án)
Đồ án tốt nghiệp có giá trị làm tư liệu tham khảo, đánh giá, tổng hợp cho Chủ đầu
tư đưa ra các quyết đinh đầu tư cần thiết trong bối cảnh thị trường HN bùng nổ sản phẩm
trong nhiều phân khúc thị trường, đặc biệt là loại hình nhà cao tầng đa năng tại địa bàn
thành phố Hà Nội. Đồ án cũng có giá trị tham khảo với nhiều chủ thể tham gia thị trường
BĐS như nhà lập pháp, chính quyền, ngân hàng, các tổ chức tài chính, quỹ và các nhà đầu
tư BĐS…

4

CHƯƠNG I. THẨM ĐỊNH KỶ THUẬT
1.1. ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
Trung tâm thương mại kết hợp Văn phòng và Nhà ở chung cư cao tầng được xây dựng
trên khu đất số 132 đường Nguyễn Trãi – phường Thượng Đình - quận Thanh Xuân - Hà
Nội, vị trí của khu đất được giới hạn như sau:
- Phía Đông Nam giáp đường Nguyễn Trãi
- Phía Đông Bắc giáp dân cư phường Thượng Đình
- Phía Tây Bắc giáp khu đất Tổng Công ty Lương thực miền Bắc (dự án công trình
Chung cư cao cấp Sapphia Place, số 4 Chính Kinh)
- Phía Tây Nam giáp phố Chính Kinh.

1.2. HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT
1.2.1. Hiện trạng sử dụng đất
Khu đất có diện tích khoảng 5.396,7m2 gồm 4 phần đất do 3 đơn vị quản lý và sử
dụng (Tổng Công ty Thương mại Hà Nội quản lý 1.197,1 m2 phía Tây Nam khu đất và
1.923,7m2 hiện đang là chợ Thượng Đình; Công ty CP Lương thực Hồng Hà quản lý
khoảng 900m2 và Tổng công ty công trình giao thông 8 quản lý khoảng 1.375,9m2). Hiện
trạng trên khu đất có các công trình nhà xưởng cao từ 1 đến 2 tầng và chợ Thượng Đình
cao 3 tầng. Hiện nay các đơn vị trên đã ký Hợp đồng hợp tác đầu tư và Uỷ quyền cho
Công ty CP Tập đoàn đầu tư xây dựng nhà đất triển khai thực hiện dự án Trung tâm
thương mại kết hợp Văn phòng và Nhà ở chung cư cao tầng.


5

Hiện trạng khu đất (tại thời điểm lập dự án)

1.2.2. Hạ tầng kỹ thuật khu đất
Thoát nước:
- Nước mưa trong ô đất sau khi lắng cặn được thoát vào đường cống thoát nước mưa
sau đó thoát vào hệ thống thoát nước hiện có của khu vực nằm ở tuyến đường Nguyễn
Trãi phía Nam ô đất.
- Cao độ san nền được xác định căn cứ vào:
+ Cao độ đường hiện có ở phía Nam ô đất
+ Cao độ nền của các công trình khu dân cư có lân cận
+ Đề xuất cao độ san nền an toàn là 0,5m.
Cấp nước:
- Nước cho ô đất được lấy từ tuyến ống cấp nước phân phối hiện có dọc đường
Nguyễn Trãi, phường Thượng Đình, quận Thanh Xuân.
Hệ thống điện:
- Điện cho công trình tiếp tục lấy từ trạm biến thế hiện có tại khu vực.
- Thông tin liên lạc, viễn thông:
- Hệ thống thông tin liên lạc thông qua Tổng đài
Đường giao thông:
- Hệ thống đường nội bộ được thiết kế khớp nối với hệ thống giao thông chung của
khu đất qua 2 tuyến đường là đường Nguyễn Trãi và phố Chính Kính.


6

1.2.3. Đặc tính khí hậu khu vực xây dựng
Khu đất lập dự án nằm trên địa bàn thành phố Hà Nội thuộc khu vực khí hậu Bắc Bộ
mang tính chất nhiệt đới gió mùa.
Nhiệt độ trung bình hàng năm: 25.50C
Nhiệt độ cao nhất trong năm: 390C (tháng 6 - 7)
Nhiệt độ thấp nhất trong năm: 5-80C
Hướng gió chủ đạo trong năm:

+ Gió Đông Nam từ tháng 5 đến tháng 11, là gió mát và tốt nhất cho mùa hè.
+ Gió Đông Bắc từ tháng 12 đến tháng 4, chiếm 54% lượng gió trong cả năm.
Nhìn chung khí hậu 4 mùa khác biệt, trong đó lưu ý nhất vào mùa hè có khí hậu nóng
ẩm, do đó cần có giải pháp thông gió, hút ẩm tốt giúp đảm bảo chất lưọng công trình,
đồng thời có biện pháp khắc phục những ảnh hưởng về thời tiết đối với dây truyền, trang
thiết bị trong công trình.
1.2.4. Địa chất công trình
Căn cứ vào Báo cáo khảo sát địa chất công trình do Công ty cổ phần tư vấn khảo sát
xây dựng Hà Nội lập tháng 6/2011, mặt cắt địa chất công trình gồm các lớp đất sau:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•

Lớp (1) - Đất lấp
Ký hiệu (1)
Lớp (2) - Sét pha nâu hồng, dẻo cứng
Ký hiệu (2)
Lớp (3) - Sét pha nhẹ nâu gụ dẻo mềm kẹp cát, cát pha

Ký hiệu (3)
Lớp (4) - Cát mịn xám, chặt vừa
Ký hiệu (4)
Lớp (5) - Sét pha nâu gụ dẻo mềm kẹp cát pha
Ký hiệu (5)
Thấu kính: Cát mịn xám nâu, chặt vừa
Ký hiệu (T1)
Lớp (6) - Sét pha nâu xám, dẻo cứng
Ký hiệu (6)
Lớp (7) - Cát mịn xám, chặt vừa
Ký hiệu( 7)
Thấu kính : Sỏi sạn lẫn cát, cuội, chặt vừa
Ký hiệu (T2)
Lớp (8) - Cuội sỏi sạn lẫn cát, xám, rất chặt
Ký hiệu (8)
Lớp (9) - Sỏi sạn lẫn cuội,cát, xám ghi, xám vàng, chặt đến rất chặt Ký hiệu
(9)
Lớp (10) - Cuội sỏi sạn xám vàng, rất chặt
Ký hiệu (10)
Lớp (11) - Cát thô lẫn sạn sỏi, xám ghi, xám xanh, chặt đến rất chặt Ký hiệu
(11)
Thấu kính : Sạn sỏi lẫn cát, cuội xám ghi, rất chặt
Ký hiệu (t3)
Lớp (12) - Cuội sỏi sạn, xám rất chặt
Ký hiệu (12)

1.2.5. Đặc điểm về thủy văn.
Tại thời điểm khảo sát nước mặt không tồn tại trên bề mặt khu vực khảo sát. Nước
ngầm dưới đất xuất hiện và ổn định ở độ sâu 6.3m, tuy nhiên mực nước này thay đổi theo
mùa và phụ thuộc vào mức độ khai thác nước ngầm trong khu vực. Nước ngầm vận động

với lưu lượng lớn trong lớp (8) đến (12).
Để nghiên cứu tính thấm của đất đá trong phạm vi tầng hầm, Chúng tôi sử dụng thí
nghiệm hiện trường đổ nước trong hố khoan cho các lớp đất rời và thí nghiệm trong
phòng nén cố kết trong các lớp đất dính. Kết quả thí nghiệm đổ nước 6 lần tại hai hố


7

khoan HK1 và HK3, cho hệ số thấm tại HK3 độ sâu 7.0m - lớp đất số (3) cho K =
9.88*10- 4, hệ số thấm của các lớp (4) dao động từ 1.55*10- 3 đến 2.74 *10- 3 (cm/s).
Kết quả thí nghiệm trong phòng nén cố kết, cho hệ số thấm trong lớp (2) là 0.122*10- 4,
lớp số (3) là 0.200*10- 4.
1.3. Các giải pháp kiến trúc-xây dựng
1.3.1. Giải pháp phân khu chức năng
Khối khối trung tâm thương mại và văn phòng tổ chức phân khu chức năng theo
chiều đứng:
Tầng hầm (03 tầng hầm)
Garage ô tô và xe đạp, xe máy.
Các bể kỹ thuật cấp thoát nước.
Bộ phận kỹ thuật chung toàn nhà ( máy bơm, điều hoà trung tâm, máy phát điện
dự phòng, kho,…)
Tầng 1:
-

Sảnh chung thương mại văn phòng, sảnh chung cư
Không gian siêu thị, thương mại
Bộ phận quản lý lễ tân.
Kios rau quả tươi
Phòng sinh hoạt cộng đồng
Không gian nhà hàng

Tầng 2-5 :

-

Không gian siêu thị, thương mại, nhà trẻ
Tầng 6 - 7:

-

Không gian siêu thị, thương mại và văn phòng cho thuê
Tầng kỹ thuật:

-

Kỹ thuật, sân chơi và TDTT
Tầng 8-30:

Ở chung cư, Bao gồm 2 đơn nguyên, tổng diện tích sàn 1.813m2/tầng, tổng số
14 căn hộ/tầng.
Tầng mái:
-

Kỹ thuật, kho phục vụ tòa nhà.

T
T

Nội dung

Diện tích Thương

Văn
Diện tích hành
mại, dịch
phòng
sàn
lang, phụ vụ, nhà
cho thuê
trợ
trẻ

1

Tầng hầm

12.207,00

Tầng hầm 1

4.069,00

Tầng hầm 2

4.069,00

Căn
hộ


8

T
T

2

3

Nội dung

Diện tích Thương
Văn
Diện tích hành
mại, dịch
phòng
sàn
lang, phụ vụ, nhà
cho thuê
trợ
trẻ

Tầng hầm 3

4.069,00

Tầng thương mại - dịch
vụ - nhà trẻ
13.880,00

3.366,00

10.514,00

Tầng 1

2.238,00

1.220,00

1.018,00

Tầng 2

2.293,00

560

1.733,00

Tầng 3-5

6.879,00

1008

5.871,00

Tầng 6-7

2.470,00

578

1.892,00

Tầng Văn phòng

2.116,00

368,00

0,00

Tầng 6-7

2.116,00

368,00

Căn
hộ

0,00

0,00

1.748,00

0

1.748,00

4

Tầng kỹ thuật (sân chơi
và kỹ thuật)
2.293,00

5

Tầng 8 - 30 (Căn hộ
Đơn nguyên A)
24.334,00

4.577,00

19.757
,00

6

Tầng 8 - 30 (Căn hộ
Đơn nguyên B)
17.365,00

3.592,60

13.772
,40

11.903,60

33.529
,40

Tổng cộng (không tính
tầng hầm + kỹ thuật)
57.695,00
Tầng hầm (3 tầng)

10.514,00

1.748,00

12.207,00

Khối dịch vụ thương mại,
nhà trẻ
13.880,00
Khối văn phòng

2.138,00

2.116,00

Khối căn hộ

41.699,00

Khối sân chơi, kỹ thuật

2.293,00

10.514,00
1.748,00
33.529
,40

1.3.2. Mặt bằng các tầng:
Bám sát quy hoạch chi tiết 1/500 thiết kế chiều cao công trình, chiều cao tầng đảm bảo
được các yêu cầu về chỉ giới đường đỏ và chỉ giới nhà cao tầng theo Quy hoạch tổng mặt
bằng.


9

TT Tầng

Chức năng tầng

1

Ga ra ô tô, xe máy phục vụ toà
Hầm 1: 3,3 m
nhà.Các phòng kỹ thuật phụ trợ
Hầm 2: 3,3 m
như : trạm biến áp, máy phát điện,
Hầm 3: 3,3 m
máy bơm.

2

3

Phần tầng hầm

Tầng 1

Siêu thị, dịch vụ + Sảnh

Tầng 2 – 7

Siêu thị, thương mại + Văn 4,5 m
phòng
Tầng 7 (6,3m)

Phần đế

Tầng kỹ thuật
Tầng 8 - 30

4

6

Chiều cao tầng

Không gian kỹ thuật + Bể bơi

5,1 m

4,5 m

Khối căn hộ

Bình quân 3,3 m

Khối căn hộ

Bình quân 3,3 m

Phần thân Tầng 8 - 30

Phần mái

Kỹ thuật thang máy, kỹ thuật
và phục vụ toà nhà

4,2 m

1.3.3. Giải pháp mặt đứng
Mặt đứng công trình được thiết kế theo phong cách hiện đại, chắc khoẻ, phù hợp với
hình thức kiến trúc của các khu đô thị hiện đại đang được triển khai tại Thành phố Hà Nội
đồng thời cũng phù hợp xu hướng phát triển kiến trúc hiện đại nói chung.
Các mặt đứng được thiết kế với chi tiết sinh động, khoẻ khoắn và mạch lạc, tuân thủ
các nguyên tắc tỷ lệ. Tầng 1-7 được tạo thành chân đế vững chắc cho công trình với các
loại vật liệu ốp sẫm màu.
Công trình Trung tâm thương mại kết hợp Văn phòng và Nhà ở chung cư cao tầng sau
khi được triển khai xây dựng và đưa vào sử dụng sẽ là một công trình kiến trúc có giá trị
thẫm mỹ cao góp phần tích cực vào cảnh quan kiến trúc của khu vực trong xu hướng phát
triển xã hội và kinh tế hội nhập của đất nước.

1.3.4. Giải pháp tổ chức giao thông
Do cấu trúc mặt bằng giao thông theo chiều đứng trong công trình đựơc tổ chức
thành 2 cụm thang. Cụm thang 1 gồm 2 khối là khối vào khu ở và khối vào khu văn
phòng, trong đó khối vào khu ở gồm 3 thang máy và 1 thang thoát hiểm, phục vụ từ tầng
hầm lên tới mái. Khối vào khu văn phòng gồm 2 thang máy và 1 thang bộ phục vụ từ tầng
1 lên tầng 8. Cụm thang 2 gồm 2 khối là khối vào khu ở và khối vào khu văn phòng, trong
đó khối vào khu ở gồm 3 thang máy, 1 thang bộ và 1 thang thoát hiểm, phục vụ từ tầng
hầm lên tới mái. Khối vào khu văn phòng gồm 2 thang máy và 1 thang bộ phục vụ từ tầng
1 lên tầng 6. Kèm theo mỗi cụm thang nói trên là các khu WC, lễ tân và kỹ thuật phụ trợ.
Tại các tầng 1- 7 (không gian siêu thị, thương mại) được bổ sung thang cuốn (escalator).
Ngoài ra khối siêu thị thương mại còn bố trí 2và 1 thang bộ từ tầng 1 lên tầng 7.
Lối vào chính được bố trí từ phía đường Nguyễn Trãi. Ngoài ta còn các lối vào phụ
và lối xuống tầng hầm từ phía mặt bên (từ đường Chính Kính và sân sau). Xung quanh
công trình đều có đường giao thông liên hoàn thuận tiện cho công tác phục vụ hậu cần và
cứu hoả, cứu nạn.


10

1.3.5. Các giải pháp kết cấu dự án
- Giải pháp thiết kế kết cấu nền móng:
- Công trình cao 30 tầng gồm 2 tháp, có 3 tầng hầm để xe và khối đế chung nhau 8
tầng làm khu thương mại dịch vụ. Hai tháp nhà ở bắt đầu từ tầng 8 đến tầng 30.
- Công trình có 3 tầng hầm; do đặc điểm công trình xây dựng trong trung tâm thành
phố tiếp giáp với các công trình lân cận đã xây dựng.
- Kết hợp khảo sát địa chất vùng lân cận và báo cáo địa chất của chủ đầu tư =>Để
đảm bảo an toàn cho công trình lân cận, an toàn cho công trình hạ tầng kỹ thuật của
thành phố. Tư vấn thiết kế tính toán và đưa ra phương án thi công hố đào sơ bộ như
sau: Dùng phương án thi công Semi TOP-DOWN để thi công phần ngầm của công
trình.

- Sử dụng phương án móng bê tông cốt thép, được gia cố nền móng bằng cọc khoan
nhồi bê tông cốt thép. Tường Barrette dầy 600 làm tường chắn đất cho phần ngầm
công trình trong quá trình thi công
- Cọc nhồi BTCT:
- Do công trình là tổ hợp của 2 khối nhà cao và khu vực mở rộng tầng hầm. Để
kinh tế, sử dụng 2 loại cọc khoan nhồi.
a/ Cọc khoan nhồi đường kính D1500 cho khối nhà cao tầng :
+ Cao độ hạ cọc dự kiến là -59.00m, sức chịu tải đơn của cọc dự kiến là 1400
tấn.
+ Tổng số cọc nhồi D1500: n= 122 cọc.
b. Cọc khoan nhồi đường kính D1000 cho khu vực mở rộng tầng hầm :
+ Cao độ hạ cọc dự kiến là -48.00m, sức chịu tải đơn của cọc dự kiến là 550
tấn.
+ Tổng số cọc nhồi D1000: n= 04 cọc.
- Mũi cọc hạ sâu tới cốt thiết kế đặt vào lớp đất trạng thái chặt.
- Khoảng cách giữa các cọc là 2,5 - 3D (D là đường kính cọc).
- Tường vây :
- Tường vây có ba chức năng :
+ Giữ ổn định khi thi công phần ngầm.
+ Làm tường chắn đất, chống thấm cho các tầng hầm.
+ Chịu một phần tải trọng đứng của công trình.
- Sử dụng tường vây dày 600mm chạy dọc theo chu vi quanh công trình.
- Cao độ hạ cọc dự kiến là 20.0m.
- Nếu biện pháp TC do nhà thầu lập khác so với TK đề xuất thì nhà thầu cần thiết
kế, tính toán lại tường vây.
- Đài giằng móng:
Chủ yếu dùng đài móng đơn kết hợp đài bè cọc.
+ Với 2 khối nhà văn phòng cao tầng : Lựa chọn đài đơn kết hợp giằng móng.
Đài đơn chiều cao đài 3.0m đã kể chiều dày sàn tầng hầm 3. Hệ giằng móng kích
thước 800x1500, mặt trên giằng bằng mặt đài móng.

+ Với phần mở rộng tầng hầm : Lựa chọn đài đơn kết hợp giằng móng. Đài đơn
chiều cao đài 2.0 m đã kể chiều dày sàn tầng hầm 3. Hệ giằng móng kích thước
800x1000, mặt trên giằng bằng mặt đài móng.
Do chiều sâu công trình lớn, áp lực đẩy nổi của đất lên sàn tầng hầm 2 lớn, chọn
chiều dày sàn tầng hầm 3 là 400mm.
1.3.6. Giải pháp kết cấu thân nhà:


11

Căn cứ vào hồ sơ kiến trúc để lựa chọn phương án kết cấu:
Giải pháp kết cấu: hệ kết cấu Khung - vách kết hợp.
- Hệ kết cấu theo phương đứng bao gồm hệ cột và các vách lõi chịu tải trọng đứng.
- Hệ kết cấu phương ngang được cấu tạo bởi hệ sàn cứng truyền tải trọng do gió và
động đất vào lõi cứng, một phần vào hệ cột khung theo độ cứng của cấu kiện. Cụ
thể:
+ Sàn tầng hầm : sử dụng hệ kết cấu khung giằng. Hệ dầm khung giao nhau để bảo
đảm yêu cầu kiến trúc, dầm có dầm tiết diện bẹt b>h (tiết diện các cột, dầm xem bản
vẽ). Kết cấu sàn bê tông cốt thép sàn các tầng dày 200mm,. Hệ dầm-sàn tầng hầm,
ngoài tác dụng chịu tải trọng đứng còn là hệ giằng ngang của tường vây, chống biến
dạng ngang của tường vây do áp lực đất.
+ Các sàn phần thân: sử dụng hệ kết cấu khung giằng. Hệ dầm khung giao nhau để
bảo đảm yêu cầu kiến trúc, dầm có dầm tiết diện bẹt b>h (tiết diện các cột, dầm xem
bản vẽ). Kết cấu sàn bê tông cốt thép sàn các tầng dày 200mm.
+ Tầng kỹ thuật sử dụng hệ kết cấu dầm chuyển để chuyển một số cột ở tầng dưới
thành vách khi lên tới các tầng căn hộ nhằm thỏa mãn yêu cầu thẩm mỹ trong
phương án kiến trúc. Hệ dầm chuyển tiết diện 800x2000, 1000x2000, 2800x2000,
800x1500 …..
+ Các tầng căn hộ (Tầng 8-30) sử dụng hệ kết cấu sàn BTCT toàn khối, sàn dày
150mm, 200mm, dầm 300x600, 300x700….

Hệ kết cấu đứng là hệ vách dày 300, 400 …. Và lõi BTCT chịu tảI trọng đứng và tải
trọng ngang.
1.3.7. Giải pháp cấp điện
Các tiêu chuẩn quy phạm áp dụng
STT Nội dung
1. Quy phạm trang bị điện - Phần 1
“Quy định chung”
2. Quy phạm trang bị điện - Phần 2
“Hệ thống đường dây dẫn điện”
3. Quy phạm trang bị điện - Phần 3
“Trang bị phân phối và Trạm biến
áp”
4. Quy phạm trang bị điện - Phần 4
“Bảo vệ và tự động”
5. Tiêu chuẩn thiết kế, lắp đặt trang bị
điện trong các công trình xây dựng Phần an toàn điện”
6. Đường dẫn điện trong nhà ở và công
trình công cộng - Tiêu chuẩn thiết kế
7. Đặt thiết bị điện trong nhà ở và công
trình công cộng - Tiêu chuẩn thiết kế
8. Chiếu sáng nhân tạo trong công trình
dân dụng
9. Đèn điện chiếu sáng đường phố Yêu cầu kỹ thuật chung
10. Chống sét cho công trình xây dựng Hướng dẫn thiết kế, kiểm tra và bảo

Tiêu chuẩn
11 TCN - 18 - 2006
11 TCN - 19 - 2006
11 TCN - 20 - 2006
11 TCN - 21 - 2006

TCXDVN 394:2007
TCXD 25:1991
TCXD 27:1991
TCVN 16:1996
TCVN 5828:1994
TCXDVN 46:2007

Ghi chú


12

11.
12.
13.
14.

trì hệ thống
Phòng cháy, chống cháy cho nhà và TCVN 2622-1995
công trình - Yêu cầu thiết kế
Tiêu chuẩn của IEC
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam Phần III - Chương XIV: “Trang bị
điện trong công trình”
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam
QCXDVN 01:2008 do Viện quy
hoạch đô thị - nông thôn biên soạn,
Vụ khoa học công nghệ trình duyệt,
Bộ xây dựng ban hành theo quyết
định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3
tháng 4 năm 2008

1.3.7.1 Khu vực tầng hầm để xe
- Sử dụng loại đèn huỳnh quang 2x40w chống cháy nổ được đặt sát trần.
- Các ổ cắm 250V/16A trong nhà xe được chôn ngầm tường ở độ cao +1,40, được
thiết kế chi tiết ở giai đoạn sau, được thiết kế chi tiết ở giai đoạn sau.
- Công tắc, tủ điện được đặt ở độ cao 1,40m. sẽ được thiết kế chi tiết ở giai đoạn
sau.
- Toàn bộ ánh sáng khu vực nhà xe được điểu khiển tại vị trí hợp lý nhất và sẽ được
bố trí giai đoạn sau.
1.3.7.2 Khu vực tầng dịch vụ siêu thị, thương mại
- Sử dụng loại đèn Downlight lắp bóng compact, lắp đặt âm trần
- Các ổ cắm 250V/16A trong khu được chôn ngầm tường ở độ cao +0,40 kết hợp
với các ổ cắm âm sàn bố trí hợp lý với nội thất, sẽ được thiết kế chi tiết ở giai đoạn sau.
- Công tắc, tủ điện được đặt ở độ cao +1,40m. sẽ được thiết kế chi tiết ở giai đoạn
sau
- Toàn bộ ánh sáng khu vực siêu thị, thương mại được điểu khiển tại vị trí hợp lý
nhất và sẽ được bô trí ở giai đoạn sau
1.3.7.3. Khu vực văn phòng
- Sử dụng loại đèn tuýp lắp bóng huỳnh quang, lắp đặt âm trần
- Các ổ cắm 250V/16A được chôn ngầm tường ở độ cao +0,40m kết hợp với các ổ
cắm âm sàn bố trí hợp lý với nội thất, sẽ được thiết kế chi tiết ở giai đoạn sau.
- Công tắc, tủ điện được đặt ở độ cao +1,40m. sẽ được thiết kế chi tiết ở giai đoạn
sau
- Toàn bộ ánh sáng khu vực văn phòng được điểu khiển tại vị trí hợp lý nhất và sẽ
được bố trí ở giai đoạn sau


13

1.3.7.4. Khu vực căn hộ

- Sử dụng các loại đèn tuýp lắp bóng huỳnh quang, các bộ đèn gắn tường, các bộ
đèn downlight lắp bóng compact… được bố trí phù hợp với công năng và nội thất của căn
hộ .
- Các ổ cắm 250V/16A trong khu được chôn ngầm tường ở độ cao +0,40m (hoặc
+1,40m) được bố trí hợp lý với nội thất của căn hộ, việc bố trí chỉ mang tính chất sơ bộ, sẽ
được thiết kế lại ở giai đoạn sau
- Công tắc, tủ điện được đặt ở độ cao +1,40m. sẽ được thiết kế chi tiết ở giai đoạn
sau
1.3.7.5. Khu vực sảnh, cầu thang, hành lang
- Sử dụng các loại đèn ốp trần, các bộ đèn gắn tường, các bộ đèn downlight lắp
bóng compact… được bố trí phù hợp với công năng và nội thất.
- Các ổ cắm 250V/16A trong khu được chôn ngầm tường ở độ cao +0,40m (hoặc
+1,40m) được bố trí hợp lý với nội thất, sẽ được thiết kế chi tiết ở giai đoạn sau.
- Công tắc, tủ điện được đặt ở độ cao +1,40m và sẽ được bố trí ở giai đoạn sau
- Toàn bộ ánh sáng khu vực sảnh, cầu thang, hành lang được điểu khiển tại vị trí
hợp lý nhất.
1.3.7.6. Giải pháp chống sét
- Mục tiêu: Xây dựng một hệ thống chống sét an toàn, đảm bảo độ ổn định cao và
có tuổi thọ lâu dài, điện trở tiếp đất của hệ thống tiếp đất phải nhỏ hơn 10Ω.
- Giải pháp: Giải pháp bảo vệ chung: Chủ động chống sét đánh trực tiếp : Phạm vi
rộng, dẫn sét xuống đất an toàn. Lắp đặt hệ thống chống sét trực tiếp trên nóc tòa nhà sử
dụng công nghệ phóng điện sớm CAT để bảo vệ chống sét đánh trực tiếp vào cột, toàn bộ
công trình và khu vực lân cận.
- Phương án: Sử dụng kim thu sét phóng điện sớm CAT. Mô hình điện từ phóng
điện sớm, nếu gọi đầy đủ là mô hình điện động có tia dẫn lên phóng điện sớm. Đây là mô
hình chống sét hiện đại dựa trên cơ sở lý thuyết của mô hình điện hình học, phóng điện
sớm để kéo dài đựơc khoảng cách thu bắt sét khiến cho phạm vi bảo vệ của cực thu sét
phóng điện sớm cao và rộng hơn.
- Lựa chọn thiết bị: Hiện nay, trên thị trường Việt Nam cũng như trên thế giới có
nhiều nhà sản xuất khác nhau cung cấp các sản phẩm khác nhau cho cùng một mục đích

chống sét. Qua quá trình nghiên cứu và thử nghiệm thực tế, nhà sản xuất LPI (Lightning
Protection International) đã cung cấp được giải pháp chống sét toàn diện phù hợp với các
tiêu chuẩn của thế giới và tiêu chuẩn hiện hành của Việt Nam.
1.3.7.7. Giải pháp điện nhẹ
Tòa nhà trung tâm thương mại và nhà ở để bán là tòa nhà hiện đại với mô hình hoạt
động đa dạng, hệ thống mạng của toà nhà được định hướng đầu tư là một hệ thống truyền
dẫn hiện đại, đáp ứng yêu cầu truyền dẫn hiện tại cũng như sẵn sàng đáp ứng các ứng
dụng trong tương lai. Hệ thống phải được thiết kế sẵn sàng cho việc tích hợp, cung cấp và
ứng dụng các dịch vụ quản lý toà nhà thông minh IBMS có thể có như:
Thoại (PABX, Public Address System,VoIP…).


14

Dữ liệu (LAN, SAN, Intranet…).
Hình ảnh (IP Surveillance, Camera, TV, Satellites).
Điều hòa không khí (Air, Temperature, No. of ppl…).
Hệ thống an ninh (Card, Biometric scan…).
Điện và Nước (UPS, Generator, Water treatment…).
Hệ thống cảnh báo (Fire và Smoke, Liquid detection…).
Chiếu sáng (Indoor, outdoor, Emergency…).
Thang máy;
Đỗ xe (Driver identification, Security check…).
1.3.8. Giải pháp cấp và thoát nước
Công trình nằm dọc trên tuyến đường Trần Phú kéo dài theo quy hoạch của Thành
phố Hà Nội, vì vậy có nhiều thuận lợi cho việc cấp nước và thoát nước.
Nước cấp vào công trình dự kiến lấy từ ống cấp nước hiện có của hệ thống cấp
nước. Nước qua đồng hồ tổng vào bể chứa nước đặt bên trong tầng hầm. Máy bơm đặt
trong trạm bơm tại tầng hầm 1 sẽ đưa nước từ bể chứa ngầm lên bể mái. Hệ thống cấp
nước sinh hoạt và cấp nước cứu hoả được thiết kế độc lập. Nước từ bể mái ra cấp cho các

nhu cầu sinh hoạt, cứu hoả.
1.3.9. Giải pháp điều hòa không khí và thông gió
Hiện có rất nhiều loại thiết bị điều hoà không khí được sử dụng trong các công
trình xây dựng, tuy nhiên với đặc điểm công trình chọn máy điều hoà trung tâm dạng giải
nhiệt gió là hợp lý nhất, kết nối giữa dàn nóng và dàn lạnh bằng đường ống gas. Với loại
máy này không cần tháp giải nhiệt, hệ thống bơm nước... (lắp đặt cồng kềnh, tốn diện tích,
phức tạp trong vận hành bảo trì) như đối với với hệ thống dùng nước lạnh, không cần
không gian quá lớn để lắp ống gió.
1.3.10. Hệ thống thang máy
Tại khu vực căn hộ, bố trí 02 thang máy: 01 thang máy loại trở khách và 01 thang
chở cáng phòng trường hợp cấp cứu người ốm.
Với độ cao của công trình, căn cứ vào yêu cầu kỹ thuật sẽ bố trí thang máy theo 01
thang cáng 1350kg và 04 thang máy 1150kg thang phục vụ chở khách.
Nhóm thang phục vụ theo mặt bằng bố trí kiểu đối xứng hai bên của bến chờ.
Trong nhóm 05 thang này có 04 thang làm nhiệm vụ chở khách, còn 01 thang làm nhiệm
vụ chở khách kiêm chở hàng, chở cáng. Thang này cũng chính là thang phục vụ người tàn
tật.

1.4. Tổ chức xây dựng
1.4.1. Lập tổng tiến độ
1.4.1.1. Phân chia các tổ hợp công tác chủ yếu
a) Phân chia các tổ hợp công tác


15

Để tổ chức thi công ta chia công trình thành các tổ hợp công tác như sau:
- Phần ngầm (dưới cốt ± 0,00): Bao gồm các công tác: Bao gồm các công tác: thi
công cọc khoan nhồi, tường vây Diaphragm (cọc barrete), đào đất, thi công hệ đài, giằng
móng, thi công các tầng hầm 1-3, thi công bể phốt, bể nước ngầm. Đồng thời cũng cần hết

sức chú ý đến biện pháp kỹ thuật chống thấm cho tầng hầm.
- Phần BTCT thân nhà: Bao gồm hai nhóm công tác chính:
+ Thi công phần khung BTCT: Thi công cột, vách, lõi thang máy, dầm, sàn BTCT,
cầu thang bộ các tầng và sàn mái.
+ Xây: Xây bậc thang bộ, xây tường bao che và tường ngăn.
Phần mái và phần hoàn thiện: Gồm các công tác: Chống thấm mái, bể nước mái,
hoàn thiện bề mặt mái và các công tác hoàn thiện trong, ngoài nhà như trát, láng, ốp, lát,
điện, nước, bả matit, sơn chống thấm, sơn trang trí, công tác cửa, công tác lắp đặt các thiết
bị, mái sảnh và một số các công tác khác ...
b) Trình tự các công tác trong từng giai đoạn thi công
Dựa vào các tổ hợp công tác trên và khối lượng các công tác chủ yếu, làm cơ sở
cho việc thiết kế tổ chức thi công các công việc, các tổ hợp công tác chính trên công
trường, ta phân chia thành phần các công tác của mỗi công việc trong từng giai đoạn thi
công công trình theo trình tự như sau:
- Giai đoạn thi công phần ngầm (dưới cốt ± 0,00)
Xử lý và gia cố nền móng:
+ Khoan tạo lỗ, gia công, lắp đặt cốt thép và đổ bê-tông cọc khoan nhồi.
+ Công tác thi công tường vây Diaphragm (cọc Barrete).
+ Đặt cột thép hình chống tạm (dùng trong công nghệ thi công Top-down).
Thi công hệ đài, giằng móng và các tầng hầm:
Công tác đào đất (có thể được chia làm nhiều đợt).
Thi công BTCT hệ đài, dầm, giằng móng và các tầng hầm.
(Bể phốt, bể nước ngầm và các hạng mục kỹ thuật ngầm khác.
- Giai đoạn thi công phần thân (gồm các tầng từ 1 → 30 )
Thi công hệ khung sàn BTCT các tầng gồm:
+ Gia công, vận chuyển và lắp đặt cốt thép cột, vách tường, lõi thang máy.
+ Lắp dựng ván khuôn cột, vách tường, lõi thang máy.
+ Đổ bê tông cột, vách tường, lõi thang máy và bảo dưỡng bê tông.
+ Tháo ván khuôn cột, vách tường, lõi thang máy.
+ Lắp dựng ván khuôn đáy dầm.

16

+ Gia công, vận chuyển, lắp dựng cốt thép dầm.
+ Lắp dựng ván khuôn thành dầm, sàn, thang bộ.
+ Gia công, vận chuyển và lắp dựng cốt thép sàn, thang bộ.
+ Đổ bê tông dầm, sàn, cầu thang bộ và bảo dưỡng bê tông.
+ Tháo ván khuôn dầm, sàn, cầu thang bộ.
Công tác xây.
Hoàn thiện: Thi công phần mái, thi công tầng mái (tầng kỹ thuật thang máy và điều
hoà không khí), thi công bể nước trên mái, chống thấm máí, lát gạch lá nem, gạch chống
nóng, lắp dựng tháp thông tin và hệ thống thu lôi chống sét,
Các công tác khác: Công tác lắp đặt hệ thống điện, cấp thoát nước, công tác trát
tường (trong, ngoài), trát cột, dầm, trần, lắp đặt tay vịn cầu thang, lan can, công tác ốp lát
sàn, bậc cầu thang, ốp lát khu vệ sinh, công tác lắp cửa, vách kính, các tấm trần và các
thiết bị khác, bả ma tit, sơn chống thấm, sơn trang trí tường trong và ngài nhà, hệ thống
hè, rãnh thoát nước, bãi đỗ xe, tường rào ngoài nhà, công tác lắp dựng mái sảnh và ốp đá
bên ngoài.
14.1.2. Khối lượng các công việc chủ yếu
(Bảng PL1.1 - Phần phụ lục)
1.4.2. Phương hướng công nghệ - kỹ thuật công trình
Căn cứ và quy mô công trình, các giải pháp kiến trúc, kết cấu, mặt bằng và điều
kiện thi công cụ thể, phạm vi công việc của gói thầu, tiến độ hoàn thành dự án và các yêu
cầu của Hồ sơ mời thầu thì vấn đề tổ chức thi công công trình đòi hỏi phải mang tính khoa
học cao. Nhằm đảm bảo chất lượng công trình và tiến độ đề ra, Nhà thầu tổ chức thi công
theo phương án sau:
1.4.2.1. Thi công cọc nhồi
- Mặt bằng: Do khu vực thi công cọc nhồi có mặt bằng hiện trạng tương đối thuận
lợi nên nhà thầu chỉ cần ủi qua mặt bằng và xác định vị trí tim trục và cốt là có thể tiến

hành khoan cọc nhồi.
- Thiết bị sử dụng: Sử dụng 2 máy khoan để tiến hành khoan cọc nhồi.
- Cung cấp bentonite sử dụng 1 trạm trộn công suất lớn. Bentonite là loại Trugel
100 được nhâp khẩu từ úc.
- Bùn khoan được thu gom và được chuyển ra khỏi công trình và thời gian thích
hợp.
- Dung dịch khoan được thu hồi về các thùng chứa, được xử lý một phần để tái sử
dụng, phần cặn lắng sẽ được vận chuyển ra ngoài công trình.
- Bê tông thương phẩm, đổ bê tông cọc bằng xe bơm.
1.4.2.2. Thi công đài cọc và tầng hầm
Sử dụng biện pháp truyền thống để thi công phần tầng hầm. Trình tự các công việc
như sau:


17

- Đào đất bằng máy đào gầu nghịch tới cốt – 5,400 m . Sau đó tiến hành đào thủ
công tới cốt đáy đài cọc.
- Thi công bê tông lót đài móng, bê tông, cốp pha, cốt thép đài móng tầng hầm.
- Sau khi thi công xong toàn bộ đài móng tiến hành lấp đất tới cốt mặt nền tầng
hầm. Tiếp tục tiến hành thi công bê tông lót móng, cốt thép, cốt pha, bê tông nền sàn tầng
hầm.
- Sau khi chờ bê tông sàn tầng hầm se mặt đủ điều kiện đi lại thì tiến hành ghép cốt
thép, cốt pha cột vách tầng hầm và đổ bê tông cột vách tầng hầm.
- Cuối cùng tiến hành ghép cốp pha, cốt thép dầm sàn tầng hầm và đổ bê tông sàn
tầng 1.
1.4.2.3. Thi công bê tông cốt thép phần thân
- Việc vận chuyển nguyên vật liệu và cấu kiện (thép, cốp pha) lên cao được thực
hiện bằng một cẩu tháp. Bố trí tại công trình 2 vận thăng.
- Dùng bê tông thương phẩm cho các cấu kiện. Đổ bê tông cột, vách bằng cẩu tháp

và vòi voi. Thi công cột vách trước, sàn sau.
Diện tích thi công các sàn tương đối lớn nhưng để tăng tính toàn khối Nhà thầu dự
tính đổ bê tông dầm sàn 1 lần. Việc thi công đổ bê tông dầm sàn với khối lượng lớn cần
tính toán, bố trí thiết bị bơm, nhân công và thời gian căn cứ théo tiến độ cung cấp bê tông
thương phẩm đồng thời phải đảm bảo sức khỏe cho công nhân làm việc, nên bố trí chia tổ
đội đổ bê tông thành 2 tốp ( tốp thi công ca ngày và ca tối).
- Cốp pha cho cột, vách là cốp pha thép được tổ hợp thành từng mảng lớn để cẩu
lắp. Cốt pha cho sàn là cốp pha thép, cốp pha nhựa hoặc gỗ. Ngoài ra sử dụng thêm cây
chống và gỗ dán để vá các lỗ hở còn lại.
- Nhà thầu tiến hành bắc giáo hoàn thiện xung quanh công trình theo tiến độ thi
công bê tông sàn.
- Phế thải xây dựng trên mặt bằng và trên các tầng được dọn dẹp thường xuyên
trong quá trình thi công.
- Thi công lắp dựng dàn kính trên mái: Gia công cấu kiện tại nhà máy, vận chuyển
đến công trình và tiến hành tổ hợp mái tại hiện trường. Dùng cẩu tháp nhấc cả cụm dàn
mái kính đặt vào vị trí thi công trên đỉnh mái, liên kết mái kính với sàn bê tông bằng bu
lông. Sau khi thi công xong dàn thép thì tiến hành lắp kính.
14.2.4. Thi công xây, trát, hoàn thiện
- Vận chuyển nguyên vật liệu cho xây, trát: cát, xi măng, gạch xây bằng thùng dùng
cẩu tháp.
- Vữa xi măng được trộn khô bằng máy trộn, vận chuyển xuống tầng hầm bằng cẩu
tháp. Việc trộn ướt được thực hiện gần vị trí xây trát.
- Phế thải xây dựng trên mặt bằng và trên các tầng được dọn dẹp thường xuyên
trong quá trình thi công.


18

1.4.3. Lập và lựa chọn giải pháp công nghệ cho các công tác chủ yếu
1.4.3.1. Thi công cọc khoan nhồi

- Phương pháp thi công dự kiến: phương pháp thi công dùng máy khoan gầu xoay
và dung dịch Bentonite giữ vách. Đây là một phương pháp khá phổ biến, từng được rất
nhiều đơn vị thi công áp dụng trong thi công cọc khoan nhồi cho những công trình lớn tại
Việt Nam hiện nay.
- Tiêu chuẩn thi công khoan cọc nhồi tại Việt Nam hiện nay: TCXD 326: 2004. Với
công trình sử dụng tiêu chuẩn 5D và 7 ngày tức là: trong khoảng thời gian là 7 ngày, các
cọc nằm trong phạm vi đường tròn ảnh hưởng có bán kính bằng 5 lần đường kính cọc vừa
thi công xong đều không được phép thi công. Chỉ số giới hạn về thời gian (7 ngày) giảm
dần khi thi công các cọc khác ngoài phạm vi ảnh hưởng. Khi chỉ số này giảm đến 1 thì
ngày hôm sau, các cọc đó được phép tiến hành thi công, quá trình tiếp tục cho đến khi thi
công xong toàn bộ cọc công trình.
- Với đường kính cọc khoan nhồi D1200mm, chiều sâu khoan 44m. Chọn máy
khoan cọc nhồi ED-5500
Bảng 1.1: Thông số kỹ thuật của máy khoan cọc nhồi ED-5500
STT

THÔNG SỐ KỸ THUẬT

MÁY KHOAN ED-5500

1
2
3
4
5
6
7
8
9

Độ sâu khoan lớn nhất (m)
Đường kính lỗ khoan (mm)
Mômen quay (kN.m)
Áp lực lên mặt đất (kG/cm2)
Lực nâng gầu (kN)
Độ nghiêng giá khoan (độ)
Trọng lượng máy (T)
Chiều dài tay cần (m)
Tốc độ di chuyển (km/h)

55
800 - 1500
49
0,68
123,6
15
47
22
1,8

- Thời gian thi công 1 cọc (theo thực tế) được xác định trên thời gian thực hiện các
bước chính của quy trình thi công cọc khoan nhồi.
Bảng 1.2: Xác định thời gian thi công 1 cọc khoan nhồi
STT

Các bước công việc chủ yếu của quá trình

Thời gian thực hiện

1

Công tác chuẩn bị (mặt bằng, thiết bị, …)

15

phút

2

Định vị trí cọc và vị trí mũi khoan

10

phút

3

Rung hạ ống vách Casing định vị

20

phút

4

Khoan tạo lỗ đến độ sâu thiết kế (44 m)

320

phút

5

Xác nhận độ sâu và nạo vét đáy hố khoan

60

phút


19

6

Lắp đặt và định vị cốt thép

30

phút

7

Lắp đặt ống đổ bê tông Tremie

15

phút

8

Thổi rửa sạch đáy hố khoan

45

phút

9

Đổ bê tông theo phương pháp vữa dâng

180

phút

10

Rút ống vách và một số công việc khác …

25

phút

720

phút

Tổng thời gian thi công hoàn chỉnh 1 cọc

Vậy để thi công xong hoàn chỉnh 1 cọc, tổng thời gian cần thiết là:
T = 720 phút = 12 giờ = 1,5 ca.

Dựa vào các thông số về thời gian như trên, với điều kiện giàng buộc là thi công
trong địa bàn thành phố, các xe vận chuyển bê-tông thương phẩm chỉ được phép hoạt
động sau 22 h đêm. Vì vậy, để thi công 1 cọc, ta bố trí thời gian làm việc trong ngày của
tổ thi công khoan cọc nhồi như sau:
+) Bắt đầu làm việc: 14 h chiều.
+) Bắt đầu đổ bê-tông: Từ 22 h 35’ ngày hôm trước đến 1 h 35’ sáng.
+) Rút ống vách và kết thúc quá trình thi công 1 cọc vào 2 h sáng hôm sau.
Vậy trong 1 ngày, máy sẽ làm việc trong 1,5 ca và thi công được hoàn chỉnh 1 cọc.
Dự kiến thời gian thi công 78 cọc khoan nhồi là 78 ngày.
1.4.3.2. Thi công tường vây Diaphgram
Công trình được thiết kế có 1 hệ tường chắn đất Diaphragm, cấu tạo từ các tấm
panel tường hay còn gọi là các cọc Barrete ghép với nhau tạo thành, bao xung quanh toàn
bộ công trình. Giữa các cọc Barrete được cấu tạo nối với nhau bằng các gioăng cao su
chống thấm, có dạng giống như cừ Larsen.
Hệ cọc Barrete (tường vây) có 2 nhiệm vụ (tác dụng) chính sau:
- Làm tường chắn đất, tránh hiện tượng sạt lở ở các vùng đất xung quanh, giữ thành
hố đào khi thi công các tầng hầm.
- Làm tường bao che, chống thấm cho các tầng hầm.
Các tấm panel tường (cọc Barrete) có kích thước điển hình 3500 x 800 mm, dài 5
m. Tổng số cọc của toàn bộ hệ tường Diaphragm là 46 cọc Barrete.
- Chọn máy đào
Bảng 1.3: Thông số kỹ thuật của máy đào gầu ngoạm BH-12
Các thông số kỹ thuật

Đơn vị

Máy đào BH-12

Độ sâu đào lớn nhất

m

50

Kích thước gầu

m

1,1 x 0,6

Sức nâng

kN

79,5

Chiều dài tay cần

m

21


20

Trọng lượng máy

Tấn

49

Cơ cấu di chuyển

-

Bánh xích

- Thời gian thi công 1 cọc Barrete
Bảng 1.4: Xác định thời gian thi công 1 cọc Barrete
STT

Các bước công việc chủ yếu của quá trình

Thời gian thực hiện

1

Công tác chuẩn bị (mặt bằng, thiết bị, …)

15

phút

2

Khoan tạo lỗ đến độ sâu thiết kế (12,0 m)

180

phút

3

Xác nhận độ sâu và nạo vét đáy hố khoan

60

phút

4

Lắp đặt và định vị cốt thép

20

phút

5

Lắp đặt ván khuôn và gioăng chống thấm

20

phút

6

Lắp đặt ống đổ bê tông Tremie

15

phút

7

Thổi rửa sạch đáy hố khoan

60

phút

8

Đổ bê tông theo phương pháp vữa dâng

90

phút

9

Một số công việc khác (tháo VK cũ, thu dọn)

20

phút

480

phút

Tổng thời gian thi công hoàn chỉnh 1 cọc

Vậy để thi công xong hoàn chỉnh 1 cọc, tổng thời gian cần thiết là:
T = 480 phút = 8 giờ = 1,0 ca.
Dựa vào các thông số về thời gian như trên, với điều kiện giàng buộc là thi công
trong địa bàn thành phố, các xe vận chuyển bê-tông thương phẩm chỉ được phép hoạt
động sau 22 h đêm. Vì vậy, để thi công 1 cọc, ta bố trí thời gian làm việc trong ngày của
tổ thi công cọc Barrete như sau:
+) Bắt đầu làm việc: 16 h 30’ chiều.
+) Bắt đầu đổ bê tông: Từ 22 h 40’ đến 24 h 10’.
+) Kết thúc quá trình thi công 1 cọc vào 24 h 30’ sáng.
Vậy trong 1 ngày, máy sẽ làm việc trong 1,0 ca và thi công được hoàn chỉnh 1 cọc.
(Đảm bảo khoảng thời gian giữa 2 đợt thi công 2 cọc kế tiếp ≥ 8 h)
Tổng thời gian thi công hệ cọc là 46 ngày.
1.4.3.3. Thi công hệ đài, dầm, giằng móng và các tầng hầm theo công nghệ thi công
TOP-DOWN
Giai đoạn 1:
- Thi công hệ cột chống tạm bằng thép hình tổ hợp: Dùng các cột chống bằng thép
hình tổ hợp I 400 x 400 x 20 (mm) để chống tạm theo phương đứng cho công trình trong


21

thời gian thi công phần ngầm. Hệ cột chống tạm này được cắm trực tiếp vào các cọc
khoan nhồi tại từng vị trí theo chỉ định của thiết kế. Quá trình này được thực hiện thi công
ngay trong giai đoạn thi công hệ cọc khoan nhồi.
- Đào đất từ cao độ mặt đất tự nhiên (-1.0m) đến cao độ (-4.3m)
- Lắp dựng cốp pha, cốt thép sàn tầng hầm 1 (cao độ -4.0m), bố trí các lỗ mở phục
vụ công tác thi công tiếp theo.

- Lắp đặt các chi tiết chờ, thép chờ cho các cấu kiện liên quan
- Đổ bê tông sàn tầng hầm 1 (cao độ -4,0m)
- Bảo dưỡng bê tông sàn tầm hầm 1 đến khi đạt cường độ yêu cầu.
Giai đoạn 2
- Đào đất, san ủi mặt bằng đến cao độ -7.5m
- Lắp dựng cốp pha, cốt thép sàn tầng hầm 2 (cao độ -7.3m), bố trí các lỗ mở phục
vụ công tác thi công tiếp theo.
- Lắp đặt các chi tiết chờ, thép chờ cho các cấu kiện liên quan
- Đổ bê tông sàn tầng hầm 2 (cao độ -7.3m)
- Bảo dưỡng bê tông sàn tầm hầm 2 đến khi đạt cường độ yêu cầu.
Giai đoạn 3
- Đào đất, san ủi mặt bằng đến cao độ đáy đài giằng và đáy đài thang máy
- Thi công bê tông lót đài cọc
- Lắp dựng cốp pha, cốt thép, đổ bê tông đài giằng móng
- Tháo dỡ cốp pha, lấp đất hố móng, thi công bê tông lót sàn tầng hầm 3
- Lắp dựng cốp pha, cốt thép sàn tầng hầm 3
- Lắp đặt các chi tiết chờ, thép chờ cho các cấu kiện có liên quan.
- Đổ bê tông sàn tầng hầm 3
(Khối lượng tính toán xem Bảng PL1.1 phần phụ lục)
1.4.3.4. Thi công hệ khung sàn bê tông cốt thép
Tòa nhà là công trình có kết cấu dạng khung bê tông cốt thép chịu lực, được thi
công theo phương pháp đổ bê tông toàn khối. Kết cấu chịu lực chính cho toàn bộ công
trình là hệ khung cột, vách tường và lõi thang máy. Quá trình tổ chức thi công bê tông
toàn khối cho hệ kết cấu khung - sàn BTCT chịu lực của 1 tầng nhà được đồ án chia làm 2
đợt như sau:
- Đợt 1: Thi công BTCT hệ cột, vách. Bê tông được sử dụng là bê tông thương
phẩm, dùng cần trục tháp vận chuyển, thi công đổ bằng thủ công.
- Đợt 2: Thi công BTCT hệ dầm sàn. Bê tông dầm, sàn được tổ chức thi công đổ
toàn khối bằng máy bơm, dùng bê tông thương phẩm mác M300
Trình tự các bước trong quá trình tổ chức thi công 1 tầng nhà

Công tác thi công hệ khung sàn BTCT được chia thành các công tác nhỏ và được
thực hiện lần lượt theo trình tự 2 đợt thi công như sau:
Đợt 1: Thi công hệ cột, vách tường và lõi thang máy.
- Lắp dựng cốt thép cột, vách, lồng thang máy.
- Lắp dựng ván khuôn cột, vách, lồng thang máy.
- Đổ bê tông cột, vách, lồng thang máy, Tcn = 2 ngày.


22

- Tháo ván khuôn cột, vách, lồng thang máy.
Đợt 2: Thi công hệ dầm - sàn và cầu thang bộ.
- Lắp dựng VK hệ dầm - sàn và thang bộ.
- Lắp đặt cốt thép cho hệ dầm - sàn và thang bộ.
- Đổ bê tông toàn bộ hệ dầm - sàn và thang bộ, Tcn = 7 ngày.
- Tháo ván khuôn hệ dầm - sàn và thang bộ.
(Khối lượng tính toán xem phụ lục)
Chọn cần trục tháp
Căn cứ lựa chọn:
- Dựa trên đặc điểm của công trình thi công, cụ thể ở những vấn đề sau:
+) Vị trí đặt cần trục tháp. (Được thể hiện trên bản vẽ thiết kế TMB thi công)
+) Tầm với lớn nhất yêu cầu: R yc , m. (chú ý tầm với nhỏ nhất cho phép)
+) Chiều cao nâng móc lớn nhất yêu cầu: H yc , m.
+) Trọng lượng nâng yêu cầu: Q yc, Tấn. (năng suất vận chuyển)
Dựa trên đặc điểm và khối lượng vận chuyển của các công tác có sử dụng cần trục
tháp để vận chuyển lên cao như: Đổ bê tông cột, vách; lắp dựng cốt thép; lắp dựng và tháo
dỡ ván khuôn; vận chuyển một số loại vật liệu khác phục vụ cho quá trình đổ bê tông, xây
và hoàn thiện công trình, …
Căn cứ vào đặc điểm và những yêu cầu thực tế của quá trình tổ chức thi công công
trình. Đồng thời phải dự kiến cho công tác tháo dỡ cần trục tháp sau khi thi công xong

được thuận lợi, dễ dàng. Dựa trên mặt bằng thực tế thi công công trình, vị trí lắp đặt cần
trục tháp được bố trí như sau:
- Đặt tại 2 vị trí trên công trình.
- Khoảng cách từ tâm cần trục tháp tới công trình là: 3,0 m.
(Cụ thể xem trên bản vẽ thiết kế tổng mặt bằng thi công)
Các thông số kỹ thuật của cần trục tháp đươc tính toán cụ thể:
- Tầm với lớn nhất yêu cầu:
R yc =

35,2 2 + 43,38 2

= 55,9 (m)

- Tầm với nhỏ nhất cho phép: R min = 3,0 m.
- Chiều cao nâng móc lớn nhất yêu cầu:
H yc = H 0 + h 1 + h 2 + h 3
Trong đó:
H 0 - Cao trình cần cẩu lắp lớn nhất của công trình, H 0 = 118.5 m.
h 1 - Khoảng cách an toàn, h 1 = 1,5 m.


23

h 2 - Chiều cao nâng vật, h 2 = 9,3 m. (tháp thông tin)
h 3 - Chiều cao của dây cẩu và dụng cụ treo buộc, h 3 = 1,2 m.
→ H yc = 118.5 + 1,5 + 9,3 + 1,2 = 130.5 (m)
- Năng suất thi công của cần trục tháp tính theo công thức:
Nsd = Qtb x n x K1 x K2
Trong đó:
Q t b - Sức nâng trung bình của cần trục, Tấn.

n - Số chu kỳ làm việc trung bình trong một giờ, n = 3600 / T.
T - Chu kỳ làm việc trung bình khi thi công toàn công trình.
T = T1 + T2 + T3 + T4 (giây)
T1 - Thời gian móc tải trung bình, T1 = 240 s.
T2 - Thời gian nâng và di chuyển đến nơi hạ trung bình, T2 = 300 s.
T3 - Thời gian dỡ tải trung bình, T3 = 180 s.
T4 - Thời gian di chuyển móc không tải trung bình, T4 = 30 s.
→ T = T1 + T2 + T3 + T4 = 240 + 300 + 180 + 30 = 750 (giây)
→ n = 3600 / 750 = 5 (chu kỳ / giờ)
K 1 - Hệ số sử dụng cần trục theo thời gian, K 1 = 0,7.
K 2 - Hệ số sức nâng của cần trục tháp, K 2 = 0,9.
Khi chọn cần trục phải đảm bảo năng suất ca của nó thoả mãn lúc thi công rầm rộ
nhất. Nhận thấy khối lượng lớn nhất mà cần trục tháp phải vận chuyển trong 01 ca là khối
lượng bê tông khi thi công hệ cột, vách của tầng lớn nhất (tầng 1):
VBT = 35,6(m3) (tạm tính)
Q BT = 35,6 x 2,4 = 85,44 (Tấn).
Để phục vụ quá trình thi công toàn bộ công trình, căn cứ vào điều kiện thực tế yêu cầu của
quá trình thi công công trình (những thông số tính toán được ở trên) và dựa trên cơ sở
năng lực máy móc thiết bị của đơn vị thi công. Đồ án quyết định lựa chọn sử dụng 01 cần
trục tháp mã hiệu KB-504 (hãng POTAIN sản xuất) của đơn vị thi công hiện có để thi
công cho toàn bộ công trình.
KB-504 là cần trục tháp cố định, loại quay được, đối trọng trên cao, thay đổi tầm với bằng
xe con. Các thông số kỹ thuật của cần trục tháp KB-504 cụ thể như sau:
-

Bán kính hoạt động của tay cần:
Tầm với nhỏ nhất cho phép:
Sức trục ở tầm với xa nhất:
Sức trục ở tầm với gần nhất:

R max = 60 m.
R min = 2,5 m.
Q = 2,7 Tấn.
Q 0 = 10,0 Tấn.


24

- Chiều cao nâng tối đa:
- Vận tốc nâng:
- Vận tốc hạ:
- Vận tốc di chuyển của xe con:
Năng suất cần trục trong một giờ:

H = 87,0 m.
Vnâng = 60,0 m/phút.
Vhạ = 3,0 m/phút.
Vxe con = 27,5 m/phút.

Q t b = (2,7 + 10,0) / 2 = 6,35 (T)
N s d = 6,35 x 5 x 0,7 x 0,9 = 20,0 (Tấn / h)
Năng suất vận chuyển của cần trục trong một ca:
N ca = 20,0 x 8 = 160,0 (Tấn / ca)
Nhận thấy: N ca = 160,0 > Q BT = 85,44 (Tấn)
Vậy cần trục tháp được chọn KB-504 có khả năng phục vụ tất cả các công việc của
quá trình thi công hệ khung - sàn BTCT cũng như toàn bộ quá trình thi công công trình
mà đồ án đang nghiên cứu.
1.4.3.5. Kế hoạch tổng tiến độ thi công công trình
Kế hoạch tổng tiến độ thi công là một tài liệu quan trọng của thiết kế tổ chức thi
công. Kế hoạch tổng tiến độ thi công thể hiện tính khoa học của tổ chức thi công dây

chuyền được áp dụng trong thực tiễn quản lý tổ chức thi công công trình.
Kế hoạch tổng tiến độ thi công là cơ sở để lập kế hoạch sản xuất, kỹ thuật, tài chính
của đơn vị xây lắp, là cơ sở để quản lý và chỉ đạo một cách chặt chẽ quá trình thi công xây
lắp. Nó cũng là cơ sở để kiểm tra tiến trình thực hiện các công việc một cách hợp lý nhằm
đảm bảo chất lượng công trình, rút ngắn thời gian thi công, góp phần làm giảm giá thành
thi công công trình.
1.4.3.5.1. Các hình thức lập kế hoạch tổng tiến độ thi công
Hiện nay, có 03 hình thức chủ yếu thường dùng để lập kế hoạch tổng tiến độ thi
công trong tổ chức xây dựng công trình. Cụ thể như sau:
a) Sơ đồ ngang - Gantt Chart: Gồm các cột thông tin bên trái là danh mục các công việc
được sắp xếp theo thứ tự công nghệ và tổ chức thi công, phía phải là đồ thị tiến độ (liên
tục hoặc giãn cách) được thể hiện bằng các đoạn thẳng nằm ngang vẽ trên từng dòng
tương ứng danh mục công việc ở phía trái.
Ưu điểm
-

Dễ lập, dễ hiểu, không yêu cầu trình độ cao.
Thể hiện một phần tương đối trình tự thực hiện các công việc và một phần mối
quan hệ giữa các công việc.
- Thể hiện được những thông tin cần thiết của quá trình quản lý.
Nhược điểm
-

Thể hiện không rõ mối quan hệ, yêu cầu giữa các công việc, nhất là phân phối
không gian trong các quá trình phức tạp. (do không thể hiện được không gian)
Không thể hiện rõ những tuyến công tác có tính quyết định đến tổng thời gian thi
công xây dựng công trình.
Không cho phép tối ưu hoá quá trình thi công một cách tốt nhất.

25

b) Sơ đồ xiên: Đây là một dạng thể hiện tiến độ thi công xây dựng, đã có sự cải tiến và
khắc phục những nhược điểm của phương pháp lập tiến độ theo sơ đồ ngang do đã thể
hiện được cả không gian và thời gian thi công của các công tác trong quá trình tổ chức thi
công. Tiến độ thi công ở dạng sơ đồ xiên này là 01 mặt phẳng toạ độ, mô tả chu kỳ thực
hiện các quá trình công nghệ nhằm tạo ra các sản phẩm, các đối tượng cần thi công:
-

Trục tung là trục không gian, thể hiện các danh mục đối tượng thi công (các tầng,
phân khu, phân đoạn hoặc các hạng mục công trình, …).
- Trục hoành là trục thời gian, thể hiện tiến độ thi công của các quá trình trên các không
gian (phân khu, phân đoạn, …) khác nhau.
Ưu điểm
Ngoài những ưu điểm như của sơ đồ ngang, sơ đồ xiên còn có những ưu điểm sau:
-

Thể hiện được không gian của quá trình sản xuất .
Có thể kiểm tra những chỗ chồng chéo mặt trận công tác giữa các quá trình công tác
với nhau từ đó điều chỉnh thời gian bắt đầu, kết thúc của các bộ phận dây chuyền hợp
lý hơn.
- Thể hiện được tính chu kỳ của sản xuất.
Nhược điểm
-

Tên các bộ phận dây chuyền khó thể hiện trên sơ đồ mà phải có những chú thích riêng.
Nếu có nhiều không gian thì chiều cao thể hiện không gian rất lớn.
Sơ đồ xiên không cho phép tối ưu hoá tài nguyên và thời gian, nó cũng không cho
phép biết được tuyến công tác có ảnh hưởng quyết định tới tổng thời gian thi công
công trình (đường găng).

c) Sơ đồ mạng - Network Diagram: Sơ đồ mạng là một đồ thị có hướng bao gồm các nút
mạng và các cung biểu thị sự phụ thuộc lo-gic về trình tự công nghệ và các mối quan hệ
về tổ chức giữa các công việc khi thực hiện quá trình sản xuất nào đó.
Ưu điểm
-

Thể hiện được mối quan hệ giữa các công việc.
Thể hiện được những tuyến công tác chủ yếu quy định những thời gian xây dựng
(đường găng).
- Có thể tối ưu hoá các chỉ tiêu như: nguồn lực, thời gian thi công, …
- Có thể cho phép tự động hoá việc tính toán, tự động hoá việc tối ưu các chỉ tiêu
của quá trình sản xuất, thi công xây lắp.
Nhược điểm
-

Phải có trình độ nhất định, hiểu biết về phương pháp lập và tối ưu hoá SĐM.
Những công việc và sự kiện lớn, việc thực hiện tính toán bằng thủ công gặp
nhiều khó khăn.
- Khó vẽ biểu đồ tiêu dùng tài nguyên nếu muốn vẽ phải chuyển sang sơ đồ ngang
và vẽ sơ đồ mạng lên trục thời gian.
1.4.3.5.2. Lựa chọn hình thức lập tiến độ cho dự án
Do công trình mới ở giai đoạn đầu (Phê duyệt dự án) nên dữ liệu đầu vào chưa thật
cụ thể và chính xác. Giai đoạn này để quản lý ta có thể sử dụng sơ đồ ngang thể hiện thời
gian và số lượng nhân lực dự kiến các công tác chủ yếu. Ngoài ra có thể biểu diễn sơ đồ
mạng với các nút là công việc chủ yếu.