Đánh giá hiệu quả đầu tư dự án Trung tâm Thương mại Thanh Trì

Báo Cáo Chuyên Đề Thực Tập
LỜI MỞ ĐẦU
Có thể nói rằng quá trình thực tập là một quá trình tìm hiểu môi trường làm
việc tại cơ sở thực tập để từ đó có thể đánh giá, hình dung phần nào về công việc
mình sẽ làm sau khi ra trường, đồng thời rèn luyện kỹ năng quan sát, tổ chức
công việc và cách thức làm việc độc lập hoặc làm việc theo nhóm thông qua
những tìm hiểu về cơ cấu tổ chức và hoạt động thực tế của đơn vị. Thực tập
cũng là quá trình tham gia làm việc thực sự giúp cho mỗi sinh viên nhận thức,
tiếp thu được những bài học thực tế đầu tiên mà ở trường học sinh viên chưa
được biết đến. Với những kiến thức, lý thuyết mà sinh viên đã được học ở nhà
trường thì mỗi sinh viên với khả năng của chính mình sẽ kết hợp giữa lý thuyết
và thực tế một cách chủ động và sáng tạo để thấy được tính đúng đắn của lý
thuyết và cũng thấy được rằng hoạt động thực tế cũng rất quan trọng và bổ ích.
Do vậy trong quá trình thực tập em đã tìm hiểu các hoạt động chính của Công ty
và đặc biệt là các Dự án mà Công ty đã thực hiện như Dự án Nhà ở, trường học,
khu đô thị mới, Trung tâm thương mại…vv và em đã lựa chọn đề tài: Đánh giá,
phân tích khả thi tài chính của Dự án đầu tư Trung tâm thương mại Thanh Trì –
Thành phố Hà Nội của công ty Cổ phần Kinh Doanh phát triển nhà và Đô thị Hà
Nội, bởi vì Dự án này phục vụ cho những nhu cầu thực tế hiện nay về văn
phòng cho thuê, gian hàng kiot giới thiệu sản phẩm và chợ.
Đề tài có ý nghĩa nhằm hiểu rõ mục đích và cách thức đầu tư dự án có hiệu
quả của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản hiện nay.
Mục đích nghiên cứu đề tài: Đánh giá lại hiệu quả đầu tư dự án Trung
tâm thương mại Thanh Trì nhằm hiểu rõ hơn việc phân tích tài chính của các
dự án đầu tư bất động sản nói chung hiện nay.
SV thực hiện: Đào Thị Hồng Nhung
1
Báo Cáo Chuyên Đề Thực Tập
Phạm vi nghiên cứu đề tài: Chuyên đề chỉ tập trung vào nội dung phân tích
khả thi về mặt tài chính của dự án: Trung tâm thương mại và dịch vụ Thanh Trì
của Công ty CP Kinh doanh phát triển nhà và Đô thị Hà Nội.

Phương pháp nghiên cứu: Dựa vào môn học Lập dự án đầu tư bất động sản,
kinh doanh bất động sản để từ đó định lượng các chỉ tiêu hiệu quả của dự án đầu
tư bất động sản.
Kết cấu của đề tài: Báo cáo chuyên đề gồm 3 chương :
Chương I: Cơ sở lý luận về Phân tích Khả thi tài chính trong Lập Dự án
Đầu tư Bất Động Sản
Chương II: Đánh giá hiện trạng Phân tích Khả thi Tài chính của Dự án
Trung tâm Thương Mại Thanh Trì – Tp Hà Nội của Công ty Cổ phần Kinh
Doanh Phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội
Chương III: Phương hướng và các giải pháp nhằm hoàn thiện Phân tích
khả thi tài chính dự án Trung tâm thương mại Thanh Trì.
Với đề tài trên, em đã được sự giúp đỡ nhiệt tình của các anh chị phòng kinh
doanh của Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà và đô thị Hà Nội nơi em
thực tập và sự hướng dẫn của cô giáo Vũ Thị Thảo đã giúp em hoàn thành Báo
cáo chuyên đề thực tập này.
Em xin cảm ơn Quý Công ty đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho em được thực
tập tại công ty và em xin cảm ơn cô giáo Vũ Thị Thảo đã hướng dẫn em hoàn
thành báo cáo chuyên đề thực tập này.
SV thực hiện: Đào Thị Hồng Nhung
2
Bỏo Cỏo Chuyờn Thc Tp
CHNG I
PHN TCH C S Lí LUN V PHN TCH KH THI
CHNH TRONG LP D N U T BT NG SN
I.S cn thit phi lp d ỏn u t Bt ng Sn
1.Khỏi nim v D ỏn u t Bt ng Sn v s cn thit phi u t
theo D ỏn:
Hot ng u t l hot ng kinh t vi vic s dng vn v cỏc ngun
lc trong mt khong thi gian tng i di nhm em li nhng li ớch kinh t
xó hi nht nh. (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )

V hỡnh thc, D ỏn u t Bt ng Sn l mt tp hp h s ti liu
trỡnh by mt cỏch chi tit v h thng cỏc hot ng s c thc hin vi cỏc
ngun lc v chi phớ c b trớ theo mt k hoch cht ch nhm t c
nhng kt qu c th thc hin nhng mc tiờu nht nh. Cỏc yu t c bn
ca mt d ỏn:
Mc tiờu ca D ỏn: õy chớnh l nhng kt qu v li ớch m D ỏn em
li cho nh u t v cho xó hi.
Cỏc gii phỏp t chc kinh t k thut thc hin mc tiờu ca D ỏn.
Cỏc ngun lc: ú l nhng ngun lc v Nhõn lc, ti lc, vt lc cn
thit thc hin d ỏn u t bt ng sn.
Thi gian v a im thc hin cỏc hot ng u t
Cỏc ngun vn u t to nờn vn u t ca d ỏn
Cỏc Sn phm v Dch v c to ra bao gm c tit kim nhng yu t u
vo do D ỏn mang li. (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )
SV thc hin: o Th Hng Nhung
3
Bỏo Cỏo Chuyờn Thc Tp
Vy cú th núi rng: D ỏn u t Bt ng Sn l tng th cỏc hot ng d
kin vi cỏc ngun lc v cỏc chi phớ cn thit c b trớ theo k hoch cht
ch vi thi gian v a im xỏc nh nhm to ra nhng kt qu c th thc
hin nhng mc tiờu kinh t xó hi nht nh. Cú th phõn bit D ỏn thnh 2
nhúm theo phm vi:
D ỏn u t theo phm vi ngnh, vựng: Mc ớch ca D ỏn l khai
thỏc cỏc ngun lc v iu kin ca cỏc ngnh, vựng phỏt trin kt
cu h tng.
u t ca Doanh nghip Bt ng Sn v cỏc Doanh nghip thuc
cỏc ngnh khỏc nhm thc hin mc tiờu v chin lc kinh doanh ca
Doanh nghip.
Bt ng Sn l nhng ti sn khụng th di di c v cú giỏ tr ln nờn ũi
hi trong quỏ trỡnh u t Bt ng Sn phi nghiờn cu k c im t nhiờn,

Kinh t xó hi ca a phng v nm chc c cỏc yờu cu ca cỏ nhõn, h
Gia ỡnh, cỏc t chc Kinh doanh v xó hi mi a phng cú chin lc
Kinh doanh thớch hp , trờn c s ú cú hng u t Bt ng Sn thớch
ng.
D ỏn u t Bt ng Sn liờn quan n nhiu lnh vc, nhiu ngnh nh:
Khoa hc cụng ngh, xó hi, t chc qun lý, kinh t, ti chớnh, phỏp lutvv v
chu s tỏc ng ca nhiu yu t khỏch quan, ch quan do vy m vic u t
rt phc tp trong quỏ trỡnh thc hin. Chớnh nhng iu ú nờn ta cn phi
chun b mt cỏch nghiờm tỳc v cú c s khoa hc, phi thc hin theo mt k
hoch ht sc cht ch, chi tit, hp lý. (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t
bất động sản )
2. c im ca D ỏn u t Bt ng Sn :
D ỏn u t bt ng sn l vic u t xõy dng gn lin vi vic s dng
t, do ú nú cú v trớ c nh, mi d ỏn cú v trớ duy nht trờn trỏi t.
SV thc hin: o Th Hng Nhung
4
Báo Cáo Chuyên Đề Thực Tập
Đầu tư bất động sản liên quan trực tiếp đến một, một số tài sản cố định
không di dời được trong đó đất đai, nhà cửa, các công trình kết cấu hạ tầng là
những tài sản có vị trí cố định và không có khả năng chuyển dịch và là yếu tố
đầu vào của rất nhiều ngành sản xuất kinh doanh.
• Dự án Đầu tư Bất Động Sản đòi hỏi nguồn vốn lớn và chuyên môn nghiệp
vụ cao
Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn do nó gồm giá trị của đất và
chi phí xây dựng, vì vậy mà các hoạt động mua bán, đầu tư kinh doanh trên
thị trường bất động sản đều có nhu cấu rất lớn về vốn, đặc biệt là vốn trung
hạn và dài hạn nên việc đầu tư bất động sản đòi hỏi việc sử dụng vốn có hiệu
quả và bảo toàn phát triển vốn thì các doanh nghiệp bất động sản mới đứng
vững và phát triển các hoạt động kinh doanh của mình. Để đảm bảo hoạt
động giao dịch bất động sản thì thị trường vốn cần được mở rộng và phát

triển vì hoạt động đầu tư bất động sản được ổn định phát triển khi có thị
trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Giữa hoạt động đầu tư bất động
sản và thị trường vốn có mối quan hệ khăng khít với nhau, sự biến động của
một trong hai yếu tố này tác động đến sự biến động của yếu tố còn lại.
Lực lượng quản lý kinh doanh, lực lượng tư vấn về bất động sản, công
nhân chuyên nghiệp có trình dộ quản lý và tay nghề cao do quá trình đầu tư
bất động sản là quá trình rất phức tạp bao gồm nhiều khâu: Lập dự án, thiết
kế, thi công công trình ….vv, do tầm quan trọng của mỗi khâu, quy mô và
tính năng của công trình nên đội ngũ nhân lực phải đảm bảo về cơ cấu và chất
lượng.
• Dự án Đầu tư Bất Động Sản mà sản phẩm của nó có thời gian sử dụng lâu
dài
• Dự án Đầu tư Bất Động Sản với việc đầu tư gắn liền với quyền chiếm hữu
đất do bất động sản có thời gian sử dụng lâu dài nên các dự án bất động
SV thực hiện: Đào Thị Hồng Nhung
5
Báo Cáo Chuyên Đề Thực Tập
sản thì đòi hỏi phải sở hữu quyền sử dụng đất hoặc thuê đất trong thời gian
dài.
• Đầu tư bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào đặc điểm kinh tế xã hội và
văn hóa của vùng nơi mà dự án được thực hiện. Hoạt động đầu tư bất động
sản gắn với một không gian rộng lớn và luôn chịu tác động của nhiều yếu
tố xã hội, môi trường tự nhiên, tập quán tâm lý thị hiếu mà giữa các vùng,
địa phương khác nhau thì các yếu tố đó cũng có những đặc điểm nhất định
nên nhu cầu về bất động sản giữa các vùng, địa phương về số lượng; kiểu
cách, chất lượng có khác nhau dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình
độ phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản. Vì vậy hoạt động
đầu tư kinh doanh bất động sản phải phù hợp với điều kiện của từng địa
phương , trong quá trình đầu tư bất động sản phải nghiên cứu kỹ đặc điểm
tự nhiên, kinh tế xã hội của địa phương để có hướng đầu tư bất động sản

thích hợp.
3. Phân loại Dự án Đầu tư Bất Động Sản :
Thường có các loại dự án đầu tư bất động sản, đó là:
 Dự án đầu tư phát triển nhà ở
Đây là loại dự án phục vụ cho người dân có nhu cầu về nhà ở nên khách
hàng rất đa dạng về khả năng tài chính, nhu cầu thẩm mỹ, các yêu cầu về chất
lượng; tiện ích, sở thích…vv. Từ đó, trước khi thực hiện dự án phải chú ý đến
khả năng tài chính và những nhu cầu, sở thích khác nhau của những đối
tượng khách hàng khác nhau.
Đối tượng khách hàng khác nhau nên khả năng huy động vốn từ khách
hàng cũng khác nhau đối với các dự án chung cư cao cấp, biệt thự, chung cư
cao tầng, chung cư dành cho người có thu nhập thấp, nhà bán trả góp….vv
do vậy cũng phải chú ý đến những yếu tố này khi lập dự án đầu tư.
SV thực hiện: Đào Thị Hồng Nhung
6
Báo Cáo Chuyên Đề Thực Tập
Đặc biệt, những dự án nhà ở luôn được Nhà nước khuyến khích đầu tư để
giải quyết nhu cầu cấp thiết về nhà ở của người dân hiện nay nên có một số
chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư của nhà nước như: giảm lãi suất vay,
tăng lượng vốn cho vay, và một số ưu đãi khác về đất đai. Đó cũng là những
thuận lợi để tiến hành những dự án nhà ở.
 Dự án đầu tư phát triển văn phòng cho thuê
Đây là loại bất động sản phục vụ nhu cầu về văn phòng làm việc của
những công ty, tổ chức, đơn vị.
Do là bất động sản cho thuê nên ngay từ đầu chủ đầu tư sẽ phải bỏ toàn bộ
số vốn cấn thiết để xây dựng bất động sản.
 Dự án đầu tư phát triển bất động sản thương mại: là những bđs phục vụ
nhu cầu trao đổi giao dịch buôn bán, giới thiệu sản phẩm của những công
ty trong và ngoài nước nên đối tượng khách hàng sử dụng loại bđs này rất
đa dạng là những đơn vị, công ty, doanh nghiệp, cá nhân sản xuất, kinh

doanh hàng hóa; dịch vụ và hoạt động kinh doanh chính của loại bđs này
là cho thuê. Do vậy, đối tượng khách hàng, cách thức huy động vốn và thu
hồi vốn của bất động sản thương mại mang những đặc điểm tương tự của
bất động sản văn phòng cho thuê.
 Dự án phát triển bất động sản công nghiệp: Là loại bất động sản phục vụ
trực tiếp cho nhu cầu sản xuất hàng hóa, nó thường phù hợp với những
hoạt động sản xuất với quy mô lớn, đồng bộ với công nghệ cao nên chi phí
đầu tư cũng khá lớn. Khi đầu tư vào dự án bất động sản công nghiệp thì
cần chú ý đến là hiện nay, việc đầu tư nhiều dự án vào loại bất động sản
này dẫn đến dư thừa, lãng phí vì cung đã vượt cầu. Do vậy, không nên đầu
tư ồ ạt, phải tìm hiểu kỹ nhu cầu và cung cạnh tranh đối với loại bất động
sản này.
SV thực hiện: Đào Thị Hồng Nhung
7
Báo Cáo Chuyên Đề Thực Tập
II.Các nhân tố chủ yếu tác động đến Dự án Đầu tư Bất
Động Sản
1.Thứ nhất, đó là chính sách kinh tế của Nhà nước,
Đặc biệt là chính sách về Đất đai, các loại thuế liên quan đến đất đai hoặc những
chính sách vĩ mô về thị trường bất động sản đã tác động trực tiếp và gián tiếp
đến hoạt động đầu tư bất động sản hiện nay do hoạt động của thị trường bất động
sản rất nhạy cảm với những chính sách pháp luật của Nhà nước. Khi nhà nước có
những chính sách khuyến khích, ưu đãi đối với những nhà đầu tư dự án bất động
sản thì sẽ có nhiều dự án đầu tư bất động sản ra đời.
2.Thứ hai, Thị trường Nhà đất và sự cạnh tranh trên thị trường này.
Thị trường Nhà đất sôi động kéo theo sự ra đời của nhiều dự án Bất Động Sản
dẫn đến mức độ cạnh tranh giữa các dự án càng tăng, nhưng cũng làm tăng mức
độ hấp dẫn của thị trường nhà đất. Từ đó các chủ đầu tư sẽ phải tìm cách để làm
tăng mức hấp dẫn sản phẩm của dự án về chất lượng, tính năng, sự thuận tiện
trong sử dụng sản phẩm dự án, giá cả, phương thức thanh toán để thu hút cầu về

sản phẩm của dự án.Thị trường nhà đất và mức độ cạnh tranh trên thị trường này
ảnh hưởng đến quyết định đầu tư vào Bất Động Sản của các nhà Đầu tư.
3.Thứ ba, Lãi tiền vay và thuế trong Kinh doanh Bất Động Sản
Hoạt động đầu tư Bất Động Sản đòi hỏi vốn lớn và thu hồi vốn trong thời
gian dài nên các Doanh nghiệp khi đầu tư không thể không vay vốn để đầu tư, do
vậy nếu lãi suất cao cùng với thuế suất liên quan đến Bất động sản cao sẽ làm
cho giá thành bất động sản cao kéo theo giá bán cũng cao do vậy làm giảm tính
cạnh tranh của sản phẩm của dự án, nên ảnh hưởng đến quyết định đầu tư về quy
mô, chất lượng của dự án. Do vậy, khi nhà nước giảm lãi tiền vay, thuế liên quan
SV thực hiện: Đào Thị Hồng Nhung
8
Báo Cáo Chuyên Đề Thực Tập
đến bất động sản sẽ là những yếu tố quan trọng kích thích hoạt động đầu tư các
dự án bất động sản.
4.Thứ tư, Sự tiến bộ khoa học và công nghệ:
Khoa học công nghệ nói chung và trong ngành xây dựng nói riêng đã góp
phần thúc đẩy sự ứng dụng những thành tựu khoa học về cơ khí, xây dựng, kiến
trúc đảm bảo chất lượng thi công, tính độc đáo và thiết thực của các dự án. Một
dự án đầu tư bất động sản hấp dẫn không chỉ do uy tín, thương hiệu, số lượng
vốn, diện tích, vị trí…. vv, mà nó còn hấp dẫn bởi tính hiện đại của kiến trúc, kỹ
thuật xây dựng mới có nhiều tính ưu việt tạo ra chất lượng, sự thuận tiện và tính
mỹ quan của công trình. Đó chính là những tác động tích cực của sự tiến bộ về
khoa học, công nghệ trong quá trình thiết kế; xây dựng và hoàn thiện công trình
của dự án làm tăng tính cạnh tranh của sản phẩm của dự án.
5.Thứ năm, Khả năng tài chính của Doanh nghiệp:
Khả năng tài chính của doanh nghiệp quyết định đến quy mô và chất lượng
của các Dự án. Nếu doanh nghiệp có khả năng tài chính mạnh thì sẽ thực hiện
được dễ dàng hơn trong việc đầu tư những dự án có quy mô lớn và phức tạp và
chất lượng hơn, và cũng đủ khả năng tài chính cấn thiết trong quá trình quản lý
và vận hành công trình, đó là một trong những yếu tố đảm bảo tính cạnh tranh

của doanh nghiệp.
III.Phân tích Khả thi tài chính trong lập Dự án đầu tư Bất
Động Sản
1. Khái niệm phân tích tài chính :
“ Hoạt động tài chính là tổng hợp tất cả các hoạt động từ việc tạo lập, xác
định nguồn vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh đến việc quản lý quá trình
SV thực hiện: Đào Thị Hồng Nhung
9
Bỏo Cỏo Chuyờn Thc Tp
vn ng ca tin t phc v cho ton b quỏ trỡnh hot ng sn xut kinh
doanh ca doanh nghip. (Trích bài giảng môn Kinh doanh bất động sản )
Phõn tớch ti chớnh trong u t cỏc D ỏn Bt ng Sn l vic xỏc nh quy
mụ u t, c cu vn u t, cỏc loi vn cho d ỏn u t, xem xột chi phớ, c
cu chi phớ v ỏnh giỏ cỏc li ớch, hiu qu m d ỏn s em li cho ch u t
v cho xó hi. (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )
2. Vai trũ ca phõn tớch ti chớnh
Cú th núi phõn tớch ti chớnh l ni dung quan trng ca quỏ trỡnh son tho
D ỏn u t Bt ng Sn, thụng qua phõn tớch ti chớnh mi cú kh nng ỏnh
giỏ kh thi ca D ỏn v mt ti chớnh.
Trờn c s phõn tớch ti chớnh xem xột kh nng, nhu cu m bo cỏc
ngun lc ti chớnh cho vic thc hin D ỏn u t cú hiu qu, thụng qua ú
ỏnh giỏ chi phớ, c cu chi phớ cn thc hin khi bt u son tho D ỏn cho
n khi kt thỳc D ỏn.
Phõn tớch ti chớnh t ú xõy dng mt k hoch v hot ng ti chớnh
nhm m bo cho cỏc hot ng kinh doanh cú hiu qu. Do vy phõn tớch ti
chớnh l c s cho ch u t quyt nh u t hay khụng v li nhun m D
ỏn em li cú thớch ỏng hay khụng tip tc u t hay s la chn u t vo
D ỏn khỏc cú li hn. (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )
3. Ni dung Phõn tớch kh thi ti chớnh trong Kinh doanh Bt ng Sn
3.1 Ni Dung Phõn tớch

3.1.1 Xỏc nh tng mc vn u t v c cu ngun vn
a. Xỏc nh Tng mc vn u t :
õy l ni dung quan trng u tiờn cn xem xột khi tin hnh phõn tớch
ti chớnh ca d ỏn. Vic tớnh toỏn chớnh xỏc tng mc vn u t cú ý ngha rt
quan trng i vi tớnh kh thi ca D ỏn vỡ nu vn u t ca d ỏn quỏ thp
thỡ d ỏn khụng thc hin c, cũn nu quỏ nhiu thỡ gõy lóng phớ v vn, lm
SV thc hin: o Th Hng Nhung
10
Báo Cáo Chuyên Đề Thực Tập
giảm hiệu quả tài chính của dự án. Xem xét toàn bộ số vốn cần thiết cho việc đầu
tư bao gồm cả thiết lập và đưa dự án vào hoạt động.
Tổng mức vốn đầu tư bao gồm :
 Chi phí xây lắp: Chi phí xây lắp hạ tấng và chi phí xây lắp các công trình
kiến trúc
• Chi phí xây lắp Hạ tầng
 San nền
 Làm đường giao thông, vỉa hè
 Hào kỹ thuật
 Thoát nước mưa
 Cấp nước bên ngoài công trình
 Cấp điện và chiếu sáng
 Vườn hoa cây xanh
 Hạ tầng ngoài nhà
• Chi phí công trình kiến trúc: Gồm chi phí cho từng hạng mục của dự
án
 Chi phí thiết bị: Chi phí thiết bị hạ tầng, chi phí thiết bị trong các công
trình kiến trúc( đã bao gồm cả chi phí lắp đặt và chạy thử )
 Chi phí khác: Gồm chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí xây
dựng cơ bản khác
• Chi phí Giải phóng mặt bằng

 Bồi thường Quyền Sử Dụng Đất
 Bồi thường hoa màu, vật nuôi
 Bồi thường nhà cửa
 Thực hiện chế độ chính sách
 Chi phí bồi thường khác
SV thực hiện: Đào Thị Hồng Nhung
11
Báo Cáo Chuyên Đề Thực Tập
 Chi phí phục vụ công tác GPMB
• Chi phí xây dựng cơ bản khác
o Chi phí chuẩn bị Đầu tư: bao gồm các loại:
 Số liệu kỹ thuật
 Lập Đồ án Quy hoạch chi tiết
 Chi phí xác định chỉ giới đường đỏ
 Khoan, khảo sát, lập báo cáo kỹ thuật
 Chi phí thỏa thuận với Dự án lân cận
 Chi phí thẩm định
 Khảo sát các BĐS tương tự trong và ngoài nước
 Lập mô hình Dự án
 Chi phí mô hình Quảng cáo
 Chi phí Ban Quản lý Dự án trong khâu chuẩn bị Đầu tư
o Chi phí thực hiện Dự án
 Khoan khảo sát thực hiện thiết kế công trình
 Thiết kế phí( bao gồm cả Bảo hiểm)
 Chi phí thẩm định tổng dự toán
 Giám sát thi công xây lắp
 Lệ phí xây dựng công trình
 Bảo hiểm công trình
 Chi phí ban quản lý Dự án
 Chi phí an ninh công trường

 Kiểm định chẩt lượng công trình
 Các chi phí nhỏ lẻ khác
o Chi phí kết thúc Đầu tư
 Thẩm tra, phê duyệt quyết toán
SV thực hiện: Đào Thị Hồng Nhung
12
Bỏo Cỏo Chuyờn Thc Tp
Phỏ d nhng cụng trỡnh tm
Vn hnh th bn giao
Khỏnh thnh
o to ban u qun lý khu ụ th mi
(Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )
b .Xỏc nh ngun ti tr, kh nng m bo vn v s lng, v c cu v
tin cung cp vn :
Ngun ti tr cú th c cung cp bi cỏc ngun sau:
o Do ngun ngõn sỏch cp phỏt
o Do c Ngõn hng cho vay
o Vn hỡnh thnh do s gúp vn ca cỏc bờn liờn doanh
o Vn t cú hoc vn huy ng bng vn ng trc ca cỏc c
quan, cỏ nhõn cú nhu cu nh , vn phũng lm vic hoc vn
ng trc ca cỏc n v thi cụng
Cỏc ngun vn phi m bo chc chn
Vn ngõn sỏch cp, vn Ngõn hng cho vay phi cú s cam kt cu c
quan ny bng vn bn sau khi ký vo h s thm nh D ỏn
Ngun vn do gúp vn liờn doanh: Phi cam kt v tin gúp vn, s
lng c ụng, bờn liờn doanh v ghi vo iu l Xớ nghip.
Ngun vn t cú: Phi cú gii trỡnh v hot ng ca c s 3 nm trc v
hin ti chng t c s ó ang hot ng cú hiu qu, cú tớch ly thỡ
mi cú vn thc hin d ỏn u t.
Xỏc nh c cu vn

Tớnh toỏn tng ngun vn chim bao nhiờu tng mc D ỏn t ú lp k
hoch xỏc nh tin thc hin cỏc cụng vic u t v lp tin huy ng
vn hng nm i vi tng ngun c th. Vic huy ng ny phi tớnh n t l
SV thc hin: o Th Hng Nhung
13
Bỏo Cỏo Chuyờn Thc Tp
lm phỏt hoc bin ng v giỏ c. (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất
động sản )
3.1.2 Lp cỏc bỏo cỏo Ti chớnh d kin cho tng nm v tng giai on ca
D ỏn u t
Tớnh toỏn cỏc ch tiờu Ti chớnh ca D ỏn. Vic tớnh toỏn cỏc ch tiờu ny
c thc hin thụng qua vic lp cỏc Bỏo cỏo Ti chớnh d tớnh cho tng nm
hoc tng giai on ca i D ỏn.
Cỏc bỏo cỏo ti chớnh giỳp ch u t thy c tỡnh hỡnh hot ng ti
chớnh ca D ỏn v nú l ngun s liu giỳp cho vic tớnh toỏn phõn tớch cỏc ch
tiờu phn ỏnh mt ti chớnh ca D ỏn. (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất
động sản )
a/ D tớnh Doanh thu t hot ng ca D ỏn
Doanh thu t hot ng ca D ỏn bao gm Doanh thu do bỏn sn phm
chớnh, sn phm ph, ph liu ph phm v t dch v cung cp cho bờn ngoi.
Doanh thu ca D ỏn c tớnh cho tng nm hot ng v da vo k hoch
sn xut v tiờu th hng nm ca D ỏn xỏc nh. (Trích bài giảng môn lập
dự án đầu t bất động sản )
SV thc hin: o Th Hng Nhung
Ch tiờu
Nm hot ng
1 2 n
1.Doanh thu t BS bỏn
2.Doanh thu t BS cho
thuờ

3.Doanh thu t ph liu
4. Doanh thu t dch v
cung cp bờn ngoi


Tng Doanh thu ó gm
VAT
14
Báo Cáo Chuyên Đề Thực Tập
Cách dự báo doanh thu của một dự án đầu tư bất động sản : Doanh thu từ
hoạt động kinh doanh bất động sản dựa trên :
 Đơn giá khai thác: Việc tính toán dựa trên Giá thành xây dựng bất động
sản bao gồm tất cả các chi phí liên quan đến việc xây dựng bất động sản,
thuế VAT, và chỉ số trượt giá tính theo từmg giai đoạn của quá trình khai
thác, vận hành.
 Diện tích khai thác bất động sản.
 Hiệu suất khai thác: là công suất khai thác, vận hành bất động sản tính
theo phần trăm của mỗi năm tính từ khi bắt đầu khai thác dự án cho đến
khi kết thúc.( Hiệu suất khai thác thường được áp dụng cho những bất
động sản cho thuê )
 Thời gian khai thác bất động sản.( Cũng được áp dụng đối với những BĐS
cho thuê )
Suy ra: Doanh thu từ bất động sản cho thuê bằng tích của Đơn giá khai thác
với diện tích khai thác, hiệu suất khai thác, thời gian khai thác, hiệu suất khai
thác.
Doanh thu từ bán bất động sản bằng tích của Đơn giá khai thác với diện tích
khai thác.
b/ Dự tính các chi phí của dự án đầu tư
 Chi phí đầu tư xây dựng công trình bất động sản:
Dự tính chi phÝ cho từng năm và cho các đời Dự án.Dự tính nµy dựa vào

kế hoạch hàng năm, kế hoạch khấu hao và kế hoạch trả nợ của Dự án.
SV thực hiện: Đào Thị Hồng Nhung
15
Báo Cáo Chuyên Đề Thực Tập
 Chi phí vận hành khai thác và quản lý dự án
Chi phí vận hành công cộng
Chi phí vận hành và Quản lý trực tiếp
Bộ phận vận hành và
quản lý
Thời gian Tiền lương
Số
người
Thành
tiền
Trưởng phòng bộ phận
Quản lý BĐS
1
2 tháng/năm
Nhân viên
1
2 tháng/năm
Tổ bảo vệ
1
2
tháng/năm
Tổ điện nước 1 tháng/năm
SV thực hiện: Đào Thị Hồng Nhung
Chỉ tiêu
Năm hoạt động
1 2 …….. n

1.Chi phí chuẩn bị Đầu Tư
2.Chi phí GPMB
3.Hạ tầng Kỹ thuật ( XL + TB )
4.CP XD các CT cụ thể ( XL + TB)
5. Các chi phí khác
6. Chi phí dự phòng ………..
Tổng Chi Phí
STT Chi phí vận hành
Thời
gian
Công
suất tiêu
thụ
Đơn giá Thành tiền
1. Chi phí sử dụng điện KW/h
2. Chi phí sử dụng nước m
3
/ngày
Tổng cộng (A)
16
Báo Cáo Chuyên Đề Thực Tập
2
Dịch vụ khác
1
2
tháng/năm
CPhí trang thiết bị LĐ
Tæng céng (B)

c/ Dự tính mức lãi lỗ của Dự án:

Trên cơ sở dự toán tổng doanh thu, chi phí từng năm của Dự án ta tính mức
lãi lỗ hàng năm của Dự án. Đây là chỉ tiêu phản ánh kết quả hoạt động hàng năm
của Dự án.
SV thực hiện: Đào Thị Hồng Nhung
17
Bỏo Cỏo Chuyờn Thc Tp
Ch tiờu
Nm hot ng
1 2 3 . n
1. Tng Doanh thu bỏn hoc
cho thuờ (cha cú VAT )
2. Thu VAT
3. Doanh thu thun
4. Tng chi phớ sn xut
5.Tng li nhun trc thu
6. Thu thu nhp DN
7. Li nhun thun sau thu
d/ Xỏc nh hiu qu ti chớnh ca D ỏn
u t l b vn vo D ỏn v hy vng nhn c kt qu trong tng lai, kt
qu cú thu c nhiu hay ớt li ph thuc vo cỏc yu t tỏc ng bờn ngoi
nm ngoi s kim soỏt ca D ỏn.
Do vy, mc ớch ca vic xỏc nh hiu qu ti chớnh l:
D ỏn u t cú mang li li ớch hay khụng?
Trong s cỏc phng ỏn u t thỡ phng ỏn no em li li ớch ti
chớnh ln nht ? (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )
ỏnh giỏ kh thi ti chớnh ca d ỏn, chỳng ta cn ỏnh giỏ hai gúc
:
- ỏnh giỏ kh nng ti chớnh ca ch u t
- ỏnh giỏ hiu qu ti chớnh ca d ỏn u t
SV thc hin: o Th Hng Nhung

18
Bỏo Cỏo Chuyờn Thc Tp
3.2 Cỏc ch tiờu Phõn tớch ti chớnh :
3.2.1 Trng hp D ỏn hot ng trong iu kin an ton:
iu kin an ton õy c hiu l mụi trng hot ng ca D ỏn ớt
bin ng, do ú cho phộp chỳng ta d kin khỏ chớnh xỏc cỏc dũng chi phớ v
li ớch ca D ỏn. (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )
Chỳng ta ỏp dng nhng ch tiờu sau:
Ch tiờu giỏ tr hin ti thun NPV: Giỏ tr hin ti thun l tng lói rũng ca c
i d ỏn c chit khu v nm hin ti theo t l chit khu nht nh.

=
+

=
n
i
i
ii
r
CB
NPV
0
)1(
Bi: Li ớch nm i ca d ỏn, bao gm tt c nhng gỡ m d ỏn thu c:
doanh thu thun nm i, giỏ tr thanh lý TSC.
Ci: Chi phớ ca d ỏn nm i bao gm tt c nhng gỡ m d ỏn b ra, cú th l
chi phớ u t vn ban u to ra TSC, TS lu ng.
V: n l nm hot ng ca d ỏn, r: t l chit khu
Khi NPV > 0 thỡ d ỏn c la chn.

D ỏn cú nhiu phng ỏn thỡ phng ỏn cú NPV ln nht l phng ỏn c
la chn v mt ti chớnh. Nu cỏc phng ỏn cú li ớch nh nhau thỡ phng
ỏn cú giỏ tr hin ti ca chi phớ nh nht thỡ phng ỏn ú c la chn.
u im: NPV cho bit quy mụ tin lói thu c ca c i d ỏn
Nhc im: Ch tiờu ny ph thuc nhiu vo t l chit khu thanh toỏn,
m vic xỏc nh t l chit khu l rt khú khn trong th trng vn y bin
ng. Mt khỏc nú ũi hi xỏc nh c th dũng thu v chi ca c i d ỏn, m
iu ny khụng phi lỳc no cng d kin c.(Trích bài giảng môn lập dự án
đầu t bất động sản )
Ch tiờu t l li ớch trờn chi phớ BCR
SV thc hin: o Th Hng Nhung
19
Bỏo Cỏo Chuyờn Thc Tp


=
=
+
+
=
n
i
i
i
n
i
i
i
r
C

r
B
BCR
0
0
)1(
)1(
BCR l t l li ớch trờn chi phớ, l t s gia giỏ tr hin ti ca li ớch thu
c vi giỏ tr hin ti ca chi phớ b ra.
Nu BCR 1 thỡ d ỏn ú cú hiu qu v mt ti chớnh. Trong trng hp cú
nhiu phng ỏn loi b nhau thỡ BCR l mt tiờu chun xp hng phng
ỏn theo nguyờn tc xp v trớ cao hn cho phng ỏn cú BCR ln hn.
u im: Ch tiờu ny cho bit hiu qu ca mt ng vn b ra.
Nhc im: Nú ph thuc vo t l chit khu la chn tớnh toỏn. Hn
na õy l ch tiờu ỏnh giỏ tng i dn n sai lm khi la chn cỏc phng
ỏn loi b nhau, cú th b qua phng ỏn NPV ln. Mt khỏc BCR ln hay nh
cng ph thuc quan h v li ớch, chi phớ ca ngi ỏnh giỏ. Do vy khi s
dng ch tiờu ny la chn d ỏn phi bit nhn bit quan h ca ngi ỏnh
giỏ v li ớch v chi phớ ti chớnh. (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động
sản )
Ch tiờu t l giỏ tr hin ti thun NPVR: L t l gia giỏ tr hin ti
thun vi giỏ tr ca chi phớ u t.
PVC
NPV
NPVR =
Nu d ỏn cú NPVR> 0 thỡ d ỏn cú hiu qu ti chớnh d ỏn cú hiu qu ti
chớnh, trng hp cú nhiu phng ỏn thỡ phng ỏn no cú NPVR ln hn thỡ
phng ỏn no cú NPVR ln hn thỡ phng ỏn l tt nht. (Trích bài giảng
môn lập dự án đầu t bất động sản )
Ch tiờu t sut hon vn ni b IRR: L mc lói sut m nu dựng nú

chit khu tin t ca d ỏn v hin ti ca li ớch bng giỏ tr hin ti ca
chi phớ.
SV thc hin: o Th Hng Nhung
20
Bỏo Cỏo Chuyờn Thc Tp
IRR cho bit t l lói vay vay ti a m d ỏn cú th chu ng c.
)(
12
21
1
1
rr
NPVNPV
NPV
rIRR

+=
Nu phi vay vi lói sut > IRR thỡ d ỏn cú NPV < 0. Ch tiờu IRR khụng cú
mt cụng thc toỏn hc no cho phộp tớnh trc tip. Trong thc t IRR thụng qua
phng phỏp ni suy (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )
Ch tiờu thi gian thu hi vn ng u t T: Thi gian thu vn l s nm cn
hot ng ca d ỏn li nhun v khu hao thu c va hon tr vn u
t ban u. Trong khi xõy dng d ỏn ngi ta thng s dng hai khỏi nim v
thi gian ú l thi hn thu hi vn gin n( Khụng tớnh n giỏ tr tin t theo
thi gian ) v thi hn thu hi vn ng. (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t
bất động sản )
Thi gian thu hi vn gin n (t) khụng tớnh n giỏ tr tin t theo thi
gian :
DF
K

t
+
=
Trong ú :
t : l thi hn thu hi vn gin n
K : l vn u t cho d ỏn
F : l li nhun hng nm
D : l khu hao hng nm
3.2.2 Trng hp D ỏn hot ng trong iu kin khụng an ton
Cỏc ch tiờu trờn ch s dng trong iu kin khỏ rừ chc chn ca D
ỏn, thc t cỏc kt qu d tớnh thu c trong tng lai l khụn g chc chn vỡ
cú th cú nhiu iu bt thng khụng lng ht c. Trong trng hp ú
phi s dng cỏc ch tiờu ỏnh giỏ ti chớnh phự hp hn.
im hũa vn:
SV thc hin: o Th Hng Nhung
21
Bỏo Cỏo Chuyờn Thc Tp
im hũa vn l im cú mc sn lng hoc mc doanh thu m bo D
ỏn khụng b thua l trong nm hot ng bỡnh thng. im hũa vn cú th c
th hin bng mc sn lng hoc mc doanh thu.D ỏn cú nhiu phng ỏn thỡ
phng ỏn no cú im hũa vn nh hn s c ỏnh giỏ cao hn.
u im: im hũa vn cho bit sn lng hũa vn t ú cú cỏc bin
phỏp rỳt ngn thi gian t c sn lng hũa vn ( cú ý ngha khi th
trng cú nhiu bin ng)
Nhc im: Tuy vy, nú khụng núi lờn quy mụ ca li nhun cng nh hiu
qu ca mt ng vn b ra. (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động
sản )
Phõn tớch nhy v ri ro ca D ỏn
Phõn tớch nhy l phõn tớch mi quan h gia cỏc i lng u vo
khụng an ton v i lng u ra. Kt qu phõn tichs cho thy s thay i bt

li ca cỏc i lng u vo m D ỏn vn cú hiu qu thỡ ú l mt d ỏn chc
chn cú th trin khai c, ngc li phi cú bin phỏp phũng hoc khc t
D ỏn. Phõn tớch nhy ca D ỏn bao gm 4 bc:
Bc 1: Xỏc nh cỏc i lng u vo khụng an ton ch yu ca D ỏn
Bc 2: c tớnh nhng thay i d xy ra nht trong giỏ tr cỏc i lng
ny
Bc 3: Xỏc nh s nh hng ca mi s thay i n chi phớ v li ớch
v tớnh toỏn cỏc ch tiờu hiu qu tng ng ca s thay i ú
Bc 4: Gii thớch kt qu thu c v ý ngha ca chỳng. (Trích bài giảng môn
lập dự án đầu t bất động sản )
4. Mi quan h phõn tớch Ti chớnh D ỏn u t Bt ng Sn v cỏc
phõn tớch th trng, phõn tớch Kinh t-Xó hi, mụi trng.
mt D ỏn mang li hiu qu cao nht thỡ trc khi lp d ỏn thỡ ngi ta
phi nghiờn cu th trng v phõn tớch th trng xỏc nh tng i chớnh
SV thc hin: o Th Hng Nhung
22
Bỏo Cỏo Chuyờn Thc Tp
xỏc nhu cu th trng i vi sn phm ca d ỏn nhm ỏp ng tt nht nhu
cu v bt ng sn v em li li nhun cao nht cú th v trỏnh c mt s
ri ro có thể xảy ra nu nh khụng nghiờn cu v phõn tớch th trng k lng.
Phõn tớch th trng l nghiờn cu, phõn tớch cỏc yu t tỏc ng trờn th trng
nh l:
Phõn tớch ỏnh giỏ nhu cu th trng hin ti v nhng sn phm ca d
ỏn nhm ch rừ hin ti loi sn phm ca d ỏn c sn xut ra s tiờu
th nh th no, ai l ngi tiờu th, s lng l bao nhiờu, mc ỏp
ng nhu cu n õu. õy l cn c lp lun phõn tớch s cn thit
ca u t, l c s tớnh toỏn quy mụ, mc trỡnh sn xut khi
thit k d ỏn.
D oỏn c nhu cu tng lai a vo ni dung d ỏn v xem d ỏn
cú kh thi khụng.

Phõn tớch v cung cnh tranh
Phõn tớch kh nng cnh tranh v phng din giỏ c: Ngi ta tin hnh thu
thp giỏ bỏn ca cỏc doanh nghip cựng sn xut loi sn phm v cựng cú nh
hng n vựng th trng ca d ỏn v so sỏnh giỏ c ca sn phm d ỏn vi
giỏ c sn phm cựng loi ca cỏc doanh nghip v cỏc n v ú. Nu bng
hoc thp hn thỡ cú th chp nhn c v cú th cnh tranh c trờn th
trng. Trong trng hp giỏ bỏn cao hn giỏ ca i th cnh tranh thỡ sn
phm ca d ỏn cú nguy c khụng tiờu th c, tuy nhiờn nhng ngi xõy
dng d ỏn thỡ cú th xõy dng li d ỏn v vic b trớ, la chn cụng ngh,
phng thc u t nhm h giỏ thnh sn phm, t ú h giỏ bỏn sn phm,
v phi chỳ ý n cht lng sn phm, cú nh vy d ỏn mi kh thi. (Trích
bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )
Phõn tớch kh nng cnh tranh v phng din giỏ tr s dng
SV thc hin: o Th Hng Nhung
23
Bỏo Cỏo Chuyờn Thc Tp
Phõn tớch giỏ tr s dng sn phm ca d ỏn so vi giỏ tr s dng ca sn
phm cựng loi ca i th cnh tranh tng vựng th trng nh hng ca d
ỏn. Khi phõn tớch thỡ phi nờu rừ u im ca sn phm trờn cỏc mt ỏnh giỏ
ỳng cht lng, s tin li ca sn phm trong s dng v tiờu th so vi sn
phm ca i th cnh tranh. (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản
)
Qua phõn tớch th trng i vi sn phm ca d ỏn, chỳng ta s a ra
c ỏnh giỏ, kt lun v kh nng chim lnh th trng ca sn phm
ca d ỏn., hay cũn gi l t l hp th ca th trng i vi sn phm
ca d ỏn.
T l hp th ca th trng i vi sn phm ca d ỏn bng t l gia
khi lng sn phm d ỏn vi mc tiờu th hin ti ca th trng trong
khu vc.
Phõn tớch th trng vi nhng ni dung trờn khụng phi l nhng hot

ng biu hin mt giai on ca xõy dng d ỏn m l mt cụng vic din ra
trong quỏ trỡnh xõy dng d ỏn.
Nh vy, Phõn tớch th trng l bc c thc hin trc khi chỳng ta phõn
tớch tài chính v nú l khõu khụng th thiu lm c s d liu cho quỏ trỡnh
phõn tớch ti chớnh.
Khi ch u t xõy dng d ỏn thỡ mc tiờu l li nhun v mc sinh li cng
cao thỡ s hp dn cng ln. Tuy nhiờn trong kinh t khụng phi tt c cỏc d ỏn
cú mc sinh li ln u cú li ớch kinh t xó hi v mụi trng cao. Vic phõn
tớch kinh t xó hi v mụi trng ca d ỏn l phi xem xột nhng li ớch m xó
hi c hng l gi?
Li ớch Kinh t xó hi v mụi trng l phn chờnh lch gia li ớch m d ỏn
to ra so vi giỏ m xó hi phi tr s dng ti nguyờn quc gia, m phn
chờnh lch cng ln thỡ hiu qu kinh t xó hi cng cao v chng t d ỏn s
SV thc hin: o Th Hng Nhung
24
Bỏo Cỏo Chuyờn Thc Tp
dng hu hiu ti nguyờn t nc. (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất
động sản )
i vi d ỏn bt ng sn nhng li ớch xó hi m d ỏn to ra l: Mc gia tng
sn phm, mc tng thu nhp quc dõn, úng gúp cho ngõn sỏch, to vic lm
tng thu nhp cho ngi lao ng nhng tỏc ng tớch cc nh kớch thớch; h tr
cỏc ngnh, lnh vc sn xut, dch v khỏc cựng phỏt trin, gúp phn phỏt trin
kinh t a phng v quan trng nht l phc v nhng nhu cu i sng ca
ngi dõn v nh v nhng nhu cu khỏc cú liờn quan n bt ng sn.
Nhng chi phớ m xó hi phi tr cho d ỏn bt ng sn, ú l: Nhng ti
nguyờn quc gia nh t ai, g, v mt s nguyờn liu khỏc lm vt liu xõy
dng cụng trỡnh nh st, ỏ, cao lanh,.vv, ngun nhõn lc v cht xỏm v lao
ng gin n, v nhng chi phớ cú th xy ra nhng khụng nh lng c m
ch cú th nh tớnh nh nhng tỏc ng khụng tt ca d ỏn n i sng ca
ngi dõn, n mụi trng ( cht thi, ting n, giao thụng) v tỏc ng xu

cnh quan, kin trỳc ụ th ca khu vc m d ỏn c xõy dng.
Phõn tớch kinh t xó hi - mụi trng v phõn tớch ti chớnh u l nhng
ni dung quan trng trong quỏ trỡnh lp d ỏn u t v l c s ch yu lp
d ỏn. Hai loi phõn tớch ny u cú mt trỡnh t v la chn cỏc tiờu chun phõn
tớch ging nhau. (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )
Phõn tớch ti chớnh c th hin tm vi mụ( Phm vi doanh nghip) , cũn phõn
tớch kinh t xó hi mụi trng th hin tm v mụ( Phm vi nn kinh t quc
dõn)
Phõn tớch ti chớnh xột gúc ca nh u t; ch doanh nghip, cũn phõn tớch
kinh t xó hi mụi trng xột trờn li ớch ca ton xó hi.
Phõn tớch ti chớnh xem xột mc tiờu ca ch u t l ti a húa li nhun,
cũn phõn tớch kinh t xó hi mụi trng xem xột ti a húa phỳc li
SV thc hin: o Th Hng Nhung
25