Ứng dụng lý thuyết phân tích dự án và quyết định đầu tư vào dự án trung tâm thương mại cửa khẩu quốc tế Lào Cai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM







TRẦN THÚY TIÊN














LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2004



Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
1

LỜI MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề

Một dự án có hiệu quả phải đáp ứng được mục tiêu lợi nhuận cho các nhà đầu tư
và các mục tiêu kinh tế – xã hội của nhà nước. Điều đó phải đòi hỏi dự án phải
được soạn thảo, phân tích và đánh giá một cách cẩn thận từ giai đoạn tiền đầu tư.
Nhiều dự án đầu tư bò đỗ vỡ hay kém hiệu quả trong thời gian qua bắt nguồn từ
việc phân tích đánh giá dự án không toàn diện hoặc không nghiêm túc. Các dự án
được đánh giá không lường hết các yếu tố rủi ro cũng như thực hiện cách phân tích
khác ngoài phân tích tài chính cho dự án.

Vì vậy, việc nghiên cứu môi trường đầu tư, lựa chọn phương pháp phân tích đánh
giá dự án đúng đắn cũng như dự báo các yếu tố tác động đến dự án trong tương lai
sẽ góp phần nâng cao chất lượng của dự án.

2. Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu:

Mục tiêu đánh giá kinh tế của dự án là xác đònh xem dự án đạt yêu cầu mong
muốn về mặt tài chính hay không?. Một cách cụ thể, đánh giá nhằm giải quyết hai

câu hỏi sau đây:
• Dự án đó có đáng giá hay không? Nghóa là đạt các tiêu chuẩn như lợi
nhuận cho chủ đầu tư, giải quyết về việc làm, khai thác thế mạnh về tài
nguyên, du lòch quốc gia…
• Với một danh sách dự án đã cho, dự án nào là tốt nhất? Thứ hạng của mỗi
dự án đó như thế nào?

Thông thường khi soạn thảo và phân tích dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện các
tính toán phân tích trong điều kiện xác đònh cũng cần dự báo các yếu tố không xác
đònh trước như:
• Lạm phát
• Những thay đổi trong công nghệ.
• Năng lực dự báo.
• Vốn đầu tư cần thiết, thời gian thi công xây dựng, thời gian chạy thử.

Do đó khi phân tích đánh giá dự án chúng ta phải thừa nhận tính bất đònh và phân
tích dự án trong điều kiện xác đònh và cả trong điều kiện bất đònh. Trên cơ sở phân
tích đánh giá dự án qua hai tình huống những nhà đầu tư nghiên cứu nhằm quyết
đònh đầu tư.
Hơn nữa việc đưa phân tích kinh tế, xã hội vào trong nội dung phân tích dự án
cũng giúp những người ra quyết đònh đầu tư có các nhìn toàn diện hơn về môi
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
2

trường mà dự án hoạt động trong đó. Một dự án có hiệu quả phải là một dự án
mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư và đáp ứng được lợi ích kinh tế – xã hội.

Trong thực tế tại Việt Nam việc đánh giá các dự án đầu tư phần lớn chỉ được thực

hiện trong điều kiện xác đònh. Công cuộc đổi mới kinh tế củaViệt nam cùng với
nền kinh tếù thò trường đang diễn ra hết sức phức tạp đòi hỏi việc nghiên cứu, soạn
thảo, phân tích, đánh giá một dự án phải thực hiện một cách nghiêm túc, ứng dụng
các phương pháp đánh giá hiệu quả nhằm xác đònh tính khả thi của dự án đem lại
trong tương lai. Đây là mục tiêu mà đề tài này muốn đề cập.

3. Mục tiêu và phạm vi của vấn đề nghiên cứu
Mục tiêu chính của luận án này là ứng dụng lý thuyết phân tích hiệu quả tài chính
của dự án, đánh giá mức độ rủi ro của dự án trong điều kiện xác đònh và điều kiện
bất đònh nhằm đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án đối với chủ đầu tư -Biti’s và
mức độ ảnh hưởng của dự án đối với nền kinh tế xã hội của tỉnh Lào Cai trong
đònh hướng phát triển tỉnh Lào Cai đến năm 2010.
Phạm vi nghiên cứu của luận án bao gồm các vấn đề sau:
- Giới thiệu các lý thuyết liên quan đến phân tích tài chính của dự án và các
rủi ro trong điều kiện xác đònh và bất đònh.
- Ứng dụng lý thuyết để phân tích đánh giá thẩm đònh dự án đầu tư Trung
tâm cửa khẩu quốc tế Lào Cai, chủ đơn vò đầu tư là Công ty Biti’s
- p dụng phương pháp đánh giá dự án trong điều kiện xác đònh và bất đònh
để phân tích tài chính dự án và mức độ rủi ro của dự án.
- p dụng phương pháp phân tích kinh tế xã hội để đánh giá hiệu quả xã hội
của dự án.

Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
3

CHƯƠNG I

TỔNG QUAN VỀ LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH CHI PHÍ VÀ LI ÍCH ĐỂ QUYẾT

ĐỊNH ĐẦU TƯ

I.1 Những khái niệm tài chính cơ bản liên quan đến vấn đề nghiên cứu:
I.1.1 Phân tích tài chính dự án
a. Xây dựng dòng tiền tệ ròng (dòng ngân lưu của dự án)
Xây dựng báo cáo dòng tiền tệ là công việc đầu tiên trong viêc phân tích tài chính
dự án dựa vào những thông tin tìm được trong các phần phân tích về kỹ thuật, nhân
lực và tiếp thò.
Thành quả dự kiến trong tương lai của một dự án đầu tư được tóm tắt trong một tập
hợp báo cáo tài chính dự trù hay triển vọng gồm các thông tin thu nhập và chi phí
trong nhiều năm của dự án.

Các khoản thu nhập và các khoản chi phí của dự án xuất hiện ở những năm khác
nhau trong đời dự án tạo thành dòng tiền tệ của dự án và được xác đònh hàng năm
như sau :





Trong quá trình tính toán dòng tiền tệ hàng năm của dự án một số vấn đề tài chính
cần được quan tâm như sau :
Trong các khoản thu bằng tiền mặt ngoài doanh thu còn tính đến các khoản phải
thu, tương tự các khoản chi tiền mặt ngoài chi phí phải tính đến các khoản phải trả.
Tất cả những yếu tố trên được xác đònh trong việc xây dựng nhu cầu tiền mặt giao
dòch và vốn lưu động.

b. Các khái niệm về thu nhập của dự án
Tổng thu trong năm của dự án: Là tất cả những khoản tiền mà dự án thu được do
kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh trong năm hoạt động của dự án. Thu nhập

trong năm của dự án bao gồm:
- Tiền thu do bán hàng: đây là nguồn thu nhập chủ yếu trong năm của dự án
- Thu nhập từ hoạt động tài chính
- Thu nhập từ các khoản viện trợ
- Thu nhập do thanh lý tài sản và giá trò còn lại của tài sản tại năm cuối cùng của
dự án
Thu hồi hoàn vốn : là thu hồi ở giai đoạn hoạt động hàng năm dùng để hoàn lại
vốn đầu tư ban đầu được xác đònh bằng tổng khấu hao và thu nhập ròng hàng năm.
Thu hồi thuần hàng năm: là hiệu số giữa thu nhập hàng năm và tổng chi hàng
năm của dự án. Trong giai đoạn nghiên cứu, lập dự án và thực hiện đầu tư chưa có
thu nhập thì thu hồi thuần là số âm và bằng tổng chi phí đầu tư, trong những năm
Dòng tiền tệ ròng
(thu hồi thuần)
Khoản thu
(tiền mặt)
Khoản chi
(tiền mặt)

=

-
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
4

hoạt động, không có đầu tư bổ sung thu hồi thuần bằng thu hồi hoàn vốn tại năm
đó.
c. Các khái niệm về chi phí:
Các hoạt động của dự án được đảm bảo bằng các nguồn lực khác nhau, đó là

những đầu vào đảm bảo cho hệ thống hoạt động. Những đầu vào này biểu hiện
dưới nhiều hình thức khác nhau, tuỳ thuộc từng giai đoạn dự án như lao động, công
nghệ thiết bò, nguyên vật liệu, đất đai, nhà xưởng…Chi phí của dự án là biểu hiện
bằng tiền của các nguồn lực cần thiết hoạt động dự án. Đối với dự án đầu tư. Chi
phí của dự án được xem xét ở cả ba giai đoạn.
Giai đoạn 1 : (giai đoạn chuẩn bò đầu tư) xác đònh số lượng và nguồn vốn cần thiết
cho các hoạt động dự án, nó thường chiếm tỷ lệ thấp nhưng lại đóng vai trò quyết
đònh đối với chi phí ở giai đoạn sau gồm các công việc : nghiên cứu đánh giá cơ
hội đầu tư, nghiên cứu lập dự án tiền khả thi và khả thi, thẩm đònh và phê duyệt dự
án ở cấp quản lý.
Giai đoạn 2: (thực hiện dự án) là giai đoạn chủ yếu chi phí được đưa vào để thực
hiện dự án như xin thuê đất, chuẩn bò mặt bằng, tổ chức tuyển chọn tư vấn khảo
sát-thiết kế giám đònh kỹ thuật chất lượng công trình, tổ chức đấu thầu, mua sắm
thiết bò, thi công xây lắp, nghiệm thu công trình và thanh quyết toán.
Giai đoạn 3: (giai đoạn khai thác dự án) chi phí được biểu hiện dưới dạng chi phí
khai thác dự án (còn được gọi là vốn lưu động cần thiết để sản xuất kinh doanh khi
dự án hoàn thành)

Các loại chi phí của dự án.

Chi phí cố đònh và chi phí biến đổi:
Chi phí cố đònh: là chi phí phải trả cho dù doanh nghiệp không sản xuất gì cả như
chi phí thuê nhà đất, khấu hao tài sản
Chi phí biến đổi: là chi phí tăng, giãm theo sản lượng chẳng hạn như chi phí
nguyên vật liệu, chi phí nhân công …

Chi phí chìm: Đây là những chi phí không thu lại được xảy ra do những quyết đònh
quá khứ. Trong khi đó, việc phân tích kinh tế dự án chỉ xét những chi phí và lợi ích
do những quyết đònh hiện tại gây ra. Nhiều chi phí quá khứ không thu hồi được
bằng một hành động tương lai, vì vậy chi phí chìm không được xem xét trực tiếp

trong phân tích kinh tế dự án. Trong thực tế chi phí chìm thường ảnh hưởng đến
việc lựa chọn dự án do yếu tố tâm lý là tiếp tục theo đuổi những quyết đònh trong
quá khứ mà thường được cho là không vô ích.

Chi phí khấu hao: Trong phân tích hiệu quả dự án, khi xác đònh chi phí hàng năm
người ta không tính chi phí khấu hao vì toàn bộ chi phí đầu tư ban đầu của dự án
đã được tính đủ và khấu trừ hết trong những năm thực hiện việc đầu tư. Do vậy khi
xác đònh chi phí tiêu hao nếu tính chi phí khấu hao thì ta đã tính khấu trừ hai lần
cho chi phí này. Mặc dù thế nhưng chi phí khấu hao cũng ảnh hưởng rất lớn đến
dòng tiền tệ của dự án từ đó ảnh hưởng đến kết quả phân tích và lựa chọn dự án.
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
5

Trước hết chi phí khấu hao ảnh hưởng đến mức thu nhập của doanh nghiệp, mức
khấu hao càng lớn, thu nhập càng nhỏ, và ngược lại được thể hiện qua công thức
tính lợi nhuận gộp (lợi nhuận chòu thuế).

Lợi nhuận gộp = Doanh thu hàng năm - (chi phí vận hành hàng năm + khấu
hao năm)

Thứ hai khấu hao ảnh hưởng trực tiếp đến thu hồi gộp trong năm:
Thu hồi gộp trong năm = khấu hao + lợi nhuận ròng + lãi vay (thu hồi hoàn vốn)
Thu hồi thuần trong năm = thu hồi gộp trong năm – chi phí đầu tư trong năm
Dòng tiền tệ của dự án để phân tích hiệu quả lựa chọn dự án chính là dòng thu hối
thuần của dự án.
Mô hình tính khấu hao được chọn là khấu hao đều (hay gọi là khấu hao đường
thẳng).

Chi phí đất đai : Giống như các tài sản khác, đất đai có một chi phí kinh tế cơ hội
khi được sử dụng cho dự án, ngay cả trong trường hợp Chính phủ cung cấp đất
không mất phí cho dự án, chi phí về đất cũng phải được tính trong tổng chi phí đầu
tư của dự án và mức chi phí đất đó phải đươc xác đònh ở mức giá trò phản ảnh đúng
giá trò thò trường của đất tại khu vực dự án. Đất đai còn là một tài sản đặc biệt ở
chổ trong hầu hết mọi trường hợp đất đai không có khấu hao. Ngược lại do những
cải thiện trong hệ thống cơ sở hạ tầng giá trò của đất đai còn có thể tăng nhanh hơn
mức tăng của lạm phát trong suốt thời gian hiện hữu của dự án. Trong những
trường hợp như vậy, điều quan trọng là chúng ta không được tính phần giá trò của
đất đai gia tăng vượt quá mức tăng của lạm phát vào giá trò thanh lý của dự án.
Thông thường giá cả đất đai thực sự tăng lên là do kết quả đầu tư cho cơ sở hạ
tầng công cộng mà sản phẩm của chúng ta không có bán trên thò trường cạnh
tranh, do đó điều quan trọng là không được qui mức tăng trong giá trò thực của đất
đai cho bất kỳ dự án nào nhằm tránh được sự thiên lệch trong khi lựa chọn đối với
các dự án sử dụng nhiều đất.

Chi phí hoạt động (chi phí khai thác) là chi phí tiêu hao trong giá thành sản phẩm
hàng năm của dự án kể cả thuế các loại.
Chi phí khai thác hàng năm = Giá thành sản phẩm-Khấu hao+thuế thu nhập

d. Báo cáo thu nhập dự kiến : Dựa trên cơ sở doanh thu hằng năm đã được dự trù
và các chi phí hoạt động đã được bao gồm (chi phí trực tiếp, gián tiếp, khấu hao ),
thuế doanh thu ta tính được :

Lãi gộp = doanh thu – chi phí hoạt động
Thu nhập chòu thuế tính trước = lãi gộp – chi phí trả lãi năm
Dòng tiền tệ ròng sau khi trả thuế = thu nhập trước thuế – thuế thu nhập DN
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________

6


e. Nguyên tắc xem xét lợi ích và chi phí trong việc phân tích hiệu quả dự án:
- Phân tích hiệu quả dự án xem xét cho cùng là so sánh các lợi ích và chi phí để
thấy được doanh lợi hay tính hấp dẫn của các dự án khác nhau. Bởi vậy đối với
mỗi dự án, việc xác đònh đầy đủ các chi phí và lợi ích là một vấn đề quan
trọng.Trong phân tích hiệu quả kinh tế dự án, xác đònh chi phí và lợi ích được
tiến hành theo nguyên tắc: tất cả những gì làm gia tăng mục tiêu là lợi ích còn
tất cả những gì làm giảm mục tiêu là chi phí.

- Trong phân tích khả thi, để tránh việc chấp thuận dự án dựa trên những ước tính
quá lạc quan về lợi ích, chi phí, chúng ta nên sử dụng những ước tính thiên lệch
theo hướng làm giảm bớt lợi ích của dự án trong khi làm tăng cao mức ước tính
về chi phí. Nếu dự án vẫn hấp dẫn sau khi tiến hành thẩm đònh như vậy thì có
nhiều khả năng dự án sẽ đứng vững khi thẩm đònh kỹ hơn, chính xác hơn.

- Mục tiêu thay đổi theo tính chất sự phân tích. Trong phân tích hiệu quả tài
chính, mục tiêu là đánh giá lợi nhuận mà dự án mang lại cho người chủ dự án
cũng như các cá nhân và tổ chức khác tham gia vào dự án. Do đó phân tích
hiệu quả tài chính chỉ tính đến những chi phí và lợi ích nào là xác thực đối với
cá nhân và tổ chức đã nêu. Theo nguyên tắc này khấu hao và các chi phí chìm
không dự tính là chi phí của dự án. Các chi phí và lợi ích phụ, chi phí và lợi ích
ẩn cũng không được xem xét trong phân tích hiệu quả tài chính của dự án.

I.1.2 Các phương pháp phân tích hiệu quả tài chính dự án:
I.1.2.1 Các phương pháp phân tích tài chính dự án theo các yếu tố xác đònh

Nội dung của các phương pháp này nhằm đánh giá lợi ích tuyệt đối và tương đối
của dự án đầu tư. Những phương án co 1lợi nhất về tương đối và có lợi nhất về

tuyệt đối, có như vậy phương án được soạn thảo mới xứng đáng được đầu tư.
Những phương pháp này chỉ cho ta kết luận chính xác trong điều kiện những số
liệu về lợi ích và chi phí của dự án được đoán một cách chắc chắn, môi trường của
dự án hoạt động ít biến động gồm các phương pháp sau:
Các tiêu chuẩn đánh giá dự án đầu tư :
Có nhiều tiêu chuẩn khác nhau để đánh giá kết quả dự kiến của dự án đầu tư :
- Tiêu chuẩn giá trò hiện tại ròng (Net present value – NPV)
- Suất thu lợi nội tại(Internal rate of return – IRR)
- Tỷ số lợi ích – chi phí (Benefit – cost ratio)
- Thời kỳ hoàn vốn (Payback period)

a. Tiêu chuẩn giá trò hiện tại ròng (Net present value – NPV)
Bản chất của các dự án đầu tư là lợi ích và chi phí của chúng thường xảy ra vào
các giai đoạn khác nhau. Một số tiền có được hiện tại được coi là có giá trò cao hơn
cùng một số tiền như vậy nhận được trong tương lai bởi vì tiền có được bây giờ cho
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
7

phép để đầu tư có lãi hay tiêu dùng trong khoản thời gian giữa hiện tại và tương
lai. Do đó người đi vay sẳn sàng trả lãi suất dương để có thể sử dụng được vốn,
còn người cho vay đòi hỏi phải được trả lãi.
Gọi suất chiết tính là r, nếu đem 1 đồng đầu tư thì sau một năm sẽ tăng lên thành
1/(1+r) đồng. Như vậy một khoản tiền B trong năm tới sẽ có giá trò hiện tại là
B/(1+r). Tổng quát một khoản tiền B sẽ nhận được vào n năm trong tương lai sẽ có
hiện giá là B/(1+r)
n
(n là thời gian hoạt động của dự án. Suất chiết tính r càng cao
và thời gian có được số tiền thu được càng lùi xa vào tương lai thì giá trò hiện tại

của nó càng nhỏ)

Giá trò hiện tại ròng (Net present value – NPV) của một dòng các lợi ích ròng
trong tương lai (B
o
– C
o
), (B
1
-C
1
),…(B
n
-C
n
) có thể được diễn tả như sau :


NPV =
0
00
)1(
)(
r
CB
+
−
+
1
11

)1(
)(
r
CB
+
−
+ ….+
n
nn
r
CB
)1(
)(
+
−


NPV =
∑
=
+
−
n
t
t
tt
r
CB
0
)1(

)(


Mục đích của việc tính giá trò hiện tại ròng NPV của 1 dự án là để xác đònh xem
tài nguyên theo cách đó có mang lại lợi ích lớn hơn chi phí của tài nguyên đó, hay
chi phí đó có được phản ánh bằng suất chiết tính thích hợp. Nếu như có lợi, giá trò
hiện tại ròng dương (NPV>0), còn ngược lại giá trò hiện tại âm (NPV<0)

Trong trường hợp suất chiết tính biến đổi theo thời gian của dự án ta có công thức
tổng quát tính giá trò hiện tại ròng:


NPV =
(
)
00
CB
−
+
∑
∏
=
=
+
−
n
t
i
t
i

tt
r
CB
1
1
)1(
)(


Điều này hoàn toàn có thể xảy ra trong thực tế. Giả sử vốn vào thời điểm hiện nay
là rất khan hiếm so với trước đây. Ta thấy rằng chi phí của vốn vào thời điểm hiện
tại sẽ cao một cách bất thường và như vậy suất chiết tính sẽ giảm dần theo thời
gian trong lúc cung và cầu của vốn trở về mức bình thường. Ngược lại nếu hiện tại
có nhiều tiền vốn, chúng ta dự kiến chi phí của vốn và suất chiết tính sẽ xuống
thấp hơn mức trung bình dài hạn. Trong trường hợp này chúng ta có lẽ dự kiến suất
chiết tính sẽ tăng lên trong khi cung và cầu vốn dần dần quay trở về xu hướng dài
hạn. Quá trình này được minh hoạ như sau:
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
8

Hình 1: Điều chỉnh chi phí của vốn theo thời gian

Đối với đầu tư trong khu vực tư nhân, suất chiết tính thích hợp nhất được suy ra từ
chi phí của vốn đầu tư tư nhân mà công ty phải trả để có vốn cho các đầu tư
mới.Theo quan điểm tổng mức vốn đầu tư, chi phí này của vốn được tính bằng
bình quân tỷ trọng chi phí của vốn có được từ việc bán cổ phần (hay thu nhập được
giữ lại) và chi phí của vốn vay. Như vậy suất chiết tính được thể hiện là chi phí sử
dụng vốn bình quân (WACC) được tính theo công thức sau:





Trong đó :
V : giá trò vốn của công ty
EQ
i
: giá trò vốn cổ phần (Equity) của thành phần i
DE
j
: giá trò vốn vay nợ (Debt) của thành phần j
R

ei
: giá sử dụng vốn cổ phần thành phần i
R
dj
: giá sử dụng vốn vay thành phần j

Ưu điểm và hạn chế của phương pháp giá trò hiện tại ròng:

Ưu điểm:
- Phương pháp NPV cho biết qui mô số tiền lãi có thể thu được từ dự án.
- NPV là một tiêu chuẩn hiệu quả tuyệt đối tính đầy đủ giá trò theo thời gian của
đồng tiền, tính đầy đủ mọi khoản thu và chi trong cả thời kỳ hoạt động hoặc
phân tích dự án. Vì vậy, NPV là tiêu chuẩn để chọn tập dự án tức là chọn ra


WACC = Σ R
ei

(EQi )
V

+ Σ R
dj
(DE
j
)
V
Vốn khan hiếm
Vốn dư thừa
0 1 2 3 4 so

á
năm kể từ giai đoạn hiện tại
Suất chiêt tính
Chi phí trung bình của
vốn
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
9

không phải một dự án mà là một số dự án trong số những dự án có thể có để
đạt tổng lợi ích lớn nhất với những nguồn lực hạn đònh.
Hạn chế:
- Chỉ tiêu NPV phụ thuộc vào tỷ suất chiết khấu r được chọn. Tỷ suất này càng
nhỏ thì NPV càng lớn và ngược lại. Việc xác đònh tỷ suất chiết khấu chính xác
là khó khăn, nhất là khi thò trường vốn có nhiều biến động. Để tránh hạn chế
này người ta áp dụng phương pháp tỷ suất thu hồi nội tại IRR (sẽ nghiên cứu
phần sau)
- Khi sử dụng phương pháp NPV đòi hỏi dòng tiền mặt của dự án đầu tư phải
được dự báo độc lập cho đến hết năm cuối cùng của dự án và các thời điểm
phát sinh chúng.
- Khi sử dụng phương pháp NPV so sánh các phương án cho các thời kỳ hoạt
động không giống nhau sẽ gặp nhiều khó khăn. Mặc dù các nhà phân tích dự
án đã dùng kỹ thuật thời kỳ phân tích chung của dự án, phương pháp đầu tư bổ
sung gối đầu, chuỗi đầu tư… nhưng đó chỉ là giả đònh khó đảm bảo độ chính
xác. Vì vậy, người ta sử dụng phương pháp giá trò hàng năm (Annual Worth-
AW) để thay thế khi phương pháp NPV gặp khó khăn.

AW = NPV
1)1(

)1(
−+
+
n
n
r
rr


- NPV là chỉ tiêu tuyệt đối do đó khi dùng NPV chỉ xác đònh mức lãi lỗ thực của
dự án mà nó chưa cho biết tỷ lệ lãi đó trên vốn đầu tư như thế nào? Điều này
đặc biệt có ý nghóa nghiêm trọng khi so sánh các phương án có vốn đầu tư
khác nhau. Để khắc phục hạn chế này người ta dùng phương pháp hệ số hoàn
vốn đã được chiết khấu (NPVR)

NPVR =
)(IPV
NPV


Ghi chú : PV (I) là giá trò hiện tại của vốn đầu tư

b. Tiêu chuẩn suất thu lợi nội tại :
Suất thu lợi nội tại (internal rate of return) là một số thống kê đã được các nhà đầu
tư của cả hai khu vực nhà nước và tư nhân sử dụng rất nhiều để mô tả độ hấp dẫn
của một dự án.
Tiêu chuẩn IRR và NPV có liên quan bằng cách thức tính toán ra chúng. Để tính
NPV, người ta đưa ra suất chiết tính và dùng nó để tìm ra giá trò hiện tại của lợi ích
và chi phí. Ngược lại khi tìm IRR, người ta quy NPV của dòng lợi ích ròng bằng
không và IRR là suất chiết tính tìm được làm cho NPV bằng 0

Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
10

∑
=
=
nt
t 0
t
tt
k
CB
)1(
)(
+
−
= 0
Chi phí được đònh nghóa bao gồm chi phí tư bản, chi phí lao động, chi phí nguyên
vật liệu, chi phí năng lượng và chi phí vận chuyển và các chi phí sữa chữa bảo trì.
Chi phí không bao gồm các khoản khấu hao và các lãi suất thực sự trả hay ước tính
vì bản thân IRR phản ánh mức sinh lãi ròng của dự án theo ý nghóa này nó đã
khấu hao các chi phí của dự án.
Như chúng ta đã biết tỷ suất chiết khấu “k” ảnh hưởng quyết đònh đến chỉ tiêu
NPV, “k” càng lớn thì NPV càng bé và ngược lại. Độ chính xác của phương pháp
giá trò hiện tại chòu ảnh hưởng quyết đònh của suất chiết khấu “k”. Để khắc phục
nhược điểm này người ta dùng phương pháp IRR. Về ý nghóa kinh tế khi NPV=0
có nghóa là toàn bộ số tiền vốn bỏ ra bằng thu nhập và tất cả đều được hiện giá

trong toàn bộ thời gian hoạt động của dự án.

Một dự án đầu tư được xem là đáng giá khi suất thu lợi nội tại IRR của nó lớn hơn
hoặc bằng suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được MARR (Minimum acceptable rate
of return).

Phương pháp suất thu lợi nội tại có một lợi thế hơn là nó có thể được tính toán dựa
vào các số liệu của dự án mà thôi. Đặc biệt, việc tính toán này không đòi hỏi số
liệu về chi phí cơ hội của vốn.

Công thức tính IRR
Khác với các chỉ tiêu khác, chỉ tiêu IRR không có một công thức toán học nào cho
phép tính trực tiếp. IRR được tính thông qua phương pháp nội suy, tức là phương
pháp xác đònh một giá trò gần đúng giữa hai giá trò đã chọn. Theo phương pháp này
ta tìm hai tỷ suất chiết khấu k
1
và k
2
sao cho ứng với tỷ suất nhỏ hơn (giả sử k
1
) ta
có NPV>0, còn tỷ suất kia sẽ làm cho NPV<0. IRR cần tính (NPV=0) sẽ nằm giữa
2 tỷ suất k
1
và k
2
. việc nội suy giá trò thứ 3giữa 2 tỷ suất trên theo công thức:

IRR =
1

k + (
2
k -
1
k )
)()(
)(
21
1
kNPVkNPV
kNPV
−

Trong đó :
1
k : tỷ suất chiết khấu thấp hơn . NPV(
1
k ) >0
2
k : tỷ suất chiết khấu cao hơn. NPV (
2
k ) < 0
NPV(
1
k ) : giá trò hiện tạí ứng với
1
k
NPV (
2
k ) : giá trò hiện tạí ứng với

2
k
Khi sử dụng phương pháp nội suy không nên nội suy rộng cụ thể là khoảng cách
giữa 2 tỷ suất chiết khấu được chọn (
1
k ,
2
k ) không vượt quá 0,5%.
Nguyên tắc sử dụng IRR trong phân tích hiệu quả:
- Dự án đầu tư có lợi khi lãi suất tính toán r < IRR
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
11

- Trong số những dự án đầu tư độc lập IRR cao hơn sẽ được chọn.

Ưu điểm và hạn chế của phương pháp tính IRR :
Ưu điểm:
- Khắc phục nhược điểm của phương pháp NPV khi lựa chọn mức tỷ số chiết
khấu tính NPV.
Nhược điểm:
- Việc tồn tại nhiều IRR khó xác đònh chính xác IRR nào làm chỉ tiêu đánh giá.

Hình 2 : có 3 tỷ suất IRR

- Việc áp dụng IRR có thể dẫn đến các quyết đònh không chính xác khi lựa chọn
các dự án loại trừ lẫn nhau. Những dự án có IRR cao nhưng qui mô nhỏ tức
NPV nhỏ hơn một dự án khác mà IRR thấp nhưng NPV lại cao. Bởi vậy khi lựa
chọn một dự án có IRR cao rất có thể đã bỏ qua cơ hội thu một giá trò hiện tại
lớn hơn. Trong trường hợp này cần sử dụng phương pháp NPV.
- Ngoài ra phương pháp này cũng không cho phép xác đònh thông tin về mức độ
sinh lợi của đồng vốn bỏ ra ban đầu, thời gian hoàn vốn…

c. Tiêu chuẩn tỷ số lợi ích – chi phí (B/C ratio)
Tiêu chuẩn này để xếp hạng các dự án đầu tư là qui tắc được các nhà phân tích
đầu tư áp dụng rộng rãi nhất. Nhưng nếu nó không được sử dụng một cách cẩn
thận, tiêu chuẩn này sẽ đưa ra một lời khuyên sai lệch về sự hấp dẫn tương đối của
các cơ hội đầu tư. Tỷ số lợi ích chi phí được tính bằng cách đem chia giá trò hiện
tại của các lợi ích cho giá trò hiện tại của các chi phí, sử dụng chi phí cơ hội của
vốn làm suất chiết tính:

Tỷ số lợi ích – chi phí
=

Công thức tính toán chỉ tiêu B/C
Giá trò hiện tại của các lợi ích
Giá tr
ò
hie

ä
n tai của các chi
p
hí
NPV
0 ( k %)
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
12

B/C =
∑
∑
=
=
+
+
n
t
t
t
n
t
t
t
r
C
r
B

1
1
)1(
)1(

Trong đó :
t
B : Lợi ích năm t (thu nhập tại năm t)
t
C : Chi phí năm t
r : Lãi suất chiết khấu
n : năm tương ứng với tuổi thọ kinh tế của dự án
t
C : chi phí về vốn đầu tư tại năm t + chi phí vận hành năm t.
Trường hợp
t
C và
t
B có giá trò đều hàng năm ta có công thức :

B/C =
)(
)]([
CRPW
MOBPW
+
−


Trong đó :

B : giá trò đều hàng năm của lợi ích (thu nhập) ( B có dạng AW)
CR : chi phí đều hàng năm để hoàn vốn đầu tư ban đầu (khấu hao)
O : chi phí vận hành đều hàng năm
M : chi phí bảo hành đều hàng năm

Sử dụng tiêu chuẩn này chúng ta sẽ đòi hỏi để cho một dự án có thể được chấp
nhận, tỷ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1. Trong việc lựa chọn các dự án loại trừ
lẫn nhau, qui tắc là chọn dự án có tỷ giá lợi ích – chi phí lớn nhất.
Ưu điểm và hạn chế của chỉ tiêu B/C :
Ưu điểm:
- Chỉ tiêu B/C cho biết phần thu nhập ứng với mỗi đồng chi phí cho cả thời kỳ
hoạt động của dự án.
Hạn chế:
- Là một tiêu chuẩn đánh giá tương đối, tỷ lệ B/C có thể dẫn đến những sai lầm
khi lựa chọn những dự án loại trừ nhau vì với dự án nhỏ, mặc dù tỷ lệ B/C lớn
song tổng lợi nhuận vẫn nhỏ. Phương pháp này cần được kết hợp với các
phương pháp khác.
- Cũng như phương pháp NPV, tỷ lệ B/C chỉ ảnh hưởng nhiều bởi lãi suất tính
toán r, lãi suất càng cao thì tỷ lệ B/C càng giảm
- Giá trò tỷ lệ B/C đặc biệt nhạy cảm với đònh nghiõa lợi ích và chi phí đây là hạn
chế cơ bản nhất trong việc sử dụng chỉ tiêu tỷ lệ B/C. Ví dụ: khi nhà sản xuất
phải trả thuế cho một mặt bằng được bán, thì hạng mục cho các khoản thu trong
bảng dòng tiền tệ có thể được ghi sổ là doanh số sau khi đã trừ thuế với thuế
được ghi sổ là một khoản chi để bù lại.

Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
13

d. Thời gian hoàn vốn
Qui tắc thời gian hoàn vốn đã được sử dụng rộng rãi trong việc quyết đònh đầu tư.
Bởi vì dễ áp dụng và khuyến khích các dự án có thời gian hoàn vốn nhanh, qui tắc
này đã trở thành một tiêu chuẩn phổ biến trong việc lựa chọn đầu tư kinh doanh.
Nhưng nó có thể dẫn đến những kết quả sai lệch đặc biệt là trong những dự án đầu
tư có thời gian hoạt động dài và người ta biết khá chắc chắn về lợi ích và chi phí
trong tương lai.

Trong hình thức đơn giản nhất, thời gian hoàn vốn là số năm cần thiết phải có để
lợi ích ròng chưa trừ chiết khấu (dòng tiền tệ ròng dương) hoàn lại vốn đầu tư có
đủ lợi ích để bù lại chi phí đầu tư trong thời gian qui đònh mới có thể chấp nhận
được.

Một hình thức tinh vi hơn của qui tắc này là đem so sánh các lợi ích đã trừ chiết
khấu của một số năm trong giai đoạn đầu của dự án với chi phí đầu tư cũng đã
được chiết khấu. Tuy nhiên, một giả thiết đặt ra là tiêu chuẩn về thời gian hoàn
vốn là các lợi ích thu được sau thời gian đã được ấn đònh cho thời gian hoàn vốn sẽ
không chắc chắn là đến mức chúng bò bỏ qua. Cách làm này cũng bỏ qua các chi
phí đầu tư có thể xảy ra sau ngày ấn đònh đó.

Mặc dù không ai tranh cải với quan điểm tương lai ít chắc chắn hơn hiện tại, nhưng
sẽ là không thực tế khi giả thiết rằng sau một ngày cụ thể nào đó giá trò mong đợi
trung bình của các lợi ích ròng là con số không. Do vậy cũng không thể kết luận
rằng tất cả các dự án mang lại về nhanh hơn lại tốt hơn các đầu tư lâu dài.

Hình 3 : so sánh hai dự án có đời sống hữu dụng khác nhau

0

t* t
b

SO SÁNH HAI DỰ ÁN VỚI ĐỜI SỐNG HỮU DỤNG KHÁC NHAU
B
t
- C
t

C
a
= C
b

Bb
Ba

Đ
ời sống hữu dụng dự án B
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
14

Chúng ta giả thuyết cả hai dự án có chi phí giống nhau (C
a
= C
b
), tuy nhiên theo
biên dạng lợi ích của hai dự án A có lợi ích lớn hơn dự án B trong từng năm đến
thời điểm t*, từ năm t* cho đến t
b
dự án A mang lại lợi ích ròng bằng không, trong
khi dự án B mang lại lợi ích ròng dương (hình chử nhật có gạch xiên).

Rút ra các nhận xét khi sử dụng các chỉ tiêu phân tích ở trên :
Như vậy trong các tiêu chuẩn trình bày ở trên, tiêu chuẩn NPV được xem là quan
trọng nhất, còn tiêu chuan IRR có những điểm bất lợi mà chúng ta cần phải thận
trọng khi sử dụng nó. Đối với một dự án đầu tư điển hình mà giai đoạn đầu tư ban
đầu (trong thời gian đó
tt
CB − < 0 và được tiếp giai đoạn sau đó với lợi ích ròng
luôn luôn dương thì chỉ có một IRR duy nhất. Mặt khác nếu ta có dự án mà biên
độ thời gian của lợi ích ròng cắt ngang trục hoành không ít hơn một lần, chúng ta
không thể xác đònh được IRR duy nhất.

Hình 4.1 : Lợi ích ròng (
tt
CB
−
) cắt trục hoành nhiều lần <-> nhiều IRR
Những dự án theo biên độ trên là do trong quá trình dự án đi vào hoạt động các
hạng mục thiết bò lớn đôi khi cần phải thay thế làm cho lợi ích ròng âm trong
những năm tái đầu tư. Có những trường hợp mà kết thúc một dự án lại đưa đến chi
phí ròng lớn không có hiệu quả











Hình 4.2 : Lợi ích ròng (

tt
CB
−
) cắt trục hoành nhiều lần <-> nhiều IRR

0
thời gian

0
thời gian
B
t
- C
t

B
t
- C
t

Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
15

Do đó sử dụng phương pháp IRR có thể dẫn đến những kết luận sai lầm.

I.2.2 Phân tích tài chính dự án trong điều kiện bất đònh :
Đầu tư có nghóa là bỏ vốn để nhận được lợi nhuận lớn hơn trong tương lai. Phần
trên ta đã nghiên cứu những phương pháp đánh giá hiệu quả của các dự án đầu tư

trong điều kiện xác đònh tức các chỉ tiêu như dòng tiền tệ (cash flow), suất chiết
tính, tuổi thọ dự án… là biết trước một cách chắc chắn. Song trong thực tế thì trái
lại lượng vốn bỏ ra còn có thể biết được một cách tương đối chính xác, kết quả
nhận được trong tương lai hoàn toàn trên cơ sở giả đònh, dự tính và có độ an toàn
không cao. Thực ra chúng ta không thể biết trước một cách chắc chắn các thông tin
đó. Do đó, hợp lý hơn phải xem xét chúng như là biến ngẫu nhiên.
Khi phân tích kinh tế dự án xem xét trong môi trường rủi ro và bất đònh người ta
thường dùng các phương pháp sau:
- Phương pháp phân tích điểm hoà vốn
- Phương pháp phân tích độ nhạy
a. Phương pháp phân tích điểm hoà vốn:
Phân tích điểm hoà vốn được tiến hành nhằm xác đònh mức sản xuất hoặc mức
doanh thu thấp nhất mà tại đó dự án có thể vận hành không gây nguy hiểm đến
khả năng tồn tại về mặt tài chính của nó, tức là dự án không bò lỗ, có đủ tiền mặt
để hoạt động và có khả năng trả nợ. Ngoài ra phân tích điểm hoà vốn còn giúp
cho việc xem xét mức giá cả mà dự án có thể chấp nhận được. Theo phân tích dự
án người ta phân tích các điểm hoà vốn sau :
- Điểm hoà vốn lời lỗ
- Điểm hoà vốn tiền tệ
- Điểm hoà vốn trả nợ
* Điểm hoà vốn lời lỗ : là điểm mà tại đó mức sản lượng hoặc mức doanh thu
đảm bảo cho dự án không bò lỗ trong năm hoạt động bình thường.

H
LL
= %
B
D
T
D

−

Trong đó :
H
LL :
Hệ số hoà vốn lời lỗ
D : Tổng đònh phí cố đònh trong năm của dự án, bao gồm cả lãi vay.
DT : Tổng doanh thu dự kiến trong năm của dự án
B : Tổng chi phí biến đổi trong năm của dự án.
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
16


Điểm hoà vốn lời lỗ được mô tả :











*Điểm hoà vốn tiền tệ (điểm hoà vốn hiện kim): là điểm mà tại đó mức sản
lượng hoặc doanh thu của dự án bắt đầu có tiền để trả nợ vay kể cả dùng khấu
hao cơ bản tài sản cố đònh và chiết giảm chi phí thành lập. Đôi với khấu hao

cơ bản chỉ tính khấu hao phần tài sản cố đònh vay vốn. Điểm hoà vốn tiền tệ
cũng được biểu hiện thông qua hệ số hoà vốn tiền tệ ( H
TT
)


H
TT
=


*Điểm hoà vốn trả nợ là điểm hoà vốn mà tại đó cho phép dự án có tiền để
trả nợ vay và đóng thuế hàng năm. Từ điểm hoà vốn tiền tệ dự án bắt đầu có
tiền để trả nợ vay, tuy nhiên trên thực tế ngoài số nợ vay dự án phải có số tiền
cao hơn để trả nợ và đóng thuế. Số nợ phải trả và thuế lợi tức được xem như
chi phí cố đònh của năm.

H
TN
=


b. Phương pháp phân tích độ nhạy:
Phân tích độ nhạy nhằm nghiên cứu mối quan hệ giữa các đại lượng đầu vào và
đại lượng đầu ra không an toàn. Phân tích độ nhạy giúp các nhà quản lý trả lời câu
hỏi kết quả của dự án như thế nào nếu như các yếu tố đầu vào thay đổi trong quá
trình vận hành dự án từ đó có chú ý và tính toán để xác đònh dự án an toàn hơn cho
những kết quả đã được dự tính. Những dự án được xem là an toàn khi ít ảnh hưởng
bởi các nhân tố đầu vào, tức là nhân tố đầu vào bất đònh kết quả của dự án vẫn
nằm trong khung có thể chấp nhận được.

Q
B

lỗ

lãi
D
D+B
DT
Điểm hoà vốn
Đònh phí – khấu hao cơ bản
Doanh thu – Biến phí
Đònh phí – khấu hao + Nợ gốc phải trả hàng năm + Thuế lợi tức
Doanh thu – Biến phí
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
17

Ví dụ : ảnh hưởng của suất chiết khấu đến NPV :

Phân tích độ nhạy cần đánh giá được các biến số quan trọng là biến có ảnh hưởng
nhiều đến kết quả dự án. Nhược điểm của phương pháp này chỉ khảo sát từng
thông số trong khi kết quả của dự án chòu tác động của nhiều thông số cùng một
lúc, ngoài ra cũng không đánh giá được xác suất xuất hiện của các thông số.

I.2.3 Các quan điểm phân tích dự án đầu tư:
Đối với mỗi dự án, điều quan trọng không chỉ tính chính xác lượng thu nhập ròng
(tổng thu – tổng chi) cần thiết mà còn cần xác đònh nguồn vốn của nó. Mỗi dự án
có thể đảm bảo bằng một hoặc một số nguồn vốn khác nhau, cơ cấu nguồn vốn là
một nhân tố phản ánh khả năng an toàn của dự án.

Một dự án đầu tư có thể thẩm đònh theo các cách phân tích tài chính, kinh tế, phân
phối thu nhập hay xã hội. Ngoài việc tuân theo những cách thức phân tích khác
nhau, các dự án đầu tư cũng có thể thẩm đònh theo các quan điểm khác nhau của
các cá nhân hay tổ chức khác nhau. Việc thẩm đònh dự án dựa trên quan điểm nào
là quan trọng vì chúng cho phép các nhà phân tích xác đònh xem các thành viên
liên quan tới dự án có thấy đáng tài trợ, đáng tham gia hay thực hiện dự án không?

Việc cung cấp tài chính có thể bao gồm các hình thức như cổ phần, quỹ trợ cấp,
tiền vay trong nước, nước ngoài hoặc tiền viện trợ của nước ngoài. Khoản nào
trong các hình thức như trên được coi là ngân lưu vào (nguồn thu) cho dự án là phụ
thuộc vào việc phân tích dự án được tiến hành dựa trên quan điểm nào. Nếu kết
quả dự án là hấp dẫn đối với chủ dự án nhưng không hấp dẫn đối với các tổ chức
tài chính hay cơ quan quản lý ngân sách của chính quyền, dự án đó có thể gặp khó
khăn trong khâu xin phép phê chuẩn hay tìm nguồn tài trợ. Hay ngược lại nếu dự
án đó là có lợi theo quan điểm ngân hàng hay của cơ quan quản lý ngân sách
nhưng không có lợi cho chủ đầu tư, dự án đó có thể gặp khó khăn trong việc thực

hiện. Nói tóm lại,để đảm bảo cho việc phê chuẩn và thực hiện thành công, một dự
án phải hấp dẫn đối với những người đầu tư và những người thực hiện có liên quan
đến dự án.
10% 12% 14% 16% Suất chiết khấu
NPV

(+)


0

(-)

Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
18

a. Quan điểm ngân hàng (còn gọi là quan điểm của tổng mức đầu tư).
Mối quan tâm trước tiên của ngân hàng là xác điïnh sức mạnh chung của toàn dự
án nhằm đánh giá sự an toàn của số vốn vay. Các ngân hàng coi dự án đầu tư như
là một hoạt động có khả năng tạo ra những lợi ích tài chính rõ ràng và thu hút
những nguồn tài chính rõ ràng. Quan điểm này còn được biết như là quan điểm
của tổng mức đầu tư, theo đó ngân hàng xem xét các dòng tài chính, chi trả cho dự
án (kể cả trợ giá) và các lợi ích (kể cả phần trả thuế) với cả lợi ích và chi phí được
xác đònh theo mức giá cả tài chính của chúng. Từ sự phân tích những dòng tài
chính tiềm năng này, ngân hàng sẽ xác đònh được tính khả thi của dự án, nhu cầu
cần vay vốn của dự án cũng như khả năng trả nợ vay của dự án. Chi phí cơ hội tài
chính của công trình hiện hữu nào mà được đưa vào dự án mới cũng đều phải được
tính vào tổng chi phí đầu tư của dự án. Các ngân hàng không quan tâm tới các chi

phí gốc của các tài sản hiện có. Quan điểm của ngân hàng hay quan điểm của tổng
mức vốn đầu tư được diễn tả như sau:

Quan điểm ngân hàng = Quan điểm tổng mức đầu tư = lợi ích tài chính trực
tiếp – chi phí tài chính trực tiếp – chi phí cơ hội của các tài sản hiện có.

- Dòng tiền tệ vào = doanh thu + mức thay đổi trong khoản sẽ thu
- Dòng tiền tệ ra sẽ là tổng các chi phí đầu tư và chi phí vận hành (chi phí trực
tiếp, chi phí gián tiếp, mức thay đổi trong khoản phải trả, mức thay đổi trong dự
trù tiền mặt)
- Dòng tiền tệ ròng trước khi trả thuế = dòng tiền tệ vào – dòng tiền tệ ra
- Dòng tiền tệ ròng sau thuế = dòng tiền tệ ròng trước khi trả thuế – các loại thuế

b. Quan điểm chủ đầu tư :
Giống như ngân hàng, chủ đầu tư xem xét mức gia tăng thu nhập ròng của dự án
so với những gì họ thể kiếm được trong trường hợp không có dự án. Vì vậy chủ
đầu tư cần xem những gì mà họ bò thiệt khi thực hiện dự án như là chi phí. Khác
với ngân hàng, chủ đầu tư cộng vốn vay ngân hàng vào khoản thu, và trừ tiền lãi,
nợ gốc vào khoản chi
Như vậy đối với chủ đầu tư của dự án, dòng tiện tệ ròng tương ứng có thể diễn tả
như sau:
Quan điểm chủ đầu tư = Quan điểm ngân hàng + vay ngân hàng – trả lãi – nợ vay

c.Quan điểm của cơ quan ngân sách – chính phủ:
Đối với các cơ quan ngân sách, các dự án có thể cần chi dưới dạng trợ giá hay các
khoản trợ cấp khác có thể tạo thu nhập từ chi phí sử dụng và thuế thu trực tiếp hay
gián tiếp. Do đó, đối với các cơ quan quản lý ngân sách chính quyền, thu nhập tài
chính ròng do một dự án tạo ra có thể được diễn tả như sau:
Quan điểm cơ quan ngân sách = (thuế, chi phí sự dụng trực tiếp, gián tiếp) – (trợ
giá và trợ cấp các khoản trực tiếp, gián tiếp)

Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
19

CHƯƠNG II

ỨNG DỤNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH VÀO THẨM ĐỊNH DỰ
ÁN VÀ PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI KHẨU QUỐC
TẾ LÀO CAI CỦA CÔNG TY BITI’S.

II.1 Sự cần thiết phải đầu tư và khả năng đầu tư:
II.1.1 Giới thiệu khái quát về thò trường Tây Nam Trung Quốc:
Trung Quốc là một thò trường rộng lớn và giàu tiềm năng với dân số gần 1,3 tỷ
người, có nhiều Tỉnh, Thành phố lớn như: Bắc Kinh, Thượng Hải, Tứ Xuyên, Vân
Nam… và trong những năm qua, nền kinh tế luôn duy trì mức tăng trưởng hơn 10%/
năm.
Riêng khu vực phía Tây Trung Quốc có 12 Tỉnh, Thành như Quảng Tây, Vân
Nam, Qúy Châu, Tứ Xuyên, Trùng Khánh, Tây Tạng, tổng giá trò sản xuất: 1.660
tỷ NDT (tương đương 200 tỷ USD). Thu nhập bình quân đầu người 564 USD/
người. Người dân ở đây có mức sống tương đồng và những đặc tính tiêu dùng
giống người Việt Nam, có nhu cầu và khả năng tiêu thụ nhiều loại hàng hoá của
Việt Nam. Trong tương lai đây là nơi trung chuyển hàng hoá lớn nhất.

Trung Quốc đang quyết tâm đầu tư để biến Miền Tây trở thành “Chiếc cầu Đại
lục Châu Á” giữa Đông Á, Tây Á, Trung Á và Đông Nam Á, một trong những đầu
cầu đó là Hà Khẩu – Lào Cai. Vì vậy, riêng ở cửa khẩu Hà Khẩu - Tỉnh Vân Nam
sẽ hình thành khu thương mại đặc biệt với diện tích 4,42 km
2
để thu hút đầu tư

trong và ngoài nước.

Theo nhiều nhà kinh tế, việc Trung Quốc gia nhập WTO tạo ra một lợi thế thương
mại đáng kể trên phạm vi toàn cầu, kết hợp với việc hình thành khu vực mậu dòch
tự do Asean (AFTA) – Trung Quốc thì khu vực này sẽ trở thành một thò trường lớn
nhất trên thế giới với 1,7 tỷ người.
Thực tế nhiều năm qua cho thấy. Hàng hoá Việt Nam xuất khẩu qua tuyến đường
này gồm chủ yếu:
- Vật tư, kim khí, hoá chất phục vụ sản xuất công nghiệp: hoá chất cho sản xuất
giấy, than cốc, thạch cao cho sản xuất xi măng, nguyên liệu cho sản xuất thuốc
lá…
- Các mặt hàng nông sản của vùng đồng bằng Bắc bộ và Nam bộ
- Các loại hàng hoá tiêu dùng : bột giặt, đồ nhựa, giầy dép…
- Các loại giống cây trồng năng suất cao : giống lúa la, khoai tây, hành tỏi, giống
cây ăn quả chất lượng cao.
- Hải sản các loại
Hàng hoá qua cửa khẩu Lào Cai xét về tính chất đều là những hàng hoá Nhà nước
Việt Nam khuyến khích xuất nhập khẩu đồng thời nhiều năm qua kim ngạch xuất
nhập khẩu qua Lào Cai tăng nhanh, nhưng đều cân bằng giữa xuất và nhập.
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
20

- Kim ngạch xuất nhập khẩu năm 1991 mới đạt 1,4 triệu USD
- Kim ngạch xuất nhập khẩu năm 1999 tăng lên 57 triệu USD tăng 39 lần so với
năm 1991
- Kim ngạch xuất nhập khẩu năm 2000 tăng lên 100 triệu USD tăng 75% so với
năm 1999
- Kim ngạch xuất nhập khẩu năm 2001 tăng lên 150 triệu USD tăng 50% so với

năm 2000
- Kim ngạch xuất nhập khẩu năm 2002 tăng lên 230 triệu USD tăng 53% so với
năm 2001
Thực tế trên cho thấy, 4 năm trở lại nay Xuất nhập khẩu qua cửa khẩu Lào Cai –
Hà Khẩu hàng năm tăng rất cao từ 50-70%, trong khi các cửa khẩu lớn khác của
Việt Nam với Trung Quốc giảm nhiều thì ngược lại XNK qua lào Cai tiếp tục tăng
nhanh
Với những đặc điểm và lợi thế như trên, cửa khẩu Lào Cai – Hà Khẩu có một vò trí
đặc biệt quan trọng trong việc tăng cường hợp tác quốc tế giữa hai nước. Thực sự
là cửa ngõ là cầu nối giữa Việt Nam với thò trường Tây Nam rộng lớn của Trung
Quốc đầy tiềm năng chưa được khai thác.

Như vậy, có thể nói Trung Quốc nói chung và khu vực Đại Tây Nam Trung Quốc
nói riêng là một thò trường rộng lớn đầy tiềm năng mà các nhà doanh nghiệp luôn
muốn hướng tới để tìm kiếm cơ hội làm ăn, khai thác kinh doanh và mở rộng thò
trường của mình, đồng thời đây cũng là một tấm gương phản chiếu đầy đủ tiềm lực
của các doanh nghiệp khác trên thế giới, từ đó giúp các doanh nghiệp Việt Nam
có những đánh giá để tìm kiếm các đối tác liên kết, đầu tư hoặc vươn tới những
khu vực thò trường khác.
II.1.2 Tầm quan trọng của dự án TTTM cửa khẩu quốc tế trong chiến lược
phát triển kinh tế của Việt Nam và Lào cai:
- Tại tỉnh Lào Cai hiện nay chưa có một Trung tâm thương mại đúng nghóa, việc
mua bán – kinh doanh thông qua các chợ là chính, chưa thực sự là một khu vực
kinh tế cửa khẩu, chưa làm được công tác xúc tiến thương mại đúng tầm với thò
trường Trung Quốc rộng lớn phía Tây Nam. Trung tâm Thương mại Biti’s đònh
hướng là Trung tâm xúc tiến Thương mại, cung cấp thông tin giữa các doanh
nghiệp Việt Nam, Trung Quốc và các nước khác, đáp ứng nhu cầu về văn
phòng đại diện cho hàng trăm doanh nghiệp trong và ngoài nước, tạo điều kiện
thuận lợi nhất, nhanh nhất để các doanh nghiệp ký kết các hợp đồng xuất nhập
khẩu, liên doanh, liên kết, ủy thác, thanh toán… Đây cũng chính là mục tiêu mà

Chính Phủ và chính quyền Lào Cai đang mong chờ Công ty Biti’s thực hiện dự
án Trung Tâm Thương Mại trong thời gian tới.
- Dự án TTTM được hình thành đóng vai trò quan trọng là một Trung tâm, nơi
xúc tiến các hoạt động thương mại giữa hai nước, là đầu mối tổ chức các hoạt
động giao thương kinh tế giữa các doanh nghiệp Việt Nam muốn khái phá thò
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
21

trường Trung Quốc, thực hiện “Ngân hàng dữ liệu về Tây Nam Trung Quốc
phục vụ cho công việc xúc tiến thương mại và đầu tư tại Lào Cai” cung cấpï cho
các nhà đầu tư mà từ lâu họ rất “đói” thông tin về làm ăn, buôn bán với Trung
Quốc nói chung và khu vực Tây Nam-Trung Quốc nói riêng, Giúp các doanh
nghiệp Việt Nam chủ động đón đầu những cơ hội làm ăn, đầu tư. Thúc đẩy việc
lưu thông hàng hoá qua lại giữa hai nước, phát triển các ngành kinh tế mũi nhọn
trong nước như : xuất khẩu nông sản, thủy hải sản, khoáng sản,…, sang Trung
Quốc,
- Góp phần làm sôi động nền kinh tế khu vực, thu hút được một số lượng lớn các
doanh nghiệp và các nhà đầu tư trong và ngoài nước đến Lào Cai đầu tư và làm
bàn đạp tiến vào thò trường Tây Nam Trung Quốc, thúc đẩy phát triển nền kinh
tế nước nhà, và nguồn nhân lực tại đòa phương nhằm đáp ứng hoạt động lâu dài
cho các dự án đầu tư là không thể thiếu, góp phần giải quyết công ăn việc làm
cho người lao động tại đòa phương, nâng cao mức sống, trình độ dân trí, kỹ thuật
tiên tiến.
a. Thúc đẩy lưu thông hàng hoá giữa hai nước:
- Thò trường Tây Nam-Trung Quốc là thò trường đầy tiềm năng với dân số trên
300 triệu dân, chiếm 28,1% dân số Trung Quốc, với diện tích trên 5 triệu km
2
,

chiếm 60% diện tích toàn Trung Quốc. Đây là vùng miền núi, nhiều dân tộc,
trình độ sản xuất và mức sống của nhân dân chưa phát triển bằng vùng duyên
hải của Trung Quốc như Quảng Đông, Phúc Kiến, Thượng Hải…Để cải thiện đời
số nhân dân, rút ngắn khoảng cách chênh lệch giàu nghèo giữa Miền Đông và
Miền Tây, trong những năm gần đây Đảng và Chính Phủ Trung Quốc đã triển
khai chính sách “Đại khai phá Miền Tây” với nhiều chủ trương, chính sách ưu
đãi, tập trung nguồn vốn lớn để xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế
thương mại…cho vùng này, do vậy nhu cầu về hàng hoá ở đây rất đa dạng, yêu
cầu về tiêu chuẩn, chất lượng hàng hoá không cao, phù hợp với trình độ sản
xuất, hàng hoá hiện có ở Việt Nam, là một trong những thò trường giàu tiềm
năng đối với các doanh nghiệp Việt Nam.
- Với thế mạnh của Việt Nam là nông sản, hải sản, khoáng sản, thò trường Tây
Nam Trung Quốc là thò trường tiêu thụ ổn đònh để xuất khẩu các loại nông sản,
hoa quả ở phía Nam: chuối, nhãn, sầu riêng, mãng cầu, thanh long, chôm
chôm…; hải sản (do Vùng Tây Nam Trung Quốc không có biển). Ngoài ra, thực
hiện xuất khẩu các mặt hàng tiêu dùng đạt chất lượng cao của Việt Nam cạnh
tranh với các mặt hàng tiêu dùng Trung Quốc không đạt chất lượng: bột giặt,
hàng nhựa; bánh kẹo, càfe, nước hoa, bột giặt cùng các loại khoáng sản, quặng
nguyên liệu…Hơn nữa, khoảng cách vò trí của các tỉnh Tây Nam Trung Quốc khá
xa so với các khu kinh tế phát triển của Trung Quốc như : Quảng Châu, Thượng
Hải, Bắc Kinh, do đó việc cung cấp các loại hàng hoá, dòch vụ, nhất là các loại
nông lâm – thuỷ hải sản không kòp thời, gặp nhiều khó khăn. Đây chính là thò
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
22

trường đầy tiềm năng thu hút các nhà đầu tư, sản xuất tại Việt Nam và Trung
Quốc lấy Trung tâm Thương Mại làm nơi giao dòch, mua bán hàng hoá qua lại
giữa hai nước, đẩy mạnh mối quan hệ kinh tế của hai quốc gia.

b. Thúc đẩy du lòch đòa phương, giao lưu văn hoá giữa hai nước:
- Với những đòa điểm du lòch nổi tiếng của tỉnh Lào Cai như : Sapa, Bắc Hà, Bát
Xát, Mường Khương…, đây là tiềm năng rất lớn về phát triển du lòch với nhiều
loại hình du lòch phong phú, thúc đẩy chính sách khuyến khích phát triển thương
mại, du lòch giữa Việt Nam với Trung Quốc. Mỗi năm số khách du lòch đến Lào
Cai trên 350.000 lượt người, khách du lòch xuất nhập cảnh qua cửa khẩu quốc tế
Lào Cai đạt trên 1,4 triệu lượt người.
- Ngoài ra, tiếp giáp với tỉnh Lào Cai là tỉnh Vân Nam -Trung Quốc, một trong
bốn tỉnh có kinh tế du lòch phát triển nhất Trung Quốc sau Bắc Kinh, Thượng
Hải, Quảng Đông, hàng năm có 2 triệu khách tới du lòch và đa số du khách đến
Vân Nam đều muốn qua du lòch ở Việt Nam và ngược lại.
- Dự án Trung Tâm Thương mại Biti’s với việc đầu tư khu 11 tầng, 17 tầng làm
khách sạn đạt tiêu chuẩn quốc tế, mà khu vực Hà Khẩu -Trung Quốc (giáp Lào
Cai) chưa có, đáp ứng nhu cầu nghó ngơi, mua sắm của các du khách là một
công trình không thể thiếu theo đònh hướng phát triển của tỉnh Lào Cao về du
lòch với các danh lam thắng cảnh nổi tiếng, đây cũng chính làm tăng mối quan
hệ giao lưu văn hoá giữa hai nước, tạo sự đoàn kết gắn bó giữa hai dân tộc khu
vực Lào Cai-Việt Nam và Vân Nam-Trung Quốc, ổn đònh an ninh quốc phòng.

II.2 Các điều kiện thuận lợi và khó khăn
II.2.1 Các điều kiện thuận lợi
Tỉnh Lào Cai với lợi thế về đường sắt đường bộ và đường sông đóng vai trò quan
trọng trong việc tạo dựng hành lang kinh tế “Côn Minh-Hà Khẩu-Lào Cai-Hà Nội-
Hải Phòng”. Đồng thời là cửa ngõ kinh tế từ khu vực phía Tây Trung Quốc đi đến
khu vực mậu dòch của các nước Asean, Thái Bình Dương và ngược lại, trở thành
một vò trí chiến lược quan trọng đối với tất cả các nước trong khu vực để thu hút
đầu tư và giao thông kinh tế.
II.2.1.1 Chính phủ Việt Nam (Lào Cai) thực hiện các chính sách thu hút đầu tư
a. Thực hiện các chính sách ưu đãi cho tất cả các doanh nghiệp đầu tư trong khu
kinh tế thương mại cửa khẩu, cụ thể:

- Các chính sách ưu đãi áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài :
+ Miễn tiền thuê đất : Miễn tiền thuê đất phải nộp kể từ ngày xây dựng cơ bản
hoàn thành đưa dự án vào sử dụng trong 11 (mười một) năm đối với các dự án
đầu tư vào đòa bàn tỉnh Lào Cai.
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
23

+ Giá cho thuê đất : Đối với dự án đầu tư vào các thò xã, thò trấn trong tỉnh Lào
Cai (thuộc đòa bàn có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn – theo qui
đònh của Nghò đònh 24/2000/NĐ-CP) giá thuê đất được xác đònh bằng 50% mức
giá cho thuê đất quy đònh đối với đô thò nhóm 5. Nếu các dự án nằm trong đòa
bàn khu kinh tế cửa khẩu Lào Cai (theo quyết đònh 100/1998/QĐ-TTG) còn
được giãm thêm 50% giá thuê đất nữa (tức là tổng số được giãm là 75%).
+ Thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài :
Tất cả các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào đòa bàn tỉnh Lào Cai được hưởng
các ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp như sau :
 Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 0% được áp dụng trong suốt thời gian
thực hiện dự án.
 Được miễn thuế TNDN trong 4 năm kể từ khi kinh doanh có lãi và giãm 50%
trong 4 năm tiếp theo (ngoại trừ các dự án được miễn thuế TNDN 8 năm
BOT, BTO, BT đầu tư vào đòa bàn thuộc danh mục đòa bàn khuyến khích đầu
tư ; Doanh nghiệp công nghệ kỷ thuật cao; doanh nghiệp dòch vụ công nghệ
cao trong khu công nghệ cao…).
 Đối với thuế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài chòu thuế suất 3% đối với lợi
nhuận chuyển ra nước ngoài.
+ Ưu đãi về thuế nhập khẩu và thuế giá trò gia tăng :
 Miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hoá nhập khẩu để tạo tài sản cố đònh.
 Nguyên vật liệu, vật tư nhập khẩu để thực hiện dự án : BOT, BTO, BT…được

miễn thuế nhập khẩu.
 Miễn thuế nhập khẩu đối với nguyên liệu sản xuất rong 5 năm kể từ khi bắt
đầu sản xuất đối với dự án đầu tư thuộc danh mục dự án đặc biệt khuyến
khích đầu tư hoặc đầu tư vào đòa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khó
khăn qui đònh tại Phụ lục kèm theo nghò đònh 24/2000/NĐ-CP.
 Miễn thuế nhập khẩu đối với nguyên liệu sản xuất trong 5 năm kể từ khi bắt
đầu sản xuất, đối với sản xuất linh kiện phụ tùng cơ khí, điện, điện tử
 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được tạm chưa phải nộp thuế giá trò
gia tăng đối với nguyên liệu, vật tư nhập khẩu để sản xuất hàng xuất khẩu
theo quy đònh của Luật thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu.
 Không phải nộp thuế giá trò giá tăng đối với thiết bò máy móc, phương tiện
vận tải chuyên dùng nằm trong dây chuyền công nghệ thuộc loại trong nước
chưa sản xuất được, nhập khẩu để tạo tài sản cố đònh của doanh nghiệp. Nếu
có cả loại thiết bò, máy móc trong nước sản xuất được nhưng nó nằm trong
dây chuyền đồng bộ thì cũng không chòu thuế cho cả dây chuyền thiết bò,
máy móc đồng bộ.
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
24

- Các chính sách ưu đãi áp dụng đối với nhà đầu tư trong nước :
+ Miễn tiền thuê đất :
 Miễn tiền thuê đất 10 năm đối với các dự án đầu tư vào đòa bàn xã Lào Cai
và huyện Bảo Thắng. Miễn tiền thuê đất 13 năm đối với dự án đầu tư thuộc
các ngành nghề lónh vực được ưu đãi đầu tư (quy đònh tại Danh mục A – nghò
đònh 51/1999/NĐ-CP, đồng thời sử dụng bình quân ít nhất 20 lao động.
 Miễn tiền thuê đất 15 năm đối với các dự án đầu tư vào đòa bàn các huyện
còn lại (thuộc đòa bàn quy đònh tại Mục I-Danh mục C –nghò đònh
51/999/NĐ-CP.

 Đầu tư dự án vào đòa bàn khu kinh tế cửa Khẩu Lào Cai được giảm 50% tiền
thưê đất.
+ Ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp :
 Đối với việc đầu tư vào thò xã Lào Cai và huyện Bảo Thắng thuế suất 25%
đối với tất cả các dự án, và thuế suất 20% đối với các dự án đầu tư thuộc các
ngành nghề, lónh vực được ưu đãi đầu tư (Qui đònh tại Danh mục –Nghò đònh
51/1999/NĐ-CP.
 Đối với việc đầu tư vào các huyện còn lại của tỉnh Lào Cai thuộc đòa bàn quy
đònh tại Mục I - danh Mục C – Nghò đònh 51/1999/NĐ-CP, thuế suất 20% đối
với tất cả các dự án và 15 % đối với ngành nghề lónh vực được ưu đãi đầu tư
(quy đònh tại Danh mục A – nghò đònh 51/1999/NĐ-CP.
Ngoài ra, chính phủ hỗ trợ cho các doanh nghiệp trong giải phóng mặt bằng, cấp
đất dự án trong thời gian ngắn nhất, hỗ trợ đào tạo công nhân kỹ thuật cho doanh
nghiệp, Ban hành chính sách thu hút nhân tài đến làm việc tại Lào Cai như hỗ trợ
cho các doanh nghiệp có tuyển lao động Lào Cai vào làm việc với mức: 1.000.000
đồng/người.
b. Hình thành Quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển của Tỉnh nhằm hỗ trợ cho các doanh
nghiệp có dự án đầu tư trong đòa bàn Tỉnh trong việc vay vốn đầu tư với mức
lãi suất ưu đãi.
c. Đầu tư xây dựng 2 khu công nghiệp: Nam Ga - Phố Mới và Bắc Duyên Hải-
Lào Cai với diện tích mỗi khu là 100 ha nhằm phục vụ các doanh nghiệp làm
nhà xưởng, kho tàng.
d. Đầu tư mở đường ô tô tại khu Kim Thành, mở rộng gấp đôi đường lên Sapa
(14m). Xây dựng một sân bay nội đòa tại Lào Cai và đầu tư mạng lưới thông tin
phục vụ xúc tiến thương mại tại Khu Cửa khẩu. Chính Phủ đã đồng ý giao cho
phía Nhật Bản nâng cấp tuyến đường sắt Hà Nội – Lào Cai. Đồng ý với
phương án của Tỉnh Lào Cai, cho phép Lào Cai là chủ đầu tư dự án mở rộng và
nâng cấp quốc lộ 70 (Hà Nội - Lào Cai).