Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị

Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị

1

MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết quy hoạch phát triển trung tâm thương mại, siêu thị trên
địa bàn tỉnh Đồng Tháp:
Quá trình đổi mới từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế
thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta thời gian qua đã tạo
nên sức phát triển mạnh mẽ của các thành phần kinh tế, các ngành, các lĩnh
vực n xuất, tác động lớn đến quá trình phát triển của lưu thông hàng hoá của
cả nước nói chung và của tỉnh Đồng Tháp nói riêng. Bên cạnh đó, cùng với sự
gia tăng nhanh về sản lượng các sản phẩm nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ,
thu nhập và chi tiêu của dân cư cũng tăng lên, nhu cầu mua bán hàng hoá,
dịch vụ của các tầng lớp dân cư trên địa bàn tỉnh ngày càng tăng và mở rộng.
Trong những năm tới, cùng với triển vọng phát triển của sản xuất, tiêu
dùng và khả năng tăng cường giao lưu kinh tế trên địa bàn tỉnh và với các tỉnh
khác, đặc biệt là trong xu thế hội nhập với nền kinh tế thế giới ngày càng sâu
rộng, các hoạt động thương mại sẽ phát triển ngày càng nhanh cả về qui mô,
phạm vi không gian cũng như sự đa dạng hoá các phương thức, hình thức
kinh doanh, các tiêu chuẩn về văn minh thương mại... đòi hỏi phải có những
loại hình kinh doanh hiện đại.
Những vấn đề nêu trên đang đặt ra yêu cầu hình thành các Trung tâm
thương mại (TTTM) và siêu thị trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp cho phù hợp với
sự phát triển của các điều kiện kinh tế - xã hội và nhu cầu giao lưu hàng hoá,
dịch vụ hiện tại và trong tương lai. Đặc biệt là khi nhu cầu tiêu dùng của dân
cư tập trung ở các khu đô thị ngày càng tăng nhanh về số lượng và yêu cầu
cao hơn về chất lượng phục vụ với những đòi hỏi mới hơn về loại hình,
phương thức kinh doanh. Trước những yêu cầu trên, Uỷ ban nhân dân tỉnh
Đồng Tháp đã có quyết định giao cho Sở Thương mại và Du lịch Đồng Tháp
thực hiện dự án "Qui hoạch phát triển các TTTM và siêu thị tỉnh Đồng Tháp

đến năm 2010, định hướng đến năm 2020".
2. Các căn cứ để xây dựng dự án:
Các căn cứ để xây dựng quy hoạch phát triển các TTTM và siêu thị tỉnh
Đồng Tháp đến năm 2010, định hướng đến năm 2020 là:
- Qui hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Đồng Tháp thời kỳ
đến năm 2010.
- Quy hoạch phát triển ngành thương mại, du lịch tỉnh Đồng Tháp thời
kỳ 2001 - 2010.


Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị

2

D:\\VAN BAN (DUNG)\VB 2006\Quy hoach\QHTTTM-ST (trinh phe duyet) lan 2.doc

- Quyết định số 880/QĐ-UB.HC ngày 04/06/2004 của UBND tỉnh Đồng
Tháp về việc phê duyệt đề cương và chi phí lập quy hoạch phát triển các trung
tâm thương mại tỉnh Đồng Tháp thời kỳ đến năm 2010.
- Quyết định số 1371/2004/QĐ-BTM ngày 24/09/2004 của Bộ trưởng Bộ
Thương mại về việc ban hành Quy chế siêu thị, trung tâm thương mại.
- Các tài liệu liên quan khác.
3. Mục tiêu của dự án:
3.1. Mục tiêu tổng quát:
Xây dựng qui hoạch các TTTM và siêu thị phù hợp với qui hoạch phát
triển kinh tế - xã hội, qui hoạch đô thị, qui hoạch giao thông và các qui hoạch
khác của tỉnh trong thời kỳ từ nay đến năm 2010 và định hướng đến năm
2020, nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất, tiêu dùng, phục vụ và tác động tích cực
đến các quá trình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Đồng Tháp.
3.2. Các mục tiêu cụ thể:

- Xây dựng các TTTM và siêu thị trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp vừa
đảm bảo phục vụ cho nhu cầu mua bán của dân cư, vừa đảm bảo tính liên kết
theo hệ thống với các loại hình kinh doanh khác, tạo điều kiện cho hoạt động
lưu thông hàng hoá được mở rộng và gắn kết giữa Đồng Tháp với các tỉnh
trong cả nước, với thị trường khu vực và thế giới.
- Đảm bảo các điều kiện để hoạt động của TTTM và siêu thị phù hợp
với yêu cầu tổ chức không gian kinh tế, không gian đô thị, phục vụ thuận tiện
cho người tiêu dùng; đảm bảo an ninh, trật tự, tăng cường quản lý Nhà nước
đối với hoạt động thương mại.
- Đảm bảo vai trò hạt nhân của TTTM và siêu thị trong việc đẩy mạnh
giao lưu hàng hoá và phục vụ tốt nhu cầu của sản xuất và tiêu dùng trên địa
bàn tỉnh.
- Làm cơ sở cho ngành thương mại của tỉnh lập kế hoạch đầu tư phát
triển các TTTM và siêu thị trên địa bàn tỉnh gắn với quá trình triển khai các
qui hoạch phát triển kinh tế - xã hội trong tỉnh.
4. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu là các TTTM và siêu thị trong mối quan hệ với
các loại hình kinh doanh thương mại khác trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp.
- Phạm vi nghiên cứu là kinh nghiệm phát triển TTTM và siêu thị của
các nước trên thế giới và của Việt Nam, làm cơ sở cho việc thiết kế qui hoạch


Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị

3

phát triển TTTM và siêu thị tỉnh Đồng Tháp đến năm 2010, định hướng đến
năm 2020.
5. Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, so sánh.

- Phương pháp nghiên cứu thực chứng.
- Phương pháp chuyên gia.
- Phương pháp mô hình hoá và sơ đồ hoá.
6. Nội dung nghiên cứu:
Ngoài phần mở đầu và kết luận, dự án gồm 4 phần:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về trung tâm thương mại và siêu thị.
Chương 2: Hiện trạng phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Đồng Tháp và
những ảnh hưởng đến quá trình phát triển TTTM, siêu thị.
Chương 3: Qui hoạch phát triển TTTM và siêu thị trên địa bàn tỉnh
Đồng Tháp đến 2010, định hướng đến năm 2020.
Chương 4: Giải pháp và chính sách phát triển TTTM, siêu thị trên địa
bàn tỉnh Đồng Tháp đến năm 2010, định hướng đến năm 2020.
Chương 5: Tổ chức thực hiện.


Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị

4

Chương 1
MỘT SỐ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN
TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ SIÊU THỊ
I. KHÁI NIỆM, VỊ TRÍ, VAI TRÒ CỦA TRUNG TÂM THƯƠNG
MẠI VÀ SIÊU THỊ:
1. Khái niệm:
1.1. Khái niệm về Trung tâm thương mại:
Trung tâm thương mại (TTTM) được hình thành trước hết là ở các nước
có nền kinh tế phát triển. Đến hết năm 2004, ở nước ta đã có 32 Trung tâm
thương mại, tập trung chủ yếu ở các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ
Chí Minh...

TTTM là loại hình kinh doanh tổng hợp các dịch vụ thương mại và các
dịch vụ khác phục vụ cho hoạt động thương mại. TTTM là đầu mối tổ chức
các giao dịch thương mại, xúc tiến thương mại, đàm phán, ký kết hợp đồng
kinh tế, bán buôn, bán lẻ hàng hóa. Khái niệm về Trung tâm thương mại nói
ở đây khác với khái niệm về Trung tâm thương mại thường hiểu khá phổ
biến cho rằng trung tâm thương mại là một khu vực, thậm chí cả một đô thị
tập trung hoạt động mua bán trao đổi hàng hóa - dịch vụ.
Theo Quy chế siêu thị, trung tâm thương mại ban hành kèm theo Quyết
định số 1371/2004/QĐ-BTM ngày 24/09/2004 của Bộ trưởng Bộ Thương mại
thì “trung tâm thương mại là một loại hình tổ chức kinh doanh thương mại
hiện đại, đa chức năng bao gồm tổ hợp các loại hình của hàng, cơ sở hoạt
động dịch vụ, hội trường phòng họp, văn phòng cho thuê… được bố trí tập
trung liên hoàn trong một hoặc một số công trình kiến trúc liền kề, đáp ứng
các tiêu chuẩn về diện tích kinh doanh trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý,
tổ chức kinh doanh, có các phương thức phục vụ văn minh thuận tiện đáp ứng
nhu cầu phát triển hoạt động kinh doanh của tư nhân và thỏa mãn nhu cầu về
hàng hóa, dịch vụ của khách hàng”.
1.2. Khái niệm về Siêu thị:
Siêu thị là một trong những loại hình kinh doanh bán lẻ hiện đại, hình
thành và phát triển gắn liền với quá trình công nghiệp hoá và đô thị hoá trên
thế giới. Ở Việt Nam, siêu thị chính thức xuất hiện vào năm 1993 khi Công ty
Vũng Tàu Sinhanco khai trương “siêu thị” Minimart. Đến nay, chúng ta đã có
một hệ thống siêu thị tương đối hoàn chỉnh từ các siêu thị quy mô nhỏ cho tới
các đại siêu thị.
Theo Quy chế siêu thị, trung tâm thương mại ban hành kèm theo Quyết


Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị

5

định số 1371/2004/QĐ-BTM ngày 24/09/2004 của Bộ trưởng Bộ Thương mại
thì: “Siêu thị là loại cửa hàng hiện đại; kinh doanh tổng hợp hoặc chuyên
doanh; có cơ cấu chúng loại hàng hoá phong phú, đa dạng, bảm đảm chất
lượng; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật và
trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có phương thức phục vụ văn minh
thuận tiện nhằm thoả mãn nhu cầu mua sắm hàng hoá của khách hàng”.
2. Vị trí, vai trò của trung tâm thương mại và siêu thị:
2.1. Vị trí, vai trò của trung tâm thương mại:
Có thể nói rằng, TTTM đã và đang có vị trí quan trọng trong đời sống
kinh tế - xã hội không chỉ ở nước ta, mà còn đối với nhiều nước trên thế giới.
Những cơ sở để hình thành vị trí đó, bao gồm:
- Theo quan niệm của chính trị - kinh tế học, quá trình tái sản xuất xã
hội bao gồm các khâu: sản xuất, phân phối, trao đổi và tiêu dùng. Trong đó,
trao đổi được xem là khâu trung gian của quá trình tái sản xuất xã hội, là giai
đoạn thực hiện giá trị của các hàng hoá được sản xuất sáng tạo ra. Các hoạt
động trao đổi hàng hoá được diễn ra dưới nhiều hình thức và phương thức
khác nhau, trong đó, TTTM là nơi diễn ra hoạt động xúc tiến và mua bán
hàng hoá. Đến nay, cùng với quá trình phát triển của trình độ sản xuất xã hội,
TTTM là một loại hình thương mại hiện đại, thoả mãn được nhu cầu ngày
càng cao của sản xuất và tiêu dùng.
- Theo quan điểm của xã hội học, lịch sử con người hình thành và phát
triển theo cộng đồng. Vì vậy, trong mỗi con người luôn tồn tại bản tính xã
hội, luôn có nhu cầu, ham muốn được tụ họp, gặp gỡ giao lưu với nhau.
TTTM là nơi diễn ra hoạt động trao đổi hàng hoá, nhưng nó cũng là nơi gặp
gỡ của những người sản xuất, người tiêu dùng thuộc các vùng sản xuất, các
ngành sản xuất và nghề nghiệp khác nhau. Nhiều người và nhiều khi đến
TTTM không phải vì mục đích mua hay bán hàng hoá mà chỉ là để thoả mãn
nhu cầu tìm hiểu, nâng cao hiểu biết xã hội của bản thân...
Xuất phát từ vị trí của TTTM, vai trò của TTTM cũng hết sức quan

trọng trong đời sống kinh tế - xã hội, thể hiện trên các mặt như:
+ TTTM là nơi thực hiện giá trị hàng hoá, là nơi tiêu thụ sản phẩm của
người sản xuất. Đồng thời, TTTM cũng là nơi thực hiện nhu cầu của người
mua, người tiêu dùng trực tiếp và là nơi quảng bá sản phẩm, nhất là những sản
phẩm riêng có của mỗi vùng, địa phương đến vùng khác, địa phương khác. Nói
cách khác, TTTM đóng vai trò hạt nhân trong quá trình phát triển của các hoạt
động thương mại nói riêng và phát triển các quan hệ kinh tế nói chung.


Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị

6

+ TTTM là nơi thu, phát tập trung nhất các thông tin kinh tế - xã hội có
tính thời sự nhất, qua đó góp phần điều chỉnh các hoạt động kinh tế, thương
mại của các chủ thể kinh tế và người tiêu dùng, đảm bảo sự phát triển tương
xứng giữa cung và cầu hàng hoá.
+ TTTM là nơi hoạt động của một bộ phận thương nhân trong xã hội.
Góp phần tạo công ăn, việc làm cho người lao động.
+ TTTM là nơi kích thích sản xuất hàng hoá, nảy nở và phát triển các
quan hệ thị trường.
+ Trên phương diện quản lý xã hội, việc tổ chức và quản lý TTTM có
hiệu quả sẽ tạo ra khoản thu đáng kể cho ngân sách thông qua các khoản thuế
và lệ phí.
2.2. Vị trí, vai trò của siêu thị:
2.2.1. Vị trí của siêu thị:
Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, ngày
càng có nhiều mô hình phân phối hàng hoá hiện đại của các nước phát triển
trên thế giới thâm nhập vào Việt Nam, đáp ứng được phần nào nhu cầu mua
sắm ngày càng cao của người tiêu dùng trong nước tại các đô thị lớn, đồng

thời góp phần hoàn thiện hệ thống lưu thông - phân phối hàng hoá theo xu
hướng hội nhập quốc tế của nền thương mại Việt Nam.
Nếu như trước kia tỉ lệ hàng bán trong siêu thị từ khoảng 95 -100%
nhập khẩu nay chỉ còn khoảng 70% và tỉ lệ này ngày càng thấp đi. Điều này
cho thấy siêu thị đang ngày càng đóng vai trò quan trong hơn trong hệ thống
phân phối hàng hoá của Việt Nam.
Siêu thị đã tìm thấy chỗ đứng trên thị trường Việt Nam, góp phần tạo
dựng nền văn minh thương mại tại các địa phương và đáp ứng nhu cầu tiêu
dùng trong đời sống hiện đại.
Siêu thị chiếm một vị trí quan trọng hàng đầu trong hệ thống phân phối,
trong số rất nhiều hình thức phân phối trong hệ thống phân phối từ người sản
xuất đến người tiêu dùng thì siêu thị đáp ứng được một cách tốt nhất nhu cầu
của người tiêu dùng. Nếu như các kênh phân phối truyền thống người tiêu
dùng phải di chuyển rất nhiều nơi, đi rất nhiều địa điểm bán hàng mới có thể
mua đủ các loại hàng hoá mà mình mong muốn thì đối với siêu thị người tiêu
dùng có thể mua mọi loại hàng hoá cần thiết.
Siêu thị là cầu nối quan trọng giữa sản xuất và tiêu dùng. Siêu thị giúp
giải quyết được nhiều mâu thuẫn trong kênh phân phối hàng hoá...


Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị

7

Siêu thị là một loại cửa hàng riêng nằm trong hệ thống mạng lưới bán
lẻ hàng hoá và dịch vụ, với mặt hàng kinh doanh chủ yếu là các hàng hoá
thuộc nhu cầu hàng ngày.
Ở các nước phát triển siêu thị là một phần không thể thiếu trong mạng
lưới bán lẻ hàng hoá. Siêu thị đã trở nên quen thuộc trong đời sống hàng ngày
của người dân.

Hiện nay tại các thành phố, khu đô thị và khu công nghiệp, sức tiêu
dùng cá nhân tăng lên nhanh chóng. Số lượng người nước ngoài và Việt kiều
đến Việt Nam du lịch, đầu tư làm ăn ngày càng nhiều. Việc đáp ứng nhu cầu
tiêu dùng của các tầng lớp khách hàng này đang trở nên cần thiết. Và trên
thực tế, do ưu điểm của nó các siêu thị đang ngày càng trở nên quen thuộc với
cả các tầng lớp bình dân, người dân ngày càng sẵn sàng đi mua sắm tại các
siêu thị, nên siêu thị ngày càng có vị trí quan trọng trong hệ thống bán lẻ hàng
hoá đặc biệt là hệ thống bán lẻ quy mô hiện đại.
2.2.2. Vai trò của siêu thị:
Các siêu thị tổng hợp và chuyên doanh giải quyết được rất nhiều mâu
thuẫn giữa sản xuất và tiêu dùng hàng hoá:
Trong khi người tiêu dùng có nhu cầu về nhiều loại hàng hoá với khối
lượng nhỏ nhưng người sản xuất để đảm bảo lợi nhuận phải sản xuất một
hoặc một số hàng hoá với khối lượng lớn, để đạt hiệu quả sản xuất. Tuy
nhiên, sản xuất khối lượng lớn không thể cung ứng trực tiếp cho nhiều người
tiêu dùng, do đó hệ thống siêu thị giải quyết tốt sự khác biệt giữa sản xuất quy
mô lớn và tiêu dùng đa dạng khối lượng nhỏ. Bằng cách mua từ nhiều nhà sản
xuất khác nhau cung cấp cho nhiều người tiêu dùng tại một địa điểm.
Trong nền kinh tế có sự khác biệt về không gian giữa sản xuất và tiêu
dùng. Do nhiều người sản xuất tại nhiều địa điểm khác nhau nhiều người tiêu
dùng ở nhiều nơi khác nhau. Siêu thị giúp giải quyết vấn đề này trong quá trình
phân phối hàng hoá. Siêu thị mua hàng hoá của ngưới sản xuất về một địa điểm
để bán lại cho người tiêu dùng với giá thấp nhất trong hệ thống phân phối.
Siêu thị còn giúp giải quyết sự khác biệt về không gian giữa sản xuất và
thời gian tiêu dùng không trùng khớp, có thể sản xuất có tính thời vụ còn tiêu
dùng quanh năm hoặc ngược lại. Vì sản xuất thường không xảy ra cùng thời
gian với nhu cầu tiêu dùng sản phẩm nên phải dự trữ hàng hoá. Sự ăn khớp về
thời gian giữa sản xuất và tiêu dùng được các siêu thị giải quyết một phần sự
khác biệt này.
Mặt khác, quá trình phân phối hàng hoá các siêu thị nắm bắt được nhu

cầu thực tế của thị trường cả về sản phẩm, thời gian và không gian nên có thể
chuyển tải những thông tin cần thiết về nhu cầu thị trường cho những người


Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị

8

sản xuất và cung ứng hàng hoá, vì thế tạo lập cầu nối để dẫn dắt người sản
xuất định hướng vào nhu cầu thị trường, giảm thiểu các tầng, nấc trung gian
trong hệ thống phân phối, do đó sẽ có mức giá bán lẻ thấp nhất trong mạng
lưới bán lẻ hàng hoá thông thường.
Cách thức tổ chức các quá trình phân phối sản phẩm của siêu thị sẽ giải
quyết các mâu thuẫn cố hữu của nền kinh tế. Các chức năng chính của siêu thị
là mua và bán, vận chuyển, lưu kho, tiêu chuẩn hoá và phân loại, tài chính,
chịu rủi ro, thông tin thị trường. Tuỳ theo đặc điểm cụ thể của từng nước, hệ
thống siêu thị có thể khác nhau nhưng mấu chốt là các siêu thị phải giải quyết
tốt tất cả các khâu sau:
+ Hoạt động trao đổi gồm chức năng mua và bán. Chức năng mua có
nghĩa là tìm kiếm và đánh giá giá trị của các hàng hoá và dịch vụ. Chức năng
bán liên quan đến tiêu chí sản phẩm. Nó bao gồm việc sử dụng lực lượng bán
hàng, quảng cáo, và các công cụ marketing khác.
+ Tiêu chuẩn hoá và phân loại liên quan đến đến sắp xếp hàng hoá theo
chủng loại và số lượng mà khách hàng mong muốn. Chức năng này tạo điều
kiện cho mua bán được dễ dàng và giảm được nhu cầu kiểm tra và lựa chọn.
+ Để có thể phục vụ được khách hàng một cách hiệu quả, siêu thị cũng
cần thực hiện chức năng lưu kho nhằm đảm bảo sự ăn khớp giữa sản xuất và
tiêu dùng và thoả mãn nhu cầu khách hàng đúng thời gian. Thước đo khả
năng đảm bảo sự ăn khớp về thời gian giữa sản xuất và tiêu dùng là tốc độ
quay vòng của hàng tồn kho.

+ Siêu thị còn đóng vai trò chức năng tài chính cung cấp tiền mặt và tín
dụng cần thiết cho hoạt sản xuất hàng hoá: Ví dụ: Siêu thị Metro đã cung cấp
tài chính cho các hộ nông dân sản xuất rau sau đó mua lại rau để bán trong
siêu thị.
+ Siêu thị còn đóng vai trò như là người chia sẻ rủi ro với các nhà sản
xuất. Nếu như trước kia các nhà sản tự phân phối hàng hoá và tự gánh chịu rủi
ro đối với hàng hoá của mình thì hiện nay một số siêu thị đã bắt đầu tự kinh
doanh rủi ro. Họ thường mua đứt hàng hoá của các doanh nghiệp (với giá
thấp) sau đó tự chịu trách nhiệm về bảo hành, vận chuyển hàng hoá đối với
khách hàng nhằm thu được lợi nhuận cao hơn.
+ Siêu thị còn có vai trò cung cấp thông tin thị trường, do bán hàng trực
tiếp cho khách hàng nên các siêu thị là người hiểu rõ nhất nhu cầu của khách
hàng, những thay đổi về thị hiếu của khách hàng để từ đó cung cấp thông tin
phản hồi đối với các nhà sản xuất, tác động tới sản xuất để các nhà sản xuất
có thể tạo ra các sản phẩm đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng.


Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị

9

+ Ngoài ra siêu thị còn giữ một số vai trò khác như: hoàn thiện thêm
sản phẩm, có thể là bao gói, gắn nhãn mác hoặc đóng hộp. Một số siêu thị còn
thực hiện một số công đoạn chế biến một phần đặc biệt là đối với hàng thực
phẩm. Ngoài ra siêu thị còn giữ vai trò tạo dựng và duy trì mối liên hệ với
những người mua tiềm năng.
II. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN CỦA TRUNG
TÂM THƯƠNG MẠI VÀ SIÊU THỊ:
Quá trình phát triển của TTTM và siêu thị chịu tác động của nhiều yếu
tố từ nhiều phương diện khác nhau. Có thể tập hợp các yếu tố tác động đến

quá trình hình thành và phát phát triển TTTM và siêu thị thành các nhóm yếu
tố sau:
1. Nhóm yếu tố sản xuất:
- Cơ cấu kinh tế và cơ cấu sản xuất có tác động quyết định đến cơ
cấu nguồn hàng và cơ cấu sản phẩm được cung ứng qua hệ thống TTTM, siêu
thị và tạo mối liên kết giữa các vùng sản xuất với nhau.
- Qui mô và tính chất sản xuất của các chủ thể kinh tế trong vùng có
ảnh hưởng đến loại hình TTTM và siêu thị.
- Tính chất thương phẩm và chất lượng của sản phẩm sẽ có ảnh
hưởng đến khả năng, phạm vi phát luồng hàng hoá của TTTM và siêu thị.
2. Nhóm yếu tố nhu cầu tiêu dùng của dân cư:
- Qui mô, tính chất thu nhập và chi tiêu của các tầng lớp dân cư trong
khu vực sẽ có ảnh hưởng đến qui mô và phương thức trao đổi hàng hoá trong
TTTM và siêu thị.
- Trình độ phát triển của nhu cầu tiêu dùng và các điều kiện sống có ảnh
hưởng đến cơ cấu và chất lượng hàng hoá bán ra qua các TTTM và siêu thị.
3. Nhóm yếu tố xã hội:
- Qui mô dân số và cơ cấu dân số theo nghề nghiệp cũng có ảnh
hưởng đến qui mô và cơ cấu hàng hoá của TTTM, siêu thị.
- Trình độ đô thị hoá trong vùng sẽ có ảnh hưởng đến sự tương quan
giữa loại hình TTTM, siêu thị và các loại hình thương nghiệp khác trong khu vực.
4. Nhóm yếu tố cơ sở hạ tầng:
- Mạng lưới giao thông và chất lượng giao thông có ảnh hưởng đến
khả năng hình thành vị trí của TTTM và siêu thị.


Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị 10
- Sự phát triển của các loại hình và phương tiện thông tin, đặc biệt là
hệ thống viễn thông có ảnh hưởng đến khả năng điều chỉnh giá cả, cung - cầu
hàng hoá trong các TTTM và siêu thị.

- Sự phát triển của các loại hình cơ sở văn hoá, các điểm vui chơi,
giải trí công cộng cũng có tác động đến các TTTM và siêu thị.
5. Nhóm yếu tố quản lý xã hội:
- Mục tiêu đặt ra của hệ thống quản lý đối với việc quản lý hoạt động
của TTTM và siêu thị sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả và khả năng
phát triển của các TTTM.
- Năng lực tổ chức và quản lý các TTTM, siêu thị của các cơ quan
quản lý cũng có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả và khả năng phát triển của
các TTTM, siêu thị.
III. PHÂN LOẠI TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ SIÊU THỊ:
1. Phân loại trung tâm thương mại:
1.1. Phân loại TTTM theo loại hình:
Trung tâm thương mại tổ chức theo 2 loại hình sau đây:
- Trung tâm thương mại quốc tế (Internationl Trade Center).
- Trung tâm kinh doanh (Bussiness Center) hay còn gọi là trung tâm
thương mại.
* Trung tâm thương mại quốc tế: là sự kết hợp của các tổ chức kinh
doanh và các cơ quan Chính phủ có liên quan trong lĩnh vực ngoại thương.
Nhưng cần lưu ý rằng, bất cứ một TTTM quốc tế nào cũng là trung tâm kinh
doanh thương mại, bổ sung và hỗ trợ các dịch vụ hiện đang có của các tổ
chức, cá nhân và các cơ quan Chính phủ.
Về ý tưởng, một TTTM quốc tế sẽ đem tất cả những dịch vụ gắn liền với
mậu dịch quốc tế vào một mối. Những dịch vụ này bao gồm các dịch vụ về
thông tin thương mại và truyền tin, các câu lạc bộ của TTTM quốc tế, các
chương trình giáo dục thương mại, trợ giúp các phái đoàn thương mại, trưng
bày và triển lãm cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ cho ngành thương mại...
Quy mô của TTTM quốc tế phụ thuộc vào quy mô, trình độ phát triển
của nền kinh tế như GDP, tổng mức lưu chuyển hàng hóa, tổng kim ngạch
xuất nhập khẩu… và điều kiện đất đai. Nói chung, quy mô của TTTM quốc tế
thường rất lớn, tối thiểu diện tích sàn cũng trên 100.000 m 2, loại quy mô cực

Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị 11
lớn như TTTM quốc tế Osaka - Nhật Bản có diện tích sàn là 936.000 m2.
Các hạng mục công trình chính trong TTTM quốc tế bao gồm:
- Văn phòng cho thuê.
- Trung tâm thông tin thương mại quốc tế.
- Trung tâm hội thảo quốc tế.
- Trung tâm hội chợ và triển lãm.
- Các cơ quan đại diện cho các ngành có liên quan đến thương mại như
ngân hàng, thị trường chứng khoán, hải quan, các hãng bảo hiểm, giao thông
vận tải...
- Khách sạn và căn hộ cho thuê.
- Trung tâm dịch vụ giải trí.
- Trung tâm giao dịch buôn bán hàng hóa.
- Cửa hàng và siêu thị.
- Bãi đỗ xe.
Trung tâm thương mại quốc tế thường được hình thành ở thủ đô, các đô
thị lớn, là hạt nhân của hoạt động xuất nhập khẩu trong vùng, góp phần quan
trọng trong việc hội nhập với thị trường khu vực và thị trường quốc tế. Tùy
thuộc vào khả năng phát triển thương mại và điều kiện đất đai, ở các đô thị lớn
thường chỉ có từ 1 đến 2 trung tâm thương mại quốc tế.
* Trung tâm kinh doanh hay TTTM thường có quy mô nhỏ hơn nhiều
với TTTM quốc tế và các dịch vụ không hoàn chỉnh như các TTTM quốc tế.
1.2. Phân loại TTTM theo quy mô:
Theo Quy chế siêu thị, trung tâm thương mại ban hành kèm theo Quyết
định số 137/2004/QĐ-BTM ngày 24/09/2004 của Bộ trưởng Bộ Thương mại
thì được gọi là Trung tâm thương mại và phân hạng trung tâm thương mại nếu
cơ sở kinh doanh thương mại có địa điểm kinh doanh phù hợp với quy hoạch
phát triển mạng lưới thương mại của tỉnh, thành phố và có quy mô, trình độ tổ

chức kinh doanh đáp ứng các tiêu chuẩn cơ bản của một trong ba hạng Trung
tâm thương mại theo quy định dưới đây:
1.2.1. Trung tâm thương mại hạng I:
- Có diện tích kinh doanh từ 50.000 m2 trở lên và có nơi trông giữ xe phù
hợp với quy mô kinh doanh của Trung tâm thương mại.
- Các công trình kiến trúc được xây dựng vững chắc, có tính thẩm mỹ
cao, có thiết kế và trang thiết bị kỹ thuật tiên tiến, hiện đại đảm bảo các yêu


Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị 12
cầu phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường, an ninh, an toàn, thuận tiện
cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh trong khu vực.
- Hoạt động đa chức năng cả về kinh doanh hàng hóa và kinh doanh các
loại hình dịch vụ, bao gồm: khu vực để bố trí các cửa hàng bán buôn, bán lẻ
hàng hóa, nhà hàng, khách sạn, khu vực để tổ chức hội chợ triển lãm, trưng
bày giới thiệu hàng hóa, khu vực dành cho hoạt động vui chơi giải trí, cho
thuê văn phòng làm việc, hội trường, phòng họp để tổ chức các hội nghị, hội
thảo, giao dịch và ký kết các hợp đồng thương mại trong, ngoài nước, khu vực
dành cho các hoạt động tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, bưu chính viễn thông,
tin học, tư vấn, môi giới đầu tư, du lịch.
1.2.2. Trung tâm thương mại hạng II:
- Có diện tích kinh doanh từ 30.000 m2 trở lên và có nơi trông giữ xe phù
hợp với quy mô kinh doanh của trung tâm thương mại.
- Các công trình kiến trúc được xây dựng vững chắc, có tính thẩm mỹ, có
thiết kế và trang bị kỹ thuật tiên tiến, hiện đại đảm bảo các yêu cầu phòng
cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường, an ninh, an toàn, thuận tiện cho mọi đối
tượng tham gia hoạt động kinh doanh trong khu vực.
- Hoạt động đa chức năng cả về kinh doanh hàng hóa và kinh doanh các
loại hình dịch vụ, bao gồm, khu vực để bố trí các cửa hàng bán buôn, bán lẻ,
hàng hóa, nhà hàng, khách sạn, khu vực để trưng bày giới thiệu hàng hóa;

khu vực dành cho hoạt động vui chơi giải trí, cho thuê văn phòng làm việc,
hội trường, phòng họp để tổ chức các hội nghị, hội thảo, giao dịch và ký kết
các hợp đồng thương mại trong, ngoài nước, khu vực dành cho các hoạt
động tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, bưu chính viễn thông, tư vấn môi giới
đầu tư, du lịch.
1.2.3. Trung tâm thương mại hạng III:
- Có diện tích kinh doanh từ 10.000 m2 trở lên và có nơi trong giữ xe phù
hợp với quy mô kinh doanh của Trung tâm thương mại.
- Các công trình kiến trúc được xây dựng vững chắc, có thiết kế và trong
thiết bị kỹ thuật hiện đại đảm bảo các yêu cầu phòng cháy chữa cháy, vệ sinh
môi trường, an ninh và an toàn, thuận tiện cho mọi đối tượng tham gia hoạt
động kinh doanh trong khu vực.
- Hoạt động đa chức năng cả về kinh doanh hàng hóa và kinh doanh các
loại hình dịch vụ, bao gồm: khu vực để bố trí các cửa hàng bán buôn, bán lẻ
hàng hóa; khu vực để trưng bày giới thiệu hàng hóa; khu vực dành cho hoạt
động ăn uống, vui chơi giải trí, cho thuê văn phòng làm việc; phòng họp để tổ
chức các hội nghị, hội thảo, giao dịch và ký kết các hợp đồng thương mại
trong ngoài nước khu vực dành cho hoạt động tư vấn, môi giới đầu tư, du lịch.


Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị 13
2. Phân loại siêu thị:
Để phân loại siêu thị có thể dựa trên các tiêu chí như: Phương thức kinh
doanh, quy mô, phương thức phục vụ…
2.1. Phân loại theo phương thức kinh doanh:
2.1.1. Siêu thị bán buôn:
- Bán buôn tiêu biểu cho bộ phận kinh tế chủ yếu, có giá trị kinh tế cao
và có vai trò thích hợp như một mô hình phân phối có thể đáp ứng nhu cầu
kinh doanh của nhiều đối tượng khách hàng chuyên nghiệp.
- Bán buôn phục vụ tất cả các khách hàng làm kinh doanh bao gồm nhà

sản xuất, chế tạo, những người bán sỉ khác, nhà bán lẻ, các công ty dịch vụ, ví
dụ như nhà hàng, khách sạn và bất cứ khách hàng chuyên nghiệp nào khác.
- Bán buôn đáp ứng mọi nhu cầu kinh doanh bao gồm nhu cầu “bán lại”
và chế biến, nhu cầu đầu tư và tất cả các nhu cầu bổ sung khác để phục vụ
kinh doanh.
- Thông thường bán buôn được định nghĩa là bán hàng đến những đơn
vị kinh doanh khác có cùng chức năng trong hệ thống cung ứng.
- Bán buôn không giới hạn ở mức độ bán đến người bán lại mà bao
gồm cả việc bán hàng đến tất cả các loại hình kinh doanh bất kể họ có bán lại,
có chế biến hoặc chỉ sử dụng hàng hoá này cho một mục đích chuyên môn
nào đấy.
Những người bán buôn được chia làm 3 loại chính:
+ Người bán buôn sở hữu hàng hoá thực sự.
+ Đại lý, môi giới và nhà bán buôn hưởng hoa hồng.
+ Chi nhánh và đại diện bán của nhà sản xuất. Sở dĩ coi chi nhánh và
đại diện bán hàng của nhà sản xuất như người bán buôn là do họ thực hiện các
chức năng bán buôn là chủ yếu.
Mỗi đối tượng kinh doanh bán buôn có quy mô, phương thức kinh
doanh và sức mạnh thị trường riêng, vì vậy họ có thể đóng vai trò quan trọng
trong hệ thông phân phối.
2.1.2. Siêu thị bán lẻ:
- Là loại hình bán hàng đến mọi đối tượng, đến người tiêu dùng
cuối cùng.
Người bán lẻ bao gồm các doanh nghiệp và cá nhân bán hàng hoá trực
tiếp cho người tiêu dùng cá nhân hoặc hộ gia đình. Các chức năng chủ yếu
của người bán lẻ là:


Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị 14
+ Tiếp xúc với khách hàng, phát hiện nhu cầu tiêu dùng, thu thập thông

tin thị trường và chuyển các thông tin này trở lại người sản xuất.
+ Thực hiện bán hàng, quảng cáo và trưng bày sản phẩm.
+ Phân chia và sắp xếp hàng hoá thành những khối lượng phù hợp với
người mua.
+ Dự trữ hàng hoá sẵn sàng cung cấp cho người tiêu dùng.
+ Cung cấp dịch vụ cho khách hàng.
Những người bán lẻ có thể được phân chia thành nhiều loại theo nhiều
tiêu thức khác nhau. Ví dụ: theo mặt hàng mà người bán lẻ bán, người ta chia
ra thành cửa hàng chuyên doanh, cửa hàng bách hoá, siêu thị, cửa hàng tiện
dụng… Cửa hàng chuyên doanh bán những dòng sản phẩm hẹp và chuyên
sâu. Cửa hàng bách hoá bày bán nhiều mặt hàng khác nhau, mỗi mặt hàng là
một quầy riêng. Và siêu thị là trung tâm bán lẻ lớn chi phí thấp, tự phục vụ,
giá thấp, doanh số bán cao. Cửa hàng tiện dụng là những cửa hàng bán lẻ nhỏ,
bán một số mặt hàng phục vụ nhu cầu thường xuyên của người tiêu dùng.
Các đối tượng bán lẻ khác nhau có quy mô, phương thức kinh doanh và
sức mạnh chi phối thị trường khác nhau, tất nhiên họ cũng có khả năng điều
khiển hệ thống phân phối khác nhau.
2.2. Phân loại theo quy mô:
Trong Quy chế siêu thị, trung tâm thương mại của Bộ Thương mại siêu
thị được phân chia thành 3 hạng: Hạng I, hạng II và hạng III.
2.2.1. Siêu thị hạng I:
- Áp dụng đối với siêu thị kinh doanh tổng hợp:
+ Có diện tích kinh doanh từ 5.000 m2 trở lên (*);
+ Có danh mục hàng hoá kinh doanh từ 20.000 tên hàng trở lên (**);
+ Công trình kiến trúc được xây dựng vững chắc, có tính thẩm mỹ cao,
có thiết kế và trang thiết bị kỹ thuật tiên tiến, hiện đại, đảm bảo các yêu cầu
phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường, an toàn và thuận tiện cho mọi đối
tượng khách hàng; có bố trí nơi trông giữ xe và khu vệ sinh cho khách hàng
phù hợp với quy mô kinh doanh của Siêu thị;
+ Có hệ thống kho và các thiết bị kỹ thuật bảo quản, sơ chế, đóng gói,

bán hàng, thanh toán và quản lý kinh doanh tiên tiến, hiện đại;
+ Tổ chức, bố trí hàng hóa theo ngành hàng, nhóm hàng một cách văn
minh, khoa học để phục vụ khách hàng lựa chọn, mua sắm, thanh toán thuận
tiện, nhanh chóng; có nơi bảo quản hành lý cá nhân; có các dịch vụ ăn uống,


Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị 15
giải trí, phục vụ người khuyết tật, phục vụ trẻ em, giao hàng tận nhà, bán hàng
qua mạng, qua bưu điện, điện thoại.
- Áp dụng đối với Siêu thị chuyên doanh: tiêu chuẩn (*) là từ 1.000 m 2
trở lên; tiêu chuẩn (**) là từ 2.000 tên hàng trở lên; các tiêu chuẩn khác như
Siêu thị kinh doanh tổng hợp.
2.2.2. Siêu thị hạng II:
- Áp dụng đối với Siêu thị kinh doanh tổng hợp:
+ Có diện tích kinh doanh từ 2.000 m2 trở lên (*);
+ Có Danh mục hàng hóa kinh doanh từ 10.000 tên hàng trở lên(**);
+ Công trình kiến trúc được xây dựng vững chắc, có tính thẩm mỹ, có
thiết kế và trang thiết bị kỹ thuật hiện đại đảm bảo các yêu cầu phòng cháy
chữa cháy, vệ sinh môi trường, an toàn và thuận tiện cho khách hàng; có bố
trí nơi trông giữ xe và khu vệ sinh cho khách hàng phù hợp với quy mô kinh
doanh của Siêu thị;
+ Có kho và các thiết bị kỹ thuật bảo quản, đóng gói, bán hàng, thanh
toán và quản lý kinh doanh hiện đại;
+ Tổ chức, bố trí hàng hóa theo ngành hàng, nhóm hàng một cách văn
minh, khoa học để phục vụ khách hàng lựa chọn, mua sắm, thanh toán thuận
tiện, nhanh chóng; có nơi bảo quản hành lý cá nhân; có các dịch vụ ăn uống,
giải trí, phục vụ người khuyết tật, phục vụ trẻ em, giao hàng tận nhà, bán hàng
qua bưu điện, điện thoại.
- Áp dụng đối với Siêu thị chuyên doanh: tiêu chuẩn (*) là từ 500 m 2
trở lên; tiêu chuẩn (**) là từ 1.000 tên hàng trở lên; các tiêu chuẩn khác như

Siêu thị kinh doanh tổng hợp.
2.2.3. Siêu thị hạng III:
- Áp dụng đối với Siêu thị kinh doanh tổng hợp:
+ Có diện tích kinh doanh từ 500 m2 trở lên (*);
+ Có Danh mục hàng hóa kinh doanh từ 4.000 tên hàng trở lên (**);
+ Công trình kiến trúc được xây dựng vững chắc, có thiết kế và trang
thiết bị kỹ thuật đảm bảo các yêu cầu phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi
trường, an toàn, thuận tiện cho khách hàng; có bố trí nơi trông giữ xe và khu
vệ sinh cho khách hàng phù hợp với quy mô kinh doanh của Siêu thị;
+ Có kho và các thiết bị kỹ thuật bảo quản, đóng gói, bán hàng, thanh
toán và quản lý kinh doanh hiện đại;


Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị 16
+ Tổ chức, bố trí hàng hóa theo ngành hàng, nhóm hàng một cách văn
minh, khoa học để phục vụ khách hàng lựa chọn, mua sắm, thanh toán thuận
tiện, nhanh chóng; có nơi bảo quản hành lý cá nhân, có các dịch vụ phục vụ
người khuyết tật, giao hàng tận nhà.
- Áp dụng đối với Siêu thị chuyên doanh: tiêu chuẩn (*) là từ 250 m 2
trở lên; tiêu chuẩn (**) là từ 500 tên hàng trở lên; các tiêu chuẩn khác như
Siêu thị kinh doanh tổng hợp.
2.3. Phân loại theo hàng hoá kinh doanh:
Phân theo tiêu thức hàng hoá kinh doanh trong siêu thị, có thể chia ra
các loại siêu thị sau:
2.3.1. Siêu thị tổng hợp:
Siêu thị tổng hợp là siêu thị bán nhiều loại hàng hoá cho mọi loại khách
hàng. Hiện nay siêu thị tổng hợp đang ngày càng phát triển có những siêu thị
từ vài ngàn đến vài chục ngàn loại hàng hoá được bày bán trong siêu thị.
Những siêu thị này cung cấp một chuỗi hoàn chỉnh những mặt hàng thực
phẩm, phi thực phẩm đáp ứng mọi nhu cầu và cho phép mua đủ loại hàng hoá

đến mọi điểm dừng.
2.3.2. Siêu thị chuyên doanh:
Siêu thị chuyên doanh là siêu thị bán một hay một số loại hàng hoá của
một ngành nào đó. Một số loại siêu thị chuyên doanh (như siêu thị thực phẩm,
siêu thị rượu, siêu thị trái cây, siêu thị sách, siêu thị giày, siêu thị máy tính,
siêu thị địa ốc, siêu thị vật liệu xây dựng, siêu thị điện thoại di động…). Siêu
thị chuyên doanh cung cấp các loại hàng hoá có tính chuyên sâu cao có tính
đặc thù của ngành hàng mà không một ngành hàng nào có thể cung cấp.
IV. NGUYÊN TẮC HÌNH THÀNH CÁC TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI
VÀ SIÊU THỊ:
Việc xác định số lượng và quy mô hình thành các TTTM, siêu thị phụ
thuộc vào tình hình phát triển kinh tế – xã hội trong từng giai đoạn, kim ngạch
xuất nhập khẩu, tổng mức lưu chuyển hàng hoá bán buôn, bán lẻ và tình hình
đầu tư nước ngoài, số lượng văn phòng đại diện nước ngoài trên địa bàn tỉnh
và khu vực.
- Sự hình thành và phát triển các TTTM, siêu thị phải phù hợp với định
hướng phát triển kinh tế - xã hội, định hướng phát triển thương mại của tỉnh,
đồng thời phải tuân theo các khu chức năng của định hướng phát triển không
gian đô thị của các đô thị trong tỉnh.
- Sự hình thành và phát triển các TTTM, siêu thị phải đảm bảo tính hiệu


Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị 17
quả trong hoạt động kinh doanh của chính các TTTM và siêu thị, đồng thời
phải đảm bảo chức năng là hạt nhân phát triển thị trường của tỉnh, vùng và cả
nước. Để đạt mục tiêu trên thì các TTTM, siêu thị phải có những yếu tố cơ
bản sau:
+ Vị trí các TTTM, siêu thị phải đảm bảo sự thuận lợi dễ dàng trong các
giao dịch trong hoạt động thương mại như điều kiện giao thông thuận lợi, vị
trí trung tâm, các khu vực có hoạt động thương mại...

+ Để đảm bảo yêu cầu kỹ thuật cho việc vận hành hoạt động tốt các
TTTM, siêu thị thì các điều kiện về cơ sở hạ tầng tại khu vực đó phải đồng bộ
và hoàn chỉnh như hệ thống đường sá, điện, cấp nước, thoát nước... đảm bảo
yêu cầu kỹ thuật đối với một TTTM, siêu thị.
Ngoài những điều kiện trên, thì cần phải chú ý đến các yếu tố khác như
trình độ quản lý, chất lượng đội ngũ lao động hoạt động trong các TTTM và
siêu thị…
V. VÀI NÉT KHÁI QUÁT VỀ XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN TTTM VÀ KINH
NGHIỆM PHÁT TRIỂN KINH DOANH SIÊU THỊ TRÊN THẾ GIỚI:
1. Xu hướng phát triển TTTM:
1.1. Xu hướng phát triển TTTM ở châu Âu:
Ngày nay, đa số các nước châu Âu đều có nền kinh tế phát triển và đã
bước qua thời kỳ công nghiệp hoá từ nhiều thập kỷ trước đây, với tỷ lệ đô thị
hoá rất cao. Tại các thành phố, sự phát triển của các loại hình thương nghiệp,
dịch vụ cũng hết sức phong phú và đa dạng với nhiều phương thức phục vụ
khác nhau, từ các phương thức cổ truyền đến các phương thức tiến bộ, văn
minh. Sự phát triển tập trung của các loại hình này tại các thành phố đã hình
thành một khái niệm mới - Khu vực thương mại trung tâm (Center for
Business District - CBD). Những CBD này bao gồm các loại hình, như: trung
tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng chuyên doanh, cửa hàng bán lẻ, khách sạn,
văn phòng thương mại, rạp chiếu phim. Đồng thời, hệ thống giao thông công
cộng trong các CBD được thiết kế hết sức thuận tiện cho việc đi lại, mua bán
của dân cư.
1.2. Xu hướng phát triển TTTM ở các nước Đông Nam Á:
Các nước Đông Nam Á hiện nay vẫn chủ yếu là các nước đang phát
triển và đã trải qua giai đoạn tiền công nghiệp hoá. Tại các nước này tỷ lệ đô
thị hoá vẫn khá thấp, thường chiếm khoảng 30 - 40% dân số (trừ Singapore và
Bruney). Do đó, bên cạnh các loại hình thương nghiệp truyền thống, loại hình
TTTM đã được hình thành và phát triển hết sức mạnh mẽ, đặc biệt là ở các
nước Thái Lan, Singapore, Malaixia...

Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị 18
Nhìn chung, quá trình phát triển kinh tế nói chung và quá trình đô thị
hoá nói riêng đã có tác động mạnh mẽ đến quá trình phát triển TTTM ở nhiều
quốc gia trên thế giới. Xã hội càng phát triển thì mức độ thích dụng của loại
hình TTTM càng cao và hiệu quả hoạt động của các TTTM ngày càng lớn.
2. Kinh nghiệm phát triển kinh doanh siêu thị của một số nước trên
thế giới:
2.1. Kinh nghiệm của một số nước: (tài liệu tham khảo đính kèm tại
phần phụ lục)
2.2. Một số bài học có thể áp dụng cho Việt Nam nói chung và tỉnh
Đồng Tháp nói riêng
Qua kinh nghiệm của các nước về kinh doanh và quản lý nhà nước về
siêu thị có thể rút ra một số bài học cho Việt Nam như:
- Sự phát triển của hệ thống siêu thị:
+ Siêu thị chiếm vị trí quan trọng trong hệ thống bán lẻ hàng hoá của
các quốc gia. Tại Trung Quốc, Thái Lan và Pháp tuy số lượng các siêu thị ít
nhưng đóng góp ngày càng quan trọng vào hệ thống bán lẻ của những nước
này. Tuy nhiên, hệ thống siêu thị tại một số nước đã phát triển đến mức bão
hoà đặc biệt là tại một số thành phố lớn nên chính phủ những nước này đã
phải áp dụng một số biện pháp nhằm hạn chế sự phát triển quá mức. Hơn nữa
để đảm bảo sự phát triển cân đối của các hình thức bán lẻ truyền thống và các
hình thức bán lẻ khác.
+ Sự phát triển siêu thị là tất yếu, các siêu thị đã phát triển ở các nước
phát triển như Pháp từ những năm 1930 và là hình thức bán lẻ được ưa
chuộng và không thể thiếu ở những nước này. Tuy siêu thị mới chỉ phát triển
ở các nước Châu Á như Thái Lan, Trung Quốc trong vòng 20 năm trở lại đây
nhưng siêu thị đã chiếm vị trí quan trọng trong hoạt động thương mại nói
chung và hoạt động bán lẻ nói riêng của những nước này. Siêu thị cũng góp

phần không nhỏ thúc đẩy sự phát triển sản xuất, phát triển thương mại phù
hợp với yêu cầu của quá trình toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế quốc tế. Siêu
thị cũng thúc đẩy sự phát triển của hệ thống phân phối trong nước theo hướng
văn minh hiện đại hơn. Như Trung Quốc một số siêu thị của nước này đã mở
rộng mạng lưới siêu thị của mình không chỉ trong nước mà còn phát triển ra
quốc tế.
+ Vai trò của các hãng nước ngoài rất lớn đặc biệt là các nước đang
phát triển. Tại Pháp các siêu thị trong nước vẫn chiếm ưu thế so với các
doanh nghiệp nước ngoài do Pháp được coi là cha đẻ của siêu thị trên thế giới.
Các siêu thị tại Pháp là những tập đoàn lớn đã phát triển lâu đời và đã có uy


Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị 19
tín rất lớn trên thị trường của Pháp. Tuy nhiên, cùng với quá trình nhất thể
hoá EU các siêu thị nước ngoài cũng đầu tư rất lớn vào Pháp và đang cạnh
tranh rất mạnh với các siêu thị của Pháp. Còn tại Trung Quốc và Thái Lan các
siêu thị nước ngoài chiếm vị trí quan trọng trong hệ thống bán lẻ của các nước
này. Chính phủ nước này đã phải thực thị nhiều biện pháp để hạn chế sự phát
triển của các siêu thị nước ngoài.
+ Quá trình quốc tế hoá và hội nhập quốc tế đòi hỏi phải phát triển hệ
thống bán lẻ văn minh hiện đại. Kinh nghiệm của Trung Quốc cho thấy siêu
thị ngoài vai trò làm tăng lợi ích cho người tiêu dùng còn giúp phát triển hoàn
thiện hệ thống phân phối trong nước và kích thích sản xuất phát triển. Siêu thị
cũng giúp các nhà sản xuất trong nước tiêu chuẩn hoá hàng hoá của mình (bao
bì, tiêu chuẩn chất lượng, hệ thống bảo quản, vận tải…) nhằm đáp ứng các thị
trường xuất khẩu để từ đó dễ dàng xuất khẩu hơn.
- Đối với quản lý nhà nước:
+ Cần phải có chính sách quản lý phù hợp để bảo đảm cạnh tranh công
bằng. Hiện nay, có một số siêu thị lớn của nước ngoài như Metro, BigC và
đến năm 2007 thị trường phân phối của Việt Nam sẽ phải mở cửa. Chắc chắn

các doanh nghiệp Việt Nam sẽ phải chịu áp lực cạnh tranh từ các nhà bán lẻ
của nước ngoài. Các hình thức bán lẻ truyền thống đang có nguy cơ mất thị
trường do không thể cạnh tranh với các tập đoàn bán lẻ của nước ngoài. Vì
vậy nhà nước cần phải ban hành các chính sách nhằm giúp các nhà phân phối
trong nước cạnh tranh được với các tập đoàn siêu thị của nước ngoài. Các
chính sách đó có thể là các quy định về liên doanh, các quy định về đất đai,
khoảng cách đến trung tâm thành phố, các tiêu chuẩn về mặt bằng, các tiêu
chuẩn về môi trường, ban hành các quy chế về hiệp hội siêu thị hoặc liên
minh các siêu thị.
+ Ban hành cơ chế quản lý các nhà phân phối nước ngoài. Theo kinh
nghiệm của Thái Lan sau khi mở cửa thị trường bán lẻ có quá nhiều siêu thị
nước ngoài vào kinh doanh trên thị trường làm hạn chế sự phát triển và khả
năng cạnh tranh của các siêu thị trong nước nên chính phủ đã xây dựng pháp
lệnh về bán lẻ để điều chỉnh hành vi của các siêu thị đặc biệt là siêu thị của
các tập đoàn nước ngoài.
+ Kết hợp quản lý siêu thị thông qua quản lý đất đai, quy hoạch. Kinh
nghiệm của Trung Quốc và Thái Lan cho thấy có thể quản lý các siêu thị
thông qua việc quản lý đất đai, mặt bằng xây dựng, quy định số lượng siêu thị
tại các thành phố. Khống chế diện tích tối đa hoặc tối thiểu khi mở các siêu
thị nhằm hạn chế sự phát triển của các siêu thị nước ngoài.


Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị 20
+ Thực hiện các chính sách hỗ trợ hệ thống siêu thị trong nước. Ngoài
các biện pháp hạn chế sự phát triển của các siêu thị nước ngoài cho đến nay
không còn phù hợp với các thông lệ quốc tế. Chính phủ có thể thực thi các
biện pháp hỗ trợ các siêu thị trong nước nhằm tăng khả năng của các siêu thị
trong nước. Các biện pháp mà chính phủ có thể thực hiện bao gồm hỗ trợ về
thông tin, đào tạo kỹ năng quản lý, nghiên cứu thị trường, chuyển giao công
nghệ. Tổ chức các cuộc hội thảo quốc tế trao đổi kiến thức kỹ năng về kinh

doanh siêu thị. Do số lượng siêu thị trong nước cũng không nhiều nên có thể
cử hẳn một đoàn chuyên gia đến giúp siêu thị trong một khoảng thời gian nhất
định. Những biện pháp này có thể cải thiện năng lực của các siêu thị để có thể
đủ sức cạnh tranh với các siêu thị nước ngoài khi mốc 2007 đang đến gần.
+ Các chính sách liên quan đến hợp đồng tiêu thụ hàng hoá. Để các siêu
thị có thể hoạt động hiệu quả cần có các chế tài hiệu quả về hợp đồng tiêu thụ
hàng hoá đặc biệt là hàng nông sản, rau quả tươi… Hơn nữa, do đặc thù của
siêu thị là kinh doanh các mặt hàng rau quả tươi, đặc biệt là tập quán tiêu
dùng rau quả tươi của các nước Châu Á. Để các siêu thị có thể cung cấp nông
sản và một số loại rau quả tươi cần phải có chính sách nhằm gắn sản xuất và
tiêu thụ hàng sản phẩm nông sản qua các siêu thị.
+ Xây dựng chuỗi cung cấp hàng hoá; tại một số nước Châu Á như
Trung Quốc và Thái Lan trước kia chưa xây dựng được chuỗi cung cấp hàng
hoá hiệu quả. Sau khi các nhà phân phối nước ngoài tham gia vào thị trường
họ thường tạo ra các chuỗi cung cấp hàng hoá hiệu quả hơn các chuỗi cung
cấp hàng hoá truyền thống. Vì vậy, yêu cầu đặt ra là cần phải xây dựng chuỗi
cung cấp hàng hoá cho các siêu thị và các nhà phân phối trong nước sao cho
có hiệu quả để cạnh tranh được với các doanh nghiệp nước ngoài.
+ Xây dựng khung pháp lý cho các hoạt động điều phối. Khi các siêu
thị lớn của nước ngoài tham gia vào thị trường họ không chỉ tham gia vào quá
trình phân phối hàng hoá mà họ còn tham gia cả vào quá trình sản xuất hàng
hoá mang thương hiệu của chính các siêu thị này. Do đó, họ sẽ thực hiện quá
trình điều phối theo ngành dọc về phía sản xuất. Thực tế cho thấy một số siêu
thị lớn ở Trung Quốc và Thái Lan đã đầu tư vào sản xuất hàng hoá để bán
chính trong các siêu thị của mình. Trong quá trình đầu tư này họ có thể mua lại,
đầu tư liên doanh liên kết với các nhà sản xuất nhằm tạo nguồn hàng cho chính
các siêu thị của họ. Vì vậy cần phải có khuôn khổ pháp lý phù hợp nhằm quản
lý và điều hành các hoạt động này của các tập đoàn bán lẻ nước ngoài.
+ Đảm bảo cơ sở hạ tầng cho hoạt động kinh doanh siêu thị. Bên cạnh
việc hạn chế sự phát triển quá mức của các siêu thị nước ngoài nhà nước cần

phải đảm bảo cơ sở hạ tầng cho các hoạt động kinh doanh siêu thị. Thực tế


Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị 21
cho thấy tại một số nước do chi phí về đất đai quá đắt nên các siêu thị thường
được xây dựng với quy mô quá nhỏ hoặc nằm quá xa trung tâm thành phố nên
hoạt động rất kém hiệu quả. Để phát triển hệ thống siêu thị nhà nước cần dành
quỹ đất hợp lý trong quy hoạch thành phố để xây dựng các siêu thị tại những
địa điểm thích hợp. Mặt khác nhà nước cũng cần đầu tư đường giao thông,
điện nước, viễn thông… để nâng cao hiệu quả hoạt động của các siêu thị.
+ Xây dựng cơ chế liên doanh liên kết phù hợp đối với hoạt động kinh
doanh siêu thị. Một trong những biện pháp quan trọng mà Thái Lan áp dụng
tương đối hiệu quả trong việc hạn chế sự phát triển của các siêu thị đó là xây
dựng quy chế liên doanh liên kết bắt buộc nếu các doanh nghiệp bán lẻ muốn
mở thêm siêu thị tại Thái Lan. Hình thức này đã hạn chế tốc độ phát triển của
các siêu thị nước ngoài. Tuy nhiên, đây chỉ là biện pháp quản lý tạm thời
mang tính chất tình thế, về lâu về dài cần phải tìm ra các biện pháp quản lý
phù hợp hơn.
+ Thực hiện chính sách ưu tiên phát triển siêu thị tại các tỉnh, thành phố
nhỏ và hạn chế phát triển tại các thành phố nơi hoạt động kinh doanh siêu thị
đã bão hoà. Kinh nghiệm của Trung Quốc cho thấy trong giai đoạn đầu phát
triển hầu như tất cả các siêu thị đều phát triển ở các thành phố lớn đến mức
bão hoà, trong khi tại các tỉnh và thành phố nhỏ chưa có một siêu thị nào.
Thực tế này cho thấy nhà nước cần có chính sách ưu tiên phát triển siêu thị tại
các thành phố nhỏ nhằm xây dựng hệ thống bán lẻ hiện đại trên cả nước.


Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị 22

Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị 23
Chương 2:
HIỆN TRẠNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TỈNH ĐỒNG THÁP
VÀ NHỮNG ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN
TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI – SIÊU THỊ
I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN:
1. Vị trí địa lý:
Đồng Tháp là Tỉnh thuộc đồng bằng sông Cửu Long, ở đầu nguồn sông
Tiền. Phía Bắc giáp tỉnh Long An, phía Tây Bắc giáp tỉnh PreyVeng Campuchia, phía Nam và Đông Nam giáp tỉnh Vĩnh Long, phía Đông giáp
tỉnh Long An và Tiền Giang, phía Tây giáp tỉnh An Giang và Cần Thơ. Tổng
diện tích tự nhiên 3.238,05 km2 (có 2/3 diện tích tự nhiên thuộc khu vực Đồng
Tháp Mười), với 09 Huyện và 02 Thị xã (Cao Lãnh và Sa Đéc).
- Tỉnh Đồng Tháp có một phần đường biên giới quốc gia giáp với tỉnh
PreyVeng - Campuchia, dài 48,7km đi qua địa giới huyện Hồng Ngự và
huyện Tân Hồng. Trên tuyến biên giới có 7 cửa khẩu: cửa khẩu Quốc tế
Thường Phước, cửa khẩu Quốc gia Dinh Bà và 5 cửa khẩu phụ. Có sông Tiền,
sông Hậu chảy qua, trong đó sông Tiền chia tỉnh làm 2 khu vực: Bắc và Nam
sông Tiền, có cảng Đồng Tháp nối tỉnh với Campuchia và biển Đông, có
tuyến đường thủy quốc gia chạy theo sông Sa Đéc - Lấp Vò. Đường bộ có
quốc lộ 30, quốc lộ 80, quốc lộ 54 chạy qua cùng với các tuyến quốc lộ N 1, N2
khi hoàn chỉnh sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho Đồng Tháp gắn kết chặt chẽ với
thành phố Hồ Chí Minh, địa bàn kinh tế trọng điểm phía Nam và Cần Thơ.
2. Điều kiện tự nhiên:
2.1. Địa hình và tài nguyên đất:
Địa hình tỉnh Đồng Tháp được chia thành 2 vùng lớn:
- Vùng phía Bắc Sông Tiền: có diện tích tự nhiên 250.731 ha, thuộc khu
vực Đồng Tháp Mười, địa hình tương đối bằng phẳng, hướng dốc Tây Bắc Đông Nam, cao độ phổ biến từ 1.5 - 2.0 cao nhất là 5.0 (huyện Tân Hồng),
thấp nhất là 0,8. Riêng địa bàn huyện Hồng Ngự - Tân Hồng cao độ phổ biến
từ 2.0 - 3.5.
- Vùng phía Nam sông Tiền: có diện tích tự nhiên 73.074 ha, nằm giữa

sông Tiền và sông Hậu, địa hình dạng lòng máng, hướng dốc từ 2 bên bờ sông
vào giữa, cao độ phổ biến từ 0,8 - 1.0 cao nhất là 1.8 và thấp nhất là 0.5.
2.2. Khí tượng thủy văn:
- Khí tượng: tỉnh Đồng Tháp nằm ở ĐBSCL, chịu ảnh hưởng của khí hậu


Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị 24
nhiệt đới gió mùa gần xích đạo, thuận lợi cho cây trồng vật nuôi phát triển.
- Thủy văn: chế độ thủy văn của tỉnh chịu tác động của 3 yếu tố: lũ, mưa
nội đồng và thủy triều biển Đông. Hàng năm hình thành 2 mùa rõ rệt: mùa lũ
trùng với mùa mưa và mùa kiệt trùng với mùa khô.
+ Mùa kiệt: thường từ tháng 12 đến tháng 6 năm sau, mực nước sông,
kênh, rạch chịu tác động của thủy triều với biến độ rất lớn.
+ Mùa lũ: thường từ tháng 7 - 11, đỉnh lũ cao nhất thường vào tháng 9 10 hàng năm, độ ngập sâu trung bình trên 1 m đối với khu vực phía Bắc sông
Tiền và dưới 1 m khu vực phía Nam.
2.3. Tài nguyên nước và mặt nước:
- Tỉnh Đồng Tháp có nguồn nước ngọt dồi dào được cung cấp bởi sông
Tiền và sông Hậu, tuy nhiên lượng nước phân bố không đều trong năm, mùa
kiệt mực nước thấp nên hầu hết diện tích canh tác phải bơm tưới, mùa lũ quá
nhiều nước, gây ngập lụt nghiêm trọng ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống
nhân dân, đồng thời lũ mang lại nguồn lợi thủy sản và phù sa bồi đắp cho
đồng ruộng.
Nguồn nước sông Tiền và sông Hậu có chất lượng tốt, không chịu ảnh
hưởng của nước mặn xâm nhập, thuận lợi cho việc nuôi trồng thủy sản. Ngoài
ra, có thức ăn tự nhiên phong phú về thành phần loài và sinh lượng với
khoảng 282 loài tảo, 152 loài động vật phù du và nhiều loại động vật đáy làm
thức ăn tốt cho các loài tôm cá. Theo thống kê có 159 loài tôm cá (21 loài có
nguồn gốc biển di nhập), trữ lượng tôm chính sách ước khoảng 25.000 30.000 tấn/năm (vùng ruộng trũng 3.889 tấn, vùng sông Tiền 25.000 tấn)
giống tự nhiên khoảng 4 tỷ cá tôm.
- Ngoài ra còn có 17 kênh trục chính, trên 100 kênh cấp 1, trên 200 kênh

cấp 2 và hàng trăm kênh cấp 3 với tổng chiều dài gần 4.000 km là mặt nước
phục vụ nuôi trồng, khai thác nguồn lợi thủy sản.
II. ĐIỀU KIỆN XÃ HỘI:
1. Dân số và cơ cấu dân số:
Công tác dân số - kế hoạch hoá gia đình được đẩy mạnh và đã đạt được
những kết quả khả quan, các mục tiêu của chiến lược dân số đến năm 2000
đều thực hiện đạt kế hoạch: tỷ suất sinh thô đạt 17,85%o, tỷ lệ bà mẹ sinh con
thứ ba trở lên là 10,12%, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên đạt 1,43% và quy mô dân
số trung bình là 1,589 triệu người; lao động trong độ tuổi có khoảng 930 ngàn
người, chiếm 58,53% dân số. Năm 2005, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 1,113%,


Quy hoạch phát triển các Trung tâm Thương mại và Siêu thị 25
quy mô dân số là 1,654 triệu người; lao động trong độ tuổi có khoảng 1 triệu
người, chiếm 60,46% dân số.
2. Thu nhập dân cư và cơ cấu tiêu dùng:
- Theo số liệu của Niên giám thống kê tỉnh Đồng Tháp năm 2003 thì:
+ Thu nhập bình quân một người 1 tháng của lao động trong khu vực
Nhà nước địa phương quản lý năm 1995 đạt 315,38 ngàn đồng, đến năm 2000
đạt 722 ngàn đồng và đến năm 2005 đạt 1.520 ngàn đồng, tốc độ tăng bình
quân giai đoạn 2000 - 2005 là 16,05%.
+ Thu nhập bình quân một người 1 tháng của lao động hộ gia đình năm
1996 đạt 271 ngàn đồng lên 352 ngàn đồng năm 1999 và 470 ngàn đồng năm
2004, tốc độ tăng bình quân giai đoạn 1999 - 2004 là 5,95%.
- Theo điều tra của Cục thống kê tỉnh Đồng Tháp, thu nhập dân cư của
tỉnh năm 2000 đạt 276,05 ngàn đồng, đến năm 2003 đạt 359,7 ngàn đồng, tốc
độ tăng bình quân đạt 9,23%.
Nhìn chung thu nhập dân cư các năm qua đã có sự phát triển đáng kể,
đời sống của đại bộ phận dân cư từng bước được nâng cao, do đó xu hướng
cơ cấu tiêu dùng cũng có sự thay đổi từ chỗ ăn no mặc ấm sang ăn no mặc

đẹp, nhu cầu về các dịch vụ, các tiện nghi phục vụ cuộc sống cũng đã được
cải thiện đáng kể.
- Cơ cấu tiêu dùng năm 2002: chi tiêu cho đời sống là 87,89%, chi khác
là 12,11%, đến năm 2004 chi tiêu cho đời sống tăng lên 90,90%, chi khác là
9,10%. Trong nội dung chi tiêu cho đời sống thì chi cho không phải ăn, uống,
hút có chiều hướng tăng từ 32% vào năm 2002 lên 43,09% năm 2004.
- Tập quán và truyền thống sinh hoạt của dân cư: đã có sự thay đổi khá
lớn trong tập quá mua sắm hàng tiêu dùng. Nếu trước đây mua sắm và tiêu
dùng mang tính tự sản tự tiêu thì nay sản xuất của nông dân mang tính hàng
hóa. Mua sắm cũng từng bước chuyển dịch từ chợ nông thôn ra chợ huyện,
chợ tỉnh, đặc biệt là nhu cầu về mua sắm hàng hóa trong siêu thị hiện nay
không riêng gì của dân thành thị mà dân nông thôn cũng có nhu cầu rất lớn,
từng bước tạo được thói quen trong việc mua bán văn minh, hiện đại.
III. ĐIỀU KIỆN KINH TẾ:
1. Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế:
1.1. Tăng trưởng kinh tế:
Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân hàng năm giai đoạn 1991 - 1995 là
9,9% (cả nước 8,2%) đến giai đoạn 1996 - 2000, do chịu nhiều tác động bất
lợi bởi các yếu tố khách quan, cũng như các yếu tố chủ quan, nên tốc độ tăng