Đánh quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã hải vân huyện hải hậu tỉnh nam định giai đoạn 2014 25032016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------o0o--------------

MAI CÔNG DŨNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA XÃ HẢI VÂN - HUYỆN HẢI HẬU - TỈNH NAM ĐỊNH
GIAI ĐOẠN 2014 – 25/03/2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo:

Chính quy

Chuyên ngành:

Địa chính môi trƣờng

Khoa:

Quản lý Tài Nguyên

Khóa học:

2012 – 2016

Thái Nguyên, năm 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------o0o--------------

MAI CÔNG DŨNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA XÃ HẢI VÂN - HUYỆN HẢI HẬU - TỈNH NAM ĐỊNH
GIAI ĐOẠN 2014 – 25/03/2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo:

Chính quy

Chuyên ngành:

Địa chính môi trƣờng

Lớp:

K44 – ĐCMT – N02

Khoa:

Quản lý Tài Nguyên

Khóa học:

2012 – 2016

Giảng viên hƣớng dẫn: Th.S Ngô Thị Hồng Gấm

Thái Nguyên, năm 2016


i

LỜI CẢM ƠN
Sau quá trình học tập tại trường và thời gian thực tập tại UBND xã Hải
Vân, huyện Hải Hậu em đã có cơ hội học hỏi , học được nhiều kiến thức bổ
ích và kinh nghiệm thực tế quý báu , đến nay em đã hoàn thành đề tài của
mình. Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới ban chủ nhiệm khoa quản lý tài
nguyên cùng với sự giúp đỡ tận tình của cô giáo Th.S Ngô Thị Hồng Gấm
và toàn thể các thầy cô trong khoa.
Em xin gửi lời cảm ơn đến UBND xã Hải Vân đã nhiệt tình giúp đỡ , chỉ
bảo, tạo mọi điều kiện cho em học tập , làm quen với thực tế để em hoàn
thành đề tài : “Đánh quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Xã Hải
Vân, Huyện Hải Hậu, Tỉnh Nam Định giai đoạn 2014-25/03/2016”
Do điều kiện thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế, bài khóa luận này
em vẫn còn nhiều thiếu sót. Em mong muốn nhận được những ý kiến đóng
góp của các thầy cô để bài khóa luận này được hoàn chỉnh hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hải Vân, Ngày…Tháng… Năm 2015
Sinh viên
Mai Công Dũng


ii

DANH MỤC BẢNG

Trang
Bảng số 4.1: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2014 - 2016 ........ 33
Bảng số 4.2: Tình hình biến động dân số qua một số năm ....................................... 34
Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 xã Hải Vân ......................................... 37
Bảng 4.4: Kết quả chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn xã Hải Vân giai đoạn 201403/2016 ...................................................................................................................... 43
Bảng 4.5: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã Hải Vân giai đoạn 2014 –
03/2016 ...................................................................................................................... 44
Bảng 4.6. Kết quả cho thuê QSDĐ trên địa bàn xã Hải Vân giai đoạn 2014 –
03/2016 ...................................................................................................................... 46
Bảng 4.7. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Hải Vân giai đoạn 2014 –
03/2016 ...................................................................................................................... 47
Bảng 4.8: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Hải Vân giai đoạn
2014 – 03/2016 .......................................................................................................... 48
Bảng 4.9: Kết quả công tác thực hiện xóa đăng kí thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
của xã Hải Vân giai đoạn 2014 – 03/2016 ................................................................ 50
Bảng 4.10: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Hải Vân giai đoạn 2014 –
03/2016 ...................................................................................................................... 51
Bảng 4.11: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên xã Hải Vân giai đoạn 2014 –
03/2016 theo số trường hợp ...................................................................................... 53
Bảng 4.12: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Hải Vân giai đoạn 2014
– 03/2016 theo loại đất .............................................................................................. 55
Bảng 4.13: Sự hiểu biết của cán bộ tại UBND xã Hải Vân về các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất ..................................................................................................... 56
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của người dân tại xã Hải Vân về các hình thức chuyển
QSDĐ ........................................................................................................................ 57


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang
Hình 4.1: Cơ cấu diện tích đất hiện trạng xã Hải Vân năm 2015 ............................. 38
Hình 4.2 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Hải Vân giai đoạn 2014 –
03/2016 theo số trường hợp ...................................................................................... 54
Hình 4.3: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Hải Vân trong giai đoạn
2014 – 03/2016 theo loại đất ..................................................................................... 55
Hình 4.4: Tổng hợp kết quả điều tra cán bộ và nhân dân xã Hải Vân ...................... 58


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ, cụm từ

Nghĩa của từ, cụm từ

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

BTP
CBQL

Bộ tư pháp
Cán bộ quản lý

NĐ-CP

Nghị định - Chính phủ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

STT

Số thứ tự

TTLT

Thông tư liên tịch

SDĐ

Sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân


vii

MỤC LỤC
Trang
Phần 1. MỞ ĐẦU ......................................................................................................1
1.1 Đặt Vấn Đề ............................................................................................................1
1.2.1 Mục tiêu tổng quát .............................................................................................2
1.2.2 Mục tiêu cụ thể ...................................................................................................2
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...........................................................................4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài......................................................................................4
2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài ......................................................................................4
2.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài ...................................................................................5
2.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài .....................................................................................6
2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất .......................................12
2.2.1 Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất .........................12
2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ....................12
2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền ...........................................................13
2.2.4 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế
một cửa tại xã, phường, thị trấn ................................................................................15
2.3 Sơ lược về tình hình chuyển QSDĐ ở Việt Nam và xã Hải Vân ........................24
2.3.1 Sơ lược về tình hình chuyển QSDĐ ở Việt Nam. ............................................24
2.3.2 Sơ lược về tình hình chuyển QSDĐ ở xã Hải Vân ..........................................26
Phần 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....27
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................27
3.2
Địa
điểm
và
thời
gian
tiến
hành
..................................................................................................................... 2
7
3.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu ................................................................27
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................................29
4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hải Hậu .....................................29
4.1.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................................29
4.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội ..................................................................................32

4.2 Hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai của xã Hải Vân. ..........................36
4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất đai.................................................................................36
4.2.2 Tình hình quản lý đất đai. .................................................................................39


vii
i

4.3 Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Hải Vân giai đoạn 201403/2016 ......................................................................................................................43
4.3.1 Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn xã Hải Vân giai đoạn 201403/2016 ......................................................................................................................43
4.3.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã Hải Vân giai đoạn
2014 – 03/2016 ..........................................................................................................44
4.3.3 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn xã Hải Vân giai
đoạn 2014 – 03/2016 .................................................................................................45
4.3.4 Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã hải vân giai đoạn 2014 –
03/2016 ......................................................................................................................46
4.3.5 Đánh giá công tác thế chấp và xóa thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã
Hải Vân giai đoạn 2014-03/2016 ...............................................................................48
4.3.6.Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Hải Vân giai đoạn 2014 03/2016 ......................................................................................................................50
4.3.7 Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Hải Vân giai
đoạn 2014 – 03/2014 .................................................................................................52
4.3.8 Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ trên địa
bàn xã Hải Vân giai đoạn 2014 – 03/2016 ................................................................53
4.4 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Hải Vân về các hình
thức chuyển QSDĐ. ...................................................................................................56
4.4.1 Sự hiểu biết của cán bộ UBND xã Hải Vân về các hình thức chuyển quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................56
4.4.2 Đánh giá sự hiểu biết của người dân tại xã Hải Vâm về các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất......................................................................................................57
4.4.3 Tổng hợp điều tra .............................................................................................58

4.5 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác chuyển
QSDĐ trên địa bàn xã Hải Vân .................................................................................59
4.5.1 Thuận lợi ..........................................................................................................59
4.5.2 Khó khăn ..........................................................................................................59
4.5.3. Giải pháp khắc phục ........................................................................................59
Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................61
5.1 Kết luận ...............................................................................................................61
5.2 Đề nghị ................................................................................................................62


ix

TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1

Phần 1

MỞ ĐẦU
1.1 Đặt Vấn Đề
Đất đai là một trong những tư liệu sản xuất quý nhất của loài người, là yếu
tố hàng đầu của môi trường sống. Vì thế, chính sách đất đai có tầm quan trọng
thiết yếu đối với tăng trưởng bền vững và mở ra các cơ hội kinh tế cho người dân
nông thôn và thành thị, đặc biệt là cho người nghèo. Nước ta lại đang trong công
cuộc đổi mới nhu cầu sử dụng đất đai để phát triển trong từng nghành, từng địa
phương có sự thay đổi đáng kể. Do vậy, nhà nước ta đã và đang từng bước hoàn
thiện pháp luật về đất đai để tăng cường hiệu quả trong công tác quản lý và sử
dụng đất, cần phải nắm vững, quản lý chặt quỹ đất. Không ai có thể phủ nhận vai

trò của đất đai, nó quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các
sinh vật khác trên trái đất. Các Mác có viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với
loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản
xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không
có đất đai thì sẽ không có bất kỳ ngành sản xuất nào, con người cũng không
thể tiến hành quá trình sản xuất để sản xuất ra của cải vật chất duy trì cuộc
sống, giống nòi đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con
người chiếm hữu đất đai và sử dụng đất đai. Luật Đất đai năm 2013 của nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia
vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ
sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân
dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai
như ngày nay”! Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất lại là nguyên
liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có
thể chuyển nhượng qua các thế hệ.


2

Ý thức được tầm quan trọng của đất đai, nhà nước ta đã sớm ban hành
và hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên này. Mới đây nhất
là luật Đất đai 2013. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những nội dung
cơ bản được đề cập đến trong luật đất đai, cho đến nay nó đã được bổ sung,
hoàn chỉnh hơn để phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất.
Xã Hải Vân là một xã của huyện Hải Hậu tỉnh Nam Định. Theo nhịp
phát triển của kinh tế và xã hội thì lĩnh vực đất đai cũng trở thành một trong
những lĩnh vực quan trọng cho sự phát triển của đất nước. Trong những năm
qua, các vấn đề liên quan đến đất đai đã được xã quan tâm tuy nhiên vẫn còn

những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Chính vì thế, chúng ta cần có cái nhìn khách quan những kết quả đạt được,
thấy được những mặt hạn chế tồn tại để rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản
lý và sử dụng đất một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường,
Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên,
dưới sự hướng dẫn của cô giáo ThS. Ngô Thị Hồng Gấm, em tiến hành nghiên cứu
đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Xã Hải Vân, Huyện Hải
Hậu, Tỉnh Nam Định giai đoạn 2014-25/03/2016”

để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất, phát huy
điểm mạnh và khắc phục điểm yếu trong công tác quản lý Nhà nước về đất
đai trên địa bàn xã Hải Vân trong thời gian tới.
1.2 Mục tiêu của đề tài
1.2.1 Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Hải Vân huyện Hải Hậu
tỉnh Nam Định giai đoạn 2014 – 03/2016, nhằm đưa ra những thành tựu đạt
được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất
tại huyện và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó.


3

1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh - tế xã hội của xã Hải Vân.
- Đánh giá được tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã.
- Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Hải Vân
huyện Hải Hậu giai đoạn 2014 – 03/2016.
- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về 7 hình thức
chuyển quyền sử dụng đất.

- Đánh giá được những thuận lợi khó khăn và có những giải pháp đề xuất để thực
hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Hải Vân.


4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã
quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho
phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như
bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh
sự quản lý của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối
quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và
coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền
chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền
này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993
đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình
thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp.
Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công
tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế
Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng
bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước

trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của
Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về


5

đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993
nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc
chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá
trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
Để khắc phục những khó khăn còn tồn tại và hoàn thiện hơn Luật đất
đai 2013 ra đời với 7 hình thức chuyển QSDĐ :
- Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
- Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
- Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
- Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
- Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
- Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất .
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp.
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển

quyền sử dụng.
- Đất đang có tranh chấp.
2.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Cùng với sự phát triển của toàn cầu Việt Nam đang dần đổi mới với xu
thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày
càng sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như
công tác quản lý hành chính nhà nước về đất đai là một yếu tố khách quan


6

nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu
ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.
Xã Hải Vân là một xã thuộc huyện Hải Hậu tỉnh Nam Định, trong quá
trình đổi mới nền kinh tế đất đai đã trở thành một yếu tố quan trọng phục vụ
cho việc phát triển. Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu cầu sử
dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng. Công tác
quản lý đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cập nhập các thông
tư nghị định mới. Đa phần người dân chưa bắt kịp với những thay đổi, những
hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính
pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có. Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền
sử dụng cho nhau mà không thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý
nhà nước về đất đai còn khó khăn.
Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời
và có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất.
Cùng với sự nỗ lực trong công tác tuyên truyền pháp luật đến từng người dân
thì công tác quản lý đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn. Người
dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý
về chuyển quyền SDĐ .Các cấp lãnh đạo cũng như UBND xã Hải Vân cùng
các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh
vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương. Đây là
một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người
dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế và thu hút các nguồn đầu tư

từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay
đổi bộ mặt của thành phố trong tương lai.
2.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài
+ Luật Đất đai nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013.
+ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy


7

định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
+ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy
định về giá đất.
+ Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy
định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
+ Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất.
+ Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ
địa chính.
+ Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
2.1.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó
là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê và cho thuê lại; thừa kế; tặng cho
QSDĐ; thế chấp; góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.1.4.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất”
giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất

cho phù hợp, khắc phục tình trạng phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông

nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước

giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng
cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử


8

dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã,
phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” quy định ở Điều 78 - Nghị
định 43/2014/NĐ-CP.
2.1.4.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của
việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận
đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật
ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi
phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng
đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện nêu ở khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật
Đất đai năm 2013.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 176 Luật đất đai 2013.
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng,

nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho
phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,
cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho


9

quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế .
2.1.4.3 Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê lại khác cho thuê là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người có nguồn gốc đất từ thuê. Trong Luật Đất thì việc cho thuê lại
chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số
trường hợp nhất định.
2.1.4.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội

dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã
hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có
giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi
theo quy định của pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài
sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền
này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là
một vài quy định cơ bản về thừa kế:
- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người

đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền


10

phải căn cứ vào di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp

thì chia theo di chúc.
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp

hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp
theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng

một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người ở hàng sau mới được hưởng.
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con

nuôi của người đã chết.

- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết.
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu

ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là
bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10].
2.1.4.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất
cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không
thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm
huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không
phải là mới nhưng trước đây không có quy định trong Luật Đất đai nên
khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức
thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi


11

dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những
trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền
hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10].
2.1.4.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử
dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế
hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu

hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận.Vì vậy, người ta còn
gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi
được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt
động tại Việt Nam.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã
giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:
-

Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn

để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
-

Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín

dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và
quyền lợi của họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10].
2.1.4.7 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng
đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự
đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh.Việc góp
này có thể xẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có


12

thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy

móc... theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển.Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức
mạnh tổng hợp dễ dàng nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất,
kinh doanh nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10].
2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1 Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều
kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đấy
2- Đất không có tranh chấp;
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất

2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
được quy định tại Điều 168 Luật đất đai 2013:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất,
cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.


13

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
trước khi thực hiện các quyền.
-. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối
với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho
thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại
Điều 194 của Luật này.
2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền
Điều 169 Luật đất đai năm 2013 quy định ”Nhận quyền sử dụng đất”
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1
Điều 179 của Luật này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp
quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận
chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của
Chính phủ;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định
tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ
trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;


14

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền
sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng
cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng
đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông
qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án
đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất
theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ;
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất
đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân,

15

quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản
công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản
về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình
hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về
giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản
án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã
được thi hành;
m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc
sáp nhập.
2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản
4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này.
Đây là mộ trong những điểm mới của Luật đất đai năm 2013 so với
Luật đất đai năm 2003 về những quy định nhận chuyển quyền sử dụng đất.
2.2.4 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng
đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn
2.2.4.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân
* Trình tự thực hiện
- Trường hợp 1: Chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi
thửa”, thực hiện theo quy định sau:

16

+ Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thoả thuận với
nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp; nộp văn bản thoả
thuận kèm theo giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về
QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 100 của Luật Đất đai (nếu có);
+ UBND xã, phương án chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chung cho
toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi)
và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện (thị xã);
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án
và chuẩn bị hồ sơ địa chính; làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa
chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính
và trình UBND huyện (thị xã) quyết định;
+ UBND huyện (thị xã) có trách nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận
QSDĐ đối với các thửa đất chuyển đổi và gửi cho Phòng Tài nguyên và
Môi trường.
-

Trường hợp 2: Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp giữa hai hộ gia

đình, cá nhân, được thực hiện như sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp nộp
hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn;
+ Trong thời hạn không quá 02 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Phòng Tài nguyên
và Môi trường;
+ Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa
chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ

tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy
chứng nhận [1].