Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã bằng hữu, huyện chi lăng, tỉnh lạng sơn giai đoạn 2011 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG VĂN TÀI

Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI XÃ BẰNG HỮU, HUYỆN CHI LĂNG, TỈNH LẠNG SƠN
GIAI ĐOẠN 2011 - 2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên nghành
Lớp
Khoa
Khóa

: Chính quy
: Địa chính môi trường
: K43A - ĐCMT
: Quản lý tài nguyên
: 2011 - 2015

THÁI NGUYÊN - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG VĂN TÀI

Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI XÃ BẰNG HỮU, HUYỆN CHI LĂNG, TỈNH LẠNG SƠN
GIAI ĐOẠN 2011 - 2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên nghành
Lớp
Khoa
Khóa
Giảng viên hướng dẫn

: Chính quy
: Địa chính môi trường
: K43A - ĐCMT
: Quản lý tài nguyên
: 2011 - 2015
: TS. Vũ Thị Quý

THÁI NGUYÊN - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG VĂN TÀI
Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI XÃ BẰNG HỮU, HUYỆN CHI LĂNG, TỈNH LẠNG SƠN
GIAI ĐOẠN 2011 - 2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên nghành
Lớp
Khoa
Khóa
Giảng viên hướng dẫn

: Chính quy
: Địa chính môi trường
: K43A - ĐCMT
: Quản lý tài nguyên
: 2011 - 2015
: TS. Vũ Thị Quý

THÁI NGUYÊN - 2015


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Tình hình dân số, lao động giai đoạn 2012 - 2013 ................................... 22
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất của xã Bằng Hữu năm 2013 ................................ 25
Bảng 4.3. Kết quả chuyển đổi QSDĐ tại xã Bằng Hữu giai đoạn 2011 - 2013 ............. 27
Bảng 4.4. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại xã Bằng Hữu giai đoạn 2011 - 2013 ..... 28
Bảng 4.5. Kết quả tặng cho QSDĐ tại xã Bằng Hữu giai đoạn 2011 - 2013............ 30
Bảng 4.6. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Bằng Hữu giai đoạn 2011 - 2013 ......... 31
Bảng 4.7. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa xã Bằng Hữu giai đoan

2011 - 2013..................................................................................................... 33
Bảng 4.8. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển QSDĐ .............................. 36
Bảng 4.9. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển đổi QSDĐ ........................ 38
Bảng 4.10. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về hình thức chuyển nhượng QSDĐ ........ 40
Bảng 4.11. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ..... 42
Bảng 4.12. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về tặng cho QSDĐ .......................... 43
Bảng 4.13. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thừa kế ........................................ 45
Bảng 4.14. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thế chấp bằng giá trị QSDĐ ....... 46
Bảng 4.15. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ....... 48
Bảng 4.16. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ ....... 49


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Sự hiểu biết của người dân xã Bằng Hữu về những vẫn đề cơ bản
của chuyển quyền và các hình thức về chuyển QSDĐ ............................ 51
Hình 4.2. Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng tại
xã Bằng Hữu ............................................................................................ 52


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt

Nguyên nghĩa

CBQL

Cán bộ quản lý

NDSXPNN

Người dân sản xuất phi nông nghiệp

NDSXNN

Người dân sản xuất nông nghiệp

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... iii
MỤC LỤC .................................................................................................................vii
DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................... v
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ..................................................................................... vi
Phần 1. ĐẶT VẤN ĐỀ .............................................................................................. 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1
1.2. Mục đích của đề tài .............................................................................................. 2
1.3. Yêu cầu của đề tài ................................................................................................ 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................. 3
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài .................................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ..................................................................................... 5

2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài .................................................................................. 6
2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ ................................................................................. 6
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ ............................................................................ 6
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ ...................................................... 10
2.2.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ................................... 13
Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......... 17
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 17
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 17
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 17
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ......................................................................... 17
3.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 17
3.3.1. Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn xã
Bằng Hữu ..................................................................................................... 17
3.3.2. Điều tra về tình hình quản lý và SDĐ trên địa bàn xã Bằng Hữu................... 17


3.3.3. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển quyền được
quy định trong Luật Đất đai năm 2003 ........................................................ 17
3.3.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân trong xã về chuyển QSDĐ theo số
liệu điều tra................................................................................................... 17
3.3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất, nguyên nhân và giải pháp khắc phục .......................................... 17
3.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 18
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ............................................................ 18
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu .............................................. 18
Phần 4. KẾT QỦA NGHIÊN CỨU ....................................................................... 19
4.1. Tình hình cơ bản của xã Bằng Hữu.................................................................... 19
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của Xã Bằng Hữu ............................................................. 19
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của xã Bằng Hữu ................................................... 21
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại Xã Bằng Hữu .......................................... 24

4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của xã Bằng Hữu ....................................................... 24
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai tại xa Bằng Hữu ..................................................... 26
4.3. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Bằng Hữu. ........................... 27
4.3.1. Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn xã Bằng Hữu giai
đoạn 2011 - 2013.......................................................................................... 27
4.3.2. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã Bằng Hữu giai
đoạn 2011 - 2013.......................................................................................... 28
4.3.3. Kết quả công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Bằng Hữu giai đoạn
2011 - 2013 .................................................................................................. 30
4.3.4. Kết quả công tác thừa kế QSDĐ tại xã Bằng Hữu giai đoạn 2011 - 2013............ 31
4.3.5. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Bằng Hữu giai
đoạn 2011 - 2013.......................................................................................... 32
4.3.6. Kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại xã Bằng Hữu giai
đoạn 2011 - 2013.......................................................................................... 34
4.3.7. Kết quả công tác bảo lãnh bằng giá trị sử dụng đất tại xã Bằng Hữu
giai đoạn 2011 - 2013................................................................................... 34


LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá trình
đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên được tiếp cận
thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong nhà trường.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban chủ
nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công
tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Bằng Hữu, huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn
giai đoạn 2011 - 2013". Trong suốt quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ
của các thầy cô giáo, các bạn lớp 43A - ĐCMT, các cô chú và các anh chị nơi em
thực tập tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm, Ban chủ
nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là cô giáo TS. Vũ Thị Quý người đã trực

tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn ban lánh đạo Đảng Ủy, HĐNN, UBND, UBMTTQ,
các cơ quan ban nghành đoàn thể xã Bằng Hữu, huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn, và
đặc biệt là anh Nông Văn Hoan cán bộ địa chính xã đã tạo điều kiện giúp đỡ em
trong suốt thời gian thực tập tại xã.
Do trình độ có hạn, thời gian nghiên cứu còn ngắn mặc dù đã rất cố gắng song
đề tài tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận
được những ý kiến, chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để đề
tài tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 15 tháng 12 năm 2014
Sinh viên

Hoàng Văn Tài


1

Phần 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Đất đai
được coi là tư liệu sản xuất bởi nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu
lao động. Không chỉ vậy, đất đai còn có vị trí cố định, tính giới hạn về không gian,
tính vô hạn về thời gian sử dụng. Những đặc tính đó không một loại tư liệu nào có
thể thay thế trong quá trình sản xuất. Đất đai là loại tài nguyên không tái tạo và nằm
trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, là nguồn tài nguyên giới hạn về số
lượng, vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển được theo ý muốn chủ
quan của cong người. Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, đất vừa là đối tượng vừa là
công cụ lao động. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất

đai một cách phù hợp và hiệu quả, Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các
văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này. Cụ thể như Luật Đất đai năm 2003
và Chuyển QSDĐ là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã
được quy định. Chuyển QSDĐ là một hoạt động diễn ra thường xuyên và liên tục từ
xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất
đai năm 1993, chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình
thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình
thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn khắc
phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, những vấn đề về chuyển QSDĐ được
quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển
quyền cũng như những vấn đề liên quan đến công tác chuyển quyền.
Đất còn là bất động sản nhưng luôn “động” QSDĐ được người dân trao đổi
trên thị trường khiến cho thị trường đất đai trở thành một thị trường nóng và sôi
động rất khó quản lý. Các hình thức chuyển quyền diễn ra mạnh, người dân ngày
càng có nhiều nhu cầu sử dụng đất cho ở, kinh doanh,… để đảm bảo cho mọi hoạt
động chuyển quyền diễn ra hợp lý theo pháp luật thì công tác quản lý hoạt động này
cần phải thường xuyên hơn.


2

Xã Bằng Hữu là một xã miền núi đang phát triển thuộc huyện Chi Lăng tỉnh
Lạng Sơn. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện
quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất đai đã đạt
được nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên bên cạnh đó vẫn gặp nhiều khó khăn nhất
định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó để thấy được những mặt tồn tại
và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về Đất đai nói chung và trong việc
đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước về chủ sở hữu trong quá trình
quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết
quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai

một cách có hiệu quả nhất.
Qua thời gian học tập tại trường kết hợp với thực tiễn địa phương em thấy
được sự quan trọng của công tác chuyển quyền sử dung đất(QSDĐ) trong quản lý
nhà nước về đất đai, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, Ban chủ nhiêm khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô
giáo TS. Vũ Thị Qúy, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển
quyền sử dụng đất tại xã Bằng Hữu, Huyện Chi Lăng, Tỉnh Lạng Sơn giai đoạn
2011 đến năm 2013”.
1.2. Mục đích của đề tài
Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Bằng Hữu
trong gian đoạn từ năm 2011 đến năm 2013, nhằm xác định được những kết quả đạt
được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã.
Qua đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà
nước về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Điều tra đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.
- Đánh giá được tình hình sử dụng đất trên địa bàn xã Bằng Hữu.
- Đánh giá được kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm
2011 đến năm 2013 của xã Bằng Hữu.
- Điều tra được sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển quyền sử
dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng.


3

- Tìm hiểu và xác định được các nguyên nhân và những tồn tại trong công
tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Bằng Hữu từ đó đề xuất giải pháp nhằm khắc
phục những tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phường.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học

vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh
nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển
QSDĐ nói riêng. Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ quan chức năng ở địa phương
có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa
phương trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai và công tác chuyển QSDĐ được
thực hiện tốt hơn.


4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp năm 1992.
- Luật Đất đai 2003
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền SDĐ.
- Luật dân sự năm 2005 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
khoá XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng
dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của
Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo
lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 về sửa
đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn

liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của
Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng
thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người SDĐ.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài nguyên và
Môi trường về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ.
- Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày
21/05/2007 của Bộ tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng
Nhà nước hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở.


5

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban
hành Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình
tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCN
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và
Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sơ cho việc thay đôi quan hệ pháp luật đất đai.
trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do
chuyển quyền QSDĐ. Mặc dù, luật đất đai năm 1987 nhà nước quy định một phạm
vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ nhưng chỉ cho phép chuyển QSDĐ đối với đất
nông nghiệp, còn các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp

và thừa kế thì không được pháp luật công nhận. Tuy nhiên trong thực tế các hình
thức này vẫn xảy ra.
Đến Luật đât đai năm 1993 ra đời đã thừa nhận quyền sử dụng đất có giá
trị tính bằng tiền, Nhà nước cũng đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi
nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Sau 10 năm thực hiện đã
thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý nhà nước
về đất đai trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Tuy nhiên trong
quá trình thực hiện luật đất đai năm 1993 còn nhiều điểm chưa phù hợp với sự
đổi mới và phát triển của đất nước. Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông
qua Luật đất đai 2003.


6

Luật đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục giữ lại các hình thức chuyển QSDĐ
như Luật đất đai 1993 nhưng cụ thể hơn và bổ sung thêm việc chuyển QSDĐ dưới
các hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ và thủ tục cũng
như nhiều vấn đề có liên quan.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu
thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng
sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản
lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát
triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng
cũng như của toàn xã hội.
2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ
Luật đất đai năm 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là chuyển

đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ,
hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục
đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình
sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện
nay. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
Việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện giữa các hộ gia
đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn theo khoản 2 điều 113 của Luật
Đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Ngoài ra, theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hộ gia
đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi,
nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác
thì được chuyển đổi đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng


7

một xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp; Hộ gia đình, cá
nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa”
thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền SDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí
địa chính.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền SDĐ được quy định tại điều 126 của
Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các hình thức chuyển quyền SDĐ phổ
biến nhất. Thực chất chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền SDĐ cho người
khác trên cơ sở có giá trị, người nhận QSDĐ phải trả cho người có đất một khoản
tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả

những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8].
Luật đất đai 2003 chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ các
điều kiện quy định tại điều 106.
Theo Nghị định 181/2004/NĐ - CP (2004) [2] tại điều 103 quy định cụ thể
các trường hợp được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng,
tặng cho QSDĐ.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa
nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp
được chuyển mục đích QSDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặc dụng trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống
trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 127
của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Tình hình dân số, lao động giai đoạn 2012 - 2013 ................................... 22
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất của xã Bằng Hữu năm 2013 ................................ 25
Bảng 4.3. Kết quả chuyển đổi QSDĐ tại xã Bằng Hữu giai đoạn 2011 - 2013 ............. 27
Bảng 4.4. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại xã Bằng Hữu giai đoạn 2011 - 2013 ..... 28
Bảng 4.5. Kết quả tặng cho QSDĐ tại xã Bằng Hữu giai đoạn 2011 - 2013............ 30
Bảng 4.6. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Bằng Hữu giai đoạn 2011 - 2013 ......... 31
Bảng 4.7. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa xã Bằng Hữu giai đoan
2011 - 2013..................................................................................................... 33

Bảng 4.8. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển QSDĐ .............................. 36
Bảng 4.9. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển đổi QSDĐ ........................ 38
Bảng 4.10. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về hình thức chuyển nhượng QSDĐ ........ 40
Bảng 4.11. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ..... 42
Bảng 4.12. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về tặng cho QSDĐ .......................... 43
Bảng 4.13. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thừa kế ........................................ 45
Bảng 4.14. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thế chấp bằng giá trị QSDĐ ....... 46
Bảng 4.15. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ....... 48
Bảng 4.16. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ ....... 49


9

2.2.1.5. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ.
Thế chấp QSDĐ là việc người SDĐ đem QSDĐ của mình đến thuế chấp cho
một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp
luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa
thuận. Vì vậy người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được
một sỗ vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn phát triển
sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như
những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [8].
2.2.1.6. Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình
cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng
theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác với cho thuê lại QSDĐ. Cho thuê QSDĐ là việc người SDĐ

nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó không có nguồn gốc đất thuê.
Còn cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người
khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê. Trong Luật đất đai 1993 thì việc cho thuê
lại chỉ diễn ra với đất mà người SDĐ thuê lại của Nhà nước trong một số trường
hợp nhất định, còn trong Luật đất đai 2003 thì không cấm việc cho thuê lại.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8].
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là quyền mà người SDĐ sử dụng giá trị
QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa
khi chưa có tiền trả ngay.
Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ được quy định tại điều
130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.


10

2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người SDĐ có quyền coi giá trị QSDĐ
của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác
sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và
rất linh động.
Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai quy định quyền của người SDĐ đối với
việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ thể
tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển QSDĐ
Theo Luật đất đai 2003 tại điều 106 của Luật đất đai quy định như sau:
Người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng gía trị

QSDĐ theo quy định tại khoản 2 điều 110; khoản 2 và khoản 3 điều 112; các khoản
2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 điều 113; khoản 2 điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ
và e khoản 3 điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và c khoản 2 điều 120 của Luật này
khi có các điều kiện sau đây:
a. Có GCN QSDĐ.
b. Đất không có tranh chấp.
c. QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
d. Trong thời hạn SDĐ.
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người SDĐ
Thời điểm mà người SDĐ được thực hiện các quyền của mình cũng được
quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1- Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy
định của pháp luật về đất đai đối với đất do nhà nước có thu tiền SDĐ, cho thuê,
cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền SDĐ được quy định như sau:
- Trường hợp người SDĐ không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền


11

của người SDĐ kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật.
- Trường hợp người SDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định
cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được
thực hiện các quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định đó.
- Trường hợp người SDĐ được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền
của người SDĐ kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ,
ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo

quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không
thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy
định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức
giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật.
4- Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy
định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo
quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng
thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho
thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được
phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây
dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có
dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc
đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư dược xét duyệt; không cho phép
chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101
Nghị định số 181/NĐ-CP)[5] (Nguyễn Khắc Thái Sơn)[8].


12

2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ
Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về người nhận chuyển quyền
sử dụng đất như sau:
1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển đổi
QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102 của Nghị định này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thông qua
nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103 của nghị định
này, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhận
chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông
qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và khoản 6
điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp hợp được quy định tại điều 103
của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông
qua nhận thừa kế QSDĐ;
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều
121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở, nhận thừa
kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng
giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc nhà nước
cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được sử
dụng ổn định;


13

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ
theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận,

thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định hành chính của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về
đất đai; quyết định hoặc bản án của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật, văn
bản về chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có
chung QSDĐ;
l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc
sác nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc
chia tách hoặc sác nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSDĐ từ
các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sác nhập.
2) Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xác định
trong thời hạn sử dụng đất.
3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký hộ
khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định tại khoản 3 và 4
Điều 103 và 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và tại địa
phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 103 của Nghị định này.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ tại quy định này được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng
ký kinh doanh” (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8].
2.2.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
2.2.3.1. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các
loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003
(nếu có).
Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực
của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công
chức Nhà nước.

14

Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để
chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ.
2.2.3.2. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong
các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003
(nếu có).
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà
nước, trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì
được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của
UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ; trường hợp
hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển
cho văn phòng đăng ký QSDĐ.
2.2.3.3. Hồ sơ thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một
trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai
2003 (nếu có).
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phải có chứng nhận của công chức
Nhà nước; trường hợp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ của hộ gia đình, cá
nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng
thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ, trường hợp hộ gia đình, cá
nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng.
2.2.3.4. Hồ sơ thực hiện quyền thừa kế QSDĐ
Hồ sơ gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định
giả quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp
luật và GCN QSDĐ, trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ
sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về

QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có).


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Sự hiểu biết của người dân xã Bằng Hữu về những vẫn đề cơ bản
của chuyển quyền và các hình thức về chuyển QSDĐ ............................ 51
Hình 4.2. Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng tại
xã Bằng Hữu ............................................................................................ 52


16

Hợp đồng góp vốn QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước,
trường hợp hợp đồng góp vốn QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn
hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã,
phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ, trường hợp hộ gia đình, cá
nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn phòng
đăng ký QSDĐ.