Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường phong hải thị xã quảng yên tỉnh quảng ninh giai đoạn 2013 – 2015

i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

NGUYỄN THỊ CÚC
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG PHONG HẢI - THỊ XÃ
QUẢNG YÊN - TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2013 – 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Địa chính môi trƣờng
: Quản lý Tài nguyên
: 2012 – 2016

Thái Nguyên, năm 2016


i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

----------------------

NGUYỄN THỊ CÚC
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG PHONG HẢI - THỊ XÃ
QUẢNG YÊN - TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2013 – 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Lớp
Khoa
Khóa học
Giảng viên hƣớng dẫn

: Chính quy
: Địa chính môi trƣờng
: K44 – ĐCMT – N01
: Quản lý Tài nguyên
: 2012 – 2016
: TS. Nguyễn Chí Hiểu

Thái Nguyên, năm 2016


i

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập và rèn luyện tại Trƣờng Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên em đã đƣợc sự dạy dỗ, chỉ bảo tận tình của các thầy giáo, cô giáo
trong Khoa Quản lý Tài nguyên, cũng nhƣ các thầy cô giáo trong Ban Giám hiệu
Nhà trƣờng, các Phòng ban và Phòng đào tạo điều đó giúp em tiếp thu và tích lũy
kiến thức và phục vụ cho cuộc sống.
Đây là một khoảng thời gian rất quý báu, bổ ích và có ý nghĩa vô cùng lớn đối với
bản thân em. Tại nơi đây em đã đƣợc trang bị một lƣợng kiến thức về chuyên môn,
nghiệp vụ và một lƣợng kiến thức về xã hội để sau này khi ra trƣờng em không còn
phải bỡ ngỡ và có thể đóng góp một phần sức lực nhỏ bé của mình để phục vụ cho
sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc và trở thành ngƣời có ích cho xã hội.
Để hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp này, ngoài sự phấn đấu và lỗ lực của
bản thân, em đã nhận đƣợc sự giúp đỡ tận tình và rất tâm huyết của các thầy giáo,
cô giáo trong Khoa Quản lý Tài nguyên đặc biệt là sự hƣớng dẫn chỉ đạo tận tình
của thầy giáo Nguyễn Chí Hiểu. Đồng thời về thực tập tại địa phƣơng em đã nhận
đƣợc sự quan tâm hƣớng dẫn giúp đỡ của các anh chị trong UBND phƣờng Phong Hải.
Với tình cảm chân thành và lòng biết ơn vô hạn, em xin đƣợc bày tỏ lòng
cảm ơn sâu sắc tới các thầy, cô giáo trong khoa, trong Ban giám hiệu nhà trƣờng,
em xin cảm ơn đến các anh chị trong UBND phƣờng Phong Hải.
Cuối cùng em xin gửi lời kính chúc sức khỏe đến quý thầy cô.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng
Sinh viên

Nguyễn Thị Cúc

năm 2015


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang
Bảng 4.1: Thời tiết phƣờng Phong Hải, thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh. .........32
Bảng 4.2: Cơ cấu các ngành kinh tế của phƣờng Phong Hải ....................................36
giai đoạn 2013 - 2015 ................................................................................................36
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất của phƣờng Phong Hải năm 2015...........................41
Bảng 4.4. Kết quả cấp GCNQSDĐ cho đất ở và đất nông nghiệp phƣờng Phong Hải
giai đoạn 2013-2015 ..................................................................................................43
Bảng 4.5. Kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp đối với hộ gia đình cá nhân phƣờng
Phong Hải giai đoạn 2013 –2015 ..............................................................................44
Bảng 4.6. Kết quả cấp GCNQSDĐ đất ở đối với hộ gia đình cá nhân phƣờng Phong
Hải giai đoạn 2013-2015 ...........................................................................................45
Bảng 4.7. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa
bàn phƣờng giai đoạn 2013 –2015 ............................................................................46
Bảng 4.8. Kết quả cấp GCNQSDĐ của phƣờng Phong Hải năm 2013 ....................47
Bảng 4.10. Kết quả cấp GCN QSDĐ của phƣờng Phong Hải năm 2015 .................49
Bảng 4.11. Bảng tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ .................................................50
của phƣờng Phong Hải 2013 - 2015.........................................................................50
Bảng 4.12. Kết quả điều tra trình độ hiểu biết của ngƣời dân phƣờng Phong Hải
theo các chỉ tiêu của công tác cấp GCNQSDĐ .........................................................52


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1. Bản đồ vị trí địa lý phƣờng Phong Hải .....................................................31
Hình 4.1. Cơ cấu sử dụng đất đai phƣờng Phong Hải năm 2015..............................40
Hình 4.3. Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ phƣờng Phong Hải 2013-2015

(theo số lƣợng) ............................................................................................................50


iv

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

CT-TTg

: Chỉ thị của Thủ tƣớng Chính phủ

GCN

: Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

:Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐBT

: Hội đồng bộ trƣởng

HĐND

: Hội đồng nhân dân

KH-UB

: Kế hoạch của uỷ ban

NĐ-CP

: Nghị định Chính phủ

NQ-QH

: Nghi quyết Quốc hội

NQ-TU

: Nghị quyết Tỉnh uỷ

NQ-TW

: Nghị quyết trung ƣơng

QĐ-BTNMT

: Quyết định của Tài nguyên và Môi trƣờng

QĐ-CP

: Quyết định Chính phủ

QĐ-ĐKTK

: Quyết định đăng ký thống kê

TM&MT

: Tài nguyên và môi trƣờng

TTLT

: Thông tƣ liên tịch

TT-TCĐC

: Thông tƣ Tổng cục Địa chính

UBND

: Ủy ban nhân dân

VPĐKQSD

: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng


v

MỤC LỤC
Trang
PHẦN 1. MỞ ĐẦU .....................................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................................1
1.2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài .............................................................................2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................2
1.2.3. Yêu cầu ..............................................................................................................2

1.3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...........................................................................4
2.1. Cơ sở khoa học .....................................................................................................4
2.1.1.Vai trò của công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất đối với công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai .........................................4
2.1.2.Vai trò của công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất đối với đối với ngƣời sử dụng đất. ..........................................................4
2.2.Cơ sở pháp lý .........................................................................................................5
2.2.1. Căn cứ pháp lý của việc cấp GCNQSDĐ...........................................................5
2.2.2. Nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai ..............................................................6
2.2.3. Quyền của ngƣời sử dụng đất ...........................................................................7
2.2.4. Tổng quan về công tác đăng ký đất đai .............................................................7
2.2.5. Tổng quan về công tác cấp GCNQSDĐ .........................................................11
2.3. Tình hình cấp GCNQSD đất ..............................................................................21
2.3.1. Kết quả của công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và lập hồ sơ địa chính toàn quốc ...............................................................................21
2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh Quảng Ninh. .....25
2.3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thị xã Quảng Yên. ..26
PHẦN 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .........28
3.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................28
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ......................................................................28


vi

3.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................28
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phƣờng Phong Hải, thị xã Quảng Yên,
tỉnh Quảng Ninh ........................................................................................................28
3.3.2. Hiện trạng sử dụng đất của phƣờng Phong Hải .................................................28
3.3.3 Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ của phƣờng Phong Hải qua số liệu thứ cấp ......29

3.3.4. Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất qua điều tra hộ gia đình ...........................29
3.3.5. Những thuận lợi khó khăn và giải pháp khắc phục trong công tác cấp GCN
QSDĐ phƣờng Phong Hải.........................................................................................29
3.4. Phƣơng pháp nghiên cứu ....................................................................................29
3.4.1. Nghiên cứu các văn bản luật và các văn bản dƣới luật về công tác cấp
GCNQSDĐ ...............................................................................................................29
3.4.2. Phƣơng pháp thống kê , thu thập tài liệu, số liệu ............................................30
3.4.3. Phƣơng pháp phân tích và tổng hợp số liệu, tài liệu thu thập đƣợc ................30
3.4.4. Phƣơng pháp so sánh.......................................................................................30
3.4.5. Phƣơng pháp chuyên gia .................................................................................30
3.4.6. Phƣơng pháp kế thừa bổ sung. ........................................................................30
3.4.7. Phƣơng pháp phỏng vấn. .................................................................................30
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................................31
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phƣờng Phong Hải, thị xã Quảng Yên,
tỉnh Quảng Ninh. .......................................................................................................31
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................31
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ..................................................................................34
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội .....................................38
4.2 Hiện trạng sử dụng đất của phƣờng Phong Hải .....................................................39
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp. ..............................................................42
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp ........................................................42
4.2.3 Hiện trạng đất chƣa sử dụng. ...........................................................................43
4.3 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của phƣờng Phong
Hải giai đoạn 2013–2015 ..........................................................................................43


vii

4.3.1 Đánh giá kết quả cấp GCN QSDĐ của phƣờng Phong Hải cho đất ở và đất nông
nghiệp ........................................................................................................................43

4.3.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn
phƣờng Phong Hải giai đoạn 2013 – 2015 ................................................................46
4.3.3 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của phƣờng Phong
Hải theo từng năm trong giai đoạn 2013 –2015.......................................................47
4.3.4. Kết qủa tổng hợp cấp GCNQSDĐ của phƣờng Phong Hải 2013 - 2015 ...........50
4.4. Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất qua điều tra hộ gia đình ..........................51
4.5 Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục trong công tác cấp GCN QSDĐ
phƣờng Phong Hải .....................................................................................................54
4.5.1. Những thuận lợi trong công tác cấp GCNQSDĐ ............................................54
4.5.2 Những khó khăn, tồn tại trong công tác cấp GCN QSDĐ ..................................55
4.5.3 Đề xuất giải pháp ...............................................................................................56
PHẦN 5. KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ ........................................................................57
5.1. Kết luận ..............................................................................................................57
5.2. Kiến nghị ............................................................................................................58
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................59


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại
và phát triển của con ngƣời và các sinh vật khác trên trái đất. Đó là tƣ liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân
bố dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Mỗi
quốc gia, mỗi địa phƣơng có một quỹ đất đai nhất định đƣợc giới hạn bởi diện tích,
ranh giới, vị trí...Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này đƣợc thực hiện theo quy
định của nhà nƣớc, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan.
Hiến pháp 1992 và Luật đất đai năm 2003 đã xác định rõ “Đất đai thuộc sở hữu toàn

dân” và “do nhà nƣớc thống nhất quản lý toàn bộ toàn bộ đất đai theo quy hoạch và
pháp luật bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” .
Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai thì công tác đăng
ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đƣợc thực hiện nghiêm túc.
Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo đảm các quyền
lợi và nghĩa vụ cho ngƣời sử dụng, giúp cho ngƣời sử dụng đất yên tâm đầu tƣ, sản
xuất, xây dựng các công trình...
Hiện nay vấn đề về đất đai là vấn đề đƣợc toàn xã hội quan tâm, nhà nƣớc đã
giao trách nhiệm cho các ngành địa chính phối hợp cùng các chính quyền địa
phƣơng thực hiện hàng loạt các biện pháp đo đạc, phân hạng đánh giá đất đai quy
hoạch kế hoạch sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.Trong đó công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hết
sức quan trọng , nó trực tiếp liên quan đến quyền lợi của ngƣời sử dụng đất là văn
bản pháp lý cao nhất xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nƣớc và chủ sử dụng
đất để chủ sử dụng đất yên tâm sản xuất, chủ động đầu tƣ khai thác tốt tiềm năng
của đất và chấp hành tốt luật đất đai. Cùng với quá trình công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nƣớc nhƣ ngày nay đã làm cho thị trƣờng bất động sản trở nên sôi động,
trong đó đất đai là hàng hoá chủ yếu của thị trƣờng này. Nhƣng thực tế trong thị
trƣờng này thị trƣờng ngầm phát triển rất mạnh mẽ. Đó là vấn đề đáng lo ngại nhất


2

hiện nay. Để đảm bảo cho thị trƣờng này hoạt động công khai, minh bạch thì yêu
cầu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận phải đƣợc tiến hành. Ngoài ra một vấn
đề quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giúp cho nhà
nƣớc có cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho
nhà nƣớc.
Nhận thức đƣợc vai trò, tầm quan trọng của vấn đề, đồng thời để khắc phục
những tồn tại trên thì việc làm cần thiết là thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quy chủ cho các thửa đất để quản lý và sử dụng đất đai có
hiệu quả và đúng theo pháp luật. Là sinh viên lớp Địa chính môi trƣờng, khoa Quản
lý tài nguyên, Trƣờng đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Đƣợc sự đồng ý của chủ
nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, dƣới sự hƣớng dẫn của giảng viên: TS.Nguyễn Chí
Hiểu, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường Phong Hải - Thị Xã QuảngYên - Tỉnh
Quảng Ninh giai đoạn 2013 – 2015”.
1.2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất tại phƣờng Phong Hải - thị xã Quảng
Yên - tỉnh Quảng Ninh qua đó đề xuất những giải pháp khả thi để phục vụ quá trình
quản lý và sử dụng đất đai hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao trong thời gian tiếp theo.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
-Điều tra, phân tích, đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở phƣờng Phong Hải - thị xã Quảng Yên - tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 – 2015.
- Xác định một số nguyên nhân ảnh hƣởng đến quá trình cấp GCNQSD đất
của phƣờng Phong Hải - thị xã Quảng Yên - tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh tiến độ và hoàn thành công
tác cấp GCNQSD đất ở phƣờng Phong Hải.
1.2.3. Yêu cầu
- Cần nắm vững những quy định của pháp luật về đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo luật đất đai năm 1993; luật đất đai sửa đổi 2003, 2013;
hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của trung ƣơng và địa phƣơng.


3

- Các số liệu thu đƣợc phải chính xác, phải phản ánh khách quan trung thực
công tác đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ của địa phƣơng.
- Các giải pháp đƣa ra phải phù hợp với địa phƣơng và phải có tính khả thi.

1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp củng cố lại những kiến thức đã học
trong nhà trƣờng và bƣớc đầu làm quen với công tác cấp GCNQSD đất trong thực tiễn.
- Trên thực tế: Đề tài đánh giá, phân tích tìm ra những thuận lợi khó khăn
của công tác cấp GCNQSDĐ. Đƣa ra những kiến nghị đề xuất với các cấp có thẩm
quyền để có những giải pháp phù hợp cho công tác cấp GCNQSD đất nói riêng và
công tác quản lý nhà nƣớc nói chung đƣợc tốt hơn.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học
2.1.1.Vai trò của công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai
Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013:[4]
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Nhƣ vậy GCNQSD đất là chứng thƣ pháp lý xác định quyền sử dụng đất đai
hợp pháp của ngƣời sử dụng đất. Đây là một trong những quyền quan trọng đƣợc
ngƣời sử dụng đất đặc biệt quan tâm. Thông qua công tác cấp GCNQSD đất Nhà
nƣớc xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nƣớc với tƣ cách là chủ sở hữu đất đai
với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất sử dụng. Công tác
cấp GCNQSD đất giúp Nhà nƣớc nắm chắc đƣợc tình hình đất đai tức là biết rõ các
thông tin chính xác về số lƣợng và chất lƣợng, đặc điểm về tình hình hiện trạng của việc
quản lý sử dụng đất.
Từ việc nắm chắc tình hình đất đai, Nhà nƣớc sẽ thực hiện phân phối lại đất

theo quy hoạch, kế hoạch chung thống nhất. Nhà nƣớc thực hiện quyền chuyển
giao, quyền sử dụng từ các chủ thể khác nhau. Cụ thể hơn nữa là Nhà nƣớc thực
hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất và thu hồi đất. Vì vậy
cấp GCNQSD đất là một trong những nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà
nƣớc về đất đai.
2.1.2.Vai trò của công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất đối với đối với người sử dụng đất.
- GCNQSD đất là giấy tờ thể hiển mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nƣớc và
ngƣời sử dụng đất.
- GCNQSD đất là điều kiện để tham gia vào thị trƣờng bất động sản.


5

- GCNQSD đất là điều kiện để ngƣời sử dụng đất đƣợc bảo hộ các quyền lợi
ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất.
2.2.Cơ sở pháp lý
2.2.1. Căn cứ pháp lý của việc cấp GCNQSDĐ
Văn bản sau Luật đất đai 2013 có hiệu lực
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 có hiệu lực thi hành vào
ngày 01 tháng 07 năm 2014.
- Nghị quyết 755/2003/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 04 năm 2005 của Ủy
ban thƣờng vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trƣờng hợp cụ thể về
nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải
tạo xã hội chủ nghĩa trƣớc ngày 01 tháng 07 năm 1991 làm cơ sở xác định điều kiện
cấp GCN đối với trƣờng hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện thực hiện các chính
sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết số 23/2003/QH11.
- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27 tháng 07 năm 2006 của
Ủy ban thƣờng vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở đƣợc xác lập trƣớc ngày
01 tháng 07 năm 1991 có ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài tham gia làm cơ sở

xác định đối tƣợng đƣợc cấp GCN trong những trƣờng hợp có tranh chấp.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi
hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về giá đất.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 về bồi thƣờng, hỗ
trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận).
- Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng về hồ sơ địa chính.


6

- Thông tƣ 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng về bản đồ địa chính.
- Thông tƣ 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ trƣởng Bộ
Tài chính hƣớng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tƣ số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính
hƣớng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014
của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc.
2.2.2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Để công tác quản lý và vấn đề sử dụng đất đai đạt hiệu quả cao nhất, tại mục
2 điều 22 Luật Đất Đai năm 2013 đề ra 15 nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai nhƣ sau: [4]
1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đó.

2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sở địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất ; lập bản đồ địa chính bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
4. Quản lý quy hoach kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
6.Quản lý việc bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ khi thu hồi đất
7. Đăng kí đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8.Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý các vi
phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến giáo dục về đất đai
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo các vi phạm
trong việc quản lý và sử dụng đất đai.


7

15. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
-Thông qua 15 nội dung về quản lý đất đai ta thấy đƣợc một trong những nội
dung quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất là công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. ”Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản khác liên quan đến đất đai là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất hợp pháp của con ngƣời có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với
đất”.(Luật đất đai 2013).

2.2.3. Quyền của người sử dụng đất
Điều 166 Luật đất đai 2013 [4] quy định ngƣời sử dụng đất có các quyền sau đây:
1. Đƣợc cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất.
3. Đƣợc hƣởng các lợi ích do công trình của Nhà nƣớc về bảo vệ, cải tạo đất
nông nghiệp.
4. Đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
5. Đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi bị ngƣời khác xâm phạm đến quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình.
6. Đƣợc nhà nƣớc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất theo quy định của luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm đến quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình và các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
2.2.4. Tổng quan về công tác đăng ký đất đai
2.2.4.1. Khái quát về đăng ký đất đai
Quyền đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những
quyền cơ bản nhất của chủ thể đƣợc Nhà nƣớc giao quyền sử dụng. Bởi vì xuất phát
từ quyền này, chủ thể sử dụng đất mới thực hiện đƣợc các quyền và lợi ích hợp
pháp khác theo qui định của pháp luật. Tại Điều 693 Bộ luật dân sự năm 1995 có
qui định, một trong 4 Điều kiện để chuyển quyền sử dụng đất đó là: “Có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cấp theo quy định
của pháp luật về đất đai”. Rõ ràng, có đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


8

mới thực hiện đƣợc các quyền của mình nhƣ chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế,
tặng cho, thế chấp và cho thuê giá trị quyền sử dụng đất.
Hiện nay ở nƣớc ta, vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói
chung và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho các hộ gia đình,
cá nhân nói riêng đang tiến hành rất chậm và gặp rất nhiều khó khăn, vƣớng mắc.

Đây là vấn đề bức xúc nhất đang đƣợc các cơ quan chức năng quan tâm giải
quyết, sự chậm trễ này, do các nguyên nhân sau :
Chúng ta biết rằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khâu cuối của
một quá trình rất phức tạp, từ điều tra, đo đạc, đánh giá giao đất, đăng ký sử dụng đất,
sau đó mới tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Muốn tiến hành cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thì đòi hỏi đầu tiên đó là đất sử dụng ổn định không có
tranh chấp và ranh giới thửa đất phải rõ ràng. Trong khi đó, quan hệ đất đai ở nƣớc ta
trải qua nhiều thời kỳ lịch sử khác nhau, đã để lại nhiều tồn đọng, tranh chấp về đất đai rất
khó giải quyết.
Trình độ đội ngũ cán bộ Địa chính ở các địa phƣơng hiện nay chƣa đáp ứng
đƣợc yêu cầu về chuyên môn về pháp luật đất đai đồng thời vừa hoàn thành đƣợc
nhiệm vụ chuyên môn, vừa giải thích pháp luật đất đai cho dân hiểu từ đó thực hiện
việc sử dụng đất đai đúng theo quy định của pháp luật.
Phƣơng tiện, kinh phí, trình độ chuyên môn phục vụ cho việc đo, vẽ bản đồ
địa chính hiện nay chƣa đáp ứng đƣợc với đòi hỏi của thực tế. Những phƣơng tiện
cũ thì quá lạc hậu, còn phƣơng tiện hiện đại thì cán bộ địa chính hiện nay chỉ có một
số ít nắm bắt và sử dụng đƣợc.
Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa
chính, nhằm để xác lập chính thức mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nƣớc với
ngƣời sử dụng, làm cơ sở quản lý chặt chẽ cho toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo
vệ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.
Việc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất gồm có hai loại đăng ký:
- Đăng ký quyền sử dụng đất: Ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp trong
phạm vi toàn quốc đối với toàn bộ các loại đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho những ngƣời có quyền sử dụng đất đai.


9

- Đăng ký biến động: Thực hiện khi đất đai đã có sự biến động về hình thể, diện

tích, loại ruộng đất, mục đích sử dụng, tên chủ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.
Công tác thống kê đất đai góp phần tạo lập dựa trên cơ sở cung cấp đầy đủ và kịp
thời những số liệu về diện tích, phân loại sử dụng đất, về ngƣời sử dụng đất và bổ sung
kịp thời những biến động. [8]
2.2.4.2. Hồ sơ đăng kí đất đai, xin cấp GCNQSD đất
 Hồ sơ đăng kí đất đai
+ Đơn xin đăng kí quyền sử dụng đất: 02 bản, nộp tại UBND xã,
phƣờng nơi có đất (gọi chung là UBND cấp xã); UBND cấp xã giữ một bản
cho ngƣời sử dụng đất nơi có đất, ngƣời đó cầm tờ đơn tới cơ quan TN&MT.
+ Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất: 01 bản (bản sao có công
chứng)
+ Bản đồ địa chính khu đất đƣợc giao hoặc thuê: 01 bản (có xác nhận của sở
TN&MT).
+ Hợp đồng thuê đất: 01 bản (đối với tổ chức thuê đất, bản sao có công chứng).
+ Tờ khai sử dụng đất (đối với tổ chức trong nƣớc chuyển sang thuê đất, đã
khai theo Chỉ thị 245-TTg).
Sau khi nhận đủ hồ sơ, trong thời hạn 5 ngày UBND cấp xã, phƣờng phải
hoàn thành việc xem xét và đăng kí vào sổ địa chính tại phƣờng, xã cập nhật những
biến động trên bản đồ, sổ sách, xác nhận đã đăng kí đất đai vào đơn đăng kí quyền
sử dụng đất (phần ý kiến của UBND xã) thu lệ phí theo quy định và phải trả lại chủ
sử dụng một tờ đơn để nộp Sở TN&MT hoặc Phòng TN&MT để đƣợc cấp
GCNQSD đất.
Cán bộ Địa chính xã báo cáo phòng TN&MT, sở TN&MT để cập nhật
những thay đổi vào hồ sơ địa chính lƣu ở từng cấp. (Nghị định 43/2014/NĐ-CP) [5]
* Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, bản đồ, số sách…chứa đựng những
thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai đƣợc
thiết lập trong quá trình đo đạc bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và đăng ký biến
động đất đai, cấp GCN.

10

Hồ sơ địa chính đƣợc lập thành một bản gốc và hai bản sao từ bản gốc. Hồ
sơ địa chính do văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trƣờng lập, chỉnh lý, quản lý đồng thời sao gửi hồ sơ cho văn phòng đăng ký đất
thuộc phòng Tài nguyên và Môi trƣờng, UBND xã, phƣờng, thị trấn để phục vụ
nhiệm vụ quản lý đất đai của địa phƣơng. Theo quy định hiện hành hồ sơ địa chính
có hai dạng là hồ sơ địa chính dạng giấy và hồ sơ địa chính dạng số.
Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính:
- Lập hồ sơ địa chính thực hiện theo đơn vị hành chính xã, thị trấn.
- Lập và chỉnh lý biến động cho từng thửa đất theo đúng trình tự thủ tục quy
định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Hồ sơ địa chính phải đảm bảo chính xác, thống nhất giữa các tài liệu.
+ Giữa bản đồ, sổ địa chính, sổ mục kê
+ Giữa bản đồ gốc và các bản sao của hồ sơ địa chính
+ Giữa HSĐC với GCN và hiện trạng sử dụng đất
Nội dung của HSĐC bao gồm thông tin về thửa đất nhƣ sau:
- Số liệu, kích thƣớc, hình thể, diện tích, vị trí của thửa đất.
- Ngƣời sử dụng đất.
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện
và chƣa thực hiện.
- GCN, quyền và những hạn chế về sử dụng đất.
- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.
Việc cung cấp thông tin đất đai từ HSĐC đƣợc Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng quy định tại Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT nhƣ sau:
+ Tra cứu, xem thông tin.
+ Xin trích lục Bản đồ địa chính (đối với từng thửa đất).
+ Xin trích sao Hồ sơ địa chính (đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử dụng đất).

+ Trích sao sổ Mục kê đất đai (đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử dụng đất).
+ Xin tổng hợp thông tin đất đai.
+ Xin sao thông tin HSĐC vào thiết bị máy tính.


11

HSĐC gồm 2 dạng: HSĐC dạng giấy và HSĐC dạng số (cơ sở dữ liệu địa chính).
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ban hành quy phạm, tiêu chuẩn kỹ thuật, định
mức kinh tế đối với việc lập HSĐC trên giấy và HSĐC dạng số; hƣớng dẫn việc lập,
chỉnh lý và quản lý HSĐC trên giấy và HSĐC dạng số; quy định tiến trình thay thế
hệ thống HSĐC trên giấy bằng hệ thống HSĐC dạng số.
2.2.5. Tổng quan về công tác cấp GCNQSDĐ
2.2.5.1. Mẫu GCNQSDĐ
GCNQSD đất là giấy do cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cấp cho ngƣời sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, là chứng thƣ
pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng [11].
GCNQSD đất cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nƣớc đối với mọi loại
đất do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng phát hành. GCN đƣợc cấp theo từng thửa đất
gồm 2 bản, trong đó một bản cấp cho ngƣời sử dụng đất, một bản lƣu tại văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất.
Quá trình cấp GCN là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để
giải quyết mọi vấn đề liên quan đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nƣớc với ngƣời
sử dụng đất và giữa ngƣời sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật [11].
Hiện nay tồn tại 4 loại GCN sau:
Loại thứ nhất: GCN đang đƣợc cấp theo Luật Đất đai 1998 do Tổng cục địa
chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng) ban hành theo mẫu quy định tại Quyết
định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất cấp cho đất
nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở có màu đỏ.
Loại thứ hai: GCN quyền sở hữu nhà ở tại đô thị do Bộ Xây Dựng phát hành

theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ và theo
Luật Đất đai 1993. GCN có hai mầu: Màu hồng giao cho sử dụng đất và màu trắng lƣu
tại Sở Địa chính (nay là Sở Tài nguyên và Môi trƣờng).
Loại thứ ba: GCN đƣợc lập theo quy định của Luật Đất đai 2003, mẫu
giấy chứng nhận theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 1/11/2004 và
Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi quyết định số


12

24/2004/BTNMT. Giấy có hai mầu: Màu đỏ giao cho chủ sử dụng đất và mầu trắng lƣu
tại cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng cấp huyện, tỉnh.
Loại thứ tư: GCN đƣợc cấp theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày
19/10/2009 và Thông tƣ 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định mẫu giấy
chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy có màu hồng
cánh sen và có 01 bản.
2.2.5.2 Những trường hợp được cấp GCN
- Ngƣời đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các
điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013 [4]
- Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai 2013
có hiệu lực thi hành.
- Ngƣời đƣợc chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, đƣợc thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; ngƣời nhận quyền sử
dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
- Ngƣời đƣợc sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành.
- Ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

- Ngƣời sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Ngƣời mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
- Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; ngƣời
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc.
- Ngƣời sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm ngƣời sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có.
- Ngƣời sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.


13

2.2.5.3. Những trường hợp không được cấp GCN
Theo Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các trƣờng hợp không
đƣợc cấp GCN nhƣ sau:
- Tổ chức, cộng đồng dân cƣ đƣợc Nhà nƣớc giao đất để quản lý thuộc các
trƣờng hợp quy định tại Điều 8 Luật Đất đai 2013.
- Ngƣời đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của
xã, phƣờng, thị trấn.
- Ngƣời thuê, thuê lại đất của ngƣời sử dụng đất, trừ trƣờng hợp thuê, thuê lại
đất của nhà đầu tƣ xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Ngƣời nhận khoán đất trong các nông trƣờng, lâm trƣờng, doanh nghiệp
nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
- Ngƣời đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp GCN.
- Ngƣời sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN nhƣng đã có thông báo hoặc
quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.
Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử
dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đƣờng giao

thông, công trình dẫn nƣớc, dẫn xăng, dầu, khí; đƣờng dây truyền tải điện, truyền
dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm
mục đích kinh doanh. [5]
2.2.5.4. Nguyên tắc cấp GCNQSD đất
Nguyên tắc cấp GCNQSD đất đƣợc quy định tại điều 98 Luật đất đai 2013
[4] nhƣ sau:
Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất đƣợc cấp theo từng thửa đất. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đang
sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phƣờng, thị trấn mà có yêu cầu
thì đƣợc cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.


14

2. Thửa đất có nhiều ngƣời chung quyền sử dụng đất, nhiều ngƣời sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những
ngƣời có chung quyền sử dụng đất, ngƣời sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và cấp cho mỗi ngƣời 01 Giấy chứng nhận; trƣờng hợp các chủ sử dụng, chủ
sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho ngƣời đại diện.
3. Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đƣợc
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất không thuộc đối tƣợng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đƣợc miễn, đƣợc
ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trƣờng hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đƣợc
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
4. Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, trừ trƣờng hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một ngƣời.
Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên
của vợ hoặc chồng thì đƣợc cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng
nếu có yêu cầu.
5. Trƣờng hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã
cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại
thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những ngƣời sử
dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,


15

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất đƣợc xác định theo
số liệu đo đạc thực tế. Ngƣời sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với
phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trƣờng hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế
nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn (nếu có) đƣợc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của
Luật này.

2.2.5.5. Điều kiện cấp GCNQSD đất
Ngƣời sử dụng đất đƣợc cấp GCNQSD đất khi:
* Có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp hoặc đang sử dụng đất ổn định đƣợc
UBND xã nơi có đất xác nhận.Những giấy tờ hợp pháp gồm:
- Giấy tờ do chính quyền Cách mạng giao đất trong cải cách ruộng đất mà
chủ sử dụng đất vẫn đang sử dụng ổn định từ đó đến nay.
- Giấy tờ giao đất hoặc cho thuê đất do cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền xét
duyệt thuộc các thời kì Nhà nƣớc Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà, Chính Phủ Cách
Mạng Lâm Thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam, Nhà nƣớc Cộng Hoà Xã Hội Chủ
Nghĩa Việt Nam, trong quá trình thực hiện sai các chính sách về đất đai mà ngƣời
sử dụng đất vẫn đang sử dụng từ đó đến nay.
- Những giấy tờ chuyển nhƣợng đất từ năm 1980 trở về trƣớc của chủ sử
dụng đất hợp pháp đã đƣợc chính quyền địa phƣơng xác nhận.
- Những giấy tờ chuyển nhƣợng, chuyển đổi, thừa kế quyền sử dụng đất sau
ngày 15/10/1993 đã đƣợc cấp có thẩm quyền xác nhận.
- Các quyết đinh giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền
quy định theo pháp luật đất đai.
- Giấy tờ do cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
ngƣời sử dụng đất mà ngƣời sử dụng đất đó vẫn sử dụng liên tục từ đó đến nay mà
không có tranh chấp.
- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa.


16

- GCNQSD đất tạm thời do cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cấp hoặc có
trong sổ địa chính mà không có tranh chấp.
- Bản án hoặc quyết định của Toà Án nhân dân có hiệu lực pháp luật hoặc
giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật.
- Giấy tờ của Hợp tác xã sản xuất nông nghiệp cấp đất cho hộ gia đình, xã

viên của Hợp tác xã trƣớc ngày 28/06/1975 (trƣớc ngày ban hành Nghị định
125/CP).
- Giấy tờ về thanh lí hoá giá nhà theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ chuyển nhƣợng đất đai, mua bán nhà kèm theo chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất đƣợc UBND xã nơi có đất thẩm tra là đất đó không có tranh chấp
và đƣợc UBND cấp huyện xác nhận kết quả thẩm tra của UBND xã.
* Trƣờng hợp khi ngƣời sử dụng đất đã có một trong các giấy tờ nói trên, mà
đất đó nằm trong quy hoạch xây dựng đã đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền
phê duyệt nhƣng chƣa có quyết định thu hồi để thực hiện quy hoạch đó thì vẫn đƣợc
cấp GCNQSD đất nhƣng phải chấp hành đúng các quy định về xây dựng.
* Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đã có một trong các giấy tờ nói trên, mà đất
đó nằm trong vi phạm bảo vệ an toàn công trình nhƣng chƣa có quyết định thu hồi
đất thì vẫn đƣợc cấp GCNQSD đất nhƣng phải chấp hành đúng quy định về bảo vệ
an toàn công trình theo quy định của pháp luật.
* Ngƣời sử dụng đất ổn định nhƣng không có giấy tờ hợp pháp, thì phải đƣợc
UBND cấp xã xác nhận một trong các trƣờng hợp sau:
- Có giấy tờ hợp pháp nhƣng bị thất lạc do thiên tai, chiến tranh và có chỉnh
lí trong hồ sơ lƣu trữ của cơ quan Nhà nƣớc hoặc Hội đồng đăng kí đất đai cấp xã xác nhận.
- Ngƣời đƣợc thừa kế của tổ tiên qua nhiều thế hệ.
- Ngƣời đƣợc chia tách, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất từ ngƣời sử dụng
đất hợp pháp nhƣng chƣa làm thủ tục sang tên trƣớc bạ.
- Ngƣời tự khai hoang từ năm 1980 trở về trƣớc đến nay vẫn sử dụng đất phù
hợp với quy hoạch.