đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã từ sơn – tỉnh bắc ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐỖ MẠNH HUY

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN – TỈNH BẮC NINH

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Thị Tám

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc..

Hà Nội, ngày

tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Đỗ Mạnh Huy

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, em đã nhận được sự
hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng
nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép em được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn
sâu sắc PGS.TS. Đỗ Thị Tám đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo
điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn
Quy hoạch đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp
đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ủy ban nhân dân thị xã
Từ Sơn, Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Từ Sơn, Văn phòng Đăng ký Quyền sử
dụng đất chi nhánh thị xã Từ Sơn, Chi cục Thuế thị xã Từ Sơn, Phòng Thống kê thị xã Từ
Sơn, Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của các xã/phường điều tra đã giúp đỡ
và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn.

Hà Nội, ngày

tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Đỗ Mạnh Huy

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ................................................................................................ vi
Danh mục các bảng ......................................................................................................... vii
Danh mục các hình ......................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ............................................................................................................ ix
Thesis abstract .................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn............................................ 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu .............................................................................................. 3
2.1.

Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất...................................................................... 3

2.1.1.

Quyền sở hữu ...................................................................................................... 3

2.1.2.

Quyền sở hữu về đất đai....................................................................................... 3

2.1.3.

Quyền sử dụng đất ............................................................................................... 5

2.2.

Quyền sở hữu và sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ......................................... 8

2.2.1.

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Thụy Điển......................................................... 8

2.2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức ....................................... 9

2.2.3.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ôxtrâylia ............................................................ 10

2.2.4.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan ............................................................. 11

2.2.5.

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malayxia ......................................................... 12

2.2.6.

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc..................................................... 13

2.2.7.

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ....................................... 15

2.3.

Tình tình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................ 16

2.3.1.

Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...................... 16

iii

2.3.2.

Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất .......................................................................................................................19

2.3.3.

Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam .................................... 22

2.3.4.

Những tồn tại của việc thực hiện các quy định của Luật đất đai về quyền
của người sử dụng đất ở Việt Nam ..................................................................... 25

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................... 28
3.1.

Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................... 28

3.2.

Thời gian nghiên cứu ......................................................................................... 28

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 28

3.4.

Nội dung nghiên cứu.......................................................................................... 28

3.4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội thị xã Từ Sơn ............................. 28

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất thị xã Từ Sơn ................................................. 28

3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thị xã Từ Sơn ............................. 28

3.4.4.

Đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử
dụng đất theo pháp luật ...................................................................................... 28

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 29

3.5.1.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .................................................... 29

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .................................................................. 29

3.5.3.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ................................................................... 29

3.5.4.

Phương pháp thống kê, phân tích số liệu ............................................................ 30

3.5.5.

Phương pháp so sánh ......................................................................................... 30

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ..................................................................... 31
4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội thị xã Từ Sơn ............................. 31

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................. 31

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................................. 34

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ......................................... 38

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn .............................. 39

4.2.1.

Tình hình quản lý về đất đai trên địa bàn thị xã Từ Sơn ..................................... 39

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất thị xã Từ Sơn năm 2015................................................. 44

4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn
giai đoạn 2010 – 2015 ........................................................................................ 49

iv


4.3.1.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn ............... 49

4.3.2.

Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại 3 đơn vị nghiên cứu
trên địa bàn thị xã Từ Sơn ...........................................................................................60

4.3.3.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Từ Sơn ...............................................................................................................................72

4.4.

Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử
dụng đất theo pháp luật ...................................................................................... 74

4.4.1.

Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật....................................... 74

4.4.2.

Giải pháp về quản lý hoạt động liên quan đến thực hiện QSDĐ ......................... 74

4.4.3.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ ......................................... 75

4.4.4.

Giải pháp về chính sách ..................................................................................... 76

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ....................................................................................... 77
5.1.

Kết luận ............................................................................................................. 77

5.2.

Kiến nghị ........................................................................................................... 78

Tài liệu tham khảo ........................................................................................................... 79
Phụ lục .......................................................................................................................... 81

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

ATGT

An toàn giao thông

BĐS

Bất động sản

CP

Chính phủ

CHXHCNVN

Cộng Hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CNH

Công nghiệp hoá

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

KCN

Khu công nghiệp

KTXH

Kinh tế xã hội

PTTH

Phổ thông trung học

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

THCS

Trung học cơ sở

UBND

Uỷ ban nhân dân

VH-TDTT

Văn hóa – thể dục, thể thao

VPĐKQSDĐ

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất thị xã Từ Sơn năm 2015 .......................................... 45

Bảng 4.2.

Biến động sử dụng đất thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 – 2015 ....................... 48

Bảng 4.3.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn thị xã
Từ Sơn giai đoạn 2010 – 2015 ..................................................................... 50

Bảng 4.4.

Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010 –
2015 ............................................................................................................ 52

Bảng 4.5.

Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở trên địa bàn thị xã Từ
Sơn giai đoạn 2010 – 2015 .......................................................................... 53

Bảng 4.6.

Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ thị xã Từ Sơn
giai đoạn 2010 - 2015 .................................................................................. 55

Bảng 4.7.

Kết quả thực hiện quyền cho thuê QSDĐ ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn
giai đoạn 2010 - 2015 .................................................................................. 57

Bảng 4.8.

Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ ở trên địa bàn thị xã Từ
Sơn giai đoạn 2010 - 2015 ........................................................................... 58

Bảng 4.9.

Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ ở trên địa bàn thị
xã Từ Sơn giai đoạn 2010 - 2015 ................................................................. 59

Bảng 4.10. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ ở trên địa bàn thị xã Từ
Sơn giai đoạn 2010 - 2015 ........................................................................... 59
Bảng 4.11.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo 03 đơn vị nghiên
cứu ........................................................................................................................61

Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo 03 đơn vị nghiên cứu .......... 67
Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo 03 đơn vị nghiên cứu ....... 69
Bảng 4.14.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ theo 03 đơn vị
nghiên cứu.................................................................................................... 70

vii


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Từ Sơn năm 2015 theo đối tượng sử dụng
và quản lý ...................................................................................................... 47
Hình 4.2. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn thị xã Từ
Sơn giai đoạn 2010 – 2015 ............................................................................. 51
Hình 4.3. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở thị xã Từ Sơn giai đoạn 2010
– 2015 ............................................................................................................ 52

Hình 4.4. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn
giai đoạn 2010 - 2015..................................................................................... 54
Hình 4.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ thị xã Từ Sơn giai
đoạn 2010 - 2015 ........................................................................................... 56
Hình 4.6. Kết quả thực hiện quyền cho thuê QSDĐ ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn
giai đoạn 2010 – 2015 .................................................................................... 57

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên học viên: Đỗ Mạnh Huy
Tên luận văn: Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu của luận án
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực quan trọng phát triển đất nước. Ở
Việt Nam, Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu trong việc
chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh thổ. Nhà nước giao quyền sử
dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành các quy định cụ thể để các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân dễ dàng thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Tuy nhiên việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương còn rất nhiều vấn đề cần
phải thảo luận. Công tác đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương
là rất cần thiết nhằm từng bước góp phần hoàn thiện chính sách quản lý và sử dụng đất.
Vì vậy việc đánh giá nhằm tìm ra những ưu điểm và tồn tại trong quá trình thực
hiện các quyền của người sử dụng đất từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực

hiện đúng, đầy đủ các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn là rất cần
thiết. Đề tài sẽ góp phần vào hệ thống giải pháp để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất,
góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của thị xã.
Phương pháp nghiên cứu
Trong luận văn, sử dụng kết hợp 2 nhóm phương pháp chính đó là thu thập tài liệu
số liệu và xử lý số liệu và được chia thành 2 giai đoạn:
Giai đoạn 1: Sau khi thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp, sơ cấp tiến hành điều tra 600
phiếu của cá nhân thực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất tại Văn phòng
đăng ký đất đai.
Giai đoạn 2: Sử dụng phương pháp phân tích định lượng và định tính (thống kê mô tả)
trong SPSS để thống kê đặc tính của các đối tượng điều tra theo nhóm; phương pháp thống kê
so sánh; phương pháp so sánh, đánh giá.
Kết quả chính và kết luận
1. Từ khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực và những văn bản hướng dẫn thi hành
luật đã tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng

ix


đất của mình. Người sử dụng đất đã quan tâm đến các quyền và nghĩa vụ của họ theo quy
định pháp luật. Người dân đã thực hiện khai báo tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi
thực hiện các quyền sử dụng đất. Do đó công tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn thị
xã ngày càng chặt chẽ.
2) Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã được thực hiện theo
đúng quy định của Luật đất đai và những văn bản hướng dẫn thi hành luật. Điều đó đã
tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất
của mình. Người sử dụng đất đã quan tâm đến các quyền và nghĩa vụ của họ theo quy
định pháp luật.
3) Kết quả điều tra tại thị xã Từ Sơn cho thấy các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực
hiện 4 quyền sử dụng đất là: quyền chuyển nhượng; quyền thừa kế; quyền tặng cho và quyền

thế chấp quyền sử dụng đất. Một số giao dịch quyền sử dụng đất không làm thủ tục khai báo
với cơ quan nhà nước nhưng không nhiều. Nguyên nhân chính của tình trạng người sử dụng
đất không khai báo khi thực hiện các quyền sử dụng đất là do ý thức của người sử dụng đất
trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai nói chung và các quy định về quyền sử
dụng đất nói riêng còn hạn chế. Mặt khác công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
còn chậm trong khi đó là giấy tờ bắt buộc phải có để thực hiện các quyền sử dụng đất theo
đúng quy định của pháp luật.
4) Qua kết quả nghiên cứu tại 02 phường và 1 xã đề xuất được 3 nhóm giải pháp
hoàn thiện cơ chế chính sách để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình
đối với Nhà nước khi thực hiện các quyền sử dụng đất, đó là: nhóm giải pháp về cơ chế
chính sách, nhóm giải pháp tổ chức quản lý, nhóm giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng
cường năng lực cán bộ địa chính các cấp. Mặt khác, thị xã và Tỉnh cần tiếp tục cải cách thủ
tục hành chính để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất được thuận tiện,
nhanh chóng.

x


THESIS ABSTRACT

Master candidate: Do Manh Huy
Thesis title: Assess the implementation of the land use rights in Tu Son town,
Bac Ninh province.
Major: Land Management;

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Objectives
Land is particularly capital goods an important resource for national development. In

Vietnam, the State is represent for all the people in exercising the right of owners to possess,
use and dispose of all the land in the territory. State allocates land use rights to organizations,
households and individuals and issues specific regulations for organizations, households and
individuals to perform easily the rights and obligations of land users. However, the
implementation of the land use rights at the local level are still many issues need to be
discussed. The assessment of the implementation of land use rights at the local level is
essential to contribute gradually to improving policies land use management.
Therefore, the assessment to find out the advantages and shortcomings in the process
of implementation of the rights of land users, thus propose some solutions in order to
contribute to comply, full rights of land users in Tu Son town is essential. The thesis would
contribute to system solutions to improve the efficiency of land use management, contributing
to the soci-economic development of the town.
Methods
In the thesis, two groups of method were used; they are gathering data and processing
data, and is divided into two stages:
Phase 1: After collecting documents and secondary data, conducted surveys with 600
personal who implementing the procedures relating to land use rights in land registration
office in Tu Sơn Town.
Phase 2: Using quantitative analysis and qualitative (descriptive statistics) in SPSS
for statistical characteristics of the respondents as a group; comparative statistical methods;
methods of comparison and reviews.
Main findings and conclusions
1) Since 2003 Land Law in force and the guidelines law enforcement has created an
important legal framework for land users implement its land use rights. Land users were
xi


concerned about their rights and obligations under the law. The people have made the
declaration at the state agency authorized to implement the land use rights. Therefore, the
management of land change on the town increasingly tight.

2) Land management of the State in the Tu Son town has done in accordance with the
provisions of the Land Law and the documents guiding the implementation of laws. That has
created an important legal framework for land users perform their land use rights. Land users
were concerned about their rights and obligations under the law.
3) Results of the study showed that in Tu Son town land users mainly have done 4
land use rights. They are: the right to transfer land use right; inheritance land use right; the
right to donate the land use right and mortgage the land use right. Some land use rights
transactions do not declared procedures with state agencies, but not much. The main cause
of land users are not declared with state agencies when making land use rights is due to the
awareness of land use in compliance with the provisions of the land law in general and the
provisions on rights in particular land use is limited. On the other hands, the issuance of
certificates of land use rights has been slow while the paperwork required for the
implementation of land use rights in accordance with law.
4) Through research results in 02 wards and communes 1, 3 group proposed
solutions: complete mechanisms and policies to the people who exercise their
responsibilities and fulfill their obligations to the State when exercising the use land right,
namely: solutions group policy mechanism, group organization and management solutions,
solutions to improve organization and strengthening land administration officials at all
levels. On the other hand, the town and the province should continue to reform
administrative procedures for land users implement the land use right is convenient, fast.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt. Ở
Việt Nam, Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu trong
việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh thổ. Nhà nước giao
quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành các quy định

cụ thể để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dễ dàng thực hiện các quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất. Trong Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18 đã quy định: Người
được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo
quy định của pháp luật. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa
đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, 2003 và Luật Đất đai 2013 đã từng bước
cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền
cho người sử dụng đất. Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử dụng đất ngày
càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ
đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường
đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ
với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai có những quy định
về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định
để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy nhiên, đến
nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải
quyết đó là (i) hiện tượng chuyển dịch QSDĐ và chuyển đổi mục đích sử dụng
trong nông nghiệp diễn ra tự phát; (ii) thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn
chiếm tỷ lệ lớn. Giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ là điều kiện cần thiết cho hoạt
động thị trường QSDĐ, nhưng nhiều người dân không muốn nhận mà vẫn có thể
giao dịch trên thị trường ngầm; (iii) mặc dù không còn tham gia trực tiếp vào sản
xuất nông nghiệp nữa nhưng người dân vẫn có tâm lý giữ lại đất hoặc bán QSDĐ để
đi làm thuê cho người khác.
Thị xã Từ Sơn nằm cách trung tâm thành phố Bắc Ninh 13 km, cách Hà Nội
28 km. Với tốc độ đô thị hoá nhanh, giá đất ngày càng cao, việc thu hồi đất sản xuất
nông nghiệp đang gặp nhiều khó khăn. Trong giai đoạn gần đây thị xã đã chịu tác
động rất lớn của quá trình đô thị hoá và công nghiệp hoá. Quá trình chuyển dịch cơ
cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát triển cụm công nghiệp, khu

1

công nghiệp, khu đô thị mới tập trung diễn ra rất mạnh. Các hoạt động liên quan
đến GCNQSDĐ có xu hướng ngày càng gia tăng mạnh. Tuy nhiên, trên thực tế tình
trạng thực hiện các QSDĐ không đăng ký qua các cơ quan quản lý hoặc thực hiện
không đầy đủ các quy định của pháp luật trên địa bàn thị xã vẫn còn diễn ra khá phổ
biến. Để đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhằm
tìm ra những tồn tại và nguyên nhân tại sao để từ đó đề xuất giải pháp nhằm đảm
bảo quyền của người sử dụng đất cũng như góp phần giúp công tác quản lý nhà
nước về đất đai được tốt hơn tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực
hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn
nhằm tìm ra những tồn tại trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các quyền
của người sử dụng đất.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: đề tài được thực hiện trên địa bàn thị xã Từ Sơn.
- Số liệu thống kê được lấy trong giai đoạn 2010 - 2015
- Số liệu hiện trạng về điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội, tình hình sử dụng
đất được điều tra trong năm 2015
- Phạm vi về nội dung nghiên cứu: theo Luật đất đai năm 2013, người sử
dụng đất có tất cả 8 quyền. Đề tài tập trung nghiên cứu 4 quyền được thực hiện
nhiều nhất trong giai đoạn 2010-2015 tại thị xã Từ Sơn đó là: quyền chuyển
nhượng, quyền tặng cho, quyền thừa kế và quyền thế chấp QSDĐ.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về quản lý và thực hiện các quyền của
người sử dụng đất.
- Góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai, từ đó thúc đẩy phát
triển kinh tế xã hội của địa phương.

2

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Bộ Luật Dân sự 2005 tại điều 164 khẳng định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của pháp luật…” (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005). Sở hữu là việc tài sản, tư
liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ
giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối
tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các
chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền (Quốc
Hội nước CHXHCNVN, 2005):
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy
rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: (i) Định đoạt số phận pháp lý của
tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình
thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; (ii) Định đoạt số phận thực
tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế.
2.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi xã
hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai
chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã

hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc
là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở
hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định.
3


Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình
thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Quá trình hình thành chế độ và các hình
thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai được xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở
hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng
định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố
trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi,
sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa
và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”,
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến
pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế
hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến
pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng
đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo
bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở
hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện
quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất
đai” (Điều 7, Luật Đất đai, 2003). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm
bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo
lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các

quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm
vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho
phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với
thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu
này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền,
giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của
Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những
thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý

4


nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử
dụng và mức độ hưởng lợi. Như vậy nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy
định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm
bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử
dụng đất được hưởng lợi ích từ việc đầu tư trên đất (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
QSDĐ đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài
nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền
sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước
không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội
- trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy,
QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước trong trường hợp này
được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất
do đầu tư của Nhà nước mang lại.
Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất,

thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ. Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể
liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử
dụng, từng đối tượng sử dụng (Đào Trung Chính, 2007).
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về
đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các
quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai
mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Chủ sở hữu
của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện
QSDĐ. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không
thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân
không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng
chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có
QSDĐ. Nhà nước thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi

5


nhận. Vì vậy Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và
“người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Tại điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế,
đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ
chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” (Luật Đất đai, 2004).
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập
pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, để người dân có

thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời
sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò
quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái niệm “quyền sử dụng đất”
của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói
trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi
ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và
một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử
dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người
sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm:
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất” (Điều106, Luật Đất đai 2003). Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì
những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất
không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người
sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người
sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003).
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các
quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế
trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên
góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội
dung cụ thể của từng quyền:

6

- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân
cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp,
làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp
thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc
phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần,
có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị
trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử
dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong
trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền
tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư
làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai
vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của
thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua
việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể
quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; chuyển nhượng QSDĐ đều
phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu
của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ
không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ
thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa
trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan
hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành
trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được
chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một
giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế

chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất
đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động
sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền
không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn,
đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách
nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú Cường, 2012).

7


- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức
góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ
cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp
thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm
bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp
với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn (Quốc
hội nước CHXHCNVN, 2013).
2.2. QUYỀN SỞ HỮU VÀ SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Thụy Điển
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật,
pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt
động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất
động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá. Dưới
đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng
đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi
mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối
chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở

hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ
lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế
về chuyển nhượng của bên bán. Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan
trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như
tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật
về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai
phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì
thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận
đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng
cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký. (2) Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà
án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp
8


chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem
xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu
bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải
cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không
đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp
theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân
hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản:
hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và
một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên
và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được
chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến
khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ
thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại

cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi
không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài
sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là:
Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được
bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ
tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng
kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá
thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất được hưởng
các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi
nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó.
Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc
phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp
đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị
trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
2.2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với
lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với
chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý bảo
đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong
Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua, bán theo nguyên tắc của
thị trường.
9


Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất và
quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử
dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất và nhà ở Đức
là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người
được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh

đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho
một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ
đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp
và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng
trong trường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu
căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà nhà. Phần đất này được quy định theo
tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ
lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà
(Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
2.2.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ôxtrâylia
Tuy có đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật nhưng nói chung
pháp luật đất đai Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc pháp luật của Anh quốc. Luật
Anh Quốc không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đất đai, luật này đặt trọng
tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải sở hữu. Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về
quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp
Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất
thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho
thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất
có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư
nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và
đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được
quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60m (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn bộ
khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu
mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà
nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải
đền bù thiệt hại tài sản trên đất.

10

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc
ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công
cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc
sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở
hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm
quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000; Nguyễn Thanh Trà &Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.2.4. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan
Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở
hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp GCN về đất đai. Tại Thái Lan
có nhiều loại GCN về đất đai khác nhau. Mỗi loại GCN có qui định riêng nhằm hạn
chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- GCN sở hữu đất (Chanod-NS4) là GCN quyền sở hữu về đất được cấp sau
khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc
chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này
là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất,
thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của
GCN. Nếu GCN NS4 được cấp từ loại GCN NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế
việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng
10 năm không được chuyển nhượng.
- GCN sử dụng là GCN QSDĐ (không phải sở hữu). Có hai loại GCN được
cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất.
+ GCN loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được xác định
trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này có quyền chuyển
nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không được sử dụng, toà án có
quyền huỷ bỏ hiệu lực của GCN. Nếu GCN NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong
vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.

+ GCN loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được đo độc
lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này
mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất không được để không
sử dụng trên 5 năm.

11


- GCN chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất. Loại giấy
này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp
giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất mà Uỷ
ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy này có quyền thừa
kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng". Có thể chuyển
thành GCN quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy
sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm.
- GCN đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và sử dụng đất
trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, GCN này có thể chuyển
nhượng. GCN SK1 có thể chuyển thành GCN sở hữu NS4.
- GCN STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp
GCN STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm
và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp GCN STK2.
- GCN NK1 và NK3 là GCN đất định cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến
khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được chuyển nhượng, chỉ có thể được
thừa kế.
- GCN PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả
tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này không chuyển
nhượng được.
- GCN SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp dựa theo
Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hoá.
Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được

thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có GCN SPK-01
thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4.
- Đất chưa có GCN: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp
được GCN NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy Biều, 2000).
2.2.5. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malayxia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaisia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận
là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có
một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính là
bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở
hữu được mô tả trong bằng khoán. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn
là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,...) đều phải đăng
12