Đánh giá kết quả thực hiện phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2006 đến 2010

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM


NGUYỄN THỊ THUỶ


ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN PHƢƠNG ÁN QUY HOẠCH,
KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT PHƢỜNG CAO XANH,
THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2006 - 2010


Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 62 16


LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP


Người hướng dẫn : PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông








Thái Nguyên, năm 2012

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng: Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
hoàn toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đều đã được ghi rõ
nguồn gốc./.

Tác giả



Nguyễn Thị Thủy


ii
LỜI CẢM ƠN

Luận văn tốt nghiệp có ý nghĩa vô cùng quan trọng, đây là thời gian để mỗi
học viên cao học củng cố và vận dụng những kiến thức đã học, đồng thời tiếp nhận
thêm những kiến thức ngoài thực tế.
Để hoàn thành luận văn và có kết quả như ngày hôm nay em xin bày tỏ lòng
biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông – giảng viên khoa tài
nguyên và môi trường đã tận tình hướng dẫn em trong suốt quá trình thực tập và
hoàn thành luận văn này.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên; đặc biệt là các thầy, cô giáo khoa sau đại học, khoa tài nguyên và môi
trường đã quan tâm, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho em trong suốt quá trình học tập
và rèn luyện tại trường.

Xin trân trọng cám ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, cán bộ phòng Tài
nguyên và Môi trường, phòng Thống kê, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất,
Đội Thanh tra xây dựng và Trật tự đô thị thành phố Hạ Long; Chủ tịch Uỷ ban nhân
dân, cán bộ địa chính và xây dựng các phường trên địa bàn Thành phố đã tạo điều
kiện cho tác giả thu thập số liệu và những thông tin cần thiết liên quan phục vụ quá
trình thực hiện Luận văn này.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 9 năm2012
Tác giả



Nguyễn Thị Thủy



iii
MỤC LỤC

MỞ ĐẦU I
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu 2
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở lý luận về đất đai 4
1.1.1. Đất đai và các chức năng của đất đai 4
1.1.2. Những xu thế phát triển sử dụng đất 5
1.2. Tổng quan những vấn đề về quy hoạch sử dụng đất 8
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm quy hoạch sử dụng đất 8
1.2.2. Những căn cứ pháp lý của quy hoạch sử dụng đất 9

1.2.3. Các loại hình quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 12
1.2.4. Nhiệm vụ và nội dung của quy hoạch sử dụng đất 15
1.3. Tình hình nghiên cứu về quy hoạch sử dụng đất trên thế giới 16
1.3.1. Quy hoạch sử dụng đất ở các nước châu Âu 17
1.3.2. Quy hoạch sử dụng đất ở các nước châu Á 18
1.4. Tình hình nghiên cứu về quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam 20
1.5. Những vấn đề về đánh giá thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất 26
1.5.1. Nhận thức vai trò và các biện pháp nâng cao chất lượng của công tác quy
hoạch sử dụng đất ở nước ta trong thời kỳ mới 26
1.5.2. Vị trí của công tác quy hoạch sử dụng đất trong hệ thống quy hoạch sử
dụng đất quốc gia 28
1.5.3. Các yêu cầu nâng cao chất lượng của công tác quy hoạch sử dụng đất 29
Chương 1: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU…
…………………………………………………………………………………….33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 33
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 33
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 33
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu 33
2.3. Nội dung nghiên cứu 33
2.3.1. Điều tra đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 33
2.3.2. Đánh giá tình hình quản lý nhà nước về đất đai 33
2.3.3. Khái quát phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phường Cao Xanh
giai đoạn 2006 – 2010 34

iv
2.3.4. Đánh giá kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006 -
2010 trên địa bàn phường Cao Xanh thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh 34
2.3.5. Đánh giá kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn
2006 - 2010 trên địa bàn phường Cao Xanh 34
2.3.6. Những tồn tại và giải pháp khắc phục nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện

quy hoạch sử dụng đất giai đạon 2006-2010 của phường Cao Xanh 34
2.4. Phương pháp nghiên cứu 34
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 37
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn nghiên cứu 37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 37
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế 41
3.1.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 43
3.1.4. Thực trạng phát triển đô thị - khu dân cư đô thị 44
3.1.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 45
3.1.6. Ảnh hưởng việc phát triển kinh tế xã hội đến môi trường 46
3.1.7. Đánh giá chung 48
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai Phường Cao Xanh giai đoạn 2006 -
2010 50
3.2.1. Thực trạng công tác quản lý đất đai của phường Cao Xanh giai đoạn
2006 - 2010 50
3.2.2. Những kết quả đạt được và những tồn tại cần khắc phục trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai 52
3.2.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 53
3.3. Khái quát phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006 - 2010 56
3.3.1. Phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006 - 2010 56
3.3.2. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm (2006 -2010 59
3.4. Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất phường Cao Xanh giai đoạn
2006 - 2010 60
3.4.1. Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch đất nông nghiệp 61
3.4.2. Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đấ t phi nông nghiệ p 62
3.4.3. Đánh giá kết quả thực hiện đưa vào sử dụng đấ t chưa sử dụng 66
3.5. Đánh giá công tác thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006-2010 67
3.6. Đánh giá việc thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006 –
2010 của phường Cao Xanh theo ý kiến người sử dụng 76
3.6.1. Đánh giá công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của phường

Cao Xanh giai đoạn 2006 – 2010 theo ý kiến người sử dụng 76

v
3.6.2. Đánh giá tính hợp lý và kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng
đất của phường Cao Xanh giai đoạn 2006 – 2010 theo nhóm đối tượng điều tra 78
3.7. Những tồn tại và giải pháp khắc phục nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện quy
hoạch sử dụng đất giai đạon 2006-2010 của phường Cao Xanh 82
3.7.1. Những khó khăn, tồn tại trong việc quản lí và thực hiện quy hoạch sử dụng
đất giai đoạn 2006 - 2010 của phường Cao Xanh 82
3.7.2. Những giải pháp khắc phục nhằm nâng cao hiệu quả quản lí và thực hiện
quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2020 của phường Cao Xanh 83
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO 88

vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CN
: Công nghiệp
CTSN
: Công trình sự nghiệp
ĐCQH
: Điều chỉnh quy hoạch
ĐCQHSDĐ
: Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất
HĐND
: Hội đồng nhân dân
KCN
: Khu công nghiệp
KT-XH

: Kinh tế xã hội
MNCD
: Mặt nước chuyên dùng
NTTS
: Nuôi trồng thủy sản
QH
: Quy hoạch
QHSDĐ
: Quy hoạch sử dụng đất
QLĐT
: Quản lý đô thị
THCS
: Trung học cơ sở
THPT
: Trung học phổ thông
TNMT
: Tài nguyên môi trường
TTCN
: Trung tâm công nghiệp
UBND
: Uỷ ban nhân dân



vii
DANH MỤC CÁC BẢNG


Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 54
Bảng 3.2. Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 phường Cao Xanh 57

Bảng 3.3. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất từ năm 2006 đến
năm 2010 59
Bảng 3.4. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp phường Cao
Xanh giai đoạn 2006-2010 60
Bảng 3.5. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp phường Cao
Xanh giai đoạn 2006-2010 631
Bảng 3.6. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong nội bộ đất chuyên dùng 643
Bảng 3.7. Tính hợp lý và việc quản lý quy hoạch của phường Cao Xanh theo
ý kiến người sử dụng 64



viii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng đất phường Cao Xanh năm 2010 53
Hình 3.2.Cơ cấu sử dụng đất phường Cao Xanh năm 2010 theo phương án
quy hoạch giai đoạn 2006 – 2010 56
Hình 3.3. Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất phường Cao Xanh đến năm 2010 so
với hiện trạng năm 2006 58
Hình 3.4. Diện tích chuyển mục đích sử dụng đất phường Cao Xanh theo
phương án quy hoạch giai đoạn 2006 - 2010 58
Biểu đồ 3.5. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất từ năm 2006 đến
năm 2010 60
Hình 3.6. Đánh giá tính hợp lý của việc chuyển mục đích khi thực hiện quy
hoạch sử dụng đất theo nhóm đối tượng sử dụng 78
Hình 3.7. Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất so với khi xây
dựng phương án theo nhóm đối tượng sử dụng 80
Hình 3.8. Đánh giá đơn giá bồi thường, hỗ trợ về đất so với giá thị trường khi
thực hiện quy hạch sử dụng đất theo nhóm đối tượng sử dụng 81

Hình 3.9. Ảnh hưởng của phương án quy hoạch sử dụng đất đến sự phát triển
kinh tế và các vấn đề xã hội của địa phương 82

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất không thể
thay thế. Sản xuất nông nghiệp liên quan chặt chẽ với đất, phụ thuộc vào độ phì
nhiêu và quá trình sinh học tự nhiên của đất. Tuy vậy, đất đai là một nguồn tài
nguyên có giới hạn số lượng, cố định về vị trí không gian, không thể di chuyển theo
ý chí chủ quan của con người. Bên cạnh đó, Việt Nam là nước đất chật, người đông,
dân số gia tăng nhanh làm cho nhu cầu lương thức, thực phẩm ngày càng lớn, gây ra
áp lực không nhỏ đến đất đai. Vì vậy, sử dụng quỹ đất tiết kiệm, hợp lý trên cơ sở
hiệu quả, bền vững và cân đối quỹ đất cho phất triển các ngành công nghiệp, xây
dựng hạ tầng, từng bước đáp ứng quá trình phát triển chung của đất nước là yêu cầu
cấp thiết.
Quy hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
năm 1992, tại Chương II, Điều 18 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai
theo quy hoạch và pháp luật nhằm đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu
quả”; Luật Đất đai năm 2003 đã dành 10 điều, từ Điều 21 đến Điều 30 quy định về
nguyên tắc, nội dung, trình tự, thẩm quyền lập và xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất các cấp.
Tuy nhiên, quy hoạch sử dụng đất mới chủ yếu dừng lại ở việc giải quyết, sắp
xếp quỹ đất theo mục đích sử dụng đất, chưa căn cứ vào tiềm năng đất, chưa thực sự
tính toán đầy đủ tới mục tiêu đạt hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường. Vấn đề này
đã dẫn đến thực trạng đất sản xuất nông nghiệp còn manh mún, rừng tiếp tục bị tàn
phá, diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất bị xói mòn còn lớn. Đặc biệt là sử dụng đất
tại các khu công nghiệp, doanh nghiệp, khu đô thị, công trình hạ tầng ở tình trạng vừa

thừa, vừa thiếu quỹ đất, nhiều nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất nhưng không sử
dụng hoặc sử dụng không hiệu quả gây ra việc sử dụng đất lãng phí, nhiều công trình
không có trong quy hoạch sử dụng đất vẫn được triển khai thực hiện. Vì vậy, việc
đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất để kịp thời đưa ra những giải pháp
nhằm nâng cao khả năng thực hiện của các phương án quy hoạch sử dụng đất hiện
nay là rất cần thiết.

2
Phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long cũng không nằm ngoài tình hình chung
của cả nước, với diện tích tự nhiên là 701.3 ha. Trong những năm qua, hòa chung
với nhịp độ phát triển của tỉnh Quảng Ninh, trên địa bàn phường Cao Xanh đã diễn
ra quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa mạnh mẽ, nhu cầu sử dụng đất của các
ngành kinh tế ngày một gia tăng, đã tác động mạnh mẽ đến sự biến động cơ cấu đất
đai của địa phương và công tác quy hoạch sử dụng đất vẫn chưa đáp ứng hết được
những đòi hỏi cấp thiết đó. Dẫn đến vấn đề sử dụng và quản lý trên địa bàn phường
gặp nhiều khó khăn và phức tạp. Nhiều công trình, dự án lớn được đầu tư phát triển
trên địa bàn phường cần bố trí đất, sự gia tăng dân số cũng gây áp lực không nhỏ
đối với quỹ đất của địa phương và hầu hết các ngành kinh tế trên địa bàn đều có nhu
cầu về đất để mở rộng và phát triển. Vì vậy để phát triển đúng hướng và bền vững,
công tác quản lý đất đai có ý nghĩa quan trọng đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất.
Với mục tiêu giúp địa phương nhìn nhận sát thực tế về kết quả thực hiện phương
án quy hoạch sử dụng đất giai đoạ n 2006 – 2010, nhữ ng bấ t cậ p cò n tồ n tạ i trong quá
trình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 từ đó tì m ra nhữ ng giả i
pháp sử dụng hợp lý đất đai và nâng cao tính khả thi của phương án quy hoạch sử dụng
đấ t trong giai đoạn tới; tôi tiế n hà nh nghiên cứ u đề tà i: “Đánh giá kết quả thực hiện
phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long,
tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2006 - 2010”.
2. Mục tiêu
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Đá nh giá kết quả thực hiện phương á n quy hoạ ch , kế hoạch sử dụ ng đấ t giai

đoạn 2006 - 2010 của phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long để thấy được những
việc đã làm tốt trong công tác quản lý và thực hiện quy hoạch cũng như việc chưa
làm được trong công tác này.
- Tìm ra những khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu quả
công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp nói chung và đối với phường
Cao Xanh, thành phố Hạ Long nói riêng.
2.2. Mục tiêu chi tiết
- Tìm hiểu điều kiện kinh tế xã hội, công tác quản lý đất đai, hiện trạng sử
dụng đất phường Cao Xanh.

3
- Đánh giá công tác thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006 – 2010
của phường Cao Xanh.
- Đánh giá công tác thực hiện kế hoạch sử dụng đất qua các năm trong giai
đoạn 2006 – 2010 của phường Cao Xanh.
- Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất phường Cao Xanh thong
qua ý kiến của người sử dụng.
- Những tồn tại và giải pháp khắc phục trong thực hiện quy hoạch sử dụng đất
phường Cao Xanh.
3. Yêu cầu của đề tài
- Nghiên cứu và đánh giá phương án quy hoạch sử dụng đất và phương án điều
chỉnh quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006 - 2010 của phường Cao Xanh;
- Tổng hợp, phân tích, đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất theo
các số liệu đã điều tra và từ đó đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao khả năng thực
hiện quy hoạch sử dụng đất của phường Cao Xanh các giai đoạn sau.

4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở lý luận về đất đai
1.1.1. Đất đai và các chức năng của đất đai
Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới tự
nhiên. Sự nhận thức này không ngừng thay đổi theo thời gian. Trong vòng 30 năm
trở lại đây, trên nhiều diễn đàn người ta đã thừa nhận, đối với con người đất đai có
những chức năng chủ yếu sau đây [23] :
* Chức năng môi trường sống
Đất đai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật sống trên lục địa thông qua việc
cung cấp các môi trường sống cho sinh vật và gien di truyền để bảo tồn cho thực
vật, động vật và các cơ thể sống cả trên và dưới mặt đất.
* Chức năng sản xuất
Đất đai là cơ sở cho rất nhiều hệ thống phục vụ cuộc sống con người qua quá
trình sản xuất, cung cấp lương thực, thực phẩm và rất nhiều sản phẩm sinh vật khác
cho con người sử dụng trực tiếp hay gián tiếp qua chăn nuôi gia súc, gia cầm và các
loại thuỷ hải sản.
* Chức năng cân bằng sinh thái
Đất đai và việc sử dụng nó là nguồn và là tấm thảm xanh, hình thành một thể
cân bằng năng lượng trái đất, sự phản xạ, hấp thụ và chuyển đổi năng lượng phóng
xạ từ mặt trời và của tuần hoàn khí quyển địa cầu.
* Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước
Đất đai là kho tàng lưu trữ nước mặt và nước ngầm vô tận, có tác động mạnh
tới chu trình tuần hoàn nước trong tự nhiên và có vai trò điều tiết nước rất to lớn.
* Chức năng dự trữ
Đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi nhu cầu sử dụng của
con người.
* Chức năng không gian sự sống
Đất đai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là môi trường đệm và làm thay đổi hình
thái, tính chất của các chất thải độc hại.

5

* Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử
Đất đai là trung gian để bảo vệ, bảo tồn các chứng cứ lịch sử, văn hoá của loài
người, là nguồn thông tin về các điều kiện khí hậu, thời tiết trong quá khứ và cả về
việc sử dụng đất đai trong quá khứ.
* Chức năng vật mang sự sống
1.1.2. Những xu thế phát triển sử dụng đất
Sử dụng đất là hệ thống các biện pháp nhằm điều hoà mối quan hệ người - đất
trong tổ hợp các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác và môi trường. Căn cứ vào nhu
cầu của thị trường sẽ phát hiện, quyết định phương hướng chung và mục tiêu sử
dụng hợp lý nhất tài nguyên đất, phát huy tối đa công dụng của đất nhằm đạt tới
hiệu ích sinh thái, kinh tế và xã hội cao nhất. Vì vậy, việc sử dụng đất thuộc phạm
trù hoạt động kinh tế của nhân loại. Trong mỗi phương thức sản xuất xã hội nhất
định, việc sử dụng đất theo yêu cầu của sản xuất và đời sống cần căn cứ vào thuộc
tính tự nhiên của đất đai. Với ý nghĩa là nhân tố của sức sản xuất, các nhiệm vụ và
nội dung sử dụng đất được thể hiện theo bốn mặt sau [10]:
- Sử dụng đất hợp lý về không gian, hình thành hiệu quả kinh tế không gian sử
dụng đất;
- Phân phối hợp lý cơ cấu đất đai trên diện tích đất được sử dụng, hình thành
cơ cấu kinh tế sử dụng đất;
- Quy mô sử dụng đất cần có sự tập trung thích hợp, hình thành quy mô kinh
tế sử dụng đất;
- Giữ mật độ sử dụng đất thích hợp, hình thành việc sử dụng đất một cách kinh
tế, tập trung, thâm canh.
Hiện nay, xu thế sử dụng đất được phát triển theo các hướng sau:
a. Sử dụng đất phát triển theo chiều rộng và tập trung
Lịch sử phát triển của xã hội loài người chính là lịch sử biến đổi của quá trình
sử dụng đất. Khi con người còn sống bằng phương thức săn bắn và hái lượm, chủ
yếu dựa vào sự ban phát của tự nhiên, vấn đề sử dụng đất hầu như không tồn tại.
Thời kỳ du mục, con người sống trong lều cỏ, những vùng đất có nước và đồng cỏ
bắt đầu được sử dụng. Khi xuất hiện ngành trồng trọt với những công cụ sản xuất

thô sơ, diện tích đất đai được sử dụng tăng lên nhanh chóng, năng lực sử dụng và ý
nghĩa kinh tế của đất đai cũng gia tăng. Tuy nhiên, trình độ sử dụng đất còn rất thấp,

6
phạm vi sử dụng cũng rất hạn chế, mang tính kinh doanh thô, đất khai phá phá
nhiều nhưng thu nhập rất thấp. Với sự tăng trưởng của dân số và phát triển của kinh
tế, kỹ thuật, văn hoá và khoa học, quy mô, phạm vi và chiều sâu của việc sử dụng
đất ngày một nâng cao. Yêu cầu sinh hoạt vật chất và tinh thần của người dân ngày
càng cao, các ngành nghề cũng phát triển theo xu hướng phức tạp và đa dạng dần,
phạm vi sử dụng đất càng mở rộng (từ cục bộ một vùng đã phát triển trên phạm vi
cả thế giới, thậm chí kể cả những vùng đất trước đây không thể sử dụng được) [11].
Cùng với việc phát triển sử dụng đất theo không gian, trình độ tập trung cũng
sâu hơn nhiều. Đất canh tác cũng như đất sử dụng theo các mục đích khác đều được
phát triển theo hướng kinh doanh tập trung, với diện tích đất ít nhưng hiệu quả sử
dụng cao [16].
Tuy nhiên, thời kỳ quá độ từ kinh doanh quảng canh sang kinh doanh thâm
canh cao trong sử dụng đất là một nhiệm vụ chiến lược lâu dài. Để nâng cao sức sản
xuất và sức tải của một đơn vị diện tích, đòi hỏi phải liên tục nâng mức đầu tư về
vốn và lao động, thường xuyên cải tiến kỹ thuật và công tác quản lý. Những khu
vực khác nhau của một vùng hoặc một quốc gia, có sự khác nhau về trình độ phát
triển kinh tế kỹ thuật cũng như các điều kiện đặc thù, do đó phải áp dụng linh hoạt,
sáng tạo nhiều phương thức sử dụng đất tuỳ từng thời điểm khác nhau [10].
b. Sử dụng đất phát triển theo hướng phức tạp hoá và chuyên môn hoá
Khoa học kỹ thuật và kinh tế của xã hội phát triển, sử dụng đất từ hình thức
quảng canh chuyển sang thâm canh, kéo theo xu thế từng bước phức tạp hoá và
chuyên môn hoá cơ cấu sử dụng đất.
Khi kinh tế phát triển, nhu cầu của con người về vật chất, văn hoá, tinh thần và
môi trường ngày càng cao sẽ trực tiếp hoặc gián tiếp đòi hỏi yêu cầu cao hơn đối
với đất đai. Khi đời sống đã nâng cao, chuyển sang giai đoạn hưởng thụ, vấn đề sử
dụng đất ngoài việc sản xuất vật chất thoả mãn được nhu cầu vui chơi, giải trí, văn

hoá, thể thao và môi trường trong sạch đã làm cho cơ cấu sử dụng đất trở nên phức
tạp hơn [9].
Tiến bộ khoa học kỹ thuật đã cho phép mở rộng khả năng kiểm soát tự nhiên
của con người, áp dụng các biện pháp bồi bổ và cải tạo sẽ nâng cao sức sản xuất của
đất đai, thoả mãn các loại nhu cầu của xã hội. Trước đây, việc sử dụng đất rất hạn
chế do kinh tế và khoa học kỹ thuật còn ở trình độ thấp, chủ yếu sử dụng bề mặt của

7
đất đai, nông nghiệp độc canh, đất lâm nghiệp, đồng cỏ, mặt nước ít được khai thác,
khai thác khoáng sản hạn chế, xây dựng chủ yếu chọn đất bằng. Khi khoa học kỹ
thuật hiện đại phát triển, ngay cả đất xấu cũng được khai thác triệt để, hình thức sử
dụng đa dạng, ruộng nước phát triển đã làm cho nội dung sử dụng đất ngày càng
phức tạp hơn theo hướng sử dụng toàn diện, triệt để các chất dinh dưỡng, sức tải,
vật chất cấu thành và sản phẩm của đất đai để phục vụ lợi ích con người.
Hiện đại hoá nền kinh tế quốc dân và phát triển kinh tế hàng hoá, dẫn đến sự
phân công trong sử dụng đất theo hướng chuyên môn hoá. Do đất đai có đặc tính
khu vực rất mạnh, sự sai khác về ưu thế tài nguyên hết sức rõ rệt, phương hướng và
biện pháp sử dụng đất của các vùng cũng rất khác nhau. Để sử dụng hợp lý đất đai,
đạt được sản lượng và hiệu quả kinh tế cao nhất cần có sự phân công và chuyên
môn hoá theo khu vực. Cùng với việc đầu tư, trang bị và ứng dụng các công cụ kỹ
thuật, công cụ quản lý hiện đại sẽ nẩy sinh yêu cầu phát triển các vùng sản xuất
nông nghiệp có quy mô lớn và tập trung, đồng thời cũng hình thành các khu vực
chuyên môn hoá sử dụng đất khác nhau về hình thức và quy mô [25].
c. Sử dụng đất phát triển theo hƣớng xã hội hoá và công hữu hoá
Mỗi vùng đất thực hiện sản xuất tập trung một loại sản phẩm và hỗ trợ bổ sung
lẫn nhau đã hình thành nên sự phân công hợp tác mang tính xã hội hoá sản xuất,
cũng như xã hội hoá việc sử dụng đất đai.
Đất đai là cơ sở vật chất và công cụ để con người sinh sống và xã hội tồn tại.
Vì vậy, việc chuyên môn hoá theo yêu cầu xã hội hoá sản xuất phải đáp ứng nhu
cầu của xã hội hướng tới lợi ích cộng đồng và tiến bộ xã hội. Ngay cả ở xã hội mà

mục tiêu sử dụng đất chủ yếu vì lợi ích của tư nhân, những vùng đất đai hướng sử
dụng cộng đồng như: Nguồn nước, núi rừng, khoáng sản, sông ngòi vẫn có những
quy định về chính sách thực thi hoặc tiến hành công quản, kinh doanh của Nhà
nước nhằm ngăn chặn, phòng ngừa việc tư hữu tạo nên những mâu thuẫn gay gắt
của xã hội.
Xã hội hoá sử dụng đất là sản phẩm tất yếu và là yêu cầu khách quan của sự
phát triển xã hội hoá sản xuất. Vì vậy, xã hội hoá sử dụng đất và công hữu hoá là xu
thế tất yếu. Muốn kinh tế phát triển và thúc đẩy xã hội sản xuất cao hơn, cần phải
thực hiện xã hội hoá và công hữu hoá sử dụng đất [12].

8
1.2. Tổng quan những vấn đề về quy hoạch sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm quy hoạch sử dụng đất
“Đất đai” là một phần lãnh thổ nhất định (vùng đất, khoanh đất, vạt đất, mảnh
đất, miếng đất ) có vị trí, hình thể, diện tích với những tính chất tự nhiên hoặc mới
tạo thành (đặc tính thổ nhưỡng, điều kiện địa hình, địa chất, thuỷ văn, chế độ nước,
nhiệt độ, ánh sáng, thảm thực vật, các tính chất lý hoá tính ), tạo ra những điều
kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau. Như vậy, để sử dụng
đất cần phải làm quy hoạch - đây là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm
xác định ý nghĩa mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng đất
nhất định [23].
Về mặt bản chất: đất đai là đối tượng của các mối quan hệ sản xuất trong lĩnh
vực sử dụng đất (gọi là các mối quan hệ đất đai) và việc tổ chức sử dụng đất như “tư
liệu sản xuất đặc biệt” gắn chặt với phát triển kinh tế - xã hội. Như vậy, quy hoạch
sử dụng đất sẽ là một hiện tượng kinh tế - xã hội thể hiện đồng thời 3 tính chất: kinh
tế, kỹ thuật và pháp chế. Trong đó:
- Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất đai.
- Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như điều tra,
khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu
- Tính pháp chế: Xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất

theo quy hoạch nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai đúng pháp luật.
Từ đó, có thể đưa ra định nghĩa: “Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện
pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức, sử dụng và quản lý đất
đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ quỹ
đất đai (khoanh định cho các mục đích và các ngành) và tổ chức sử dụng đất như tư
liệu sản xuất (các giải pháp sử dụng đất cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất
của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường”[23] .
Tính đầy đủ: Mọi loại đất đều được đưa vào sử dụng theo các mục đích nhất định.
Tính hợp lý: Đặc điểm tính chất tự nhiên, vị trí, diện tích phù hợp với yêu cầu
và mục đích sử dụng.
Tính khoa học: Áp dụng thành tựu khoa học - kỹ thuật và các biện pháp tiên tiến.
Tính hiệu quả: Đáp ứng đồng bộ lợi ích kinh tế - xã hội - môi trường.

9
Như vậy, về thực chất quy hoạch sử dụng đất là quá trình hình thành các quyết
định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích cao
nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ
chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao hiệu quả sản
xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trường.
Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được tiến
hành nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất chi tiết của mình; Xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác
quản lý Nhà nước về đất đai; Làm cơ sở để tiến hành giao cấp đất và đầu tư để phát
triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hoá -
xã hội [8].
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước
nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất theo đúng mục đích, hạn chế sự chồng chéo gây
lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm
trọng quỹ đất nông, lâm nghiệp (đặc biệt là diện tích trồng lúa và đất lâm nghiệp có

rừng); Ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá
vỡ cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm
hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và các hậu quả khó lường về những tình
hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phương.
1.2.2. Những căn cứ pháp lý của quy hoạch sử dụng đất
1.2.2.1. Hệ thống văn bản pháp lý
* Nhóm các văn bản của trung ương
- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, Điều 17, 18.
- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003 .
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai 2003 .
- Quyết định số 10/2005/QĐ-BTNMT ngày 24 tháng 10 năm 2005 của Bộ
trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành định mức kinh tế, kỹ thuật lập và
điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 về việc
hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

10
-Thông tư số 04/2006/TT-BTNMT ngày 22 tháng 5 năm 2006 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn phương pháp tính đơn giá dự toán, xây dựng dự
toán kinh phí thực hiện lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai .
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ tái định cư và trình tự,
thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.

- Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02 tháng 11 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
* Nhóm các văn bản của địa phương
- Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm 2010,
kế hoạch sử dụng đất chi tiết giai đoạn 2006-2010 của phường Cao Xanh, thành phố
Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Quyết định số 1276/QĐ-UB ngày 23/4/2002 của UBND tỉnh "V/v uỷ quyền
cho chủ tịch UBND các huyện, thị xã, thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà, sở hữu đất ở".
- Quyết định số 1615/QĐ-UB ngày 15/5/2002 về trình tự, thủ tục xét lập hồ sơ
giao đất, thuê đất, chuyển mục đích, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Quyết định số 621/2003/QĐ-UB ngày 04/3/2003 của UBND tỉnh "V/v uỷ
quyền cho chủ tịch UBND các huyện, thị xã, thành phố giao đất ở, chuyển mục đích
sử dụng đất khác sang đất ở cho hộ gia đình, cá nhân".
- Chỉ thị số 14/2002/CT-UB ngày 27/5/2002 của UBND tỉnh "V/v đẩy nhanh
tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất".
- Chỉ thị số 32/2003/CT-UB ngày 16/12/2003 của UBND tỉnh Quảng Ninh về
việc lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã đến năm 2010.

11
- Kế hoạch số 2723/KH-UB ngày 09/11/2004 về việc kiểm kê đất đai năm
2005 theo chỉ thị số 28/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ.
- Quyết định số 1678/2005/QĐ-UB ngày 16/2/2005 của UBND tỉnh Quảng
Ninh về việc ban hành quy định về thẩm quyền thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư
và các loại văn bản khác.
- Công văn số 3687/UBND-CN2 ngày 06/10/2006 của UBND tỉnh Quảng
Ninh về việc tăng cường công tác quản lý Nhà nước của các địa phương đối với các
hoạt động sản xuất kinh doanh trên địa bàn.
1.2.2.2. Sự cần thiết về mặt pháp lý phải lập quy hoạch sử dụng đất

Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã nêu: “Nhà
nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng
mục đích và có hiệu quả” (chương II, điều 18).
- Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 nêu rõ [15]:
+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
+ Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai.
+ Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các
chính sách tài chính về đất đai.
+ Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất
ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Điều 6 Luật Đất đai năm 2003, xác định một trong 13 nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai là quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Nghị Quyết số 01/1997/QH9 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam khoá IX thông qua tại kỳ họp thứ 11 về kế hoạch sử dụng đất
cả nước năm 2000 và đẩy mạnh công tác quy hoạch sử dụng đất các cấp đến
năm 2010.
Như vậy, để sử dụng và quản lý đất đai (thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu
sản xuất đặc biệt) một cách tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả nhất thiết phải làm
quy hoạch.
1.2.2.3. Trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất
Điều 25 Luật Đất đai năm 2003 quy định rõ trách nhiệm lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất theo các cấp lãnh thổ hành chính [15]:

12
1. Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
cả nước.
2. Ủy ban nhân dân các cấp (tỉnh, huyện, xã) tổ chức thực hiện việc lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương mình trình (quy hoạch theo lãnh thổ
hành chính – trừ trường hợp các đơn vị hành chính cấp dưới thuộc khu vực quy

hoạch phát triển đô thị). Trình Hội đồng nhân dân thông qua trước khi trình cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được trình đồng thời với kế hoạch
phát triển kinh tế – xã hội.
1.2.2.4. Thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 26 Luật Đất đai năm 2003 quy định thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai [15]:
1. Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước.
2. Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của các Bộ, cơ
quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương.
3. Uỷ ban nhân dân cấp trên xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
của Uỷ ban nhân dân cấp dưới trực tiếp.
4. Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị.
1.2.3. Các loại hình quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Có nhiều quan điểm khác nhau về cách phân loại quy hoạch sử dụng đất. Tuy
nhiên, mọi quan điểm đều dựa trên những căn cứ hoặc cơ sở chung như sau:
Nhiệm vụ đặt ra đối với quy hoạch; số lượng và thành phần đối tượng nằm trong
quy hoạch; Phạm vi lãnh thổ quy hoạch (cấp vị lãnh thổ hành chính) cũng như
nội dung và phương pháp quy hoạch. Thông thường hệ thống quy hoạch sử dụng
đất được phân loại theo nhiều cấp vị khác nhau (như loại hình, dạng, hình thức
quy hoạch ) nhằm giải quyết các nhiệm vụ cụ thể về sử dụng đất đai (như điều
chỉnh quan hệ đất đai hay tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất) từ tổng thể
đến thiết kế chi tiết [15].
Đối với Việt Nam, Luật Đất đai năm 2003 (Điều 25) quy định: quy hoạch sử
dụng đất được tiến hành theo lãnh thổ hành chính.

13
(1). Quy hoạch sử dụng đất cả nước (gồm cả quy hoạch sử dụng đất các vùng

kinh tế tự nhiên);
(2). Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
(3). Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;
(4). Quy hoạch sử dụng đất cấp xã (không thuộc khu vực quy hoạch phát triển
đô thị).
Đối tượng của quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ là toàn bộ diện tích tự
nhiên của lãnh thổ. Tuỳ thuộc vào cấp vị lãnh thổ hành chính, quy hoạch sử dụng
đất theo lãnh thổ sẽ có nội dung cụ thể, chi tiết khác nhau và được thực hiện theo
nguyên tắc: từ trên xuống, từ dưới lên, từ toàn cục đến bộ phận, từ cái chung đến cái
riêng, từ vĩ mô đến vi mô và bước sau chỉnh lý bước trước.
Mục đích chung của quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính bao gồm:
Đáp ứng nhu cầu đất đai (tiết kiệm, khoa học, hợp lý và có hiệu quả) cho hiện tại và
tương lai để phát triển các ngành kinh tế quốc dân: Cụ thể hoá một bước quy hoạch
sử dụng đất của các ngành và đơn vị hành chính cấp cao hơn; Làm căn cứ, cơ sở để
các đơn vị hành chính cấp dưới triển khai quy hoạch sử dụng đất của địa phương
mình và để lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm làm căn cứ để giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Khác với Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 không quy định cụ
thể quy hoạch sử dụng đất theo các ngành (nông nghiệp, lâm nghiệp, khu dân cư
nông thôn, đô thị, chuyên dùng). Quy hoạch sử dụng đất của các ngành này đều nằm
trong quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính. Đối với quy hoạch sử dụng
đất vào mục đích quốc phòng, an ninh được quy định riêng tại Điều 30 [15].
Tuy nhiên, có thể hiểu mối quan hệ tương đối chặt chẽ giữa quy hoạch sử
dụng đất theo lãnh thổ và quy hoạch sử dụng đất theo ngành. Trước tiên, Nhà nước
căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả nước và hệ thống thông tin
tư liệu về điều kiện đất đai hiện có để xây dựng quy hoạch tổng thể sử dụng các loại
đất. Các ngành chức năng căn cứ vào quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai để xây
dựng quy hoạch sử dụng đất cụ thể cho từng ngành phù hợp với yêu cầu và nội
dung sử dụng đất của ngành. Như vậy, quy hoạch tổng thể đất đai phải đi trước và
có tính định hướng cho quy hoạch sử dụng đất theo ngành. Nói khác đi, quy hoạch

ngành là một bộ phận cấu thành trong quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ.

14
Trong nông nghiệp, quy hoạch sử dụng đất theo ngành bao gồm quy hoạch sử
dụng đất các vùng sản xuất chuyên môn hoá và quy hoạch sử dụng đất các xí
nghiệp. Quy hoạch sử dụng đất cho các vùng chuyên môn hoá - sản xuất hàng hoá
có thể nằm gọn trong cấp vị lãnh thổ hoặc không trọn vẹn ở một đơn vị hành chính.
Do tính đặc thù của sản xuất nông nghiệp, ngoài sản phẩm chuyên môn hóa phải kết
hợp phát triển tổng hợp để sử dụng đầy đủ và hợp lý đất đai. Quy hoạch sử dụng đất
của xí nghiệp là hệ thống biện pháp về tổ chức, kinh tế và kỹ thuật nhằm bố trí, sắp
xếp, sử dụng các loại đất như tư liệu sản xuất một cách hợp lý để tạo ra nhiều nông
sản hàng hoá, đem lại nguồn thu nhập lớn. Nội dung quy hoạch đất đai của xí
nghiệp rất đa dạng và phong phú, bao gồm: Quy hoạch ranh giới địa lý; Quy hoạch
khu trung tâm; Quy hoạch đất trồng trọt; Quy hoạch thuỷ lợi; Quy hoạch giao
thông; Quy hoạch rừng phòng hộ Quy hoạch sử dụng đất của xí nghiệp có thể tiến
hành trong các vùng sản xuất chuyên môn hóa hoặc có thể độc lập ở ngoài vùng.
Quy hoạch sử dụng đất được phân kỳ thực hiện theo kế hoạch 5 năm. Kế
hoạch sử dụng đất cũng được lập theo cấp lãnh thổ hành chính nhưng phải đáp ứng
được các yêu cầu sau:
- Bao quát được toàn bộ đất đai phục vụ cho nền kinh tế quốc dân ;
- Phát triển có kế hoạch tất cả các ngành kinh tế trên một địa bàn nhất định;
- Thiết lập được cơ cấu sử dụng đất hợp lý trên địa bàn cả nước, trong các
ngành và trên từng địa bàn lãnh thổ;
- Đạt hiệu quả đồng bộ cả ba lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường;
Kế hoạch sử dụng đất theo ngành và cả nước phải đảm bảo thực hiện được các
mục tiêu vĩ mô (bao quát chung cho toàn xã hội và cả nước) như : An ninh lương
thực, bảo vệ môi trường, công bằng xã hội Còn kế hoạch theo lãnh thổ hành chính
phải cụ thể hoá các mục tiêu vĩ mô, cùng với việc xử lý các mục tiêu cụ thể của địa
phương và các vấn đề cụ thể của từng chủ sử dụng đất khác nhau trên địa bàn [8].
Kế hoạch sử dụng đất phải gắn với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, dựa

trên mục đích chung vì lợi ích lâu dài phát triển kinh tế – xã hội nhằm thoả mãn nhu
cầu của nhân dân về tinh thần và vật chất. Tuy nhiên, cần lưu ý điểm khác biệt: Kế
hoạch sử dụng đất chú trọng phát triển hình thức không gian ; kế hoạch phát triển
kinh tế – xã hội chú trọng phát triển hình thức thời gian, nhưng nội dung lại được
triển khai với hình thức không gian nhất định. Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội

15
là tiền đề của kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất là sự tiếp tục của kế
hoạch phát triển kinh tế – xã hội nhằm bố trí không gian thống nhất đối với các
hạng mục liên quan đến đất đai (xây dựng, khai hoang, chuyển mục đích sử dụng
đất ) trong thời kỳ kế hoạch [6].
Thời hạn lập kế hoạch sử dụng đất thường thống nhất với thời hạn lập kế
hoạch phát triển kinh tế – xã hội của các ngành, các cấp lãnh thổ hành chính và
được thực hiện trong thời gian 5 năm.
1.2.4. Nhiệm vụ và nội dung của quy hoạch sử dụng đất
Đối với mỗi quốc gia, cũng như từng vùng trong một nước (khác nhau về
không gian), nhiệm vụ và nội dung quy hoạch sử dụng đất ở các giai đoạn lịch sử
khác nhau (về thời gian) là rất khác nhau.
Trong giai đoạn hiện nay, nội dung của quy hoạch sử dụng đất bao gồm [6]:
(1). Điều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và
hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai (đặc biệt là đất chưa sử dụng);
(2). Đề xuất phương hướng, mục tiêu, trọng điểm và các nhiệm vụ cơ bản về
sử dụng đất trong kỳ quy hoạch (dựa trên cơ sở dự báo biến động sử dụng đất đai,
nhu cầu đất của các ngành kinh tế quốc dân, khả năng đáp ứng về số lượng và chất
lượng đất đai);
(3). Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã
hội, quốc phòng, an ninh (điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất, phân phối hợp lý nguồn tài
nguyên đất đai, xử lý, điều hoà nhu cầu sử dụng đất giữa các ngành, đưa ra các chỉ tiêu
khống chế - chỉ tiêu khung để quản lý vĩ mô đối với từng loại sử dụng đất - 3 nhóm đất
chính theo quy định của Luật Đất đai năm 2003);

(4). Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án;
(5). Xác định các biện pháp khai thác, sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ
môi trường;
(6). Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Như vậy, nhiệm vụ trọng tâm của quy hoạch sử dụng đất là: Phân phối hợp lý đất
đai cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội; Hình thành hệ thống cơ cấu sử dụng đất phù
hợp với cơ cấu kinh tế; Khai thác tiềm năng đất đai và sử dụng đất đúng mục đích; Hình
thành, phân bố hợp lý các tổ hợp không gian sử dụng đất nhằm đạt hiệu quả tổng hoà
giữa 3 lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường cao nhất [1].

16
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống quy hoạch nhiều cấp. Ngoài lợi ích chung
của cả nước, mỗi vùng, mỗi địa phương tự quyết định những lợi ích cục bộ của
mình. Vì vậy, để đảm bảo sự thống nhất, khi xây dựng và triển khai quy hoạch sử
dụng đất phải tuân thủ các thể chế hành chính hiện hành của Nhà nước.
Hệ thống quản lý hành chính của nước ta được phân chia thành 4 cấp: toàn
quốc (bao gồm cả cấp vùng), cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã. Tuỳ thuộc vào chức
năng, nhiệm vụ của mỗi cấp, quy hoạch sử dụng đất có nội dung và ý nghĩa khác
nhau. Quy hoạch của cấp trên là cơ sở và chỗ dựa cho quy hoạch sử dụng đất của
cấp dưới; quy hoạch của cấp dưới là phần tiếp theo, cụ thể hóa quy hoạch của cấp
trên và là căn cứ để điều chỉnh các quy hoạch vĩ mô [4].
1.3. Tình hình nghiên cứu về quy hoạch sử dụng đất trên thế giới
Công tác QHSDĐ gắn chặt với sự phát triển kinh tế xã hội của các quốc gia
trên thể giới, nhận thức sớm được vai trò, tầm quan trọng của công tác QHSDĐ. Vì
vậy công tác QHSDĐ luôn là mục tiêu phấn đấu, là nhiệm vụ của mỗi quốc gia
đồng thời nó cũng đóng vai trò quyết định đối với mọi quá trình phát triển. Mặc dù
có nhiều quan điểm khác nhau nhưng tất cả đều hướng đến mục tiêu chung là việc
tổ chức lãnh thổ hợp lý, đề ra các biện pháp bảo vệ sử dụng đất, tiết kiệm nhằm đem
lại hiệu quả sử dụng cao [7].
Ở bất cứ quốc gia nào thì quy hoạch sử dụng đất đều giữ một vai trò quan

trọng trong chiến lược phát triển kinh tế của mỗi nước, công tác quy hoạch sử dụng
đất được các nước đặc biệt quan tâm thực hiện từ rất sớm. Mỗi quốc gia đều có các
đặc điểm riêng biệt khác nhau từ điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến cấu trúc bộ
máy Nhà nước. Do đó việc quy hoạch sử dụng đất không phải ở quốc gia nào cũng
giống nhau.
Hiện nay trên thế giới có hơn 200 quốc gia và vùng lãnh thổ, mỗi quốc gia và
vùng lãnh thổ này đều có các chính sách, công cụ quản lý đất đai khác nhau trong
đó quy hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ rất quan trọng. Công tác quy
hoạch sử dụng đất đã được tiến hành nhiều năm trước đây, Ở Anh, Pháp, Nga đã
xây dựng cơ sở lý luận của ngành quản lý đất đai tương đối hoàn chỉnh và ngày
càng tiến bộ.
Theo tổ chức Lương Nông Liên hợp quốc (FAO), quy hoạch sử dựng đất đai
là bước kế tiếp của phương pháp đánh giá đất. Kết quả của việc đánh giá đất sẽ đưa