đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện gia lâm – thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ THANH HÀ

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN GIA LÂM – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Nguyễn Văn Quân

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Hà

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc TS. Nguyễn Văn Quân đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo và cán bộ nhân viên phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Gia Lâm, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Gia
Lâm, đồng nghiệp nơi tôi đang công tác, đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt thời
gian học tập và hoàn thiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các cơ quan, đoàn thể, UBND thị trấn Trâu Quỳ,
UBND xã Yên Viên và UBND xã Dương Xá đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và
thu thập số liệu liên quan đến đề tài trên địa bàn.
Xin trân thành cảm ơn gia đình, người thân đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ,

động viên, khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Hà

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................. i
Lời cảm ơn....................................................................................................................ii
Mục lục........................................................................................................................iii
Danh mục chữ viết tắt .................................................................................................. vi
Danh mục bảng ........................................................................................................... vii
Danh mục biểu đồ, đồ thị, sơ đồ ................................................................................. viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ x
Thesis abstract ............................................................................................................ xii
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài......................................................................................... 1
1.2. Giả thuyết khoa học ............................................................................................... 2
1.3. Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................................. 2
1.4. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................... 3
1.5. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ............................................. 3
1.5.1. Những đóng góp mới của đề tài ........................................................................... 3

1.5.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài ................................................................................. 3
1.5.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài.................................................................................. 3
Phần 2. Tổng quan tài liệu ......................................................................................... 4
2.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ........................................................................ 4
2.1.1. Khái quát về đất đai ............................................................................................. 4
2.1.2. Các quyền và hình thức sở hữu về đất đai ............................................................ 5
2.2. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới .............................. 10
2.2.1. Một số nước phát triển ....................................................................................... 10
2.2.2. Một số nước và vùng lãnh thổ trong khu vực ..................................................... 13
2.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ...................................... 18
2.3. Việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam .............................................. 19
2.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam....................... 19
2.3.2. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam.................................. 24
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ....................................................... 28
3.1. Địa điểm nghiên cứu ........................................................................................... 28
3.2. Thời gian nghiên cứu .......................................................................................... 29

iii


3.3. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................... 29
3.4. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 29
3.4.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu ............................................................................ 29
3.4.2. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn huyện Gia Lâm từ năm 2011 đến năm 2015..................................................... 29
3.4.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất .................................................. 29
3.4.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Gia Lâm ..................................................................................................... 29
3.5. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................... 29
3.5.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp .................................................... 29

3.5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .................................................................. 30
3.5.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ................................................................... 31
3.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu ............................................... 32
3.5.5.Phương pháp so sánh .......................................................................................... 32
Phần 4. Kết quả và thảo luận................................................................................... 33
4.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu ............................................................................... 33
4.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Gia Lâm ............................................. 33
4.1.2. Tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai trên địa bàn huyện Gia
Lâm giai đoạn 2010-2015 ............................................................................................ 37
4.1.3.Đánh giá chung về địa bàn nghiên cứu ................................................................ 43
4.2. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm
trong giai đoạn 2011-2015 ................................................................................... 45
4.2.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................... 45
4.2.2 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ......................................... 49
4.2.3. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất .............................. 52
4.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm
trong giai đoạn 2011-2015 ................................................................................... 55
4.3.1. Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................... 55
4.3.2. Đánh giá việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ................................. 57
4.3.3. Đánh giá việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ................................ 59
4.3.4. Đánh giá của người dân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 .................................................................... 61
4.3.5. Những thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất ...................................................................................................................... 68

iv


4.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Gia Lâm ........................................................................................ 70

4.4.1. Giải pháp về tổ chức quản lý, tuyên truyền và đầu tư cơ sở vật chất ................... 70
4.4.2 Giải pháp về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch đất đai ........................ 71
Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 72
5.1. Kết luận ............................................................................................................... 72
5.2. Kiến nghị ............................................................................................................. 73
Tài liệu tham khảo ...................................................................................................... 74
Phụ lục ....................................................................................................................... 77

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CNH

Công nghiệp hóa

CN - TTCN

Công nghiệp – tiểu thu công nghiệp

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

HĐH

Hiện đại hóa

HĐND

Hội đồng nhân dân

KT-XH

Kinh tế - xã hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

VBQPPL

Văn bản quy phạm pháp luật

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2015 ........................................ 38

Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2015................................... 39

Bảng 4.3.

Biến động sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2015 tại huyện Gia Lâm ............. 40

Bảng 4.4.

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Gia
Lâm (tính đến ngày 31/12/2015) .............................................................. 42

Bảng 4.5.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 ..................................................... 48

Bảng 4.6.

Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Gia
Lâm giai đoạn 2011 – 2015...................................................................... 51

Bảng 4.7.

Tổng hợp các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015......................................... 54

Bảng 4.8.

Tổng hợp phiếu ý kiến đánh giá của người dân khi thực hiện các
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 ...... 67

vii


DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ
Sơ đồ 3.1.

Sơ đồ vị trí huyện Gia Lâm ..................................................................... 28

Sơ đồ 3.2.

Vị trí 3 xã chọn điểm nghiên cứu ............................................................ 30

Biểu đồ 4.1. Cơ cấu kinh tế huyện Gia Lâm năm 2015 ................................................ 34
Biểu đồ 4.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 của huyện Gia Lâm .................................. 37

Đồ thị 4.1. Kết quả cấp GCNQSDĐ ở đến năm 2015 tại huyện Gia Lâm .................. 41
Đồ thị 4.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
các xã trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 ...................... 47
Đồ thị 4.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại các xã
trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 ................................. 52
Đồ thị 4.4. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại các xã
trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 ................................... 55
Đồ thị 4.5. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 .................................................... 56
Đồ thị 4.6. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị
trấn Trâu Quỳ, xã Yên Viên và xã Dương Xá giai đoạn 2011-2015 ......... 57
Đồ thị 4.7. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Gia
Lâm giai đoạn 2011 – 2015 ..................................................................... 57
Đồ thị 4.8. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại thị trấn
Trâu Quỳ, xã Yên Viên và xã Dương Xá giai đoạn 2011-2015 ................ 58
Đồ thị 4.9. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện Gia
Lâm giai đoạn 2011-2015 ....................................................................... 59
Đồ thị 4.10. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ tại thị trấn Trâu Quỳ, xã
Yên Viên và xã Dương Xá giai đoạn 2011-2015 ..................................... 60
Đồ thị 4.11. Đánh giá của người dân về thủ tục khi thực hiện các quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 ..................... 61
Đồ thị 4.12. Đánh giá của người dân về thời gian để hoàn thành các thủ tục khi thực
hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 ................ 62
Đồ thị 4.13. Đánh giá của người dân về các văn bản pháp luật hướng dẫn thực
hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 .......... 63
Đồ thị 4.14. Đánh giá của người dân về khả năng thực hiện các quy định của Luật
Đất đai về QSDĐ trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 ............. 63

viii

Đồ thị 4.15. Đánh giá của người dân về các loại phí, lệ phí, thuế khi thực hiện
các QSDĐ trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 .................. 64
Đồ thị 4.16. Đánh giá của người dân về thái độ của các cán bộ khi thực hiện các
QSDĐ trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 ........................ 65
Đồ thị 4.17. Đánh giá của người dân về khả năng tìm kiếm thông tin và các văn bản
hướng dẫn khi thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Gia Lâm .................. 65

ix


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
1. Tên đề tài
Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia
Lâm, thành phố Hà Nội.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá việc thực hiện một số quyền (quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế và
quyền thế chấp) của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những khó khăn, tồn tại trong việc
thực hiện quyền của người sử dụng đất.
3. Phương pháp nghiên cứu của đề tài
Luận văn sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Các số liệu thứ cấp được thu thập
tại phòng Tài nguyên Môi trường huyện Gia Lâm và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất
đai Hà Nội huyện Gia Lâm.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Huyện Gia Lâm có 20 xã và 02 thị trấn. Đề tài
chọn thị trấn Trâu Quỳ đại diện cho khu vực đô thị; chọn xã Yên Viên đại diện cho 07 xã ở
phía Bắc sông Đuống; chọn xã Dương Xá đại diện cho 13 xã ở phía Nam sông Đuống.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra 119 hộ gia đình, cá nhân thực hiện
quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp tại huyện Gia Lâm trong giai đoạn từ 2011-2015.

- Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu: Thống kê, tổng hợp tình hình
thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp theo số liệu đã đăng ký làm thủ tục
tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Gia Lâm; sắp xếp, xử lý số liệu
đã thu thập bằng phần mềm Excel.
- Phương pháp so sánh: Sử dụng để so sánh tình hình thực hiện quyền của người
sử dụng đất giữa các đơn vị hành chính thuộc Huyện, giữa các năm thực hiện đánh giá.
4. Kết quả nghiên cứu chính
- Nghiên cứu đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Gia Lâm; tình
hình sử dụng và biến động đất đai trên địa bàn huyện Gia Lâm.
- Việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp tại huyện Gia Lâm
trong giai đoạn 2011-2015.
- Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất thông qua kết quả điều tra,
những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và nguyên nhân.

x


- Đề xuất giải pháp để việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp
được thuận lợi, dễ dàng hơn.
5. Kết luận chủ yếu của luận văn
Gia Lâm là huyện ngoại thành của thành phố Hà Nội, gồm 20 xã và 02 thị trấn,
với dân số 247.100 người, trong đó số người trong độ tuổi lao động chiếm 58,1%. Theo
kết quả thống kê đất đai năm 2015, tổng diện tíc tự nhiên của huyện Gia Lâm là
11.671,24ha, trong đó diện tích đất nông nghiệp là 6538,08ha chiếm 56,02% diện tích
đất tự nhiên.
Việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp của người sử dụng đất
tại huyện Gia Lâm đã được thực hiện theo đúng quy định nhưng vẫn còn một số khó
khăn, tồn tại như: Các trường hợp chuyển nhượng bất động sản duy nhất chưa được
miễn thuế thu nhập cá nhân; phí thẩm định đăng ký biến động do nhận thừa kế quyền sử
dụng đất còn cao; cán bộ khi tiếp nhận, giải quyết hồ sơ còn gây phiền hà.

Để việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp của người sử dụng đất
được thuận lợi hơn, cần thực hiện các giải pháp: Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai từ
Trung ương đến địa phương để cung cấp thông tin về quản lý, sử dụng đất; tiếp tục cải
cách hành chính, giảm thời gian giải quyết hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng
đất; tập huấn nâng cao năng lực và hiệu quả làm việc của cán bộ.

xi


THESIS ABSTRACT
1. Thesis title
Analysis of performing the rights of land users in Gia Lam District, Hanoi.
2. Research objectives
- Analyzing the performance of several rights ( the rights of transfer, inheritance
and mortgage) of land users in Gia Lam District, Hanoi.
- Proposing several solutions to overcoming the difficulties and shortcomings in
performing the rights of land users.
3. Research method
The dissertation makes use of the following methods:
- Investigating and collecting the secondary data method: the secondary data is
collected from Gia Lam Division of Natural Resources and Environment and Land
Register office branch in Gia Lam District.
- Site selection method: Gia Lam District consists of 20 communes and 02 towns.
The dissertation chooses Trau Quy town representing urban areas, Yen Vien commune
as the representative for 07 towns located in the north of Duong River, and Duong Xa
commune representing 13 communes in the south of Duong River.
- Secondary data collection method: Conducting the investigation in 119 homes
and the individuals who practiced the right of transfer, inheritance and mortgage in Gia
Lam District in the period between 2011 and 2015.
- Statistic, synthetic and data processing methods: Counting and synthetizing the

situation of performing the rights of transfer, inheritance and mortgage based on the
registered statistics at Hanoi Land register office branch in Gia Lam District; arranging
and analyzing the collected data by Excel software.
- Comparison method: Used to compare the situations of performing the rights of land
users among administrative divisions in the district, in the period of evaluated years.
4. Main results
- The research analyzes the natural and socioeconomic situations in Gia Lam
District; along with the situation of using and varying the land in Gia Lam District.
- Performance of transfering, inheriting and mortgaging the land in Gia Lam
District in the period of 2011 and 2015.

xii


- Evaluation of performing the rights of land users based on the survey result
related to its advantages, disadvantages and reasons.
- Solutions proposed to perform the rights of transfer, inheritanc and mortgage
more conveniently and easily.
5. Main conclusions
Gia Lam is a suburban district in Hanoi, consisting of 20 communes and two towns
with the population of 247,100 people whose 58,1% are the people of working age.
According to 2015 land statistical result, the total area of natural land in Gia Lam District
is 11.671,24ha in which the argricultural area is6538,08ha - 56,02% of natural land.
Although the rights of transfer, inheritance and mortgage for the land users at Gia
Lam District have been practiced in accordance with regulations, there still exists some
limitations such as the case of transfering only real estate with personal income tax
excemption, the appraisal registration fee due to the land inheritance remaining high, the
staff who receive and resolve the files behaving in an annoyed manner.
In order to smoothen the perfomance of the rights for transfer, inheritance and
mortgage of land users, here are some solutions: Constructing the data base from central

to local scale so as to provide the information related to management and land use,
continuing to enhance the authorities, reducing the time of resolving the files related to
performing the rights of land users, training the staff for better abilities and higher
working productivity.

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, kinh tế, xã hội,
quốc phòng, an ninh. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai có nhiều
hình thức sở hữu: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến
pháp 1980, nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu ðất ðai là sở hữu toàn dân.
Đến Hiến pháp 1992 (tại Điều 18) và Hiến pháp 2013 (tại điều 54) đã quy định:
Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
(QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo đó, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi
một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đã
từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng
các quyền cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử
dụng đất và đất thuê. Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử dụng đất ngày
càng rõ nét, đảm bảo phù hợp giữa quyền của người sử dụng đất và nghĩa vụ mà
họ thực hiện đối với Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất
đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước
đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, Đại hội
Đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ. Luật Đất
đai 2003, 2013 đã có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất

dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ
ở các địa phương vẫn còn một số bất cập cần giải quyết như:
- Người sử dụng đất chưa thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo quy
định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định.
- Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh
hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Thủ tục hành chính để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất
còn phức tạp, tốn nhiều thời gian và kinh phí.
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, tăng
cường các biện pháp quản lý nhà nước để quản lý việc thực hiện các quyền của
1


người sử dụng đất, phát huy việc thực hiện và khắc phục các khó khăn, tồn tại
trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Gia Lâm là huyện ngoại thành nằm ở phía Đông Bắc thành phố Hà Nội, có
vị trí địa lý liền kề với quận Long Biên, quận Hoàng Mai, huyện Đông Anh; liền
kề với tỉnh Hưng Yên, tỉnh Bắc Ninh. Gia Lâm có vị trí tự nhiên khá thuận lợi
cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội; quá trình đô thị hoá đang
diễn ra, các khu đô thị, cụm công nghiệp được xây dựng đã thu hút nhiều dân cư
về sinh sống, đất nông nghiệp ngày càng thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được
cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa nhanh kéo theo nhiều bất cập trong quản
lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, do nhu
cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên việc thực hiện các
QSDĐ có xu hướng ngày càng tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo
quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng
tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện hay thực hiện chưa đúng
theo quy định.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình
hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm,

thành phố Hà Nội”.
1.2. GIẢ THUYẾT KHOA HỌC
Các quyền của người sử dụng đất đã được Luật Đất đai và các văn bản
hướng dẫn thi hành Luật quy định khá chi tiết, cụ thể nhưng trên thực tế vẫn còn
ý kiến phản ánh của người dân về việc khó khăn khi thực hiện các quyền sử dụng
đất. Do vậy, đề tài nghiên cứu các nội dung thực hiện quyền sử dụng đất, gồm:
Thủ tục hành chính khi thực hiện; thời gian thực hiện thủ tục hành chính; các văn
bản hướng dẫn thực hiện thủ tục hành chính; khả năng thực hiện các quy định;
phí, lệ phí, thuế; thái độ của cán bộ giải quyết thủ tục hành chính; việc tìm kiếm
thông tin để thực hiện thủ tục hành chính.
Qua nghiên cứu các nội dung trên, đề tài đánh giá các thuận lợi, khó khăn
và đề xuất giải pháp để người sử dụng đất thực hiện các quyền được thuận lợi, dễ
dàng hơn.
1.3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.

2


- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu.
1.4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Nghiên cứu được giới hạn trong không gian hành
chính huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội. Trong đó tập trung đi sâu tìm hiểu tại 3
xã, thị trấn: Thị trấn Trâu Quỳ, xã Yên Viên và xã Dương Xá.
- Phạm vi về thời gian: Đề tài chỉ đánh giá việc thực hiện các quyền chuyển
nhượng, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn huyện Gia Lâm trong giai đoạn từ năm 2011 - 2015.
1.5. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

1.5.1. Những đóng góp mới của đề tài
Đề tài cho thấy việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong giai
đoạn 2011 - 2015 tại các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Gia Lâm có sự khác
nhau. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ rõ tình hình thực hiện 3 quyền chuyển
nhượng, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất; những thuận lợi, khó khăn tồn
tại trong việc thực hiện 3 quyền trên.
1.5.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Làm sáng tỏ thêm các quy định của pháp luật hiện hành trong việc thực
hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Phân tích, đánh giá các thuận lợi, chỉ ra các tồn tại trong việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất trong thời gian từ năm 2011 đến năm 2015, để
đề xuất các giải pháp khắc phục trong thời gian tới.
1.5.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Giúp cho cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch về đất đai
đặc biệt là các giao dịch liên quan đến việc thực hiện các quyền chuyển nhượng,
thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất, từ đó phục vụ tốt hơn công tác quản lý
nhà nước về đất đai của địa phương.
- Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất càng đơn giản, thuận tiện
góp phần củng cố lòng tin của người dân đối với xã hội, giảm thiểu các khiếu
kiện về đất đai, làm cho người dân an tâm đầu tư vào đất đai, phát triển kinh tế,
xã hội; hạn chế các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà nước.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
Quyền của người sử dụng đất là một chế định cơ bản của Luật đất đai năm
2013. Việc nghiên cứu hoàn thiện và phát triển chế định này về mặt lý luận sẽ
cho thấy quá trình phát triển việc công nhận quyền về tài sản trong lĩnh vực đất
đai ở nước ta.

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái quát về đất đai

2.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là tài nguyên tự nhiên, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt
trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất mà
còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất
và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước
mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất,
đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây
rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá...Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu
hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể
chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như
những quyền theo tập quán không thành văn.
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp
ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có
khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham
gia vào giao dịch dân sự...) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý
giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong
phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội.
Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không
do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái
hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới
hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả

4

năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách
hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi
mà có xu hướng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).

2.1.1.2. Đặc điểm và vai trò của đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý muốn và
nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, là điều
kiện tự nhiên của lao động. Đất đai là tài sản quý hiếm, có giới hạn và không thể
tái tạo, là tư liệu sản xuất nông lâm, ngư nghiệp. Đồng thời đất đai là di sản của
các thế hệ loài người; là yếu tố cấu thành lãnh thổ của mỗi quốc gia.
Đất đai có những đặc điểm cơ bản là: có vị trí cố định trong không gian; có
số lượng hạn chế; có chất lượng không đồng nhất và biến động.
Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới tự
nhiên và sự nhận thức này không ngừng thay đổi theo thời gian. Theo quan niệm
hiện nay, đất đai đối với loài người có rất nhiều chức năng, trong đó có những
chức năng cơ bản sau: chức năng không gian sự sống; chức năng sản xuất; chức
năng dự trữ; chức năng lưu chuyển và kế thừa; chức năng môi trường sinh vật;
chức năng điều tiết khí hậu, kiểm soát ô nhiễm; chức năng không gian cho sự
dịch chuyển của con người, thực vật, động vật trong thế giới tự nhiên (Đoàn
Công Quỳ và cs, 2006).
Đất có các vai trò cơ bản như: không gian; vị trí địa lý; cộng đồng (lãnh
thổ); sự gắn kết về tinh thần; tài sản; nguồn vốn; môi trường (Nguyễn Đình
Bồng, 2010).
2.1.2. Các quyền và hình thức sở hữu về đất đai

2.1.2.1. Quyền sở hữu về đất đai
Theo Điều 164 - Bộ luật Dân sự năm 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba

quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản” (Quốc hội,
2005).
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một
chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt.

5


Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một
bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho,
tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất động
sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động
sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật
hoặc phán quyết của Toà án (Nguyễn Đình Bồng và cộng sự, 2005).
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng
suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu
đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công.
Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu
hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng
có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức
phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong
kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về
đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách
tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 sau đó tiếp tục được củng cố, khẳng
định trong Hiến pháp năm 1992 và gần đây hơn là Hiến pháp năm 2013.
Hiến pháp năm 2013 của nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
2013 tại Điều 53 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do

Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” và Điều 54 khẳng định: “Đất đai là tài
nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được
quản lý theo pháp luật...”.
Luật Đất đai (Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 1993) cũng đã thể chế hóa
chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp,
quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất
đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường
để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”,
“Quản lý Nhà nước về đất đai”, “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai và thống nhất quản lư Nhà nước về đất đai”

6


Luật đất đai 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Luật Đất đai 2013 đã quy định
cụ thể hơn về quyền và trách nhiệm của Nhà nước về đất đai, Luật đất đai xác
định Nhà nước có 08 quyền với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai như:
Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; Quyết định mục đích
sử dụng đất; Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; Quyết định
thu hồi đất, trưng dụng đất; Quyết định giá đất; Quyết định trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất; Quyết định chính sách tài chính về đất đai; Quy định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện
việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai
được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng. Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng

cơ bản: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai.
Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta,
quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau:
- Quyền chiếm hữu về đất đai
Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lănh thổ của mình
tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử
dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian
có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này
chỉ là để sử dụng đất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu
tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này,
QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng trên những thửa đất cụ thể.
QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác
nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng
và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất
theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển
kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm
bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình
đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).

7


- Quyền sử dụng đất đai
Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai;
đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhŕ nýớc thực hiện quyền sở hữu đất đai
về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự
mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó
có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại
được trích ra để giao về cho người sử dụng trên những thửa đất cụ thể; quyền sử
dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch

sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước
mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền định đoạt đất đai
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền
quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp
lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là
hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận
đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006).

2.1.2.2. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo
quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu
về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực
tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi
người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói, quyền sở
hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ
sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người sử dụng đất không
phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ
sở hữu đối với đất đai. Nhưng người sử dụng đất có QSDĐ. Thông qua Nhà
nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai
hiện hành ghi nhận. Vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái

8

niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ
của người sử dụng (Quốc hội, 1993).
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của
mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được
nhu cầu sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính
toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà
nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng
tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích
của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền
được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư
trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại
chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có
khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà
nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106 Luật Đất đai 2003). Đây
không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với
quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử
dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp
ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là
Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng.
Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử

dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003).
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực
hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định
đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên
phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền
9


chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần
với khái niệm quyền định đoạt.
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông
qua Luật đất đai năm 2013. Đây là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới
về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời
kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN,
hội nhập quốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước.
Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan
trọng, trong đó các quyền của người sử dụng đất cũng có sự thay đổi còn 8 quyền
sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Điều 167, Luật đất đai, 2013).
Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: Chuyển quyền
sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác
thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 2013 được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền
của từng đối tượng sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất có 7 quyền chung
gồm 6 quyền chung như Luật Đất đai 2003 và bổ sung thêm quyền được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất và 8 quyền riêng, giảm 01 quyền là do người sử
dụng đất không có quyền bảo lãnh; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất được chuyển sang thành quyền chung. Đồng thời, Luật cũng quy định việc kê
khai đăng ký đất đai là yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất.

2.2. QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN
THẾ GIỚI
2.2.1. Một số nước phát triển
Có thể nói, đa số các nước phát triển đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai. Vì vậy, tại các nước đó đất đai được mua bán, trao đổi tự do
trong nền kinh tế, mặc dù có những đặc điểm riêng, khác biệt so với các hàng hóa
tư liệu tiêu dùng và sản xuất khác.

2.2.1.1. Thụy Điển
Thụy Điển là vương quốc ở Bắc Âu, có diện tích tự nhiên là 449 964 km²,
là nước lớn thứ ba trong Liên minh châu Âu, với dân số 9,4 triệu người. Thuỵ
Điển có mật độ dân số thấp với 21 người/ km² nhưng lại tập trung cao ở nửa phía
Nam của đất nước, trong đó có khoảng 85% dân số sống ở thành thị.

10


Hệ thống quản lý đất đai Thuỵ Điển chia thành 3 cấp: Trung ương, khu vực
và địa phương. Cơ quan quản lý đất đai Trung ương là Cục Điều tra Đất đai
Quốc gia trực thuộc Bộ Môi trường và Phát triển bền vững. Cục Điều tra Đất đai
Quốc gia có các đơn vị chủ yếu: Dịch vụ Địa chính, Dịch vụ Thông tin; Dịch vụ
Đo đạc bản đồ. Các chi nhánh tại địa phương gồm 21 Cơ quan địa chính nông
thôn; 39 Cơ quan địa chính đô thị; 91 Cơ quan đăng ký đất đai địa phương.
Nhiệm vụ của Cục Điều tra Đất đai Quốc gia là: Dịch vụ Địa chính, dịch vụ
thông tin địa lý và thông tin đất đai; dịch vụ thương mại Metria.
Quyền sở hữu đất đai của Thụy Điển được quy định tại Bộ luật đất đai từ
năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn
vị bất động sản và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu
đất bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với thửa đất với không
gian ba chiều (3D) trên mặt đất và trên không. Các hình thức sở hữu gồm có: sở hữu

nhà nước, sở hữu chính quyền tự trị và sở hữu tư nhân (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Quyền sử dụng đất tại Thụy Điển gồm có các hình thức sau: (1) Quyền cho
thuê; (2) thuê không gian của t™a nhà; (3) quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền
hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có
quyền sở hữu; (4) quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng
và bị thu hồi nếu không có khả năng.

2.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc
sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân).
Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất
do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khoán thời
gian sau 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khoáng sản có trong l™ng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất
đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê
đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.

11