đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện phú xuyên thành phố hà nội giai đoạn 2009 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM




ĐỖ THÀNH CÔNG



ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ XUYÊN -
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2009 - 2013


LUẬN VĂN THẠC SĨ







HÀ NỘI - 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐỖ THÀNH CÔNG



ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ XUYÊN -
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2009 - 2013



CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. HOÀNG XUÂN PHƯƠNG




HÀ NỘI - 2015
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,

kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất
kì công trình nào khác.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng năm 2015
Tác giả luận văn



Đỗ Thành Công









Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, bản thân đã nhận được sự
giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong
Ban Quản lý đào tạo, Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân,
tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của TS. Hoàng Xuân Phương là
người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận

văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Thống kê, Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, phòng Tài nguyên và Môi Trường, các phòng
ban, các tổ chức sử dụng và nhân dân các xã của huyện Phú Xuyên, các anh chị em
và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên và tạo mọi điều kiện của gia đình và người
thân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Hà Nội, ngày tháng năm 2015
Tác giả


Đỗ Thành Công
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC CÁC BẢNG vii
DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC viii
ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1.Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài 2
2.1. Mục đích nghiên cứu 2
2.2.Yêu cầu 2
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3
1.1. Cơ sở lý luận về các quyền đất đai 3

1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, sử sử dụng đất 3
1.2. Quyền đất đai ở một số nước trên thế giới 6
1.2.1. Ở một số nước phát triển 6
1.2.2. Ở một số nước trong khu vực 10
1.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 15
1.3. Quyền sử dụng đất ở Việt Nam 17
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển các quyền sử dụng đất ở Việt Nam . 17
1.3.2. Nội dung các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 23
1.3.3.Nội dung các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 25
1.4. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 29
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 38
2.1. Đối tượng nghiên cứu. 38
2.2. Phạm vi nghiên cứu 38
2.2.1. Phạm vi không gian. 38
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.2.2. Phạm vi thời gian. 38
2.3. Nội dung nghiên cứu 38
2.4. Phương pháp nghiên cứu 39
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 39
2.4.2. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu 39
2.4.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 39
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp 39
2.4.5. Phương pháp phân tích, so sánh 40
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 41
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Phú Xuyên 41
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 41
3.1.2. Tình hình tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 45

3.1.3. Tình hình phát triển ngành nông nghiệp 47
3.1.4. Tình hình phát triển của ngành công nghiệp thương mại. 48
3.1.5. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn 50
3.1.6. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 50
3.1.7. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 57
3.2. Đánh giá công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn Phú Xuyên 58
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất 58
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai 59
3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Phú Xuyên 61
3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp. 61
3.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 65
3.3.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ 70
3.3.4. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ 74
3.3.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ 78
3.3.6 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất 81
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.3.7 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất 82
3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các QSDĐ 83
3.4.1. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật 84
3.4.2. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất 84
3.4.3. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ 85
3.4.4. Giải pháp về chính sách 85
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88
1. Kết luận 88
2. Kiến nghị 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO 91

PHỤ LỤC 93
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường
CN-XD Công nghiệp - Xây dựng
CNH, HĐH Công nghiệp hóa - hiện đại hóa
CT-TTg Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ
GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GTSX Giá trị sản xuất
KTXH Kinh tế xã hội
NĐ-CP Nghị định Chính phủ
NXB Nhà xuất bản
QSDĐ Quyền sử dụng đất
QSH Quyền sở hữu
SDĐ Sử dụng đất
TTCN Tiểu thủ công nghiệp
TTLT Thông tư liên tịch
UBND Uỷ ban nhân dân
XHCN Xã hội chủ nghĩa
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

STT Tên bảng Trang

Bảng 3.1: Bảng giá trị sản xuất nông nghiệp qua các năm 48
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Xuyên năm 2013 58
Bảng 3.3: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp tại 03 xã, thị trấn giai
đoạn 2009 - 2013 63
Bảng 3.4: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở tại huyện Phú Xuyên

giai đoạn
2009- 2013 66
Bảng 3.5: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở các xã, thị trấn
giai đoạn 2009-2013 67
Bảng 3.6: Tình hình thừa kế QSDĐ ở tại Phú Xuyên giai đoạn 2009 – 2013 71
Bảng 3.7: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở tại 3 xã, thị trấn

giai đoạn
2009-2013 72
Bảng 3.8: Tình hình tặng, cho QSDĐ ở tại Phú Xuyên giai đoạn 2009-2013 75
Bảng 3.9: Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ tại 3 xã, thị trấn

giai đoạn
2009-2013 76
Bảng 3.10: Tình hình thế chấp bằng giá trị QSDĐ ở tại huyện Phú Xuyên giai
đoạn 2009 – 2013 79
Bảng 3.11: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ ở 03 xã, thị
trấn điều tra giai đoạn 2009 – 2013 80
Bảng 3.12: Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất 80


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC

Phụ biểu 01. Thông tin chung về các hộ điều tra tại 03 xã, thị trấn trấn điều tra
giai đoạn 2009 -2013 94
Phụ biểu 02a. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 03 xã, thị
trấn điều tra giai đoạn 2009 -2013 95
Phụ biểu 02b: Tổng hợp lý do chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại 03 xã, thị
trấn điều tra 96
giai đoạn 2009 -2013 96
Phụ biểu 03: Tổng hợp tình hình thừa kế quyền sử dụng đất tại 03 xã, thị trấn
điều tra giai đoạn 2009 -2013 97
Phụ biểu 04: Tổng hợp tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại 03 xã, thị trấn
điều tra giai đoạn 2009 -2013 100



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

ĐẶT VẤN ĐỀ

1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá và không thể thay thế, nó được hình
thành do quá trình lịch sử của tự nhiên và tồn tại ngoài ý muốn chủ quan của con
người. Đất là nơi cư trú, môi trường sống, tham gia vào mọi quá trình sản xuất,
đáp ứng những nhu cầu thiết yếu của con người Đối với mỗi quốc gia, đất đai
là tài sản lớn nhất và quan trọng nhất.
Do đất đai có vai trò vô cùng quan trọng như vậy nên việc quản lý và sử
dụng đất nhằm đem lại công bằng và hiệu quả cao đã và đang là một bài toán khó

đối với các nhà quản lý. Đặc biệt, từ khi Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ
nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định thêm: Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài thì đồng nghĩa với việc quyền và nghĩa vụ của
người dân đối với đất đai càng được nâng cao. Mặt khác, Nhà nước quy định đất
đai có giá, giá của quyền sử dụng đất ngày càng cao và diễn biến phức tạp do tầm
quan trọng của đất đai và các chính sách hội nhập quốc tế đã nảy sinh nhiều mâu
thuẫn và tranh chấp liên quan đến quyền của người sử dụng đất. Luật đất đai
2003 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất để phù hợp với nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên đến nay, tình hình
thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn tồn tại nhiều bất cập
và vướng mắc như: Các quy định về quyền của người sử dụng đất còn chưa đồng
nhất hoặc bị chồng chéo ở một số các văn bản pháp luật; giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là điều kiện cần thiết cho hoạt động thị trường quyền sử dụng đất,
nhưng nhiều người dân không muốn nhận trong khi đó không ít người đang phải
đợi chờ nhiều năm để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Công tác bồi
thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào bảng giá
đất do Nhà nước ban hành hàng năm còn có nhiều bất cập, gây bức xúc cho
người dân Đồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tượng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

sử dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện các quyền được pháp luật quy định đối
với hộ gia đình, cá nhân còn chưa phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp
luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế - xã hội, đặc
biệt là khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng quyền sử dụng
đất…
Phú Xuyên là huyện đồng bằng nằm ở phía Nam của thủ đô Hà Nội, cách
trung tâm thủ đô khoảng 35 km về phía Bắc. Trong những năm gần đây, huyện
Phú Xuyên có tốc độ phát triển đô thị hóa và hiện đại hóa vô cùng mạnh mẽ.

Ngoài ra, các chương trình của Nhà nước như chương trình dồn điền đổi thửa đã
và đang được áp dụng tại huyện Phú Xuyên dẫn đến hoạt động thực hiện quyền
sử dụng đất của người dân cũng có xu hướng gia tăng. Để có cái nhìn chính xác
và mang tính thực tế về quyền của người sử dụng đất, cần trả lời ba câu hỏi: thực
trạng thực hiện quyền của người sử dụng đất hiện nay như thế nào? Nguyên nhân
tại sao? Giải pháp để giải quyết những tồn tại như thế nào? Việc giải đáp đầy đủ
và chính xác ba câu hỏi này nhằm đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai
đoạn tiếp theo. Xuất phát từ những lý do trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Phú Xuyên - thành phố Hà Nội giai đoạn 2009 - 2013” .
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Phú Xuyên, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số chính sách, giải pháp giúp người sử dụng thuận lợi hơn
trong quá trình thực thi quyền sử dụng đất.
2.2.Yêu cầu
- Đánh giá đúng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất;
- Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy
việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận về các quyền đất đai
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, sử sử dụng đất
1.1.1.1. Quyền sở hữu
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy

định của pháp luật ”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động
thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ của người với người trong quá
trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là
một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia
đình, cộng đồng ).
Quyền sở hữu là quyền được pháp luật ghi nhận và bảo vệ đối với một chủ
thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu; trong đó: quyền
chiếm hữu là quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với bất
động sản; quyền sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc
tính hữu ích tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là
thu nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác; quyền định đoạt là quyền
được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản.
Các hình thức sở hữu về đất đai:
- Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là nhà nước)
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng)
- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân) (Nguyễn Đình Bồng và cộng sự, 2014)
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “sở hữu đất đai”
(Điều 4), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13).
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai
được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền
của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi
xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở
hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ
xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng

hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ
sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định.
Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan hệ sản xuất, quan
hệ chính trị của nước đó trong từng thời kỳ lịch sử. Khi phân tích tổng quát về
quan hệ đất đai, Các Mác cho rằng: trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì
chế độ tư hữu về ruộng đất là vô lý nhất; Các Mác viết: “Quốc hữu hóa đất đai
làm hoàn toàn thay đổi quan hệ giữa lao động và tư bản, cuối cùng phá huỷ hoàn
toàn phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa trong công nghiệp cũng như trong
nông nghiệp”. Biến đất đai thành sở hữu toàn dân, đó là quy luật khách quan tạo
nên sự phát triển của xã hội loài người. Sức sản xuất ngày càng phát triển đòi hỏi
tập trung hóa tư liệu sản xuất. Các Mác nhận xét: “Sự phát triển kinh tế xã hội,
mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy móc nông nghiệp và
phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành quy luật
khách quan tất yếu. Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất
yếu này”. Theo luận điểm này của Các Mác, nước ta, từ chế độ đa sở hữu, nhiều
thành phần (Hiến pháp 1959) chuyển sang chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
(Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992), Điều 19 Hiến pháp 1980 ghi rõ: “Đất đai,
rừng núi, thuộc sở hữu toàn dân”, đồng thời quy định: “ Những tập thể và cá
nhân đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của
mình ”(Điều 20). Hiến pháp 1992 tiếp tục quy định “Đất đai đều thuộc sở hữu
toàn dân” và quy định thêm: “Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài được chuyển QSD đất ”. Theo đó, chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai quy định nhà nước là người đại diện; QSD đất trở thành một loại quyền
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

có tính độc lập tương đối trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, và
trong nền kinh tế thị trường thì việc chuyển dịch đất đai là nhu cầu tất yếu, khách
quan, tạo ra trên phạm vi toàn xã hội sẽ tiến hành được những điều chỉnh lớn về
cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động và phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho

phát triển (đất đai, vốn, vật tư sản xuất, lao động). Mối quan hệ giữa quyền sở
hữu đất đai và QSD đất được biểu hiện trên các đặc điểm chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
nước ta nên QSD đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất
đai. Điều này có nghĩa là tổ chức, cá nhân có QSD đất khi được nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất, sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài
và theo mục đích được giao đất, được công nhận và người sử dụng đất được
chuyển QSD đất (bao gồm các quyền năng: chuyển đổi, tặng cho, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế; thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng QSD
đất) nên QSD đất trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở
hữu.
Thứ hai, mặc dù QSD đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng
trên thị trường nhưng giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và QSD đất vẫn có sự
khác nhau và không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có
sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn QSD đất là quyền
phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay
công nhận QSD đất;
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn QSD đất là
một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ;
Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của QSD đất thể hiện ở các khía cạnh
sau đây:

Một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như nhà nước
với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; Hai là, không phải bất cứ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

người nào có QSD đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD

đất, mà phụ thuộc vào đối tượng và chính sách giao đất, thuê đất hay công nhận
QSD đất; trong đó, chỉ có người được giao đất trả tiền sử dụng đất, thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền trả không có nguồn gốc từ
ngân sách nhà nước; mới được hưởng 9 quyền năng của chuyển QSD đất; Ba là,
quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn QSD đất lại là một loại
quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của QSD đất thể hiện ở chỗ người sử dụng đất
không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất
mà chỉ được quyết định theo quyền của mình đối với mục đích sử dụng đất được
giao hoặc công nhận. (Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương, 2014).
1.1.1.2. Quyền sử dụng đất
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của
mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được
nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của
tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của
Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự
sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các
lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.
1.2. Quyền đất đai ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Ở một số nước phát triển
Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một
số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất
khác.

* Thụy Điển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền
kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều
lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là
một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống
pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng
đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau
khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem
xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký
quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển
nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét
các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán.
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển
nhượng đều được đăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp
luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu
đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được
duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn
bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này
sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng
ký. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8

thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp.
Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để
vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp
là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều
kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho
vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ
không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên
thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực
hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng
tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để
xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế
chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân
hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có
quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế
chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả
lại cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm.
Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin
tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt
thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp
thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán
khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ
việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn
Thị Thu Hồng, 2000).
- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa
trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất
được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể bán tài sản và
được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế
cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ

đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi
thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
*Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.
Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của
Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước
là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước
chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà
nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân
chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng
không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định
cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng,
đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà
nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản
phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối,
không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc
ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo
quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển
nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị
Minh Hà, 2000).

* Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp
lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy
định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo
nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất
và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa
vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất và
nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với
quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng
công trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp
đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa
vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất.
Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà;
hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong
một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà
nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc
dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không
gian của căn hộ trong toà nhà (Trần Tú Cương, 2012).
1.2.2. Ở một số nước trong khu vực
*Thái Lan
Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước
và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất
đai. Tại Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại
giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với

chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của
chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền
huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại
giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu
được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển
nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu). Có
hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào
để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại
giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất
không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu
giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế
việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông
báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất
không được để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi
có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc
vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy

này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử
dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít
nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không
được để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu
và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng
nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các
Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng
được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm
nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục
Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được
chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông
qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này
không chuyển nhượng được.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp
cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp
bị thoái hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển
nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có
giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành
giấy NS4.
- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân
nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy
Biều, 2000).

*Malaysia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaisia, cá nhân, tổ chức muốn được công
nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để
có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính
là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ
sở hữu được mô tả trong bằng khoán. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai
vẫn là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê, ) đều phải
đăng ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ không
được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán
hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán
hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng
tiền, ) trên đất đai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các
bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà.
+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên
đó theo di chúc.
- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh.
Ranh gới thửa đất còn đang là tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế
(QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:
+ Ranh giới đất còn là tạm thời.
+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không
được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà

nhiều tầng trên đất của mình.
Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi
bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được
đền bủ thỏa đáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể
phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc
việc chia tiền đền bù. Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó
đã khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được
chuyển sang Tòa án. Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai
hợp pháp cho dù còn có các phản đối.
* Trung Quốc
Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc
khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính
quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở
Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không
thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm
1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này,
QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và
QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho
các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không
thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này, QSDĐ
không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người
sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ
Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm

tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông
qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất
có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ:
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân
sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện
pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều
kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có
QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một
mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử
dụng theo dự án (Lưu Quốc Thái, 2006).
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng
QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký
QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển
nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng
này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy
nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”,
chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp
này. Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng
QSDĐ.
- Cho thuê QSDĐ: Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận
tiền cho thuê. Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên
trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho
thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của

hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho
thuê đã cam kết trước đây để có được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006).
- Thế chấp QSDĐ
Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ
tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được thực
hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn
thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký
quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ
các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là
nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền
của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006).
1.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước
Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và điều tiết
QSDĐ ở một số nước, có thể rút ra những kết luận sau: