Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện sóc sơn thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM









LÊ THỊ HẢI





ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN SÓC SƠN – THÀNH PHỐ HÀ NỘI




CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS.NGUYỄN KHẮC THỜI

HÀ NỘI, NĂM 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc./.



Tác giả Luận văn



Lê Thị Hải

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Sau 2 năm học tập và nghiên cứu tại Khoa Quản lý đất đai - Học viện
Nông nghiệp Việt Nam, tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo đã
nhiệt tình, trách nhiệm giảng dạy trang bị kiến thức và giúp đỡ tôi trong suốt
quá trình học tập, nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Khắc
Thời, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng
dẫn tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Sóc Sơn, Phòng Tài
nguyên và Môi trường - Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Sóc
Sơn, Chi cục Thuế huyện Sóc Sơn, Phòng Thống kê huyện Sóc Sơn, Ủy ban
nhân dân và cán bộ địa chính của 3 xã (Tiên Dược, Đông Xuân, Nam Sơn)
điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số
liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ và động viên tôi
trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Xin trân trọng cám ơn!

Tác giả Luận văn



Lê Thị Hải

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục chữ viết tắt vi
Danh mục bảng vii
Danh mục hình viii
MỞ ĐẦU 1
1 Đặt vấn đề 1
2 Mục tiêu, yêu cầu của đề tài 3
Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1 Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất 4
1.1.1 Quyền sở hữu 4
1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 4
1.1.3 Quyền sử dụng đất 5
1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên Thế giới 8
1.2.1 Tại các nước phát triển 8
1.2.2 Tại các nước trong khu vực 12
1.3 Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý về công tác cấp cấp GCNQSD đất,

việc thực hiện các quyền sử dụng đất 13
1.3.1 Cơ sở khoa học 13
1.3.2 Cơ sở pháp lý 15
1.3.3 Công tác cấp GCNQSD đất, việc thực hiện các quyền sử dụng đất và
những bài học từ thực tiễn. 22
1.3.4 Những bài học thực tiễn 24
1.4 Quyền sử dụng đất ở Việt Nam 25
1.4.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 25
1.4.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ 28
1.4.3 Quyền sử dụng đất ở Việt Nam và những bài học kinh nghiệm 31
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35
2.1 Đối tượng nghiên cứu 35
2.2 Phạm vi nghiên cứu 35
2.3 Nội dung nghiên cứu 35
2.4 Phương pháp nghiên cứu 35
2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 35
2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 36
2.4.3 Phương pháp điều tra nông hộ 36
2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 36
2.4.5 Phương pháp so sánh 36
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38
3.1 Điều kiện tự nhiên huyện sóc sơn 38
3.1.1 Vị trí địa lý 38
3.1.2 Địa hình, địa chất 39
3.1.3 Khí hậu 39
3.1.4 Thuỷ văn 40
3.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 40

3.2.1 Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 40
3.2.2 Dân số, lao động, việc làm và đời sống dân cư 41
3.3 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 43
3.3.1 Thuận lợi 43
3.3.2 Khó khăn, thách thức 43
3.4 Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất 44
3.4.1 Tình hình quản lý đất đai 44
3.4.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất huyện Sóc Sơn 49
3.5 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn các xã nghiên cứu 55
3.5.1 Tình hình chung 55
3.5.2 Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại 3 xã nghiên cứu 59
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.5.3 Đánh giá tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất tại 3
xã nghiên cứu 65
3.5.4 Đánh giá tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 68
3.5.5 Đánh giá tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất 71
3.5.6 Đánh giá tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị
quyền sử dụng đất 74
3.5.7 Đánh giá tình hình thực hiện quyền được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất tại 3 xã nghiên cứu 79
3.5.8 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất 83
3.5.9 Đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng đất tại 3 xã nghiên cứu 86
3.6 Đề xuất một số giải pháp nâng cao việc thực hiện các quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Sóc Sơn 89
3.6.1 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản

lý đất đai 89
3.6.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để
giao dịch đất đai được đăng ký 90
3.6.3 Hoàn thiện các chính sách có liên quan 90
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 93
1 Kết luận 93
2 Kiến nghị 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO 95
PHỤ LỤC 97

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
CCRĐ Cải cách ruộng đất
GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HTX Hợp tác xã
LB Liên bang
QSDĐ Quyền sử dụng đất
SDĐ Sử dụng đất
SHNN Sở hữu Nhà nước
SHTD Sở hữu toàn dân
SHTN Sở hữu tư nhân
TTYT Trung tâm y tế
UBND Uỷ ban nhân dân
XHCN Xã hội chủ nghĩa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

3.1 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn huyện giai đoạn 2010 - 2013 40
3.2 Biến động dân số huyện Sóc Sơn 41
3.3 Kết quả cấp GCNQSD đất nông nghiệp 46
3.4 Kết quả cấp GCNQSD đất ở 47
3.5 Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2013 huyện Sóc Sơn 50
3.6 Một số chỉ tiêu cơ bản của 3 xã nghiên cứu 55
3.7 Thực trạng chuyển nhượng QSDĐ ở tại 3 xã nghiên cứu 60
3.8 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại các xã nghiên cứu 63
3.9 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo tại các xã nghiên cứu 66
3.10 Thực trạng thực hiện quyền thừa kế tại 3 xã nghiên cứu 69
3.11 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã điều tra 70
3.12 Thực trạng thực hiện quyền tặng, cho tại 3 xã nghiên cứu 72
3.13 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã nghiên cứu 73
3.14 Thực trạng thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh tại 3 xã nghiên cứu 75
3.15 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ tại các xã
nghiên cứu 77
3.16 Tổng hợp tình hình thu hồi đất tại các xã nghiên cứu 80
3.17 Tình hình thực hiện quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
tại các xã nghiên cứu 81
3.18 Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng đất ở
nông thôn 84

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

3.1 Sơ đồ vị trí huyện Sóc Sơn 38
3.2 Cơ cấu kinh tế huyện Sóc Sơn năm 2010, 2013 41


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là điều kiện tồn tại và phát
triển của con người và các loài sinh vật trên trái đất. Đối với mỗi quốc gia, đất đai là
tư liệu sản xuất đặc biệt, chứa đựng tài nguyên khoáng sản, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc
phòng. Mặt khác, diện tích đất đai lại có hạn, không thể sản sinh và không thể di
chuyển vị trí theo ý muốn chủ quan của con người. Vì vậy, quản lý và sử dụng đất
một cách có hiệu quả là mục tiêu cực kỳ quan trọng trong chiến lược phát triển kinh
tế - xã hội của mỗi địa phương và mỗi quốc gia.
Điều 53 của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013
quy định: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển,
vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là

tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Điều 54 của Hiến pháp quy định: Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc
gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Tổ chức,
cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người
sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo
quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ.
Trên thực tế công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở nước ta được quy định chặt chẽ trong các văn bản pháp luật và được triển khai
thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện Luật
Đất đai cũng như các quy định khác vẫn còn khá nhiều hạn chế trong khâu tổ chức
thực hiện. Nhiều văn bản tính chất pháp lý còn chồng chéo và mâu thuẫn, tình trạng
chuyển dịch đất đai ngoài sự kiểm soát của pháp luật. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình còn chậm đặc biệt là đối với đất ở. Luật Đất
đai 2003 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện
các quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất
theo quy định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định.
- Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ xây dựng các
khu công nghiệp, đô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà nước, trường học,
bệnh viện, dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định tỏ ra còn nhiều bất cập
(chưa phù hợp thực tế và thiếu tính minh bạch). Giải phóng mặt bằng chậm trễ luôn
luôn là yếu tố cản trở tiến độ đầu tư của hầu hết các công trình.
- Hiện tượng chuyển dịch QSDĐ và chuyển đổi mục đích sử dụng trong
nông nghiệp diễn ra tự phát rất sôi động ở nhiều địa phương. Do thị trường tự
phát, thiếu thông tin, không có sự kiểm soát của Nhà nước nên còn nhiều bất

cập cần giải quyết.
Những năm gần đây thị trường QSDĐ đang có hiện tượng "đóng băng". Phải
chăng hiện nay cầu đã vượt quá cung, hay chính sách chưa hợp lí, hay giá đất được
định giá một cách chủ quan của cơ quan định giá mà không theo quy luật của thị
trường? Bên cạnh đó, thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn chiếm tỷ lệ lớn.
Giấy chứng nhận là điều kiện cần thiết cho hoạt động thị trường QSDĐ, nhưng
nhiều người dân không muốn nhận mà vẫn có thể giao dịch trên thị trường ngầm
(bằng hình thức Ủy quyền định đoạt).
Sóc Sơn là huyện ngoại thành Thành phố Hà Nội, cách trung tâm Thủ đô Hà
Nội 40 km về phía Bắc, có tổng diện tích tự nhiên 30.651,34 ha. Huyện có vị trí cửa
ngõ của Thủ đô Hà Nội. Đây là địa bàn có vị trí thuận lợi với hệ thống giao thông
đối ngoại khá phát triển, đặc biệt là cảng hàng không quốc tế Nội Bài, các trục quốc
lộ Hà Nội- Thái Nguyên, Bắc Ninh- Hà Nội- Việt Trì. Vì vậy, huyện có điều kiện
thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội. Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc
đẩy huyện Sóc Sơn phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội. Do chịu
tác động rất lớn của quá trình mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị
trường quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày
càng gia tăng. Công tác quản lý và sử dụng đất của huyện có nhiều vướng mắc, trở
ngại đang cần được khắc phục. Công tác cấp GCNQSD đất, thực hiện các quyền sử
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

dụng đất còn nhiều bất cập và vướng mắc. Đứng trước thực trạng đó, để công tác
quản lý và sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả, cần phải rút kinh nghiệm từ thực
tế trong quá trình quản lý và sử dụng đất. Trên cơ sở đó, xây dựng các biện pháp
nhằm quản lý và sử dụng đất hiệu quả hơn, bền vững hơn.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, được sự phân công của Khoa Tài
nguyên và Môi trường - Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, dưới sự hướng dẫn
trực tiếp của thầy giáo - PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời, tôi tiến hành nghiên cứu đề
tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sóc Sơn,

thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài
2.1. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sóc Sơn.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng
đất tại huyện Sóc Sơn đạt hiệu quả hơn.
2.2. Yêu cầu
Đề tài nghiên cứu trên cơ sở các thông tin, số liệu, tài liệu điều tra trung thực,
chính xác, đảm bảo độ tin cậy và đánh giá đúng thực trạng thực hiện các quyền sử
dụng đất, các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy
việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sóc Sơn, Thành phố Hà
Nội, cũng như định hướng phát triển kinh tế - xã hội và chính sách của nhà nước.


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Chúng ta đều biết quyền sở hữu bao gồm các quyền sau:
- Quyền chiếm hữu: là quyền nắm giữ một tài sản nào đó và là quyền loại trừ
người khác tham gia sử dụng tài sản đó.
- Quyền sử dụng: là quyền được lợi dụng các tính năng của tài sản để phục
vụ cho các lợi ích kinh tế và đời sống của con người.
- Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản.
Như vậy, quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền sở hữu và
quyền sử dụng được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai. Đối với
nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống

nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua
hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang
sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Như vậy,
Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai, còn các tổ chức, cá nhân, hộ
gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có quyền định đoạt đất đai.
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu, là tài nguyên đặc biệt của mọi quốc gia,
không những là tư liệu sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản… mà còn là tài
sản quan trọng về quốc phòng, an ninh, phát triển công nghiệp và phục vụ lợi ích
công cộng. Nước ta là một nước nông nghiệp, trên 80% dân số là nông dân, nguồn
sống chủ yếu từ đất đai, sở hữu toàn dân tức là mỗi người dân đều có quyền, Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu thực hiện quyền quản lý Nhà nước về đất đai, bảo đảm
sử dụng hợp lý, có hiệu quả. điều này hoàn toàn phù hợp với yêu cầu phát triển kinh
tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, Nhà nước thay mặt toàn dân
quản lý và phân bổ đất đai, đảm bảo điều tiết quá trình phân phối công bằng, ngăn
ngừa khả năng số ít chiếm dụng phần lớn đất đai, tạo điều kiện cho người dân tiếp
cận bình đẳng và trực tiếp với đất đai, xóa bỏ tình trạng dùng độc quyền sở hữu đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

đai với mục đích bóc lột người sử dụng đất.
Quy định đất đai là sở hữu toàn dân là cần thiết vì đất đai gắn liền với quá
trình đấu tranh dựng nước và giữ nước của ông cha ta. Đất đai là xương máu của
nhiều thế hệ, cho nên không được lơ là quan điểm "đất đai là sở hữu của toàn
dân". Quy định này cũng là sự khẳng định và ghi nhận thành quả cách mạng về
đất đai của dân tộc ta. Trên thực tế, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai hiện hành
đã bảo đảm cho người sử dụng đất đai, chủ yếu là nông dân có các quyền cần
thiết như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn, được bồi thường, được lựa chọn hình thức sử dụng đất,
quyền sử dụng đất lâu dài, quyền cải tạo, bồi bổ đất đai để khai thác có hiệu quả

cho cuộc sống…
Xét về quan điểm khoa học pháp lý về sở hữu đất đai có thể thấy, không có
một hình thức sở hữu nào trên thế giới về đất đai có ưu điểm tuyệt đối hoặc nhược
điểm tuyệt đối. Ngay ở các nước lựa chọn hình thức đa sở hữu, trong đó có sở hữu
tư nhân thì vẫn có vai trò của Nhà nước trong việc quản lý, điều tiết đối với sở hữu
đất đai. Từ thực tiễn phong phú của cách mạng Việt Nam, Đảng ta đã khẳng định
một trong những bài học kinh nghiệm lớn là nắm vững ngọn cờ độc lập dân tộc và
chủ nghĩa xã hội, độc lập dân tộc là điều kiện tiên quyết để thực hiện chủ nghĩa xã
hội, và chủ nghĩa xã hội là cơ sở bảo đảm vững chắc cho độc lập dân tộc, chế định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân là phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế thị trường
định hướng XHCN ở Việt Nam, là nguồn lực quan trọng để phục vụ quốc phòng, an
ninh, bảo vệ Tổ quốc, phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, hướng tới
mục tiêu dân giầu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh.
1.1.3. Quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 1992 quy định: "Nhà nước thống nhất quản lý
toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích và
có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài"
(Điều 18). Cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp năm 1992, Điều 5 Luật Đất đai
năm 2003 quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu". Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước với vai trò là người đại diện chủ sở hữu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Từ đây xuất hiện khái niệm "quyền sử dụng đất". Theo các nhà khoa học pháp lý
nước ta, quyền sử dụng đất được hiểu trên hai phương diện:
- Phương diện chủ quan, theo phương diện này, quyền sử dụng đất là quyền
năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của
đất để đem lại nguồn lợi vật chất nhất định, quyền năng này được pháp luật ghi

nhận và bảo vệ.
- Phương diện khách quan, quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của
pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành
nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai.
Luật Đất đai hiện hành quy định rất rõ nội dung QSD đất (Điều l06 Luật Đất đai
2003). Theo đó, QSD đất bao gồm các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, cho QSD đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSD đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Các quyền này, trừ
quyền thừa kế và quyền tặng, cho là thuần tuý dân sự, còn lại đều là các quyền kinh
tế. Tuy quyền tặng, cho QSD đất và quyền thừa kế QSD đất là hai quyền dân sự
nhưng lại là căn cứ quan trọng để từ đó xác lập quyền kinh tế.
Sau đây là nội dung của một số quyền cơ bản:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân
cùng một địa phương (cùng 1 xã, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối,
đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh
trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh
mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những
người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, thị trấn) có cùng nguyện vọng
thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử
dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng
hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép Trong trường hợp
này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất
đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn
dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước
có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế

sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không
được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về
đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu
của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển
QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan
hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý
nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có
một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận
thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế
chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế
chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp
người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh
để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của
họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức
góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ
cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp
thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm
bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp
với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên Thế giới
1.2.1. Tại các nước phát triển
1.2.1.1. Nhóm các nước phát triển (nhóm G7)
Nhóm G7 bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng
hoà Pháp. Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc gia G7 đều thừa nhận
quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất. Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước thuộc
nhóm G7 đều thực hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa thừa nhận sở
hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước.
Tại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận. Cùng với đó,
luật pháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh (hình
thức sở hữu này chỉ mang tính tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý
nghĩa về mặt kinh tế và pháp luật). Bên cạnh đó nữ hoàng cũng có những diện tích
đất thuộc QSH của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhà nước.
Tại Pháp, cũng như các nước thuộc G7 khác, chế độ sở hữu đất đai gồm hai
dạng: thứ nhất là đất đai thuộc SHNN và thứ hai là đất đai thuộc SHTN. Đối với đất
đai thuộc SHTN thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sở hữu
và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất tiền theo giá quy định. Bộ phận đất
đai thuộc SHNN bao gồm nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương.
Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hoà LB bảo hộ. Đồng
thời, khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà nước LB
và chính quyền các bang.
Đối với Nhật Bản cũng gần như mô hình các quốc gia G7 khác, chế độ sở
hữu đất đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân. Các giao dịch về đất được tiến
hành thông qua thị trường. Việc giao dịch đó đặt dưới sự kiểm soát của các cơ quan
quản lý. Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng.
Trường hợp Canađa, chế độ sở hữu được cấu trúc thành SHTN, sở hữu của chính
quyền các vùng và sở hữu của Nhà nước (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
1.2.1.2. Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các quốc gia thuộc khối XHCN cũ (Liên
Xô cũ và Đông Âu)
Các quốc gia thuộc khối XHCN (hệ thống XHCN hay còn gọi là phe XHCN)

trong thời kỳ chiến tranh lạnh (sau chiến tranh thế giới lần thứ II đến khi Liên Xô sụp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

đổ năm 1991) bao gồm: Đông Âu gồm 8 quốc gia XHCN ở Châu Âu là Ba lan, Tiệp
khắc, Cộng hòa dân chủ Đức, Hungari, Rumani, Bungari, Nam Tư và Anbani (Thực ra
các nước Đông Âu nằm ở vị trí ĐN và Trung Âu); Liên Xô (gồm có 15 nước cộng hòa:
Nga; Ukraina; Belarus; Uzbekistan; Kazakhstan; Gruzia; Azerbaijan; Litva; Moldova;
Latvia; Kirghiztan; Tajikistan; Armenia; Turkmenistan; Estonia); Trung Quốc; Cu Ba;
Bắc Triều Tiên; Việt Nam; Lào. Hiện nay, chỉ còn có 5 quốc gia là Cộng hòa nhân dân
Trung Hoa, Cuba, Cộng hòa dân chủ nhân dân Triều Tiên, Lào và Việt Nam tiếp tục
lựa chọn thể chế nhà nước XHCN, do các Đảng Cộng sản lãnh đạo. Tuy nhiên, mô
hình CNXH của các nước này cũng khác nhau và khác với mô hình CNXH hiện thực
của Liên Xô cũ, khác với mô hình CNXH theo quan điểm của C.Mác. Trong đó, Trung
Quốc tự nhận là mô hình CNXH mang đặc sắc Trung Quốc (nhưng thực chất là mô
hình CNTB nhà nước toàn trị một Đảng), các quốc gia còn lại không có chủ thuyết
riêng, về tổ chức bộ máy và hình thái kinh tế xã hội cũng không rõ ràng theo mô hình
nào. Đặc trưng của mô hình CNXH hiện thực ở Liên Xô và các nước XHCN trước đây
là nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung cao độ, dựa trên chế độ công hữu về các TLSX
chủ yếu (trong đó đặc biệt là đất đai). Tuy nhiên, chế độ công hữu về đất đai của các
nước thuộc khối XHCN cũng không hoàn toàn giống nhau: Ở Trung Quốc trước năm
1978 là SHTD, sau này Hiến pháp năm 1982 của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa tại
Điều 10 quy định rõ ràng: Đất đai đô thị thuộc SHNN, đất đai nông thôn và khu ngoại
ô đô thị, đất làm nhà ở và đất tự lưu, đồi núi tự lưu cũng thuộc về sở hữu tập thể; Ở
Liên Xô, trong Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN LB Xô Viết Nga thông qua ngày 10
tháng 6 năm 1918 nêu rõ: “Để thực hiện xã hội hóa đất đai, công bố bãi bỏ SHTN về
đất đai và toàn bộ quỹ đất được công bố là tài sản chung của toàn dân và được chuyển
giao miễn phí cho nhân dân lao động sử dụng, trên cơ sở phân phối bình quân. Toàn bộ
đất rừng, lòng đất, mặt nước đều thuộc về Sở hữu toàn dân (SHTD). Chế độ SHTD về
đất đai ở Liên xô trước đây và SHNN về cơ bản được hiểu đồng nhất, nhưng sau này, ở

LB Nga, SHNN về đất đai được làm rõ hơn.
LB XHCN Nam Tư không đi theo mô hình kinh tế của khối các nước XHCN
lúc đó, chế độ sở hữu nói chung, trong đó có đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành
phần kinh tế, bao gồm nhiều hình thức sở hữu, cho phép SHTN về đất đai (Bộ Tài
nguyên và Môi trường, 2012).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

1.2.1.3. Chế độ sở hữu đất đai của các nước có nền kinh tế chuyển đổi - Các nước
thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu
Các nước có nền kinh tế chuyển đổi thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu hiện nay
thực hiện chế độ đa sở hữu về đất đai. Sau khi chuyển đổi sang hệ thống chính trị
TBCN từ năm 1991, chế độ sở hữu đất đai của LB Nga cũng thay đổi theo. SHTD
về đất đai được thay thế bởi chế độ đa sở hữu gồm sự thừa nhận QSH của tư nhân
về đất đai và sở hữu của nhà nước. Hiện nay, nước Nga có khoảng 10 triệu hộ gia
đình đang sở hữu và sử dụng một số lượng lớn diện tích đất vườn và đất thuộc trang
trại gia đình; gần 12 triệu nông dân đang sở hữu đất dưới hình thức cổ phần với
mức cổ phần trung bình là 10 ha và còn có rất nhiều hình thức sử dụng, sở hữu khác
như thuê đất, sử dụng đất thừa kế. Cuộc cải cách đất đai ở nước Nga được tiến hành
trên cơ sở bãi bỏ sự độc quyền của Nhà nước, để chuyển sang hình thức phải trả tiền
và công khai hóa hoạt động của thị trường đất đai.
Thừa nhận QSH của tư nhân. Tuy nhiên, phần đất đai thuộc SHNN vẫn
chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số quỹ đất của các quốc gia này. Việc giao dịch QSH
đối với loại tài sản là đất đai được thừa nhận và phải thực hiện đăng ký với cơ quan
quản lý đất và quy hoạch cấp quận, huyện. Các hoạt động giao dịch chuyển nhượng
QSH tài sản đất đai phải thực hiện đóng thuế chuyển nhượng tài sản.

Tên
nước
QSH tư nhân

Chiến lược tư nhân
hoá
Chiến lược
phân bổ
Khả năng
chuyển nhượng
Albani Tất cả đất đai Phân phối Chia khoảnh Mua bán, cho thuê

Bungari

Tất cả đất đai Hoàn trả Chia khoảnh Mua bán, cho thuê

CH Séc

Tất cả đất đai Hoàn trả Chia khoảnh Mua, bán, thuê
Hungari

Tất cả đất đai Hoàn trả, phân phối Chia khoảnh Mua, bán, thuê
Ba Lan Tất cả đất đai Bán đất của nhà nước Chia khoảnh Mua, bán, thuê
Rumani

Tất cả đất đai Hoàn trả và phân phối

Chia khoảnh Mua, bán, thuê
Nguồn: World Bank, Chính sách đất đai cho phát triển và nghèo đói, 2003

Hungari và Rumani là các ngoại lệ, vì hai nước này thực hiện chế độ sở hữu
đất đai mang tính hỗn hợp, thông qua chiến lược tư nhân hoá đất đai. Ngoài việc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11

được hoàn trả cho chủ cũ, đất đai cũng được phân chia cho công nhân nông nghiệp
để đảm bảo công bằng xã hội. Đó là cách thức thực hiện chế độ tư nhân đa sở hữu
về đất đai của các nước này nói riêng và của các nước Đông Âu nói chung. Như
vậy, khái quát lại, sau giai đoạn chuyển đổi, hiện các nước Đông Âu đang thực hiện
chế độ SHTN về đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường năm, 2012).
1.2.1.4. Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triển khác
Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số các quốc gia trên thế
giới, có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp. Về chế độ chính
trị, các nước đang phát triển theo đuổi những mô hình chế độ chính trị hết sức đa
dạng. Tuy nhiên, khái quát nhất có thể thấy nổi lên hai loại hình chế độ sở hữu đất
đai, đó là chế độ SHTN và chế độ SHNN về đất đai. Trong số đó, Trung quốc, Việt
Nam và Lào được xem là các trường hợp ngoại lệ.
Riêng đối với chế độ SHTN hoàn toàn, trên thực tế rất khó có quốc gia
đang phát triển nào thực hiện chế độ SHTN tuyệt đối về đất đai. Vì vậy, hình
thức sở hữu còn lại cơ bản là chế độ đa sở hữu về đất đai. Tức là, đất đai đồng
thời có thể thuộc sở hữu của tư nhân hoặc của nhà nước. Điều này được ghi nhận
trong luật pháp của rất nhiều quốc gia đang phát triển thuộc các khu vực địa lý
khác nhau. Chẳng hạn trong Luật Đất đai của các quốc gia như: Apghanistan,
Belarut, Indonexia, Kazakhstan, Ả rập, Singapore, Thái Lan… đều quy định đất
đai thuộc SHNN và tư nhân.
Đối với Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế độ công hữu. Nước
Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ công hữu XHCN về đất đai - đó là
chế độ SHNN và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động.
Ở Ixraen, hầu hết đất đai thuộc SHNN, Nhà nước thực hiện cho thuê đối với
các nông dân hoặc những doanh nghiệp, với hợp đồng thuê đất có thời hạn từ 49
đến 99 năm. Như vậy, đối với trường hợp Ixraen, chế độ sở hữu là chế độ SHNN
về đất đai. Tại Nam Phi, Luật CCRĐ 1997 của nước này quy định: đất đai thuộc sở
hữu của người lao động, đất công thuộc SHNN, đất của các chính quyền địa

phương. Như vậy, về cơ bản, Nam Phi thực hiện chế độ SHNN về đất đai. Đối với
Mozambich, đất đai thuộc SHNN và nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

đai. Tại Mông Cổ, đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và tư nhân. Các loại đất có
thể thuộc QSH của các cá nhân người Mông Cổ hoặc các công ty, tổ chức người
nước ngoài. Như vậy, Mông Cổ thực hiện chế độ đa sở hữu, trong đó có thừa nhận
cả SHTN của người nước ngoài về đất đai.
Đối với khu vực Mỹ Latinh, hầu hết các quốc gia đang phát triển ở khu vực
này thực hiện chế độ đa sở hữu về đất đai, trong đó sở hữu của nhà nước không phải
là phần cơ bản (Bộ Tài nguyên và Môi trường năm, 2012).
1.2.2. Tại các nước trong khu vực
STT Tên nước Văn bản luật quy định Hình thức sở hữu
1 Brunây
Luật thu hồi đất 1949, Luật
Đất đai 2000
Tư hữu, Quốc Vương
2 Campuchia Luật Đất đai 2001
Sở hữu quốc vương
SHTN
Sở hữu Chính phủ
Sở hữu tập thể
3 Đông Timo
Quy định của Tổng thống về
đất đai 2006
SHNN
SHTN
4 Indônexia
Quy định của Chính phủ về

quản lý đất đai 2004
SHNN
SHTN
Đất nông nghiệp thuộc SHNN

5 Lào Luật Đất đai 1997 SHTD
6 Malaixia Luật Đất đai 1960
SHNN
SHTN
7 Mianma Hiến pháp (điều 18) SHNN
8 Singapore Luật Đất đai 1978
SHNN
SHTN
9 Thái Lan Luật Đất đai 2008
SHNN
SHTN
10 Việt Nam
Hiến pháp 1980; 1992
Luật Đất đai 1988;1993;
2003
SHTD
(nguồn: Kinh nghiệm quản lý nước ngoài về pháp luật và quản lý đất đai – Bộ Tài
nguyên và Môi trường năm 2012)
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

1.3. Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý về công tác cấp cấp GCNQSD đất, việc
thực hiện các quyền sử dụng đất
1.3.1. Cơ sở khoa học
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất, sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD đất
hoặc GCN) là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người
sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực
hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Hay GCNQSD đất là giấy
chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo
hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, GCNQSD đất chính là cơ sở
pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng.
GCNQSD đất có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định
về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các
thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài
chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai.
* Sự cần thiết phải cấp GCNQSD đất
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý. Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất. Đây là
một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong các
trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi
những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng
ký và cấp GCNQSD đất bởi vì:
- GCNQSD đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng
đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử
dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCNQSD đất, cho phép xác lập một sự
ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

đất đai trong việc chấp hành Luật Đất đai. Đồng thời, việc đăng ký và cấp

GCNQSD đất sẽ cung cấp thông tin đầy đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước
xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra
tranh chấp, xâm phạm … đất đai.
- GCNQSD đất là điều kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ
đất trong phạm vi lãnh thổ. đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm
vi lãnh thổ các cấp hành chính. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ đất
đai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu cầu của
quản lý. Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:
Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau:
tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục
đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi
trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý.
Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình thể,
diện tích, loại đất.
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Thửa
đất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã
hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
- GCNQSD đất đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị
trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản
Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một
cách tự phát (chủ yếu là thị trường ngầm). Sự quản lý của Nhà nước đối với thị
trường này hầu như chưa tương xứng. Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó
khăn do thiếu thông tin. Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCNQSD đất sẽ tạo ra
một hệ thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra
trên thị trường, đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích. Từ đó góp phần mở
rộng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
- Cấp GCNQSD đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15

nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai
Việc xây dựng các văn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa trên
thực tế của các hoạt động quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp GCNQSD đất là một
cơ sở quan trọng. Ngược lại, các văn bản pháp quy lại là cơ sở pháp lý cho việc cấp
GCNQSD đất đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.
Đối với công tác điều tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học
cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng
thực tế để phục vụ yêu cầu tổ chức cấp GCNQSD đất .
Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Trước hết kết quả của
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp GCNQSD
đất thông qua việc giao đất. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính là căn cứ cho
việc giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh hưởng trực
tiếp đến việc cấp GCNQSD đất vì nó cung cấp thông tin cho việc xác minh những
mảnh đất có nguồn gốc không rõ ràng.
Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất cho thuê đất của Chính
phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định
quyền hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký.
Công tác phân hạng đất và định giá đất: Dựa trên kết quả phân hạng và định
giá đất để xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời nó là cơ sở xác định
trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của họ.
Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất: Nó giúp việc xác định
đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử để lại, tránh
được tình trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước.
Như vậy, việc đăng ký và cấp GCNQSD đất nằm trong nội dung chi phối của
quản lý Nhà nước về đất đai. Thực hiện tốt việc cấp GCNQSD đất sẽ giúp cho việc
thực hiện tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
1.3.2. Cơ sở pháp lý

Sau cách mạng tháng Tám năm 1945, Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng Hoà
được thành lập, các luật lệ quy định trước đó đều bị bãi bỏ. Tại khoá họp thứ 3 ngày
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

04/02/1953, Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà thông qua Luật cải cách
ruộng đất. Ngày 19/12/1953 Chủ tịch Hồ Chí Minh ký sắc lệnh ban hành Luật cải
cách ruộng đất. Mục đích và ý nghĩa của Luật cải cách ruộng đất là " Thủ tiêu quyền
chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và của đế quốc xâm lược khác ở Việt Nam,
xoá bỏ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ; để thực hiện
chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân, để giải phóng sức sản xuất ở nông thôn, đẩy
nhanh sản xuất nông nghiệp và mở đường cho công thương nghiệp phát triển, để
cải thiện đời sống của nông dân, bồi dưỡng lực lượng của nhân dân, lực lượng của
kháng chiến".
Năm 1976, Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời đã ban hành
một số văn bản để điều chỉnh mối quan hệ đất đai cho phù hợp với tình hình mới.
Chính phủ ban hành quyết định số 169/QĐ-CP ngày 20/6/1977 chỉ đạo việc thực
hiện kiểm tra thống kê đất đai trên phạm vi cả nước.
Với sự ra đời của Nhà nước mới, Chính phủ đã ban hành Hiến pháp 1980,
Hiến pháp quy định một hình thức sở hữu mới đối với đất đai. Tại điều 19 Hiến
pháp 1980 quy định "Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên
trong lòng đất, ở vùng ven biển và thềm lục địa cùng các tài sản khác mà pháp luật
quy định là của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân". Tại điều 20 của Hiến pháp
này cũng quy định: "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch
chung nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm".
Quyết định số 201/QĐ-CP ngày 01/07/1980 về việc thống nhất quản lý đất đai
theo quy hoạch và kế hoạch chung trong cả nước, xác định rõ nhiệm vụ của ngành
địa chính ở các cấp. Quyết định đã nêu lên 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai,
trong đó có đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Với mục đích nhằm đưa việc quản lý và sử dụng ruộng đất vào quy chế chặt

chẽ, nâng cao ý thức trách nhiệm của mọi cơ quan, tổ chức và mọi người trong việc
sử dụng hợp lý, tiết kiệm hiệu quả tất cả các loại ruộng đất, Thủ tướng Chính phủ
đã ra Chỉ thị 299/TTg quy định việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường
công tác quản lý ruộng đất trong cả nước. Trong đó nêu rõ "Toàn bộ ruộng đất trong
cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung".