đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án xây dựng đường vành đai 2 trên địa bàn quận tây hồ, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN VĂN TƯỞNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG VÀNH ĐAI 2
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂY HỒ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã chuyên ngành:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Đỗ Nguyên Hải

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Tưởng

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, sự
đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thành
luận văn này.
Trước hết, tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Đỗ Nguyên Hải
người đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi
trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào
tạo, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Ban bồi thường, giải phóng
mặt bằng quận Tây Hồ, phòng Tài nguyên và Môi trường quận Tây Hồ, Chi cục Thống
kê quận Tây Hồ; cấp uỷ, chính quyền và bà con nhân dân các phường thuộc địa bàn
nghiên cứu đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn tới gia đình và những người thân, các cán bộ, đồng nghiệp
và bạn bè đã đã luôn quan tâm, động viên và tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá
trình thực hiện luận văn này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Tưởng

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ............................................................................................ vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục đồ thị, sơ đồ ...............................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis Abstract ............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1
1.2.
Mục đích nghiên cứu ....................................................................................... 2
1.3.
Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2
1.4.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .......................................................... 2
Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4
2.1.
Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất ............................................................................................... 4
2.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .............................. 4
2.1.2. Mục đích, ý nghĩa của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư............................ 6
2.1.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .................................. 7
2.1.4. Một số nguyên tắc và những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.................................................. 8
2.2.
Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở
một số nước và một số tổ chức trên thế giới ................................................... 13
2.2.1. Trung Quốc ................................................................................................... 13
2.2.2. Hàn Quốc ...................................................................................................... 14
2.2.3. Australia ........................................................................................................ 15
2.2.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
của một số tổ chức trên thế giới ..................................................................... 16
2.3.
Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở
Việt Nam ....................................................................................................... 18
2.3.1. Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 1988 ......................................................... 18
2.3.2. Thời kỳ 1988 đến 1993 .................................................................................. 19
2.3.3. Thời kỳ từ 1993 - 2003 .................................................................................. 19
2.3.4. Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến trước khi ban hành Luật
Đất đai 2013 .................................................................................................. 20

iii

2.3.5.

Cơ sở pháp luật hiện hành về bồi thường,và hỗ trợ tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất...................................................................................... 23

2.4.

Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất...................................................................................... 26
Khái quát tình hình thu hồi đất trên địa bàn cả nước....................................... 26
Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất .................. 28

2.4.1.
2.4.2.
2.4.3.

Khái quát tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà nội ....................................... 29

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 34
3.1.
Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 34
3.2.
Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 34
3.3.
Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 34
3.4.
3.4.1.
3.4.2.
3.4.3.

3.4.4.
3.5.
3.5.1.
3.5.2.
3.5.3.
3.5.4.
2.3.5
3.5.6.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 34
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội .............. 34
Tình hình quản lý đất đai và thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa quận Tây hồ, thành phố Hà Nội ....... 34
Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án
nghiên cứu ..................................................................................................... 35
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư cho dự án trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội ........... 35
Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 35
Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 35
Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ............................................................... 35
Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu .......................................... 36
Phương pháp so sánh ..................................................................................... 36
Phương pháp minh họa bằng hình ảnh (bản đồ, sơ đồ) ................................... 36
Phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia .................................................... 36

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 37
4.1.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận tây hồ, thành phố hà nội.................. 37
4.1.1. Điều kiện tự nhiên và nguyên thiên nhiên ...................................................... 37
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 41

4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................... 44
4.2.
Tình hình quản lý đất đai và thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa quận tây hồ, thành phố Hà Nội ......... 45
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến động sử dụng đất đai tại quận
Tây Hồ .......................................................................................................... 45
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Tây Hồ ....................................... 48

iv


4.2.3.

Tình hình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội ...................................... 50

4.2.4.

Trách nhiệm của các cấp, các ngành trong công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng....................................................................................... 53
Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án
nghiên cứu ..................................................................................................... 53

4.3.
4.3.1.
4.3.2.

Quy mô dự án ................................................................................................ 53
Các văn bản pháp lý có liên quan đến dự án ................................................... 55

4.3.3.
4.3.4.

Trình tự, thủ tục thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án ............ 56
Kết quả công tác thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư tại dự án nghiên cứu .................................................................................. 58
Đánh giá của người dân bị thu hồi đất tại dự án về công tác bồi thường,

4.3.5.
4.3.6.
4.4.
4.4.1.
4.4.2.

hỗ trợ và tái định cư ....................................................................................... 71
Đánh giá chung về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án
nghiên cứu ..................................................................................................... 76
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư cho dự án trên địa bàn quận tây hồ, thành phố Hà Nội.............. 77
Nhóm giải pháp về chế độ chính sách ............................................................ 77
Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện ............................................................. 78

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 80
5.1.
Kết luận ......................................................................................................... 80
5.2.
Kiến nghị ....................................................................................................... 81
Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 82
Phụ lục ...................................................................................................................... 84

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTGPMB

: Bồi thường giải phóng mặt bằng

BTHT

: Bồi thường, hỗ trợ

BTHT&TĐC : Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
CNH-HĐH

: Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

GTSX

: Giá trị sản xuất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

KT-XH

: Kinh tế - xã hội

QHKHSDĐ

: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TĐC

: Tái định cư

UBND

: Ủy ban nhân dân

USD

: Đô la mỹ

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Tình hình dân số và lao động quận Tây Hồ giai đoạn 2013-2015 ............... 43
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của quận Tây Hồ ................................... 46
Bảng 4.3. Biến động sử dụng đất đai quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội giai đoạn
2010 - 2014 ............................................................................................... 47
Bảng 4.4. Khái quát về dự án nghiên cứu .................................................................. 54
Bảng 4.5. Xác định đối tượng được bồi thường, hỗ trợ về đất tại dự án nghiên cứu ... 58
Bảng 4.6. Mức hỗ trợ với diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi .................................. 59
Bảng 4.7. Giá đất ở trung bình của các phường ......................................................... 59
Bảng 4.8. Đơn giá bồi thường về đất ở tại dự án nghiên cứu...................................... 60
Bảng 4.9. Kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất tại dự án nghiên cứu .............................. 62
Bảng 4.10. Xác định đối tượng được bồi thường, hỗ trợ về tài sản trên đất tại dự án
nghiên cứu ................................................................................................ 63
Bảng 4.11. Kết quả bồi thường về tài sản tại dự án nghiên cứu .................................... 65
Bảng 4.12. Đối tượng đủ điều kiện được hưởng các chính sách hỗ trợ khác ................. 66
Bảng 4.13. Mức thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng ...................................................... 69
Bảng 4.14. Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại dự án nghiên cứu ........................................ 69
Bảng 4.15. Giá bán căn hộ tái định cư nhà CT13 và CT14 khu đô thị Nam Thăng
Long, quận Tây Hồ để phục vụ giải phóng mặt bằng ................................. 71
Bảng 4.16. Đánh giá của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng và
điều kiện được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ........................................ 72

Bảng 4.17. Đánh giá của người dân về giá bồi thường, hỗ trợ ...................................... 73
Bảng 4.18. Đánh giá của người dân về chính sách hỗ trợ và tái định cư ....................... 74
Bảng 4.19. Đánh giá của người dân về trình tự thực hiện và trách nhiệm của các cấp
các ngành .................................................................................................. 75

vii


DANH MỤC ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ
Đồ thị 4.2. Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế quận Tây Hồ năm 2015 ..............41
Đồ thị 4.3. Cơ cấu sử dụng đất quận Tây Hồ năm 2014 ...............................................45
Sơ đồ 4.1. Sơ đồ vị trí quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội ..............................................37

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Văn Tưởng.
Tên luận văn: Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Dự án
xây dựng đường Vành đai 2 trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
Ngành: Quản lý đất đai.

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu:
- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất Dự án xây dựng đường Vành đai 2 trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội;
- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất xây dựng đường giao

thông trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp;
- Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp;
- Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu;
- Phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia.
Kết quả chính và kết luận:
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội;
- Tình hình quản lý đất đai và thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa quận Tây hồ, thành phố Hà Nội;
- Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án
nghiên cứu;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư cho dự án xây dựng đường Vành đai 2 trên địa bàn quận Tây Hồ,
thành phố Hà Nội.
Quận Tây Hồ Tây Hồ là quận thuộc khu vực trung tâm thành phố Hà Nội, có
vị trí đặc biệt quan trọng và dần khẳng định thành một trung tâm du lịch - dịch vụ
của thủ đô Hà Nội. Trong những năm qua, kinh tế - xã hội của quận có những bước
phát triển mạnh mẽ và ảnh hưởng nhiều tới tình hình sử dụng đất của quận.

ix


Theo số liệu kiểm kê đất đai tính đến ngày 31/12/2014. Tổng diện tích đất
trong đơn vị hành chính quận Tây Hồ là 2.439,02 ha, bao gồm: 386,70 ha đất
nông nghiệp (chiếm 15,85%); 1.956,61 ha đất phi nông nghiệp (chiếm 80,22%)
và 95,71 ha đất chưa sử dụng (chiếm 3,92%). So với kết quả kiểm kê năm 2010,
tổng diện tích đất trong đơn vị hành chính của quận tăng 38,21 ha. Trong những
năm qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai được quận thực hiện tốt và đồng bộ.
Dự án xây dựng đường Vành đai 2 trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà

Nội với diện tích đất thu hồi tại dự án là 210.942 m2. Kết quả công tác
BTHT&TĐC của dự án như sau: Thời gian thực hiện từ năm 2008 đến năm
2015, tổng số tiền BTHT là 710.739 triệu đồng với tổng số 590 cá nhân, hộ gia
đình, cơ quan được BTHT; có 108 hộ đủ được bố trí tái định cư với 124 căn hộ.
Bên cạnh những kết quả khả quan đạt được thì công tác BTHT&TĐC tại dự án
còn một số mặt tồn tại, hạn chế cả về khách quan cũng như chủ quan.
Nhằm nâng cao hiệu quả công tác BTHT&TĐC trên địa bàn quận Tây Hồ
cũng như toàn thành phố thì cần đẩy mạnh thực hiện các nhóm giải pháp về chế
độ chính sách và tổ chức thực hiện để thực hiện một cách chính xác và linh hoạt,
đảm bảo sự tuân thủ pháp luật cũng như lợi ích của người dân và tiến độ của dự án.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Van Tuong.
Thesis title: Assessment of compensation, support and resettlement for the
project of building the Ring Road 2 in Tay Ho District, Hanoi.
Major: Land mannagement.

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
(VNUA)
Research Objectives:
- Evaluate the compensation, support and resettlement when the State
recovers project land for building Ring Road 2 in Tay Ho District, Hanoi;
- Propose some solutions to contribute to improving the effectiveness of
compensation, support and resettlement when the State recovers land for building
roads in Hanoi City.

Research Methods:
- Method of secondary data collection and survey;
- Method of primary data survey;
- Method of synthesis, analysis and processing of data;
- Method of expert consultancy.
Main findings and conclusions:
- Natural, economic - social conditions in Tay Ho District, Hanoi;
- The situation of land management and the implementation of policies for
compensation, support and resettlement when the State recovers land in Tay Ho
District, Hanoi;
- Assess the status of compensation, support and resettlement in the
research project;
- Propose some solutions to improve the effectiveness of compensation, support
and resettlement for the project to build Ring Road 2 in Tay Ho District, Hanoi.
Tay Ho District is in the central area of Hanoi, which is particularly important
position and gradually asserted to be tourism - service center of Hanoi. In recent
years, economic - social development of the district has strongly and greatly affects
the situation of land use.

xi


According to the inventory of land as of 31/12/2014. The total land area of
the administrative unit - Tay Ho District is 2,439.02 ha, including 386.70 ha of
agricultural land (accounting for 15.85%); 1,956.61 ha of non-agricultural land
(accounting for 80.22%) and 95.71 ha of unused land (accounting for 3.92%).
Compared with the results of the inventory of 2010, the total land area in the
district rose 38.21 ha. Over the years, the state management of land is always
well-implemented.
The project to build Ring Road 2 in Tay Ho District, Hanoi City with an

area of land recovery of the project is 210,942 m2. Results of compensation,
support & resettlement of the project are as follows: Period of implementation
from 2008 to 2015, the total amount of compensation, support is 710,739 million
for a total of 590 individuals, families, agencies; 108 households have adequate
resettlement were arranged with 124 apartments. Besides the positive results
achieved, compensation, support & resettlement in the project, there are some
objective and subjective shortcomings and limitations.
To improve the effectiveness of compensation, support & resettlement in
Tay Ho District as well as the whole city, the need to promote the
implementation of solutions on policies and implement in accurately and
flexibly, ensuring legal compliance as well as the interests of the people and the
progress of the project.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất không thể
thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố
khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng, là yếu tố cấu
thành lãnh thổ của mỗi quốc gia.
Thực hiện Nghị quyết của Đảng, Nhà nước là phát triển kinh tế nhiều thành
phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa để đưa đất nước tiến lên theo hướng công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Từ khi đất nước đổi mới đến nay nhiều khu đô
thị mới, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu du lịch, nhiều tuyến đường... được
hình thành. Dựa trên nguồn vốn nội lực cùng với ngoại lực trợ giúp, Việt Nam
đang dần chuyển mình thay đổi với rất nhiều dự án được xét duyệt và thi công.
Một trong những những vấn đề được quan tâm hàng đầu là vấn đề bồi thường,
giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án. Làm thế nào

để đảm bảo lợi ích giữa Người dân - Nhà nước - Nhà đầu tư và sự phát triển bền
vững của quốc gia.
Việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng là lĩnh vực
hết sức nhạy cảm và phức tạp. Nó liên quan trực tiếp đến quyền lợi của chủ sử
dụng đất, chủ sử dụng tài sản, nó tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - chính
trị - xã hội hiện nay.
Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, nhận thức của người dân ngày
một cao, giá trị sinh lời của đất ngày càng tăng cùng với tốc độ phát triển kinh tế
thì việc giải phóng mặt bằng để tạo ra quỹ đất sạch triển khai dự án theo đúng
tiến độ ngày càng trở nên cấp thiết và quan trọng bởi không có đất sạch thì không
thể triển khai dự án theo đúng tiến độ đề ra. Tuy nhiên, vì quyền lợi của người
dân và vì nhận thức luôn phải có lợi cho mình của người dân lúc nào cũng đòi
hỏi phải được bồi thường thỏa đáng nhưng nếu việc giải phóng mặt bằng không
theo quy định của pháp luật, không tuân theo đúng chế độ chính sách của Nhà
nước thì cơ quan thực hiện việc giải phóng mặt bằng sẽ không bao giờ đáp ứng
được đầy đủ theo đúng nguyện vọng của nhân dân. Do vậy, để giải quyết hài hòa
mối quan hệ trên trong công tác giải phóng mặt bằng thì cần phải xác định đúng

1


các nguyên nhân của những tồn tại, qua đó xây dựng những giải pháp thực hiện
nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân cũng như việc đảm bảo tiến độ của công
tác giải phóng mặt bằng nói riêng và tiến độ thực hiện của các dự án cần thu hồi
đất nói chung.
Trong công cuộc đổi mới đất nước nhu cầu phát triển hạ tầng luôn đặt ra và
Nhà nước cũng phải bảo đảm các quyền và lợi ích hợp pháp của người dân do
vậy để đáp ứng việc thực thi pháp luật Nhà nước ban hành các Nghị định, Thông
tư, Quyết định thường xuyên phải sửa đổi, bổ sung để đáp ứng với tình hình thực
trạng đang diễn ra trong xã hội. Tuy có Nghị định, có Thông tư, có Quyết định

nhưng với đặc thù của từng địa phương, từng dự án có sự khác biệt nên đây cũng
là lý do để chủ sử dụng đất, chủ sử dụng tài sản lợi dụng để đòi hỏi.
Để có cái nhìn cụ thể hơn về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên
địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội được sự phân công của khoa Quản lý đất
đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, được sự giúp đỡ của Ban Bồi thường giải
phóng mặt bằng quận Tây Hồ, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo Phó giáo sư Tiến sĩ Đỗ Nguyên Hải, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư Dự án xây dựng đường Vành đai 2 trên địa bàn
quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất Dự án xây dựng đường Vành đai 2 trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội;
- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất xây dựng đường giao
thông trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi dự án: Dự án xây dựng đường Vành đai 2 qua địa bàn quận Tây
Hồ với diện tích thu hồi 210.942 m2.
- Thời gian: Thời gian thực hiện dự án nghiên cứu từ năm 2008 đến năm
2015; thời gian hoàn thiện đề tài từ tháng 01/2015 - 3/2016.
1.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
- Việc đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Dự án xây

2


dựng đường Vành đai 2 trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội có ý nghĩa
thiết thực góp phần tìm ra giải pháp nhằm hỗ trợ giải quyết các vấn đề tồn tại,
đảm bảo lợi ích của người dân có đất bị thu hồi và đẩy nhanh tiến độ công tác
giải phóng mặt bằng tại dự án.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở thực tiễn, có thể dùng làm tài liệu

tham khảo cho các sinh viên, học viên cao học cũng như những nhà quản lý, đơn
vị thi công trong việc học tập, nghiên cứu, ban hành và thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất xây dựng đường giao
thông trên địa bàn thành phố Hà Nội.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
2.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
2.1.1.1. Thu hồi đất
“Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị
trấn quản lý theo quy định của Luật này” (Luật Đất đai, 2003).
“Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng
đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người
sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai” (Luật Đất đai, 2013).
2.1.1.2. Bồi thường
Theo từ điển Tiếng Việt: “Bồi thường” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị
hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ
thể khác (Viện Ngôn ngữ học, 2002). Điều này có nghĩa là: Không phải mọi
khoản đều bồi thường bằng tiền; Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ
là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất là khi
phải TĐC; Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính
cưỡng chế và vốn là điều hoà sự “hi sinh” không chỉ là một sự bồi thường ngang
giá tuyệt đối.
Việc bồi thường có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng
tiền, bằng vật chất khác), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do

thỏa thuận giữa các chủ thể (Viện Ngôn ngữ học, 2002).
Theo Luật đất đai 2003: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà
nước trả lại giá trị QSDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất”.
Theo Điều 3, Luật Đất đai 2013: “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả
lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”.
2.1.1.3. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Theo từ điển Tiếng Việt: “Hỗ trợ là việc giúp thêm, góp thêm vào” (Viện
Ngôn ngữ học, 2002).
Theo Luật đất đai 2003: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước
giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp
kinh phí để di dời đến địa điểm mới”.

4


Theo Điều 3, Luật Đất đai 2013: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà
nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển”.
2.1.1.4. Tái định cư
Theo Từ điển Tiếng Việt: Tái định cư được hiểu là đến một nơi nhất định
để sinh sống lần thứ hai (lại một lần nữa) (Viện Ngôn ngữ học, 2002).
Mặc dù thuật ngữ tái định cư được pháp luật đất đai đề cập nhưng lại chưa
có quy định nào giải thích cụ thể nội hàm của khái niệm này. Luật Đất đai năm
2003 chỉ quy định: “Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập
và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở,
đất ở cho người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở,… Trường hợp không có
khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu
tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi
thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn,… Chính phủ quy định việc bồi
thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi
đất” (Luật Đất đai, 2003).

Từ quy định trên của pháp luật đất đai hiện hành, chúng ta có thể tạm đưa ra
quan niệm về tái định cư như sau: Tái định cư đó là những chính sách, biện pháp
của Nhà nước nhằm thông qua các hoạt động để ổn định cuộc sống của những
người bị thu hồi đất nằm trong diện phải di dời khi có dự án đầu tư, đến nơi ở
mới được ổn định đời sống, ổn định sản xuất để phát triển kinh tế xã hội.
2.1.1.5. Một số khái niệm liên quan khác
- Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết
định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Luật Đất đai, 2003).
- Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Luật Đất đai, 2003).
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất
ổn định là việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho
người đó (Luật Đất đai, 2003).
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do
được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông
qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới,... (Luật
Đất đai, 2003).

5


- Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn
vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất (Luật Đất đai, 2003).
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Luật Đất đai, 2003).
- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác
định” (Luật Đất đai, 2003).

2.1.2. Mục đích, ý nghĩa của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
2.1.2.1. Mục đích
Để thực hiện mục tiêu phát triển đất nước, nền kinh tế của một quốc gia,
đặc biệt là các dự án phát triển đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh cần sử dụng đất
đai như một nguồn lực đầu vào tạo mặt bằng sản xuất. Khi đó, Nhà nước phải thu
hồi đất của nhân dân và thực hiện việc BTHT&TĐC cho các hộ bị thu hồi đất.
Công tác BTHT&TĐC trong tình hình hiện tại không đơn thuần là bồi
thường về vật chất mà còn phải đảm bảo được lợi ích của người dân phải di
chuyển. Do đó, mục đích chính của công tác BTHT&TĐC là:
- Bồi thường đúng với đất đai bị thu hồi và tài sản bị thiệt hại, đảm bảo cho
người dân khôi phục sản xuất và đời sống sau khi GPMB hoặc tại nơi tái định cư.
- Chỗ ở ổn định, có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, công tác hỗ
trợ đảm bảo ổn định đời sống, sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp để
tạo điều kiện cho người dân sống và ổn định.
- Tái định cư đảm bảo tái thiết lại cơ sở hạ tầng, các điều kiện cho hoạt
động sản xuất kinh doanh và đời sống, thực hiện mục tiêu cuối cùng là tạo lại
nguồn thu nhập và các văn hóa truyền thống, các hoạt động khám chữa bệnh, thể
dục thể thao, giáo dục,… và sinh hoạt cộng đồng cho người dân.
2.1.2.2. Ý nghĩa
Thu hồi đất không chỉ làm chấm dứt quan hệ pháp luật về đất đai (làm
chấm dứt quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất)
mà còn “đụng chạm” đến lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan: Lợi ích của
người bị thu hồi đất; lợi ích của Nhà nước, của xã hội; lợi ích của người hưởng
lợi từ việc thu hồi đất (các nhà đầu tư, doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức, cá
nhân…). Do vậy, trên thực tế việc giải quyết hậu quả của việc thu hồi đất (thực

6


chất là xử lý hài hòa lợi ích kinh tế giữa các bên) gặp rất nhiều khó khăn, phức

tạp. Việc giải quyết tốt vấn đề BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất sẽ mang lại
ý nghĩa to lớn trên nhiều phương diện:
- Về phương diện chính trị: Giải quyết tốt nhất vấn đề BTHT&TĐC là thực
hiện tốt chính sách để phát triển kinh tế - xã hội góp phần vào việc duy trì, củng
cố sự ổn định về chính trị và đảm bảo các quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước,
nhà đầu tư và người sử dụng đất.
- Về phương diện kinh tế - xã hội: Thực hiện tốt công tác BTHT&TĐC khi
Nhà nước thu hồi đất là điều kiện để người dân nhanh chóng ổn định cuộc sống
và doanh nghiệp sớm có mặt bằng triển khai các dự án đầu tư góp phần vào việc
thúc đẩy tăng trưởng của nền kinh tế.
2.1.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ, thì trước hết các chủ đầu tư cần
phải giải phóng mặt bằng (GPMB); đó là công việc trọng tâm, hết sức quan
trọng, nhưng phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của. Ngày nay,
việc giải phóng mặt bằng ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng
có giá trị và khan hiếm. GPMB liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể
và của cả cộng động dân cư trên một địa bàn nhất định với những đặc điểm chủ
yếu như sau:
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với
điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí khác nhau. Tính đa dạng của
đối tượng GPMB dẫn đến quá trình thực hiện công tác BTGPMB có những đặc
điểm khó khăn, phức tạp khác nhau, đòi hỏi việc thực hiện GPMB và giá đất tính
BTHT cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt đối với từng địa bàn.
- Tính phức tạp: Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt
động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi
trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn
do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê
đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê; tình
hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là
rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời

sống dân cư sau này. Ở khu vực đô thị, việc thu hồi đất, bồi thường GPMB liên
quan đến đất ở lại càng phức tạp hơn do đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực

7


tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di
chuyển chỗ ở; nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, tình trạng lấn chiếm, xây dựng
nhà trái phép chưa được xử lý dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá
phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn. Tình trạng chung thiếu quỹ đất
dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp
chưa đảm bảo được yêu cầu,... Sự tồn tại cơ chế 2 giá với sự chênh lệch lớn giữa
giá đất Nhà nước và giá thị trường làm cho việc áp dụng giá đất ở để tính bồi
thường không được sự đồng thuận của những người dân.
2.1.4. Một số nguyên tắc và những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
2.1.4.1. Một số nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải tuân thủ
pháp luật và thực hiện theo một quy trình chặt chẽ được tiến hành.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải đảm
bảo hài hòa lợi ích của các bên có liên quan.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải gắn với
việc tái định cư, ổn định đời sống và việc làm cho người có đất bị thu hồi.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải được
thực hiện công khai, dân chủ với sự tham gia của cộng đồng.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất phải kết hợp
nhiều biện pháp, trong đó biện pháp tuyên truyền, giáo dục, tư vấn thuyết phục
để người dân tự giác thực hiện là quan trọng.
2.1.4.2. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất
a) Chính sách, pháp luật đất đai
Chính sách BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất đang là một nhóm chính
sách công liên quan đến nhiều lĩnh vực như đất đai, tài chính, an ninh, chính trị,
chính sách dân tộc, văn hóa,... Giống như các chính sách công khác, có nhiều
khái niệm khác nhau về BTHT&TĐC.
Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất
đai để xây đựng công trình hạ tầng, công trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy
hoạch chi tiết,... để phục vụ lợi ích công cộng. Do có tính chất đặc thù nên việc

8


cung ứng đất đai cho nhu cầu này không thể dựa vào cơ chế thị trường mà phải thông
qua biện pháp mang tính bắt buộc, gọi là trưng thu, trưng dụng có bồi thường (Trung
Quốc, Đài Loan...), hoặc truất hữu (Pháp,...) (Đào Trung Chính, 2014).
Tại các nước có chế độ sở hữu tư nhân đất đai, Hiến pháp trong khi bảo vệ
quyền sở hữu đất đai thì cũng cho phép Nhà nước trưng thu, trưng dụng hoặc
truất hữu đất đai vì lợi ích công cộng. Còn tại các nước mà đất đai thuộc sở hữu
toàn dân hoặc sở hữu Nhà nước, nếu có nền kinh tế chỉ huy (như nước ta trước
đổi mới) thì công việc này thực hiện khá đơn giản vì đất đai chỉ có giá trị sử dụng
và cũng chỉ sử dụng vì lợi ích Nhà nước hay lợi ích tập thể. Nhưng khi có nền
kinh tế thị trường mà QSDĐ được giao có thu tiền hoặc cho thuê thì vấn đề trở
nên phức tạp hơn nhiều, vì quyền sử dụng đó đã trở thành tài sản có giá. Tuy vậy,
vì QSDĐ được Nhà nước giao hoặc cho thuê, nay Nhà nước cần đến thì thu hồi
lại chứ không gọi là trưng thu hay truất hữu (Phạm Sỹ Liêm, 2009).
Về mặt lý luận: Có thể cho rằng chính sách BTHT&TĐC cư là một dạng
chính sách đặc biệt của Nhà nước thể hiện các ứng xử vừa là đại diện chủ sở hữu
toàn dân đối với đất đai, vừa phản ánh thái độ của cơ quan được xã hội trao
quyền quản lý đất đai, vừa bao hàm nội dung điều hòa lợi ích theo hướng đảm

bảo lợi ích chính đáng của các bên liên quan phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế,
xã hội và công bằng, dân chủ, trong đó các cơ quan Nhà nước sử dụng nhiều
công cụ về mặt quản lý hành chính, tài chính để đạt được các mục tiêu của mình.
Khi bàn về chính sách BTHT&TĐC phải chú ý đến các phương diện sau:
Về mặt quan điểm: BTHT&TĐC phải có sự kết hợp hợp lý giữa các yêu
cầu quản lý hành chính với các yêu cầu của cơ chế quản lý thị trường trong việc
xác định mức BTHT và các thủ tục liên quan. Ở đây nhấn mạnh hai yêu cầu: Dân
chủ, công bằng. Yêu cầu về mặt dân chủ là chính sách BTHT&TĐC phải thể
hiện được ý chí, nguyện vọng của người bị thu hồi đất một cách hợp lý. Yêu cầu
về mặt công bằng là khi phân chia lợi ích phải đảm bảo các bên được hưởng lợi
ích phù hợp với đóng góp của họ. Phần lợi ích chung của xã hội phải được sử
dụng chung một cách công khai, minh bạch.
Về mặt chủ thể: Chế độ phân cấp cho các cơ quan Nhà nước trong việc thu
hồi, BTHT&TĐC phải rõ ràng về trách nhiệm, quyền hạn, lợi ích tương xứng, có
sự phối hợp và kiểm tra giám sát chắc chắn nhằm hạn chế tối đa việc lạm dụng
quyền lực công cũng như các tiêu cực khác.

9


Nói tóm lại, chính sách BTHT&TĐC là tổng thể các quan niệm, chủ
trương, phương tiện và hành động của các cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực
BTHT&TĐC với người dân có đất bị thu hồi nhằm đạt đến sự hài hòa, hợp lý về
lợi ích, hiệu quả và phát triển bền vững.
b) Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như
trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò
quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm
hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản Việt

Nam rất khó tiếp cận, nhiều dự án bị kéo dài rất lâu vì các văn bản pháp quy
không phân định rõ trách nhiệm của các bên trong một sự việc. Chẳng hạn, đâu là
tính công ích của một công trình và đâu là tính thương mại của một công trình.
Điều này dẫn đến việc BTGPMB nhiều khi rất chậm trễ.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, hoặc người bị thu hồi đất có thể tự
mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không cần phụ thuộc vào các suất tái định cư,
mặt khác, giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường này và nó sẽ
tác động đến giá đất tính bồi thường,…
Giá đất được hình thành trên cơ sở các giao dịch về quyền sở hữu hoặc
quyền sử dụng, tuân thủ quy luật cung cầu nhưng do những đặc điểm của hàng
hoá đất đai tác động làm cho biến động của giá đất mang tính đặc thù. Vì vậy,
căn cứ vào chính sách kinh tế quốc gia và tình hình thị trường đất đai của từng
thời kỳ nhất định, Chính phủ đã xây dựng một chế độ quản lý giá đất tương ứng,
đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên giao dịch, duy trì sự phát
triển lành mạnh của thị trường đất đai và bất động sản.
Việc định giá đất/bất động sản, ở đô thị và nông thôn xuất phát từ nhu cầu
công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân. Định giá gắn với việc
xác định thuế và mức thuế nhà đất/bất động sản, thuế thừa kế đánh vào di sản của
người đã chết, thuế trước bạ, thuế hiến tặng, tiền đền bù phải trả hoặc truy thu,
tiền thuê nhà đất/bất động sản, ngoài ra còn liên quan đến các dịch vụ công cộng,
quản lý đất tái định cư,… Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá
đất được định ra một cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai,

10


quản lý đất đai và giá đất ở cả tầm vĩ mô và vi mô. Định giá đất cung cấp tiêu
chuẩn thị trường cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các
tài liệu thị trường về tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hoá

phương pháp định giá và nâng cao độ chính xác của công tác định giá. Có sự
quan hệ rất mật thiết giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị
trường bất động sản. Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau
đây: đề phòng được giá cả đất đai tăng đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất
đai; thúc đẩy sử dụng đất hợp lý; quy phạm hoá được hành vi giao dịch của hai
bên, góp phần xây dựng một thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất được
khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất thoát thu lợi của đất đai quốc hữu
(Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp
và phương pháp thu nhập. Chính sách giá đất hiện hành còn nhiều mâu thuẫn do
vừa quy định khung giá vừa quy định phải sát với giá thị trường dẫn đến phức tạp
hóa trong quá trình áp dụng, khi bồi thường dân luôn khiếu nại Nhà nước và
doanh nghiệp định giá bồi thường thấp (Đào Trung Chính và cs., 2013). Báo cáo
tổng kết thi hành Luật Đất đai 2003 của Chính phủ cho thấy giá đất chỉ được xác
định bằng 30-60% giá thị trường, điều này cũng có nghĩa, nguyên tắc "sát giá thị
trường” mà Luật quy định đã không được thực thi trong thực tế. Nhiều địa
phương chưa có cơ quan có chức năng để xác định giá thị trường cho khu đất tại
thời điểm thu hồi, giải phóng mặt bằng. Những bất cập trong việc xác định giá
đất bồi thường đã gây nên những bức xúc cho người dân bị thu hồi đất, dẫn đến
khiếu kiện, khiếu nại triền miên. Theo thông tin từ Bộ Tài nguyên và Môi trường
thì tính đến hết năm 2005, cả nước có 70,6% các vụ khiếu kiện là về BTGPMB
và khiếu kiện về giá đất tính bồi thường thấp hơn so với giá thị trường chiếm tới
70% các trường hợp khiếu kiện (Đặng Ngọc Dinh, 2009). Trong các trường hợp
khiếu nại về BTGPMB thì phần lớn là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi
thường quá thấp so với giá chuyển nhượng thực tế hoặc giá đất ở được giao tại
nơi tái định cư quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi.
c) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (QHKHSDĐ)
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là
điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. QHKHSDĐ được
xem là một giải pháp Nhà nước áp dụng để định hướng việc sử dụng hợp lý, hiệu

quả quỹ đất nhằm phát triển kinh tế - xã hội.

11


Theo Tôn Gia Huyên (2009): QHKHSDĐ không chỉ là công cụ “tạo cung”
cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất để thực hiện các mục tiêu
chính trị, xã hội, công bằng, dân chủ, văn minh trong đền bù có tổ chức tái định
cư và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều
nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất,...
Thông qua việc lập, xét duyệt, điều chỉnh QHSDĐ để tổ chức việc thu hồi
đất, tổ chức tái định cư trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai
trò tổ chức chỉ đạo, nhà đầu tư chịu trách nhiệm thực hiện. Bất kỳ một phương án
đền bù, tổ chức tái định cư nào cũng phải dựa trên một QHKHSDĐ đạt được các
yêu cầu sau đây: Là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất; đã được
hoàn thiện sau khi có ý kiến đóng góp của tổ chức, cá nhân có liên quan một cách
thực chất; đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công khai hóa
theo đúng trình tự của pháp luật (Tôn Gia Huyên, 2009).
QHKHSDĐ có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía
cạnh. Thứ nhất, QHKHSDĐ là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực
hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định
của Luật Đất đai thì việc giao, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định
thu hồi đất đó của người đang sử dụng. Thứ hai, QHKHSDĐ là một trong những
nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó ảnh hưởng
đến giá đất bồi thường.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, việc thực hiện QHKHSDĐ
đất vẫn còn một số hạn chế như: Chất lượng của QHKHSDĐ chưa cao; tính kết
nối liên vùng, liên tỉnh và quản lý quy hoạch còn yếu; việc chấp hành kỷ luật,
kỷ cương trong thực hiện quy hoạch, kế hoạch chưa nghiêm; tình trạng sử dụng
đất sai mục đích, lãng phí, kém hiệu quả còn xảy ra ở nhiều nơi; chính sách,

pháp luật, việc phân cấp trong quản lý quy hoạch còn bất cập; công tác thanh
tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tố cáo chưa đáp ứng được yêu
cầu (Luật Đất đai, 2013).
Nâng cao chất lượng quy hoạch sẽ là một trong các giải pháp chủ yếu giảm
bớt khó khăn cho công tác BTHT&TĐC. Mặt khác, công tác QHKHSDĐ phải
được công khai rộng rãi cho toàn dân được biết thì giải phóng mặt bằng mới có
thể tránh những vướng mắc không đáng có.

12