đánh giá hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất huyện thanh trì - thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

VÕ THÀNH TRUNG

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA TRUNG TÂM
PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT HUYỆN THANH TRÌ
- THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho thực hiện luận văn này đã được cảm ơn.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Võ Thành Trung

i


LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết
ơn sâu sắc TS. Đỗ Thị Đức Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian
và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Trung tâm Phát
triển quỹ đất huyện Thanh Trì đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình
thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành
luận văn./.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Võ Thành Trung

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ................................................................................................ vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục đích và yêu cầu của đề tài........................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ............................................................................ 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 3
2.1.

Một số khái niệm liên quan ................................................................................ 3

2.2.

Phát triển quỹ đất ở một số nước trên thế giới ................................................... 5

2.2.1.

Trung Quốc ......................................................................................................... 6

2.2.2.

Hàn Quốc ............................................................................................................ 8

2.2.3.

Australia............................................................................................................ 11

2.2.4.

Bài học kinh nghiệm rút ra ............................................................................... 12

2.3.

Thực trạng phát triển quỹ đất tại Việt Nam ...................................................... 13

2.3.1.

Trước năm 1993................................................................................................ 13

2.3.2.

Thời kỳ 1993 - trước Luật Đất đai 2003 có hiệu lực ........................................ 14

2.3.3.

Thời kỳ 2003 - trước Luật Đất đai 2013 có hiệu lực ........................................ 15

2.3.4.

Sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực ............................................................. 16

2.4.

Tổ chức phát triển quỹ đất tại Việt Nam .......................................................... 17

2.4.1.

Sự cần thiết thành lập tổ chức phát triển quỹ đất ............................................. 18

2.4.2.

Phân loại Trung tâm Phát triển quỹ đất tại Việt Nam ...................................... 19

2.4.3.

Đánh giá về tổ chức và hoạt động của các Tổ chức phát triển quỹ đất tại
Việt Nam........................................................................................................... 22

iii


Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 30
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 30

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 30

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 30

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 31

3.4.1.

Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Trì ................................ 31

3.4.2.

Thực trạng của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện ........................................ 31

3.4.3.

Kết quả hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất ....................................... 31

3.4.4.

Đánh giá hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất ..................................... 31

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp .................................................................................. 32

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 32

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ............................................................. 32

3.5.2.

Phương pháp thống kê, tổng hợp ...................................................................... 33

3.5.3.

Phương pháp phân tích, so sánh ....................................................................... 33

3.5.4.

Phương pháp xử lý số liệu ................................................................................ 34

3.5.5.

Phương pháp đánh giá ...................................................................................... 33

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 35
4.1.

Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Trì....................................... 35

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 35

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................... 38

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................... 41

4.1.4.

Hiện trạng sử dụng đất ...................................................................................... 43

4.2.

Thực trạng của trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì ......................... 45

4.2.1.

Cơ chế hoạt động và nhân lực .......................................................................... 45

4.2.2.

Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn.................................................................. 45

4.2.3.

Cơ chế tài chính ................................................................................................ 48

4.3.

Kết quả hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất ......................................... 49

4.3.1.

Kết quả thực hiện kế hoạch hàng năm của Trung tâm Phát triển quỹ đất
giai đoạn 2010-2015 ......................................................................................... 49

4.3.2.

Công tác thực hiện bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng ....................... 50

4.3.3.

Công tác đầu tư xây dựng cơ bản ..................................................................... 52

4.3.4.

Công tác đấu giá đất xen kẹt ............................................................................. 54

iv


4.4.

Đánh giá hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất huyện thanh trì ............. 56

4.4.1.

Đánh giá hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì
trên cơ sở kế hoạch hàng năm .......................................................................... 56

4.4.2.

Đánh giá thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng
của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì .......................................... 58

4.4.3.

Đánh giá thực hiện công tác đầu tư xây dựng cơ bản....................................... 60

4.4.4.

Đánh giá công tác đấu giá đất xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì .............. 63

4.4.5.

Đánh giá sự phối hợp giữa Trung tâm với các cơ quan liên quan .................... 67

4.4.6.

Đánh giá chung về hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện
Thanh Trì .......................................................................................................... 77

4.5.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hoạt động của trung tâm phát triển
quỹ đất huyện.................................................................................................... 78

4.5.1.

Nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng
khi Nhà nước thu hồi đất .................................................................................. 79

4.5.2.

Nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện đầu tư xây dựng ................................ 80

4.5.3.

Nâng cao hiệu quả trong việc quản lý, giải quyết tình trạng đất xen kẹt ................ 80

4.5.4.

Nâng cao hiệu quả công tác phối hợp giữa các cơ quan liên quan ................... 81

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 82
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 82

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 83

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 84
Phụ lục .......................................................................................................................... 87

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

1

GPMB

Giải phóng mặt bằng

2

GTĐT

Giao thông đô thị

3

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

4

PTQĐ

Phát triển quỹ đất

5

TĐC

Tái định cư

6

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Diện tích tự nhiên của các xã, thị trấn ..................................................... 35

Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Trì năm 2015 ............................... 43

Bảng 4.3.

Nhân lực của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì................. 47

Bảng 4.4.

Tổng hợp kết quả thực hiện kế hoạch hàng năm của Trung tâm
Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì giai đoạn 2010-2015 ...................... 49

Bảng 4.5.

Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và GPMB ....................... 51

Bảng 4.6.

Dự án đầu tư xây dựng cơ bản đã hoàn thành ......................................... 52

Bảng 4.7.

Dự án đầu tư xây dựng cơ bản chưa hoàn thành ..................................... 53

Bảng 4.8.

Thống kê diện tích đất xen kẹt tại các xã trên địa bàn huyện ................. 55

Bảng 4.9.

Kết quả thực hiện kế hoạch của Trung tâm Phát triển quỹ đất ............... 57

Bảng 4.10.

Tình hình các dự án đầu tư xây dựng đang thực hiện ............................. 61

Bảng 4.11.

Kết quả đấu giá đất xen kẹt giai đoạn 2010-2015 ................................... 64

Bảng 4.12.

Nhân lực Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì ....................... 69

Bảng 4.13.

Quan hệ phối hợp giữa cán bộ Trung tâm Phát triển quỹ đất
với các đơn vị liên quan .......................................................................... 70

Bảng 4.14.

Ý kiến của cán bộ Trung tâm Phát triển quỹ đất về phối hợp
hoạt động khi xảy ra vướng mắc ............................................................. 72

Bảng 4.15.

Tác động của công tác phối hợp đến hoạt động của Trung tâm
Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì......................................................... 75

Bảng 4.16.

Ý kiến đánh giá của cán bộ phòng Tài nguyên & Môi trường,
cán bộ địa chính ...................................................................................... 76

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Cơ cấu kinh tế huyện Thanh Trì năm 2014, năm 2015................................ 38
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp huyện Thanh Trì năm 2015 ..................... 44
Hình 4.3. Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Thanh Trì năm 2015 ............... 44
Hình 4.4. Cơ cấu các loại đất xen kẹt của huyện Thanh trì ......................................... 55
Hình 4.5. Mối liên hệ của Trung tâm PTQĐ với các cơ quan liên quan ..................... 68
Hình 4.6. Thống kê giải pháp của cán bộ Trung tâm khi xảy ra các trường hợp
vướng mắc.................................................................................................... 73

Hình 4.7. Mức độ sự phối hợp giữa Trung tâm phát triển quỹ đất huyện với các
đơn vị liên quan............................................................................................ 74

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Võ Thành Trung
Tên luận văn: “Đánh giá hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện
Thanh Trì – Thành phố Hà Nội”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 62.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1. Mục đích nghiên cứu
Đánh giá hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì,
thành phố Hà Nội thông qua nhiệm vụ được giao và kế hoạch hàng năm Trung
tâm đặt ra.
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm Phát
triển quỹ đất huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.
2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập:
+ Thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội, số liệu về công tác thực hiện quản lý đất đai, số liệu hoạt động
hàng năm của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì.
+ Thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra 100% số lượng cán bộ của Trung tâm
Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì (27 cán bộ) với chỉ tiêu điều tra tập trung vào:
việc phối hợp thực hiện nhiệm vụ của Trung tâm đối với các đơn vị liên quan,
hướng giải quyết khi xử lý các phát sinh vướng mắc của cán bộ Trung tâm...

Điều tra các cán bộ địa chính tại các xã có dự án của Trung tâm thực hiện và cán
bộ phòng Tài nguyên và Môi trường có liên quan, cụ thể: Cán bộ địa chính cấp
xã (26 cán bộ), cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường (6 cán bộ) với các chỉ
tiêu điều tra: hình thức tiếp cận thông tin dự án, mức độ công khai dự án, tiến độ
thực hiện dự án.
- Phương pháp phân tích, so sánh: Tổng hợp số liệu về hoạt động của
Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì trên cơ sở nhiệm vụ được giao và
thực hiện qua đó nêu đặc điểm, mặt đạt và chưa đạt của Trung tâm.
ix


- Phương pháp xử lý số liệu: Các số liệu thu thập được phân tích, xử lý, tính
toán và tiến hành so sánh, từ đó đưa ra, làm rõ các vấn đề trong thực trạng của địa
phương.
- Phương pháp đánh giá: Đánh giá hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ
đất huyện Thanh Trì thông qua phân loại mức độ hoàn thành kế hoạch hàng năm
Trung tâm đạt được.
3. Kết quả chính và kết luận
3.1. Kết quả chính
- Tình hình tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Thanh Trì.
- Thực trạng Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì.
+ Cơ chế hoạt động và nhân lực của Trung tâm;
+ Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn;
+ Cơ chế tài chính.
- Kết quả hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì:
tổng hợp kết quả thực hiện kế hoạch hàng năm của Trung tâm giai đoạn 20102015 qua 3 công tác bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng
cơ bản và đấu giá đất xen kẹt.
- Đánh giá hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì:
so sánh kết quả thực hiện hoạt động với kế hoạch hàng năm Trung tâm đặt ra qua
đó tìm ra nguyên nhân ảnh hưởng công tác của Trung tâm. Đánh giá công tác

phối hợp giữa Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì với các đơn vị liên
quan thông qua việc điều tra cán bộ Trung tâm, cán bộ địa chính xã, cán bộ
phòng Tài nguyên và Môi trường bằng các chỉ tiêu cụ thể.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ
đất huyện Thanh Trì:
+ Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và giải phóng
mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện đầu tư xây dựng.
+ Giải pháp nâng cao hiệu quả trong quản lý, đấu giá đất xen kẹt.
+ Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác phối hợp giữa các cơ quan liên
quan.
x


3.2. Kết luận
- Huyện Thanh Trì có thuận lợi trong giao lưu luân chuyển hàng hóa do có
có hệ thống đầu mối giao thông quan trọng như Cầu Thanh Trì, đường vành đai
3, vành đai 3,5 và trục Quốc lộ 1A – 1B, ga Ngọc Hồi.
- Nhân lực của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì đã có sự
phát triển từ 20 cán bộ lúc thành lập nay đã có 27 cán bộ. Độ tuổi trung bình của
cán bộ Trung tâm là 36 tuổi, số cán bộ có kinh nghiệm 5 năm trở lên chiếm
29,62%.
- Tại quyết định thành lập Trung tâm được giao thực hiện 9 nhiệm vụ tuy
nhiên trong quá trình hoạt động vừa qua, Trung tâm mới thực hiện được 5 nhiệm
vụ cụ thể: thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tổ chức đấu giá quyền sử
dụng đất; tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng các khu đất; thực hiện chế độ
báo cáo UBND theo quy định và quản lý cán bộ theo quy định của pháp luật.
- Số dự án Trung tâm hoàn thành đúng tiến độ đạt tỷ lệ chưa cao 25,64%,
nguồn vốn Trung tâm sử dụng chủ yếu là nguồn vốn nhà nước (>70%).
- Đưa ra 4 giải pháp nhằm tình hình hoạt động của Trung tâm phát triển

quỹ đất huyện Thanh Trì: giải pháp hoàn thiện cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm
vụ, quyền hạn và cơ chế tài chính của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện; Giải
pháp nâng cao hiệu quả trong công tác đầu tư xây dựng - bồi thường, hỗ trợ và
giải phóng mặt bằng và công tác đấu giá các khu đất xen kẹt.

xi


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Vo Thanh Trung
Thesis title: “Evaluating the actions of Thanh Tri land development center in
Hanoi”.
Majorn: Land management

Code: 62.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
1. Research objectives
Evaluating the actions of Thanh Tri land development center in Ha Noi by
its yearly assigned tasks and defined plans.
Proposing some solutions to help the center run more effectively.
2. Materials and Methods
- The collected investigation method:
+ Collecting secondary data: Collecting numbers, documents about the
condition of nature, economic, society, land managing tasks and the center’s
yearly running.
+ Collecting primary data: Investing 100% Thanh Tri land development
center’s workers (27 people) about: The coordination between the center and
relevant departments and the center’s solutions of the staff’s arising problems.
Investigating commune cadastral workers at the communes which is having the

center’s projects and relevant workers from Department of natural Resources and
Environments. It includes: Commune cadastral workers (26 people), workers of
Department of natural Resources and Environment (6 people). The investigation
based on some targets: The methods to access to information of the projects, the
project’s professed level and the project’s progress.
- The analysis and comparative method: Accumulating figure about the
running of the Thanh Tri land development center bases on its tasks to show the
center’s positive and negative.
- Date processing method: The data was collected, analysis, processed,
xii


calculated and compared to show and clear the problems of the area’s real
condition.
- The evaluation method: Evaluating the running of the Thanh Tri land
development center by sorting of the center’s yearly completion level.
3. Main findings and conclusions
3.1. Main findings
- The condition of nature, economic and society at Thanh Tri province.
- The real condition of the Thanh Tri land development center:
+ Running mechanism and human resource of the center;
+ Function, tasks and power;
+ Financial mechanism.
- The running results of Thanh Tri land development center: Synthesizing
the results of the center’s taking yearly plans from 2010 to 2015 by three actions:
compensation, supporting and site clearance, investment and jam land’s auction.
- Assessing the running of Thanh Tri land development center: Comparing
the results between the real conditions with the center’s yearly plans to find the
causes which were affecting the running center. Assessing the coordination
between Thanh Tri land development center with relevant departments based on

investigating the center’s employee, commune cadastral workers, workers from
Department of natural Resources and Environment by detail targets.
- Proposing some solutions to help the center run more effectively:
+ Solutions to rise the effect of compensation, supporting and site
clearance when the government wants to reclaim land.
+ Solutions to rise the effect of managing, jam land’s auction.
+ Solutions to rise the effect of coordinating with relevant departments
3.2. Conclusions
The researching results will be a part of researching data about assessing
the running of Thanh Tri land development center.

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Từ năm 1993 đến trước năm 2003, cùng với sự chuyển đổi của nền kinh tế
từ tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nhu cầu
sử dụng đất cho các mục tiêu đầu tư phát triển có xu hướng tăng lên nhưng do
không dự trữ đất “sạch” và do thực hiện chính sách trải thảm đỏ mời gọi các nhà
đầu tư nên việc triển khai các dự án đã gặp không ít trở ngại trước những phản
ứng của người bị thu hồi đất.
Pháp luật đất đai từ năm 2003 đã quy định việc thành lập tổ chức phát
triển quỹ đất trực thuộc cơ quan tài nguyên môi trường hoặc Ủy ban nhân dân
các cấp có nhiệm vụ thực hiện thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và
trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư. Tuy nhiên, trong quá
trình triển khai đã gặp không ít những tồn tại, cụ thể như: chức năng nhiệm vụ
còn chồng chéo với các đơn vị quản lý Nhà nước khác, quy trình thực hiện chưa
thực sự rõ ràng, nguồn kinh phí hoạt động không đảm bảo chủ động, cơ chế tài

chính chưa rõ ràng...
Thanh Trì là huyện ven đô của thành phố Hà Nội, là cửa ngõ phía Nam
của thành phố. Theo quy hoạch chung toàn bộ huyện Thanh Trì sẽ dành gần 50%
quỹ đất để phát triển đô thị, cùng với những lợi thế về cụm công nghiệp, tiểu thủ
công nghiệp… nhu cầu thu hồi đất phục vụ mục đích phát triển kinh tế, xã hội,
mở rộng và phát triển các khu dân cư, khu đô thị, cụm công nghiệp và quản lý
quỹ đất sau thu hồi ngày càng cấp bách. Xuất phát từ yêu cầu trên Ủy ban nhân
dân Thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định 3820/QĐ-UBND ngày
26/09/2007 về việc thí điểm thành lập Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh
Trì trực thuộc UBND huyện Thanh Trì có chức năng tham mưu trong công tác
thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng và sử dụng quỹ đất thu hồi... Tuy nhiên
do mới được thành lập nên bộ máy chưa hoàn thiện, hoạt động chưa hiệu quả và
còn nhiều hạn chế. Xuất phát từ vấn đề trên trong khuôn khổ thực hiện luận văn
tốt nghiệp thạc sĩ ngành Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tôi
thực hiện đề tài “Đánh giá hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện
Thanh Trì - Thành phố Hà Nội”.

1


1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
Đánh giá hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì,
thành phố Hà Nội thông qua nhiệm vụ Trung tâm được giao thực hiện và kế
hoạch hàng năm Trung tâm dự định thực hiện.
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm Phát
triển quỹ đất huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Tập trung nghiên cứu các hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện
Thanh Trì đã được Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội giao thực hiện.
Tập trung vào các vào hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện

Thanh Trì trong thời gian từ 01/01/2010 đến khi thành lập Trung tâm Phát triển
quỹ đất chi nhánh Thanh Trì (30/09/2015).
Không gian nghiên cứu được giới hạn trong ranh giới hành chính huyện
Thanh Trì bao gồm 1 thị trấn và 15 xã.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
Ý nghĩa khoa học: cung cấp những đánh giá về kết quả hoạt động của Trung
tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Trì.
Ý nghĩa thực tiễn: góp phần bổ sung cơ sở thực tiễn về việc thực hiện một
số chức năng của Trung tâm Phát triển quỹ đất cấp huyện, làm cơ sở để đối chiếu
và so sánh với hoạt động theo mô hình Trung tâm Phát triển quỹ đất một cấp.
Qua đó có thể đánh giá được ưu, nhược điểm của mô hình Trung tâm Phát triển
quỹ đất trực thuộc UBND cấp huyện và mô hình Trung tâm Phát triển quỹ đất
một cấp.
Đánh giá tình hình thực hiện nhiệm vụ của Trung tâm Phát triển quỹ đất
huyện Thanh Trì qua đó đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt
động của Trung tâm trong quá trình hoạt động.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN
Quỹ đất: được xác định theo lãnh thổ (ranh giới hành chính các cấp); theo
đơn vị sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất); theo loại đất (mục
đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng).
Quỹ đất đai: là toàn bộ đất đai của xã hội được Nhà nước phân bổ và sử
dụng vào các mục đích khác nhau để đáp ứng nhu cầu về các mặt của xã hội
trong từng giai đoạn phát triển nhất định.
Phát triển quỹ đất (PTQĐ): là toàn bộ quá trình tạo quỹ đất (tập trung đất
đai), quản lý và phát triển quỹ đất (dự trữ và đầu tư vào quỹ đất) và điều tiết đất

đai (cung ứng đất đai).
Quản lý và phát triển quỹ đất: là hoạt động quản lý quỹ đất dự trữ (kho dự
trữ đất đai) đã tạo lập được trong một thời gian thích hợp, để đáp ứng khi Nhà
nước có nhu cầu sử dụng cho mục tiêu công ích hoặc khi có điều kiện thị trường
phù hợp thì đưa ra thị trường nhằm đảm bảo giá trị và giá trị gia tăng của đất đai.
Trong quá trình quản lý có thể phát triển quỹ đất bằng các hình thức như san lấp
mặt bằng; xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật; cho thuê, thế chấp hoặc thay đổi
mục đích sử dụng đất tạm thời;... để tránh lãng phí do để đất nhàn rỗi và làm tăng
giá trị của đất đai. Tuy nhiên các hoạt động quản lý và phát triển quỹ đất phải
tuân thủ pháp luật và quy trình có liên quan đến sử dụng đất.
Điều tiết đất đai: Căn cứ vào nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của địa
phương, nhu cầu sử dụng đất cho mục tiêu công ích và nhu cầu của thị trường đất
đai để lập kế hoạch điều tiết đất đai một cách thống nhất, công khai, minh bạch
và hiệu quả. Việc cung ứng đất đai ra thị trường thông qua các hình thức đấu giá,
đấu thầu và rao bán.
Như vậy, phát triển quỹ đất do Nhà nước tiến hành thực hiện việc thu hồi
đất, khai thác đất, dự trữ đất và cung ứng đất. Mục tiêu chính là giúp nhà nước
khống chế tổng lượng cung về đất đai, cung ứng đất đai, đảm bảo việc điều tiết
có hiệu quả và sự gia tăng giá trị, thu lợi nhiều nhất của tài nguyên đất đai quốc
gia. Từ các khâu tạo quỹ đất, quản lý, phát triển quỹ đất đến điều tiết đất đai là
những trình tự và khâu chủ yếu của việc vận hành phát triển quỹ đất.

3


Tổ chức sự nghiệp công lập theo Điều 3 Luật Đất đai 2013 : “tổ chức
do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy
định của pháp luật” (Quốc hội, 2013).
Đơn vị sự nghiệp công lập theo Điều 2 Nghị định 16/2015/NĐ-CP: cơ quan
có thẩm quyền của Nhà nước thành lập theo quy định của pháp luật, có tư cách

pháp nhân, cung cấp dịch vụ công, phục vụ quản lý nhà nước (Chính phủ, 2015).
Tổ chức phát triển quỹ đất theo Khoản 1 Điều 4 Luật Đất đai 2003: “Do
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện
việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã
thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công
bố mà chưa có dự án đầu tư”. Kinh phí hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất
thực hiện theo quy định của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công
lập tại Nghị định 43/2006/NĐ-CP ngày 25/04/2006 (Quốc hội, 2003).
Tổ chức phát triển quỹ đất - Trung tâm phát triển quỹ đất theo Điều 5
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: Là đơn vị sự nghiệp công được thành lập theo quy
định của pháp luật về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập;
có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt
động theo quy định của pháp luật; có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh. Đối với địa phương đã có Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và
cấp huyện thì tổ chức lại Tổ chức phát triển quỹ đất trên cơ sở hợp nhất Tổ chức
phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện hiện có. Kinh phí hoạt động của Tổ chức
phát triển quỹ đất thực hiện theo quy định của pháp luật về tài chính đối với đơn
vị sự nghiệp công lập tại Nghị định 16/2015/NĐ-CP ngày 04/04/2015 (Chính
phủ, 2014).
Quỹ phát triển đất theo Điều 34 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP: là tổ chức
tài chính nhà nước hoạt động theo nguyên tắc bảo toàn vốn, bù đắp chi phí phát
sinh trong quá trình hoạt động và không vì mục đích lợi nhuận; Quỹ phát triển
đất có tư cách pháp nhân, hoạt động hạch toán độc lập, có con dấu riêng, có bảng
cân đối kế toán riêng, được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các tổ chức
tín dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật (Chính phủ, 2009).
Kinh phí hoạt động của quỹ phát triển đất theo Quyết định số 40/2010
ngày 12 tháng 5 năm 2010 của Thủ tướng Chính phủ: “Hàng năm, các tỉnh, thành
4

phố trực thuộc Trung ương được trích từ 30% đến 50% từ nguồn thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất, tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh, thành
phố (sau khi trừ các khoản chi để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các chi phí có
liên quan khác) để thành lập Quỹ phát triển đất. Mức trích cụ thể do Ủy ban nhân
dân (UBND) tỉnh quyết định căn cứ vào dự toán ngân sách nhà nước được Hội
đồng nhân dân cùng cấp quyết định” (Thủ tướng Chính phủ, 2010).
Quỹ phát triển đất được sử dụng vào các mục đích sau theo Khoản 3
Điều 6 Nghị định 43/2014/NĐ-CP : Ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất để
phát triển đất; Ứng vốn để đầu tư tạo quỹ đất, quỹ nhà tái định cư theo quy
hoạch; Ứng vốn để thực hiện việc thu hồi đất bồi thường, giải phóng mặt bằng
theo quy hoạch tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội, giáo dục – đào
tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục – thể thao và các nhu cầu khác của địa
phương; Hỗ trợ thực hiện các đề án đào tạo nghề, chuyển đổi nghề nghiệp; Hỗ
trợ xây dựng khu tái định cư; Hỗ trợ xây dựng các công trình hạ tầng tại địa
phương có đất bị thu hồi... (Chính phủ, 2014)
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn
vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
2.2. PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
Trên thế giới chính sách dự trữ đất khởi nguồn từ Hà Lan năm 1896 và lan
dần sang nhiều nước Châu Âu như Thụy Điển, Thụy Sĩ, Anh, Pháp... vào đầu thế
kỷ XX. Tại Châu Á, các nước Hồng Kông, Hàn Quốc và Trung Quốc từ năm
1996 đã bắt đầu học tập và cũng dự trữ đất đô thị. Thực tế chế độ phát triển, dự
trữ đất đã đem lại nhiều lợi ích, nhất là đối với các khu vực đô thị đã khẳng định
tính nhạy cảm, vai trò, vị trí của tài nguyên đất đai đối với sự phát triển của các
quốc gia và vùng lãnh thổ.

Tại Trung Quốc, Luật Đất đai ra đời năm 1986 và qua nhiều lần bổ sung,
quy định mọi đơn vị và cá nhân khi có nhu cầu về đất đai để xây dựng, đầu tư
phát triển kinh tế xã hội cần căn cứ theo pháp luật để xin sử dụng đất thuộc sở
5


hữu nhà nước. Nếu được Nhà nước chấp nhận thì sẽ tiến hành trưng dụng đất của
nhà nước và sở hữu tập thể. Xuất phát từ nhu cầu đến năm 1996 Thượng Hải đã
trở thành thành phố đầu tiên áp dụng dự trữ đất đai sớm nhất ở Trung Quốc.
Thượng Hải đã thành lập trung tâm phát triển đất đai nhưng phải đến năm 2001
Chính phủ Trung Quốc mới chính thức chấp nhận việc dự trữ đất đai.
Tại Australia – Hàn Quốc, Chính phủ tiến hành thực hiện cơ chế góp đất –
điều chỉnh đất đai đô thị tại địa phương. Theo cơ chế này các thửa đất nông
nghiệp được thu hồi và chuyển đổi thành một vùng đô thị theo quy hoạch với đầy
đủ hạ tầng như các dịch vụ, hạ tầng công cộng, những không gian mở và các khu
dân cư. Các khu vực được phân chia phù hợp để bồi thường cho người bị thiệt
hại. Giá trị bất động sản tại khu vực mới (đô thị) sẽ cao hơn nhiều so với khu vực
trước đấy (nông nghiệp). Những người bị thiệt hại có cơ hội tham gia vào quá
trình từ khi quy hoạch đến tới khi dự án thực hiện. Song cơ chế này chỉ phù hợp
với những điều kiện cụ thể nhất định và khi đạt được các lợi thế về sự đồng thuận
và công bằng nhược điểm của cơ chế này là cần nhiều thời gian để thảo luận kế
hoạch và thực hiện (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
2.2.1. Trung Quốc
Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai gồm chế độ sở hữu toàn
dân và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai. Việc phân phối đất đai
được thực hiện theo nguyên tắc không thu tiền và có thu tiền sử dụng đất đối với
cả 2 hình thức đất đai trên. Đất thuộc diện được cấp sẽ không thu tiền sử dụng
đất bao gồm: đất sử dụng để xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, phục vụ mục
đích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và sử dụng vào các công trình công ích...
Ngoài các loại đất thuộc diện được cấp, các loại đất khác đều phải trả tiền, nhất là

đối với các ngành kinh doanh nhà đất. Tổ chức tham gia phát triển quỹ đất ở
Trung Quốc bao gồm: tổ chức nhà nước và tổ chức nước ngoài. Chính phủ Trung
Quốc ban hành một văn kiện cấp Chính phủ, các quyền sử dụng đất trong dự án
thương mại sẽ được quyết định thông qua bán đấu giá công khai hay bán trực tiếp
trên thị trường đất đai, qua đó thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài vào phát
triển quỹ đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
Quá trình hình thành và phát triển quỹ đất ở Trung Quốc tiến hành dựa
trên hai cuộc cải cách: cải cách chế độ quyền sử dụng đất đai và cải cách chế độ
nhà ở trong ba giai đoạn khác nhau:
6


- Giai đoạn 1: Thay đổi, điều chỉnh chế độ sử dụng đất đai từ “3 không”
thành “3 có”.
- Giai đoạn 2: Phát triển quỹ đất trở thành một biện pháp chính để thu hút
vốn đầu tư nước ngoài và thúc đẩy sự phục hồi, phát triển kinh tế.
- Giai đoạn 3: Xây dựng hệ thống kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, quỹ
đất trở thành một bộ phận cấu thành trong cả hệ thống kinh tế thị trường xã hội
chủ nghĩa.
Hiện nay, việc phát triển quỹ đất đã có được một khung pháp lý tương đối
hoàn thiện, trong đó chính sách về thu hồi đất có ảnh hưởng sâu sắc đến các hoạt
động phát triển quỹ đất ở nước này được quy định cụ thể như sau (Thu Hằng, 2012):
- Thẩm quyền thu hồi đất: chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Chính phủ có
thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các
loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền cấp tỉnh ra quyết định thu
hồi. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành
đất thuộc sở hữu nhà nước.
- Trách nhiệm bồi thường: pháp luật đất đai quy định người nào sử dụng
đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người sử

dụng đất chi trả. Tiền bồi thường bao gồm: lệ phí sử dụng đất nộp cho nhà nước
và các khoản tiền chi trả cho người có đất bị thu hồi.
- Nguyên tắc bồi thường theo pháp luật, khoản bồi thường cho giải phóng
mặt bằng đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở mới với giá trị tương
đượng hoặc cao hơn nơi ở cũ... Ở vùng đô thị, phần lớn các gia đình dùng số tiền
nhận bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ mua căn hộ mới. Ở khu
vực nông thôn, người dân có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn
hộ ở cùng một nơi.
- Tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên
đất đai tại các địa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng. Đơn vị nhận
đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó, thường là
các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất bị giải tỏa.
Giữa khu vực thành thị và nông thôn, do có sự khác nhau về hình thức sở
hữu đất đai, nên có sự phân biệt, bồi thường nhà ở giữa hai khu vực này. Đối với
7


trường hợp bồi thường nhà ở cho người dân ở thành thị chủ yếu được bồi thường
bằng tiền thì ngược lại việc bồi thường nhà ở cho người dân ở khu vực nông thôn
có những điểm đặc biệt riêng như sau:
- Thứ nhất, nhà nước quan tâm đến người nông dân, tạo điều kiện cho họ
được hưởng những thành quả công nghiệp hóa, đô thị hóa khi bị thu hồi đất.
- Thứ hai, cách thức bồi thường linh hoạt, nếu nhà nước cần thu hồi ruộng
đất của nông dân thì tùy thuộc đối tượng mà có những cách thức bồi thường cụ
thể khác nhau.
- Thứ ba, gắn công tác bồi thường với việc giải quyết các vấn đề xã hội khi
bị thu hồi ruộng đất, thông thường người dân khó tìm được việc làm thích hợp
với khả năng của mình. Để giải quyết vấn đề này Chính phủ thực hiện chính sách
chi trả tiền dưỡng lão hàng năm cho những người già và trợ cấp cho những người
không có khả năng lao động. Hỗ trợ tiền đi lại tìm việc làm cho người đang độ

tuổi lao động.
- Thứ tư, đối với việc bồi thường về tái tạo đất canh tác: trường hợp nhà
đầu tư sử dụng ruộng đất vào mục đích phi nông nghiệp, theo quy định họ phải
bồi thường phần đất nông nghiệp tương đương hoặc bồi thường bằng tiền với giá
trị tương đương với phần đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích khác để tái tạo
đất canh tác.
2.2.2. Hàn Quốc
Đất đai của Hàn Quốc có 03 hình thức sở hữu gồm: Sở hữu Nhà nước, sở
hữu tập thể, sở hữu tư nhân; trong đó diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân chiếm
khoảng 70% diện tích đất của Hàn Quốc, chủ sở hữu đất có toàn quyền định đoạt
đối với đất thuộc quyền sở hữu. Tổ chức có trách nhiệm phát triển quỹ đất ở Hàn
Quốc là Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc được thành lập năm 2009 trên cơ
sở sáp nhập giữa Tập đoàn Đất đai và Tập đoàn Nhà. Thực hiện bồi thường, giải
phóng mặt bằng các dự án được giao thực hiện trong toàn quốc và được sử dụng
đa dạng các nguồn vốn (kể cả vay từ tổ chức tín dụng, huy động của khách hàng
mua đất, nhà). Nâng cao được tính thống nhất và chuyên môn hóa trong tổ chức
thực hiện giải phóng mặt bằng; tăng cường được nguồn vốn để chi trả tiền bồi
thường, hỗ trợ, tạo lập nhà đất tái định cư và đầu tư hạ tầng trên đất (Bộ Tài
nguyên và Môi trường, 2013).
Việc phát triển quỹ đất được thực hiện thông qua các chính sách sau:
8


2.2.2.1. Chính sách trưng mua đất đai
Đối với dự án do Nhà nước đầu tư như đường cao tốc, khu đô thị, khu
công nghiệp và các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng khác... Nhà nước quyết định
trưng mua đất đai của người đang có quyền sở hữu. Diện tích đất dự án do Nhà
nước quyết định trưng mua được thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất. Việc bồi
thường khi Nhà nước trưng mua đất thực hiện theo Luật trưng mua. Chính sách
bồi thường bao gồm bồi thường đất và tài sản gắn với đất, hỗ trợ tạm cư nếu thu

hồi đất liên quan đến nhà ở, hỗ trợ thiệt hại thu nhập do bị thu hồi đất. Giá đất
bồi thường được xác định theo cơ chế thị trường, do tổ chức hoặc cá nhân hành
nghề định giá thực hiện. Tổ chức được giao nhiệm vụ bồi thường thực hiện hiệp
thương với người sở hữu đất và tài sản gắn với đất trên cơ sở giá đất và tài sản do
tổ chức hoặc cá nhân hành nghề định giá xác định. Thực hiện dự án cần có đại bộ
phận chủ sở hữu đất (trên 85%) đồng ý, thì phần diện tích còn lại Nhà nước có
thể thực hiện cưỡng chế thu hồi.
Ở Hàn Quốc, Chính phủ phê duyệt quy hoạch phân bổ đất đai, quy hoạch
các vùng đất để phát triển công nghiệp và đô thị, sau đó thực hiện theo cơ chế
điều chỉnh lại đất đai. Kinh phí thực hiện đầu tư dự án và lợi ích từ dự án được
tính toán trên nguyên tắc chia sẻ lợi ích với các chủ sở hữu đất đai, các chủ sở
hữu có thể được nhận lại một phần đất thuộc khu vực đã chuyển đổi.
Đối với dự án của chủ đầu tư tư nhân được phép đề nghị các dự án đầu tư
phát triển đô thị khi đạt được sự đồng thuận của 2/3 ý kiến của chủ sở hữu đất đai
tại khu vực.
2.2.2.2. Chính sách thu hồi, bồi thường, tái định cư
Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp sử dụng đất để thực
hiện các dự án. Việc thu hồi đất và bồi thường đất, tài sản gắn liền với đất được
thực hiện thông qua hai hình thức là nhận chuyển nhượng của người sở hữu và
thực hiện thu hồi để bồi thường theo Luật thu hồi và bồi thường đất phục vụ cho
các mục đích công cộng.
Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi được pháp luật quy định khá
đồng bộ và cụ thể từ nguyên tắc đến các định mức, tiêu chuẩn được hưởng và
trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
được triển khai có sự tham gia của Nhà quản lý, các luật sư, các định giá viên và
Chủ sở hữu tài sản và giá đất tính bồi thường theo giá thực tế thông qua thực hiện
thương thảo xác định của cả người quản lý, Chủ đầu tư và cả Chủ sở hữu có đất
9

bị thu hồi. Tại giai đoạn tiến hành khảo sát tiền trạm, nếu có một cộng đồng dân
cư trong khu vực dự án, khả năng di dời hoặc ở lại sẽ được nghiên cứu. Nếu giữ
lại công đồng dân cư, phần chi phí xây dựng các công trình công cộng sẽ được
chi trả bởi người sở hữu tòa nhà. Đối với các tòa nhà đang tồn tại giữ nguyên thì
việc xây dựng và kinh doanh phải được sự đồng ý hoặc cấp phép phù hợp; Việc
xây dựng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đề xuất.
Đất cấp cho người bị ảnh hưởng như là một phần của việc tái định cư hoặc
phục hồi sinh kế có mức giá bằng 80% chi phí phát triển (Mức này thường thấp
hơn so với giá thị trường. Kết quả là phần lớn đất cho người tái định cư được bán
lại ngay).
Các đối tượng được bồi thường bao gồm: đất, nhà, tổn thất kinh doanh, tổn
thất nông nghiệp, các công trình khác... Toàn bộ chi phí thu hồi đất và tái định
cư, bao gồm bồi thường, di dời, phục hồi sinh kế sẽ thuộc chi phí của dự án. Chủ
dự án phải trả trước những khoản trên, chi phí của việc thu hồi và tái định cư sẽ
được thu hồi khi bán đất đã phát triển.
Đối với nhà ở tái định cư, ngoài khoản bồi thường, người bị ảnh hưởng có
thể chọn khu vực nhà, nhà ở hoặc khoản trợ cấp di dời. Nếu điều này không thực
tiễn để phát triển khu vực tái định cư, người dân chỉ được nhận khoản trợ cấp di
dời. Một khu vực tái định cư phải có đầy đủ dịch vụ và do chủ dự án chi trả.
Phục hồi kế sinh nhai cho người bị ảnh hưởng không phải là bắt buộc
nhưng vẫn được Chính phủ khuyến khích Chủ dự án thực hiện và được quy định
trong một vài điều luật khác nhau. Phục hồi kế sinh nhai bao gồm: đào tạo nghề,
ưu tiên tuyển dụng...
Quy trình bắt đầu bằng việc cơ quan nhà nước dành cho Chủ dự án ủy
quyền thực hiện dự án. Chủ dự án có quyền tiếp cận đất tư nhân để đo đạc và
khảo sát. Thủ tục đàm phán định cư như sau:
Chủ dự án phải chuẩn bị một kế hoạch thu hồi đất và tái định cư.
Những người bị ảnh hưởng thành lập Hội đồng dân cư; Chính quyền địa
phương thành lập hội đồng bồi thường với ít nhất 1/3 thành viên là những người
bị ảnh hưởng.

Chủ dự án tiến hành khảo sát tại hiện trường để xác định những người bị
ảnh hưởng, tài sản cũng như quyền lợi. Khảo sát tại hiện trường được thực hiện

10


với sự hợp tác của những người bị ảnh hưởng và hội đồng dân cư. Thông qua hội
đồng những người bị ảnh hưởng có thể đề xuất một mức bồi thường xác định
cũng như biện pháp tái định cư và hỗ trợ cuộc sống sau này.
Hội đồng bồi thường đưa ra vấn đề bồi thường, các biện pháp tái định cư,
phục vụ sinh kế... Chủ đầu tư phải xem xét kết quả tham vấn với Hội đồng bồi
thường và chấp thuận.
Khi kế hoạch thu hồi đất và tái định cư hoàn thành, thông báo chính thức
sẽ được gửi cho những người bị ảnh hưởng và được niêm yết công khai. Một thời
hạn sẽ được đặt ra cho những người bị ảnh hưởng nhằm đồng ý hay không đồng
ý kế hoạch được đề ra.
2.2.3. Australia
Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của
chủ sở hữu đất đai.
Tại Australia có rất nhiều cơ quan, tổ chức (nhà nước và tư nhân) tham gia
vào quản lý và vận hành quỹ đất, mỗi vùng địa phương đều có cơ quan phát triển
đất đai riêng biệt. Các cơ quan nhà nước quản lý đất đai đang tái sắp xếp mạnh
mẽ, đặc biệt với các cơ quan phát triển đất đai địa phương qua đó tập trung năng
lực về phát triển đất đai và năng lực quản lý dự án. Bên cạnh đó để giải quyết các
tranh chấp, khiếu kiện liên quan tới quá trình đầu tư phát triển quỹ đất, Australia
thành lập ba hệ thống riêng biệt: Trọng tài đất đai và tài nguyên; Tòa án đất đai;
Tòa án quy hoạch và môi trường (Phương Thảo, 2013).
Luật Thu hồi đất của Australia quy định hai hình thức thu hồi đất:
- Thu hồi đất tự nguyện: Không có quy định đặc biệt nào áp dụng cho

trường hợp thu hồi đất tự nguyện. Úc là nền kinh tế thị trường. Do đó, việc thu
hồi đất tự nguyện (không vì mục đích công cộng và một bên tham gia là nhà
nước) thì việc thoả thuận là nguyên tắc cơ bản. Chủ có đất cần được thu hồi và
người thu hồi sẽ thoả thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và thị
trường. Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả thuận và cũng không
có bên nào áp đặt được đối với bên kia.
- Thu hồi đất bắt buộc: Nhà nước Úc có quyền chiếm đoạt vì các mục đích
công cộng đối với đất đai và các lợi ích khác trên đất ở mọi nơi trên đất nước.
Thông thường, Nhà nước đạt được đất đai này thông qua đàm phán. Các yếu tố sẽ
11