Giải pháp đổi mới cơ chế tài chính của trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Long An

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM
j

NGUYN TH ÚT THY


GII PHÁP I MI C CH TÀI CHÍNH
CA TRUNG TÂM PHÁT TRIN QU
TRÁI T TNH LONG AN

Chuyên ngành: Kinh t tài chính – Ngân hàng
Mã s: 60.31.12

LUN VN THC S KINH T

NGI HNG DN: PGS.TS PHM VN NNG

THÀNH PH H CHÍ MINH – 2009




MC LC

PHN M U 5
CHNG I
C S LÝ LUN V QUN LÝ T AI VÀ PHÁT TRIN QU T 8
1.1. S cn thit ca vic Nhà nc qun lý đt đai 8
1.1.1. V trí và vai trò ca đt đai vi con ngi 8

1.1.2. C s lý lun và thc tin ca vic Nhà nc qun lý đt đai 9
1.1.2.1. Khái nim qun lý nhà nc v đt đai 12
1.1.2.2. c đim ca qun lý nhà nc v đt đai 13
1.1.2.3 Ni dung qun lý nhà nc đi vi đt đai (quy đnh ti
iu 6 Lut đt đai nm 2003) 13
1.1.3 H thng c quan qun lý Nhà nc v đt đai 14
1.1.3.1 Khái nim 14
1.1.3.2. H thng c quan qun lý nhà nc v đt đai  nc ta 16
1.2 T chc phát trin qu đt 16
1.2.1 iu kin ra đi 16
1.2.2 Chc nng, nhim v ca T chc phát trin qu đt 17
1.2.3 C ch tài chính 17
1.3 Mô hình T chc phát trin qu đt  mt s đa phng 21
1.3.1 Trung tâm phát trin qu nhà đt tnh ng Tháp 21
1.3.1.1 V hot đng 21
1.3.1.2 V tài chính 22
1.3.1.3 V qun lý Qu nhà đt 22
1.3.2 Trung tâm phát trin qu đt tnh ng Nai 23
1.3.2.1 V hot đng 23
1.3.2.2 V tài chính 24
1.4- Ý ngha ca vic hình thành T chc phát trin qu đt 24
KT LUN CHNG I 26
CHNG II
THC TRNG HOT NG VÀ C CH TÀI CHÍNH CA TRUNG
TÂM PHÁT TRIN QU T TNH LONG AN 27
2.1. Quá trình hình thành Trung tâm phát trin qu đt tnh Long An 27
2.2 V trí, chc nng, nhim v, quyn hn, t chc và biên ch ca
Trung tâm phát trin qu đt tnh Long An 29
2.2.1 V trí và chc nng 29
2.2.2 Nhim v, quyn hn và t chc biên ch ca Trung tâm phát

trin qu đt tnh Long An 30
2.3 Thc trng c ch tài chính ca Trung tâm phát trin qu đt
tnh Long An 35
2.4 Nhng thành công và hn ch ca Trung tâm phát trin qu đt
tnh Long An 38
2.4.1 Thành công 38
2.4.1.1 V kinh t 38
2.4.1.2 V xã hi 39
2.4.1.3 Doanh thu ca Trung tâm phát trin qu đt tnh Long An 39
2.4.1.4 Np ngân sách Nhà nc ca Trung tâm phát trin qu đt
tnh Long An 41
2.4.2 Nhng hn ch trong c ch ca Trung tâm phát trin qu đt
tnh Long An và nguyên nhân 42
2.3.2.1 Hn ch 42
2.4.2.2- Nguyên nhân 45
CHNG III
GII PHÁP I MI C CH TÀI CHÍNH CA TRUNG TÂM PHÁT
TRIN QU T TNH LONG AN 53
3.1 Gii pháp đi mi c ch tài chính 54
3.1.1 i mi phng thc qun lý nhà nc v kinh t 54
3.1.2 i mi c ch thanh tóan, hch tóan và qun lý tin thu s
dng đt 55
3.1.3 a dng ngun vn đu t 56
3.1.3.1 Các gii pháp vay vn đ thc hin d án 56
3.1.3.2 Các gii pháp huy đng ngun vn t khách hàng 59
3.1.3.3 Các gii pháp liên doanh, liên kt thc hin d án 62
3.1.3.4 Các gii pháp khác: 63
3.1.4 Hình thành các qu phát trin đt đ cung ng vn cho Trung
tâm phát trin qu đt 67
3.2. Các gii pháp h tr 67

3.2.1 Gii pháp v b máy t chc 67
3.2.1.1 Kin tòan b máy hot đng ca Trung tâm phát trin qu
đt tnh Long An: 67
3.2.1.2 Cng c h thng t chc thc hin 68
3.2.2 Gii pháp v hot đng: 69
3.2.2.1 iu chnh b sung chc nng nhim v ca Trung tâm phát
trin qu đt tnh Long An theo các hng sau 69
3.2.2.2  xut điu chnh, b sung hòan thin các chính sách có liên
quan đn công tác bi thng gii phóng mt bng 71
3.2.2.3 Hoàn thin quy trình tip nhn và x lý h s có liên quan đi
vi Trung tâm phát trin qu đt 72
3.3- Kin ngh đi vi các cp 73
3.3.1 Kin ngh đi vi chính ph 73
3.3.1.1 Cp qun lý 74
3.3.1.2 Ngun vn đu t 74
3.3.1.3 C ch tài chính 75
3.3.1.4 D án thc hin 76
3.3.2- Kin ngh vi y Ban nhân dân tnh Long An 76
3.3.2.1 Tng cng c ch qun lý nhà nc đi vi Trung tâm phát
trin qu đt tnh Long An 76
3.3.2.2 Cng c đa v pháp lý ca Trung tâm phát trin qu đt tnh
Long An 76
3.3.2.3 Tng cng vai trò t ch, t chu trách nhim cho Trung
tâm phát trin qu đt 77
3.3.2.4 To điu kin cho Trung tâm phát trin qu đt thc hin ht
các chc nng, nhim v theo quy đnh 77
3.3.2.5 Cp vn và giao d án cho Trung tâm phát trin qu đt 78
3.3.2.6 Xây dng c ch khuyn khích liên kt thc hin d án có
quy mô ln 78
KT LUN CHNG III 80

KT LUN 81

BNG KÝ HIU VIT TT


CBVC : Cán b viên chc
CCBS : Chng ch bt đng sn
CHXHCNVN: Cng hò xã hi ch ngha Vit Nam
CP : Chính ph
BTNMT : B Tài nguyên – Môi trng
BNV : B Ni v
BS : Bt đng sn
N : Ngh đnh
PT : Phát trin
QSD : Quyn s dng đt
QLNN : Qun lý Nhà nc
QLDA : Qun lý d án
Q : Quyt đnh
SD : S dng đt
TTPTQ : Trung tâm phát trin qu đt
TTLT : Thông tin liên tch
UBND : y ban nhân dân

PHN M U
Trong công cuc xây dng và phát trin đt nc, đc bit trong giai
đon công nghip hóa, hin đi hóa hin nay, đt đai là yu t rt quan trng
và là điu kin cn thit đ xây dng kt cu h tng, phát trin công nghip,
đô th dân c.
 nc ta đt đai l
à s hu tòan dân do Nhà nc thng nht qun lý.
 có qu đt phc v mc đích phát trin kinh t, an ninh quc phòng và li
ích công cng cn thit nhà nc phi bi thng, gii phóng mt bng b trí
tái đnh c (nu có), thu hi đt đi vi t chc cá nhân đang qun lý s dng
hp pháp phn đt có nh hng đn phm vi thc hin trên c s qui đnh
hin hành và đm bo hài hòa li ích ca t chc-cá nhân-nhà nc.
Xut phát t tình hình thc t đó, các T chc phát trin qu đt đc
thành lp trên khp các tnh, thành ph và  tnh Long An cng thành lp T
chc phát trin qu đt vi tên gi là Trung tâm phát trin qu đt tnh Long
An đ đáp ng yêu cu phát trin ca đa phng, phc v li ích quc gia, li
ích công cng mt cách thit thc.
Trong điu kin cha có nhng hng dn thc hin t các B, ngành,
Trung ng. C ch tài chính cho hot đng ca Trung tâm phát trin qu đt
tnh Long An đc UBND tnh ban hành trong điu kin ht sc khó khn, mô
hình còn mi cha có tin l, nên không th tránh khi nhng hn ch, nh
h
ng đn quá trình hot đng. Nhiu vng mc phát sinh, nhiu cuc hp
t nhiu cp đ gii quyt, mt nhiu thi gian và thi c trong thc hin.
Do đó tác gi chn đ tài “Gii pháp đi mi c ch tài chính ca
Trung tâm phát trin qu đt tnh Long An” vi mong mun góp phn n
đnh mô hình, nâng cao hiu qu hot đng cho đn v, phát huy vai trò qun
lý, khai thác và s dng qu đt ca tnh mt cách tt nht.
Mc tiêu nghiên cu: Lun vn đi sâu phân tích c ch tài chính ca

Trung tâm phát trin qu đt tnh Long An thi gian qua, nhm nêu lên nhng
khó khn, hn ch, nguyên nhân và t đó đa ra các gii pháp, kin ngh đ
đi mi c ch tài chính cho hot đng ca Trung tâm là mt yu t tiên quyt
đ n đnh mô hình, nâng cao hiu qu hot đng, khai thác tt giá tr do tài
nguyên đt mang li, gii quyt hài hòa các vn đ kinh t
- xã hi, nâng cao
vai trò qun lý s dng đt đai ca tnh và góp phn tích cc vào công cuc
công nghip hóa ca tnh Long An nói riêng và ca c nc nói chung.
i tng và phm vi nghiên cu ca đ tài C ch tài chính ca
Trung tâm phát trin qu đt tnh Long An.
Phng pháp nghiên cu: Lun vn s dng phng pháp duy vt
bin chng, da trên c s h thng lý lun ca hc thuyt Mác-Lê Nin, lý
thuyt v khoa hc tài chính và các môn hc khác, trên tinh thn thng nht
vi các quan đim, ch trng và chính sách ca ng, Nhà nc đi vi quá
trình lãnh đo, ch đo hot đng ca Trung tâm phát trin qu đt. Qua đó,
nêu lên nhng vn đ còn tn ti trong c ch, phân tích các nguyên nhân và
hình thành các gii pháp nhm đi mi c ch cho hot đng ca đn v phù
hp vi yêu cu thc tin đng thi lun vn cng xem xét các đc đim
tng thích ca mt s mô hình trên đa bàn tnh, Thành ph lân cn đ áp
dng vào hòan cnh và điu kin c th ca tnh Long An.
Các kt qu nghiên cu:
 Lun vn này trình bày c s lý lun vai trò ca đt đai, qun lý Nhà
n
c v đt đai, nhng điu kin pháp lý cn thit cho s ra đi và hot đng
ca Trung tâm phát trin qu đt. Làm rõ c s hình thành c ch tài chính
ca Trung tâm phát trin qu đt và ý ngha ca vic hình thành các Trung
tâm phát tri
n qu đt.
 Nghiên cu và phân tích mt cách có h thng thc trng c ch tài
chính c

a Trung tâm phát trin qu đt tnh Long An, tìm ra nhng hn ch
khó khn
t trong c ch đ hng ti xây dng hình thành c ch phù hp
vi hot đng thc tin ca đn v.
  ra mt s gii pháp, trên c s đó Nhà nc nghiên cu ban hành các
vn bn qui phm pháp lut đng b liên quan đn các ngành các cp, to
hành lang pháp lý n đnh nhm không ngng nâng cao hiu qu hot đng
c
a Trung tâm phát trin qu đt tnh Long An nói riêng và ca c nc nói
chung. Góp phn trong vic qun lý và khai thác mt cách tt nht giá tr do
tài nguyên đt mang li, đy mnh vào công cuc CNH, HH trong s nghip
đi mi đt nc.
Ngun s liu: Lun vn đc s dng các s liu ca Trung tâm phát
trin qu đt tnh Long An t khi thành lp đn nay (2005-2008) và tham kho
mt s Trung tâm phát trin qu đt tnh, Thành ph lân cn.
B cc ca lun vn: Ni dung ca Lun vn ngoài phn m đu và kt
lun gm ba chng:
Chng I: C s lý lun v qun lý và phát trin qu đt;
Chng II: Thc trng hot đng và c ch tài chính ca Trung tâm phát
trin qu đt tnh Long An;
Chng III: Gii pháp đi mi c ch tài chính ca Trung tâm phát trin
qu đt tnh Long An.
CHNG I
C S LÝ LUN V QUN LÝ T AI
VÀ PHÁT TRI
N QU T
1.1. S cn thit ca vic Nhà nc qun lý đt đai
1.1.1. V trí và vai trò ca đt đai vi con ngi
t đai là ngun tài nguyên vô cùng quý giá, là thành qu đu tranh
dng nc và gi nc ca dân tc ta. Tri qua hàng ngàn nm, nhân dân ta

đã phi tn bit bao công sc, m hôi, xng máu mi ci to, bo v và bi
b đc vn đt nh ngày nay.
Không nhng vy trong nn kinh t hin đi, ngi ta còn coi đt đai là
hàng hoá đc bit. Tuy nhiên, đt đai có nhng đc trng không ging vi các
t liu sn xut khác.
Th nht, v ngun gc, đt đai không do con ngi làm ra mà do t
nhiên to ra, có trc con ngi và b gii hn bi din tích, không gian, c
đnh v v trí đa lý; trong khi đó nhu cu s dng đt (SD) ca con ngi
ngày càng tng. Nên, đt đai ngày càng tr lên khan him và có giá tr cao.
Th hai, cng ging nh bt k t liu sn xut khác, đt đai cng có đ
khu hao.  khu hao ca đt đc chuyn hoá thành giá thành sn phm
qua mi chu k s dng. Song khác vi các t liu sn xut khác, đt đai
không bao gi mt ht đ khu hao nu sau mi chu k s dng, con ngi
bit cách ci to, bi b đt đai.
Th ba, do có giá tr ngày càng cao, có tính bn vng và c đnh v v
trí đa lý nên đt đai đc s dng làm tài sn bo đm trong các quan h th
chp, bo lãnh vay vn và đc dùng làm vn góp liên doanh, liên kt trong
hot đng kinh t.
Th t, đt đai không ch liên quan trc tip đn li ích mi thành viên
trong xã hi mà còn liên quan đn li ích ca Nhà nc, là mt thành t quan
trng hàng đu ca môi trng sng ca con ngi, là đa bàn phân b các
khu dân c, xây dng các c s kinh t, vn hoá, xã hi, an ninh, quc phòng
nên vi
c SD phi tuân th nghiêm ngt các quy tc chung ca xã hi do Nhà
nc đt ra;
Khác vi nhiu quc gia trên th gii, đt đai thuc quyn s hu ca
các ch s hu khác nhau: t nhân, Nhà nc, tp th  Vit Nam, đt đai
thuc s hu toàn dân do Nhà nc thng nht qun lý. Quy đnh này xut
phát t nhu cu ni ti ca vic đoàn kt sc mnh toàn dân tc trong công
cuc đu tranh chng ngoi xâm giành và gi nn đc lp. Hn na, vic xác

đnh và tuyên b đt đai thuc quyn s hu toàn dân do Nhà nc thng nht
qun lý còn mang ý ngha khng đnh ch quyn, tính đc lp và toàn vn lãnh
th quc gia. Mt khác, hin nay nc ta còn khong gn mt na din tích
đt cha s dng (khong 10.027.265 ha), ch yu là đt trng, đi núi trc.
Vic xác lp đt đai thuc s hu toàn dân do Nhà nc thng nht qun lý
cng là c s đ Nhà nc xây dng các chng trình, k hoch c th nhm
tng bc đa din tích đt này vào s dng góp phn phát huy tim nng, th
mnh ca đt đai vi vai trò là ngun lc, ngun vn to ln đ phát trin đt
nc;
Vi vai trò và v trí đc bit quan trng nh vy, đt đai luôn đòi hi
phi có s qun lý cht ch, thng nht và đng b nhm bo đm SD đúng
mc đích, tit kim và mang li hiu qu kinh t cao nht.
1.1.2. C s lý lun và thc tin ca vic Nhà nc qun lý đt đai
Lut đt đai 2003 đã quy đnh rõ đt đai thuc s hu toàn dân do Nhà
nc đi din ch s hu. Vai trò đi din ch s hu đt đai đc thc hin
bng vic Nhà nc thc hin quyn điu tit các ngun li t đt đai thông
qua các chính sách tài chính v đt đai; trao quyn s dng đt (QSD) cho
ngi SD thông qua hình thc giao đt, cho thuê đt, công nhn QSD đi
vi ngi SD n đnh; quy đnh quyn và ngha v ca ngi SD … Vic
Nhà nc qun lý toàn b vn đt đai da trên nhng c s lý lun và thc
tin ch yu sau đây:
Th nht, xét v bn cht chính tr, Nhà nc ta (Nhà nc CHXHCN
Vit Nam) là Nhà nc do nhân dân lao đng thit lp nên, đi din cho ý chí,
nguyn vng, quyn và li ích ca nhân dân. V c bn, li ích ca Nhà nc
là đng nht vi li ích ca nhân dân. Mt khác  nc ta đt đai thuc s hu
toàn dân, đ qun lý toàn b vn đt đai thuc quyn s hu ca mình, nhân
dân vi t cách mt cng đng xã hi không th t mình đng ra thc hin
các ni dung c th ca hot đng qun lý đt đai mà phi c ngi thay mt
mình đng ra làm nhim v này. Ngi đó chính là Nhà nc CHXHCN Vit
Nam ;

Th hai, xét v ngun gc ra đi và chc nng ca Nhà nc. Nhà nc
là mt t chc chính tr do xã hi thit lp nên vi mt trong nhng chc nng
c bn là thay mt xã hi qun lý, điu phi nhp nhàng, đng b mi hot
đng ca con ngi theo mt qu đo chung đm bo s vn đng và phát
trin ca xã hi không ri vào tình trng ri lon, vô t chc. t đai có v trí,
vai trò rt quan trng đi vi toàn xã hi và c vi tng thành viên sng trong
xã hi. Vì th nên nó không th không chu s qun lý ca Nhà nc nhm
dung hoà li ích gia các thành viên trong xã hi và dung hoà li ích gia cá
nhân vi li ích ca cng đng trong quá trình SD vì s phát trin bn
vng ;
Th ba, Nhà nc là mt t chc trong h thng chính tr song khác vi
các t chc chính tr khác; Nhà nc là mt t chc chính tr - quyn lc đc
nhân dân trao cho quyn lc công qun lý xã hi.  thc hin chc nng ca
mình, Nhà nc có quyn thu thu; có quyn ban hành pháp lut; có quyn
thành lp b máy nhà nc đ bo đm cho pháp lut đc tuân th nghiêm
chnh trên thc t. Do đó, trong các phng thc qun lý ca con ngi thì
phng thc qun lý nhà nc là phng thc có hiu qu nht đc s dng
đ qun lý đt đai
- tài sn quý giá nht ca xã hi ;
Th t, nh phn trên đã đ cp nc ta còn khong gn mt na din
tích đt t nhiên cha s dng (ch yu là đt trng, đi núi trc ) ch yu
tp trung  khu vc min núi phía Bc ; phía Tây các tnh khu IV (c), các
tnh min Trung ; các tnh Tây Nguyên ây cng là nhng vùng chm phát
trin so vi các đa phng khác trong c nc. Vì vy mun đa din tích đt
này vào s dng cho các mc đích khác nhau ca xã hi nói riêng và thúc đy
s phát trin các khu vc này nói chung nhm thu hp khong cách so vi
nhng đa phng khác đòi hi phi đu t ngun vn ban đu rt ln mà
ngoài Nhà nc ra không có bt k mt t chc, cá nhân nào có đ kh nng
và điu kin đ thc hin đc vic này ;
Th nm,  nc ta đt đai là thành qu cách mng ; tri qua nhiu th

h, nhân dân ta phi tn rt nhiu m hôi, công sc mi khai phá và ci to
đc vn đt đai nh ngày nay. Mt khác, Vit Nam vn còn là nc chm
phát trin « đt cht, ngi đông » ; din tích đt canh tác bình quân mt đu
ngi vào loi thp trên th gii (cha bng 1/6 mc trung bình ca th gii),
trong khi đó tc đ phát trin dân s  mc cao. V
ì vy đ qun lý cht ch,
khai thác, s dng tit kim, có hiu qu đt nông nghip vì li ích ca các th
h ngi Vit Nam hin ti và tng lai thì không th thiu đc s qun lý
ca Nhà nc đi vi đt đai nói chung và đi vi đt nông nghip nói riêng ;
Th sáu, đi vi mt nc nông nghip có khong 80% dân s làm
nông nghip nh nc ta.  xây dng và cng c quyn lc ca nhà nc
Trung ng tp quyn thì Nhà nc phi nm và qun lý đc toàn b đt đai.
ây là c s kinh t đm bo s thng nht, tp trung quyn lc vào tay chính
quyn trung ng.
1.1.2.1. Khái nim qun lý nhà nc v đt đai
Theo T đin Lut hc: “Qun lý nhà nc là hot đng thc thi quyn
lc nhà nc do các c quan nhà nc thc hin nhm xác lp mt trt t n
đnh v
à phát trin xã hi theo nhng mc tiêu mà tng lp cm quyn theo
đui;
Qun lý nhà nc đc hiu theo ngha rng bao gm toàn b hot
đng ca c b máy nhà nc t lp pháp, hành pháp đn t pháp vn hành
nh mt thc th thng nht. Theo ngha hp là hng dn chp pháp, điu
hành, qun lý hành chính do c quan hành pháp thc hin bo đm bng sc
mnh cng ch ca Nhà nc »
1
;
Trên c s khái nim v qun lý nhà nc nói chung đc đ cp trên
đây, T đin gii thích thut ng Lut hc đã đa ra khái nim v qun lý đt
đai và qun lý nhà nc đi vi đt đai c th nh sau:

- "Qun lý đt đai là hot đng bao gm vic thit lp các c ch, các
chính sách và các công c qun lý, các bin pháp qun lý và vic vn hành c
ch đó nhm qun lý và s dng đt hp lý, tit kim và đt hiu qu kinh t
cao"
2
;
- " Qun lý nhà nc đi vi đt đai là tng hp các hot đng ca các
c quan nhà nc có thm quyn đ thc hin v
à bo v quyn s hu nhà
nc v đt đai"
3
;

1
B T pháp: Vin Khoa hc Pháp lý - T đin Lut hc, Nxb T đin bách
khoa & Nxb T pháp, Hà ni - 2006, tr. 633.
2
Trng i hc Lut Hà Ni: T đin gii thích thut ng lut hc (Phn Lut
đt đai, Lut lao đng, T pháp quc t), Nxb Công an nhân dân, Hà Ni -1999, tr.54.
3
T đin gii thích thut ng lut hc (Phn Lut đt đai, Lut lao đng, T
pháp quc t), Sdd, tr.54.
1.1.2.2. c đim ca qun lý nhà nc v đt đai
Nghiên cu v qun lý nhà nc v đt đai cho thy hình thc qun lý
này có mt s đc đim c bn sau đây:
Th nht, hình thc qun lý nhà nc v đt đai xut hin và gn lin
vi s ra đi ca Nhà nc. Trc ht nhm bo v nhng li ích ca Nhà
nc, ca giai cp thng tr trong lnh vc đt đai. Nu Nhà nc đi din cho
li ích ca toàn th nhân dân thì mc đích ca qun lý nhà nc đi vi đt
đai không ch bo v li ích ca giai cp cm quyn mà còn bo v li ích ca

ngi dân liên quan đn đt đai;
Th hai, qun lý nhà nc v đt đai do Nhà nc thc hin thông qua
b máy các c quan nhà nc da trên c s quyn lc nhà nc (quyn lc
công hay còn đc gi là công quyn). Trong quá trình qun lý đt đai, các c
quan nhà nc có thm quyn có quyn ban hành vn bn quy phm pháp lut
đt đai buc các đi tng chu s qun lý là t chc, h gia đình, cá nhân
SD phi tuân theo;
Th ba, phm vi ca hot đng qun lý nhà nc v đt đai là lãnh th
ca tng cp đn v hành chính và toàn b vn đt đai nm trong đng biên
gii quc gia. Hot đng qun lý nhà nc v đt đai mang tính v mô th hin
 vic xây dng, hoch đnh chin lc, chính sách v qun lý và SD ch
không hng v
ào các hot đng SD mang tính tác nghip c th.
1.1.2.3 Ni dung qun lý nhà nc đi vi đt đai (quy đnh ti
iu 6 Lut đt đai nm 2003) :
Ban hành các vn bn quy phm pháp lut v qun lý, s dng đt đai và
t chc thc hin các vn bn đó;
Xác đnh đa gii hành chính, lp và qun lý h s đa gii hành chính,
lp bn đ hành chính;
Kho sát, đo đc, đánh giá, phân hng đt; lp bn đ đa chính, bn đ
hin trng s dng đt và bn đ quy hoch s dng đt;
Qun lý quy hoch, k hoch s dng đt;
Qun lý vic giao đt, cho thuê đt, thu hi đt, chuyn mc đích s dng
đt;
ng ký quyn s dng đt, lp và qun lý h s đa chính, cp giy
chng nhn quyn s dng đt;
Thng kê, kim kê đt đai;
Qun lý tài chính v đt đai;
Qun lý và phát trin th trng quyn s dng đt trong th trng bt
đng sn;

Qun lý, giám sát vic thc hin quyn và ngha v ca ngi s dng
đt;
Thanh tra, kim tra vic chp hành các quy đnh ca pháp lut v đt đai
và x lý vi phm pháp lut v đt đai;
Gii quyt tranh chp v đt đai; gii quyt khiu ni, t cáo các vi phm
trong vic qun lý và s dng đt đai;
Qun lý các hot đng dch v công v đt đai.
Nhà nc có chính sách đu t cho vic thc hin các nhim v qun lý
nhà nc v đt đai, xây dng h thng qun lý đt đai hin đi, đ nng lc,
bo đm qun lý đt đai có hiu lc và hiu qu.
1.1.3 H thng c quan qun lý Nhà nc v đt đai
1.1.3.1 Khái nim:
Theo T đin ting Vit, h thng đc hiu là: “Tp hp nhiu yu t,
đn v cùng loi hoc cùng chc nng, có quan h hoc liên h vi nhau cht
ch, làm thành mt th thng nht”
4
;
H thng c quan qun lý nhà nc v đt đai ra đi gn lin vi s
xut hin ca mt hình thc qun lý đt đai ca con ngi: Qun lý nhà nc
v đt đai. H thng c quan này đc Nhà nc thành lp và bng pháp lut,
Nhà nc quy đnh c cu, t chc, chc nng, nhim v, quyn hn nhm
giúp Nhà nc thng nht qun lý to
àn b vn đt đai trong c nc theo quy
hoch, k hoch chung. Tuy nhiên, hin nay khái nim h thng c quan qun
lý nhà nc v đt đai cha đc các sách t đin lut hc, sách gii thích
thut ng lut hc  nc ta đnh ngha mt cách chính thng. Vì vy nghiên
cu, tìm hiu các quy đnh v c cu, t chc, chc nng, nhim v, quyn
hn ca h thng c quan qun lý nhà nc v đt đai và da trên khái nim
v h thng di góc đ ngôn ng, chúng ta có th quan nim v h thng c
quan qun lý nhà nc v đt đai nh sau:

H thng c quan qun lý nhà nc v đt đai là h thng c quan do
Nhà nc thành lp thng nht t trung ng xung đa phng có c cu, t
chc cht ch và có mi quan h mt thit vi nhau theo quan h "song trùng
trc thuc" thc hin chc nng, nhim v giúp Nhà nc thng nht qun lý
toàn b vn đt đai trong phm vi c nc và  mi đa phng theo quy
hoch, k hoch chung;
H thng c quan này có đc trng là h thng c quan chuyên ngành
đc giao nhim v qun lý nhà nc v đt đai. Trong hot đng, c quan
qun lý đt đai cp di chu s ch đo v chuyên môn, nghip v ca c
quan qun lý đt đai cp trên; đng thi, chu s lãnh đo trc tip, toàn din

4
T đin ting Vit,Nxb Khoa hc xã hi - Trung tâm t đin hc, Hà Ni - 1994, tr.418.
ca U ban nhân dân (UBND) cùng cp. ây chính là tính cht "song trùng
trc thuc" trong hot đng qun lý ca h thng c quan qun lý nhà nc v
đt đai.
1.1.3.2. H thng c quan qun lý nhà nc v đt đai  nc ta
Theo quy đnh ca Lut đt đai nm 2003, h thng c quan qun lý
nhà nc v đt đai  nc ta bao gm: (i) H thng c quan qun lý nh
à
nc v đt đai có thm quyn chung gm Chính ph, UBND cp tnh,
UBND cp huyn, UBND cp xã; (ii) H thng c quan qun lý nhà nc v
đt đai có thm quyn riêng gm B Tài nguyên và Môi trng, S Tài
nguyên và Môi trng, Phòng Tài nguyên và Môi trng, cán b đa chính xã,
phng, th trn. Bên cnh đó còn có s tham gia ca h thng c quan quyn
lc vào hot đng qun lý nhà nc v đt đai vi vai trò đi din cho nhân
dân thc hin chc nng giám sát và các t chc s nghip công và t chc
dch v công trong trong lnh vc đt đai. Các t chc này ra đi nhm phúc
đáp yêu cu ca công cuc ci cách các th tc hành chính trong qun lý và s
dng đt; góp phn đy nhanh s hình thành th trng bt đng sn (BS) có

t chc và làm "lành mnh hóa" các giao dch liên quan đn BS. T chc
phát trin qu đt là mt trong nhng t chc này, s ra đi ca nó đánh du
s chuyn đi nn hành chính công mang nng tính cht quan liêu "cai tr,
qun lý" sang nn hành chính mang tính cht gn dân, tính cht "dch v, phc
v" trong lnh vc đt đai.
1.2 T chc phát trin qu đt:
1.2.1 iu kin ra đi:
T chc phát trin qu đt là mt trong nhng t chc s nghip công.
Khái nim t chc s nghip công đc Lut đt đai nm 2003 có nhc đn và
đnh ngha nh sau: "T chc s nghip công là t chc do các c quan có
thm quyn ca Nhà nc, t chc chính tr, t chc chính tr - xã hi thành
lp, có chc nng thc hin các hot đng dch v công do ngân sách nhà
nc chi tr" (khon 28 iu 4). Và đây chính là điu kin tin đ đ ra đi
các T chc phát trin qu đt. S kin đt nc gia nhp t chc thng mi
th gii, đã tác đng làm cho vic hình thành các T chc phát trin qu đt
càng tr nên cp thit đ Nhà nc thc hin qun lý, s dng, khai thác giá
tr
 mang li t đt đai. Phc v cho mc tiêu phát trin ca tng đa phng và
ca c nc, đm bo hài hòa các li ích và thúc đy quá trình công nghip
hóa đt nc. Chính vì l đó mà các Ngh đnh 197/2004/N-CP ngày
03/12/2004, Thông t liên tch s 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày
31/12/2004 tip tc ln lt ra đi đ hng dn cho vic hình thành và hot
đng ca T chc phát trin qu đt.
Vi nhng c s pháp lý nêu trên, đáp ng yêu cu thc tin đt ra , các
T chc phát trin qu đt ln lt ra đi, đi vào hot đng đ phc v yêu
cu phát trin ca các đa phng. Tính đn nay có 41/63 tnh thành đã có
thành lp T chc phát trin qu đt và Long An cng đã thành lp T chc
phát trin qu đt vi tên gi là Trung tâm phát trin qu đt tnh Long An.
1.2.2 Chc nng, nhim v ca T chc phát trin qu đt:
T chc phát trin qu đt hot đng theo loi hình đn v s nghip có

thu hoc doanh nghip nhà nc thc hin nhim v công ích do UBND tnh,
thành ph trc thuc trung ng quyt đnh thành lp đ thc hin bi thng,
gii phóng mt bng trong trng hp thu hi đt sau khi quy hoch, k hoch
s dng đt đc công b mà cha có d án đu t, nhn chuyn nhng
quyn s dng đt trong khu vc có quy hoch phi thu hi đt mà ngi s
dng đt có nhu cu chuyn đi ni khác trc khi Nhà nc quyt đnh thu hi
đt; qun lý qu đt đ
ã thu hi và t chc đu giá quyn s dng đt theo
quyt đnh ca c quan nhà nc có thm quyn đi vi din tích đt đc
giao qun lý.
Là mt t chc s nghip trong h thng qun lý đt đai ca nhà nc.
Vi chc nng nhim v c th đc qui đnh, đã khng đnh s cn thit phi
thành lp và phát trin các t chc này đ va đáp ng yêu cu phát trin ca
các đa phng, va góp phn vào công cuc công nghip hóa, hin đi hóa
ca đt nc.
Tuy nhiên, đ đa mô h
ình T chc phát trin qu đt vào thc tin, cn
có nhng c ch, chính sách đi kèm, đm bo cho b máy ca t chc đc
vn hành trên c s pháp lý vi mc đích khai thác ti u giá tr mang li t
ngun tài nguyên vô cùng quý giá ca đt nc. Và c ch tài chính là mt c
ch không th thiu đi vi mô hình này.
1.2.3 C ch tài chính:
Khi nói đn C ch tài chính, có th hiu di góc đ nh sau: “C ch
tài chính là h thng các hình thc, phng pháp, bin pháp và t chc quá
trình to lp, phân phi và s dng các ngun lc tài chính trong nn kinh t
quc dân”. Nó đc đnh hng cho mt mc tiêu c th và b chi phi bi
cp cao nht là Chính Ph.
i vi T chc phát trin qu đt, trong điu kin Chính ph cha ban
hành c ch t
ài chính thng nht chung. UBND cp tnh, thành ph có th vn

dng các yu t chi phi khác nh v tính cht, loi hình hot đng…đ làm
c s ban hành các c ch cho phù hp theo Lut đnh. Do vy c ch tài
chính c
a Trung tâm phát trin qu đt đc ban hành trên c s Ngh đnh s
43/2006/N-CP ngày 25/4/2006 ca Chính ph quy đnh quyn t ch, t
chu trách nhim v thc hin nhim v, t chc b máy, biên ch và tài chính
đi vi đn v s nghip công lp, ti mt s đim chính nh sau:
V Ngun tài chính :
- Kinh phí do ngân sách nhà nc cp, gm:
Kinh phí bo đm hot đng thng xuyên thc hin chc nng, nhim
v đc c quan qun lý cp trên trc tip giao, trong phm vi d toán đc
cp có thm quyn giao; Kinh phí thc hin các nhim v khoa hc và công
ngh; Kinh phí thc hin chng trình đào to bi dng cán b, viên chc;
Kinh phí thc hin các chng trình mc tiêu quc gia; Kinh phí thc hin các
nhim v do c quan nhà nc có thm quyn đt hàng (điu tra, quy hoch,
kho sát, nhim v khác); Kinh phí thc hin nhim v đt xut đc cp có
thm quyn giao; Kinh phí thc hin chính sách tinh gin biên ch theo ch đ
do nhà nc quy đnh (nu có); Vn đu t xây dng c bn, kinh phí mua
sm trang thit b, sa cha ln tài sn c đnh phc v hot đng s nghip
theo d án đc cp có thm quyn phê duyt trong phm vi d toán đc
giao hàng nm; Vn đi ng thc hin các d án có ngun vn nc ngoài
đc cp có thm quyn phê duyt; Kinh phí khác (nu có).
- Ngun thu t hot đng s nghip, gm: Phn đc đ li t s thu phí,
l phí thuc ngân sách nhà nc theo quy đnh ca pháp lut; Thu t hot
đng dch v; Thu t hot đng s nghip khác (nu có);Lãi đc chia t các
hot đng liên doanh, liên kt, lãi tin gi ngân hàng.
- Ngu
n vin tr, tài tr, quà biu, tng, cho theo quy đnh ca pháp lut.
- Ngun khác, gm: Ngun vn vay ca các t chc tín dng, vn huy
đng ca cán b, viên chc trong đn v; Ngun vn liên doanh, liên kt ca

các t chc, cá nhân trong và ngoài nc theo quy đnh ca pháp lut.
Ni dung chi :
- Chi thng xuyên; gm: Chi hot đng theo chc nng, nhim v đc
cp có thm quyn giao; Chi phc v cho vic thc hin công vic, dch v
thu phí, l phí; Chi cho các hot đng dch v (k c chi thc hin ngha v
vi ngân sách nhà nc, trích khu hao tài sn c đnh theo quy đnh, chi tr
vn, tr lãi tin vay theo quy đnh ca pháp lut).
- Chi không thng xuyên; gm: Chi thc hin các nhim v khoa hc và
công ngh; Chi thc hin chng trình đào to bi dng cán b, viên chc;
Chi thc hin chng trình mc tiêu quc gia; Chi thc hin các nhim v do
nhà nc đt hàng (điu tra, quy hoch, kho sát, nhim v khác) theo giá
hoc khung giá do nhà nc quy đnh; Chi vn đi ng thc hin các d án có
ngun vn nc ngoài theo quy đnh; Chi thc hin các nhim v đt xut
đc cp có thm quyn giao; Chi thc hin tinh gin biên ch theo ch đ do
nhà nc quy đnh (nu có); Chi đu t xây dng c bn, mua sm trang thit
b, sa cha ln tài sn c đnh thc hin các d án đc cp có thm quyn
phê duyt; Chi thc hin các d án t ngun vn vin tr nc ngoài; Chi cho
các hot đng liên doanh, liên kt; Các khon chi khác theo quy đnh (nu có).
Thc tin ca các ni dung trên đc áp dng cho các đn v s nghip
công lp nói chung. Nên không hòan tòan phù hp vi loi hình đc thù là các
T chc phát trin qu đt. Chính vì vy, Mi đa phng tùy vào điu kin c
th, quan đim lãnh đo ca tnh, ban hành các c ch cho các T chc phát
trin qu đt hot đng phù hp, đáp ng yêu cu ca đa phng.
Tuy nhiên, v
i chc nng nhim v đc qui đnh, các Trung tâm phát
trin qu đt có mi quan h rt nhiu ngành nh Xây dng, Tài nguyên-Môi
trng, Tài chính, Thu, UBND huyn, th, xã, phng…vic c ch hot
đng, c ch tài chính cha có phi vn dng nên nh hng rt nhiu đn
hiu qu.  có đc nhng c ch tài chính phù hp. Trung tâm phát trin
qu đt ca các tnh, thành ph cn thit phi nghiên cu mt s mô hình

t
ng t trên các đa bàn khác. Tìm ra các u đim, vn dng vào thc tin
ca đa phng đ va phát huy hiu qu hot đng, va đm bo vai trò qun
lý đt đai. i vi Trung tâm phát trin qu đt tnh Long An, đây là vic cn
làm đ đúc kt kinh nghim trong vic nghiên cu đi mi c ch tài chính
vn cha phù hp vi hot đng thc tin ca đn v.
1.3 Mô hình T chc phát trin qu đt  mt s đa phng
T chc phát trin qu đt nói chung đu đc thành lp trên cùng mt
c s pháp lý n
ên phn ln các T chc này này có cùng v trí, chc nng,
nhim v và quyn hn. Tuy nhiên cng có mt s đim khác bit nht là v
hot đng và tài chính. Nghiên cu nhng đim khác bit này là mt trong
nhng gii pháp đ nghiên cu vn dng phù hp vào đa bàn tnh Long An.
Do vy ti mô hình T chc phát trin qu đt  mt s đa phng, Lun vn
s đi vào nhng u đim đ có đc nhng kinh nghim phc v cho vic
nghiên cu đi mi c ch tài chính ca Trung tâm phát trin qu đt tnh
Long An.
1.3.1 Trung tâm phát trin qu nhà đt tnh ng Tháp:
Ti quy ch tài chính ca Trung tâm phát trin qu nhà đt tnh ng
tháp đc ban hành kèm theo quyt đnh s 1860/Q-UBND.HC ngày
29/11/2007 ca UBND tnh ng Tháp (Ph lc 1.1) chúng ta có th nhn
thy mt s u đim so vi Trung tâm phát trin qu đt tnh Long An c th
nh sau đây:
1.3.1.1 V hot đng:
Trung tâm phát trin qu nhà đt tnh ng Tháp đc cung cp dch
v t vn và đu t xây dng, t chc hch toán chi tit nh b phn t chc
s nghip hot đng dch v trc thuc, theo dõi chi tit, hch toán các khon
thu, các khon chi phí riêng đ np thu theo quy đnh ca pháp lut; Qun lý
qu nhà  hình thành do thc hin các d án phát trin nhà . ây là đim
thun li đi vi Trung tâm phát trin qu nhà đt tnh ng Tháp chính bi

hot đng này đã tng thêm s đa dng và là kênh to vn cho đn v. Do vy
Trung tâm phát trin qu đt tnh Long An cn nghiên cu đ đa dng hóa
hot đng, tp trung ngun vn trên mi mt đ phc v cho yêu cu phát
trin.
1.3.1.2 V tài chính:
- V ngha v tài chính, qun lý, s dng tin s dng đt khi giao đt.
Nhìn chung so vi c ch tài chính ca Trung tâm phát trin qu đt tnh Long
An đc ban hành kèm theo quyt đnh s 35/2007/Q-UBND ngày
01/8/2007 ca UBND tnh Long An thì không có gì khác bit. Tuy nhiên xét
v ngun vn đu t đ hình thành sn phm (đt sch, đt nn có h tng) thì
Trung tâm phát trin qu nhà đt tnh ng Tháp thun li hn do tính đa
dng trong hot đng đã to đc kênh cung cp vn và còn có s h tr tích
cc t phía ngân sách đa phng nên không nh hng đn quá trình tái đu
t, gim thiu đc chi phí c hi, còn ca Trung tâm phát trin qu đt ch
yu là ngoài ngân sách vic np toàn b tin s dng đt vào ngân sách nhà
nc sau đó mi đc chuyn tr li chi phí ng trc đ thc hin d án đã
làm hn ch hiu qu hot đng ca đn v, nh hng đn quá trình tái đu t
và phát sinh c hi phí. Do đó đây cng là đim cn lu ý đ có nhng pháp
phù hp.
1.3.1.3 V qun lý Qu nhà đt:
Trung tâm phát trin qu nhà đt tnh ng Tháp đc ch đng quyt
đnh đi vi mc s dng vn đu t đn 5 (nm) t đng (iu 13). Vic này
th hin đc tính t ch t chu trách nhim ca đn v và là đim nhn đ
các Trung tâm phát trin qu đt nghiên cu to s linh đng, t ch cho hot
đng ca đn v trong mt gii hn cho phép và phù hp vi tng đa phng.
1.3.2 Trung tâm phát trin qu đt tnh ng Nai (Ph lc 1.2)
1.3.2.1 V hot đng
Ngòai các chc nng theo lut đnh, Trung tâm phát trin qu đt tnh
ng Nai cng đc b sung thêm các chc nng khác đ đáp ng yêu cu
thc tin ca đa phng c th nh sau (khon 5,9,10,11 và đim c khan 3

iu 3 ca quy đnh v t chc v
à hot đng):
- Qun lý qu đt do b thu hi qua thanh tra theo ch đo ca UBND
tnh; các khu đt đã có quyt đnh ca cp có thm quyn nhng không đc
gia hn tha thun gii thiu đa đim do quá thi hn lp d án đ thu hi
đt;
- Cung cp thông tin, t vn cho các nhà đu t có nhu cu v đt đ đu
t;
- Lp k hoch s dng đt đi vi đt đc giao qun lý trình UBND
tnh phê duyt, phi hp vi các ngành Tài nguyên và Môi trng đ xut vic
thu hi, qun lý, s dng có hiu qu đi vi đt cha s dng thuc khu vc
đô th và quy hoch phát trin đô th trên đa bàn tnh;
- Giúp UBND tnh xây dng và trin khai thc hin các phng án to
qu đt, khai thác và huy đng ngun vn qu đt đc giao qun lý; Làm ch
đu t xây dng các công trình h tng k thut làm tng giá tr đt, nhm
khai thác mt cách có hiu qu đi vi qu đt đc giao qun lý theo Quyt
đnh ph
ê duyt ca UBND tnh;
Các chc nng nên trên cng giúp cho Trung tâm phát trin qu đt tnh
ng Nai đa dng trong hot đng, phong phú thêm ngun vn và có đc
nhng đnh hng trong vic phát trin, qui hoch ca tnh nhà đ có th xây
dng các k hoch, chin lc trung dài hn cho hot đng ca đn v. ây là
các u đim mà Trung tâm phát trin qu đt nói chung và tnh Long An nói
riêng có th hc tp và nghiên cu thc hin đ to nn tng cho quá trình đu
t phát trin.
1.3.2.2 V tài chính:
Cng nh Trung tâm phát trin qu nhà đt tnh ng Tháp, Trung tâm
phát trin qu đt tnh ng Nai cng đc Ngân sách Nhà nc cp hoc
tm ng vn ngòai ra còn có các ngun vn t qu đt đc giao qun lý
thông qua đu giá quyn s dng đt, vn vay đu t (Ngân hàng, các t chc

tài chính, tín dng…) đ to qu đt mi hoc đu t d án làm tng giá tr đt
theo mc têu, nhim v do y ban nhân dân tnh giao và vn liên kt vi các
đn v có chc nng đ thc hin các d án đã đc y ban nhân dân tnh
chp thun. Do vy đã to nên kênh cung ng vn đa dng, linh đng và là
mt trong nhng ni lc quan trng cho Trung tâm phát trin qu đt tnh
ng Nai thc hin trit đ nhim v đc giao.
Ngoài hot đng và tài chính. Trung tâm phát trin qu đt tnh ng Nai
còn đc quy đnh c th v mi quan h vi y ban nhân dân tnh, vi các
ngành các cp và vi các nhà đu t. Nhng quy đnh này mt mt góp phn
quán trit trit đ rng rãi chc nng nhim v ca đn v, to khuôn kh pháp
lý cng nh tranh th s đng tình ng h ca các cp ngành có liên quan.
1.4- Ý ngha ca vic hình thành T chc phát trin qu đt
Là đn v to ngun thu đáng k cho ngân sách đa phng đ phát trin
kt cu h tng góp phn thu hút đu t, gii quyt tái đnh c, chnh trang đô
th nên vic hình thành các Trung tâm phát trin qu đt có ý ngha rt quan
trng trong tin trình phát trin đt nc, xây dng kt cu h tng, đy nhanh
tin trình công nghip hóa, phát huy tính hiu qu ca quá trình qun lý đt
đai, gii quyt c bn các mi quan h, đm bo hài hòa các li ích
Nhìn vào các mô hình T chc phát trin qu đt. chúng ta có th thy
mc dù ra đi trên cùng c s pháp lý, cùng mt cp ch qun là y ban nhân
dân tnh nhng s vn dng linh hot ca tng đa phng là khác nhau đ
ban hành các qui đnh, các c ch cho các Trung tâm phát trin qu đt hot
đng va ph
ù hp vi lut đnh va đáp ng yêu cu thc tin.
Tuy nhiên,  đây không th khng đnh mô hình nào là tuyt đi. Mi
đn v có mt th mnh khác nhau và cng không th tp trung tòan b th
mnh ca các mô hình thành mt mô hình c th bi l tính đc thù v đa lý,
vn hóa, phong tc tp quán ca tng đa phng.  đây ch có th tham kho,
chn lc đ vn dng nhng đim tng thích vi tng vùng, min nhm có
đc c ch phù hp, phát huy cao nht hiu qu qun lý Nhà nc, khai thác

trit đ giá tr mang li t đt đai.
Vic vn dng đ ban hành c ch cho các Trung tâm phát trin qu
đt hot đng  tng đa phng, đã phn ánh s không đng b, nên không
th có đc c ch qun lý tp trung mô hình này. Do vy đã nh hng đn
vai trò Nhà nc. Và nguyên nhân chính đc đ cp đn là cha có mt c
ch tài chính thng nht cho các t chc phát trin qu đt hot đng nhm
góp phn nâng cao ý ngha, vai trò ca nó.