Nghiên cứu hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất của trung tâm phát triển quỹ đất thành phố bắc ninh tỉnh bắc ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM












ðỖ ðỨC PHƯƠNG


NGHIÊN CỨU HOẠT ðỘNG ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ðẤT CỦA TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ðẤT THÀNH
PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH



LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM











ðỖ ðỨC PHƯƠNG



NGHIÊN CỨU HOẠT ðỘNG ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ðẤT CỦA TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ðẤT THÀNH
PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH



CHUYÊN NGÀNH : QUẢN TRỊ KINH DOANH

MÃ SỐ : 60.34.01.02


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. TRẦN HỮU CƯỜNG



HÀ NỘI, NĂM 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng:
Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và
chưa từng ñược sử dụng hoặc công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cám ơn và các
thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược ghi rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn


ðỗ ðức Phương

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Sau thời gian học tập tại Học viện nông nghiệp Việt Nam ñến nay khoá học sắp
kết thúc. ðể vận dụng kiến thức ñã học vào thực tiễn và làm quen với công tác nghiên
cứu khoa học, ñược phép của Học viện, Khoa Kế Toán & Quản Trị Kinh Doanh, Bộ
môn Marketing, tôi tiến hành thực hiện ñề tài: “Nghiên cứu hoạt ñộng ñấu giá quyền
sử dụng ñất của Trung tâm phát triển quỹ ñất thành phố Bắc Ninh ”.
ðể thực hiện và hoàn thành luận văn này, tôi ñã nhận ñược sự quan tâm giúp
ñỡ tận tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể:
Trước tiên, tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban Giám ñốc, Khoa Kế
Toán & Quản Trị Kinh Doanh, Bộ môn Marketing Học viện nông nghiệp Việt Nam
ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi cho tôi học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn.
ðặc biệt, tôi xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc ñến PGS.TS Trần Hữu Cường -
Phó trưởng khoa Kế Toán & Quản trị Kinh doanh ñã trực tiếp tận tình hướng dẫn và
giúp ñỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu và hoàn thành luận văn này.
Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn UBND thành phố Bắc Ninh, Trung tâm phát
triển quỹ ñất thành phố Bắc Ninh và các tổ chức cá nhân tham gia ñấu giá quyền sử
dụng ñất ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ, cung cấp số liệu, tư liệu khách quan giúp tôi hoàn
thành luận văn này.
Cuối cùng, tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn tới thầy, cô là Giảng viên giảng dạy
tại Học viện nông nghiệp Việt Nam cùng các bạn bè và ñồng nghiệp ñã ñộng viên,
giúp ñỡ, tạo ñiều kiện cả về vật chất lẫn tinh thần cho tôi hoàn thành tốt khóa học và
luận văn tốt nghiệp.
Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn


ðỗ ðức Phương


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page iii

MỤC LỤC

Lời cam ñoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục sơ ñồ, hình ảnh viii

1 MỞ ðẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Mục tiêu của ñề tài 2

1.2.1 Mục tiêu chung: 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể: 2

1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

1.3.1 ðối tượng nghiên cứu 2

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 2

2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ðẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ðẤT 4

2.1 Cơ sở lý luận về hoạt ñộng ñấu giá QSDð 4

2.1.1 Khái niệm và vai trò, ý nghĩa của công tác ñấu giá QSDð 4

2.1.2 Nội dung về hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất 10

2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất 22

2.2 Cơ sở thực tiễn về hoạt ñộng ñấu giá QSDð 24

2.2.1 Kinh nghiệm ñấu giá QSDð ở một số nước trên thế giới 24

2.2.2 Kinh nghiệm ñấu giá QSDð ở một số ñịa phương của Việt Nam 27

2.3 Các bài học rút ra từ cơ sở lý luận và thực tiễn về hoạt ñộng ñấu
giá quyền sử dụng ñất 30

2.3.1 Về các hoạt ñộng trước khi bán ñấu giá 30


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page iv

2.3.2 Về công tác tổ chức thực hiện cuộc bán ñấu giá 31

2.3.3 Về các hoạt ñộng sau cuộc bán ñấu giá 32

3 ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

3.1 ðặc ñiểm ñịa bàn 33

3.1.1 ðiều kiện tự nhiên 33

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 34

2.1.3 Hiện trạng sử dụng ñất của thành phố Bắc Ninh 36

3.1.4 Giới thiệu về Trung tâm phát triển quỹ ñất thành phố Bắc Ninh 39

3.2 Phương pháp nghiên cứu 45

3.2.1 Phương pháp thu thập thông tin 45

3.2.2 Phương pháp xử lý số liệu 48

3.2.3 Phương pháp phân tích tài liệu 48

3.2.4 Hệ thống các chỉ tiêu 48

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 49

4.1 Thực trạng về hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất tại Trung tâm
phát triển quỹ ñất Thành phố Bắc Ninh 49

4.1.1 Một số văn bản quy phạm pháp luật về ñấu giá QSDð mà Trung

tâm ñang áp dụng và thực hiện 50

4.1.2 Thực trạng về hoạt ñộng chuẩn bị trước ñấu giá tại Trung tâm 51

4.1.3 Thực trạng về hoạt ñộng tổ chức thực hiện trong ñấu giá tại
Trung tâm 56

4.1.4 Thực trạng về hoạt ñộng tổ chức thực hiện sau ñấu giá tại Trung tâm 60

4.1.5 Thực trạng về kết quả thực hiện tại Trung tâm 62

4.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất
tại Trung tâm phát triển quỹ ñất thành phố Bắc Ninh 68

4.2.1 Yếu tố về vị trí khu ñất tổ chức ñấu giá 69

4.2.2 Yếu tố về người tham gia ñấu giá 70

4.2.3 Yếu tố về hoạt ñộng tổ chức thực hiện 72


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page v

4.2.4 Yếu tố về cơ chế chính sách của nhà nước và của Tỉnh Bắc Ninh 73

4.3 ðánh giá về hoạt ñộng tổ chức và năng lực thực hiện nhiệm vụ ñấu
giá QSDð của Trung tâm phát triển quỹ ñất thành phố Bắc Ninh 74

4.3.1 Mặt tích cực 74

4.3.2 Một số hạn chế 75

4.4 Các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng
ñất tại Trung tâm phát triển quỹ ñất thành phố Bắc Ninh 76

4.4.1 Căn cứ ñịnh hướng phát triển công tác ñấu giá QSDð trên ñịa
bàn Thành phố Bắc Ninh ñến năm 2020 76

4.4.2 Các giải pháp 80

5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88

5.1 Kết luận 88

5.2 Kiến nghị 89

TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

PHỤ LỤC 95



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

QSDð Quyền sử dụng ñất
QSD Quyền sử dụng

GCN QSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
BðS Bất ñộng sản
PTQð Phát triển quỹ ñất
UBND Ủy ban nhân dân
HðND Hội ñồng nhân dân









Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page vii

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

2.1 Mức thu phí tham gia ñấu giá quyền sử dụng ñất 14
2.2 Bảng tính chi phí dịch vụ ñấu giá quyền sử dụng ñất trả cho tổ
chức bán ñấu giá chuyên nghiệp 21
3.1 Một số chỉ tiêu về phát triển KTXH thành phố Bắc Ninh giai
ñoạn từ năm 2010-2013 36
3.2 Hiện trạng sử dụng ñất của TP Bắc Ninh tính ñến 31/12/2013. 37
3.3 Biến ñộng ñất ñai giai ñoạn 2010 - 2013 của thành phố Bắc Ninh 38
3.4 Cơ cấu lao ñộng của Trung tâm phát triển quỹ ñất 41
3.5 Tổng hợp số lượng ñối tượng ñiều tra 45

3.6 Thống kê nhóm các lô ñất ñấu giá, số lượng khách hàng tham gia
ñấu giá ñất năm 2012, năm 2013 tại Trung tâm 46
4.1 Tổng hợp kết quả các nội dung thực hiện trước khi tiến hành ñấu
giá QSDð năm 2012, năm 2013 53
4.2 Tổng hợp kết quả khảo sát ý kiến về mức ñộ thuận lợi ñể khách
hàng tiếp cận trước ñấu giá 54
4.3 Tổng một số thông tin ñấu giá QSDð năm 2012, năm 2013 57
4.4 Tổng hợp kết quả khảo sát ý kiến về mức ñộ ñáp ứng nhu cầu của
khách hàng trong cuộc ñấu giá 58
4.5 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất năm 2012, năm 2013 63
4.6 Tổng hợp kết quả thực hiện các dự án tổ chức ñấu giá QSDð
năm 2012 64
4.7 Tổng hợp kết quả thực hiện các dự án tổ chức ñấu giá QSDð
năm 2013 65
4.8 Mức ñộ hiểu biết và mục ñích của người tham gia ñấu giá 71
4.9 Các dự án trọng ñiểm dự kiến ñấu giá giai ñoạn 2014-2020 79
4.10 Quy hoạch các ñiểm dân cư nông thôn từ nay ñến 2020 80


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page viii

DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH ẢNH


Sơ ñồ 3.1: Bản ñồ hành chính tỉnh Bắc Ninh 33
Sơ ñồ 3.2: Tổ chức bộ máy của Trung tâm phát triển quỹ ñất 40
Sơ ñồ: 4.1. Quy trình thực hiện trước ñấu giá 51
Sơ ñồ: 4.2. Quy trình thực hiện trong ñấu giá 56
Sơ ñồ: 4.3. Quy trình thực hiện sau ñấu giá 60

Sơ ñồ 4.4 Quy hoạch tổng thể phát triển KT-XH TP. Bắc Ninh 77

Hình 4.1: Dự án Khu nhà ở Vũ Ninh - Kinh Bắc trước ñấu giá, 3/2012 52
Hình 4.2: Cuộc ñấu giá QSDð dự án Khu nhà ở Vũ Ninh- Kinh Bắc,
2/2013 59
Hình 4.3: Dự án Khu nhà ở Vũ Ninh - Kinh Bắc sau ñấu giá, 8/2014 61








Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 1

1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai có những tính chất ñặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo, là cơ
sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất ñặc biệt trong nông
nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống. Khai thác tiềm năng ñất
ñai có ý nghĩa vô cùng quan trọng ñối với sự phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc
phòng nhưng ñất ñai chỉ có thể phát huy ñược tiềm năng vốn có ñó của mình nếu
như con người tác ñộng tích cực và sử dụng có hiệu quả.
ðấu giá quyền sử dụng ñất (QSDð) ñang ngày càng có vai trò và vị trí quan
trọng trong sự phát triển của ñời sống kinh tế - xã hội. Do ñó, ñể tạo ñiều kiện thuận
lợi cho sự phát triển của hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất và cũng là ñể hội
nhập với xu thế phát triển chung của toàn cầu, ðảng và Nhà nước ñã ban hành

nhiều văn bản pháp luật nhằm ñảm bảo sự thống nhất trong quản lý và bảo vệ quyền
lợi cho các bên tham gia hoạt ñộng ñấu giá. Có thể nói, ñấu giá quyền sử dụng ñất
là hình thức chuyển giao quyền sở hữu của tài sản nói chung và quyền sử dụng ñất
nói riêng từ chủ thể này sang chủ thể khác.
ðấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh là một chủ
trương lớn của tỉnh Bắc Ninh nói chung và của thành phố Bắc Ninh nói riêng và là
giải pháp hữu hiệu nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế, là một hình thức chuyển
nhượng ñặc biệt, là một hình thức khai thác, sử dụng ñất ñai hiệu quả, tiết kiệm, tạo
ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ ñầu tư nhằm huy ñộng tối ña nguồn thu
cho ngân sách cho Thành phố. ðấu giá QSDð ñã góp phần giải quyết nhu cầu về
ñất ở cho người dân trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh cũng như người dân ở các
vùng phụ cận. Nguồn kinh phí thu ñược từ công tác ñấu giá QSDð một phần ñược
ñầu tư quay lại chính khu ñất ñấu giá ñể xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội ñồng bộ, hiện ñại theo ñúng chiến lược ñô thị hóa của Thành phố.
Nhận thức ñược tầm quan trọng và cấp thiết của hoạt ñộng ñấu giá quyền sử
dụng ñất, tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: Nghiên cứu hoạt ñộng ñấu giá quyền sử
dụng ñất của Trung tâm phát triển quỹ ñất thành phố Bắc Ninh”

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 2

1.2. Mục tiêu của ñề tài
1.2.1 Mục tiêu chung:
Nghiên cứu hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất, từ ñó ñề xuất một số giải
pháp nhằm hoàn thiện hoạt ñộng ñấu giá QSDð của Trung tâm phát triển quỹ ñất thành
phố Bắc Ninh.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể:
Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn của hoạt ñộng ñấu giá
quyền sử dụng ñất.
ðánh giá thực trạng hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất của Trung tâm phát

triển quỹ ñất Thành phố Bắc Ninh.
ðề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng
ñất các dự án mà Trung tâm phát triển quỹ ñất Thành phố Bắc Ninh thực hiện trong
thời gian tới.
1.3. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1. ðối tượng nghiên cứu
ðánh giá hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất, bao gồm các vấn ñề về trình
tự, thủ tục, năng lực, hình thức tổ chức thực hiện, các yếu tố ảnh hưởng ñến hoạt
ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
* Phạm vi nội dung:
ðề tài tập trung vào nghiên cứu hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất của
Trung tâm phát triển quỹ ñất thành phố Bắc Ninh.
Các nội dung nghiên cứu trong luận văn tập trung vào vấn ñề chính của hoạt
ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất: Như trình tự, thủ tục của hoạt ñộng ñấu giá quyền
sử dụng ñất, hoạt ñộng trước khi bán ñấu giá, hoạt ñộng thực hiện cuộc bán ñấu giá
quyền sử dụng ñất, hoạt ñộng sau ñấu giá, thực trạng kết quả ñạt ñược, các yếu tố
ảnh hưởng ñến hoạt ñộng ñấu giá, các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt ñộng ñấu giá
quyền sử dụng ñất tại Trung tâm phát triển quỹ ñất Thành phố Bắc Ninh.
* Phạm vi về không gian nghiên cứu
Nghiên cứu các dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Bắc

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 3

Ninh mà Trung tâm phát triển quỹ ñất thành phố Bắc Ninh ñã ñược bàn giao và tổ
chức thực hiện.
* Phạm vi về thời gian nghiên cứu
+ Thứ cấp: Nghiên cứu về hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất của Trung
tâm phát triển quỹ ñất thành phố Bắc Ninh qua các dự án ñã tổ chức ñấu giá trên ñịa

bàn thành phố Bắc Ninh năm 2012, năm 2013 và dự kiến thực hiện tới năm 2020.
+ Sơ cấp: Thời gian ñiều tra thu thập thông tin từ tháng 6/2013 ñến tháng
7/2014.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 4

2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ðẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT

2.1. Cơ sở lý luận về hoạt ñộng ñấu giá QSDð
2.1.1. Khái niệm và vai trò, ý nghĩa của công tác ñấu giá QSDð
2.1.1.1. Các khái niệm
* Quyền sử dụng ñất:
Quyền sử dụng ñất (QSDð) là một bộ cấu thành của quyền sở hữu ñất ñai,
thông qua giao ñất, cho thuê ñất và công nhận quyền sử dụng ñất, Nhà nước trao
cho người nhận ñất các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất, trong ñó có sự
phân biệt theo loại ñất, theo ñối tượng sử dụng, theo hình thức thuê ñất hoặc giao
ñất. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất ñai không giống như các quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng các tài sản thông thường. Quyền sử dụng ñất có sự khác
nhau về mục ñích sử dụng và ñối tượng sử dụng ñất, như QSDð nông nghiệp khác
với QSDð ñất ở; quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình, cá nhân khác với quyền sử
dụng ñất của tổ chức. Mỗi chủ thể sử dụng ñất khác nhau ngoài quyền và nghĩa vụ
quy ñịnh chung cho tất cả các chủ thể, còn phải mang quyền và nghĩa vụ pháp lý
riêng cho phù hợp với mỗi loại ñất ñược nhà nước giao tương ứng với việc tuân thủ
các chế ñộ sử dụng ñất cụ thể ñối với từng loại ñất như ñất nông nghiệp, ñất lâm
nghiệp, ñất khu dân cư nông thôn, ñất ñô thị, ñất chuyên dùng. Quyền sử dụng ñất
là một quyền dân sự, theo ñó người sử dụng ñất ñược quyền khai thác công dụng,
các thuộc tính có lợi từ ñất nhằm mang lại lợi ích cho mình.
Quyền sử dụng ñất ñược xác ñịnh là một quyền năng ñặc biệt không giống

với quyền sử dụng bất kỳ một tài sản nào khác. ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân,
quyền sử dụng ñất thuộc về người sử dụng ñất. Hay nói cách khác, quyền sử dụng
ñất ñã tách khỏi quyền sở hữu ñất ñai ñược chủ sở hữu ñất ñai chuyển cho người sử
dụng ñất thực hiện và trở thành một loại quyền tài sản của người sử dụng ñất.
Người sử dụng ñất không chỉ ñược khai thác các lợi ích về ñất một cách ổn ñịnh, lâu
dài mà họ còn ñược chuyển quyền sử dụng ñất, thực hiện các giao dịch dân sự và
kinh tế liên quan ñến ñất ñai. Có thể nói, Nhà nước ñã trao cho người sử dụng ñất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 5

quyền ñịnh ñoạt số phận pháp lý của thửa ñất mà mình ñược sử dụng trong khuôn
khổ pháp luật quy ñịnh, nhờ ñó người sử dụng ñất ngoài việc khai thác, sử dụng ñất
còn có thể chủ ñộng thực hiện chuyển quyền sử dụng ñất ñó cho người khác khi
không có nhu cầu hoặc ñiều kiện sử dụng. Nhà nước ñã trao cho người sử dụng ñất
nhiều quyền năng gần giống với quyền sở hữu ñất ñể họ có thể ñộc lập, chủ ñộng
quyết ñịnh việc sử dụng ñất nhằm mang lại hiệu quả kinh tế cao cho người sử dụng
ñất, cho Nhà nước và cho xã hội.
Với những phân tích trên, khái niệm quyền sử dụng ñất ñược hiểu là:
Quyền sử dụng ñất là quyền của người sử dụng ñất khai thác các thuộc tính
của ñất ñai, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một cách hợp
pháp phục vụ cho mục ñích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng ñất theo quy
ñịnh của pháp luật. (Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng, 2011)
* ðấu giá:
ðấu giá là một trong những hình thức mua bán ñặc biệt (công khai, ñề nghị ñại
chúng, lựa chọn người mua và tuân theo những trình tự riêng biệt). Trên thế giới, ñấu
giá có lịch sử lâu ñời (hình thành từ thời kỳ văn minh Hy Lạp cổ ñại - khoảng 500 năm
trước công nguyên) và trong nền kinh tế thị trường, bên cạnh các phương thức mua bán
thông thường, mua bán tài sản thông qua ñấu giá ngày càng phổ biến. Có nhiều mục
ñích ñược ñặt ra khi các bên lựa chọn phương thức mua bán này, nhưng mục ñích

thường ñược hướng tới là nhằm ñưa tài sản tiếp cận với ñại chúng người mua, qua ñó
phát huy cao nhất giá trị hàng hóa của tài sản hoặc ñáp ứng cao nhất mục ñích khác mà
người bán tài sản ñấu giá mong muốn ñạt ñược.
ðấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách ñưa ra món hàng cần bán, ra
giá và sau ñó bán món hàng cho người ra giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi
ñiểm của chủ sở hữu tài sản. Về phương diện kinh tế, một cuộc ñấu giá là phương
pháp xác ñịnh giá trị của món hàng chưa biết giá hoặc giá trị thường thay ñổi. Trong
một số trường hợp, có thể tồn tại một mức giá tối thiểu hay còn gọi là giá sàn; nếu sự
ra giá không ñạt ñến ñược giá sàn, món hàng sẽ không ñược bán (nhưng người ñưa
món hàng ra ñấu giá vẫn phải trả phí cho nơi người phụ trách việc bán ñấu giá).
Trong ngữ cảnh của cuộc ñấu giá, một từ vựng tiếng Anh thường ñược dùng là "bid"

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 6

hay "auction", nghĩa là giá ñề nghị. ðấu giá có thể áp dụng cho nhiều loại mặt hàng:
ñồ cổ, bộ sưu tập (tem, tiền, xe cổ, tác phẩm nghệ thuật, bất ñộng sản, các mặt hàng
ñã qua sử dụng, sản phẩm thương mại (cá, tôm), giống ngựa ñua thuần chủng và các
cuộc bán ñấu giá cưỡng ép (thanh lý, phát mãi). (Wikipedia, 2013)
* ðấu giá quyền sử dụng ñất:
Luật ñất ñai năm 2013 ñã quy ñịnh tại:
ðiều 117 quy ñịnh về nguyên tắc ñấu giá quyền sử dụng ñất: “ðấu giá
quyền sử dụng ñất ñược thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình
ñẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Việc ñấu giá quyền
sử dụng ñất phải ñúng trình tự, thủ tục theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai và
pháp luật về ñấu giá tài sản.
ðiều 3 quy ñịnh về Nhà nước giao quyền sử dụng ñất “ Là việc Nhà nước
ban hành quyết ñịnh giao ñất ñể trao quyền sử dụng ñất cho ñối tượng có nhu cầu sử
dụng ñất.
“ðấu giá quyền sử dụng ñất là việc của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

công khai lựa chọn nhà ñầu tư là các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân trong nước thuộc
mọi thành phần kinh tế có nhu cầu sử dụng ñất thực hiện dự án ñầu tư hoặc làm nhà
ở, có ñủ ñiều kiện về vốn và khả năng ñảm bảo yêu cầu kỹ thuật của vốn ñầu tư xây
dựng công trình CSHT, phát triển KT-XH trên ñịa bàn Thành phố Bắc Ninh”.
(UBND thành phố Bắc Ninh, 2013)
2.1.1.2. Các khái niệm khác
- Bán ñấu giá tài sản: là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả
giá lên, có từ hai người trở lên tham gia ñấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục
ñược quy ñịnh. Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho
ñến khi có người trả giá cao nhất.
- ðấu giá viên: Là người ñược cấp Chứng chỉ hành nghề ñấu giá theo quy ñịnh.
- Người mua ñược tài sản bán ñấu giá: Là người trả giá cao nhất so với giá
khởi ñiểm; trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi ñiểm thì tài
sản ñược bán bằng giá khởi ñiểm.
- Tài sản bán ñấu giá: Là ñộng sản, bất ñộng sản, giấy tờ có giá và các quyền
tài sản ñược phép giao dịch theo quy ñịnh của pháp luật.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 7

- Bước giá: Là mức chênh lệch của lần trả giá sau so với lần trả giá trước
liền kề. Bước giá do Tổ chức bán ñấu giá tài sản quy ñịnh phù hợp với từng
cuộc bán ñấu giá.
- Người có tài sản bán ñấu giá: Là chủ sở hữu tài sản, người ñược chủ sở hữu
ủy quyền bán tài sản, người có trách nhiệm chuyển giao tài sản ñể bán ñấu giá hoặc
cá nhân, tổ chức có quyền bán tài sản của người khác theo quy ñịnh của pháp luật.
- Người tham gia ñấu giá QSDð: Là hộ gia ñình, cá nhân, ñại diện tổ chức có
ñủ ñiều kiện tham gia ñấu giá ñể mua tài sản bán ñấu giá theo quy ñịnh của pháp luật.
(Chính phủ, Nghị ñịnh 17/2010)
2.1.1.3. Vai trò, ý nghĩa của ñấu giá quyền sử dụng ñất

Trong những năm gần ñây, nhịp ñộ tăng trưởng của nước ta là khá mạnh. Mọi
hoạt ñộng của nền kinh tế ñang dần ñược chuyển ñổi cho phù hợp với tiến trình phát
triển và theo kịp thế giới, trong ñó chúng ta có thể kể ñến hoạt ñộng ñấu giá quyền sử
dụng ñất. Chúng ta ñều biết rằng tổng quỹ ñất là có hạn nhưng nhu cầu sử dụng ñất là
vô hạn. Chính vì thế chúng ta phải lựa chọn giữa các hình thức như giao ñất, cho thuê
ñất, ñấu giá quyền sử dụng ñất,…ñể sao cho sử dụng ñất ñúng mục ñích, tiết kiệm và
có hiệu quả nhất. ðấu giá quyền sử dụng ñất là cần thiết và ñóng vai trò ngày càng
quan trọng trong nhịp ñộ phát triển kinh tế, xã hội nước ta hiện nay:
Thứ nhất, thực hiện ñấu giá ñất ñảm bảo mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu về
ñất và có khả năng tài chính ñều ñược tham gia ñấu giá quyền sử dụng ñất. Những
người tham gia ñấu giá ñất ñược bình ñẳng trong việc ñịnh giá ñất và khả năng ñược
nhận quyền sử dụng ñất thuộc về người tham gia ñấu giá ñất ñịnh giá ñất cao nhất.
Thứ hai, ñấu giá quyền sử dụng ñất công khai sẽ góp phần giải quyết vấn ñề
khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như
giá ñất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa ñồng bộ dẫn ñến nhiều vụ
việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi ñất cho rằng Nhà nước
thu hồi ñất giao cho chủ ñầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu ñất
thu hồi là ñất nông nghiệp) nhưng chủ ñầu tư bán lại với giá cao (ñặc biệt là ñất xây
dựng các khu ñô thị, khu thương mại, dịch vụ, ñất ở và ở các thời ñiểm thị trường
bất ñộng sản phát triển nóng dù nhà ñầu tư khi ñược giao ñất, cho thuê ñất phải thực
hiện nộp tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất cho Nhà nước theo quy ñịnh).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 8

Thứ ba, ñấu giá quyền sử dụng ñất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công
khai, minh bạch. Có nhiều phương thức ñể xác lập giá thị trường của một mảnh ñất,
thửa ñất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua ñấu giá. Các doanh nghiệp thẩm ñịnh
giá, các cơ quan nhà nước khi thực hiện việc xác ñịnh giá, thẩm ñịnh giá, quyết ñịnh
giá ñất, căn cứ ñược coi là ñáng tin cậy nhất vẫn là giá ñất thông qua ñấu giá. Còn

người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ “tâm phục, khẩu phục” hơn. Khi hình
thức ñấu giá ñược áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá cho thị
trường, góp phần giải quyết ñược bài toán về việc xác ñịnh giá ñất sát với giá thị
trường vốn ñang rất bức xúc hiện nay.
Thứ tư, ñấu giá quyền sử dụng ñất sẽ hạn chế ñược tình trạng “xin - cho”
trong giao ñất, cho thuê ñất. Theo ñánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao ñất,
cho thuê ñất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin - cho”. ðây là cơ hội ñể cho tham
nhũng nảy sinh. Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian,
ñịa ñiểm, quyền sử dụng ñất ñấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng ñất,
ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp luật ñều có cơ hội ñược tham gia sẽ khó có cơ
hội cho việc dàn xếp. Có thể vẫn có những vấn ñề trong ñấu giá như hiện tượng
thông ñồng, “quân xanh, quân ñỏ”… song không thể phủ nhận những ưu thế của
phương thức này. Việc có nhiều người tham gia, cuộc bán ñấu giá ñược tổ chức
công khai, cơ chế “xin - cho” sẽ dần ñược khắc phục, loại bỏ.
Thứ năm, thông qua ñấu giá với các ñiều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền
và nghĩa vụ, nhiều ñối tượng có cơ hội tiếp cận, ñăng ký tham gia cũng sẽ cho phép
lựa chọn ñược nhà ñầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính ñể thực hiện
dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ ñược triển khai một cách nhanh
chóng, thuận lợi, ñem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà ñầu tư và xã hội. ðiều này sẽ
hạn chế ñược tình trạng dự án treo hoặc ñất bỏ hoang không ñược ñưa vào sử dụng
như ñang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay. Thực tế, các dự án thực hiện ñấu giá
quyền sử dụng ñất có rất ít dự án bị bỏ hoang.
Thứ sáu, ñấu giá quyền sử dụng ñất là phương thức huy ñộng tối ña nguồn
thu ngân sách, tạo vốn ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, là hình thức khai thác khai
thác quỹ ñất hiệu quả, kinh tế nhất, ñảm bảo huy ñộng tối ña nguồn thu cho ngân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 9

sách, ñây là ưu ñiểm vượt trội so với các hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất

trước ñây.
Thứ bảy, ñấu giá quyền sử dụng ñất tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường bất
ñộng sản. Thị trường bất ñộng sản ñược hình thành và phát triển là qui luật tất yếu
của nền kinh tế thị trường, ñây là ñộng lực phát triển của các ngành kinh tế khác.
Trong thị trường bất ñộng sản, các giao dịch chuyển quyền sử dụng ñất (chuyển ñổi,
chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị QSDð) là những hoạt ñộng chủ
yếu, giữ vai trò quan trọng, có ý nghĩa thúc ñẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của thị
trường bất ñộng sản. ðấu giá quyền sử dụng ñất thực chất là một hình thức chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất ñặc biệt, trong ñó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị
trường với tư cách là một bên ñối tác trong giao dịch bất ñộng sản. ðiểm khác biệt
của hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất với hình thức chuyển nhượng quyền sử
dụng ñất trên thị trường là không qua mặc cả mà thông qua cơ chế ñấu giá công khai
ñể quyết ñịnh giá bán.
Thứ tám, ñấu giá QSDð thúc ñẩy mạnh mẽ quá trình chuyển ñổi sang một
nền kinh tế trị trường vững chắc. ðấu giá QSDð, ñấu thầu dự án thực chất là sự vận
hành lành mạnh của cơ chế ñổi ñất lấy CSHT, thông qua các hoạt ñộng của thị
trường QSDð xuất hiện sự năng ñộng, chủ ñộng, dám làm và dám chịu trách nhiệm
của các nhà quản lý từ TW xuống ñịa phương, theo ñó, các ngân hàng, tổ chức tín
dụng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng ñược hình thành và phát triển. Việc mạnh
dạn ñề xuất chủ trương và ban hành các quy ñịnh kịp thời và cơ chế ñấu giá QSD
ñất ñược thực hiện có hiệu quả chứng tỏ sự ñổi mới tư duy, ñổi mới cách suy nghĩ
về vai trò và tầm quan trọng của nguồn tài nguyên ñất ñai. Thực tế chứng minh,
nguồn thu từ ñất là vô tận, từ nguồn thu này, Nhà nước có ñược nguồn vốn hỗ trợ
cho các hoạt ñộng kinh tế rất bền vững, bất biến tạo cơ sở vững chắc trong quá trình
phát triển kinh tế ñất nước
Thứ chín, ñấu giá QSDð là cơ sở, căn cứ ñể Nhà nước thực hiện ñịnh giá ñất.
ðấu giá QSDð là một quan hệ chuyển QSDð ñặc biệt, ñiểm ñặc biệt ở ñây là Nhà
nước tham gia vào thị trường bất ñộng sản với tư cách một bên ñối tác, Nhà nước
chỉ ñưa ra giá sàn chứ không quyết ñịnh giá chuyển nhượng mà ñể các ñối tượng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 10

tham gia ñấu giá tự trả giá, ai trả giá cao nhất sẽ là người nhận ñược QSDð. ðấu
giá QSDð và chuyển nhượng QSDð trên thị trường cùng có chung một mục ñích là
chuyển nhượng mảnh ñất với mức giá cao nhất, ñem lại giá trị kinh tế lớn nhất. Như
vậy, giá trúng ñấu giá trong một cuộc ñấu giá thực chất là giá chuyển nhượng thực
tế trên thị trường. Giá ñất này tuân thủ theo quy luật thị trường, chịu sự chi phối của
cơ chế thị trường mà không chịu sự chi phối, tác ñộng của bất kỳ một chủ thể nào.
Thứ mười, hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất khiến cho việc sử dụng ñất
có hiệu quả hơn, có lợi và ñáp ứng ñược yêu cầu ñặt ra của cả bên quản lý ñất và
bên muốn nhận quyền sử dụng ñất.
2.1.2. Nội dung về hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất
2.1.2.1. Nội dung về các hoạt ñộng trước khi bán ñấu giá quyền sử dụng ñất
Việc bán ñấu giá quyền sử dụng ñất bao gồm các hoạt ñộng mà tổ chức bán
ñấu giá quyền sử dụng phải thực hiện theo trình tự, thủ tục pháp luật quy ñịnh, từ
thời ñiểm tiếp nhận yêu cầu bán ñấu giá ñến khi việc bán ñấu giá hoàn tất.
Người có tài sản bán ñấu giá quyền sử dụng ñất (gọi tắt là bên A) phải cung
cấp cho Tổ chức bán ñấu giá chuyên nghiệp (gọi tắt là bên B) hồ sơ ñể bán ñấu giá.
Ngoài ra, người có tài sản bán ñấu giá cũng cần có công văn ñề nghị bán ñấu giá gửi
tổ chức bán ñấu giá chuyên nghiệp, trong ñó cần nêu tổng diện tích và số lô ñất ñã
ñược quy hoạch bán ñấu giá.
ðiều kiện của các thửa ñất ñược phép tổ chức bán ñấu giá:
+ ðối với ñất phân lô chia nền quy hoạch khu dân cư mới gồm: Quyết ñịnh
thu hồi ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất của cấp có thẩm quyền (UBND cấp tỉnh,
huyện) kèm theo bản ñồ, trích lục thửa ñất; Quyết ñịnh phê duyệt quy hoạch chi tiết
khu dân cư của cấp có thẩm quyền kèm bản vẽ mặt bằng quy hoạch chi tiết ñất ñã
ñược phân lô chia nền.
+ ðối với ñất xen kẹp trong khu dân cư gồm: Quyết ñịnh thu hồi ñất, chuyển
mục ñích sử dụng ñất của cấp có thẩm quyền, trích lục bản ñồ ñịa chính của thửa

ñất, biên bản xác ñịnh thửa ñất phù hợp với quy hoạch khu dân cư (gồm ñại diện
các ngành: phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Quản lý ñô thị hoặc phòng
Kinh tế - Hạ tầng ở các huyện, UBND xã, phường, thị trấn).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 11

+ ðối với ñất thuộc sở hữu Nhà nước (ví dụ: Trụ sở UBND các cấp hoặc cơ
quan hành chính Nhà nước ) gồm: Quyết ñịnh thu hồi ñất, chuyển mục ñích sử
dụng ñất của cấp tỉnh, Quyết ñịnh phê duyệt quy hoạch của cấp có thẩm quyền và
bản vẽ quy hoạch chi tiết kèm theo, biên bản liên ngành xác ñịnh giá trị tài sản còn
lại trên ñất.
Sau khi tiếp nhận các hồ sơ, tài liệu do người có tài sản bán ñấu giá chuyển
giao, Tổ chức bán ñấu giá chuyên nghiệp phải kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ, sự
phù hợp giữa khu ñất thu hồi và vị trí quy hoạch, các thửa ñất ñược yêu cầu bán ñấu
giá quyền sử dụng ñất.
Một số nội dung cần thực hiện trước khi bán ñấu giá QSDð:
- Ký hợp ñồng bán ñấu giá quyền sử dụng ñất.
Hợp ñồng ñược ký kết giữa bên A - Người có tài sản bán ñấu giá (thường là
UBND huyện, thành phố và UBND cấp xã) với bên B - Trung tâm dịch vụ bán ñấu
giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán ñấu giá tài sản.
Cùng với việc ký hợp ñồng bán ñấu giá quyền sử dụng ñất, Tổ chức bán ñấu
giá ban hành quy chế bán ñấu giá quyền sử dụng ñất, lập hồ sơ bán ñấu giá.
- Nội dung của quy chế bán ñấu giá, gồm:
+ ðịa ñiểm, diện tích, kích thước, mốc giới thửa ñất, mục ñích sử dụng ñất
theo quy hoạch; quy hoạch xây dựng chi tiết, thời hạn sử dụng ñất; thời gian và ñịa
ñiểm ñăng ký ñấu giá; thời gian và ñịa ñiểm tổ chức ñấu giá; ñiều kiện về năng lực
tài chính, yêu cầu kỹ thuật ñể thực hiện dự án ñầu tư; số tiền ñặt trước và ñịa ñiểm,
thời gian nộp tiền ñặt trước; phí ñấu giá; hình thức ñấu giá, bước giá (nếu có),
phương thức ñấu giá; thời gian, ñịa ñiểm nộp tiền sử dụng ñất theo kết quả ñấu giá

và các thông tin khác có liên quan. Có bản vẽ quy hoạch chi tiết của khu ñất ñấu giá
ñính kèm.
+ Những quy ñịnh khác theo thỏa thuận giữa bên A và bên B không trái với
Quy chế ñấu giá của UBND tỉnh ban hành.
- Xây dựng giá khởi ñiểm của lô ñất ñể ñấu giá:
Giá khởi ñiểm là giá ban ñầu thấp nhất của quỹ ñất ñấu giá, làm căn cứ ñể ñấu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 12

giá quyền sử dụng ñất. Giá này ñược xác ñịnh phù hợp với giá chuyển nhượng quyền
sử dụng ñất thực tế của khu ñất liền kề có cùng mục ñích sử dụng theo mục ñích sử
dụng ñất mới của khu ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Nội dung khảo sát, thu thập thông tin, gồm:
+ Thông tin về tên, ñịa chỉ người sử dụng ñất;
+ Thông tin về giá chuyển nhượng, thời ñiểm chuyển nhượng thửa ñất;
+ Thông tin về ñịa chỉ, số, tờ bản ñồ, diện tích, kích thước, hình thể, mục ñích
sử dụng, thời hạn sử dụng của thửa ñất;
+ Thông tin về tài sản trên ñất: nhà, công trình, tài sản khác…
Nội dung khảo sát, thu thập thông tin nêu trên ñược lập thành phiếu và tiến
hành ít nhất ñối với từ 03 trường hợp thửa ñất có chuyển nhượng trở lên, ñồng thời
có tham chiếu ñến khung giá ñất của Tỉnh quy ñịnh tại các vị trí khác nhau.
Sau khi xác ñịnh giá ñất xong, ñề nghị các sở ngành của Tỉnh thẩm ñịnh và trình
UBND Tỉnh phê duyệt làm cơ sở cho việc tổ chức thực hiện ñấu giá.
- Lập hồ sơ bán ñấu giá:
Tổ chức bán ñấu giá chuyên nghiệp phát hành hồ sơ ñấu giá gồm:
+ Mẫu ñơn ñăng ký tham gia ñấu gia: Họ tên, ñịa chỉ, chứng minh thư nhân
dân, ñăng ký vị trí lô ñất muốn tham gia ñấu giá, cam kết sử dụng ñất ñúng mục
ñích, ñúng quy hoạch sau khi trúng ñấu giá
+ Mẫu giấy ủy quyền tham gia ñấu giá: Trường hợp người ñăng ký tham gia

ñấu giá không trực tiếp tham ñấu giá thì phải lập giấy ủy quyền cho người khác
tham gia ñấu giá.
- Niêm yết, thông báo công khai bán ñấu giá quyền sử dụng ñất
Trước khi tiến hành ñấu giá quyền sử dụng ñất 30 ngày, bên A ủy quyền cho
Tổ chức ñấu giá chuyên nghiệp thông báo công khai việc bán ñấu giá ít nhất 02
(hai) lần, mỗi lần cách nhau 03 (ba) ngày trên các phương tiện thông tin ñại chúng
như Báo và ðài phát thanh truyền hình tỉnh, Cổng thông tin ñiện tử tỉnh; ðài phát
thanh thành phố và tiếp âm ñến ñài phát thanh các phường, xã ðồng thời niêm yết
công khai việc bán ñấu giá tại trụ sở làm việc của tổ chức bán ñấu giá, ñịa ñiểm tổ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 13

chức ñấu giá, ñịa ñiểm có thửa ñất, lô ñất và UBND xã, phường, thị trấn nơi có thửa
ñất, lô ñất ñấu giá. Quy ñịnh này nhằm ñảm bảo cho việc bán ñấu giá QSDð ñược
nhiều người biết ñến, thu hút ñược nhiều người có nhu cầu thực sự tham gia ñấu
giá, ñể lô ñất bán ñấu giá có cơ hội ñược bán với giá cao nhất.
Nội dung thông báo và niêm yết công khai gồm: Tên, ñịa chỉ của Tổ chức
thực hiện ñấu giá; ðịa ñiểm, diện tích, kích thước, mốc giới thửa ñất, mục ñích sử
dụng hiện tại, quy hoạch sử dụng ñất chi tiết, thời hạn sử dụng ñất; Giá khởi ñiểm
của thửa ñất, lô ñất ñem ñấu giá; ðịa ñiểm, thời hạn tham khảo hồ sơ quy hoạch và
thực ñịa của thửa ñất, lô ñất ñược ñem ra ñấu giá; Thời gian, ñịa ñiểm ñăng ký tham
gia ñấu giá; thời ñiểm hết hạn ñăng ký; Thời gian, ñịa ñiểm tiến hành ñấu giá và các
thông tin khác có liên quan ñến thửa ñất, lô ñất gồm cả những thông tin mà cơ quan
có thẩm quyền uỷ quyền ñấu giá quyền sử dụng ñất yêu cầu thông báo công khai.
Khi tiến hành niêm yết, thông báo thì Tổ chức thực hiện ñấu giá phải lưu giữ
tài liệu, hình ảnh về việc niêm yết, thông báo trong hồ sơ, lập văn bản có xác nhận
của UBND xã, phường, thị trấn nơi có thửa ñất, lô ñất ñấu giá về việc ñã tiến hành
niêm yết, thông báo công khai.
- Tổ chức cho khách hàng xem bản ñồ quy hoạch và khảo sát thực ñịa

Tổ chức ñấu giá chuyên nghiệp có trách nhiệm phối hợp với bên A tổ chức cho
người ñăng ký tham gia ñấu giá xem về thửa ñất, lô ñất sẽ ñưa ra ñấu giá trên bản ñồ
quy hoạch và khảo sát thực ñịa. Thời gian tổ chức cho khách hàng xem từ ngày niêm
yết và thông báo công khai cho ñến trước ngày mở cuộc ñấu giá hai (02) ngày. Việc tổ
chức trưng bày, tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho ñông ñảo người tham gia ñấu giá trực
tiếp xem ñược tài sản sẽ thu hút ñược tối ña người có nhu cầu tham gia ñấu giá, tạo cơ
hội cho việc bán ñấu giá các lô ñất ñược bán với giá cao, cạnh tranh nhất. ðồng thời
cũng thể hiện ñược tính công khai, minh bạch của cuộc bán ñấu giá.
- Bán hồ sơ tham gia ñấu giá
Hồ sơ gồm: ðơn ñăng ký, giấy ủy quyền, quy chế, nội quy, thông báo, sơ ñồ
các lô ñất; danh sách và thuyết minh chi tiết các lô ñất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 14

Bảng 2.1. Mức thu phí tham gia ñấu giá quyền sử dụng ñất
STT

Giá trị quyền sử dụng ñất theo giá khởi ñiểm
Mức thu tối ña
(ñồng/hồ sơ)
1 Từ 200 triệu ñồng trở xuống 100.000
2 Từ trên 200 triệu ñồng ñến 500 triệu ñồng 200.000
3 Từ trên 500 triệu ñồng 500.000

Bộ tài chính, Thông tư số 48, 2012
Mức thu phí tham gia ñấu giá quyền sử dụng ñất cứ theo Quyết ñịnh của
UBND cấp tỉnh về việc quy ñịnh mức thu, chế ñộ quản lý và sử dụng phí ñấu giá
trên ñịa bàn tỉnh Bắc Ninh hay Thông tư số 48/2012/TT- BTC ngày 16/3/2012 của
Bộ tài chính về việc hướng dẫn việc xác ñịnh giá khởi ñiểm và chế ñộ tài chính

trong hoạt ñộng ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể giao ñất có tiền sử dụng ñất và cho
thuê ñất.
- Thu ñơn ñăng ký và khoản tiền ñặt trước của người tham gia ñấu giá
Người tham gia ñấu giá phải nộp phí tham gia ñấu giá và khoản tiền ñặt tước.
Phí tham gia ñấu giá ñược thực hiện theo quy ñịnh của pháp luạt về phí, lệ phí.
Các giấy tờ có trong hồ sơ ñăng ký tham gia ñấu giá như giấy chứng minh
thư nhân dân, ñăng ký kinh doanh, các giấy tờ khác chứng minh có ñủ ñiều kiện
tham gia ñấu giá phải là bản sao có chứng thực theo quy ñịnh.
Khoản tiền ñặt trước do UBND tỉnh quy ñịnh. Mức thu tối thiểu là 10% và
tối ña là 15% theo giá khởi ñiểm của thửa ñất, lô ñất ñấu giá. Khoản tiền ñặt trước
nộp cho Tổ chức ñấu giá chuyên nghiệp.
Người tham gia ñấu giá có thể ủy quyền bằng văn bản cho người khác ñủ
ñiều kiện thay mặt mình tham gia ñấu giá. Giấy ủy quyền phải có nội dung, hình
thức theo quy ñịnh của pháp luật.
Trong trường hợp người tham gia ñấu giá trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất thì
khoản tiền ñặt trước ñược trừ vào kết quả ñấu giá; nếu không trúng ñấu giá, thì
khoản tiền này ñược trả lại ngay sau khi cuộc bán ñấu giá kết thúc, trừ trường hợp
pháp luật có quy ñịnh khác.
Trong trường hợp người ñăng ký tham gia ñấu giá ñã nộp khoản tiền ñặt

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 15

trước nhưng không tham gia cuộc ñấu giá mà không thuộc trường hợp bất khả
kháng thì không ñược lấy lại khoản tiền ñặt trước, khoản tiền ñặt trước ñó ñược nộp
vào ngân sách nhà nước.
Trường hợp rút lại ñăng ký tham gia ñấu giá trong thời hạn ñăng ký thì khoản
tiền ñặt trước sẽ ñược trả lại sau khi cuộc bán ñấu giá kết thúc.
Cuối ngày thu tiền ñặt trước của từng ñợt ñấu giá, Tổ chức ñấu giá chuyên
nghiệp cùng ñại diện các phòng ban thuộc Ban chỉ ñạo công tác ñấu giá quyền sử

dụng ñất lập biên bản niêm phong ñơn ñăng ký số lượng khách hàng tham gia ñấu
giá và khoản tiền ñặt trước của người tham gia ñấu giá từng lô ñất.
2.1.2.2. Nội dung về công tác tổ chức thực hiện cuộc bán ñấu giá QSDð
Trên cơ sở Hợp ñồng bán ñâu giá tài sản ñã ký kết giữa những người có tài
sản bán ñấu giá với Tổ chức bán ñấu giá chuyên nghiệp hoặc trên cơ sở quyết ñịnh
chuyển giao tài sản của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, ñấu giá viên ñược
phân công phụ trách vụ việc bán ñấu giá quyền sử dụng ñất phải biết phân tích về lô
ñất, căn cứ vào giá khởi ñiểm của lô ñất ñể tham khảo giá thị trường, nắm bắt thị
hiếu khách hàng, biết vận dụng những quy ñịnh của pháp luật về bán ñấu giá quyền
sử dụng ñất.
Việc lựa chọn hình thức bán ñấu giá, quy ñịnh bước giá cũng là một yếu tố
quan trọng ñể khích lệ khách hàng trả giá tới giá trị ñích thực của lô ñất ñấu giá. Từ
ñó, bảo ñảm ñược quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia ñấu giá.
Nghị ñịnh số 17/2010/Nð-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán ñấu giá
tài sản, tại ðiều 33 quy ñịnh về hình thức bán ñấu giá như sau: Tổ chức bán ñấu giá
tài sản có thể lựa chọn một trong các hình thức ñấu giá sau ñể tiến hành cuộc bán
ñấu giá:
+ ðấu giá trực tiếp bằng lời nói: Là một hình thức bán ñấu giá tài sản mà
người mua tài sản phải trả giá trực tiếp bằng lời nói với ñấu giá viên ñiều hành cuộc
bán ñấu giá tài sản.
+ ðấu giá bằng bỏ phiếu: Là một hình thức bán ñấu giá tài sản mà người mua
tài sản phải ghi giá mua của mình vào lá phiếu do tổ chức bán ñấu giá tài sản phát
hành và bỏ bào hòm phiếu ñúng thời gian quy ñịnh.