Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM
-------------------------

---------------------------------Đồn Thị Hải Anh

ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2010
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




ĐẠI HỌC THÁI NGUN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM
-------------------------

---------------------------------Đồn Thị Hải Anh

ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 606216
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: Gs.Ts NGUYỄN THẾ ĐẶNG

Thái Nguyên - 2010
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1: Phân loại địa hình theo cấp độ dốc thành phố Thái Nguyên
Bảng 2: Bảng diện tích, cơ cấu sử dụng các loại đất chính năm 2010
Bảng 3: Cơ cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng
Bảng 4: So sánh diện tích, cơ cấu sử dụng đất năm 2005 và năm 2010
Bảng 5: So sánh cơ cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng đất
Bảng 6: Khung giá đất ở đô thị từ năm 2005 đến năm 2009
Bảng 7: Khung giá đất ở tại nông thôn từ năm 2005 đến năm 2009
Bảng 8: Giá đất theo quy định tại các loại đường năm 2005
Bảng 9: Giá đất theo quy định tại các loại đường năm 2006
Bảng 10: Giá đất theo quy định của các loại đường năm 2007
Bảng 11: Giá đất theo quy định của các loại đường năm 2008
Bảng 12: Giá đất theo quy định của các loại đường năm 2009
Bảng 13: Giá đất theo quy định tại các tuyến đường từ năm 2005 đến năm 2009
Bảng 14: Biến động về giá đất ở giữa giá đất thị trường và giá quy định của nhà
nước
Bảng 15: Chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá quy định của nhà nước khi có
đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng
Bảng 16: Lãi suất ngân hàng ảnh hưởng đến giá bất động sản của thành phố Thái
Nguyên
Bảng 17: Các chỉ số tăng trưởng về dân số ảnh hưởng đến giá bất động sản của
thành phố Thái Nguyên
Bảng 18: Tăng trưởng GDP và thu nhập bình quân ảnh hưởng đến giá bất động

sản của thành phố Thái Nguyên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




Bảng 19: Chỉ số giá vật liệu xây dựng ảnh hưởng đến giá bất động sản của thành
phố Thái Nguyên
Bảng 20: Chỉ số giá tiêu dùng ảnh hưởng đến giá bất động sản của thành phố
Thái Nguyên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1: Giá đất tại đường Hồng Văn Thụ từ năm 2005 đến năm 2009
Hình 2: Giá đất tại đường Bắc Kạn từ năm 2005 đến năm 2009
Hình 3: Giá đất tại đường Gang Thép từ năm 2005 đến năm 2009
Hình 4: Giá đất tại đường Vó Ngựa từ năm 2005 đến năm 2009
Hình 5: Lãi suất ngân hàng và giá bất động sản của thành phố Thái Nguyên
Hình 6: Tăng trưởng dân số và giá bất động sản của thành phố Thái Nguyên
Hình 7: Dân số trung bình và diện tích đất dành cho đất ở của thành phố
Thái Ngun
Hình 8: Quy mơ gia đình và nhu cầu bất động sản
Hình 9: Tăng trưởng GDP của thành phố Thái Nguyên
Hình 10: Chỉ số giá vật liệu xây dựng và giá bất động sản của thành phố
Thái Nguyên

Hình 11: Chỉ số giá tiêu dùng của thành phố Thái Nguyên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
khơng có gì thay thế, là thành phần quan trọng hàng đầu của sự sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, các cơ sở kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng.
Đảng và Nhà nước ta có chủ trương đổi mới nền kinh tế đất nước phát
triển theo hướng "phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận
hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước". Các ngành kinh tế
và các nhu cầu trong xã hội về đất đai ngày một tăng, biến động về đất đai
ngày càng nhiều. Vì vậy, cơng tác quản lý và sử dụng đất đai đã và đang
được Đảng và Nhà nước rất quan tâm, trình độ chun mơn của đội ngũ cán
bộ quản lý đất đai ngày càng được nâng cao, nhằm mục đích quản lý chặt
chẽ quỹ đất quốc gia và sử dụng đất đai có hiệu quả.
Hiện nay, thị trường bất động sản ở Việt Nam đã được hình thành và
bước đầu có những hoạt động tích cực. Nhưng thị trường này ở nước ta cịn
mang nặng tính tự phát, đơn giản và sơ khai, vấn đề quản lý nhà nước về bất
động sản còn nhiều mặt bất cập: cơ quan quản lý nhà nước chưa có sự phối
hợp chặt chẽ giữa các ngành có chức năng quản lý về các lĩnh vực như đất
đai, tài chính, vật giá, xây dựng, các cơ quan quy hoạch, kế hoạch có liên
quan đến bất động sản.
Điều 17 và Điều 18 Hiến pháp 1992 khẳng định lại nguyên tắc “đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”... Nhà nước

nước phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị
trường, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Cơ
cấu kinh tế nhiều thành phần với các hình thức tổ chức sản xuất, kinh doanh
đa dạng dựa trên chế độ sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân...
Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và tập
trung chủ yếu vào thị trường bất động sản là vấn đề quan trọng hiện nay
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




nhằm xây dựng, phát triển thị trường bất động sản và điều tiết thị trường
thực tiễn.
Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên, với sự hướng dẫn trực tiếp
của GS.TS. Nguyễn Thế Đặng chúng tôi thực hiện đề tài “Đánh giá một số
yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên“
1.2. Mục đích
- Xác định được các yếu tố và sự tác động của chúng đến thị trường bất
động sản tại khu vực thành phố Thái Nguyên.
- Dự đoán xu hướng biến động của thị trường bất động sản và đề xuất
hướng quản lý, định giá bất động sản tại thành phố Thái Nguyên.
1.3. Yêu cầu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng tới thị trường
bất động sản tại khu vực thành phố Thái Nguyên .
- Xác định được các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản của
thành phố Thái Nguyên.
- Tìm hiểu công tác định giá đất tại khu vực thành phố Thái Nguyên.
- Khái quát được thực trạng của thị trường bất động sản tại khu vực

thành phố Thái Nguyên.
- Thu thập và tổng hợp các nguồn thơng tin có liên quan đến thị trường
bất động sản.
- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, phân tích và
thống kê số liệu.
- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Bất động sản và thị trƣờng bất động sản
2.1.1. Khái niệm về bất động sản

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc
từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong
lịng đất mà cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con
người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa
màng, cây trồng … và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với
đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất
động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ
thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở
quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp
ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Theo Bloomberg_com/Financial Glossary [28]: “Bất động sản là một
phần đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất”
Theo Luật dân sự Thái Lan, điều 100: “Bất động sản là đất đai và

những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất
đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai”.
Ở Việt Nam, theo điều 174 Bộ luật Dân sự nước Cộng hồ XHCN Việt
Nam năm 2005 thì: “Bất động sản là tài sản không thể di dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
2.1.2. Khái niệm về thị trƣờng bất động sản

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




Bất động sản là hàng hố đặc biệt, tuy khơng thể di chuyển nhưng có
thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh quan hệ giao dịch.
Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang
tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy thị trường bất động sản là
tổng hoà các giao dịch về bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất
định trong một giai đoạn nhất định và chịu sự chi phối của các quy luật thị
trường. Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm như trường
hợp bán đấu giá, hoặc cũng có thể liên hệ với nhau qua các trung gian (công
ty tư vấn nhà đất) hoặc qua mạng internet hoặc qua hệ thống thông tin liên
lạc khác. Chính trong thị trường bất động sản, giá cả bất động sản được xác
định.
Trong thực tế, hiện nay ở nước ta một số quan niệm về thị trường bất
động sản theo nghĩa hẹp đó là thị trường nhà đất. Thị trường nhà đất đã bước
đầu hình thành và đang có xu hướng mở rộng ở nước ta. Đâu có nhà và đất

cũng như các dịch vụ gắn liền với nhà đất thì ở đó có thể hình thành thị
trường nhà đất.
Tuy nhiên một điều lưu ý khi đề cập đến thị trường bất động sản, đó là
quyền sở hữu đất đai. Đối với những quốc gia quyền sở hữu đất đai thuộc về
tư nhân thì thị trường bất động sản về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch
đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai là đất đai đã được thương
phẩm hoá (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hoá để
thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; cũng dùng nguyên tắc kinh
doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai). Đối với những quốc gia như nước ta,
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thị trường bất động sản về nghĩa chung được
hiểu là thị trường quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. Đối tượng chủ yếu của
kinh doanh bất động sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.
Cũng như nhiều thị trường khác, ngày nay thị trường bất động sản
không chỉ mang tính khu vực mà cịn mang tính quốc gia và tính quốc tế.
Các giao dịch diễn ra trên thị trường bất động sản khu vực thường quan tâm
giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên bán và bên
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




mua như vị trí, hình thể, quy mơ, kích thước bất động sản, những tiện ích khi
sử dụng bất động sản hay giá bán bất động sản, hình thức và phương thức
thanh tốn… Cịn các giao dịch diễn ra trong thị trường bất động sản quốc
gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi
nhuận tối đa của cả các bên mua và bên bán. Tuy nhiên nhu cầu tìm hiểu về
thơng tin chi tiết có liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản
vẫn là yêu cầu thiết yếu đối với bất kỳ đối tượng nào có tham gia vào thị
trường bất động sản.
Theo các phân tích lý luận của các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà

nghiên cứu về bất động sản trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số
khái niệm sau đây về thị trường bất động sản:
- Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định
về việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như
thế nào và vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển
dịch giá trị của hàng hoá bất động sản.
- Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như
mơi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý
nhà nước đối với thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc
đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất
động sản.
- Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch
bất động sản gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ
như môi giới, tư vấn..
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động
sản, sau khi tổng hợp các kết quả, một số khái niệm về thị trường bất động
sản thì khái niệm về thị trường bất động sản như sau:
Thị trường bất động sản là q trình giao dịch hàng hố bất động sản
giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....



data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not

read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....