Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, tại địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005 - 2009

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THỊ THU

NGUYÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở, TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2005-2009

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2010
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THỊ THU

NGUYÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở, TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2005-2009

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ:

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn

Thái Nguyên, tháng 10 năm 2010
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




1
Phần 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn
lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nƣớc, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trƣờng sống, có ảnh hƣởng rất lớn đến kinh tế, chính trị, xã hội của
đất nƣớc. Do vậy, quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng mang tính chiến
lƣợc của Đảng và Nhà nƣớc ta, là mục tiêu của mỗi một quốc gia nhằm bảo vệ
quyền sở hữu đất của chế độ. Sự phát triển xã hội, quá trình CNH - HĐH đất
nƣớc, cơ chế thị trƣờng định hƣớng XHCN đã từng bƣớc đƣợc hình thành, các
thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hƣớng tất yếu là mọi yếu tố nguồn
lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng
hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng.
Để phát huy đƣợc nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hoá, hiện đại hoá đất nƣớc đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách
phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, tạo vốn cho đầu tƣ phát

triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất động
sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt
khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nƣớc để thực hiện quản lý
đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành
công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định
lâu dài cho ngân sách nhà nƣớc, sự phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất
động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai,
đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản
lý Nhà nƣớc về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với
nhiều mục đích khác nhau nhƣ tính thuế, bồi thƣờng, giải quyết tranh chấp đất
đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trƣờng... Do tính chất phức tạp của thị
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




2
trƣờng nên giá đất chịu ảnh hƣởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định
các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên thị trƣờng là vấn đề quan trọng của Nhà
nƣớc nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực
tiễn để điều tiết thị trƣờng đất đai.
Ở Việt Nam đã có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhƣợng đất diễn ra dƣới
nhiều hình thức, theo những kênh ngầm với sự thoả thuận của ngƣời mua và
ngƣời bán, không nằm trong phạm vi kiểm soát của Nhà nƣớc. Giá đất và vấn
đề định giá đất chỉ mới đƣợc đề cập đến trong những thập niên gần đây, vì
vậy Nhà nƣớc chƣa thực sự kiểm soát chặt chẽ giá đất trên thị trƣờng và cần
nhiều kinh nghiệm trong công tác định giá đất.
Thái Nguyên là một tỉnh miền núi phía Bắc, có vị trí nằm ở phía Tây Bắc
Thủ đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lƣợc phát

triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên và vùng Việt Bắc. Trong những
năm gần đây, tại các phƣờng, xã thuộc thành phố Thái Nguyên có tốc độ đô thị
hóa rất nhanh, vấn đề quản lý Nhà nƣớc về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là
một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vƣớng mắc trong công
tác bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tƣ,
khi ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập trên dẫn
đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính
sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực
thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phƣơng.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trƣờng; Đƣợc sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trƣờng; Ban lãnh đạo khoa
Sau Đại học - Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên tôi tiến hành thực hiện
đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, tại địa bàn
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005 - 2009” nhằm góp phần từng bƣớc
hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, trên toàn địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




3
chung cũng nhƣ trên thành phố Thái Nguyên nói riêng.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nƣớc quy định trên địa
bàn Thành phố Thái Nguyên.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở trên địa bàn TP
Thái Nguyên. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định
giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng.
- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu

chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả
trên thị trƣờng, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.
1.3. Yêu cầu
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất nhƣ:
Luật Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tƣ hƣớng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng, Bộ Tài chính hƣớng dẫn về việc áp dụng các chính sách
thuế của cơ quan thuế,… Các Quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




4
Phần 2
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học
2.1.1. Khái quát chung về giá đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô đƣợc tƣ bản hoá.
Giá đất – giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu đƣợc từ đất đai đƣợc
biểu hiện bằng tiền tại một thị trƣờng nhất định, trong một thời điểm nhất định,
cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị
trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay
giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là
giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự
nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại

hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá
đất thực tế hoặc có đƣợc định giá bằng các phƣơng pháp khoa học cũng chỉ là
sự ƣớc tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế
xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những ngƣời có quan hệ kinh tế trong
sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt
là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định
hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai,
2003) [18].
Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất đƣợc hình thành trong các
trƣờng hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ quy định giá theo quy định
tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này.
2. Do đấu giá QSDĐ hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




5
3. Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, có thuê lại, góp vốn
bằng QSDĐ.
Ở Điều 56 quy định giá đất do Nhà nƣớc quy định phải đảm bảo:
1. Việc định giá đất của Nhà nƣớc phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Sát với giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế trên thị trƣờng trong điều
kiện bình thƣờng, khi có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSDĐ thực tế trên
thị trƣờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết
cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử

dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ có
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhu nhau, có cùng mục đích
sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau.
2. Chính phủ quy định phƣơng pháp xác định giá đất, khung giá đất cho
từng vùng, theo thời gian, trƣờng hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý
chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ.
3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại tài khoản 1 điều này xác dịnh
giá đất do Chính phủ quy định. UBND tỉnh thành phố trực thuộc TƢ xây
dựng giá đất cụ thể tại địa phƣơng trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý
kiến trƣớc khi quyết định.
4. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ quy định đƣợc công
bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm đƣợc sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSDĐ, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất
khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, lệ phí trƣớc bạ, bồi
thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất, tính tiền bồi thƣờng đối với ngƣời có hành
vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nƣớc.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




6
Giá đất Nhà nƣớc quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế
giữa đât Nhà nƣớc (chủ sở hữu đất) và ngƣời sử dụng đất (ngƣời đƣợc Nhà
nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán QSDĐ đƣợc hình thành trong các
giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là “giá đất thực
tế” hay “giá đất thị trƣờng”.
Nhƣ vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nƣớc quy định và

giá đất thị trƣờng. Giá nhà nƣớc quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi
đó giá thị trƣờng thƣờng ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nƣớc. Trạng
thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra
những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà
nƣớc và ngƣời sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi
thu hồi đất.
Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trƣờng so với giá nhà nƣớc quy định
chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trƣờng bất động sản diễn ra sôi động. Mặt
khác muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng đƣợc yêu cầu
mà cơ sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết đƣợc 2 vấn đề: Quan hệ cung- cầu
và giá trị sinh lợi của đất đai.
Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27//2007 của
Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất thì:
"Giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong
điều kiện bình thƣờng tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên
một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, đƣợc hình
thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ
biến giữa ngƣời chuyển nhƣợng và ngƣời nhận chuyển nhƣợng trong điều
kiện thƣơng mại bình thƣờng, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




7
hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, nhƣ: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng
hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhƣợng trong tình trạng

bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ƣu đãi và những trƣờng
hợp khác do Bộ Tài chính quy định".
2.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề đƣợc quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc biểu hiện
về mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian
xác định. Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên
quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa
tô nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai
trong kinh tế.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc
phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất. Giá đất do ngƣời sử dụng đất thoả thuận với những ngƣời có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Nguyễn Thế Huấn và
Phan Thị Thu Hằng, 2008) [7].
2.1.2.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất
Địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do những ngƣời sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho những ngƣời chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với
sự ra đời và tồn tại của chế độ tƣ hữu về ruộng đất.
Trong chủ nghĩa tƣ bản (địa tô còn do chế độ tƣ hữu về ruộng đất trong
nông nghiệp chƣa bị xoá bỏ), địa tô tƣ bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng
dƣ thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tƣ bản kinh doanh nông nghiệp
trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tƣ bản chủ nghĩa vẫn là do lao động
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....



data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....