QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT XÃ ĐẶNG XÁ, HUYỆN GIA LÂM, TP. HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2013 2020

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
----------------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Đề tài:

QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT XÃ ĐẶNG XÁ,
HUYỆN GIA LÂM, TP. HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2013 - 2020

Sinh viên thực hiện

: NGUYỄN THỊ THU THỦY

Lớp

: QLĐĐC

Khóa

: 54

Chuyên ngành đào tạo: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS. NGUYỄN THỊ VÒNG
Địa điểm thực tập
: UBND xã Đặng Xá, huyện Gia Lâm,
Thành phố Hà Nội

HÀ NỘI - 2013

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Bản khóa luận tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu
thực sự của cá nhân, được thực hiện dựa trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến
thức chuyên ngành, nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn và dưới sự hướng
dẫn khoa học của PGS.TS. Nguyễn Thị Vòng.
Các số liệu, bảng biểu và những kết quả trong khóa luận là trung thực, các
nhận xét, phương hướng đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm hiện có.
Một lần nữa tôi xin khẳng định về sự trung thực của lời cam đoan trên.
Người thực hiện

Nguyễn Thị Thu Thủy

i


LỜI CẢM ƠN
Sau một thời gian học tập và nghiên cứu tại trường, được sự quan tâm của
Bộ môn Quy hoạch đất đai – Khoa Tài Nguyên & Môi trường, Trường ĐHNN
Hà Nội dưới sự hướng dẫn của cô giáo PGS.TS. Nguyễn Thị Vòng, tôi đã tiến
hành nghiên cứu đề tài “Quy hoạch sử dụng đất xã Đặng Xá – huyện Gia
Lâm – TP. Hà Nội giai đoạn 2013 - 2020”.
Đến nay, tôi đã hoàn thành đề tài, để có được kết quả này ngoài sự nỗ lực
của bản thân còn có sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy cô giáo trong khoa Tài
nguyên & Môi trường, sự động viên của gia đình, bạn bè cùng các cán bộ phòng
Địa chính UBND xã Đặng Xá – huyện Gia Lâm – Hà Nội đã giúp đỡ tạo điều
kiện cho tôi hoàn thành khóa luận tốt nghiệp.
Với lòng biết ơn vô hạn, cho phép tôi được gửi lời cảm ơn chân thành
nhất tới cô giáo PGS.TS. Nguyễn Thị Vòng và các thầy cô giáo trong khoa Tài
nguyên - Môi trường - Trường ĐHNN Hà Nội đã tận tình dạy dỗ và hướng dẫn

tôi; các cán bộ phòng Địa chính UBND xã Đặng Xá – huyện Gia Lâm – TP. Hà
Nội đã tạo mọi điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực tập tại cơ quan.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè đã giúp đỡ, động
viên tôi trong quá trình thực hiện khóa luận tốt nghiệp.
Hà nội, ngày 26 tháng 04 năm 2013
Sinh viên

Nguyễn Thị Thu Thủy

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN...............................................................................................
LỜI CẢM ƠN...................................................................................................
MỤC LỤC........................................................................................................
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..............................................................
DANH MỤC BẢNG......................................................................................
PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ...................................................................................
1.1. Tính cấp thiết của đề tài..........................................................................
1.2. Mục đích, yêu cầu...................................................................................
1.2.1. Mục đích............................................................................................
1.2.2. Yêu cầu..............................................................................................
PHẦN 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.........................................
2.1. Cơ sở lý luận của quy hoạch sử dụng đất:...............................................
2.1.2. Đối tượng nghiên cứu của quy hoạch sử dụng đất:...........................
2.1.3. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và các loại hình quy
hoạch khác........................................................................................
2.2. Căn cứ pháp lý của quy hoạch sử dụng đất.............................................
2.2.1. Những căn cứ pháp lý của quy hoạch sử dụng đất............................

2.2.2. Những căn cứ pháp lý và kỹ thuật của quy hoạch sử dụng đất
xã Đặng Xá - huyện Gia Lâm – TP. Hà Nội.....................................
2.3. Cơ sở thông tin số liệu, tư liệu bản đồ....................................................
2.4. Tình hình nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất trong và ngoài
nước:......................................................................................................
2.4.1. Tình hình nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất tại một số nước
trên thế giới.....................................................................................
2.4.2. Tình hình nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất tại Việt Nam:..........

iii


2.5. Tình hình lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất của TP. Hà Nội
và huyện Gia Lâm.................................................................................
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU........................
3.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................
3.2. Phạm vi nghiên cứu...............................................................................
3.3. Nội dung nghiên cứu.............................................................................
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Đặng Xá......................
3.1.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất và tiềm năng đất đai......................
3.3.3. Xây dựng phương án quy hoạch.....................................................
3.3.4. Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất.......................................................
3.3.5. Kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu:.........................................................
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................
3.4.1. Phương pháp tổng hợp và phân tích tài liệu....................................
3.4.2. Phương pháp thống kê.....................................................................
3.4.3. Phương pháp điều tra khảo sát........................................................
3.4.4. Phương pháp bản đồ........................................................................
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..............................................................
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.......................................................

4.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường................................
4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội...............................................
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi
trường..............................................................................................
4.2. Tình hình quản lý sử dụng đất đai.........................................................
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai................................................................
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động các loại đất...........................
4.3. Đánh giá tiềm năng đất đai:...................................................................
4.3.1. Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ sản xuất nông nghiệp
........................................................................................................
iv


4.3.2 Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ cho việc chuyển đổi cơ
cấu sử dụng đất...............................................................................
4.4. Phương án quy hoạch sử dụng đất........................................................
4.4.1. Các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ quy
hoạch...............................................................................................
4.4.2. Tổng hợp và dự báo nhu cầu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch:
........................................................................................................
4.4.3. Khả năng đáp ứng về số lượng, chất lượng dất đai cho nhu
cầu sử dụng đất...............................................................................
4.4.4. Quy hoạch sử dụng đất phi nông nghiệp.........................................
4.4.5. Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp...............................................
4.5. Đánh giá tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đến
kinh tế - xã hội:......................................................................................
4.5.1.Đánh giá tác động về kinh tế:...........................................................
4.5.2. Đánh giá tác động về xã hội:...........................................................
4.5.3. Hiệu quả môi trường.......................................................................
4.6. Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất.............................................................

4.6.1. Phân kỳ diện tích các loại đất phân bổ cho các mục đích...............
4.6.2. Phân kỳ diện tích đất chuyển mục đích sử dụng:............................
4.7. Kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu................................................................
4.7.1. Chỉ tiêu sử dụng đất theo mục đích sử dụng đến từng năm............
4.8. Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.............
4.8.1. Biện pháp quản lý Nhà nước...........................................................
4.8.2. Biện pháp thủy lợi...........................................................................
4.8.3 Biện pháp vốn đầu tư.......................................................................
4.8.4. Biện pháp giống và tiến bộ kỹ thuật................................................
4.8.5. Nâng cao vai trò lãnh đạo của các cấp ủy Đảng, chính quyền,
các ngành, các cấp..........................................................................
v


PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.........................................................
5.1. Kết luận.................................................................................................
5.2. Kiến nghị...............................................................................................
TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................................
PHỤ LỤC........................................................................................................

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CN

:

Công nghiệp.

ĐGHN :

Địa giới hành chính.

GCN

Giấy chứng nhận.

:

GPMB :

Giải phóng mặt bằng.

HTXDV:

Hợp tác xã dịch vụ.

KĐT

Khu đô thị.

:

QSDĐ :

Quyền sử dụng đất.

TP

:

Thành phố.

TTCN

:

Tiểu thủ công nghiệp.

UBND :

Ủy ban nhân dân.

XD

Xây dựng.

:

vi


vii


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng dân số các thôn trên địa bàn xã.....................................
Bảng 4.2: Dự báo dân số của các thôn............................................................
Bảng 4.3: Dự báo nhu cầu cấp đất ở của các thôn trên địa bàn xã..................
Bảng 4.4: Quy hoạch khu vực cấp đất ở mới:.................................................

viii

PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên của mỗi quốc gia, là nguồn lực quan trọng
cho các ngành sản xuất để tạo ra sản phẩm nhằm nuôi sống con người. Trong
sản xuất Nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất không gì có thể thay thế
được, còn đối với các ngành sản xuất khác đất đai cũng không kém phần quan
trọng như làm cơ sở để xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, văn hoá
xã hội, an ninh quốc phòng, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các cơ sở kinh
tế…Chính vì vậy việc sử dụng hợp lý và hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai để
mang lại lợi ích cho con người là hết sức cần thiết.
Đất đai là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống. Mọi hoạt
động của sinh vật nói chung và con người nói riêng đều diễn ra trên một đơn
vị đất đai nào đó.Trong quá trình sản xuất con người tác động vào đất đai tạo
ra của cải vật chất nên có thể nói đất đai là một tư liệu sản xuất. Nhưng không
giống với bất kỳ một tư liệu sản xuất nào, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn
về không gian và diện tích, có vị trí cố định trong không gian, không thể di
dời theo ý muốn chủ quan của con người. Do đó đã tạo ra sự khác biệt về giá
trị kinh tế và phi kinh tế giữa các mảnh đất nằm ở các vị trí khác nhau. Đất
đai đã trở thành tư liệu không thể thay thế được.
Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam 1992 đã quy định
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch
và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”
Điều 7 luật đất đai 2003 quy định “ Nhà nước thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai”…
Quy hoạch sử dụng đất đai nhằm phân bổ việc sử dụng nguồn tài
nguyên đất được tốt hơn. Quy hoạch sử dụng đất đai phải được thực hiện tuần
tự từ tổng thể đến chi tiết đảm bảo thống nhất quản lý nhà nước về đất
1

đai.Thông qua việc thực hiện thống kê đầy đủ và chính xác đất đai về số
lượng và chất lượng, dựa vào các số liệu thống kê về đất đai hàng năm, dự
báo dân số…cũng như nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành mà lập dự báo
nhu cầu sử dụng đất trong tương lai, từ đó đưa ra các phương án quy hoạch sử
dụng đất và báo cáo về quỹ đất, đồng thời đề ra các biện pháp để thực hiện
phương án quy hoạch cho thời gian trước mắt cũng như về lâu dài.
Khi quy hoạch có sự sắp xếp bố trí lại từng thành phần lãnh thổ nhưng
phải tuân theo nguyên tắc các đối tượng được bố trí lại phải được nằm trong
mối quan hệ hợp lý mới phát huy được các tác dụng và có hiệu quả.
Chính sách đất đai là một phần trong chính sách chung của nhà nước
nhằm giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai. Nó có vai trò thúc đẩy hoàn
thành các mục tiêu mà Đảng và Nhà nước ta đã đề ra. Hiện nay dưới sự tác
động mạnh mẽ của sự đổi mới của nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự
quản lý của Nhà nước thì những phương án quy hoạch sử dụng đất đai hợp lý
có ý nghĩa đặc biệt quan trọng giúp cho các cấp, các ngành tiến hành bố trí ,
sử dụng đất sao cho hợp lý nhất, tiết kiệm và có hiệu quả nhất…
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là xã Đặng Xá, huyện Gia Lâm, thành
phố Hà Nội. Qua điều tra nghiên cứu tôi nhận thấy rằng ngoài những mặt tích
cực thì vẫn còn tồn tại về công tác thực hiện quy hoạch như việc hoạch định
quy hoạch kế hoạch đất đai lâu dài nhưng chưa được thực hiện. Chính sách
quản lý đất đai chưa có sự phối hợp đồng bộ giữa các ngành liên quan. Đó
cũng là thực trạng chung của công tác quản lý đất đai của nước ta hiện nay…
Căn cứ vào điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, trên cơ sở định hướng
chiến lược và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát
triển các ngành trên địa bàn xã Đặng Xá đã tôi đề xuất ra phương án “Quy
hoạch sử dụng đất xã Đặng Xá – huyện Gia Lâm – TP. Hà Nội giai đoạn
2013 - 2020” phù hợp với thực trạng của xã. Phương án quy hoạch đất đai cấp

2


xã là phương án quy hoạch chi tiết cụ thể hoá từng hạng mục đất giúp cho các
nhà quản lý có cơ sở vững chắc để quản lý đất đai chặt chẽ hơn.
1.2. Mục đích, yêu cầu
1.2.1. Mục đích
- Xác định sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà nước về
đất đai;
- Làm cơ sở cho việc giao đất và đầu tư phát triển sản xuất của các
ngành kinh tế, giữ vững trật tự an ninh chính trị - xã hội của xã.
1.2.2. Yêu cầu
- Việc xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo đúng
theo yêu cầu quy phạm của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Phương án quy hoạch sử dụng đất đảm bảo tính hiệu quả kinh tế và
tính khả thi cao, đảm bảo về thời gian và đúng trình tự công.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận của quy hoạch sử dụng đất:
2.1.1. Khái niệm quy hoạch sử dụng đất:
Quy hoạch sử dụng đất là một hiện tượng kinh tế - xã hội đặc thù. Đây
là một hoạt động vừa mang tính khoa học, vừa mang tính pháp lý của một hệ
thống các biện pháp kỹ thuật, kinh tế, xã hội được xử lý bằng các biện pháp
phân tích tổng hợp về sự phân bố địa lý của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội. Từ trước tới nay có rất nhiều quan điểm về quy hoạch sử dụng đất. Có
quan điểm cho rằng: quy hoạch sử dụng đất chỉ tồn tại đơn thuần là biện pháp
kỹ thuật, thông qua đó chúng ta thực hiện nhiệm vụ đo đạc bản đồ, giao đất

cho các các đơn vị sử dụng đất. Hoặc cho rằng bản chất của quy hoạch đất đai
dựa vào quyền phân bố của Nhà nước, chỉ đi sâu vào tính pháp lý của quy
hoạch sử dụng đất. Như vậy, nội dung của quy hoạch sử dụng đất như nội
dung đã nêu trên là chưa đấy đủ bởi vì đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
đối tượng của các mối quan hệ trong sản xuất. Nếu chỉ hiểu quy hoạch sử
dụng đất là biện pháp kỹ thuật thì quy hoạch sẽ không mang lại hiệu quả cao
và không có tính khả thi, có khi nó còn thể hiện rõ hơn mặt trái của vấn đề là
kìm hãm sự phát triển của xã hội.
Bản chất của quy hoạch sử dụng đất không thuộc hình thức kỹ thuật
đơn thuần cũng không thuộc hình thức pháp lý chuyên biệt mà quy hoạch sử
dụng đất là sự thống nhất giữa yêu cầu về mặt kỹ thuật, tính hiệu quả về kinh
tế và mang giá trị về pháp lý. Các yếu tố này có quan hệ gắn kết với nhau tạo
nên sự hoàn thiện của quy hoạch.
Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ
thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý và có

4


hiệu quả cao thông qua việc phân phối và phân phối lại quỹ đất trong cả nước.
Tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất đặc biệt nhằm nâng cao hiệu
quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trường.
Quy hoạch sử dụng đất nói chung và quy hoạch sử dụng đất cấp xã nói
riêng phải căn cứ và điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội, căn cứ vào
hiện trạng sử dụng đất, tình hình biến động đất đai và mục tiêu phương hướng
phát triển, tận dụng các nguồn nhân lực của địa phuwong để đưa ra các biện
pháp sử dụng đất đai phù hợp, hiệu quả, khoa học và có tính khả thi cao.
2.1.2. Đối tượng nghiên cứu của quy hoạch sử dụng đất:
Nội dung và phương pháp nghiên cứu của quy hoạch sử dụng đất rất đa
dạng và phức tạp, phụ thuộc vào nhiều yếu tố của điều kiện tự nhiên, điều

kiện kinh tế - xã hội.
Kết hợp bảo vệ đất và bảo vệ môi trường cần đề ra nguyên tắc đặc thù,
riêng biệt về chế độ sử dụng đất, căn cứ vào những quy luật đã được phát
hiện, tùy theo từng điều kiện và từng mục đích cần đạt được, như vậy đối
tượng của quy hoạch sử dụng đất là:
- Nghiên cứu quy luật về chức năng chủ yếu của đất như một tư liệu
sản xuất chủ yếu.
- Đề xuất các biện pháp sử dụng đất phù hợp, có hiệu quả cao, kết hợp
với bảo vệ đất và bảo vệ môi trường của tất cả các ngành.
2.1.3. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và các loại hình quy hoạch
khác
2.1.3.1 Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội là một trong những tài liệu
tiền kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch phát
triển kinh tế - xã hội, trong đó có đề cập đến dự kiến sử dụng đất ở mức độ
phương hướng với một số nhiệm vụ chủ yếu. Trong khi đó, nhiệm vụ chủ yếu
5


của quy hoạch sử dụng đất là căn cứ vào yêu cầu phát triển kinh tế và các điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xa hội mà điều chỉnh cơ cấu và phương hướng sử dụng
đất, xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất thống nhất và hợp lý. Như
vậy, quy hoạch sử dụng đất cụ thể hóa quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế
xã - hội và nội dung của nó được điều hòa, thống nhất với quy hoạch tổng thể
phát triển kinh tế - xã hội.
2.1.3.2. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với dự báo và chiến lược
dài hạn sử dụng đất
Dự báo sử dụng đất đai là một bộ phận của dự báo dài hạn về phát
triển kinh tế xã hội của đất nước phù hợp với trình độ phát triển của lực

lượng sản xuất và các mối quan hệ sản xuất. Trong quy hoạch sử dụng đất cả
nước và quy hoạch sử dụng đất các cấp đều giải quyết chung một nhiệm vụ
là sử dụng hợp lý quỹ đất gắn liền với việc phân bổ lực lượng sản xuất theo
nguyên tắc từ trên xuống và ngược lại, sẽ chỉnh lý, bổ sung, hoàn thiện theo
chiều từ dưới lên.
Quy hoạch sử dụng đất phải dựa theo dự báo và chiến lược dài hạn sử
dụng đất đai, có như vậy quy hoạch sử dụng đất mới khai thác được triệt để
tải nguyên thiên nhiên và đi theo quỹ đạo của nó. Dự án thiết kế về cơ sở hạ
tầng là điều kiện thuận lợi để nâng cao chất lượng và tính khả thi cho đồ án
quy hoạch sử dụng đất.
2.1.3.3. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển
nông nghiệp
Quy hoạch phát triển nông nghiệp xuất phát từ nhu cầu của phát triển
kinh tế, xã hội đối với sản xuất nông nghiệp để xác định hướng đầu tư, biện
pháp, bước đi về nhân lực, vật lực đảm bảo cho ngành nông nghiệp phát triển
đạt được các chỉ tiêu về đất đai, lao động, giá trị sản phẩm trong một thời gian
dìa với tốc độ và tỷ lệ nhất định. Quy hoạch phát triển nông nghiệp là một
trong những căn cứ sử dụng đất, song quy hoạch phát triển nông nghiệp lại
6


phải tuân theo quy hoạch sử dụng đất, đặc biệt là việc xác định cơ cấu sử
dụng đất phải đảm bảo được việc chống suy thoái, ô nhiếm đất và bảo vệ môi
trường.
2.1.3.4. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch nông thôn
mới
Trong quy hoạch nông thôn mới, cùng với việc bố trí cụ thể từng
khoảnh đất dùng cho phát triển nông nghiệp, các dự án sẽ giải quyết cả vấn đề
tổ chức và sắp xếp lại các nội dung xây dựng. Quy hoạch sử dụng đất được
tiến hành nhằm xác định chiến lược dài hạn về vị trí, quy mô và cơ cấu sử

dụng toàn bộ đất đai cũng như bố cục không gian trong khu vực quy hoạch.
2.1.3.5. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch các ngành
Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch các ngành là quan
hệ tương hỗ vừa phát triển vừa hạn chế lẫn nhau. Quy hoạch các ngành là cơ
sở và bộ phận hợp thành của quy hoạch sử dụng đất nhưng lại chịu sự chỉ đạo
và khống chế của quy hoạch sử dụng đất.
2.1.3.6. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất cả nước với quy hoạch sử
dụng đất của các địa phương
Quy hoạch sử dụng đất cả nước và quy hoạch sử dụng đất các địa
phương hợp thành một hệ thống quy hoạch sử dụng đất hoàn chỉnh. Quy
hoạch sử dụng đất cả nước là căn cứ định hướng để xây dựng quy hoạch sử
dụng đất cấp tỉnh. Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện dựa trên cơ sở quy hoạch
sử dụng đất cấp tỉnh. Quy hoạch sử dụng đất cấp xã là khâu cuối cùng của hệ
thống quy hoạch sử dụng đất, được xây dựng dựa vào quy hoạch sử dụng đất
cấp huyện. Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất cấp dưới là nền tảng để bổ sung,
hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất cấp trên.

7


2.2. Căn cứ pháp lý của quy hoạch sử dụng đất
2.2.1. Những căn cứ pháp lý của quy hoạch sử dụng đất
Trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, sự chuyển dịch
cơ cấu kinh tế đã gây áp lực ngày càng lớn đối với đất đai. Chính vì vậy Đảng
và Nhà nước ta luôn coi trọng công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Nhà nước ta đã ban hành hệ thống văn bản pháp luật như Hiến pháp, Luật Đất
đai và các văn bản hướng dẫn lập quy hoạch sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã
khẳng định tại Điều 18, Chương II: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất
đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và hiệu

quả”.
- Điều 6 Luật Đất đai 2003 quy định “Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất” là một trong 13 nội dung “Quản lý Nhà nước về đất đai”.
Điều 23, 25, 26, 27 Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể nội dung
của quy hoạch sử dụng đất, quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của
Chính phủ và Ủy ban nhân dân các cấp trong công tác lập, thẩm định, điều
chỉnh và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Ngoài ra còn có các văn bản dưới Luật như:
+ Chỉ thị số 04/2004/CT-TTG ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính
phủ về việc thi hành Luật Đất đai.
+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Thủ tướng
Chính phủ về việc thi hành Luật Đất đai.
+ Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng
Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

8


2.2.2. Những căn cứ pháp lý và kỹ thuật của quy hoạch sử dụng đất xã
Đặng Xá - huyện Gia Lâm – TP. Hà Nội
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
việc thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính Phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đát, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ tái định cư.
- Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây
dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02/11/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quyết định số 04/2005/QĐ-BTNMT ngày 30/06/2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
- Quyết định số 23/2007/QĐ-BTNMT ngày 17/12/2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc ban hành kí hiệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
- Quyết định số 47/2009/QĐ-UBND ngày 20/01/2009 của UBND thành
phố Hà Nội về việc: Phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng huyện Gia Lâm,
TP. Hà Nội.
2.3. Cơ sở thông tin số liệu, tư liệu bản đồ
- Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai xã Đặng Xá năm 2012.
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2012 của xã Đặng Xá.
9


- Các Nghị quyết Đại hội Đảng bộ, Hội đồng nhân dân xã Đặng Xá về
phát triển kinh tế - xã hội.
- Căn cứ tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn xã trong những
năm gần đây.
- Căn cứ các tài liệu, số liệu điều tra có liên quan đến quy hoạch sử
dụng dất xã Đặng Xá.
2.4. Tình hình nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất trong và ngoài nước:
2.4.1. Tình hình nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất tại một số nước trên
thế giới
* Áo: Ở Áo, vai trò của Chính phủ bị hạn chế trong việc lập và thực hiện

quy hoạch. Cơ chế tiến hành ở đây là tất cả các cấp lập quy hoạch đều tiến
hành đồng thời bao gồm cả các tổ chức cũng như thành viên xã hội thông qua
hội nghị quy hoạch quốc gia. Hội nghị này đưa ra các quan điểm và mục tiêu
cho cả nước. Những ý kiến của hội nghị được đưa lên cấp trung ương và đưa
xuống cấp vùng địa phương.
* Đức: Ở Đức có cách tiếp cận theo giai đoạn. Chính phủ Liên bang
cùng với sự tham gia của các bang đưa ra hướng dẫn quy hoạch theo vùng.
Các hướng dẫn này được sử dụng làm điểm xuất phát để trao đổi ở cấp bang
sau đó được xây dựng thành đồ án tác nghiệp ở cấp vùng.
* An-giê-ri: Quy hoạch sử dụng đất đai ở An-giê-ri được xây dựng trên
nguyên tắc nhất thể hóa, liên hợp hóa và kỷ luật đa phía. Trong toàn bộ quá
trình quy hoạch có sự tham gia đầy đủ của các địa phương liên quan, các tổ
chức ở cấp chính phủ, tổ chức nhà nước, các cộng đồng và tổ chức nông gia...
Ở nước này, Chính phủ có trách nhiệm ngay từ đầu đối với những quan hệ ở
tầm vĩ mô còn công chúng - người có liên quan tới các hành vi lập quy hoạch
giữ một vị trí quan trọng.
* Philipine: Tồn tại ba cấp quy hoạch:
- Cấp quốc gia: Hình thành những hướng dẫn chỉ đạo chung
10


- Cấp vùng: Triển khai một khung chung cho quy hoạch cấp vùng
- Cấp quận, huyện chịu trách nhiệm triển khai các đồ án tác nghiệp.
Chính phủ có vai trò quan trọng trong việc thống nhất giữa các ngành và
các quan hệ giữa các cấp lập quy hoạch khác nhau, đồng thời cũng tạo điều
kiện để các chủ sử dụng đất tham gia. Ở Philipine nhấn mạnh vai trò luật pháp
cả ở cấp quốc gia và cấp vùng.
* Nam Phi: Đã thiết lập đồ án quy hoạch mặt bằng ở cấp quốc gia do
Chính phủ thiết kế với sự tham gia của Chính quyền các tỉnh. Đồ án quy
hoạch cấp quốc gia này được coi là căn cứ cho chính quyền cấp tỉnh soạn thảo

các đồ án chi tiết hơn với sự kết hợp của các đơn vị chính quyền cấp thấp hơn.
Các đồ án quy hoạch tiếp theo (cấp quận, huyện) được xây dựng với sự tham
gia của các chủ sử dụng đất.
* Đài Loan: Đài Loan chủ trương lập quy hoạch sử dụng đất đai theo
từng cấp khác nhau, từng vùng khác nhau và tùy thuộc vào tính chất yêu cầu
của quy hoạch sử dụng đất đai trong từng giai đoạn và các cấp quy hoạch
được tiến hành như sau: - Quy hoạch phát triển tổng hợp khu vực Đài Loan Quy hoạch sử dụng đất theo vùng - Quy hoạch phát triển tổng hợp của huyện,
thành phố - Quy hoạch đô thị - Quy hoạch sử dụng đất phi đô thị.
* Liên Xô (cũ): Có 4 cấp quy hoạch gồm: - Tổng sơ đồ sử dụng đất toàn
liên bang - Tổng sơ đồ sử dụng đất các tỉnh và các nước cộng hòa. - Quy
hoạch sử dụng đất các vùng và huyện - Quy hoạch sử dụng đất liên xí nghiệp
và xí nghiệp.
(Tổng hợp từ )

2.4.2. Tình hình nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất tại Việt Nam:
• Thời kỳ trước những năm 1980:

11


Quy hoạch sử dụng đất đai chưa được coi là công tác của ngành quản
lý đất đai mà chỉ được đề cập đến như là một phần của quy hoạch phát triển
nông nghiệp. Mặc dù công tác quy hoạch sử dụng đất đai lồng vào công tác
phân vùng quy hoạch nông, lâm nghiệp đã được xúc tiến vào năm 1962
nhưng chủ yếu là do các ngành chủ quản tiến hành cùng với một số tỉnh,
ngành có liên quan và chưa có sự chỉ đạo thống nhất của Chính phủ.
Từ năm 1975 đến cuối năm 1978, nước ta đã soạn thảo và được
Chính Phủ phê duyệt phương án phân vùng sản xuất nông lâm nghiệp và
công nghiệp chế biến nông lâm sản theo bảy vùng và trên địa bàn lãnh thổ
là cấp tỉnh.

Các phương án phân vùng nông lâm nghiệp của tỉnh đã đề cập tới
phương hướng sử dụng tài nguyên trong đó có tính toán quỹ đất nông nghiệp,
lâm nghiệp. Tuy nhiên, do mục đích đề ra ngay từ đầu là chỉ để phục vụ phát
triển nông lâm nghiệp nên các loại đất khác chưa được đề cập tới. Bên cạnh
đó, do còn thiếu nhiều tài liệu, chưa tính được khả năng đầu tư nên các
phương án này có tính khả thi không cao.
• Thời kỳ 1981-1986:
Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ 5 đã chỉ rõ: “Xúc tiến công
tác điều tra cơ bản, dự báo, lập tổng sơ đồ phát triển và phân bố lực lượng sản
xuất, nghiên cứu chiến lược kinh tế xã hội, dự thảo kế hoạch triển vọng để
chuẩn bị cho kế hoạch 5 năm sau.” Thực hiện nghị quyết này, các bộ ngành,
tỉnh, thành phố đã tham gia triển khai chương trình lập tổng sơ đồ phát triển
và phân bố lực lượng sản xuất tại Việt Nam đến năm 2000. Cũng trong thời
kỳ này, hầu hết 500 huyện của cả nước đã tiến hành xây dựng quy hoạch tổng
thể của huyện.
Trong các tài liệu sơ đồ phân bố lực lượng sản xuất của tỉnh đều đề
cập đến vấn đề sử dụng đất đai và được tính toán tương đối có hệ thống để
khớp với cả nước, các vùng kinh tế lớn, các huyện trong tỉnh với sự tham
12


gia phối hợp của các ngành. Các tài liệu này đã bước đầu đánh giá được
hiện trạng, tiềm năng đất đai và đưa ra các dự kiến sử dụng quỹ đất quốc
gia đến năm 2000.
• Thời kỳ Luật Đất đai đầu tiên năm 1987 đến trước Luật Đất đai năm
1993:
Đây là thời kỳ công tác quy hoạch sử dụng đất đai đã có được cơ sở
pháp lý quan trọng. Song cùng với sự trầm lắng của công tác quy hoạch nói
chung sau một thời kỳ triển khai rầm rộ, công tác quy hoạch sử dụng đất cũng
chưa được xúc tiến như luật đã quy định. Nguyên nhân của vấn đề này là do

nền kinh tế Việt Nam trong thời gian này đang đứng trước nhiều khó khăn và
thử thách lớn lao khi chuyển sang cơ chế thị trường. Tuy vậy, đây là thời kỳ
công cuộc đổi mới ở nông thôn diễn ra sâu sắc cùng với việc giảm vai trò
quản lý tập trung của hợp tác xã sản xuất nông nghiệp, tăng quyền tự chủ cho
nông dân và thưc thi các chính sách đổi mới khác. Công tác quy hoạch cấp xã
trong giai đoạn này nổi lên như một vấn đề cấp bách về giao đất, cấp đất,…
Đây là mốc đầu tiên trong việc triển khai quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã
trên khắp các xã của cả nước. Tuy vậy còn nhiều hạn chế về nội dung và
phương pháp thực hiện.
• Thời kỳ sau Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi Luật Đất đai 2003 ra
đời
Kể từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời công tác quy hoạch đã được chú
trọng hơn. Sau vài năm chuyển sang nền kinh tế thị trường Đảng và Nhà nước
đã nhận thức rõ vai trò của công tác quy hoạch và nghiên cứu tiền quy hoạch.
Ngay từ đầu năm 1994, Tổng cục Địa chính đã chỉ đạo triển khai xây
dựng quy hoạch đất đai toàn quốc giai đoạn 1996 – 2010. Dự án quy hoạch
này được Chính phủ thông qua và Quốc hội phê duyệt tại kỳ họp thứ 2, Quốc
hội khóa IX. Đây là căn cứ định hướng quan trọng để xây dựng quy hoạch đất
đai của Bộ, ngành, quy hoạch cấp tỉnh.
13


• Thời kỳ từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời đến nay
Luật Đất đai 2003 ra đời đã thay thế toàn bộ Luật Đất đai và các luật
sửa đổi bổ sung trước đó. Luật đã quy định về các vấn đề của quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. Ngày 29/10/2004 Nghị định 181/NĐ-CP ra đời đã hướng
dẫn cụ thể về việc thi hành Luật đất đai 2003, ngoài ra còn ban hành nhiều chỉ
thị, thông tư khác có liên quan đến việc lập quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 được phê duyệt tại kỳ họp thứ 5
Quốc hội khóa XI. Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh có 60/64 tỉnh, thành phố

trực thuộc trung ương hoàn thành việc lập quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất
cấp huyện có 369 huyện, thị xã thành phố trực thuộc tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương hoàn thành quy hoạch sử dụng đất ( chiếm 59,1% đơn vị
cấp huyện). Việc lập quy hoạch mới dừng lại ở cấp huyện, còn quy hoạch sử
dụng đất đô thị hầu hết các huyện, thị xã thuộc tỉnh chưa được lập. Quy hoạch
xử đụng đất cấp xã có 3597 xã, phường, thị trấn của 36 tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương hoàn thành ( chiếm 34,2% tổng số đơn vị cấp xã)…
Tóm lại, cùng phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự thay đổi của Luật
đất đai, công tác quy hoạch sử dụng đất đai ở nước ta đã không ngừng được
hoàn thiện và đã đem lại được nhiều thành tựu đáng kể, góp phần quan trọng
vào quá trình quản lý và sử dụng đất hiệu quả, bền vững đồng thời thúc đẩy
sự phát triển một cách tích cực của nền sản xuất xã hội.
(Tổng hợp từ www.thanhtra.gov.vn)

2.5. Tình hình lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất của TP. Hà Nội và
huyện Gia Lâm
Tổ công tác của UBND TP. Hà Nội đang thực hiện rà soát các đồ án
quy hoạch và dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội mới bao
gồm: TP Hà Nội cũ, tỉnh Hà Tây cũ, huyện Mê Linh (Vĩnh Phúc) và 4 xã
thuộc huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.

14


Trong đó đối tượng trọng tâm là các đồ án quy hoạch đang trong giai
đoạn thực hiện các bước quy hoạch; các dự án đầu tư xây dựng đang thực
hiện các công đoạn thuộc giai đoạn chuẩn bị đầu tư được chính quyền các địa
phương nói trên trước khi hợp nhất, sáp nhập đã cho chủ trương hoặc phê
duyệt hay cấp phép đầu tư trong vong 1 năm trước ngày 1/8/2008.
Đến nay, tổ công tác đã rà soát được 501 đồ án quy hoạch chi tiết xây

dựng, tỉ lệ 1/500 và 1/2000. Trong đó có 402 đồ án được cấp thẩm quyền phê
duyệt với diện tích khoảng 40.271ha.
Kết quả rà soát cho thấy, trong 376 dự án đã được cấp có thẩm quyền
giao chủ đầu tư trong phạm vi Hà Nội mở rộng, có tới 72 dự án được cấp có
thẩm quyền giao chủ đầu tư giai đoạn từ tháng 3/2008 đến trước 31/7/2008,
cận thời điểm sáp nhập một số tỉnh vào Hà Nội (1/8/2008).
Đáng chú ý, tại Hà Nội mở rộng hiện nay, mặc dù các đồ án quy hoạch
và dự án đầu tư xây dựng được phân bố trên tất cả 29 quận, huyện, thị xã
nhưng sự phân bố về số lượng, quy mô chiếm đất của các đồ án quy hoạch,
dự án đầu tư, lĩnh vực đầu tư,.. trên các đơn vị hành chính có sự khác nhau
khá lớn. Điển hình tại quận trung tâm thành phố như quân Hoàn Kiến chỉ có
01 đồ án, dự án đầu tư với quy mô chiếm đất chỉ 0,32ha. Trong khi đó có
những huyện như Quốc Oai có tới 103 đồ án, dự án đầu tư với quy mô chiếm
đất tới gần 10.000ha. Hoặc cùng là đơn vị hành chính cấp huyện nhưng cũng
có sự khác biệt lớn về tình hình phân bố các đồ án quy hoạch, dự án đầu tư.
Tại huyện Ứng Hòa chỉ có 4 đồ án, dự án trong khi con số này tại huyện Quốc
Oai là 103, Hoài Đức là 84 đồ án, dự án. Không những cậy, có quá nhiều đồ
án quy hoạch, dự án đầu tư tập trung vào lĩnh vực BĐS so với các lĩnh vực
khác ( chiếm 51% về số lượng các đồ án, dự án và 51,7% về tổng diện tích
mặt bằng). Phần lớn các đồ án, dự án chủ yếu tập trung vào các huyện ven đo,
dọc các trục đường giao thông quan trọng hoặc có quỹ đất lớn, chi phí bồi

15


thường – GPMB, giá đất thấp và một số thuận lợi mang tính đặc thù khác ( ví
dụ như tại 4 xã của Lương Sơn, Hòa Bình trước khi sáp nhâp).
(Tổng hợp từ )
Ngày 25/6/2009 Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội phối hợp với UBND
huyện Gia Lâm tổ chức hội nghị công bố và bàn giao quy hoạch chung xây

dựng huyện Gia Lâm tỷ lệ 1/5000 cho đơn vị thi công và chủ đầu tư, do
Trung tâm Phát triển vùng SENA lập tháng 1/2008, đã được UBND TP phê
duyệt ngày 20/1/2009.
Huyện Gia Lâm là khu vực phát triển đô thị ở phía Đông của Thủ đô; là
nơi tập trung các công trình đầu mối giao thông và hạ tầng kỹ thuật quan
trọng của quốc gia và thành phố. Bên cạnh đó, đây cũng là khu vực phát triển
các cơ sở công nghiệp quy mô, các trung tâm dịch vụ, thương mại lớn và là
khu vực nông nghiệp, nông thôn ngoại thành Hà Nội. Đây đồng thời cũng là
vành đai xanh, cung ứng thực phẩm và nguồn đất dự trữ của thành phố.
Theo đó, quy mô đất đai được nghiên cứu và lập quy hoạch được chia
làm hai khu vực: khu vực đô thị có tổng diện tích khoảng 4.876,58ha, gồm
diện tích khu vực đô thị là 1.492,47 ha và diện tích đất phát triển đô thị là
3.384,11 ha; khu vực ngoài đô thị có tổng diện tích 6.596ha gồm: đất các
trung tâm dịch vụ nông thôn, đất các điểm dân cư nông thôn và đất nông
nghiệp còn lại.
(Tổng hợp từ )
Theo quy mô nghiên cứu lập quy hoạch, ước tính đến năm 2020, dân số
toàn huyện vào khoảng 323.000 người: khoảng 130.000 dân khu vực đô thị và
193.000 dân khu vực ngoài đô thị.
Tại đây phát triển các khu đô thị Yên Viên, Tây Bắc Yên Viên, Đông
Nam Yên Viên, Trâu Quỳ, các khu đô thị dọc theo tuyến đường Hà Nội – Hải
Phòng, đường vành đai 4 và 4 khu công viên đô thị.

16