TÌM HIỂU TÌNH HÌNH ĐĂNG ký đất ĐAI cấp GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN sử DỤNG đất và lập hồ sơ địa CHÍNH tại xã LUẬN KHÊ, HUYỆN THƯỜNG XUÂN, TỈNH THANH hóa
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (551.14 KB, 58 trang )
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
---------------------------------
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
“TÌM HIỂU TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TẠI
XÃ LUẬN KHÊ, HUYỆN THƯỜNG XUÂN, TỈNH THANH HÓA”
Người thực hiện
: LANG THANH VĂN
Lớp
: K10 QLDD
Chuyên ngành
: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Giáo viên hướng dẫn
: TS. NGUYỄN VĂN QUÂN
Hà Nội - 2016
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
---------------------------------
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
“TÌM HIỂU TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TẠI
XÃ LUẬN KHÊ, HUYỆN THƯỜNG XUÂN, TỈNH THANH HÓA”
Người thực hiện
: LANG THANH VĂN
Lớp
: K10 QLDD
Chuyên ngành
: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Giáo viên hướng dẫn
: TS. NGUYỄN VĂN QUÂN
Địa điểm thực tập
: XÃ LUẬN KHÊ, HUYỆN
THƯỜNG XUÂN,
TỈNH THANH HÓA
Hà Nội - 2016
ii
LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập tại Học viện Nông Nghiệp, được sự phân công
của Khoa Quản lý đất đai, em được về thực tập tốt nghiệp tại hai xã Luận
Khê. Trong thời gian tại đây, ngoài sự cố gắng của bản thân em cũng đã nhận
được sự quan tâm, giúp đỡ chỉ bảo rất tận tình của mọi người đang công tác
tại UBND xã để hoàn thành Chuyên đề tốt nghiệp này.
Trước tiên, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc, chân thành tới ban giám
hiệu Học viện Nông Nghiệp, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai, cùng các
thầy cô giáo trong khoa đã dạy bảo, trang bị cho em kiến thức, kỹ năng sống
và giúp đỡ em tận tình trong suốt quá trình học tập và thực tập tốt nghiệp. Đặc
biệt là sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo TS. Nguyễn Văn Quân.
Em xin được cảm ơn các cô, chú, các anh, chị đang công tác tại hai xã
Luận Khê đã tạo điều kiện và giúp đỡ em rất nhiều trong quá trình thực hiện
đề tài này.
Mặc dù đã cố gắng nghiên cứu, tìm hiểu nhưng do thời gian và trình độ
có hạn nên không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được
những ý kiến đóng góp của thầy cô giáo và các bạn để luận văn của em được
hoàn thiện hơn./.
Luận Khê, ngày 15 tháng 3 năm 2016
Sinh viên
Lang Thanh Văn
i
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN.......................................................................................................................................i
MỤC LỤC............................................................................................................................................ii
DANH MỤC BẢNG..............................................................................................................................v
MỞ ĐẦU............................................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu.................................................................................................................2
2. Yêu cầu.......................................................................................................................................3
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.........................................................................4
1.1. Căn cứ pháp lý của công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC.............................................4
1.1.1. Trước khi Luật Đất đai 2003 ra đời...................................................................................4
1.1.2. Từ sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời.................................................................................6
1.1.3. Luật đất đai 2013:............................................................................................................8
1.2. Những quy định chung về ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC................................................9
1.2.1. Đăng ký đất đai................................................................................................................9
1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất (GCNQSDĐ)........................................................................................................................12
1.2.3. Hồ sơ địa chính (HSĐC)..................................................................................................13
1.3 Tình hình ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC trên địa bàn cả nước và của tỉnh Thanh Hóa...15
1.3.1 Tình hình ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC trên địa bàn cả nước................................15
1.3.2. Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh
Thanh Hóa...............................................................................................................................17
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..........................19
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.........................................................................................19
2.1.1. Đối tượng.......................................................................................................................19
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.......................................................................................................19
ii
2.2. Nội dung nghiên cứu............................................................................................................19
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã Luận Khê.......................................................19
2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của xã Luận Khê........................................................19
2.2.3. Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC xã Luận Khê................................................19
2.2.4. Đánh giá chung về công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC huyện Thường Xuân....19
2.2.5 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn xã Luận Khê.........................................................................................................20
2.3. Phương pháp nghiên cứu.....................................................................................................20
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu.........................................................................20
2.3.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu......................................................................20
2.3.3. Phương pháp so sánh đối chiếu.....................................................................................20
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.................................................................................................21
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của xã Luận Khê................................................................21
3.1.1 Điều kiện tự nhiên..........................................................................................................21
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.............................................................................23
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã Luận Khê..................................................29
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai...............................................................................................29
3.2.2. Tình hình sử dụng đất....................................................................................................32
3.3. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính của
xã Luận Khê..................................................................................................................................36
3.3.1. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình,
cá nhân....................................................................................................................................36
3.3.2. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các tổ chức.
.................................................................................................................................................38
3.3.3. Kết quả ĐKĐĐ, cấpGCNQSDĐ của xã Luận Khê giai đoạn 2010 - 2014...........................39
3.4. Đánh giá chung về công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC của xã Ninh Vân giai đoạn
2010 -2014...................................................................................................................................42
3.4.1. Thuận lợi........................................................................................................................42
iii
3.4.2. Khó khăn:.......................................................................................................................43
3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC trên
địa bàn xã Luận Khê.....................................................................................................................44
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ.....................................................................................................................46
1. Kết Luận...................................................................................................................................46
2. Kiến nghị..................................................................................................................................46
TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................................................48
iv
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1 Tổng hợp hiện trạng kinh tế năm 2014.................................................................24
Bảng 3.2: Bảng thống kê dân số năm 2014 theo từng thôn.................................................26
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của xã Luận Khê.............................................33
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp xã Luận Khê năm 2014...............................34
Bảng 3.5 Cơ cấu diện tích đất phi nông nghiệp năm 2014...................................................35
Bảng 3.6: Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tại xã Luận Khê từ
năm 2010 – 2014.................................................................................................................41
v
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu
dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa – xã hội, an ninh – quốc
phòng, là nơi tồn tại của xã hội loài người. Đất đai là tài nguyên có hạn về số
lượng, có vị trí cố định trong không gian, không thể thay thế và di chuyển
được. Chính vì vậy, việc quản lý và sử dụng tài nguyên quý giá này một cách
hợp lý không những có ý nghĩa quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế
đất nước mà cũng đảm bảo cho mục tiêu chính trị và phát triển xã hội.
Nội dung Hiến pháp của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam tại
Chương 3 Điều 53 quy định “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng
sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài
sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”Thực tế hiện nay, công tác
quản lý đất đai ngày càng được nhà nước quan tâm hơn, xong việc quản lý đất
đai ở các địa phương còn gặp không ít khó khăn do việc giao đất sai nguyên
tắc, giao đất không đúng thẩm quyền, lấn chiếm đất công ích một cách tùy
tiện, sử dụng đất không đúng mục đích, chuyển nhượng đất trái phép… một
trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng đó là do công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận và thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính chưa được đầy
đủ, thiếu căn cứ pháp lý phục vụ cho quản lý đất đai, cũng như để bảo vệ
quyền lợi hợp pháp cho các chủ sử dụng đất.
Thực tế cho thấy việc thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận và lập hồ
sơ địa chính đối với tất cả các loại đất đến từng chủ sử dụng đất sẽ giúp cho
người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác những tiềm năng của đất và chấp
1
hành đầy đủ những quy định về đất đai, đồng thời là cơ sở vững chắc cho
công tác quản lý đất đai của nhà nước, làm cơ sở để nhà nước nắm chắc, theo
dõi toàn bộ quỹ đất dựa trên nền tảng của pháp luật, đảm bảo sử dụng đất hợp
lý tiết kiệm và hiệu quả.
Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn xã Luận Khê huyện Thường Xuân tỉnh Thanh Hóa cũng đang gặp không
ít khó khăn do tình trạng lấn chiếm, sử dụng đất không đúng mục đích và
chuyển nhượng đất trái phép của người dân diễn ra khá phổ biến gây khó
khăn cho công tác quản lý đất đai trên địa bàn xã dẫn tới tình trạng lãng phí
đất, đất sử dụng hiệu quả không cao và sự mất đoàn kết nhân dân do tranh
chấp kéo dài mà chưa xử lý được làm ảnh hưởng tới sự phát triển kinh tế cũng
như trật tự xã hội của xã. Nhận thức được tầm quan trọng của công tác đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đối với xã Luận Khê hiện nay, để giải quyết
được vấn đề nêu trên, đúng hướng theo quy định của pháp luật, đảm bảo đất
đai của xã được sử dụng hiệu quả và tiết kiệm, được sự phân công của Học
viện và Khoa Quản lý đất đai, dưới sự hướng dẫn của T.S Nguyễn Văn Quân,
em tiến hành thực hiện đề tài: “Tìm hiểu tình hình đăng ký đất đai cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính tại xã Luận Khê,
huyện Thường Xuân, tỉnh Thanh Hóa”.
2. Mục đích nghiên cứu.
- Tìm hiểu thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhân quyền sử
dụng đất và lập hồ sơ địa chính tại xã Luận Khê, huyện Thường Xuân, tỉnh
Thanh Hóa.
- Đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn xã Luận Khê, huyện
Thường Xuân, tỉnh Thanh Hóa.
2
2. Yêu cầu.
- Để phục vụ công tác nghiên cứu đề tài cần nắm vững các nội dung
quản lý nhà nước về đất đai.
- Các số liệu điều tra, thu thập được phải chính xác, khách quan và
phản ánh trung thực việc thực hiện công tác tại địa phương.
- Hiểu và vận dụng tốt quy trình, quy phạm, văn bản về đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính.
- Các giải pháp đề xuất phải dựa trên điều kiện cụ thể của địa phương
và có tình khả thi.
3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Căn cứ pháp lý của công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC.
Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất và
quản lý hồ sơ địa chính là những văn bản quy phạm pháp luật do Quốc hội,
Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường và các Bộ, ngành có liên quan hoặc
các cá nhân có thẩm quyền ban hành.
1.1.1. Trước khi Luật Đất đai 2003 ra đời
- Sau cách mạng tháng Tám năm 1945, Nhà nước Việt Nam dân chủ
cộng hoà được thành lập, đã ban hành các văn bản pháp luật về thống nhất
quản lý đất đai, các văn bản trước đây đều bị bãi bỏ. Năm 1946 Hiến pháp
đầu tiên của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa được ra đời, quy định chế
độ sở hữu tư nhân về đất đai. Tháng 11/1953, Hội nghị ban chấp hành Trung
ương Đảng lần thứ V đã nhất trí thông qua Cương lĩnh cải cách ruộng đất.
Tháng 12/1953, Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng đất nhằm xoá bỏ
chế độ phong kiến, thực hiện khẩu hiệu “người cày có ruộng”;
- Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hoà năm 1959 quy định
3 hình thức sở hữu về đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở
hữu tư nhân;
- Năm 1980, Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã
khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý
toàn bộ đất đai theo quy hoạch chung nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng
hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả…”;
- Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 299 –
TTg với nội dung đo đạc và phân hạng đất, đăng ký thống kê đất đai
trong cả nước;
4
- Ngày 05/11/1981, Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành Quyết định
số 56/QĐ – ĐKTK quy định về trình tự thủ tục đăng ký đất đai và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Ngày 08/11/1988, Luật Đất đai ra đời. Trong đó có nêu: “Đăng ký đất
đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống
kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, đây là một trong bảy
nội dung quản lý Nhà nước về đất đai;
- Ngày 04/07/1989, Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành Quyết định
số 201/QĐ – ĐKTK về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và Thông tư 302 – ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện
Quyết định này. Quy định này đã tạo sự biến đổi lớn về chất cho hệ thống
đăng ký đất đai của Việt Nam;
- Hiến pháp năm 1992 ra đời đã khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân;
- Luật Đất đai năm 1993 được thông qua vào ngày 14/07/1993 đã đánh
một dấu mốc quan trọng về sự đổi mới chính sách đất đai của Nhà nước với
những thay đổi quan trọng như: Đất đai được khẳng định là có giá trị; ruộng
đất nông lâm nghiệp được giao ổn định, lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân;
người sử dụng được hưởng các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất… phù hợp với cơ chế thị trường
giúp phát huy quyền của người sử dụng đất và tăng hiệu quả quản lý đất đai.
Từ khi có Luật Đất đai 1993 đến năm 2003, để phù hợp với tinh
thần sửa đổi chính sách đất đai, Nhà nước ta đã ban hành một hệ thống văn
bản gồm:
- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục
đích sản xuất nông nghiệp;
- Chỉ thị số 10/CT – TTg ngày 20/02/1998 của Thủ tướng Chính phủ về
5
một số biện pháp đẩy mạnh hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn;
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 ngày
02/12/1998;
- Nghị định số 04/2000/NĐ – CP ngày 11/01/2000 của Chính phủ quy
định về điều kiện được cấp xét và không được cấp chứng nhận quyền sử
dụng đất;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 ngày
29/06/2001;
- Thông tư số 1990/2001/TT – TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục
Địa chính hướng dẫn các thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính thay thế cho Thông tư số 346/TT – TCĐC
ngày 16/03/1998.
1.1.2. Từ sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời
Quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện những vấn đề
bất cập, Luật Đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI thông qua ngày
26/11/2003 ra đời thay thế cho Luật Đất đai 1993. Trong đó nêu lên 13 nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai và nội dung đăng ký, cấp GCN quyền sử
dụng đất và lập hồ sơ địa chính là một nội dung quan trọng được tái
khẳng định.
Trong những năm qua, cùng với quá trình xây dựng, đổi mới chính
sách pháp luật đất đai; các quy định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận và lập
hồ sơ địa chính ngày càng được hoàn thiện. Đến nay, cùng với việc ban hành
Luật Đất đai 2003, đã có nhiều văn bản do các cơ quan có thẩm quyền ở
Trung ương và địa phương ban hành để làm cơ sở cho việc thực hiện đăng ký,
cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính như:
- Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003;
6
- Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Thông tư số 29/2004/TT – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 28/2004/TT – BTNMT ngày 01/11/2004 hướng dẫn thực
hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
- Nghị định 198/2004/NĐ – CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận;
- Chỉ thị số 05/CT – TTg ngày 09/12/2004 của Thủ tướng Chính phủ về
việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2003; trong đó có chỉ đạo các địa phương
đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trong năm 2005;
- Thông tư số 01/2004/TT – BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định
181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định 142/2004/NĐ – CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu
tiền thuê đất, trong đó quy định cụ thể hóa Luật Đất đai về việc thu tiền thuê
đất khi cấp giấy chứng nhận;
- Nghị định số 17/2006/NĐ – CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung
một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003;
- Thông tư số 08/2007/TT – BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn thực
hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
- Thông tư 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn việc
lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thông tư 117/2007/TT- BTC ngày 07/12/2007 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ – CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 88/2009/NĐ – CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng
7
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 17/2009/TT – BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 quy định bổ sung về
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/05/2011 quy định sửa đổi bổ
sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về đất đai.
1.1.3. Luật đất đai 2013:
Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực bắt đầu từ ngày 01 tháng 07 năm
2014, Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định
còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng
đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn
chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003. Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa
các quyền của Nhà nước đối với đất đai như: Quy định rõ các quyền của Nhà
nước đối với đất đai như quyền của đại diện chủ sở hữu; quyền quyết định
mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất;
quyền quyết định thu hồi, trưng dụng đất đai; quyền quyết định giá đất; quyết
định chính sách tài chính về đất đai… Một trong những điểm mới quan trọng
của Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là những quy định về
cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Luật bổ
sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký
đất đai trên mạng điện tử; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều
người thì cấp mỗi người một GCN, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho
người đại diện. Tuy nhiên, GCN phải ghi đầy đủ tên của những người có
chung quyền sử dụng đất, nhà ở hay tài sản gắn liền với đất. Để có thể triển
8
khai Luật đất đai 2013, Chính phủ và Bộ Tài nguyên và môi trường đã ban
hành các văn bản dưới luật nhằm hướng dẫn cụ thể những nội dung quản lý
nhà nước về đất đai.
- Luật đất đai 2013 số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013.
- Nghị định số 43/2014/NĐ- CP, ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật đất đai.
- Thông tư 23/2014/TT – BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy
chứng nhận.
- Thông tư 24/2014/TT – BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa
chính.
- Thông tư 25/2014/TT – BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ
địa chính.
- Thông tư 28/2014/TT – BTNMT về thống kê kiểm kê đất đai và lập
bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Thông tư 30/2014/TT – BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
Ngoài ra còn có hàng loạt các văn bản khác của Chính phủ, bộ Tài
nguyên và Môi trường và các bộ ngành có liên quan… nhằm hướng dẫn thi
hành Luật đất đai. Thông qua các văn bản này, các cơ quan quản lý của Nhà
nước đã định hướng đúng cho việc quản lý đất đai, qua đó thiết lập một cơ
chế quản lý đất đai và thống nhất từ trung ương đến địa phương, đảm bảo đất
đai sử dụng hợp lý, tiết kiệm, bền vững và đạt hiệu quả cao.
1.2. Những quy định chung về ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC.
1.2.1. Đăng ký đất đai.
Là thủ tục hành chính nhằm thiết lập HSĐC đầy đủ và cấp GCNQSDĐ
cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy
đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất làm cơ sở quản lý chặt, nắm chắc
toàn bộ đất đai theo luật, ĐKĐĐ có hai loại:
9
Đăng ký ban đầu:
Là đăng ký thực hiện với các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất để sử dụng mà người sử dụng đất đang sử dụng đất chưa được cấp
GCNQSDĐ.
Mục đích giúp xác định chủ sử dụng đất hợp pháp tiến đến cấp
GCNQSDĐ.
Đăng ký ban đầu được thực hiện trong các trường hợp :
+ Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
+ Người đang sử dụng đất mà chưa có giấy chứng nhận.
Đăng ký biến động :
Được thực hiện trong các trường hợp sau:
+ Được thực hiện với người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ hoặc
đã đăng ký mà có thay đổi về quyền sử dụng đất với các trường hợp: chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước,diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa
đất;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức giao đất có thu tiền sang thuê đất và ngược lại;
+ Chuyển quyền sử dụng đất của vợ hoặc chồng thành quyền sử dụng đất
chung của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc
của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp
đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận, thỏa thuận trong
hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định của cơ quan có thẩm quyền về giải
10
quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án
của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được
thi hành, văn bản kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền
kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
- Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất
được quy định tại điều 7 của Luật Đất đai 2013 gồm:
1. Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại
giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ
chức mình.
2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng
đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy
ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp
xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các công trình
công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui
chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa
phương.
3. Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản,
buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận
cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.
4. Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho
cơ sở tôn giáo.
5. Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.
6. Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng
đất của mình.
7. Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm
người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.
11
1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất (GCNQSDĐ)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất. Các trường hợp được Nhà nước cấp GCNQSDĐ:
+ Người sử dụng đất có điều kiện được cấp GCNQSDĐ theo quy định
tại các điều 100, 101, 102 của Luật đất đai 2013;
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật đất đai
2013 có hiệu lực thi hành;
+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người
nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ;
+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai, theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
+ Người được sử dụng đất tách thửa, hợp thửa, nhóm người sử dụng đất
hoặc thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;
+ Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại quyền sử dụng đất bị
mất.
Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ :
12
+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp GCNQSDĐ cho tổ
chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài có chức
năng ngoại giao.
UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường
cùng cấp cấp GCNQSDĐ.
+ UBND cấp huyện cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
1.2.3. Hồ sơ địa chính (HSĐC)
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, bản đồ, sổ sách chứa đựng những
thông tin cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai, được
thiết lập trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, ĐKĐĐ và cấp
GCNQSDĐ.
* Nguyên tắc lập HSĐC:
- Hồ sơ địa chính được lập theo đơn vị hành chính cấp xã;
-Việc lập và chỉnh lý HSĐC thực hiện theo đúng trình tự thủ tục hành
chính đã quy định.
- Hồ sơ địa chính dạng số, trên giấy phải bảo đảm tính chất nội dung
thông tin thửa đất với GCNQSDĐ và hiện trạng sử dụng đất.
* Trách nhiệm lập, cập nhật HSĐC:
- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc
sau:
+ Tổ chức thực hiện việc đo đạc lập bản đồ địa chính, sổ mục kê đất
đai;
+ Chỉ đạo thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động bản đồ địa chính, sổ
mục kê đất đai; lập, cập nhật và chỉnh lý biến động thường xuyên sổ địa chính
và các tài liệu khác của hồ sơ địa chính ở địa phương.
13
- Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm thực hiện các công việc
sau:
+ Thực hiện chỉnh lý biến động thường xuyên đối với bản đồ địa chính,
sổ mục kê đất đai;
+ Tổ chức lập, cập nhật, chỉnh lý biến động các tài liệu còn lại trong hồ
sơ địa chính
+ Cung cấp bản sao bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai
(dạng số hoặc dạng giấy) cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn sử dụng.
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc quy
định trên đối với các đối tượng sử dụng đất, được Nhà nước giao quản lý đất,
sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền giải quyết thủ tục đăng ký.
- Địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp thực hiện các công việc theo quy
định như sau:
+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và
Môi trường chủ trì tổ chức việc lập sổ địa chính; cung cấp tài liệu đo đạc địa
chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường; thực hiện cập nhật, chỉnh lý
các tài liệu hồ sơ địa chính đối với các thửa đất của các tổ chức, cơ sở tôn
giáo, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thực hiện dự án đầu tư;
+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện cập nhật,
chỉnh lý các tài liệu hồ sơ địa chính đối với các thửa đất của các hộ gia đình,
cá nhân, cộng đồng dân cư và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu
nhà ở tại Việt Nam; cung cấp bản sao bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục
kê đất đai cho Ủy ban nhân dân cấp xã sử dụng.
- Ủy ban nhân dân cấp xã cập nhật, chỉnh lý bản sao tài liệu đo đạc địa
14
chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai đang quản lý theo quy định để sử dụng
phục vụ cho yêu cầu quản lý đất đai ở địa phương.
1.3 Tình hình ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC trên địa bàn cả nước
và của tỉnh Thanh Hóa.
1.3.1 Tình hình ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC trên địa bàn cả
nước.
Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ trên phạm vi cả nước trong thời gian
qua đã đạt kết quả như sau:
Tính đến năm 2014, cả nước đã cấp được 41,6 triệu giấy chứng nhận với
tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng
phải cấp giấy chứng nhận. Tất cả các tỉnh, thành phố hoàn thành cơ bản, đạt
trên 85% tổng diện tích các loại đất cần cấp giấy chứng nhận. Cụ thể:
- Đối với đất ở đô thị
Tính đến năm 2014, cả nước đã cấp được 5,34 triệu giấy với diện tích
0,13 triệu ha, đạt 96,7% diện tích cần cấp; trong đó có 48 tỉnh đạt trên 85%,
còn 15 tỉnh đạt dưới 85%, riêng tỉnh Bình Định đạt thấp dưới 70%.
- Đối với đất ở nông thôn
Tính đến năm 2014, cả nước đã cấp được 12,92 triệu giấy với diện tích
0,52 triệu ha, đạt 94,4% diện tích cần cấp; trong đó có 51 tỉnh đạt trên 85%,
tỉnh Ninh Thuận đạt thấp dưới 70%.
- Đối với đất chuyên dùng
Tính đến năm 2014, cả nước đã cấp được 0,27 triệu giấy với diện tích
0,61 triệu ha, đạt 84,8% diện tích cần cấp; trong đó có 34 tỉnh đạt trên 85%,
còn 29 tỉnh đạt dưới 85%; có 6 tỉnh đạt dưới 70%, gồm: Lạng Sơn, Hà Nội,
Bình Định, Kon Tum, Tp.HCM và Kiên Giang.
- Đối với đất sản xuất nông nghiệp
Tính đến năm 2014, cả nước đã cấp được 20,18 triệu giấy với diện tích
8,84 triệu ha, đạt 90,1% diện tích cần cấp; trong đó có 52 tỉnh đạt trên 85%,
15
còn 11 tỉnh đạt dưới 85%.
- Đối với đất lâm nghiệp
Tính đến năm 2014, cả nước đã cấp được 1,97 triệu giấy với diện tích
12,27 triệu ha, đạt 98,1% diện tích cần cấp, trong đó có 44 tỉnh đạt trên 85%,
còn 12 tỉnh đạt dưới 85%.
Hồ sơ địa chính bao gồm: bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất
đai, sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy
tính dưới dạng số để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã. Việc lập hồ sơ địa
chính ở nhiều địa phương còn chưa đầy đủ(đạt khoảng 70%).
Nhìn chung, việc cấp GCNQSDĐ đã được thực hiện theo đúng quy định
của pháp luật về đất đai; đã thực hiện được cải cách hành chính trong nhiều
khâu đặc biệt là nhiều địa phương đã có kinh nghiệm để đơn giản hóa thủ tục,
rút ngắn thời gian cấp GCNQSDĐ. Có được kết quả này là do: Nhà nước đã
ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật; thực hiện chính sách một
cửa; công tác cấp GCNQSDĐ gắn với lợi ích thiết thực của người dân nên
được người dân ủng hộ.
Tuy nhiên, việc cấp GCNQSDĐ vẫn còn chậm nhất là đối với đất
chuyên dùng, đất ở đô thị và đất lâm nghiệp. Việc cấp GCNQSDĐ chưa triển
khai thực hiện đồng bộ mà chỉ tập chung vào mấy loại đất chính, chưa thực
hiện đồng bộ công tác cấp GCNQSSDĐ với lập hồ sơ địa chính. Sau khi dồn
điền đổi thửa thì chưa tiến hành cấp lại GCNQSDĐ. Tình trạng này là do:
- Việc thi hành luật đất đai 2013 còn chậm.
- Hệ thống pháp luật còn nhiều bất cập.
- Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC là công tác khó khăn
và phức tạp.
- Kinh phí đầu tư cho công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC
còn thấp.
- Cán bộ làm công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ còn mỏng và trình độ
16
còn hạn chế.
- Nhiều địa phương không hiểu đúng và không thực hiện đầy đủ các quy
định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, dẫn tới vận
dụng không đúng quy định khi cấp GCNQSDĐ. Một số địa phương chưa ban
hành các quy định cụ thể hóa pháp luật về đất đai liên quan đến việc cấp
GCNQSDĐ nhất là quy định về thời gian giải quyết thủ tục hành chính ở từng
khâu công việc như thẩm định hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính.
1.3.2. Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
Thực hiện nghị quyết của Chính Phủ nhanh chóng đẩy nhanh công tác
cấp giấy chứng nhận, tỉnh Thanh Hóa trong thời gian qua đã cơ bản hoàn
thành công tác cấp giấy chứng nhận. cụ thể trong giai đoạn từ năm 2010 đến
năm 2014 tỉnh Thanh Hóa đã cấp được 95968 giấy chứng nhận với tổng diện
tích đất được cấp là 15428,04 ha. Trong đó:
* Kết quả giao đất, đăng ký, cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp:
Thực hiện theo nghị quyết của chính phủ, trong thời gian qua tỉnh đã cơ
bản hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp
cho người dân. Cụ thể trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014 tỉnh đã cấp
mới được 262 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích đất là
11405,96 ha và cấp đổi, cấp lại được 5429 giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất với tổng diện tích là 439,72 ha.
* Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ ở nông thôn:
Trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014 tỉnh đã cấp được 61556 giấy
với diện tích đất là 1429,43ha. Trong đó số giấy cấp mới là 17726 giấy chứng
nhận với tổng diện tích là 287,18 ha và 43830 giấy xin cấp đổi, cấp lại với
tổng diện tích đất là 1142,25 ha.
* Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận đất ở đô thị:
Trong giai đoạn 2010 đến 2014 tỉnh đã tiến hanh cấp được tổng số 26567
17
