Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường quang vinh thành phố thái nguyên giai đoạn 2013 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------o0o--------------

NGUYỄN TIẾN HOÀNG LONG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG QUANG VINH - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

:

Chính quy

Chuyên ngành:

Địa chính Môi trƣờng

Khoa

:

Quản lý Tài nguyên

Khóa học

:

2012 – 2016

Thái Nguyên, năm 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------o0o--------------

NGUYỄN TIẾN HOÀNG LONG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG QUANG VINH - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

:

Chính quy

Chuyên ngành:

Địa chính Môi trƣờng

Lớp

:

K44 – ĐCMT – N02

Khoa

:

Quản lý Tài nguyên

Khóa học

:

2012 – 2016

Giảng viên HD:

TS. Nguyễn Đức Nhuận

Thái Nguyên, năm 2016


i
LỜI CẢM ƠN

Qua thời gian 4 năm học tập và rèn luyện đạo đức tại trường, bản thân
em đã được sự dạy dỗ, chỉ bảo tận tình của các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý
Tài nguyên, cũng như các thầy, cô giáo trong Ban Giám hiệu Nhà trường, các
Phòng ban và phòng Đào tạo của Trường Đại học Nông lâm.
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt nghiệp

của em đã hoàn thành.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong khoa Quản lý
Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và hướng dẫn,
tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo – TS. Nguyễn Đức Nhuận đã
trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa luận này.
Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo, cán bộ, nhân viên UBND Phường
Quang Vinh – TP. Thái Nguyên – T.Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ em trong quá
trình thực tập và hoàn thành khóa luận.
Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã động viên, khuyến
khích em trong suốt quá trình học tập và hoàn thành khóa luận.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 5 tháng 5 năm 2016
Sinh viên

Nguyễn Tiến Hoàng Long


ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Tình hình khám chữa bệnh của phường Quang Vinh năm 2015 ... 27
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của phường Quang Vinh năm 2015 .......... 30
Bảng 4.3: Tình hình biến động đất đai của phường Quang Vinh
giai đoạn 2013-2015 ........................................................................ 35
Bảng 4.4: Kết quả công tác chuyển QSDĐ của phường Quang Vinh
giai đoạn 2013 - 2015 ...................................................................... 38
Bảng 4.5: Kết quả chuyển QSDĐ theo mục đích sử dụng.............................. 41
Bảng 4.6: Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ phường Quang Vinh
giai đoạn 2013-2015 ........................................................................ 42
Bảng 4.7: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng ................ 44

Bảng 4.8: Kết quả tặng cho QSDĐ phường Quang Vinh giai đoạn 2013 2015 ................................................................................................. 45
Bảng 4.9: Kết quả tặng cho QSDĐ phường Quang Vinh theo mục đích sử
dụng ................................................................................................. 47
Bảng 4.10: Kết quả thừa kế QSDĐ phường Quang Vinh giai đoạn 2013 2015 ................................................................................................. 48
Bảng 4.11: Kết quả thừa kế QSDĐ phường Quang Vinh theo mục đích sử
dụng ................................................................................................. 50
Bảng 4.12: Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ phường Quang Vinh
giai đoạn 2013 - 2015 ...................................................................... 51
Bảng 4.13: Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ phường Quang Vinh
giai đoạn 2013 - 2015 ...................................................................... 53
Bảng 4.14: Kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất phường Quang
Vinh giai đoạn 2013- 2015 .............................................................. 54
Bảng 4.15: Kết quả chuyển đổi QSDĐ theo mục đích sử dụng ..................... 55
Bảng 4.16: Kết quả cho thuê quyền sử dụng đất phường Quang Vinh
giai đoạn 2013-2015 ........................................................................ 56
Bảng 4.17: Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến cán bộ địa chính ... 59
Bảng 4.18: Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến người SDĐ ........... 60


iii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2013 ...................................... 32
Hinh 4.2: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Vinh
giai đoạn 2013-2015 ....................................................................... 39
Hình 4.3: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ phường Quang Vinh
giai đoạn 2013 - 2015 ..................................................................... 43
Hình 4.4: Kết quả tặng cho QSDĐ phường Quang Vinh giai đoạn 2011 - 2013
......................................................................................................... 46
Hình 4.5. Kết quả thừa kế QSDĐ phường Quang Vinh giai đoạn 2011 - 2013
......................................................................................................... 49

Hình 4.6: Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ phường Quang Vinh
giai đoạn 2013 - 2015 ..................................................................... 52
Hình 4.7: Kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất phường Quang
Vinh giai đoạn 2013- 2015 ............................................................. 55
Hình 4.8: Kết quả cho thuê quyền sử dụng đất phường Quang Vinh
giai đoạn 2013-2015 ....................................................................... 56


iv
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Nguyên nghĩa

Kí hiệu viết tắt
CNH-HĐH

Công nghiệp hóa- hiện đại hóa

SDĐ

Sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân


v
MỤC LỤC
PHẦN 1: MỞ ĐẦU.......................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục đích nghiên cứu .................................................................................. 2
1.3. Yêu cầu....................................................................................................... 3
1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...................................... 3
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................... 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 6
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất .................................................... 7
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 7
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất .................................................. 7
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................................... 8
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất ............................. 9
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất ........................................................ 9
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất .................................................... 10
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ................................. 11
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất................................. 11
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ................................. 11
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất.......................... 12
2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất ................. 12

2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền sử dụng đất ............................. 12


vi
2.2.2.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ...................... 13
2.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam................... 16
2.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại một số tỉnh ........... 16
2.3.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Quang VinhThành phố Thái Nguyên.................................................................................. 17
PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 18
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 18
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 18
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 18
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 18
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 18
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Quang Vinh .................... 18
3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Quang Vinh- thành
phố Thái Nguyên ............................................................................................ 18
3.3.3.Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường
Quang Vinh giai đoạn 2013 - 2015 ................................................................. 19
3.3.4.Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và cán bộ quản lý ..... 19
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 19
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu................................................... 19
3.4.2. Phương pháp tổng hợp .......................................................................... 20
3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 20
3.4.4. Phương pháp so sánh............................................................................. 20
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................... 21
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của phường Quang Vinh ................... 21
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 21
4.1.1.1. Vị trí địa lý ......................................................................................... 21

vii
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo ............................................................................... 21
4.1.1.3. Khí hậu ............................................................................................... 21
4.1.1.4. Thủy văn............................................................................................. 22
4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên ......................................................................... 22
4.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội ....................................................................... 23
4.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ........................... 23
4.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế............................................. 24
4.1.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ............................................. 25
4.1.2.4. Thực trạng phát triển đô thị................................................................ 25
4.1.2.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng.................................................... 25
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội tác động đến việc
sử dụng đất đai ................................................................................................ 28
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Quang Vinh- thành phố
Thái Nguyên ................................................................................................... 30
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của phường Quang Vinh ................................. 30
4.2.2. Tình hình quản lí đất đai ....................................................................... 32
4.2.2.1. Tình hình quản lí đất đai .................................................................... 32
4.2.2.2. Tình hình biến động đất đai ............................................................... 35
4.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Quang Vinh giai
đoạn 2013-2015 ............................................................................................... 38
4.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường
Quang Vinh giai đoạn 2013-2015 ................................................................... 38
4.3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của phường Quang Vinh
giai đoạn 2013-2015 ........................................................................................ 42
4.4. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và cán bộ địa chính .... 59
4.4.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến cán bộ địa chính 59
4.4.2. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến của người sử dụng đất ... 60

viii
4.4.3. Đánh giá chung về công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Quang
Vinh ................................................................................................................. 62
4.4.3.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ . 62
4.4.3.2. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục ..................................... 63
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................... 65
5.1. Kết luận .................................................................................................... 65
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 65
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 67


1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Từ xưa đến nay không ai có thể phủ nhận vai trò của đất đai, nó quyết
định sự tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Các
Mác có viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh
tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản
trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì sẽ không có bất kỳ
ngành sản xuất nào, con người cũng không thể tiến hành quá trình sản xuất để
sản xuất ra của cải vật chất duy trì cuộc sống, giống nòi đến ngày nay. Trải
qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ
sản vật tự nhiên thành tài sản của cộng đồng, của quốc gia. Luật Đất đai năm
1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua

nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ
được vốn đất đai như ngày nay!” Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng
đất lại là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn
về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ.
Ý thức được tầm quan trọng của đất đai, nhà nước ta đã sớm ban hành và
hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên này. Mới đây nhất là
luật Đất đai 2013 chính thức có hiệu lực ngày 01/7/2014 đã từng bước đưa
pháp luật đất đai phù hợp với thực tế quản lý và sử dụng đất. Chuyển quyền
sử dụng đất là một trong những nội dung cơ bản được đề cập đến trong luật


2
đất đai, nó được nhà nước công nhận từ năm 1993, cho đến nay nó đã được
bổ sung, hoàn chỉnh hơn để phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất.
Phường Quang Vinh là một phường của thành phố Thái Nguyên. Theo
nhịp phát triển của kinh tế và xã hội thì lĩnh vực đất đai cũng trở thành một trong
những lĩnh vực quan trọng cho sự phát triển của đất nước. Trong những năm
qua, các vấn đề liên quan đến đất đai đã được phường quan tâm tuy nhiên vẫn
còn những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Chính vì thế, chúng ta cần có cái nhìn khách quan những kết quả đạt được, thấy
được những mặt hạn chế tồn tại để rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và
sử dụng đất một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu
trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo TS. Nguyễn Đức Nhuận, em
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử
dụng đất trên địa bàn phường Quang Vinh - Thành phố Thái Nguyên giai
đoạn 2013-2015” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng
đất, phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu trong công tác quản lý nhà
nước về đất đai trên địa bàn phường Quang Vinh trong thời gian tới.

1.2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
phường Quang Vinh giai đoạn 2013-2015.
- Xác định những kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trong công
tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương.
- Đề ra giải pháp khắc phục những tồn tại yếu kém đó, điều chỉnh cho
phù hợp với sự phát triển của phường.


3
1.3. Yêu cầu
- Nắm vững hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai mà Nhà nước đã
ban hành, đặc biệt là các văn bản có liên quan đến công tác chuyển quyền sử
dụng đất.
- Số liệu, tài liệu điều tra phải chính xác, đầy đủ, đảm bảo cơ sở pháp lý,
đảm bảo tính khách quan.
- Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng để
củng cố và nâng cao kiến thức.
- Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản
thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển
quyền sử dụng đất tại địa phương
- Nắm vững những quy định của Luật đất đai năm 2013 và những văn
bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển
quyền sử dụng đất.
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai
nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng.

- Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phương có những phương
hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương.


4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp 1992;
- Luật Đất đai 2013, ngày 2911/2013 được Quốc hội thông qua;
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 về thu tiền sử
dụng đất;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi
tiết thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014);
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy
chứng nhận);
- Bộ luật Dân Sự 2015;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính;
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về bản đồ địa chính;
- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về
việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của
Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2013;
-Công văn số 4233/BTP-BTTP của Bộ tư pháp về việc hướng dẫn thẩm
quyền về công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của
người sử dụng đất, nhà ở;

- Quyết định số 09/2015/QĐ-TTg ngày 22/3/2015 của Thủ tướng Chính


5
phủ về việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “ Một cửa liên thông” tại
cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương;
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã
quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho
phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như
bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh
sự quản lý của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối
quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và
coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này
được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã
được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực
hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau
10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác
quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt
Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ
nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong
thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật
Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất
đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003.

Đến Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được


6
chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993
nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc
chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá
trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
Đến luật đất đai 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn
phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng
thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế,
bất cập của Luật Đất đai năm 2003.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp;
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ một nước có nền
nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế hiện đại phát triển theo
hướng CNH-HĐH đã đạt được những thành tựu vượt bậc. Hòa nhịp cùng xu
thế phát triển toàn cầu, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu
chuyển quyền SDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước
trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển
cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử
dụng cũng như của toàn xã hội.
Phường Quang Vinh là một phường thuộc thành phố Thái Nguyên,
trong quá trình đổi mới nền kinh tế, đất đai đã trở thành một yếu tố quan trọng

phục vụ cho việc phát triển. Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu


7
cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng. Công
tác quản lý đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cập nhập các
thông tư nghị định mới của thành phố. Đa phần người dân chưa bắt kịp với
những thay đổi, những hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các hộ chưa thấy
được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có. Còn
rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng cho nhau mà không thông qua pháp
luật, chính vì vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai còn khó khăn.
Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời
và có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất.
Cùng với sự nỗ lực trong công tác tuyên truyền pháp luật đến từng người dân
thì công tác quản lý đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn. Người
dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý
về chuyển QSDĐ. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND phường Quang Vinh
cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động
trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa
phương. Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo
tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng
và cho phường nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để
xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của
phường trong tương lai.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Đây là quyền mà người SDĐ được tự động chuyển
đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm

việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ


8
chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông
nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
Theo điều 190 của Luật Đất đai 2013 và điều 78 của Nghị định
43/2014/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người
chuyển đổi.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ được quy định tại điều 78 của
Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác
trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho
người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí
mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng
giá trị của đất đó.
Luật đất đai 2013 chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ
các điều kiện quy định tại điều 192.
Theo Luật đất đai 2013 tại điều 191 quy định các trường hợp không
được nhận chuyển nhượng QSDĐ :
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với các
trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng
lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích QSDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã

được xét duyệt.


9
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều
79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác với cho thuê lại QSDĐ. Cho thuê QSDĐ là việc người
SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó không có nguồn gốc
đất thuê. Còn cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình
cho người khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê.
Trình tự, thủ tục xóa đăng ký,đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được
quy định tại điều 80 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự.
Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế.

- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người


10
đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phải căn cứ vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người ở hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là
bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)
Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:
- Người sử dụng đất được thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất khi có
các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186
và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
-Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng

đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng


11
không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình
cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định tại điểm a, d
Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 .
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử
dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế
hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu
hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn
gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về “Điều kiện thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ quy định tại điều 81 của Nghị
định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử
dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một
người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay.
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng
đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự
đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp
này có thể xẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể
góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy
móc,v.v… theo thoả thuận.

12
Luật Đất đai 2013 không còn quy định về các trường hợp chấm dứt
việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nữa. Điều này đã làm cho Luật Đất đai
gần hơn với quy định của Luật Doanh nghiệp liên quan đến vấn đề góp vốn
bằng đất.
Nghị định 43, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể bị chấm dứt
và khi đó bên góp vốn, tùy từng trường hợp, có thể sẽ được nhận lại quyền sử
dụng đất của mình.
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, Điều kiện thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy
định như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186
và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm
2013;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm
2013, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện
theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật đất đai năm 2013;

13
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải
đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký
vào sổ địa chính.
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại Điều 168 luật đất đai 2013 như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất,
cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự
án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy
chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
2.2.2.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
a) Hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong
các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 (nếu có).

14
Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng
thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận
của công chức Nhà nước.
Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
để chuyển cho văn phòng đăng ký đất đai.
b) Hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một
trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại điều 100 của Luật đất đai 2013
(nếu có).
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chức
Nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá
nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc
chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại văn phòng đăng ký đất đai;
trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi
có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký đất đai.
c) Hồ sơ thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và GCN QSDĐ
hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định điều 100 của Luật đất đai
2013 (nếu có).
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phải có chứng nhận của công
chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ của hộ gia
đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà
nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký đất đai; trường hợp hộ gia đình,
cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn
phòng đăng ký đất đai.

15
d) Hồ sơ thực hiện quyền thừa kế QSDĐ
Hồ sơ gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết
định giả quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực
pháp luật và GCN QSDĐ; trường hợp người được nhận thừa kế là người duy
nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại
giấy tờ về QSDĐ quy định tại điều 100 của Luật Đất đai 2013 (nếu có).
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký đất đai; trường hợp hộ gia đình,
cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn
phòng đăng ký đất đai.
e) Hồ sơ thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc
quyết định của tổ chức tặng cho QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các
loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại điều 100 của Luật đất đai 2013 (nếu có).
Hợp đồng tặng cho QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà
nước; trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được
lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của
UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký đất đai; trường hợp hộ gia đình,
cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn
phòng đăng ký đất đai.
f) Hồ sơ thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và GCN QSDĐ
hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại điều 100 của Luật Đất
đai 2013 (nếu có).
Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ phải có chứng nhận của công chức
Nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ của hộ gia đình, cá