NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ tài sản bảo đảm là bất ĐỘNG sản tại NGÂN HÀNG THƯƠNG mại cổ PHẦN đầu tư và PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH tây hồ

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
KHOA TÀI CHÍNH
------------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ
PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH TÂY HỒ

Họ và tên sinh viên :

ĐỖ THỊ THANH HƯƠNG

Lớp

:

TCDNB – K15

Khóa

:

2012 - 2016

Khoa

:

TÀI CHÍNH

Giảng viên hướng dẫn:

TS. TRỊNH CHI MAI

Hà nội, tháng 5 năm 2016


LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng em, được thực
hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu tình hình thực tế tại Ngân hàng
BIDV chi nhánh Tây Hồ, và dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS. Trịnh Chi Mai.
Những thông tin số liệu trong khóa luận được trích dẫn trung thực từ những
tài liệu do đơn vị thực tập cấp.
Nếu có bất kỳ gian lận nào em xin hoàn toàn chịu trách nghiệm trước nhà
trường, Khoa chủ quản và hội đồng chấm khóa luận.
Hà Nội, ngày 17 tháng 05 năm 2016
Sinh viên Đỗ Thị Thanh Hương


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

:

Bất động sản.

TMCP

:

Thương mại cổ phần.

BIDV

:

Ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam.

GTTT

:

Giá trị thị trường.

NHNN

:

Ngân hàng Nhà nước.

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất.

TSBĐ

:

Tài sản bảo đảm.

GTTS

:

Giá trị tài sản

TSSS

:

Tài sản so sánh.

ĐGBĐS

:

Định giá bất động sản.

TĐV

:

Thẩm định viên.

BĐSSS

:

Bất động sản so sánh.


DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

Sô hiệu sơ

Tên bảng

Trang

đồ,bảng
Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức BIDV chi nhánh Tây Hồ

34

Bảng 2.1

Mức độ đảm bảo của tài sản

57

Bảng 2.2

Dư nợ có tính chất đảm bảo tại BIDV- CN Tây Hồ giai đoạn 58

Bảng 2.3

2013- 2015
Các loại hình tài sản bảo đảm tại BIDV- CN Tây Hồ năm 59

Bảng 2.4

2015
Mức độ thu hồi vốn

60


MỤC LỤC
CHƯƠNG 1..................................................................................................................7
CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN .................7
BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY .......................................7
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI...........................................................................7
Cơ sở lý luận chung về Tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM.............7

KẾT LUẬN.................................................................................................................35
CHƯƠNG II...............................................................................................................35
THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT
ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG BIDV.............................35
CHI NHÁNH TÂY HỒ..............................................................................................35
3.3.2.Kiến nghị với các tổ chức, cá nhân đi vay...........................................................78
3.3.3. Kiến nghị với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.........................................79

KẾT LUẬN CHƯƠNG III...........................................................................................................79

KẾT LUẬN.................................................................................................................81
LỜI MỞ ĐẦU
Ngân hàng thương mại là một trong những tổ chức tài chính quan trọng của
nền kinh tế. Với vai trò trung gian tài chính, NHTM sẽ thực hiện việc chuyển các
khoản tiết kiệm thành đầu tư, do vậy cho vay là một trong những hoạt động quan
trọng nhất của các NHTM. Hoạt động này chiếm tỷ trọng cao trong tổng tài sản, tạo
nguồn thu nhập lớn nhất nhưng cũng đồng thời là hoạt động mang lại rủi ro cao
nhất. Tuy nhiên, nếu không có những thiết chế cơ bản để bảo đảm các khoản tiền đi
vay và cho vay hiệu quả, ngân hàng sẽ tự đặt mình trước những rủi ro khó lường –
rủi ro tín dụng. Do đó để giải quyết vấn đề trên, các ngân hàng thường áp dụng các
biện pháp bảo đảm tiền vay trong đó có biện pháp dùng tài sản hiện có hoặc tài sản
hình thành trong tương lai làm tài sản bảo đảm (TSBĐ). Các loại tài sản bảo đảm có
thể là các tài sản tài chính, BĐS, giấy tờ có giá, máy móc thiết bị… nhưng BĐS
luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số TSBĐ của
các NHTM. Đây là việc làm có ý nghĩa rất quan trọng đối với bản thân NHTM, đối


với khách hàng và đối với Nhà nước. Thông qua xác định giá trị TSBĐ, các ngân
hàng xác định được mức cho vay hợp lý, tạo lập uy tín và thu hút khách hàng đồng
thời giảm thiểu rủi ro cho hoạt động cấp tín dụng. Về phía khách hàng, việc xác
định hợp lý giá trị TSBĐ giúp cho họ có thể đạt được nhu cầu cần thiết về vốn, thúc
đẩy quá trình sản xuất kinh doanh và tăng cường niềm tin đối với ngân hàng. Còn
trên phương diện quản lý nhà nước, hoạt động định giá giá trị TSBĐ cung cấp cho
các cơ quan Nhà nước, đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quản lý và đánh
giá chất lượng tín dụng của các ngân hàng thương mại, từ đó xây dựng các chính
sách quản lý và điều hành phù hợp.
Tuy nhiên thực tế đã cho thấy việc định giá TSBĐ tại các ngân hàng thương
mại mặc dù được thực hiện một cách đầy đủ đúng quy trình cũng như áp dụng linh

hoạt các phương pháp định giá nhưng chất lượng của công tác định giá TSBĐ chưa
cao. Và đặc biệt là đối với công tác định giá BĐS- Tài sản mang tính chất riêng biệt
Vì vậy, để nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại
ngân hàng, sau một thời gian thực tập tại phòng KHDN ở ngân hàng TMCP Đầu tư
& phát triển Việt Nam- Chi nhánh Tây Hồ, em chọn đề tài: “Nâng cao chất lượng
định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP
Đầu tư & phát triển Việt Nam - chi nhánh Tây Hồ”.
Mục tiêu nghiên cứu:
- Làm rõ cơ sở lý luận về chất lượng định giá tài sản bảo đảm là bất động sản
phục vụ cho vay tại NHTM
- Phân tích và đánh giá thực trạng chất lượng định giá tài sản bảo đảm là bất
động sản tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – chi nhánh Tây Hồ.
- Một số giải pháp để nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm tại ngân
hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – chi nhánh Tây Hồ.
Đối tượng nghiên cứu: Chất lượng công tác định giá tài sản bảo đảm tại các
NHTM.
Phạm vi nghiên cứu: Chất lượng định giá TSBĐ tại ngân hàng TMCP Đầu
tư và Phát triển Việt Nam – chi nhánh Tây Hồ.
Phương pháp nghiên cứu:


- Điều tra thu thập số liệu, các quy định trong nội bộ ngân hàng TMCP Đầu
tư và Phát triển Việt Nam – chi nhánh Tây Hồ.
- Thống kê toán học.
- Phân tích so sánh.
Kết cấu của khóa luận gồm 3 chương, trong đó:
Chương I: Lý luận chung về chất lượng định giá tài sản bảo đảm là bất động
sản phục vụ cho vay tại ngân hàng.
Chương II: Thực trạng chất lượng định giá tài sản bảo đảm là bất động sản
phục vụ cho vay tại ngân hàng BIDV chi nhánh Tây Hồ.

Chương III: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo
đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng BIDV chi nhánh Tây Hồ.
Em xin gửi lời cảm ơn đến cô TS. Trịnh Chi Mai cùng các cán bộ Ngân hàng
BIDV- chi nhánh Tây Hồ đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo em về mặt kiến thức, nghiệp
vụ và cung cấp số liệu thực tế trong quá trình thực tập. Do bị hạn chế về thời gian
cũng như kiến thức nên không thể tránh khỏi những sai sót. Rất mong nhận được
các ý kiến đóng góp của thầy cô và bạn đọc.
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Cơ sở lý luận chung về Tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay
tại NHTM
1.1.1. Tài sản bảo đảm
1.1.1.1. Khái niệm
Hoạt động tín dụng của ngân hàng là hoạt động luôn chứa nhiều rủi ro. Mặc
dù, trước khi quyết định cho vay, ngân hàng đã trải qua các khâu thu nhập, xử lý,
phân tích và thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng nhưng vẫn luôn chứa đựng
rủi ro tín dụng. Do vậy, đảm bảo tiền vay có thể là một trong những cách thức gia
tăng khả năng thu hồi nợ và giảm thiểu rủi ro.
Trong NHTM, tài sản bảo đảm: TSBĐ là tài sản của khách hàng vay, hình
thành từ vốn vay hoặc tài sản của bên thứ ba dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ


trả nợ, nghĩa vụ thanh toán đối với ngân hàng. Có thể là bất động sản, động sản
hay các loại máy móc thiết bị nằm trong tiêu chuẩn của ngân hàng quy định.
Qua khái niệm về tài sản bảo đảm nêu trên, ta rút ra đặc điểm quan trọng của
tài sản bảo đảm tiền vay tại NHTM sau đây: Tài sản bảo đảm tiền vay không phải là
bắt buộc mà là sự tự do thoả thuận giữa các bên chủ thể của hợp đồng tín dụng ngân
hàng. Các bên có quyền lựa chọn phương thức bảo đảm phù hợp, giúp cân bằng lợi

ích của cả hai bên và bảo vệ quyền và lợi ích của tất cả các bên trong quan hệ đó.
1.1.1.2. Phân loại tài sản bảo đảm
• Tài sản bảo đảm dùng để thế chấp
Tài sản bảo đảm ở loại này thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp
được bên thế chấp đem đi để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế
chấp. Tuy nhiên tài sản bảo đảm vẫn do bên thế chấp nắm giữ, bên thế chấp chỉ giao
giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản.
Nếu khi đến hạn mà người đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc
không trả hết nợ thì ngân hàng được quyền phát mại tài sản thế chấp để thu nợ.
Một số tài sản thế chấp:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xâydựng, và các tài sản khác gắn liền với đất;
- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;
- Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời
điểm ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa
lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vôn vay, công trình xây dựng, các bất động sản
khác mà bên thế chấp có quyền nhận;
- Các tài sản khác.
Tài sản thế chấp không chỉ giới hạn ở những tài sản liệt kê như trên mà bất
kỳ tài sản nào thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc của người thứ ba mà người
này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm và tài sản được phép giao dịch theo quy
định của pháp luật. Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm bằng tài sản
được sử dụng phổ biến.
• Tài sản bảo đảm dùng để cầm cố


Tài sản bảo đảm dùng để cầm cố thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố, tuy
nhiệm nó sẽ được giao hẳn cho bên nhận cầm cố nắm giữ, khi đến hạn người đi vay
không trả được nợ cho ngân hàng thì ngân hàng sẽ phát mại tài sản cầm cố hoặc tiếp
nhận tài sản cầm cố để thu hồi nợ.

Dựa trên đặc tính của cầm cố nên tài sản bảo đảm theo hình thức cầm cố
thường có tính gọn nhẹ và có thể di chuyển được:
- Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu,
hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác;
- Ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư tài khoản tại tổ chức cung ứng dịch vụ thanh
toán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ;
- Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm,
thương phiếu, các giấy tờ khác được trị giá bằng tiền. Riêng đối với cổ phiếu của tổ
chức tín dụng phát hành, khách hàng vay không được cầm cố tại chính tổ chức tín
dụng đó;
- Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp,
quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh
từ hợp đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác;
- Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp;
- Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật;
- Tàu biển theo quy định của bộ luật hành hải, tài bay theo quy định của luật
hàng không trong trường hợp được cầm cố;
- Tài sản hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau thời điểm ký
kết giao dịch cầm cố và sẽ thuộc sở hữu của bên cầm cố như hoa lợi, lợi tức, tài sản
hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà bên cầm cố có quyền nhận;
- Các tài sản khác
• Tài sản bảo đảm là bảo lãnh của bên thứ ba
Bên thứ ba có thể là một tổ chức, một cá nhân hoặc một tổ chức/các nhân
có đầy đủ năng lực pháp lý và tài chính đồng thời có nghĩa vụ trả nợ thay cho khách
hàng trong trường hợp khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ của mình.
Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba là việc bên thứ ba (gọi là bên bảo lãnh)
cam kết với bên cho vay về việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để thực hiện
nghĩa vụ trả nợ thay cho bên đi vay nếu đến hạn trả nợ mà bên đi vay không thực
hiện hoặc không thể thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ.

• Bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản hình thành trong tương lai là loại tài sản tại thời điểm giao kết chưa
hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa thuộc sở hữu của bên thế chấp/cầm cố.
Đây thực chất là dạng biến đổi của thế chấp/cầm cố tài sản mà tài sản bảo
đảm được hình thành sau khi giải ngân. Tuy nhiên, để được vay theo hình thức bảo
đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai, tài sản hình thành từ vốn vay cần thỏa
mãn một số điều kiện sau:
+
+
+
+

Thuộc quyền sở hữu của khách hàng
Xác định được danh mục, số lượng, giá trị, đặc điểm của tài sản.
Tài sản được phép giao dịch không có tranh chấp.
Phải mua bảo hiểm đối với tài sản mà pháp luật quy định trong suốt thời

hạn vay vốn.
Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay có rủi ro rất cao. Do đó công tác quản
lý phải đánh giá hợp lý hiệu quả mang lại của các dự án đầu tư.
1.1.1.3. Quy định về Tài sản bảo đảm
 TSBĐ phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp, cầm cố,
không có tranh chấp. Tài sản được phép chuyển nhượng theo quy định của pháp
luật, dễ dàng chuyển nhượng khi cần thiết.
 Có các căn cứ xác định giá trị, quyền sở hữu rõ ràng. Nếu TSBĐ mà
pháp luật quy định đăng ký quyền sở hữu thì phải có bản đăng ký sở hữu tài sản đó.
 Nếu tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên thế chấp,
cầm cố phải mua bảo hiểm đối với tài sản trong suốt thời gian vay và chuyển quyền
thụ hưởng cho Ngân hàng.

 Một số loại bảo hiểm mà pháp luật không bắt buộc phải mua, nhưng để
đảm bảo an toàn trong thời gian thế chấp, Ngân hàng quy định bên thế chấp, cầm
cố phải mua bảo hiểm và chuyển quyền thụ hưởng (quyền thụ hưởng bảo hiểm cũng
là một phần của tài sản bảo đảm) cho Ngân hàng, bao gồm:
+ Bảo hiểm vật chất toàn bộ đối với phương tiện vận chuyển.
+ Bảo hiểm cháy nổ đối với các tài sản dễ bị cháy nổ.
+ Bảo hiểm rủi ro hàng hóa trong kho và trong quá trình vận chuyển
+ Bảo hiểm xây dựng.
+ Bảo hiểm khác nếu ngân hàng thấy cần thiết.
1.1.2. Bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm bất động sản.


Bất động sản là một khái niệm được sử dụng khá phổ biến.
 Theo Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 đã xác định khái niệm BĐS như
sau:
“BĐS là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai.
b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. ”
 Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản được định
nghĩa đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất.
 Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” thì “Bất động sản là một miếng đất
và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”.
Như vậy, từ những khái niệm trên có thể thấy được BĐS trước hết là tài sản
nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài.
Theo cách hiểu đó BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai,
không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Ngoài ra BĐS là

loại tài sản chịu ảnh hưởng mạnh của các BĐS liền kề và chịu tác động rất mạnh
bởi các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Và đặc biệt BĐS là tài sản có giới hạn
về quy mô diện tích bề mặt do giới hạn về diện tích đất đai.
1.1.2.2. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản
 Tính cố định về vị trí
Bất động sản là hàng hóa đặc biệt không thể di dời được, không có khả năng
chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích, vị trí của đất đai gắn
liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, từ đó đặt ra các vấn đề:
Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi xem
xét BĐS cần phải tính đến khoảng cách của BĐS đó đến các trung tâm, cũng như
khả năng tiếp cận BĐS.
Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường,
như: Những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi
trường; nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi
của chúng tác động như thế nào đến BĐS.
 Tính bền vững


Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất đai là một
loại tài nguyên thiên nhiên mà không có tài sản nào thay thế được. Đồng thời, các
công trình vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm nên được xem là bền vững.
Hơn nữa, đất đai được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các
lợi ích do đất đai mang lại và thời gian sử dụng vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai,
bất động sản được nhân đôi. Điều này thể hiện đời sống kinh thế bền vững
 Tính khác biệt
Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, do có sự khác biệt về vị trí, khác
nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về quang
cảnh, môi trường...
Khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập
khuôn giữa các BĐS với nhau. Nhận thức được vấn đề này, trong công tác quản lý

nhà nước đối với BĐS phải có các biện pháp khắc phục các nhược điểm do tính
khác biệt gây ra, nhằm đảm bảo tính thống nhất về không gian và kiến trúc, làm
tăng giá trị của toàn bộ BĐS.
 Tính khan hiếm
Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn
và BĐS có sự khác biệt, cố định về vị trí...
Đối với việc định giá thì giá của BĐS chủ yếu là đất đai nói chung sẽ luôn có
xu hướng tăng lên. Khi định giá cần quan tâm tới tính khan hiếm ở mức độ nào để
xem sự tác động của nó tới giá trị.
 Tính có giá trị lớn
Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi
phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề:
- Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và dài hạn

.

- Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
 Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Các BĐS thường có tính ảnh hưởng qua lại lẫn nhau và có ảnh hưởng đến
các hoạt động kinh tế - xã hội, từ đó đặt ra các vấn đề:
- Nhà nước phải thống nhất về quản lý BĐS.


-

Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng

đến các công trình kiến trúc khác.
- Khi định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như các công
trình khác ra đời.

1.1.2.3. Các tiêu chuẩn của TSBĐ là bất động sản.
• Là các bất động sản có khả năng chuyển nhượng mua bán dễ dàng
- Nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng.
- Đối với bất động sản có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo hiểm
cũng thuộc TSBĐ.
- Các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà
kho và các công cụ, máy móc thiết bị gắn liền với nhà máy, tàu biển, máy bay.
- Tài sản bảo đảm phải có khả năng phát mại.
- Thời gian sử dụng của tài sản phải phù hợp với thời hạn thế chấp.
- Các tài sản khác nếu được pháp luật quy định.
• Quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai quy định.
Để thế chấp quyền sử dụng đất bên thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của luật đất đai.
Một tài sản được thế chấp để vay vốn nhiều lần, mỗi lần phải đăng ký tại cơ
quan có thẩm quyền và các lần sau lập hợp đồng bổ sung. Một tài sản cũng có thể
thế chấp cho nhiều bên trong một dự án đầu tư.
• Bất động sản không có tranh chấp: tức là BĐS không có tranh chấp về
quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại
thời điểm kí kết hợp đồng bảo đảm.
• Hoa lợi, lợi tức, các quyền phát sinh từ bất động sản thuộc Tài sản bảo
đảm hay không là do các bên thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
1.1.2.4. Vai trò của TSBĐ là bất động sản phục vụ cho vay trong ngân
hàng thương mại.
Tín dụng là hoạt động kinh doanh mang lại lợi nhuận lớn cho ngân hàng, nó
chiếm khoảng 70% tổng lợi nhuận của ngân hàng. Hoạt động tín dụng có thể mang
lại lợi nhuận rất cao nhưng cũng có thể là nguyên nhân dẫn tới sự sụp đổ, phá sản
của ngân hàng khi hoạt động cho vay không có hiệu quả dẫn đến tình trang nợ xấu,
nợ quá hạn. Do vậy, trước khi thực hiện giải ngân cho khách hàng, ngân hàng cần
phải tiến hành công tác định giá TSBĐ của khách hàng, mà cụ thể nội dung nghiên

cứu ở đây là bất động sản. BĐS là hàng hóa đặc biệt, thị trường BĐS biến động
không ngừng, có thể tăng đột biến cũng như có thể trầm lắng “đóng băng”. Chính vì
vậy mà việc định giá giá trị của BĐS đảm bảo là rất cần thiết giúp cho ngân hàng
đưa ra quyết định cho vay đúng đắn có hiệu quả, an toàn, tránh được rủi ro, thiêt hại
cho ngân hàng khi đầu tư vốn vào những khách hàng thiếu năng lực tài chính,
phương án kinh doanh không khả thi.
1.2. Cơ sở lý luận chung về chất lượng định giá tài sản bảo đảm là bất
động sản phục vụ cho vay tại NHTM
1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá tài sản bảo đảm là bất
động sản
1.2.1.1. Khái niệm định giá bất động sản
Trên phương diện về kinh tế, đặc biệt trong một thị trường phức tạp như thị
trường BĐS thì hoạt động định giá trở nên quan trọng hơn bao giờ hết, giúp chúng
ta đưa ra quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư phát triển, đánh thuế, bảo
hiểm, cầm cố và kinh doanh BĐS.
“Định giá BĐS là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về các
khoản thu nhập mà BĐS có thể tạo ra cho chủ thể ở hữu hoặc chủ thể sử dụng BĐS
cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, trong một thị trường cụ thể.”
Đối với các NHTM, việc xác định mức cho vay dựa trên cơ sở yêu cầu của
khách hàng và giá trị tài sản bảo đảm, một trong những yêu cầu đầu tiên trong hoạt
động cho vay có TSBĐ là đòi hỏi ngân hàng phải xác định được giá trị TSBĐ tại
thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Trong quá trình giải ngân, NHTM có thể tiến
hành tái định giá TSBĐ của khách hàng. BĐS luôn là tài sản đảm bảo quan trọng và
chiếm tỷ trọng lớn nên định giá BĐS là hoạt động không thể thiếu trong hoạt động
tín dụng của NHTM, là khâu quan trọng để đưa ra mức cho vay hợp lý.
Do vậy, có thể quan niệm “Định giá BĐS trong hoạt động tín dụng của
NHTM là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về các khoản thu nhập mà
BĐS có thể tạo ra cho khách hàng vay vốn, tại một thời điểm cụ thể, trong một thị

trường cụ thể với mục tiêu làm căn cứ xác định mức cho vay của ngân hàng”
1.2.1.2. Sự cần thiết của định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay
• Đối với ngân hàng


Bất động sản luôn là tài sản đảm bảo quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn trong
tổng số tài sản bảo đảm của các ngân hàng thương mại. Bao gồm các tài sản chủ
yếu như đất đai, nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài
sản gắn liền với công trình xây dựng. Việc xác định giá trị BĐS đảm bảo là hết sức
cần thiết, nó là cơ sở để các ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lý, đảm bảo an toàn
và giảm bớt rủi ro. Định giá BĐS đảm bảo không chỉ được thực hiện ở khâu đầu
vào mà cần thực hiện cả trong và sau quá trình cho vay (trong trường hợp không thu
hồi được nợ) như sau:
- Định giá khâu đầu vào vay vốn :
Ngân hàng cho vay có TSBĐ đặc biệt là BĐS, sự đảm bảo này căn cứ pháp
lý để ngân hàng có nguồn thu nợ thứ hai bổ sung cho nguồn thu nợ thứ nhất (hiệu
quả dự án, phương án đầu tư sản xuất kinh doanh mang lại) thiếu chắc chắn. Trong
hoạt động cho vay của NHTM, định giá BĐS là một trong những công đoạn quan
trọng trong định giá TSBĐ - công việc không thể thiếu trong cho vay của ngân
hàng. Lý do quan trọng nhất là BĐS là tài sản lớn, quyết định số tiền cho vay mà
Ngân hàng mang đến cho khách hàng vay. Thông qua định giá BĐS của người vay,
Ngân hàng xác định được giá trị của BĐS, từ đó xác định được số tiền cho vay tối
đa, thời hạn cho vay để đảm bảo an toàn tín dụng.
- Định giá trong quá trình cho vay vốn:
Việc thường xuyên tái định giá tài sản đảm bảo giúp ngân hàng có khả năng
nắm rõ giá trị tài sản, tính thanh khoản của tài sản, thời gian thanh lý tài sản để trả nợ
vay ngân hàng. Bởi trên thực tế có những bất động sản thế chấp ngân hàng có giá tri
rất cao nhưng tính thanh khoản trong từng thời điểm lại kém vì không phải ai cũng có
đủ tiền để mua hoặc nhu cầu trong thời điểm hiện tại đối với tài sản đó rất thấp.
- Định giá khâu phát mại tài sản:

Trong trường hợp khách hàng không có khả năng trả nợ thì việc định giá lại
TSBĐ là rất quan trọng. Trước khi phát mại BĐS đảm bảo thì cần phải định giá để
xác định xem GTBĐS đó có thanh toán được nợ hay không, nếu tài sản không được
định giá mà đã đem ra bán sẽ gây thiệt hại cho khách hàng cũng như cho ngân hàng.
• Đối với khách hàng


Việc định giá BĐS đảm bảo không chỉ cần thiết đối với ngân hàng mà cũng
rất quan trọng đối với chính khách hàng. Khách hàng là người có nhu cầu vay vốn
và đem tài sản hiện có làm tài sản bảo đảm cho chính khoản vay đó. Việc định giá
BĐS là cơ sở giá trị để người đi vay nhận được mức tín dụng nhất định từ Ngân
hàng đối với khoản vay. Định giá BĐS là cơ sở để đảm bảo cân bằng lợi ích giá trị
BĐS của người đi vay giữa giá thị trường và khung giá của Nhà nước quy định.
Như vậy, nếu khách hàng cung cấp được TSBĐ đáng tin cậy thì họ có thể tiếp cận
nguồn vốn tín dụng dễ dàng hơn, từ đó có thể chủ động hơn trong kế hoạch sử dụng
vốn góp phần tăng chất lượng tín dụng cho toàn bộ nền kinh tế.
1.2.2. Các căn cứ định giá bất động sản
 Giá trị thị trường
Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 01 đã định nghĩa khái niệm như sau: “Giá
thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào
thời điểm định giá, giữa bên là người mua sẵn sàng mua và môt bên là người bán
sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện
thương mại bình thường”.
Như vậy, GTTT là mức giá trị được thị trường thừa nhận. Nó là một tiêu
chuẩn cơ bản của giá trị và là căn cứ chủ yếu của hoạt động định giá đối với hầu hết
các loại tài sản, trong đó có BĐS. Trong quá trình định giá, các cán bộ định giá cần
phải căn cứ vào giá trị của thị trường để đánh giá giá trị của BĐS mục tiêu. Tuy
nhiên, nó cũng là một tiêu chuẩn định tính, vì vậy, để đảm bảo ứng dụng tiêu chuẩn
này một cách đúng đắn, đòi hỏi phải có sự phân tích chi tiết và thận trọng đối với
từng thương vụ nhằm xác minh: Mức giá cả mà thương vụ hoàn thành có phải là giá

thị trường hay không.
 Giá trị phi thị trường
GTTT căn cứ chủ yếu của hoạt động định giá đối với hầu hết các loại tài sản.
Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều loại tài sản cần được định giá nhưng chúng lại rất
ít được mua bán, thậm chí không có thị trường đối với chúng như: nhà thờ, trường
học, bệnh viện,…Để đánh giá giá trị đối với những loại tài sản này, người ta dựa
vào những yêu tố phi thị trường chi phối đến giá trị của tài sản. Giá trị được ước


tính như vậy gọi là giá trị phi thị trường. Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 02 định
nghĩa giá trị phi thị trường như sau:
“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo
những căn cứ khác với GTTT hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá
không phản ánh theo thị trường như: Gía trị tài sản đang trong quá tình sử dụng, giá
trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc
phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị
trường hạn chế, giá trị để tính thuế... ”
Theo đó việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng
kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được
mua bán trên thị trường của tài sản đó.
1.2.3. Nguyên tắc định giá bất động sản
1.2.3.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
a) Cơ sở của nguyên tắc: Con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc
khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại nhằm bù đắp chi phí bỏ
ra. Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà
tài sản có thể mang lại. Vì vậy, giá trị của một tài sản được thừa nhận trong điều
kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
b) Nội dung của nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích
và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa
nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.Việc sử dụng tốt

nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn
cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kĩ thuật, về pháp lý, về
tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
c) Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động định giá đòi hỏi TĐV phải chỉ ra
được chi phí cơ hội của tài sản. Phân biệt được các giả định tình huống sử dụng phi
thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính. Tức là chỉ ra các
khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử dụng đó. Đồng
thời, khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là cơ hội sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất, sẽ là cơ sở để ước tính giá trị tài sản.
1.2.3.2. Nguyên tắc thay thế


a) Cơ sở của nguyên tắc: Nguyên tắc này được xây dựng dựa trên quan niệm
rất đơn giản và rõ ràng: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào
đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để
thay thế.
b) Nội dung: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi
phí để có một tài sản tương đương.
c) Tuân thủ nguyên tắc: Nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản và
quan trọng trong lý thuyết định giá. Tuân thủ nguyên tắc này, đòi hỏi TĐV phải
nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần
với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá
trị của các tài sản cần định giá.
1.2.3.3. Nguyên tắc đóng góp
a) Cơ sở của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó
sẽ cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ.
b) Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu
thành một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị
của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
c) Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện

giá trị toàn bộ tài sản. Nhưng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa
giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại.
1.2.3.4. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
a) Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những
lợi ích tương lai tài sản mang lại cho người sử dụng.
b) Nội dung nguyên tắc: Phải dự kiến được những khoản lợi ích trong tương
lai mà tài sản có thể đem lại cho chủ thể làm cơ sở ước tính giá trị tài sản.
c) Tuân thủ nguyên tắc: Để định giá một cách hợp lý và chính xác, TĐV phải
dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước
tính giá trị tài sản. Tuân thủ nguyên tắc này, cả người bán và người mua; người sở
hữu và người đi thuê... đều phải dự đoán về các điều kiện của thị trường tương lai,
như: Các yếu tố thuận lợi, bất lợi, dòng thu nhập và rủi ro cho người nắm giữ tài
sản.
1.2.3.5. Nguyên tắc cung - cầu


a) Cơ sở nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định giá lại
tài sản là dựa vào giá trị thị trường. Giá trị thị trường của tài sản tỷ lệ thuận với yếu
tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.
b) Nội dung nguyên tắc: Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động
của các yếu tố cung cầu.
c) Tuân thủ nguyên tắc: Phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu đối
với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai,
nhằm xác minh tài sản cần định giá nên được định giá trên cơ sở giá trị thị trường
hay giá trị phi thị trường.
1.2.4. Các phương pháp định giá bất động sản
1.2.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
a. Cơ sở lý luận
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ
nguyên tắc thay thế.

Giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với gái trị
của những tài sản tương đương có thể so sánh được.
Theo đó, định giá BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp là việc ước tính
giá trị BĐS dựa trên các bằng chứng thị trường của các BĐS tương tự đã giao dịch
trong thời gian gần nhất.
b. Kỹ thuật định giá
Trên thực tế không có 2 BĐS giống nhau hoàn toàn, hơn nữa, giá trị của
BĐS lại thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy, để tiến hành so sánh, TĐV phải thu
thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các BĐS giống hoặc tương đối
giống so với BĐS mục tiêu. Sau đó tiến hành phân tích giá mua bán, phân tích các
giá trị đã giao dịch và làm những điều chỉnh cần thiết để tìm giá trị hợp lý của BĐS
mục tiêu. Về trình tự, có thể chia thành các bước cụ thể như sau:
Bước 1: Xác định BĐS mục tiêu cần định giá:
- Xác định các yếu tố liên quan đến vị trí, mặt tiền của BĐS mục tiêu.
- Nghiên cứu cá thông tin, kỹ thuật về BĐS như: diện tích, chiều ngang,
hình thể, kết cấu, tuổi thọ, thời gian xây dựng, khả năng khai thác, công dụng.


- Nghiên cứu các yếu tố pháp lý, quyền năng liên quan tới BĐS và các ràng
buộc khác (đất thổ cư hay đất xây dựng trên đất nông nghiệp, giấy tờ có đầy đủ
không, các quyền năng của BĐS…)
Bước 2: Thu thập các thông tin về các BĐS đã được bán trong khoảng thời
gian gần nhất với các điều kiện tương đồng. Việc thu thập thông tin có thể dựa vào
nhiều nguồn thông tin như báo chí, các cơ sở giao dịch khác…
Bước 3: Kiểm tra các thông tin về BĐS so sánh thu thập được để xác định
lựa chọn nhóm BĐS so sánh phù hợp nhất. Cần kiểm tra phân tích và làm rõ nguồn
gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.
- Kiểm tra thông tin để đảm bảo BĐS so sánh có phù hợp tương đồng đối
với BĐS mục tiêu hay không? Để khẳng định nguồn gốc này, đòi hỏi phải có sổ
sách ghi chép đáng tin cậy, chính xác và kịp thời với việc mua bán và cho thuê BĐS

nhằm tạo điều kiện cho việc so sánh.
- Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm,
thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bước 4: Phân tích giá bán và xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS
mục tiêu và BĐS so sánh để tìm cơ sở điều chỉnh.
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều
chỉnh.
c. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
* Ưu điểm:
Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực
tế, vì xuất phát từ 3 ưu điểm cơ bản sau:
- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì: Không có
công thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị
trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường - đó là các bằng chứng
rõ ràng - đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS. Vì vậy, nó có cơ sở
vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.


- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác, như: phương
pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
* Hạn chế:
- Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể
sử dụng để so sánh được. Nếu có ít BĐS so sánh đáp ứng được các yêu cầu trên, thì
kết quả sẽ có độ chính xác kém.
- Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử. Đây là điều không
thể tránh khỏi. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu
trong một thời gian ngắn. Khi đó tính chính xác sẽ thấp.
- Việc điều chỉnh các giá trị khác biệt và đưa ra giá trị cuối cừng của BĐS
mục tiêu phụ thuộc nhiều vào tính chất chủ quan của người định giá.

* Điều kiện áp dụng:
- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
- Thị trường phải ổn định: Nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả
khi các đối tượng so sánh giống nhau về nhiều mặt.
- Thường dùng cho các trường hợp:
+ Các BĐS mang tính đồng nhất: Chung cư, căn hộ, dãy nhà cùng một kiểu
xây dựng, các cửa hiệu.
+ Các mảnh đất trống.
1.2.4.2. Phương pháp chi phí
a. Cơ sở lý luận
Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên
tắc thay thế. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị của BĐS mục tiêu
tương đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và coi đây như một vật
thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả
giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương
tự.
b. Kỹ thuật định giá
Chi phí tạo nên tài sản bao gồm các khoản mục chi phí hợp lý về mặt kế toán
và chi phí cơ hội của các nguồn tài trợ tạo nên tài sản ước tính theo giá thị trường.


Phương pháp chi phí, do vậy đã gián tiếp lấy cơ sở so sánh thị trường để ước tính
giá trị. Về trình tự có các bước cụ thể như sau:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất
trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công
trình hiện có trên đất.
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm
giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính
của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.
c. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:
* Ưu điểm:
- Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để thích hợp để so
sánh cũng như với các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo
lợi ích tương lai. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các
phương pháp khác là không thể sử dụng được.
- Thích hợp khi định giá các BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng
biệt. Nếu thẩm định viên có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm thì có thể hạn chế
được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái quá.
* Hạn chế:
- Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị
trường, nên nó cũng có những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp.
- Phương pháp chi phí phải sử dụng cách cộng tới, song tổng của nhiều bộ
phận chưa chắc đã bằng với giá trị toàn bộ.
- Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó
thực hiện.
- Đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành
thạo về kỹ thuật xây dựng.
* Điều kiện áp dụng:


- Là một phương pháp thích hợp khi định giá nhiều loại BĐS có mục đích sử
dụng riêng biệtn như: Nhà thờ, bệnh viện, trường học,…
- Áp dụng để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm
và các dạng bồi thường khác.
- Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu
thầu.
- Thường được sử dụng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các

phương pháp khác.
1.2.4.3. Phương pháp thu nhập
a. Cơ sở lý luận
Phương pháp này được xây dựng dựa trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương
lai. Theo nguyên tắc này, giá thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá
trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS.
Định giá BĐS theo phương pháp đầu tư là việc ước tính giá trị BĐS dựa trên
các khoản thu nhập trong tương lai mà BĐS có thể mang lại cho nhà đầu tư.
b. Kỹ thuật định giá
 Phương pháp vốn hóa trực tiếp:
Áp dụng cho trường hợp thu nhập từ BĐS đầu tư qua các năm là không đổi
và số năm đầu tư là vô hạn.
Trình tự tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập cho tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với
mối loại tỷ suất vốn thich hợp.
Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp
Công thức vốn hóa trực tiếp:
V=I⁄R
hoặc V = I x GI
Trong đó: V: là giá trị tài sản
I: thu nhập ròng trong một năm
R: tỷ suất vốn hóa


GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)
Nếu như trong đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp, lãi suất vốn hóa được sử
dụng được xác định theo 3 phương pháp thì trong định giá tài sản bảo đảm ở ngân
hàng, lãi suất vốn hóa mà ngân hàng sử dụng là lãi suất tiền gửi tại ngân hàng định
kỳ 12 tháng.

Đối với tài sản bảo đảm là bất động sản, phương pháp thu nhập rất ít khi
được áp dụng, áp dụng cho một số đối tượng bất động sản hạn chế, thường được kết
hợp với phương pháp so sánh trực tiếp, xem như là một phương pháp phụ dùng để
kiểm tra lại kết quả của phương pháp so sánh.
 Phương pháp chiết khấu dòng tiền:
Là phương pháp chiết khấu tất cả các khoản thu chi của dòng tiền dự kiến
phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến lạm phát và tính không
ổn định của thu nhập.
n

CFt
Vn
+
(1 + i ) t (1 + i ) n

Vo = ∑
t =1

Trong đó:
V: Giá trị thị trường của BĐS
CFt: Thu nhập năm thứ t
Vn: Giá trị thu hồi BĐS vào năm thứ n
n : Thời gian nắm giữ BĐS
r : Tỷ suất chiết khấu
c. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.
* Ưu điểm:
- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì
nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn
giản.

- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể
so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
* Hạn chế:
- Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi
thọ, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai...
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập
tương lai.


- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính
toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố
chủ quan.
* Điều kiện áp dụng:
- Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn
định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
- Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.
1.2.4.4. Phương pháp thặng dư
a. Cơ sở lý luận
Là dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, đòi hỏi phải quán triệt năm
nguyên tắc định giá trong đó phương pháp đóng góp giữ vai trò chủ đạo. Theo
nguyên tắc này, giá trị của một BĐS được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay
hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao
nhiêu.
Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị BĐS dựa trên phần
đóng góp của nó vào dự án phát triển BĐS heo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất.
b. Kỹ thuật định giá
Bước 1: Xác định cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho BĐS mục tiêu,
có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương

pháp đầu tư.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: Chi phí xây dựng, chi phí
tài chính, các phí khác liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
Bước 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách
lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và
các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu, gồm các giả định về: phí
pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan.
c. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
* Ưu điểm: