ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ TIÊN PHONG, HUYỆN PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 – 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI XÃ TIÊN PHONG, HUYỆN PHỔ YÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 – 2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tao
Chuyên ngành
Lớp
Khoa
Khóa học
Giảng viên hướng dẫn

: Chính quy
: Địa chính môi trường
:K42B - ĐCMT
:Quản lý tài nguyên
: 2010 - 2014
: TS. Nguyễn Chí Hiểu

Thái Nguyên, năm 2014


Lời cảm ơn!
Để thực hiện tốt nhiệm vụ học tập đi đôi với học hành, lí thuyết gắn
liền với thực tiễn, thực tập tốt nghiệp là một khâu quan trọng không thể thiếu
trong quá trình học tập của mỗi sinh viên, nhằm tổng hợp củng cố lại những

kiến thức đã học để áp dụng vào thực tiễn, phát huy tính sáng tạo, nâng cao
trình độ chuyên môn đáp ứng nhu cầu cần thiết của xã hội.
Được sự đồng ý của Ban giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thái
Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên em được về thực tập tại
UBND xã Tiên Phong.
Đến nay luận văn tốt nghiệp đã hoàn thành và thời gian thực tập tốt
nghiệp cùng kết thúc.
Để có được như ngày hôm nay em xin chân thành cảm ơn Ban giám
hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý
Tài nguyên, các thầy cô giáo bộ môn, cùng các thầy cô giáo trong khoa đã
quan tâm giúp đỡ em trong thời gian học tập và ren luyện trong trường. Đặc
biệt, em xin bày tỏ long biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Nguyễn Chí Hiểu,
thầy đã tận tình, ân cần chỉ bảo,hướng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt
nghiệp của mình.
Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo, cán bộ UBND xã Tiên Phong
đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình thực tập tại phòng.
Ngoài ra em xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè những người luôn
bên em động viên giúp đỡ em trong toàn khóa học.
Do điều kiện thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế nên bản luận văn
của em chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận
được sự đóng góp ý kiến và bổ sung của các thầy, cô giáo và bạn bè đồng
nghiệp để bản luận văn của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên

Hà Duy Thuận


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

-QSD đất
-ĐT-CBHT
-ĐT-SXPNN
-ĐT-SXNN
-CBHT
-SXNN
-SXPNN
-UBND

: Quyền sử dụng đất
: Đối tượng cán bộ hưu trí
:Đối tượng sản xuất phi nông nghiệp
:Đối tượng sản xuất nông nghiệp
: Cán bộ, hưu trí
: Sản xuất nông nghiệp
: Sản xuất phi nông nghiệp
:Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG


DANH MỤC CÁC HÌNH


MỤC LỤC


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 quy
định “ Đất đai là thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý
”. Điều đó cũng được khẳng định trong khoản 1 Điều 5 của Luật Đất Đai
2003. Đất đai là tài sản chung của quốc gia, mọi người dân đều có quyền sinh
sống và làm việc trên đất đó theo quy định của pháp luật. Về mặt chính trị xã
hội đất đai tạo nên lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, tạo nên dân tộc và cộng
đồng dân tộc với những nét văn hóa đặc trưng. Về mặt kinh tế đất đai là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không gì thay thế được. Trong thực tế đất đai còn được coi là một hàng hóa
đặc biệt được trao đổi từ người này sang người khác thông qua các hình thức
chuyển quyền.
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của
người sử dụng đất. Trên thực tế, chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động
diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên,
chỉ đến Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức
chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa
đổi, bổ sung (vào năm 1998 và 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đã
thu được nhiều thành tựu đáng kể góp phần vào hoàn thiện công tác quản lý
nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Vậy khi nên
kinh tế ngày càng phát triển đặc biệt trong lĩnh vực đất đai diễn ra ngày một
sôi động hơn và đa dạng mà Luật Đất đai 1993 bộc lộ nhiều điểm không phù
hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm khắp phục những tồn tại
của Luật Đất đai 1993. Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định
cụ thể, chặt chẽ hơn Luật Đất đai 1993 cả về số hình thức chuyển quyền
(thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là: tặng cho, góp vốn và bảo
lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều

vấn đề liên quan.


2

Tiên Phong là một xã của huyện Phổ Yên. Trong những năm qua, hoạt
động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn cũng đạt được một số kết quả
nhất định, song vẫn còn gặp phải một số khó khăn trong quá trình thực hiện.
Do vậy để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý
nhà nước về đất đai nói chung và trong việc chuyển quyền sử dụng đất nói
riêng, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đạt được từ đó rút
ra bài học kinh nhiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách có hiệu quả nhất.
Xuất phát từ vấn đề trên được sự nhất ttris của Ban giám hiệu Trường
Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Tài
Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo T.S Nguyễn Chí Hiểu, em tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tiên
Phong, huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2013”.
1.2. Mục đích của đề tài
Đánh giá thực trạng công tác chuyển QSD đất tại xã Tiên Phong,Huyện
Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2010 – 2013 nhằm đưa ra những
thành tựu đạt được và những hạn chế cồn tồn tại trong công tác chuyển QSD
đất tại địa bàn xã Tiên Phong và đề xuất các phương hướng giải quyết các tồn
tại đó.
1.3. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển quyền được thực
hiện tại địa phương nhằm đưa ra được những mặt tích cực và những tồn tại
khi thực hiện các hình thức chuyển quyền, từ đó đề ra những giải pháp cụ thể
nhằm khắp phục những hạn chế trong công tác chuyển QSD đất tại xã.
- Tìm hiểu sự hiểu biết của người dân xã Tiên Phong về chuyển QSD đất.
- Số liệu thu thập phải đẩy đủ, khách quan, trung thực và chính xác.

1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức
đã học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển QSD đất sẽ
giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa
phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó
khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.


3

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý
Hiến pháp 1992.
Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi
hành Luật Đất đai 2003.
Thông tư số 23/2006/TT/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ tài
chính – Bộ tài nguyên môi trường về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng
đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà
nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ tư
pháp – Bộ tài nguyên môi trường về việc sửa đôủ, bổ sung một số quy định
của Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ tư
pháp – Bộ tài nguyên môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp,
bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất.
Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý sử dụng phí thẩm định

cấp QSD đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Quyết định số 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa
chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính
phủ về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế “Một cửa liên thông” tại cơ
quan hành Chính nhà nước tại địa phương.
Tài liệu hướng dẫn số 1749/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên về việc thực hiện các thủ tục hành
chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên.


4

2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Bản chất của chuyển QSD đất là chuyển đổi hay nói cách khác là thay
đổi chủ sử dụng đất. Trước khi Luật đất đai 1987 ở Việt Nam tồn tại 3 hình
thức sở hữu về đất đai (sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước) thì
chuyển quyền là hành vi tự phát cơ quan quản lí đất đai các cấp không quan tâm.
Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai được thừa nhận là một loại hàng hóa
đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá trị và được tham gia vào thị trường hàng
hóa thông qua vật ngang giá là đồng tiền. Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, khắp
phục những hạn chế của Luật Đất đai 1987 ngày 14/07/1993 Quốc hội khóa
IX thông qua Luật Đất đai 1993. Theo Luật mới người sử dụng đất có thể
tham gia 5 hình thức chuyển QSD đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế và thế chấp QSD đất.
Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến
pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998
và năm 2001) cho phù hợp, sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả

đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của Nhà nước trong thời
kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình
thực hiện Luật đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự
đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hóa-hiện đại hóa.
Để khắp phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang
pháp lí điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp 4, Quốc hội khóa XI thông
qua Luật Đất đai lần thứ ba ngày 26/11/2003, đó là Luật Đất đai 2003. Những
vấn đề về chuyển QSD đất được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn so với Luật
Đất đai 1993 cả về các hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển
QSD đất là: tặng cho QSD đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất) và
các thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi
động. Vì vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng đất cũng như công
tác quản lí nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt
tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn,đáp ứng yêu cầu ngày càng cao
của người sử dụng đất và của toàn xã hội.


5

Luật Đất đai 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lí
và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lí nhà nước về đất đai,
cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn
đề về sử dụng đất, đặc biệt về chuyển QSD đất được quy định rõ ràng hơn,
đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt như: số hình thức chuyển quyền, điều
kiện, thủ tục.
Xã Tiên Phong là một xã nằm ở phía Đông Nam huyện Phổ Yên, cách
huyện lị 9km. Tiên Phong cũng là một xã có tương đối nhiều cơ quan, doanh
nghiệp đóng trên địa bàn và có nền sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công

nghiệp, trồng trọt, chăn nuôi, thương mại, dịch vụ tương đối phát triển, làm
cho đất đai trong xã ngày càng trở nên có giá trị. Bên cạnh đó tình hình kinh
tế - xã hội của xã đang có nhiều chuyển biến mạnh mẽ, dẫn tới nhu cầu sử
dụng đất cho các ngành, các lĩnh vực kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng
tăng nhanh.
Chính từ nhu cầu thực tiễn nói trên mà chuyển QSD đất đã trở thành
vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành,
nhất là cơ quan quản lí đất đai ở địa phương. Thực tế trong thời gian qua, kể
từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, Ủy ban nhân dân xã Tiên
Phong và các ban ngành có liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các
hoạt động trong lĩnh vực này nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSD đất tại
địa phương , từ đó đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng
như phát triển thị trường đất đai nói riêng.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Các hình thức chuyển QSD đất bao gồm: việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSD đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắp
phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.


6

Hiện nay, điều 113 Luật Đất đai 2003 quy định chỉ được chuyển đổi
QSD đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong cùng một đơn vị cấp xã.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn,2007) [6]

2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển
QSD đất. Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị.
Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển
nhượng QSD đất một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã
bỏ ra để có được QSD đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSD đất rộng
rãi khi đất có đủ điều kiện được quy định. Ngoài ra, Điều 103 Nghị định 181
quy định thêm một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng hoặc
nhận tặng cho QSD đất như sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSD
đất, nhận tặng cho QSD đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng tặng cho QSD đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
3. Hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.(Nguyễn
Khắc Thái Sơn,2007)[6]
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSD đất là việc người sử dụng đất nhượng
QSD đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.

7

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhượng QSD đất
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử
dụng đất cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật đất đai 1993 thì
việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất đai mà người sử dụng đã thuê của nhà
nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật đất đai 2003 thì
không cấm việc này.(Nguyễn Khắc Thái Sơn,2007) [6]
2.2.1.4. Quyền để thừa kế quyền sử dụng đất
Để thừa kế QSD đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSD đất
của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng quan hệ đặc biệt của quan hệ chuyển
nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý
nghĩa chính trị, xã hội.
Bởi từ Luật đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị
và cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó
QSD đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có
quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật
Dân sự về để thừa kế.
Nguyên tắc chung:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSD đất của người đã mất mà
không thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc
phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo quy
tắc của pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì

người đứng ở hàng sau mới được hưởng;
+ Hàng 1 gồm: vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết.


8

+ Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết.
+ Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột,gì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà người
chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, gì ruột, cô ruột.(Nguyễn Khắc Thái
Sơn,2007) [6]
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển QSD đất cho người khác
theo mối quan hệ tình cảm mà người chuyển QSD đất không thu lại tiền hoặc
hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy
nhiên cũng không loại trừ quan hệ này.
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh
người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển QSD đất mà người chuyển
QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào
được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập
và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này.(Nguyễn Khắc
Thái Sơn,2007) [6]
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSD đất là hình thức người sử dụng đất mang QSD đất của
mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào

đó theo quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa trong một
thời gian nhất định trong thỏa thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển
quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam.
Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vẫn đề cơ bản sau:


9

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn
để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín
dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ.(Nguyễn
Khắc Thái Sơn,2007) [6]
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự quyền thế chấp bằng giá trị QSD đất, quyền bảo lãnh bằng
giá trị QSD đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSD đất của
mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua hàng chịu khi chưa có
tiền trả ngay.
Do đó, những quy định về bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị QSD đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có
thể sảy ra giữa hai hay nhiều đối tác rất linh động, các đối tượng có thể góp
đất, góp tiền hoặc góp cái khác như: sức lao động, công nghệ, máy móc theo
thỏa thuận.(Nguyễn Khắc Thái Sơn,2007) [6]

2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển sử dụng đất
Điều 106 Luật đất đai 2003 quy định điều kiện để đất được thực hiện
các quyền chuyển quyền là:
1) Có giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
2) Đất không có tranh chấp
3) QSD đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
4) Trong thời hạn sử dụng đất
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Điều 98 Nghị định 181 ngày 29/10/2004 quy định thời điểm thực hiện
các quyền của người sử dụng đất như sau:
1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,


10

bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép
chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ
nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ
khi có quyết định đó;
c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài

chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai đối với đất do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ
khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
3. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối
với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ
khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai đối với đất được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.


11

5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định
tại khoản 1 Điều 101 của Nghị định này.
Khoản 1 Điều 101 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 quy định điều kiện
để nhận chuyển nhượng QSD đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê như sau:
1. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh

doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo
dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành
phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành
việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho
phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây
dựng nhà ở.
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 99 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 quy định về người nhận
chuyển QSD đất như sau:
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp
thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 113 của
Luật Đất đai và Điều 102 của Nghị định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất
thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại
Điều 103 của Nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền
sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại
điểm c khoản 2 Điều 110 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trường
hợp quy định tại Điều 103 của Nghị định này;


12

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền
sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định

tại Điều 121 của Luật Đất đai được nhận quyền sử dụng đất ở thông qua mua
nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở;
e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp
vốn bằng quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia
góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông
qua việc Nhà nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền sử
dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp
đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong
hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về
đất đai; quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án
của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng
đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù
hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất
chung;
l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật

13

được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc
sáp nhập.
2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục
đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy
định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa
phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của
Nghị định này.
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản này
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều
kiện về nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh.(Nguyễn Khắc Thái
Sơn,2007) [6]
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất của
hộ gia đình cá nhân
2.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân được quy định như sau:
- Chuyển nhượng QSD đất giữa hai hộ gia đình, cá nhân:
a) Bên nhận chuyển QSD đất nộp 01 bộ hồ sơ gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất (đã có chứng thực của UBND xã,
phường, thị trấn hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước theo quy định
điều 119 Nghị định 181 và khoản 10, Điều 2 Nghị định 17/CP).
+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD

đất quy định tại khoản 1, 2 và 5 của Luật Đất đai 2003.
Hồ sơ nộp tại Văn phòng Đăng kí QSD đất thuộc Phòng Tài nguyên và
Môi trường cấp huyện hoặc bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp
huyện đối với người sử dụng đất tại phường; đối với hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất tại xã, thị trấn nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn.


14

b) Trình tự giải quyết công việc:
+ Trong thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, UBND xã, thị trấn có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Phòng Tài
nguyên và Môi trường (đối với nơi chưa có văn phòng Đăng kí QSD đất).
+ Trong thời gian không quá 4 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, Văn phòng đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường có
trách nhiệm thẩm tra, trích sao hồ sơ địa chính, gửi số liệu địa chính đến cơ
quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, chỉnh lí giấy chứng nhận QSD đất
đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với trường
hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSD đất.
+ Trong thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được
thông báo nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế chuyển đến, Văn phòng Đăng
kí QSD đất hoặc UBND xã, thị trấn có trách nhiệm chuyển thông báo đến cho
bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
+ Trong thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được
thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc UBND xã,
thị trấn nơi có đất có trách nhiệm giao giấy chứng nhận QSD đất cho người
nhận chuyển nhượng QSD đất.
- Chuyển nhượng QSD đất giữa hộ gia đình, cá nhân với tổ chức kinh tế:
a) Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển nhượng QSD đất cho hộ gia
đình, cá nhân thì việc nộp hồ sơ và trình tự giải quyết theo mục 1 nêu trên.

b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSD đất cho tổ
chức kinh tế thì việc nộp và giải quyết tại Văn phòng Đăng kí QSD đất thuộc
Sở Tài nguyên và Môi trường. (Sở Tài nguyên và Môi trường Thái
Nguyên,2007)[5]
2.2.3.2. Trình tự thủ tục đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử
dụng đất.
Trình tự thủ tục đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất được
quy định tại Điều 130 Luật Đất đai 2003, Điều 153 Nghị định số 181/CP,
Điều 31 Nghị định số 84/CP và Mục VIII Thông tư 06/TT-BTNMT như sau:


15

1. Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày kí kết hợp
đồng tín dụng, các bên tham gia thế chấp, bảo lãnh băng giá trị QSD đất phải
nộp bộ hồ sơ gồm có:
a) Đơn yêu cầu đăng kí thế chấp bằng QSD đất; văn bản ủy quyền (nếu có);
b) Hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng giá trị QSD đất (đã có
chứng thực UBND xã, phường, thị trấn hoặc chứng nhận của công chứng nhà
nước);
c) Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các giấy tờ về QSD đất
quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003.
Trường hợp bên thế chấp, bảo lãnh chưa có giấy chứng nhận QSD đất
thì ngoài giấy tờ về QSD đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của
Luật Đất đai 2003 phải nộp kèm theo: Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSD đất,
văn bản ỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận QSD đất (nếu có) để thực hiện
đồng thời với việc cấp giấy chứng nhận QSD đất.
Trong trường hợp thực hiện việc đăng kí thế chấp, bảo lãnh QSD đất
đồng thời với việc tách thửa, hợp thửa (nếu có yêu cầu) thì ngoài giấy tờ nêu
trên còn phải nộp thêm đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Hồ sơ nộp tại bộ phận một của UBND cấp huyện để cấp chuyển cho
Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp
huyện (đối với nơi chưa có Văn phòng Đăng kí QSD đất) trường hợp bên thế
chấp, bên được bảo lãnh là hộ gia đình, cac nhân tại nông thôn thì nộp tại
UBND xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc phòng
Tài nguyên và Môi trường, trường hợp đất được cấp giấy chứng nhận QSD
đất thuộc xã, thị trấn được giám đốc Văn phòng Đăng kí QSD đất cấp huyện
(hoặc Trưởng phòng Tài nguyên Môi trường đối với nơi chưa có Văn phòng
Đăng kí QSD đất) ủy quyền bằng văn bản cho cán bộ địa chính xã thực hiện
việc đăng kí thế chấp, bảo lãnh thì nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn đó.
a) Trường hợp hồ sơ đăng kí thế chấp nộp tại Văn phòng Đăng kí QSD
đất cấp huyện thì Văn phòng Đăng kí QSD đất đó có trách nhiệm thực hiện
thủ tục đặng kí thế chấp ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, nếu nhận hồ
sơ sau ba giờ chiều thì thực hiện thủ tục đăng kí chậm nhất vào ngày làm việc
tiếp theo.


16

b) Trường hợp hồ sơ đăng kí nộp tại UBND xã thì cán bộ địa chính xã
(được ủy quyền của Văn phòng Đăng kí QSD đất cấp huyện) có trách nhiệm
kiểm tra, nếu hồ sơ thế chấp hợp lệ thì làm thủ tục đăng kí thế chấp, kí xác
nhận của UBND xã ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, chậm nhất là ngày
làm việc tiếp theo.
3. Việc đăng kí thế chấp QSD đất và tài sản gắn liền với đất đối với
trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa có giấy chứng nhận QSD đất nhưng có
một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất
đai 2003 thực hiện tại văn phòng đăng kí QSD đất cấp huyện. Trong thời gian
không quá 5 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Văn phòng Đăng kí QSD
đất cấp huyện có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng kí thế chấp.

4. Việc đăng kí thay đổi nội dung đã đăng kí thế chấp, đã đăng kí bảo
lãnh bằng QSD đất; sửa chữa sai sót trong nội dung đăng kí thế chấp, đăng kí
bảo lãnh bằng QSD đất được thực hiện theo trình tự, thủ tục đối với việc đăng
kí thế chấp, dăng kí bảo lãnh bằng QSD đất như quy định trên. (Sở Tài
Nguyên và Môi Trường Thái Nguyên,2007) [5]
2.2.3.3. Trình tự, thủ tục xóa đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền
sử dụng đất
Trình tự, thủ tục xóa đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất
được quy định tại Điều 130 Luật Đất đai 2003 và Điều 154 Nghị định số
181/CP như sau:
1, Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thế chấp, bên bảo lãnh
đã bảo lãnh bằng giá trị QSD đất nộp bộ hồ sơ gốm có:
a) Giấy xác nhận của bên thế chấp, bảo lãnh về việc đã hoàn thành
xong nghĩa vụ tài chính trả nợ trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSD đất.
b) Giấy chứng nhận QSD đất.
Hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa nơi đã đăng kí thế chấp, bảo lãnh.
2. Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp
theo kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng kí QSD đất hoặc cán bộ
địa chính xã nơi có đất đã được ủy quyền kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ
tài chính trả nợ của người xin xóa đăng kí thế chấp, xóa đăng kí bảo lãnh


17

trong hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận QSD đất.(Sở Tài Nguyên
và Môi Trường Thái Nguyên,2007) [5]
2.2.3.4. Trình tự, thủ tục đăng kí cho thuê,cho thuê lại quyền sử dụng đất
Trình tự, thủ tục đăng kí cho thuê,cho thuê lại QSD đất được quy định
tại Điều 128 Luật Đất đai 2003 và Điều 149 Nghị định số 181/CP như sau:
1. Bên cho thuê, cho thuê lại QSD đất nộp một bộ hồ sơ gồm có:

a) Hợp đồng cho thuê , cho thuê lại QSD đất (đã công chứng hoặc
chứng thực).
b) Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD
đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật đất đai 2003.
Hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa của UBND cấp huyện để chuyển cho
Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp
huyện (đối với nơi chưa có Văn phòng Đăng kí QSD đất); Trường hợp hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để
chuyển cho Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường.
2. Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường có
trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng kí cho thuê, cho thuê lại QSD đất vào hồ
sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận QSD đất đã cấp hoặc thực hiện thủ
tục cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy
chứng nhận. (Sở Tài Nguyên và Môi Trường Thái Nguyên,2007) [5]
2.2.3.5. Trình tự, thủ tục đăng kí góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Trình tự, thủ tục đăng kí góp vốn bằng giá trị QSD đất được quy định
tại Điều 131 Luật Đất đai 2003 và Điều 115 Nghị định số 181/CP như sau:
1. Bên góp vốn bằng giá trị QSD đất nộp một bộ hồ sơ gồm:
a) Hợp đồng góp vốn bằng giá trị QSD đất (đã được công chứng hoặc
chứng thực).
b) Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD
đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật đất đai 2003.
Hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa của UBND cấp huyện để chuyển cho
Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp
huyện (đối với nơi chưa có Văn phòng Đăng kí QSD đất); Trường hợp hộ gia


18

đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để
chuyển cho Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường.
2. Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường
có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì
thực hiện đăng kí cho góp vốn vào hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng
nhận QSD đất đã cấp; trường hợp góp vốn phát sinh pháp nhân mới thì thực
hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với pháp nhân mới đó. (Sở Tài
Nguyên và Môi Trường Thái Nguyên,2007) [5]
2.2.3.6. Trình tự, thủ tục xóa đăng kí góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Trình tự, thủ tục xóa đăng kí góp vốn bằng giá trị QSD đất được quy
định tại Điều 131 Luật Đất đai 2003 và Điều 156 Nghị định số 181/CP như sau:
1. Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSD đất hoặc cả
hai bên nộp một bộ hồ sơ gồm có:
- Hợp đồng chấm dứt vay vốn;
- Giấy chứng nhận QSD đất;
2. Trường hợp xóa đăng kí góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh
lí trong giấy chứng nhận QSD đất (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời
hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Văn phòng
Đăng kí QSD đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xóa góp vốn trong
hồ sơ địa chính và chỉnh kí trên giấy chứng nhận QSD đất.
3. Trường hợp xóa đăng kí góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp
giấy chứng nhận QSD đất cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì
thực hiện như sau:
a) Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ Văn phòng Đăng kí QSD đất có trách nhiệm trích sao hồ sơ địa chính
và gửi kèm hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường;
b) Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ,
Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện chỉnh lí giấy chứng nhận QSD đất
(đối với trường hợp không thay đổi thửa đất) hoặc thu hồi giấy chứng nhận

QSD đất đã cấp cho pháp nhân mới (đối với trường hợp có thay đổi thửa đất);
trường hợp bên góp vốn là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư tại nước


19

ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài mà thời hạn sử dụng chưa kết
thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì kí giấy chứng nhận QSD đất để cấp cho
bên đã góp vốn và gửi cho Văn phòng đăng kí QSD đất trực thuộc; trường
hợp bên góp vốn là hộ gia đình, cá nhân mà thời hạn sử dụng đất chưa hết sau
khi chấm dứt góp vốn thì gửi giấy chứng nhận QSD đất đã thu hồi của pháp
nhân mới cho phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
c) Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ
sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình
UBND cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận QSD đất cho hộ gia đình, cá
nhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn;
d) Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ
trình, UBND cấp huyện có trách nhiệm xem xét, kí giấy chứng nhận QSD đất.
4. Trường hợp thời hạn sử dụng đất kết thúc cùng lúc với chấm rứt góp
vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì lập thủ tục xin gia
hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 Nghị định 181/CP;
nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụng đất thì
cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu hồi đất theo quy định
tại khoản 3 Điều 132 Nghị định 181/CP. (Sở Tài Nguyên và Môi Trường Thái
Nguyên,2007) [5]
2.3. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của huyện Phổ Yên
Phổ Yên là huyện trung du miền núi, trung tâm huyện cách thành phố
Thái Nguyên 26 km về phía nam và cách Hà Nội 55 km về phía bắc theo
QL3. Tổng diện tích đất tự nhiên của huyện gần 25.886,9 ha bao gồm 18 đơn
vị hành chính trong đó có 3 thị trấn và 15 xã với tổng dân số 139.410 người.

Theo báo cáo của phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phổ Yên
trong 4 năm từ năm 2010 đến năm 2013 vế công tác chuyển QSD đất có:
2.3.1. Kết quả thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất
- Năm 2010 có 12 trường hợp, với tổng diện tích 0,45 ha.
- Năm 2011 có 23 trường hợp, với tổng diện tích 1,15 ha.
- Năm 2012 có 35 trường hợp, với tổng diện tích 2,96 ha.
- Năm 2013 có 26 trường hợp, với tổng diện tích 1,30 ha.