Thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Đại học quốc gia hà nội
khoa luật

nguyễn thị ph-ơng hoa

Thống nhất quy định của pháp luật
về thủ tục mua bán nhà ở và
chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất ở

Luận văn thạc sĩ luật học

Hà Nội - Năm 2008


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ PHƢƠNG HOA

THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
VỀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở VÀ
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DÂN SỰ
MÃ SỐ: 60 38 30

HỌC

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HOC: PGS. TS. PHẠM HỮU NGHỊ

HÀ NỘI - NĂM 2008


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi với sự hướng
dẫn khoa hoc của PGS. TS. Phạm Hữu Nghị. Tất cảsốliêu vàtư liêu sửdụng
trong luân văn này đều trung thực, chính xác, cónguồn gốc, xuất xứrõràng.

HàNội,ngày

tháng

năm 2008

Nguyễn Thi P
̣ hương Hoa


MỤC
LỤC
Mở đầu

1

Chƣơng 1: Nhƣ̃ng vấn đềlýluân vềthống nhất quy điṇh của pháp luâṭvề
thủtục mua bán nhàở vàchuyển nhƣợng quyền sửdụng đất ở

8

1.1. Môṭ số nguyên tắc cơ ban của hơp đồng
1.2. Khái niệm thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.2.1. Khái niệm thủ tục mua bán nhà ở
1.2.2. Khái niệm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.3. Nhu cầu và cơ sở thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán
nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.3.1. Nhu cầu thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.3.2. Cơ sở thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.3.2.1. Pháp luật thời kỳ phong kiến

8
9
9
10
11

1.3.2.2. Pháp luật thời kỳ Pháp thuôc̣ và miền Nam Viêṭ Nam trước năm
1975
1.3.2.3. Quy điṇ h về giao dic̣ h liên quan đến bất đông san của nhà nước ta từ
1945 đến 2003
1.3.2.4. Quy định của một số nước về hợp đồng mua bán bất động sản

11
13
13
18

22
28

Kết luân chương 1

31

Chƣơng 2: Thƣc trang pháp luâṭ về thủ tuc̣ mua bán nhà ở và chuyển

35

nhƣơng quyền sƣ̉ dung đất ở ; thƣc trang mua bán nhà ở và chuyển
nhƣơng quyền sƣ̉ dung đất ở
2.1. Thực trạng cac quy điṇ h của pháp luật về thủ tục mua ban nhà ở và
chuyển nhương quyền sử dung đất ở
2.1.1. Thưc traṇ g quy điṇ h chung của phap luâṭ về bất đông san

35

2.1.2. Thưc traṇ g quy điṇ h của pháp luâṭ về thủ tuc̣ mua bán nhà ở
2.1.3. Thưc traṇ g quy điṇ h của pháp luâṭ về thủ tuc̣ chuyển nhương quyền sử
dụng đất ở
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng

35
38
44
46

quyền sử dụng đất ở và các vấn đề đặt ra
2.2.1. Quy điṇ h của pháp luâṭ và triển khai không đồng bô ̣

46

2.2.2. Vấn đềđiṇh giá
2.2.3. Thưc hiêṇ thủ tuc̣ mua ban nhà ở và chuyển nhương quyền sử dung đất ở
2.3. Môṭ số nhận xét cụ thể
2.3.1. Pháp luật về bất động sản góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản
phát triển
2.3.2. Pháp luật về bất động sản còn chưa đầy đủ và thiếu đồng bộ
2.3.3. Pháp luật về bất động sản chưa t ạo được cơ chế quản lý bất động sản
phùhợp với yêu cầu thực tế
2.3.4. Pháp luật về bất động sản chưa đảm bảo tính công khai và minh bạch
của thị trường bất động sản

51
55
56
56

2.4. Những yêu cầu, nhiêm vu ̣ đăṭ ra về thủ tuc̣ mua ban nhà ở và chuyển
nhương quyền sử dung đất ở
Chƣơng 3: Giải pháp chủyếu nhằm thống nhất quy định của pháp luật về
thủtục mua bán nhàở vàchuyển nhƣợng quyền sửdụng đất ở

62

3.1. Thống nhất vềgiấy tờxuất trinh, công chứng, chứng thưc, đăng ky,́thuế
3.2. Bảo đảm thi hành hợp đồng và một số vấn đề về sưả đổi , bổ sung hơp

đồng

66
75

Kếtluân

78

Danh muc̣ tài liêu tham khảo
Phụlục

80
85

57
58
60

65


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản luôn là một loại tài sản đặc biệt và có giá trị lớn, gắn liền với cuộc
sống của mọi ngƣời, chính vì vậy các quy định về bất động sản, mà cụ thể là đất đai
và nhà ở trong thời gian qua luôn có sự bổ sung, sửa đổi hoặc quy định mới để phù
hợp với yêu cầu thực tiễn và sự phát triển kinh tế, xã hội. Vấn đề nhà ở và đất ở luôn
là mối quan tâm của tất cả các quốc gia mà đặc biệt là các nƣớc đang phát triển nhƣ

Việt Nam.
Hiện nay ở Việt Nam, để điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở có Bộ
luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng và các
văn bản quy phạm pháp luật có liên quan. Điều chỉnh quan hệ hợp đồng chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất có Bộ luật dân sự, Luật đất đai, luật công chứng và
các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.
Không thể phủ nhận sự ra đời và song song tồn tại của các văn bản này đã
góp phần tích cực trong điều chỉnh một cách chuyên biệt nhóm hợp đồng liên
quan đến mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. Tuy nhiên, qua
thực tiễn nghiên cứu và thực tế áp dụng pháp luật, chúng ta đã gặp phải những
vƣớng mắc khá cơ bản xuất phát từ những hạn chế và bất cập cả về mặt lý luận
cũng nhƣ thực tiễn của pháp luật trong lĩnh vực này.
Cùng với những quy định mới của Bộ luật dân sự năm 2005, các quy định về
đất đai và nhà ở cũng có sự thay đổi phù hợp. Thị trƣờng bất động sản có vai trò
quan trọng trong quá trình đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển công nghiệp
và dịch vụ. Hiện nay, thị trƣờng bất động sản bƣớc đầu đƣợc đầu tƣ xây dựng và
phát triển lành mạnh, tuy nhiên vẫn còn tồn tại một thị trƣờng "ngầm" về bất động
sản với những diễn biến phức tạp. Đây là nguyên nhân gây nên tệ

1


nạn đầu cơ về đất đai, nhà ở, đồng thời, cũng là một trong những nguyên nhân
làm tăng giá đất môṭcách bất hơp lý.
Khắc phục những hạn chế của Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm
2003 đã có những sửa đổi, bổ sung một cách cơ bản để đáp ứng yêu cầu bức thiết
đặt ra trong thực tế. Tiếp sau đó, Luật nhà ở năm 2006, Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2006, Luâṭ Công chƣ́ng năm 2006 và các văn bản hƣớng dẫn thực
hiện cũng đƣợc ban hành đã góp phần cụ thể hoá các quy định về mua bán nhà ở,
đất ở. Quy định thủ tục để thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở

hữu nhà đã góp phần đáp ứng yêu cầu của cải cách thủ tục hành chính.
Tuy nhiên cho đến nay, các quy định về chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất ở và mua bán nhà ở vẫn còn nhiều điểm chƣa thống nhất và thủ tục chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất ở, mua bán nhà ở vẫn còn chƣa thực sự thuận lợi cho
nhân dân. Hiện tƣợng ngƣời dân phải qua rất nhiều cơ quan mới hoàn thành hợp
đồng đã gây lãng phí nhiều thời gian và chi phí của cá nhân, tổ chức, dễ gây hiện
tƣợng tiêu cực tại các cơ quan tiếp nhận hồ sơ giấy tờ. Các cơ quan có trách
nhiệm trong việc làm thủ tục liên quan đến việc mua bán nhà ở và chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất ở vẫn chƣa có sự phối hợp nhịp nhàng, chặt chẽ.
Chính vì những hiện tƣợng trên mà các giao dịch nhƣ mua bán nhà ở và
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở vẫn còn diễn ra tự do , ngƣời dân vẫn né
tránh việc làm thủ tục tại các cơ quan nhà nƣớc gây nhiều phức tạp cho các giao
dịch sau này. Một số trƣờng hợp làm thủ tục tại cơ quan nhà nƣớc lại bị găp̣ khó
khăn và có trƣờng hơp đòi hỏi nhiều giấy tờ không đúng t heo quy định của pháp
luật nên nhiều giao dịch dù không hề vi phạm pháp luật hay trái đạo đức xã hội
nhƣng vẫn không thể đƣợc thực hiện một cách công khai do cách vận dụng chƣa
đúng, cứng nhắc của ngƣời có nhiệm vụ thực hiện các thủ tục tại cơ quan có
thẩm quyền.

2


Sở dỹ các cơ quan thực hiện nhiệm vụ còn có thể thực hiện pháp luật
không thống nhất do quy định của pháp luật còn sơ hở, chồng chéo hoặc ngƣợc
lại quá chi tiết nên lại dẫn đến việc bỏ sót những trƣờng hợp đặc biệt, dẫn đến
việc áp dụng máy móc hoặc sách nhiễu, gây khó khăn cho ngƣời dân khi thực
hiện quyền dân sự của mình, và ngƣời dân lại tìm đến giải pháp làm thủ tục chui,
mua bán trao tay đối với bất động sản. Hiện tƣợng này gây thiệt hại cho nhà
nƣớc về mặt tài chính, gây bất ổn định cho xã hội trong giao dịch dân sự và gây rủi
ro cho chính những chủ thể tham gia giao dịch.

Vì vậy, việc nghiên cứu của đề tài này để góp phần phát hiện những điểm
chƣa hoàn thiện của quy định pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở, chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất ở và kiến nghị hoàn thiện các quy định về mua bán
nhà, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực
hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà, phù hợp với những
nguyên tắc cơ bản của Bộ luật Dân sự.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về đất đai và nhà ở nói chung, và pháp luật về chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất ở và mua bán nhà ở nói riêng đã và đang đƣợc nhiều nhà
nghiên cứu quan tâm ở nhiều góc độ, khía cạnh khác nhau. Một số công trình
nghiên cứu về lý luận và thực tiễn xung quanh chế định pháp luật về chuyển
nhƣợng đất ở và mua bán nhà ở có thể kể đến nhƣ:
- Đặng Mạnh Tiến ( 1997) "Hợp đồng mua bán nhà ở, những vấn đề lý
luận và thực tiễn" - Luận văn thạc sỹ luật học, Trƣờng Đại học luật Hà Nội;
- Lê Thành Kiên ( 2005) " Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo
pháp luật hiện hành và phƣơng hƣớng hoàn thiện" - Luận văn thạc sỹ luật học,
Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội;

3


- Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004) " Một số vấn đề về chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất ở theo pháp luật Dân sự Việt Nam" - Luận văn thạc sỹ luật học, Đại
học Luật Hà Nội;
Ngoài ra, trong thời gian qua còn nhiều bài viết nghiên cứu của nhiều tác giả
đề cập vấn đề nhà ở và đất ở vì vấn đề nhà ở và đất ở liên quan mật thiết đến các
thành phần kinh tế, đến từng gia đình và con ngƣời trong xã hội, liên quan đến
các giao dịch dân sự, liên quan phát triển kinh tế, đầu tƣ cũng nhƣ an ninh quốc
phòng.
Tuy nhiên các công trình nghiên cứu cũng nhƣ các bài viết đề cập chủ yếu

tới vấn đề lý luận hoặc giải pháp trong một phạm vi nhất định mà chƣa đề nghiên
cứu nhằm đề ra giải pháp thống nhất những quy định về thủ tục của đất ở và nhà
ở, góp phần giải quyết những vƣớng mắc hiện nay về thủ tục mua bán nhà ở và
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
Mục đích của đề tài là làm rõ đƣợc các cơ sở khoa học, lý luận và thực
tiễn của việc thống nhất quy định của pháp luật hiện hành về thủ tục mua bán
nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở trên cơ sở hài hoà các điều kiện về
kinh tế, xã hội và yêu cầu của giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế.
Trong bối cảnh chúng ta đang tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các văn bản quy
phạm pháp luật, việc nghiên cứu đề tài nhằm kiến nghị về việc xây dựng các văn
bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực Dân sự, đất đai, nhà ở, công chứng, chứng
thực và các lĩnh vực khác có liên quan.
Việc nghiên cứu đề tài cũng nhằm mục đích đóng góp cho cải cách thủ tục
hành chính nói chung và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực tƣ pháp nói
riêng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các thủ tục liên quan đến chuyển

4


nhƣợng đất ở và mua bán nhà ở của các cơ quan có liên quan và tạo điều kiện
thuận lợi cho việc thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà.
Từ những mục đích nêu trên, nhiệm vụ của đề tài đƣợc xác định là:
- Làm rõ đƣợc các cơ sở khoa học, lý luận và thực tiễn của việc thống nhất
quy định của pháp luật hiện hành về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất ở;
- Phân tích và làm rõ nguồn gốc việc chia tách các quy định về thủ tục
mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở của pháp luật Việt Nam;
- Phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật về thủ tục mua bán nhà
ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở; thực trạng thực hiện thủ tục mua bán

nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở;
- Kiến nghị về phƣơng hƣớng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật về thủ tục
mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở của Việt Nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Trên cơ sở mục đích của việc nhiên cứu, đề tài, đối tƣợng và phạm vi
nghiên cứu đề tài đƣợc xác định nhƣ sau:
- Những quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất:
+ Quy định của pháp luật phong kiến;
+ Quy định của pháp luật thời kỳ pháp thuộc và chế độ miền Nam Việt
Nam;
+ Quy định của pháp luật một số nƣớc;

5


+ Quy định của pháp luật của Nhà nƣớc Việt Nam;
- Thực tiễn về các hợp đồng liên quan đến mua bán nhà và chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất ở hiện nay;
- Sự thiếu thống nhất trong quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở;
- Những vƣớng mắc trong thực hiện mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất ở;
- Đề xuất giải pháp thống nhất quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đƣợc thực hiện trên cơ sở phƣơng pháp luận của chủ nghĩa MácLênin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tƣ tƣởng Hồ Chí Minh
và đƣờng lối của Đảng và nhà nƣớc về pháp luật.
Việc nghiên cứu đề tài cũng sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu khoa
học chuyên ngành: phƣơng pháp phân tích, phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp

lịch sử, phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp chứng minh, phƣơng pháp diễn
giải... để làm sáng tỏ những vấn đề nghiên cứu.
6. Những đóng góp về mặt lý luận và thực tiễn của luận văn
Những đóng góp về mặt khoa học của Luận văn đƣợc thể hiện trên những
nội dung sau:
- Phân tích và làm rõ tính liên quan, ràng buộc của nhà ở và đất ở;
- Phân tích và làm rõ tính thống nhất của hợp đồng mua bán nhà ở và
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở;

6


- Phân tích đƣợc cơ sở lý luận cũng nhƣ tiền đề kinh tế - xã hội của sự
thống nhất quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất ở;
Kiến nghị phƣơng hƣớng và giải pháp cụ thể cho việc thống nhất pháp luật về
thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở.
7. Cơ cấu của Luận văn
Luận văn gồm 3 phần: Phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận
Phần mở đầu : gồm tính cấp thiết của đề tài, tình hình nghiên cứu đề tài,
đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu, phƣơng pháp nghiên cứu và cơ cấu của Luận
văn;
Phần nội dung : gồm 3 chƣơng
Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận về thống nhất quy định của pháp luật về
thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở
Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất ở; và những vấn đề đặt ra
Chƣơng 3: Giải pháp thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua
bán nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở

7


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH
CỦA PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở
VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
1.1. Môṭ số nguyên tắc cơ bản của hơp đồng
Luật hợp đồng là một trong những luật lâu đời nhất liên quan đến giao lƣu
dân sự, kinh doanh, thƣơng mại. Trong đó hợp đồng liên quan đến đất đai và nhà ở
là những loại hợp đồng cơ bản và phổ biến nhất.
Có thể hiểu hợp đồng là sự thoả thuận giữa hai hay nhiều bên về việc
chuyển giao một vật, làm hay không làm một công việc. Trên cơ sở khái niệm này,
chúng ta thấy rằng trƣớc nhất hợp đồng là một hành vi pháp lý đặc biệt: sự thoả
thuận giữa các bên. Hành vi pháp lý chính là sự thể hiện ý chí làm phát sinh các hệ
quả pháp lý. Tính chất của hợp đồng là sự thống nhất ý chí giữa hai hay nhiều
ngƣời. Còn mục đích của hợp đồng: mỗi bên theo đuổi những lợi ích riêng của
mình. Hợp đồng là kết quả của sự dung hoà các lợi ích đối lập nhau[32, tr4].
Điều 388 Bô ̣ Luâṭ dân sƣ̣ năm 2005 quy điṇ h về khai niêm hơp đồng dân
sƣ̣ nhƣ sau : "Hơp đồng là sƣ̣ thỏa thuâṇ giƣ̃a các bên về viêc̣ xác lâp̣ , thay đổi
hoăc̣ chấm dƣ́t quyền, nghĩa vụ dân sự".
Nếu hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên thì thoả thuận chính là sự
thống nhất ý chí làm phát sinh các hệ quả pháp lý. Hợp đồng là sự thoả thuận
giữa các bên làm phát sinh một loại hệ quả pháp lý đặc biệt: Hợp đồng làm phát
sinh nghĩa vụ.
Căn cứ xác lập hợp đồng là sự tự do ý chí. Các quy phạm pháp luật về hợp
đồng là sự phản ánh các quan điểm lý luận về vấn đề này. Điều 389 của Bộ luật

8

dân sƣ̣ năm 2005 quy điṇ h về nguyên tắc giao kết hơp đồng dân sƣ̣ nhƣ sau

:"

Viêc̣ giao kết hơp đồng dân sƣ̣ phải tuân theo các nguyên tắc sau đây:
1. Tƣ̣ do giao kết hơp đồng nhƣng không đƣơc trai pháp luật, đaọ đƣ́c xã
hôị ;
2. Tƣ̣ nguyêṇ , bình đẳng, thiêṇ chi,́ hơp tac, trung thƣc và ngay thẳng."
̣́
Các nguyên tắc này sẽ phải đƣợc thể hiện rất rõ trong nội dung hợp đồng và
đặc biệt là trong thủ tục thực hiện những hợp đồng đó. Các bên tự do xác định nội
dung của hợp đồng. Các quy định về trật tự công chỉ đƣợc áp dụng trong các
trƣờng hợp ngoại lệ.
1.2. Khái niệm về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở
1.2.1. Khái niệm về thủ tục mua bán nhà ở
"Nhàởlàmột loại tài sản cóđặc điểm khác với các loại tài sản khác ,
không chỉvềgiátri ̣của tài sản màcòn vềtrinh tựthủtuc xác lập quyền sởhưu , quyền và nghĩa vụ của các
bên trong giao dic̣ h dân sự liên quan đến nhà ở ."[46tr.21]. Chế định về hợp đồng mua bán nhà ở đƣợc quy định trong Pháp lệnh nhà
ở, Bộ luật dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự năm 2005. Theo những quy định này,
hợp đồng mua bán nhà ở cũng đƣợc hiểu là một dạng cụ thể của hợp đồng mua
bán tài sản.
Nhƣ vậy có thể hiểu, hợp đồng mua bán nhà ở là sự thoả thuận giữa các
bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên mua và nhận tiền, còn bên
mua có nghĩa vụ nhận nhà ở và trả tiền cho bên bán. Chủ thể của hợp đồng mua
bán nhà ở có thể là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình... Việc thoả thuận nội dung hợp
đồng phải dựa trên những nguyên tắc cơ bản của luật dân sự.

9

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì thủ tục mua bán nhà ở là một vấn đề
rất quan trọng. Đó chính là một sự kiện pháp lý làm thay đổi quyền sở hữu, chấm
dứt quyền sở hữu của bên bán và xác lập quyền sở hữu của bên mua.
Có thể hiểu một cách khái quát, thủ tục mua bán nhà ở là trình tự những
việc mà các bên mua bán nhà ở và cơ quan có thẩm quyền cần phải thực hiện từ khi
bắt đầu đến khi kết thúc quan hệ mua bán nhà ở.
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở thì các giao
dịch về nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng phải lập thành văn
bản và có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp
huyện đối với nhà ở tại đô thị, có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực
của Uỷ ban nhân dân cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn.
1.2.2. Khái niệm về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Xét về bản chất, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chính là giao
dịch dân sự . Có thể đi từ khái niệm hợp đồng mua bán tài sản để hiểu về hợp
đồng mua bán nhà ở và hơp đồng chuyển nhƣơng quyền sƣ̉ dung đất nhƣ sau
"Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có
nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận
tài sản và trả tiền cho bên bán" (điều 428, Bô ̣ luâṭ dân sƣ̣năm 2005)
Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có thể hiểu là sự chuyển dịch quyền sử dụng
đối với diện tích đất cụ thể từ chủ thể này sang chủ thể khác theo một hình thức và
thủ tục đƣợc pháp luật cho phép.
Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các
bên, theo đó bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử
dụng đất cho bên nhận chuyển nhƣợng, còn bên nhận chuyển nhƣợng trả tiền cho
bên chuyển nhƣợng theo quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

10

:


Thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở là trình tự những công việc
mà các bên chuyển nhƣợng, nhận chuyển nhƣợng và cơ quan có thẩm quyền cần
phải thực hiện.
Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cần có các nội dung nhƣ:
Tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện
tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất của bên
chuyển nhƣợng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhƣợng; giá
chuyển nhƣợng; phƣơng thức, thời hạn thanh toán; quyền của ngƣời thứ ba đối
với đất chuyển nhƣợng; các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;
trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng;
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và pháp luật về đất đai thì
hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở phải đƣợc công chứng hoặc
chứng thực và phải đƣợc đăng ký.
1.3. Nhu cầu và cơ sở thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục
mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.3.1. Nhu cầu thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán
nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Hệ thống pháp luật về đất đai và nhà ở đang dần đƣợc hoàn chỉnh, phù
hợp với cơ chế thị trƣờng, trong đó có thị trƣờng bất động sản bao gồm cả thị
trƣờng quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở . Tuy nhiên vào thời điểm
hiện nay quy định của pháp luật còn khá tản mát và thiếu tính thống nhất . Nhiều
điểm xung đột giữa các văn bản liên quan đến bất đông sản nh ƣ Luật Đất đai với
Luật Nhà ở , Luật Kinh doanh bất động sản , Bộ luật Dân sự ... kể cả những luật
đƣợc thông qua trong một kỳ họp Quốc hội . Viêc̣ xây dựng và thông qua luật
hiện nay chƣa thƣc sƣ̣dƣa trên yếu tố hàng đầu làquyền lơị của ngƣời dân
và
còn phục vụ quá nhiều cho công tác quản lý . Chúng ta cũng chƣa có một hệ

thống pháp luật thống nhất để điều chỉnh các mặt của thị trƣờng bất động sản.

11


Thị trƣờng bất động sản muốn đƣợc phát triển lành mạnh thì hệ thống
pháp luật về bất động sản cần đáp ứng đƣợc yêu cầu của xã hội cũng nhƣ của cơ
quan quản lý. Nhìn từ góc độ xã hội , quy định của pháp luật cần đáp ứng những
tiêu chí sau đây:
- Công khai, minh bạch;
- Đơn giản, thuận tiện, dễ tiếp cận, khoa học, thống nhất;
- Chí phí cho việc làm các thủ tục hợp lý;
- Phù hợp tập quán, thói quen ứng xử của nhân dân.
Về phía ngƣời quản lý cũng có những yêu cầu đối với quy định của pháp
luật nhƣ:
- Chặt chẽ, rõ ràng để có cách hiểu chính xác;
- Tính đồng bộ, thống nhất cao giữa các văn bản để có thể áp dụng đúng;
- Phân công rõ ràng và có cơ chế phối hợp giữa các cơ quan chức năng, có
cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ để bảo đảm việc thực hiện pháp luật nghiêm túc,
chính xác.
Nhƣ vậy, yêu cầu về sự thống nhất của quy định pháp luật là yêu cầu
chung cho các đối tƣợng. Đáp ứng đƣợc yêu cầu này thì ngƣời tham gia giao
dịch, cơ quan làm thủ tục cũng nhƣ ngƣời quản lý đều thuận lợi khi thực hiện
quyền, nghĩa vụ cũng nhƣ nhiệm vụ, quyền hạn của mình.
Chính thủ tục chƣa thuận tiện, thiếu tính thống nhất đã dẫn đến việc ngại
tiếp xúc với cơ quan nhà nƣớc, trốn tránh các thủ tục theo quy định của ngƣời
dân. Việc mua bán trao tay đã trở thành một thói quen của ngƣời dân khi mua
bán tài sản nói chung và bất động sản nói riêng. Mua bán trao tay đƣơng nhiên

12

đơn giản cho các bên mua, bán nhƣng mang tính rủi ro cao, đặc biệt là cho ngƣời
mua. Nó có thể dẫn đến hiện tƣợng lừa đảo, hoặc phát sinh tranh chấp sau này và
dẫn đến những mất ổn định, trật tự trong giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản.
Việc quy định khác biệt, không thống nhất giữa thủ tục mua bán nhà ở và
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở; bản thân quy định chƣa thuận tiện đã gây
khó khăn trong thực hiện của cơ quan chức năng, đồng thời gây phiền hà cho
ngƣời tham gia giao dịch. Nhà ở, đất ở là hai tài sản luôn gắn liền, khó có khả
năng tách rời. Tuy nhiên, hiện nay quy định của pháp luật về thủ tục mua bán
nhà ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở đang có những quy định khác nhau.
Nguyên nhân chính là do việc quản lý những lính vực này do những cơ quan
khác nhau đảm nhận, và việc xây dựng văn bản về lĩnh vực nhà ở, đất ở còn xuất
phát từ những tiêu chí của nhà quản lý đặt ra, dƣới góc độ của ngƣời quản lý mà
không xuất phát từ những yêu cầu khách quan của cuộc sống và những đặc điểm
cơ bản của quan hệ giao dịch liên quan đến chuyển dịch bất động sản.
Chúng ta có thể thấy, mục tiêu xây dựng pháp luật chính là để tạo ra
những nguyên tắc xử sự chung, những nguyên tắc đó để toàn thể cộng đồng thực
hiện, có thể nói, các thủ tục về giao dịch là để nhân dân thực hiện. Chính vì vậy,
tiêu chí xây dựng văn bản trƣớc hết phải đặt lợi ích của nhân dân lên trƣớc. Yêu
cầu về quản lý chỉ là tiêu chí thứ hai và vẫn trên cơ sở tôn trọng mục tiêu thuận
lợi cho nhân dân.
1.3.2. Cơ sở thống nhất quy định về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở
1.3.2.1. Pháp luật thời kỳ phong kiến
Pháp luật thời kỳ phong kiến quy định về hợp đồng mua bán liên quan đến
bất động sản chủ yếu đƣợc quy định trong hai Bộ luật: Hồng Đức và Gia Long.
Khái niệm về hợp đồng chƣa rõ nét nhƣng trong các Bộ luật đã quy định về một

13

số loại hợp đồng cụ thể trong đó đất đai và nhà ở, mà thời gian này đƣợc quy
định với quan hệ ruộng - đất hoặc ruộng - vƣờn là chủ yếu.
Quốc triều hình luật ( Bộ Luật Hồng Đức) đƣợc ra đời dƣới thời vua Lê
Thánh Tông, là bộ Luật quan trọng nhất của triều đại nhà Lê nƣớc ta ( 14281788). Trong Quốc triều hình luật không có quy định nào định nghĩa về hợp
đồng hay khế ƣớc mà các điều luật thƣờng quy định các hành vi dân sự cụ thể
nhƣ bán, mua, vay, cầm cố, thuê... Tuy nhiên, Điều 366 quy định về hình thức
của chúc thƣ và văn khế phải do quan trƣởng trong làng viết và chứng nhận. Văn
khế có nghĩa là khế ƣớc lập thành văn tự, phải có chứng nhận của ngƣời có thẩm
quyền tại địa phƣơng thì văn khế đó mới có giá trị...
Trong Quốc triều hình luật không quy định loại khế ƣớc nào thì phải giao
kết bằng hình thức nhất định. Tuy nhiên đối với những khế ƣớc có giá trị lớn
thƣờng đƣợc giao kết dƣới hình thức văn tự. Những khế ƣớc có giá trị nhỏ
thƣờng giao kết bằng miệng. Trƣờng hợp có tranh chấp thì các bên phải dẫn
chứng hoặc phải có ngƣời chứng kiến (ngƣời làm chứng).
Theo Quốc triều hình luật, không phải mọi cá nhân đều có quyền thiết lập
khế ƣớc mà đòi hỏi những ngƣời tham gia khế ƣớc phải có đủ năng lực chủ thể
nhất định. Trong gia đình, nếu cha mẹ còn sống thì cha mẹ là ngƣời quản lý tài
sản của các con, các con không đƣợc tự do tham gia vào các kế ƣớc nhƣ mua bán
bất động sản (điền sản)....
Các đối tƣợng thƣờng đƣợc trao đổi trong xã hội bao gồm: Ruộng đất
công; ruộng đất khai khẩn từ đất hoang; ruộng đất của tƣ nhân đƣợc chia theo
khẩu phần; đầm bãi, ao của tƣ, của công; đất ở; nhà ở; các sản vật trên đất ( hoa
mầu, mùa màng...). Ngoài các đối tƣợng trên, còn các đối tƣợng khác nhƣ súc
vật, đồ dùng gia đình ...
Thông thƣờng, sau khi các chủ thể thoả thuận xong về nội dung của khế
ƣớc thì khế ƣớc đƣợc giao kết, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên mà

14

không cần thiết phải giao kết dƣới hình thức nào. Tuy nhiên, pháp luật dự liệu
các trƣờng hợp nếu có tranh chấp về khế ƣớc thì các bên đƣơng sự cần phải có
dẫn chứng hoặc một số đối tƣợng của khế ƣớc nhƣ đất đai do Nhà nƣớc quản lý
mà mỗi gia đình phải làm sổ ruộng đất. Nếu bán, để lại thừa kế đều phải làm các
thủ tục theo quy định của Nhà nƣớc.
Về hình thức của khế ước. Một số loại đối tƣợng của khế ƣớc, pháp luật
quy định phải làm văn tự. Trƣờng hợp những ngƣời không biết chữ làm văn tự
thì phải nhờ ngƣời thứ ba viết hộ và nhờ ngƣời chứng kiến cho việc viết văn tự đó.
Pháp luật quy định nhƣ vậy nhằm đảm bảo cho tính khách quan, chính xác của
khế ƣớc. Ngƣời không biết chữ phải nhờ quan trƣởng trong làng viết thay và
chứng kiến. Ngƣời chứng kiến có nghĩa vụ xác nhận ngƣời viết thay có viết đúng
ý của ngƣời nhờ viết thay hay không. Sau khi văn tự đƣợc viết xong, ngƣời kết
ƣớc sẽ điểm chỉ vào văn tự, xác nhận nội dung văn tự mình đã đƣợc nghe đọc và đúng
với ý chí của mình.
Trƣờng hợp khế ƣớc bằng văn tự mà ngƣời kết ƣớc biết chữ thì tự mình
lập văn tự không cần có ngƣời chứng kiến hoặc không bắt buộc phải có chứng
nhận của lý trƣởng hay xã trƣởng. Nếu ruộng đất đem bán mà ngƣời bán không
có quyền sở hữu hoặc không đƣợc phép bán thì ngƣời mua không có quyền sở
hữu ruộng đất mua. Vì vậy, trƣờng hợp này đƣợc suy đoán rằng ngƣời bán có
hành vi gian dối nên bị phạt một số tiền bằng số tiền bán đất.
Đối với những ruộng đất bị hạn chế định đoạt nhƣ đất của ngƣời khác thì
không đƣợc phép bán. Tuy nhiên, có những trƣờng hợp, cấm ngƣời chủ ruộng
đất bán đất của mình trong trƣờng hợp đang cầm cho ngƣời khác, nếu ngƣời cầm
đem bán đất đang cầm thì vi phạm nghĩa vụ của mình và có thể gây thiệt hại cho
ngƣời nhận cầm ruộng đất. Nhƣ vậy, ngƣời cầm ruộng đất chỉ có thể đem bán
ruộng đất cầm đó sau khi đã chuộc lại ruộng đất từ tay ngƣời nhận cầm ruộng đất.

15

Quốc triều hình luật không quy định cụ thể những loại khế ƣớc nào cần
phải làm văn khế. Tuy nhiên, qua các quy định về mua bán ruộng đất ta có thể thấy
đây là một loại tài sản quý giá, quan trọng không chỉ đối với nông dân mà nó còn
là tài sản quan trọng của quốc gia trong việc phát triển kinh tế và bảo đảm an ninh
quốc gia. Vì vậy, những khế ƣớc về ruộng đất đều đƣợc Quốc triều hình luật quy
định rất cụ thể và quy định hậu quả pháp lý nặng nề đối với những ngƣời có
hành vi vi phạm nghĩa vụ trong các khế ƣớc đó. Vì vậy có thể suy đoán là mua bán
ruộng đất cần phải làm văn khế theo quy định của pháp luật, nếu vi phạm về hình
thức thì khế ƣớc đó không có giá trị.
Điển mãi là việc mua bán có thời hạn. Ngƣời bán chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho ngƣời mua trong thời hạn nhất định. Trong thời hạn thoả thuận
ngƣời bán có quyền chuộc lại tài sản đã bán. Nếu quá hạn không chuộc lại, chủ
ruộng không đƣợc phép chuộc lại (điều 384). Trƣờng hợp ngƣời bán chuộc lại
ruộng đất đã cầm trong thời hạn thoả thuận thì ngƣời nhận cầm ruộng phải trả lại
ruộng đất và nhận lại tiền mua.
Việc bán ruộng đất cho ngƣời nƣớc ngoài cũng bị cấm vào thời điểm này. Tại
điều 74 có quy định " Những người bán ruộng đất ở bờ cõi cho người nước ngoài
thì bị tội chém...". Đây cũng là những quy định đầu tiên về hạn chế đối với quyền
mua bán bất động sản.
Đối với khế ƣớc mua bán thông thƣờng (đoạn mãi), pháp luật không quy
định về quyền và nghĩa vụ của các bên. Tuy nhiên, điều 383 đoạn cuối quy định rằng
cấm ngƣời bán lấn sang ruộng đất của ngƣời khác để thêm ruộng của mình. Điều
này quy định bên bán có nghĩa vụ giao đúng diện tích ruộng đất của mình cho
ngƣời mua. Ngoài ra, pháp luật còn quy định ngƣời bán chỉ đƣợc phép bán ruộng
đất thuộc quyền sở hữu của mình (điều 378). Đồng thời, ngƣời mua không đƣợc
phép mua ruộng đất của ngƣời không có quyền bán.

16

Trong khế ƣớc bán ruộng đất có thời hạn các quan hệ pháp lý giữa các chủ
thể có nhiều điểm giống với thế chấp ruộng đất. Trƣờng hợp mua bán thông
thƣờng, ngƣời mua có nghĩa vụ trả tiền mua và có quyền sở hữu đối với tài sản đã
mua. Nếu ngƣời bán chậm trễ giao tài sản thì ngƣời mua có quyền yêu cầu ngƣời
bán thực hiện ngay nghĩa vụ. Ngƣợc lại, nếu ngƣời bán cố tình vi phạm thì ngƣời
mua có quyền kiện lên quan để cƣỡng chế ngƣời bán. Nếu ngƣời mua không
thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì khế ƣớc trở thành khế ƣớc hƣ tiền. Đoạn 314 sách
Hồng Đức thiện chính thƣ có ghi trƣờng hợp "thực khế hƣ tiền" có nghĩa là khế
ƣớc làm xong văn khế nhƣng ngƣời mua chƣa trả tiền, ngƣời bán vẫn giữ ruộng
đất của mình cày cấy. Nếu có tranh chấp thì ngƣời bán vẫn là chủ sở hữu tài sản
đem bán và văn khế phải trả lại cho ngƣời bán.
Hoàng Việt luật lệ (Luật Gia Long) là bộ luật lớn nhất của chế độ phong
kiến Việt Nam đƣợc hoàn tất năm 1812. Có thể nói đây là bộ luật hoàn chỉnh và đầy
đủ nhất của nền cổ luật Việt Nam. Giao dịch thời kỳ này đƣợc điều chỉnh trƣớc hết
bởi các phong tục, tập quán, thông lệ, các quy phạm đạo đức và thƣờng các quan hệ
giao dịch này trở thành đối tƣợng điều chỉnh của pháp luật dƣới khía cạnh của luật
hình hoặc luật hành chính.
Thời kỳ này vẫn chƣa có những quy định cụ thể chi tiết về việc mua bán,
chuyển nhƣợng nhà, đất. Vào giai đoạn này đất thƣờng đƣợc hiểu là đất ruộng là
chính, nhà ở và đất ở đôi khi cũng gắn liến với phần ruộng đất dùng để trồng
trọt. Tuy nhiên đã có những quy định về quản lý ruộng đất, đăng ký, nộp thuế,
quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu. Việc bán ruộng đất phải do chủ sở hữu thực
hiện, cấm việc gian dối trong mua bán nhƣ đứng tên bán ruộng đất của ngƣời
khác... Việc mua bán chỉ đƣợc bán chủ sở hữu thực hiện với một ngƣời mua, nếu
mua bán chồng chéo (bán cho 2 ngƣời khác nhau) là tội ăn trộm.
Tất cả đất đai do chính mình tạo dựng phải kê hết vào sổ bộ, cùng nộp
thuế đƣơng sai cùng một loạt nhƣ ruộng dân.

17


Quy định về việc mua bán ruộng vƣờn của quan lại cũng đƣợc quy định
khá nghiêm khắc để tránh việc tham nhũng, vơ vét của quan lại.
Những ruộng đất, vƣờn rừng, đồ dùng mà ngƣời ta bán có thời hạn đến
mãn niên hạn, ngƣời chủ nó đem đủ tiền chuộc lại. Ngoài ra, huê lợi thu đƣợc
trong năm ấy dƣ nhiều phải chu cấp cho chủ, vẫn cho chuộc theo nguyên giá.
Số nhà đất ruộng vƣờn, rừng, đồ dùng mua tạm, trƣớc phải nói rõ là bao
nhiêu năm, lập khế ƣớc khai thác. Sau khi mãn hạn, ngƣời chủ đem tiền chuộc lại.
Nếu nghiệp chủ không có khả năng chuộc lại thì lỗi không phải do ngƣời mua
tạm này.
Có thể thấy quy định này là bƣớc sơ khai cho quy định về ngƣời chiếm
hữu ngay tình và nguyên tắc giải quyết cho việc giải quyết tranh chấp trong mua
bán bất động sản.
Quy định về việc mua có điều kiện chuộc lại cũng đã đƣợc quy định khá rõ.
Nhƣng ta cũng thấy sự lẫn lộn giữa những quy định của giao dịch dân sự với
những chế tài, hình phạt mang tính chất hình sự.
Nhƣ vậy, những quy định trên mang tính chất nguyên tắc cho việc mua
bán nhà đất, mà khi đó là ruộng đất hoặc ruộng nhà.
1.3.2.2. Pháp luật thời kỳ Pháp thuộc và miền Nam Việt Nam trước
năm 1975
Sang nửa sau thế kỷ 19, dƣới sự cai trị và ảnh hƣởng của pháp luật chế độ
thực dân Pháp, Pháp luật Việt Nam đã có những thay đổi khá rõ nét bằng việc có
sự phân biệt giữa hai ngành luật là Luật dân và Luật hình. Sự ra đời của ba bộ
dân luật đã chứng tỏ điều đó: Miền Bắc với Bộ luật Bắc kỳ ( năm 1931), Miền
trung với Hoàng Việt hộ luật (1936-1930), miền Nam với Bộ dân luật Giản yếu

18

Nam kỳ của ngƣời An Nam ( năm 1883). Một số khái niệm về hợp đồng đã đƣợc
hình thành dƣới thuật ngữ "khế ƣớc" và "hiệp ƣớc".
Vào thời kỳ này, hình thức của hợp đồng đã bắt đầu đƣợc quy định rõ nét
hơn. Đặc biệt là quy định về quản lý giao dịch liên quan đến bất động sản cũng đã
đƣợc hình thành. Việc sở hữu về bất động sản (nhà đất) phải đăng ký (địa bạ) rồi
mới có quyền sử dụng trong sổ. Những khoán ƣớc về việc di chuyển bất động sản thì
phải do no-te (công chứng viên hiện nay) làm hay có viên chức thị thực mới có
giá trị (Điều 506, Bộ dân luật Bắc kỳ). Quyền sở hữu thành lập là bởi sự đăng ký
vào địa bạ theo cách thức của luật lệ đã định.
"Các văn tự bán bất động sản hay quyền lợi bất động sản, phải lập trước no-te hoặc
có chức dịch thị thực, nếu không thì vô hiệu" (Điều 883, Bộ dân luật Bắc kỳ).
Quy định về hình thức của hợp đồng mua bán bất động sản thời kỳ nay
đƣợc tiếp tục quy định tại điều 890 là: "Phàm bán bất động sản phải làm văn tự
trƣớc no-te, hoặc có chức dịch thị thực. Văn tự phải biên rõ đông - tây, tứ -chí, ở đâu
có địa bạ thì phải đúng nhƣ trong địa bạ." (Điều 890, Bộ dân luật Bắc kỳ).
Luật cũng quy định về xử lý đối với sự khai báo về tài sản trong khế ƣớc
không đúng so với thực tế. Nếu vật bán là một bất động sản, diện tích tổng cộng đã
khai trong khế ƣớc, có nói giá mỗi thƣớc - lƣợng là bao nhiêu, mà diện tích thực
lại kém diện tích đã khai ra, thì ngƣời bán phải tuỳ số thiếu mà chịu bớt giá đi. Nếu
diện tích thực lại hơn diện tích đã khai ra, thì ngƣời mua phải tuỳ số hơn ra mà giả
thêm ( điều 914).
Về việc chuyển dịch quyền sở hữu đối với bất động sản, thì chỉ kể từ ngày đã thị
thực, đã trƣớc bạ cùng là đăng ký văn khế vào địa bạ ở nơi có sổ ấy, thì sự chuyển di
quyền lợi từ ngƣời bán sang ngƣời mua mới có hiệu lực...

19


Nguyên tắc về thời điểm chuyển quyền sở hữu nêu trên, cho đến hiện nay

vẫn đƣợc quy định trong Luật đất đai, nó xuất phát từ đặc điểm của bất động sản, là
loại tài sản đặc biệt cần có chế độ quản lý đặc biệt.
Đối với bất động sản. Khi không quy định với nhau phải trả tiền tại nơi
nào, nếu tài sản là bất động sản hay trái quyền thì phải trả ở nơi trao văn khế.
Nếu phải trả trƣớc hay sau khi giao nộp thì trả ở chỗ ở ngƣời mua ( điều 948).
Nhƣ vậy, khi các bên mua bán bất động sản không thoả thuận về địa điểm thời
gian thanh toán thì phải giao nhận tiền trƣớc no-te (công chứng viên) hoặc ngƣời
thị thực.
Việc bãi sự bán (huỷ hợp đồng ) bắt buộc cả hai bên phải giả cho nhau các thứ
đã nhận của nhau. Việc bãi sự bán ( huỷ hợp đồng ) này phải theo lệ nhận thực
và trƣớc bạ, nếu sự bãi ấy do án văn tuyên cáo ra, thì phải do viên lục sự đứng
xin đăng ký vào sổ biên các giấy thị thực; nếu sự bãi ấy do các ngƣời đƣơng sự
thoả định với nhau, thì phải do các ngƣời đƣơng sự ấy đứng tên.
Bộ Dân luật năm 1972 (sắc luật số 028 TT/SLU ngày 20-12-1972), từ điều
363 đến điều 368 có quy định về bất động sản, theo quy định tại những điều này thì
bất động sản chia thành 3 loại: bất động sản vì bản chất tự nhiên; bất động sản vì
công dụng riêng; bất động sản vì có đối tƣợng trên bất động sản.
Về hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản, Bộ dân luật cũng đã đề
cập tới nhƣ sau: " Nếu một bất động sản đã được bán rồi, lại được chủ cũ đem bán lần
nữa, mà cả hai việc đoạn mãi đều không đăng ký, người mua nào có văn tự đã thủ đắc nhựt kỳ
xác thực trước sẽ loại bỏ người kia".
Nhƣ vậy, quy định về việc đăng ký đối với việc mua bán bất động sản đã
đƣợc đề cập đến từ thời kỳ này. Quy định trên cũng có những điểm hợp lý về ƣu
tiên sở hữu theo thứ tự thời gian thiết lập giao dịch, nhƣng cũng có thể gây ra
những sự thiếu chính xác, nếu bên bán cố tình lừa đảo, ví dụ sau khi đã bán, tìm

20