tóm tắt Nghiên cứu, đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh phục vụ đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Header Page 1 of 126.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

TẠ LINH CHI

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ,
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH PHỤC VỤ
ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – 2016

Footer Page 1 of 126.


Header Page 2 of 126.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

TẠ LINH CHI

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ,
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH PHỤC VỤ

ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT

Chuyên ngành: Quản Lý Đất Đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS.NGUYỄN HIỆU

Hà Nội – 2016

Footer Page 2 of 126.


Header Page 3 of 126.

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Tạ Linh Chi

Footer Page 3 of 126.


Header Page 4 of 126.

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực
của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn tận tình, chu đáo của các thầy, cô giáo và
sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất tới PGS.TS. Nguyễn
Hiệu, thầy đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành
luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý, chỉ bảo của các thầy, cô giáo Khoa Địa
lý – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, sự giúp đỡ nhiệt tình của Cục Đăng ký Thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng
Ninh, Ban Quản lý khu kinh tế Quảng Ninh, phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện Vân Đồn, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn, phòng
Tài chính – Kế hoạch huyện Vân Đồn, cán bộ địa chính các phường, các cơ quan,
đơn vị, tổ chức thuộc địa bàn nghiên cứu đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình
thực hiện Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp
và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Tạ Linh Chi

Footer Page 4 of 126.


Header Page 5 of 126.

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. TÍNH CấP THIếT CủA Đề TÀI .............................................................................1

2. MụC TIÊU, YÊU CầU CủA Đề TÀI ......................................................................2
3. NHIệM Vụ, NộI DUNG NGHIÊN CứU.................................................................3
4. PHạM VI VÀ ĐốI TƯợNG NGHIÊN CứU............................................................3
5. CấU TRÚC LUậN VĂN ........................................................................................3
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ VÀ CÁC PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....4
1.1. Cơ sở khoa học ...................................................................................................4
1.1.1. Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế ............................................4
1.1.2. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất .............................4
1.2. Các khái niệm liên quan đến sử dụng đất của các tổ chức.............................5
1.3. Cơ sở pháp lý liên quan đến việc sử dụng đất của các tổ chức ......................9
1.5. Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất liên quan đến việc quản lý sử
dụng đất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam ............................................14
1.5.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới ....................14
1.5.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam ......................19
1.6. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh ....24
1.7. Các quan điểm và phƣơng pháp nghiên cứu của đề tài ..............................27
1.7.1. Các quan điểm nghiên cứu .........................................................................27
1.7.2. Các phương pháp nghiên cứu ....................................................................29
CHƢƠNG 2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC
TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH ............31
2.1. Khái quát về khu vực nghiên cứu ...................................................................31
2.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................................31
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................34
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến việc
sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Vân Đồn .......................41
2.2. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Vân Đồn .............43
2.2.1. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai .......................................................43

Footer Page 5 of 126.

Header Page 6 of 126.

2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai huyện Vân Đồn ...............................................45
2.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai ...............................49
2.3. Đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn
huyện Vân Đồn ........................................................................................................50
2.3.1. Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất của các tổ chức ..............50
2.3.2. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức tại huyện Vân Đồn ............................49
2.3.3. Đánh giá chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện
Vân Đồn.................................................................................................................71
CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH
QUẢNG NINH ........................................................................................................73
3.1. Những thuận lợi trong công tác quản lý, sử dụng đất đai ..........................73
3.2. Những tồn tại và nguyên nhân .......................................................................74
3.3. Cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các
tổ chức ......................................................................................................................77
3.4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ
chức trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh. .......................................78
3.4.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện cơ chế chính sách pháp luật về giao đất, cho
thuê đất đối với các đối tượng sử dụng đất là các tổ chức. ..................................78
3.4.2. Nhóm giải pháp về thực hiện cơ chế chính sách nâng cao hiệu quả công
tác giao đất, cho thuê đất, quản lý nhà nước về đất đai. ......................................79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................84
1. Kết luận ................................................................................................................84
2. Kiến nghị ..............................................................................................................85
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................87
PHỤ LỤC .................................................................................................................91

Footer Page 6 of 126.


Header Page 7 of 126.

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Diện tích, mật độ dân số theo đơn vị hành chính .....................................36
Bảng 2.2. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp ..............................................46
tính đến ngày 31/12/2014 ..........................................................................................46
Bảng 2.3. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp ........................................47
tính đến ngày 31/12/2014 ..........................................................................................47
Bảng 2.4. Tỷ lệ sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất tính đến ngày 31/12/2014 48
Bảng 2.5. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức theo mục đích sử dụng đất ........47
Bảng 2.6. Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất .......................................49
của các tổ chức phân theo loại hình sử dụng ............................................................49
Bảng 2.7. Diện tích đất của các tổ chức phân theo đơn vị hành chính .....................52
Bảng 2.8. Tình hình giao đất, thuê đất của các tổ chức ............................................53
Bảng 2.9. Tình hình sử dụng đất theo mục đích được giao, thuê của các tổ chức ....57
Bảng 2.10. Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao, thuê của các tổ chức... 59
Bảng 2.11. Tình hình cho thuê, cho mượn và chuyển nhượng trái pháp luật của các tổ chức..62
Bảng 2.12. Tình hình tranh chấp, lấn chiếm và bị lấn chiếm diện tích đã được giao,
thuê của các loại hình tổ chức ...................................................................................65
Bảng 2.13. Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các loại hình tổ chức..............68
Bảng 2.14. Những nguyên nhân chính dẫn đến việc sử dụng đất không đúng mục
đích của các loại hình tổ chức được giao, thuê đất ...................................................69
Bảng 2.15. Tình hình cấp GCN QSDĐ của các loại hình tổ chức ............................55
trên địa bàn huyện Vân Đồn......................................................................................55

Footer Page 7 of 126.

Header Page 8 of 126.

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Sơ đồ vị trí huyện Vân Đồn ......................................................................34
Hình 2.2. Sơ đồ cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng được giao sử dụng đất .............49
Hình 2.3. Sơ đồ cơ cấu sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Vân Đồn,
tỉnh Quảng Ninh. .......................................................................................................51
Hình 2.4. Biểu đồ thể hiện tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện
Vân Đồn ....................................................................................................................60
Hình 2.5. Khu đất xây dựng nhà xưởng chế biến thủy sản của Công ty TNHH
Thương mại và Dịch vụ Phúc Hiền do thuê của Công ty Cổ phần sản xuất thương
mại Thanh Sơn ..........................................................................................................62
Hình 2.6. Phần diện tích ao nuôi cá tự ý lấn chiếm xây dựng thêm của Công ty Cổ
phần thương mại Dịch vụ Chiến Thắng ....................................................................63
Hình 2.7. Phần đất mặt nước của Công ty Cổ phần Phát triển tài năng trẻ Việt Nam
bị một số hộ dân lấn chiếm để xây nhà .....................................................................64
Hình 2.8. Phần đất Công ty TNHH Hải Đăng không sử dụng tự ý bố trí làm nhà ở
cho cán bộ công nhân viên ........................................................................................66
Hình 2.9. Phần đất tại khu 7 thị trấn Cái Rồng của Công ty TNHH Đầu .................67
Hình 2.10. Lô đất Công ty TNHH Đầu tư phát triển Đài Sơn được giao để thực hiện
đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu du lịch sinh thái Đài Sơn tại Đảo Đài Mỏ, xã
Vạn Yên nhưng đến nay vẫn chưa triển khai dự án ..................................................67

Footer Page 8 of 126.


Header Page 9 of 126.

BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

TT

Footer Page 9 of 126.

Chữ viết tắt

Ý nghĩa

1.

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

2.

CN

Công nghiệp

3.

CNH-HĐH

Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá

4.

CP

Chính phủ

5.

CT

Chỉ thị

6.

DV

Dịch vụ

7.

GCN

Giấy chứng nhận

8.

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

9.

GPMB

Giải phóng mặt bằng

10. HĐND

Hội đồng nhân dân

11. KH

Kế hoạch

12. NQ

Nghị quyết

13. NN

Nhà nước

14. QH

Quốc hội

15. QĐ

Quyết định

16. SDĐ

Sử dụng đất

17. TT

Thông tư

18. UBND

Uỷ ban nhân dân


Header Page 10 of 126.

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, là tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là điều kiện chung đối với mọi quá trình sản xuất của các ngành kinh tế,
là điều kiện cần thiết để con người tồn tại, phát triển và tái sản xuất qua các thế hệ.
Việc quản lý sử dụng đất sao cho hợp lí, hiệu quả và để bảo vệ lâu bền nguồn tài
nguyên này là nhiệm vụ vô cùng quan trọng và cấp bách của mỗi quốc gia.
Theo số liệu thống kê, kiểm kê diện tích đất hàng năm của Bộ Tài nguyên và
Môi trường tính đến ngày 01/01/2013[2], tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao,
cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là 25.227.783 ha,
chiếm 76,22% tổng diện tích tự nhiên cả nước. Trong đó, tổ chức trong nước, nước
ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng 9.787.819 ha chiếm 38,8 % tổng diện tích đã giao,
cho thuê; cộng đồng dân cư được giao 330,508 ha (chiếm 1,31% tổng diện tích đã giao,
cho thuê). Như vậy, có thể thấy việc sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất chiếm vị trí rất quan trọng, có ảnh hưởng lớn tới sự phát triển của nền
kinh tế đồng thời phản ánh được tính hiệu quả của việc sử dụng đất.
Quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn nhưng
việc quản lý và sử dụng nhìn chung còn chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn để xảy ra
nhiều tiêu cực như: sử dụng không đúng diện tích, không đúng mục đích, bị lấn

chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép… Để từng bước khắc phục những tồn tại
trên, đồng thời thực hiện Nghị quyết số 16/2007/NQ-CP ngày 27/02/2007 của
Chính phủ về chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Hội
nghị lần thứ 4 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa X về một số chủ trương,
chính sách lớn để nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành
viên của Tổ chức Thương mại thế giới, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số
31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý,
sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến ngày 01 tháng 4
năm 2008. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản
lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và
diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng.
1
Footer Page 10 of 126.


Header Page 11 of 126.

Huyện Vân Đồn là một huyện nằm ở phía Đông và Đông Nam của tỉnh Quảng
Ninh. Vân Đồn là vùng đất có rất nhiều tiềm năng, có cơ hội nổi trội và lợi thế cạnh
tranh và có vị trí chiến lược đối với tỉnh và khu vực, đó là lợi thế về giao thông
đường biển, hàng không và đường bộ. Tỉnh Quảng Ninh cũng đã dành nguồn lực để
đầu tư hoàn thiện hệ thống giao thông ở Vân Đồn và tích cực kêu gọi các dự án đầu
tư lớn vào Vân Đồn. Ngày 19/8/2009, Thủ tướng Chính phủ đã ra Quyết định số
1296/QĐ-TTg về việc Phê duyệt Quy hoạch xây dựng Khu Kinh tế Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Theo đó, Vân Đồn sẽ được
xây dựng thành đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt và trở thành thành phố biển tiêu
biểu với các ngành kinh tế mũi nhọn là du lịch biển đảo, du lịch sinh thái nghỉ
dưỡng, vui chơi giải trí cao cấp, trung tâm thương mại, tài chính và là cửa ngõ giao
thương quốc tế. Do vậy, việc thực hiện đề tài "Nghiên cứu, đánh giá tình hình
quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng

Ninh phục vụ đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất" được đặt ra với
mong muốn đưa ra những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cường vai trò
nắm chắc, quản chặt quỹ đất của Nhà nước (đại diện chủ sở hữu đối với đất đai) nói
chung và diện tích đất đang giao cho các cơ quan, đơn vị của nhà nước và các tổ
chức quản lý sử dụng nói riêng và đặc biệt là diện tích đang giao cho các tổ chức
kinh tế sử dụng trên địa bàn huyện Vân Đồn, góp phần thực hiện các mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội của huyện.
2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài
* Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá được thực trạng sử dụng đất của từng cơ quan nhà nước và tổ chức
kinh tế tại huyện Vân Đồn về diện tích đất đang sử dụng; diện tích đất lấn chiếm và
bị lấn chiếm; diện tích đất sử dụng sai mục đích; diện tích đất chuyển nhượng, cho
thuê trái phép; diện tích đất chưa đưa vào sử dụng hoặc để hoang hoá làm cơ sở đề
xuất các giải pháp sử dụng đất hợp lý, hiệu quả quỹ đất của địa phương đã giao cho
các cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế sử dụng.

2
Footer Page 11 of 126.


Header Page 12 of 126.

* Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững chính sách, pháp luật đất đai và các văn bản có liên quan đã
được ban hành và được áp dụng trong thời gian nghiên cứu đề tài.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra phản ánh đúng quá trình thực hiện việc quản
lý và sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn
nghiên cứu có độ tin cậy và chính xác. Các số liệu điều tra thu thập được phân tích,
đánh giá một cách khách quan, khoa học.
3. Nhiệm vụ, nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý của Nhà nước, của
ngành, của tỉnh Quảng Ninh về công tác giao đất, cho thuê đất, quản lý đất đai.
- Thu thập, phân tích các tài liệu, số liệu về công tác quản lý đất đai cho các
tổ chức trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
- Đánh giá những mặt đạt được, những tồn tại, những khó khăn, vướng mắc,
từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm quản lý và sử dụng đất đai hợp lý bền vững,
hiệu quả đối với địa bàn nghiên cứu.
4. Phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh.
- Phạm vi thời gian: Đề tài tiến hành nghiên cứu trong khoảng thời gian
năm 2013-2015.
- Đối tượng nghiên cứu: Đất của các tổ chức được Nhà nước giao, cho thuê
trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
5. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và tài liệu tham khảo, luận văn được
cấu trúc thành 3 chương, gồm:
Chương 1. Tổng quan vấn đề và các phương pháp nghiên cứu.
Chương 2. Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên
địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
Chương 3. Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ
chức trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
3
Footer Page 12 of 126.


Header Page 13 of 126.

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ VÀ CÁC PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế
Trong số những điều kiện vật chất cần thiết cho hoạt động sản xuất và đời
sống con người, đất với lớp phủ thổ nhưỡng, khoáng sản trong lòng đất, rừng và
mặt nước chiếm vị trí đặc biệt. Đất là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của
bất kỳ quá trình sản xuất nào.
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một
tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với mỗi ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc
dân, đất đai lại có những vị trí, vai trò khác nhau.
Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền tảng, làm
cơ sở, địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh.
Trong nông nghiệp đất không chỉ là cơ sở không gian, không chỉ là điều kiện
vật chất cần thiết cho sự tồn tại của ngành sản xuất này, mà còn là yếu tố tích cực
của sản xuất. Quá trình sản xuất nông nghiệp có liên quan chặt chẽ với đất, phụ
thuộc nhiều vào độ phì nhiêu của đất, phụ thuộc vào các quá trình sinh học tự nhiên.
1.1.2. Những nhân tố chủ yếu ảnh hƣởng đến việc sử dụng đất
1.1.2.1. Nhân tố điều kiện tự nhiên
Trong nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế hàng
đầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa hình, thổ
nhưỡng) và các nhân tố khác.
- Điều kiện tự khí hậu: các yếu tố khí hậu ảnh hưởng rất lớn, trực tiếp đến
sản xuất nông nghiệp và điều kiện tự nhiên sinh hoạt của con người.
- Điều kiện đất đai (địa hình và thổ nhưỡng)
Địa hình và độ dốc ảnh hưởng đến phương thức sử dụng đất nông nghiệp,
đặt ra yêu cầu xây dựng đồng ruộng để thủy lợi hóa và cơ giới hóa. Đối với đất
phi nông nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng tới giá trị công trình và gây khó
khăn cho thi công, điều kiện thổ nhưỡng quyết định rất lớn đến hiệu quả sản xuất
nông nghiệp.
4
Footer Page 13 of 126.

Header Page 14 of 126.

Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực. Vị trí địa lý của
vùng với sự khác biệt về điều kiện tự ánh sáng, nhiệt độ nguồn nước và các điều
kiện tự nhiên khác sẽ quyết định khả năng, công dụng và hiện quả sử dụng đất đai.
Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên, tận dụng các lợi
thế nhằm đạt được hiệu ích cao nhất về xã hội, môi trường và kinh tế [17].
Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất (như các ngành nông
nghiệp, công nghiệp, khai thác, xây dựng, mọi hoạt động kinh tế và hoạt động xã hội)
đều cần đến đất đai như điều kiện không gian để hoạt động. Không gian bao gồm cả vị
trí mặt bằng. Đặc tính cung cấp không gian của đất đai là yếu tố vĩnh hằng của tự nhiên
ban phát cho xã hội loài người. Vì vậy, không gian trở thành một trong những nhân tố
hạn chế cơ bản nhất của việc sử dụng đất.
Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho công nghiệp, xây dựng công trình,
nhà xưởng, giao thông ... mặt bằng không gian và vị trí của đất đai có ý nghĩa đặc
biệt quan trọng và đem lại giá trị kinh tế [17].
1.1.2.2. Nhân tố kinh tế - xã hội
Bao gồm các yếu tố như chế độ, dân số và lao động, thông tin và quản lý,
chính sách môi trường và chính sách đất đai, yêu cầu quốc phòng, sức sản xuất và
trình độ phát triển của kinh tế hàng hóa, cơ cấu kinh tế và phân bố sản xuất, các
điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông, vận tải, sự phát
triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều kiện và trang
thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ thuận vào
sản xuất ...
Nhân tố kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với việc
sử dụng đất đai [17].
1.2. Các khái niệm liên quan đến sử dụng đất của các tổ chức

1.2.1. Khái niệm về tổ chức sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất có liên quan đến tổ chức theo quy định
tại Luật Đất đai năm 2013:
Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ
chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội 5
Footer Page 14 of 126.


Header Page 15 of 126.

nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công
lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức).
Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm
phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ
sở khác của tôn giáo;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ
quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính
phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan
hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài
mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
1.2.2. Khái niệm liên quan đến nội dung quản lý nhà nước về đất đai
* Theo Luật Đất đai năm 2013 [22], nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản

đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

6
Footer Page 15 of 126.


Header Page 16 of 126.

12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định
của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý
và sử dụng đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
* Một số khái niệm liên quan đến nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo
Luật Đất đai năm 2013 [22] được hiểu như sau:
Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc
Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê
đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu

sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất
xác định.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người
này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất
của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử
dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.
Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí
khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm
Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được.
7
Footer Page 16 of 126.


Header Page 17 of 126.

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có
đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Thống kê đất đai là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính
về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất đai giữa
hai lần thống kê.
Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước tổ chức điều tra, tổng hợp, đánh giá trên
hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và
tình hình biến động đất đai giữa hai lần kiểm kê.
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất
giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất
lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục
đích đã được xác định.
* Theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đất đai , một số khái niệm liên quan đến việc sử dụng đất
được hiểu như sau [16]:
Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh
giới thửa đất để mở rộng diện tích đất [16].
Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép hoặc chủ sử dụng đất cho phép sử dụng hoặc việc sử dụng đất do
được Nhà nước tạm giao hoặc mượn đất nhưng hết thời hạn tạm giao, mượn đất mà
không trả lại đất [16].
8
Footer Page 17 of 126.


Header Page 18 of 126.

Đối tượng bị xử phạt

- Đối tượng bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo quy
định của Nghị định này gồm các đối tượng dưới đây có hành vi vi phạm hành chính
trong sử dụng đất đai hoặc trong việc thực hiện các hoạt động dịch vụ về đất đai, trừ
trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này:
+ Hộ gia đình, cộng đồng dân cư; cá nhân trong nước, cá nhân nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài (sau đây gọi chung là cá nhân);
+ Tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài (sau đây gọi chung là tổ chức);
+ Cơ sở tôn giáo.
- Tổ chức, cá nhân được áp dụng quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan
đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự nước ngoài và cơ quan đại diện của tổ chức
quốc tế tại Việt Nam theo quy định của pháp luật không thuộc đối tượng bị xử phạt
vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định này.
1.3. Cơ sở pháp lý liên quan đến việc sử dụng đất của các tổ chức
- Luật Đất đai năm 2013.
- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17/12/1996 quy định việc thi hành
pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013..
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 104/2014/NĐ- CP ngày 14/11/2014 của Chính Phủ quy định về
khung giá đất.
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ quy định về
9

Footer Page 18 of 126.


Header Page 19 of 126.

xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
02/06/2014 Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
thu hồi đất.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
02/6/2014 quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất.
- Quyết định 2778/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND tỉnh
Quảng Ninh quy định tiếp nhận, giải quyết thủ tục, thời gian các bước thực
hiện thủ tục về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
- Ngày 29/11/2013, Luật Đất đai cũng đã được Quốc hội thông qua, thay thế
cho Luật Đất đai năm 2003. Đây là đạo luật được người dân cả nước rất quan tâm vì
có ảnh hưởng đến nhiều mặt liên quan đến cuộc sống, kinh tế.
1.4. Những quy định của Nhà nƣớc trong công tác giao đất, cho thuê đất
đối với tổ chức
* Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất.
* Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác
10
Footer Page 19 of 126.


Header Page 20 of 126.

Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử
dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải
phóng mặt bằng.
* Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129
của Luật này;
2. Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là
rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh;
đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55
của Luật này;
3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng
công trình sự nghiệp;
4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của
Nhà nước;

5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi
nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật này.
* Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán
kết hợp cho thuê;

11
Footer Page 20 of 126.


Header Page 21 of 126.

4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang,
nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
* Nhà nước cho thuê đất
1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối;
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn
mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt
động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi
nông nghiệp;
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục

đích kinh doanh;
đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực
hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây
dựng công trình sự nghiệp;
g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ
sở làm việc.
2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang
nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp
với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
Nhìn chung, đối với các tổ chức thì Luật Đất đai 2013 cũng có những điểm
thay đổi đáng chú ý, cụ thể như sau:
12
Footer Page 21 of 126.


Header Page 22 of 126.

Về giao đất, cho thuê đất: Luật Đất đai 2003 quy định các đơn vị vũ trang
nhân dân có sử dụng đất, các tổ chức, cơ quan sử dụng để xây dựng trụ sở, công
trình sự nghiệp thì được giao đất không thu tiền; Theo Luật Đất đai 2013, thì các tổ
chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, các đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất
để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ
quốc phòng, an ninh phải chuyển sang thuê đất (điểm e khoản 1, khoản 2 Điều

56; khoản 2 Điều 60 Luật Đất đai 2013). Bên cạnh đó, chủ thể sử dụng đất là các
tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất cũng được Luật Đất đai 2013
quy định, ngoài tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo
dự án của Nhà nước thì chỉ còn bao gồm các tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự
chủ tài chính sử dụng đất để xây dựng công trình sự nghiệp.
Về thời hạn sử dụng đất: Về cơ bản, thời hạn giao đất, cho thuê đất cho các
cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế của Luật Đất đai 2003 với Luật Đất đai 2013 là
giống nhau. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2013, đối với các đơn vị vũ trang nhân dân
sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm
vụ quốc phòng, an ninh phải chuyển sang thuê đất thì thời hạn sử dụng đất không quá
50 năm; với các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, các công trình công cộng
có mục đích kinh doanh thì thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm (Điều 126 Luật
Đất đai 2013).
Về đất nông nghiệp: Quy định đối với sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức
của Luật Đất đai 2013 là đầy đủ và chi tiết hơn so với Luật Đất đai 2003 khi quy
định phải rà soát hiện trạng sử dụng đất, lập phương án sử dụng đất trong đó phải
xác định rõ diện tích, ranh giới sử dụng, diện tích từng loại đất được giữ lại sử dụng,
thời hạn sử dụng đất, diện tích đất bàn giao cho địa phương. Bên cạnh đó cũng nêu
trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với việc rà soát, phê duyệt phương án
sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất theo phương án sử dụng đất được phê duyệt; thu
hồi diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, giao khoán, cho
thuê, cho mượn trái pháp luật, bị lấn, bị chiếm… Ngoài ra, theo Luật Đất đai 2013,
13
Footer Page 22 of 126.


Header Page 23 of 126.

tổ chức kinh tế đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng

vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành phải chuyển sang thuê đất (khoản 3, Điều
133, Luật Đất đai 2013).
Về đất phi nông nghiệp: Luật Đất đai 2013 đã hoàn thiện hơn quy định về
chế độ sử dụng đất cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế. Khi sử
dụng đất thì phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, công trình công
cộng nằm ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất phục vụ đời sống người lao động
làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất; quy hoạch, xây dựng khu nhà ở,
công trình công cộng nằm ngoài khu công nghệ cao để phục vụ đời sống chuyên
gia, người lao động làm việc trong khu công nghệ; việc lập khu kinh tế mới phải
phù hợp với quy hoạch tổng thể hệ thống các khu kinh tế trong cả nước (Điều 149,
Điều 150, Điều 151). Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 cũng bổ sung quy định việc
sử dụng đất cảng hàng không, sân bay dân dụng (Điều 156), đất xây dựng công
trình ngầm (Điều 161).
1.5. Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất liên quan đến việc
quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam
1.5.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nƣớc trên thế giới
* Trung Quốc:
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc [29], không tổ chức, cá
nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai
dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của
Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho
người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất đai
bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí.
Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách
trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980. Luật Quản lý nhà nước về đất đai
năm 1986 [34] đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền
bù (allocation and lease with compensation), từ đây đã tạo nền tảng cho việc
hình thành thị trường đất đai [31].
14

Footer Page 23 of 126.


Header Page 24 of 126.

Vào tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành quyết định
cải cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng
Châu... Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa
nhận giá trị hàng hóa của đất đai. Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội nước này đã
sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng QSDĐ theo quy định
của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cùng với việc sửa đổi Hiến
pháp, Hội đồng nhà nước Trung quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và
chuyển nhượng QSDĐ của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSDĐ có
thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá [31].
Ngày 01/01/2000, Bộ Đất đai và Tài nguyên đã ban hành Thông tư về việc
thành lập Thị trường đất đai thực (physical market) và khuyến khích các loại giao
dịch QSDĐ tiêu chuẩn nhằm mục đích thành lập, hoàn thiện hệ thống quản lý nhà
nước đối với giao dịch đất đai và tiêu chuẩn hóa các hoạt động của thị trường đất
đai. Vào năm 2001, Hội đồng Nhà nước đã ban hành Thông tư về việc tăng cường
quản lý nhà nước đối với đất đai (theo Nghị định số 15).
Như vậy, nếu so sánh với Việt Nam, xuất phát điểm và chính sách đất đai
của Trung Quốc không có sự khác biệt nào đáng kể. Thậm chí, việc chính thức quốc
hữu hóa đất đai đối với đất đô thị ở Trung Quốc (năm 1982) còn chậm hơn so với
trường hợp Việt nam (năm 1980). Tuy nhiên, việc đưa đất đai vào quan hệ thị
trường của nước này lại diễn ra trước so với Việt nam. Cũng cần phải thừa nhận
một thực tế rằng, dù thời điểm chính thức “thị trường hóa đất đai” ở Trung Quốc
(theo Hiến pháp sửa đổi 1988) diễn ra trước so với Việt Nam không lâu (theo Hiến
pháp 1992) nhưng những gì mà quốc gia này làm được đối với lĩnh vực đất đai thì
chúng ta còn phải nỗ lực nhiều mới có thể theo kịp. Từ kinh nghiệm của Trung
Quốc, những yếu tố trước mắt mà Việt Nam cần phải có để xây dựng một thị trường

đất đai (hay thị trường QSDĐ) lành mạnh chính là: một hệ thống quản lý đất đai có
đủ năng lực mà trong đó các cơ quan lập quy hoạch, cơ quan định giá, cơ quan đăng
ký đất đai phải đảm bảo được tính hiệu quả và minh bạch trong hoạt động của mình;
một chính sách đất đai cởi mở, không còn phân biệt đối xử giữa các loại chủ thể
SDĐ phù hợp hơn với quá trình hội nhập, chẳng hạn như việc áp dụng hình thức
15
Footer Page 24 of 126.


Header Page 25 of 126.

“giao đất” cho nhà đầu tư nước ngoài như Trung Quốc đã làm; một hệ thống các
yếu tố trung gian với quy chế pháp lý đầy đủ, rõ ràng để có thể hỗ trợ một cách hiệu
quả cho thị trường QSDĐ [31].
* Hàn Quốc
Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 Km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nông
nghiệp 21,4%, 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8%. Quá trình đô
thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ XX.
Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian.
Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn đề
khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu cơ đất
đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một nhóm chủ
đất giàu có… Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này một cách
khá thành công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất
đã được Chính phủ ban hành gồm:
- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệ
thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô đất và là
cơ sở để tính thuế lô đất đó.
- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở hữu
(dù chúng ở các vị trí khác nhau).

- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm:
+ Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: đây là giải pháp bổ sung cho
hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán số đất
thừa ra. Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào được sở hữu đất dân
cư vượt quá 200 py-ôm (660 m2). Phần sở hữu vượt quá giới hạn này được đề nghị
bán đi. Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dư sẽ bị đánh thuế “nắm giữ đất đai
quá mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 – 11 % trong giá trị thị trường của diện
tích đất thừa đó. Số thuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần
đất thừa đó.
+ Phí phát triển đất đai
Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu cơ
16
Footer Page 25 of 126.