Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi vay vốn mua nhà để ở của khách hàng cá nhân trẻ tuổi tại các ngân hàng thương mại cổ phần trên địa bàn thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
---------------------

Nguyễn Thị Thiên Hƣơng – K23
MSSV: 7701230568

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN HÀNH VI
VAY VỐN MUA NHÀ ĐỂ Ở CỦA KHÁCH
HÀNG CÁ NHÂN TRẺ TUỔI TẠI CÁC NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
---------------------

Nguyễn Thị Thiên Hƣơng – K23
MSSV: 7701230568

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN HÀNH VI
VAY VỐN MUA NHÀ ĐỂ Ở CỦA KHÁCH
HÀNG CÁ NHÂN TRẺ TUỔI TẠI CÁC NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng

Mã số: 60340201
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS Trƣơng Thị Hồng

Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ kinh tế với đề tài “Các yếu tố ảnh hƣởng
đến hành vi vay vốn mua nhà để ở của khách hàng cá nhân trẻ tuổi tại các
ngân hàng thƣơng mại cổ phần trên địa bàn TP. HCM” là công trình nghiên cứu
của riêng tôi.
Các phân tích, số liệu và kết quả đƣợc nêu trong luận văn là trung thực và
chƣa từng công bố trong bất kì một công trình nghiên cứu nào khác.

Tác giả
Nguyễn Thị Thiên Hƣơng


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................. 1
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ................................................................. 1
1.2. MỤC TIÊU VÀ CÂU HỎI NGHIÊN CỨU.................................................. 2

1.2.1. Mục tiêu chung .................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể .................................................................................. 2
1.2.3. Câu hỏi nghiên cứu ............................................................................ 2
1.3. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU .............................................. 2
1.3.1. Đối tƣợng nghiên cứu ....................................................................... 2
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 3
1.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................. 7
1.4.1.Tổng kết lý thuyết ............................................................................... 7
1.4.2. Nghiên cứu sơ bộ bằng phƣơng pháp định tính ................................. 7
1.4.3. Nghiên cứu chính thức bằng phƣơng pháp định lƣợng ..................... 7
1.5. Ý NGHĨA NGHIÊN CỨU ............................................................................ 8
1.6. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN ....................................................................... 8
CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HÀNH VI VAY VỐN MUA NHÀ Ở
CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TRẺ TUỔI .................................................... 10
2.1. CÁC MÔ HÌNH LÝ THUYẾT VỀ HÀNH VI ........................................... 10
2.3.1. Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action - TRA)...... 10
2.3.2. Thuyết hành vi hoạch định (Theory of Planned Behavior – TPB) .. 11
2.2. TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN TRƢỚC ĐÂY .......... 14
2.4.1. Các nghiên cứu nƣớc ngoài ............................................................. 14


2.4.2. Các nghiên cứu trong nƣớc .............................................................. 17
2.3. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN HÀNH VI VAY VỐN MUA NHÀ Ở
TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ................................................................. 21
TÓM TẮT CHƢƠNG 2 ..................................................................................... 25
CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG CHO VAY MUA NHÀ Ở CỦA NGƢỜI TRẺ
TUỔI TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN TRÊN ĐỊA BÀN
TPHCM .................................................................................................................... 26
3.1. THỰC TRẠNG NHÀ Ở CỦA NGƢỜI DÂN TẠI TPHCM ...................... 26
3.2. THỰC TRẠNG CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ

NHÂN TRẺ TUỔI CỦA CÁC NHTMCP TẠI TPHCM................................... 28
3.3. RỦI RO TÍN DỤNG MUA NHÀ CỦA NGƢỜI TRẺ TUỔI ..................... 33
TÓM TẮT CHƢƠNG 3 ..................................................................................... 35
CHƢƠNG 4: NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN HÀNH VI
VAY VỐN MUA NHÀ Ở CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TRẺ TUỔI TẠI
TPHCM .................................................................................................................... 36
4.1. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................... 36
4.1.1. Nghiên cứu định tính ....................................................................... 37
4.1.2. Nghiên cứu định lƣợng .................................................................... 39
4.2. MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CÁC GIẢ THIẾT NGHIÊN CỨU .......... 44
4.2.1. Mô hình nghiên cứu ......................................................................... 44
4.2.2. Các giả thiết nghiên cứu .................................................................. 46
4.3. THỐNG KÊ MÔ TẢ VÀ PHÂN TÍCH MÔ TẢ THỐNG KÊ ................... 51
4.3.1. Thông tin về mẫu nghiên cứu .......................................................... 51
4.3.2. Kết quả thống kê mẫu nghiên cứu và phân tích thống kê mô tả ...... 52
4.4. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN HÀNH VI VAY VỐN MUA NHÀ
ĐỂ Ở CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TRẺ TUỔI TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 59
4.5. Ý NGHĨA CỦA CÁC KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................... 61
4.5.1. Chạy mô hình và kiểm định ý nghĩa các hệ số ................................ 65


4.5.2. Kiểm định độ phù hợp của mô hình ................................................ 64
4.5.3. Mức độ dự báo chính xác của mô hình ............................................ 65
4.5.4. Kết quả nghiên cứu và nhận định các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết
định vay vốn mua nhà ở của KHCN tại các NH TMCP trên địa bàn
TP.HCM ..................................................................................................... 65
4.5.5. Nhận xét kết quả nghiên cứu ........................................................... 69
TÓM TẮT CHƢƠNG 4 ..................................................................................... 71
CHƢƠNG 5: MỘT SỐ GỢI Ý CHÍNH SÁCH GIÖP NGÂN HÀNG ĐẨY

MẠNH CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TRẺ
TUỔI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ........................................................... 72
5.1. CÁC GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH CHO VAY MUA NHÀ Ở CHO
CÁC KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TRẺ TUỔI .................................................. 72
5.2. CÁC KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CHÍNH PHỦ VÀ NGÂN HÀNG NHÀ
NƢỚC ................................................................................................................. 79
5.3. HẠN CHẾ VÀ HƢỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO .............................. 82
TÓM TẮT CHƢƠNG 5 ..................................................................................... 83
KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1. Từ viết tắt có nguồn gốc tiếng Việt
BSC

: Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng Đầu tƣ và Phát triển Việt
Nam

DNNVV

: Doanh nghiệp nhỏ và vừa

HoREA

: Hiệp hội bất động sản thành phố

KHCN

: Khách hàng cá nhân

NHNN

: Ngân hàng Nhà nƣớc

NHTM

: Ngân hàng thƣơng mại

NHTMCP : Ngân hàng Thƣơng mại Cổ phần
THPT

: Trung học phổ thông

TP

: Thành phố

TP HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

TTO

: Báo tuổi trẻ online

VEPR

: Viện nghiên cứu kinh tế và chính sách

2. Từ viết tắt có nguồn gốc tiếng nƣớc ngoài
AB

: Attitude Toward Behavior - Thái độ

PBC

: Perceived Bahavioral Control - Nhận thức kiểm soát hành vi

SN

: Subjective Norm - Chuẩn chủ quan

SPSS

: Chƣơng trình thống kê cho các ngành khoa học

TPB

: Theory of Planned Behavior - Thuyết hành vi hoạch định

TRA

: Theory of Reasoned Action - Thuyết hành động hợp lý


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Các yếu tố của Thuyết hành vi hoạch định TPB ...................................... 13
Bảng 2.2: Các yếu tố ảnh hƣởng đến hành vi vay vốn mua nhà ở tại NHTM .......... 21
Bảng 3.1: Số hộ dân chia theo quyền sở hữu ngôi nhà ............................................. 26
Bảng 3.2: Một số chỉ tiêu về loại nhà ở của hộ ......................................................... 27
Bảng 3.3: Số hộ có nhà ở chia theo loại nhà đang ở ................................................. 28
Bảng 3.4: Dƣ nợ cho vay và dƣ nợ cho vay xây dựng ở một số NH TMCP ............ 32
Bảng 4.1: Số lƣợng mẫu khảo sát ............................................................................. 42
Bảng 4.2: Các yếu tố độc lập tác động đến biến phụ thuộc quyết định vay vốn
mua nhà ..................................................................................................................... 49
Bảng 4.3: Biến phụ thuộc quyết định vay vốn mua nhà ở ........................................ 51
Bảng 4.4: Số lƣợng phiếu khảo sát phát đi và thu về ................................................ 51
Bảng 4.5: Tỷ lệ vay vốn mua nhà ở của KHCN trẻ tuổi ........................................... 52
Bảng 4.6: Thông tin cơ bản của KHCN trẻ tuổi thông qua mẫu điều tra ................. 52
Bảng 4.7: Tình trạng kinh tế và lao động của KH qua mẫu điều tra ........................ 54
Bảng 4.8: Khu vực nhà ở mà khách hàng dự định mua……………………….…...54
Bảng 4.9: Thông tin nhà ở mà khách hàng dự định mua…………………………..56
Bảng 4.10: Lãi suất và thời hạn vay mong muốn………………………………….58
Bảng 4.11: Quyết định sử dụng nguồn vốn khác để mua nhà ở của KH…………..59
Bảng 4.12: Sơ lƣợc về các biến đƣợc đƣa vào mô hình hành vi vay vốn mua
nhà ở của KHCN trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn TP HCM………………..60
Bảng 4.13: Ảnh hƣởng của 12 yếu tố đến quyết định vay vốn mua nhà ở của
KHCN trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn TP HCM .......................................... 62
Bảng 4.14: Ảnh hƣởng của 8 yếu tố đến quyết định vay vốn mua nhà ở của
KHCN trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn TPHCM ........................................... 63
Bảng 4.15: Mục đích thử nghiệm của hệ số mô hình ............................................... 64
Bảng 4.16: Mô hình tóm tắt ...................................................................................... 64


Bảng 4.17: Bảng phân loại ........................................................................................ 65
Bảng 4.18: Kiểm định giả thiết ................................................................................. 70

Bảng 5.1: Bảng giá trị trung bình của biến hiểu biết vay vốn .................................. 72
Bảng 5.2: Bảng giá trị trung bình của lãi suất vay vốn ............................................. 78


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ

Hình 1.1: Vốn điều lệ các NHTMCP thời điểm 31/12/2015 ...................................... 4
Hình 1.2: Số liệu cho vay của các NHTMCP thời điểm 31/12/2015.......................... 5
Hình 1.3: Số liệu cho vay xây dựng của các NHTMCP thời điểm 31/12/2015 .......... 6
Hình 2.1: Thuyết hành động hợp lý (TRA)............................................................... 10
Hình 2.2: Thuyết hành vi hoạch định (TPB) ............................................................. 12
Hình 2.3: Mô hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định vay ngân hàng
của khách hàng Hy Lạp ............................................................................................. 15
Hình 2.4: Mô hình nghiên cứu phân tích các tiêu chí lựa chọn vay mua nhà trên thị
trƣờng tại Vƣơng Quốc Anh ..................................................................................... 16
Hình 2.5: Các yếu tố ảnh hƣởng đến việc sử dụng tín dụng nhà ở tại
TP. Cần Thơ .............................................................................................................. 19
Hình 2.6: Mô hình nghiên cứu đề xuất ..................................................................... 24
Hình 3.1: Tốc độ tăng dƣ nợ tín dụng và lãi suất cho vay bình quân giai đoạn
2010-2014.................................................................................................................. 30
Hình 3.2: Số lƣợng các giao dịch vay vốn mua nhà ở thành công............................ 31
Hình 4.1: Quy trình nghiên cứu ................................................................................ 37
Hình 4.2: Vốn điều lệ các NHTM thời điểm 31/12/2015 ......................................... 41
Hình 4.3: Mô hình nghiên cứu đề xuất ..................................................................... 45
Hình 4.4: Mức độ quan tâm của khách hàng với các tiêu chí khi mua nhà .............. 57
Hình 4.5: Mức độ quan tâm đến các vấn đề liên quan khi vay vốn tại
ngân hàng……………………………………………………………………..……58
Hình 4.6: Các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định vay vốn mua nhà ở của KHCN tại
Các NH TMCP trên địa bàn TP HCM ……………………………………..……...66

1

CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Chƣơng 1 giới thiệu tổng quan về lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, câu
hỏi nghiên cứu, phạm vi và đối tƣợng khảo sát, phƣơng pháp nghiên cứu, ý nghĩa đề
tài; cuối cùng là nêu lên những đóng góp mà luận văn mang lại và đồng thời khái
quát kết cấu của luận văn.
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trên thế giới hiện nay, nhà ở vẫn là nhu cầu hết sức bức thiết đối với mỗi
ngƣời dân, đặc biệt là những ngƣời trẻ tuổi, khi họ chƣa tích lũy đƣợc số tiền lớn để
có thể mua nhà. Cụ thể hơn, khả năng mua nhà của giới trẻ ở các nƣớc là khác nhau:
trong khi một số nƣớc, việc mua nhà không phải là quá khó thì ở những nƣớc còn
lại, việc tiết kiệm để mua đƣợc nhà của những ngƣời trẻ tuổi lại vô cùng khó khăn.
Ví dụ, tại Pakistan, chi phí trung bình để mua một căn hộ là 74.953 euro, thu nhập
trung bình của gia đình chỉ là 1.846 euro/năm. Do vậy, một ngƣời Pakistan chỉ có
thể mua nhà sau 40,6 năm chi tiêu tằn tiện và làm việc chăm chỉ. Tại Belarus, một
căn hộ trung bình giá 90.000 euro trong khi thu nhập trung bình của một gia đình
chỉ là 3.203 euro. Do đó, ngƣời dân Belarus phải tiết kiệm 28,1 năm mới đủ tiền
mua nhà. Trong khi đó, giá một căn hộ ở Mỹ là 95.536 euro và thu nhập hàng năm
của gia đình là 35.384 euro. Nhƣ vậy, nếu là công dân bình thƣờng thì chỉ mất 2,7
năm làm việc là có thể mua đƣợc nhà. (Hòai Linh, 2015, “Chuyện tiết kiệm mua
nhà của thế giới”, vietnamnet.vn)
Tại Việt Nam, nhà ở vẫn là nhu cầu bức bách đối với ngƣời dân trẻ tuổi. Tại
TP.HCM với dân số năm 2015 là 8.146.300 ngƣời (Theo Tổng Cục Thống kê,
2016), trong đó, lực lƣợng từ 25 đến 35 tuổi chiếm khỏang 40% dân số, mỗi năm có
hơn 50.000 cặp kết hôn mới nhƣng 95% dân số trẻ tại TP.HCM chƣa có nhà ở. Phần
lớn các bạn trẻ này phải ở nhà thuê, cách xa trung tâm thành phố. Vì thế, nhu cầu
nhà ở hiện nay cho giới trẻ là thiết thực và bức bách.
Đó cũng là lý do tác giả đã chọn đề tài nghiên cứu: “Các yếu tố ảnh hƣởng

đến hành vi vay vốn mua nhà ở của khách hàng cá nhân trẻ tuổi tại các Ngân


2

hàng TMCP trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” nhằm giúp các NHTMCP
trên địa bàn TPHCM đẩy mạnh cho vay mua nhà ở đối với KHCN trẻ tuổi.
1.2 . MỤC TIÊU VÀ CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
1.2.1. Mục tiêu chung
Xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến hành vi vay vốn mua nhà ở của khách
hàng cá nhân trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
Đề tài hƣớng vào các mục tiêu nghiên cứu cụ thể sau đây:
Thứ nhất: Xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến hành vi vay vốn mua nhà ở
của khách hàng cá nhân trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh;
Thứ hai: Xác định mức độ ảnh hƣởng của từng yếu tố đến hành vi vay vốn mua
nhà ở của khách hàng cá nhân trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn TPHCM;
Thứ ba: Gợi ý các NHTMCP trên địa bàn TPHCM đẩy mạnh cho vay mua
nhà ở đối với KHCN trẻ tuổi.
1.2.3. Câu hỏi nghiên cứu
Việc thực hiện đề tài này nhằm trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu sau:
Thứ nhất: Các yếu tố nào ảnh hƣởng đến hành vi vay vốn mua nhà ở của
khách hàng cá nhân trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh?
Thứ hai: Mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố đó đến hành vi vay vốn mua nhà
ở của khách hàng cá nhân trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn TPHCM?
Thứ ba: Giải pháp nào gợi ý cho các NHTMCP trên địa bàn TPHCM đẩy
mạnh cho vay mua nhà ở đối với KHCN trẻ tuổi?
1.3 ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tƣợng nghiên cứu là các yếu tố ảnh hƣởng đến hành vi vay vốn mua

nhà ở của khách hàng cá nhân trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh.
Hành vi ở đây là quyết định vay hoặc không vay sau khi đã tìm hiểu thông tin, suy
nghĩ, lựa chọn và cân nhắc tất cả các yếu tố.


3

Đối tượng khảo sát là những khách hàng cá nhân có độ tuổi từ 25-45 tuổi dự
định vay vốn mua nhà ở tại các NHTMCP trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
Vay vốn mua nhà ở chỉ bao gồm vay mua nhà ở. Đối tƣợng nhà ở nghiên cứu là các
loại nhà ở thƣơng mại, không bao gồm các loại nhà ở xã hội.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
 Không gian: Để các mẫu khảo sát có tính chất đại diện cho tổng thể, tác giả
dựa vào vốn điều lệ, cho vay và cho vay xây dựng năm 2015 của các ngân
hàng TMCP. Vì vấn đề khảo sát là các yếu tố ảnh hƣởng đến hành vi vay vốn
mua nhà để ở, đối tƣợng tác giả muốn nhắm đến là những khách hàng cá
nhân quyết định vay lẫn không vay. Do đó, tác giả không chỉ tiến hành khảo
sát ở những ngân hàng lớn, nơi có vốn điều lệ cũng nhƣ doanh số cho vay
cao, mà mẫu đƣợc chọn ngẫu nhiên sao cho rơi đều vào các ngân hàng lớn,
trung bình và nhỏ xét theo số liệu về vốn điều lệ, cho vay và cho vay xây
dựng năm 2015. Cụ thể về số liệu này đƣợc thể hiện nhƣ các biểu đồ trong
hình 1.1, 1.2 và 1.3 bên dƣới:


4

Vốn điều lệ (tỷ đồng)
37,234
BIDV

31,481
28,722
26,650

Vietcombank
12,425
12,355
12,295
11,750
11,593
9,377
9,000
8,878
8,866
8,100
8,056
6,460
5,550
5,466
5,000
4,798
4,400
4,250
4,000
3,547
3,098
3,080
3,021
3,010

3,000
3,000
3,000
3,000

Eximbank
Maritime Bank
ACB
Techcombank
HDBank
Lienvietpostbank
Seabank
ABBank
VIB
OCB
Saigon Bank
NCB
VietBank
PGBank
-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

Hình 1.1: Vốn điều lệ các NHTMCP thời điểm 31/12/2015
Nguồn: tác giả tự tổng hợp từ báo cáo tài chính 2015 các ngân hàng.


5

Cho vay (tỷ đồng)
Agribank
BIDV
Vietinbank
Vietcombank
Sacombank
SCB
ACB
SHB
MB
VPBank
Techcombank
Eximbank
HDBank
Lienvietpostbank
VIB
Seabank

Bắc Á
Pvcombank
ABBank
TPBank
Maritime Bank
OCB
Nam Á Bank
Việt Á bank
PGBank
Saigon Bank

630,479
598,434
538,080
387,152
185,917
170,462
134,032
131,427
121,349
116,804
111,626
84,760
56,559
56,165
47,777
42,806
41,755
40,170
30,915

28,240
28,091
27,694
20,866
20,268
15,883
11,612
-

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

700,000

Hình 1.2: Số liệu cho vay của các NHTMCP thời điểm 31/12/2015
Nguồn: tác giả tự tổng hợp từ báo cáo tài chính 2015 các ngân hàng.


6

Cho vay xây dựng (tỷ đồng)

BIDV
Vietinbank
Agribank
Vietcombank
SHB
MB
SCB
VPBank
ACB
Việt Á bank
Eximbank
HDBank
Techcombank
ABBank
OCB
Saigon Bank
PGBank
VIB
Maritime Bank
Nam Á Bank

65,920
59,026
46,993
21,296
19,310
10,600
10,488
6,369
5,475

5,310
5,174
5,001
4,543
3,855
3,750
2,246
1,189
1,164
1,064
891
-

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

Hình 1.3: Số liệu cho vay xây dựng của các NHTMCP thời điểm 31/12/2015
Nguồn: tác giả tự tổng hợp từ báo cáo tài chính 2015 các ngân hàng.
Theo đó, tác giả chọn 7 ngân hàng sao cho có mặt trong nhóm cao, trung bình và

thấp xét khi xét theo vốn điều lệ, cho vay và cho vay xây dựng
-

Ngân hàng thuộc nhóm cao: Vietinbank, Vietcombank, BIDV

-

Ngân hàng thuộc nhóm trung bình: Eximbank, ACB

-

Ngân hàng thuộc nhóm thấp: Nam Á Bank, Sài Gòn Bank.

 Thời gian nghiên cứu: số liệu đƣợc tổng hợp chủ yếu từ năm 2014 đến năm
2015.
 Thời gian làm luận văn từ tháng 1/2016 đến 5/2016; trong đó thời gian khảo sát
khách hàng về hành vi vay vốn mua nhà ở của KHCN trẻ tuổi tại các NHTMCP
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh từ 2/2016 đến 4/2016.


7

1.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đề tài sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu định tính và phƣơng pháp định lƣợng kết
hợp, thực hiện qua các giai đoạn là (1) giai đoạn tổng kết lý thuyết; (2) giai đoạn
nghiên cứu sơ bộ và (3) giai đoạn nghiên cứu chính thức.
1.4.1. Tổng kết lý thuyết
Nghiên cứu cơ sở lý thuyết của hành vi vay vốn mua nhà ở của KHCN trẻ tuổi, các
nghiên cứu trong và ngoài nƣớc, từ đó đề xuất các yếu tố ảnh hƣởng đến hành vi
vay vốn mua nhà ở của KHCN trẻ tuổi tại TP HCM và đề xuất mô hình nghiên cứu

1.4.2. Nghiên cứu sơ bộ bằng phƣơng pháp định tính
-

Bƣớc 1: Phỏng vấn nhóm các Anh/Chị là Trƣởng phòng, chuyên viên tín dụng
đang làm việc tại các NHTMCP trên địa bàn TP HCM và các khách hàng đã và
đang vay mua nhà tại các NHTMCP trên địa bàn TP HCM trực tiếp hoặc qua
điện thoại về những yếu tố ảnh hƣởng đến hành vi vay vốn mua nhà ở của các
khách hàng cá nhân trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn TPHCM.

-

Bƣớc 2: Hiệu chỉnh mô hình và thang đo: thêm/bớt các yếu tố trong mô hình theo
ý kiến các Anh/Chị đã tiến hành phỏng vấn nhóm ở bƣớc 1.

-

Bƣớc 3: Phỏng vấn thử nghiệm khoảng 10 khách hàng với bảng câu hỏi xem
bảng câu hỏi đã rõ ràng chƣa, có chỗ nào khó hiểu hoặc gây nhầm lẫn không.

-

Bƣớc 4: Chỉnh sửa lại bảng câu hỏi cho phù hợp.

1.4.3. Nghiên cứu chính thức bằng phƣơng pháp định lƣợng
 Lấy mẫu:
Lấy mẫu theo phƣơng pháp chọn mẫu thuận tiện, phi xác suất. Cỡ mẫu đƣợc
xác định theo công thức sau:
Z
n  p *(1  p)*  


2

Trong trƣờng hợp bất lợi nhất là độ biến động của dữ liệu ở mức tối đa thì:
V=p*(1-p) → max →V’=1–2p=0→ p=0,5(1)
ε = 7% (2)


8

Trong thực tế các nghiên cứu thƣờng sử dụng độ tin cậy 97% hay
1- α = 97% →

Z (1  0, 485  Z  2,17
2

(3)

Kết hợp (1) (2) và (3) ta có cỡ mẫu 240 quan sát. Nhƣ vậy yêu cầu đặt ra đối
với cỡ mẫu thì số quan sát là 400 đủ lớn để tiến hành nghiên cứu.
Xử lý số liệu bằng phần mềm SPSS 20.0:
 Thống kê mô tả mẫu khảo sát:
Tác giả sử dụng thang đo Likert 5 khoảng để đo lƣờng giá trị các biến số
(Rất không quan trọng – Rất quan trọng), thông tin thu thập từ nghiên cứu định
lƣợng này dùng để đo lƣờng mức độ quan tâm đến các tiêu chí khi mua nhà ở và đo
lƣờng mức độ quan tâm đến các vấn đề khi vay vốn của KHCN trẻ tuổi.
 Phân tích hồi quy nhị phân:
Kiểm định mô hình nghiên cứu lý thuyết bằng phân tích hồi quy nhị phân
nhằm nghiên cứu mối tƣơng quan giữa các yếu tố ảnh hƣởng đến hành vi vay vốn
mua nhà ở của KHCN trẻ tuổi tại TPHCM.

1.5 Ý NGHĨA NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣởng đến hành vi vay vốn mua nhà ở của
khách hàng cá nhân trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
nắm bắt kịp thời, đầy đủ và chính xác thứ tự ƣu tiên các yếu tố ảnh hƣởng trực tiếp
đến quyết định vay vốn mua nhà ở của khách hàng cá nhân. Trên thực tế đó, các
ngân hàng thƣơng mại Việt Nam sẽ tập trung tốt hơn trong công tác hoạch định để
cải thiện các yếu tố này nhằm duy trì khách hàng hiện hữu và thu hút thêm khách
hàng mới.
Bên cạnh đó, kết quả nghiên cứu có thể đƣợc triển khai và áp dụng rộng rãi
với nhiều ngân hàng thƣơng mại khác tại Việt Nam.
1.6 KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
Phần nội dung của luận văn đƣợc kết cấu thành năm chƣơng:
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU


9

Chƣơng này giới thiệu tổng quan về vấn đề nghiên cứu nhƣ lý do chọn đề tài,
mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, phạm vi và đối tƣợng khảo sát, phƣơng
pháp nghiên cứu, ý nghĩa đề tài và kết cấu của luận văn.
CHƢƠNG 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HÀNH VI VAY VỐN MUA
NHÀ Ở CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TRẺ TUỔI
Chƣơng này trình bày cơ sở lý thuyết về các yếu tố ảnh hƣởng quyết định đến
hành vi vay vốn mua nhà ở của KHCN trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn
TPHCM và các mô hình nghiên cứu trƣớc đây để làm cơ sở cho các lập luận trong
luận văn này, từ đó đƣa ra các yếu tố chính ảnh hƣởng đến hành vi vay vốn mua nhà
ở của KHCN trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn TP HCM; đồng thời đề xuất mô
hình nghiên cứu và các giả thiết nghiên cứu.
CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG CHO VAY MUA NHÀ Ở CỦA NGƢỜI
TRẺ TUỔI TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN TRÊN ĐỊA

BÀN TPHCM
Chƣơng này trình bày thực trạng nhà ở của ngƣời dân tại TPHCM và thực
trạng cho vay mua nhà ở của ngƣời trẻ tuổi tại các Ngân hàng TMCP trên địa bàn
TPHCM.
CHƢƠNG 4: NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN
HÀNH VI VAY VỐN MUA NHÀ Ở CỦA KHCN TRẺ TUỔI TẠI TPHCM
Chƣơng này trình bày phƣơng pháp nghiên cứu và kết quả nghiên cứu có đƣợc
sau khi sử dụng công cụ thống kê để xử lý. Ngƣời viết tiến hành kiểm định bằng mô
hình hồi quy nhị phân.
CHƢƠNG 5: MỘT SỐ GỢI Ý CHÍNH SÁCH GIÖP NGÂN HÀNG
ĐẨY MẠNH CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN
TRẺ TUỔI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chƣơng này tóm tắt lại các kết quả chính của nghiên cứu, đề xuất các gợi ý
chính sách và đƣa ra các giải pháp giúp các NHTMCP đẩy mạnh cho vay mua nhà ở
đối với các KHCN trẻ tuôi trên địa bàn TPHCM; đồng thời nêu ra những hạn chế
của đề tài và gợi mở hƣớng cho những nghiên cứu tiếp theo.


10

CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HÀNH VI VAY VỐN
MUA NHÀ Ở CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TRẺ TUỔI
Chƣơng 2 trình bày cơ sở lý thuyết về các yếu tố ảnh hƣởng đến hành vi vay
vốn mua nhà ở của KHCN trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn TPHCM và trình
bày về các mô hình nghiên cứu trƣớc đây để làm cơ sở cho các lập luận trong luận
văn, từ đó đƣa ra các yếu tố chính ảnh hƣởng đến quyết định vay vốn mua nhà ở của
KHCN trẻ tuổi; đồng thời tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu và các giả thiết
nghiên cứu.
2.1. CÁC MÔ HÌNH LÝ THUYẾT VỀ HÀNH VI
2.1.1 Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action - TRA)

Thuyết hành động hợp lý đƣợc Ajzen và Fishbein xây dựng năm 1975, cho rằng
ý định hành vi (Behavior Intention) là yếu tố quan trọng nhất dự đoán hành vi tiêu dùng.
Ý định hành vi bị ảnh hƣởng bởi hai yếu tố: thái độ (Attitude) và chuẩn chủ quan
(Subjective Norm). Trong đó, thái độ là biểu hiện yếu tố cá nhân thể hiện niềm tin tích
cực hay tiêu cực của ngƣời tiêu dùng đối với sản phẩm. Còn chuẩn chủ quan thể hiện ảnh
hƣởng của quan hệ XH (nhƣ gia đình, bạn bè, đồng nghiệp) lên cá nhân ngƣời tiêu dùng.
Thái độ đối với
hành vi

Niềm tin về hậu
quả của hành vi

Ý định thực
hiện hành vi

Niềm tin quy chuẩn
về hành vi

Hành vi

Chuẩn chủ quan
đến hành vi

Ảnh hƣởng
Phản hồi
Hình 2.1 Thuyết hành động hợp lý (TRA)
(Nguồn: Ajzen và Fishbein, 1975)


11

Yếu tố quyết định đến hành vi cuối cùng không phải là thái độ mà là ý định
hành vi. Ý định bị tác động bởi thái độ và chuẩn chủ quan. Thái độ đối với một
hành động là bạn cảm thấy nhƣ thế nào khi làm một việc gì đó. Chuẩn chủ quan là
ngƣời khác (gia đình, bạn bè,…) cảm thấy nhƣ thế nào khi bạn làm việc đó.
Nghĩa là, ý định hành vi (BI) là một hàm gồm thái độ đối với hành vi và
chuẩn chủ quan đối với hành vi đó.
BI = W1.AB + W2.SN
Trong đó, W1 và W2 là các trọng số của thái độ (AB) và chuẩn chủ quan
(SN).
Thái độ (Attitude Toward Behavior) là yếu tố cá nhân thể hiện niềm tin tích
cực hay tiêu cực, đồng tình hay phản đối của một ngƣời tiêu dùng đối với hành vi
và sự đánh giá đối với kết quả của hành vi đó. Chuẩn chủ quan (Subjective Norms)
là nhận thức, suy nghĩ về những ngƣời ảnh hƣởng (có quan hệ gần gũi với ngƣời có
ý định thực hiện hành vi nhƣ: ngƣời thân trong gia đình, bạn bè, đồng nghiệp) cho
rằng nên thực hiện hay không nên thực hiện hành vi (Ajzen, 1991).
 Hạn chế mô hình TRA: Hạn chế lớn nhất của thuyết này là hành vi của một
cá nhân đặt dƣới sự kiểm soát của ý định. Nghĩa là, thuyết này chỉ áp dụng đối với
những trƣờng hợp cá nhân có ý thức trƣớc khi thực hiện hành vi. Vì thế, thuyết này
không giải thích đƣợc trong các trƣờng hợp: hành vi không hợp lý, hành động theo
thói quen, hoặc hành vi đƣợc coi là không ý thức (Ajzen, 1985).
2.1.2. Thuyết hành vi hoạch định (Theory of Planned Behavior – TPB)
Trên cơ sở thuyết hành động hợp lý của Ajzen và Fishbein (1975), Ajzen
(1991) phát triển Thuyết hành vi hoạch định (Theory of Planed Behavior - TPB) để
dự báo và làm sáng tỏ hành vi con ngƣời trong một bối cảnh cụ thể.
Nó sẽ cho phép dự đoán cả những hành vi không hoàn toàn điều khiển đƣợc
với giả định một hành vi có thể đƣợc dự báo hoặc đƣợc giải thích bởi ý định để thực
hiện hành vi đó. Theo đó, TPB cho rằng ý định là yếu tố động cơ dẫn đến hành vi và
đƣợc định nghĩa nhƣ là mức độ nỗ lực cá nhân để thực hiện hành vi. Ý định là tiền

12

đề gần nhất của hành vi và đƣợc dự đoán lần lƣợt bởi thái độ; chuẩn chủ quan và
nhận thức kiểm soát hành vi.

Niềm tin về
hành vi

Thái độ đối
với hành vi

Niềm tin về
chuẩn chủ
quan

Chuẩn chủ
quan

Niềm tin về
kiểm soát

KỲ
VỌNG
Ý
ĐỊNH

HÀNH
VI

Kiểm soát hành
vi thực sự

Nhận thức
kiểm soát
hành vi

Hình 2.2 Thuyết hành vi hoạch định (TPB)
(Nguồn: Ajzen, 1991)
Trong đó:
- Thái độ (Attitude Toward Behavior - AB) đƣợc hiểu nhƣ là cảm xúc tích
cực hay tiêu cực cá nhân bị ảnh hƣởng bởi các yếu tố tâm lý và các tình huống đang
gặp phải. Các yếu tố khác ảnh hƣởng đến thái độ đối với hành vi kinh doanh, nhƣ:
sẵn sàng chấp nhận rủi ro, sự tự do, độc lập,...
- Chuẩn chủ quan (Subjective Norm - SN) hay cảm nhận về ảnh hƣởng từ
phía cộng đồng xã hội đƣợc định nghĩa là “nhận thức về áp lực xã hội đến thực hiện
hoặc không thực hiện hành vi” (Ajzen, 1991). Đó là ảnh hƣởng của những ngƣời
quan trọng và gần gũi có thể tác động đến cá nhân thực hiện hành vi.
- Nhận thức kiểm soát hành vi (Perceived Behavioral Control - PBC) phản
ánh việc dễ dàng hay khó khăn khi thực hiện hành vi và việc thực hiện hành vi đó
có bị kiểm soát, hạn chế hay không. Ajzen (1991) đề nghị rằng yếu tố kiểm soát
hành vi tác động trực tiếp đến ý định thực hiện hành vi và nếu chính xác trong nhận
thức của mình, thì kiểm soát hành vi còn dự báo cả hành vi.


13

TPB giả định thêm rằng những phần hợp thành ý định lần lƣợt đƣợc xác định
bởi kỳ vọng nổi bật nhất và ƣớc lƣợng kỳ vọng cho mỗi thành phần đó. Trong đó,
kỳ vọng về thái độ đối với một hành vi có sẵn, hoặc kỳ vọng cụ thể về kết quả của

việc thực hiện hành vi; kỳ vọng về chuẩn chủ quan đó là nhận thức của những
ngƣời quan trọng khác là tán thành hay không tán thành thực hiện hành vi; kỳ vọng
về nhận thức kiểm soát hành vi liên quan tới những điều kiện thuận tiện hay cản trở
việc thực hiện hành vi. Ajzen (1991) khẳng định những kỳ vọng này là những thông
tin nền tảng của hành vi và nguyên nhân dẫn đến hành vi một cách cơ bản là bởi
những kỳ vọng này. Vì thế, sự thay đổi một trong những kỳ vọng trên có thể dẫn
đến sự thay đổi về hành vi. Dựa vào nguyên nhân căn bản này, một số nhà nghiên
cứu đã tạo ra sự can thiệp để thay đổi kỳ vọng để xác định xem ngƣời ta có thay đổi
hành vi hay không. Một số khác đã khám phá sự ảnh hƣởng của chính sách can
thiệp bằng cách kiểm tra sự thay đổi kỳ vọng sau khi áp dụng chính sách.
TPB đã đƣợc áp dụng thành công để dự đoán và giải thích các hành vi khác
nhau nhƣ: quyết định bỏ phiếu, giảm cân, ngừng hút thuốc, vi phạm giao thông, ...
Trong lĩnh vực kinh doanh, các nhà nghiên cứu thƣờng chọn TPB làm khung lý
thuyết cho các nghiên cứu về quản trị và marketing.
Tóm tắt các yếu tố của Thuyết hành vi hoạch định TPB hể hiện ở Bảng
Bảng 2.1: Các yếu tố của Thuyết hành vi hoạch định TPB
Định nghĩa

Yếu tố

Nguồn

Thái

độ Một cảm xúc tích cực hoặc tiêu cực của cá nhân Ajzen

đối

với (ảnh hƣởng đến sự đánh giá) về việc thực hiện các Fishbein

hành vi
Chuẩn chủ
quan

hành vi mục tiêu.

(1975)

Nhận thức của một ngƣời cho rằng hầu hết những Ajzen

&

ngƣời quan trọng với anh ta nghĩ anh ta nên hay không Fishbein
nên thực hiện các hành vi.

(1975)

Nhận thức Nhận thức về những hạn chế bên ngoài và bên trong Ajzen
kiểm soát của hành vi.
hành vi

&

Fishbein

Nhận thức về sự dễ dàng và khó khăn trong việc thực (1975)

&

14

hiện hành vi

Ý định là sự biểu thị sự sẵn sàng của mỗi ngƣời khi
thực hiện một hành vi đã quy định và nó đƣợc xem
nhƣ là tiền đề trực tiếp dẫn đến hành vi.
Ý định

Ajzen

&

Ý định dựa trên các ƣớc lƣợng bao gồm: Thái độ Fishbein
dẫn đến hành vi và chuẩn chủ quan; nhận thức kiểm (1975)
soát hành vi và các trọng số gán cho các ƣớc lƣợng
này tùy thuộc vào tầm quan trọng của chúng.
Là sự phản ứng hiển nhiên có thể nhận thấy đƣợc thực
hiện trong tình huống cùng với mục tiêu đã quy định Ajzen

Hành vi

&

trƣớc đó. Những quan sát hành vi đơn lẻ có thể đƣợc Fishbein
tổng hợp nhiều lần trong các phạm vi đƣợc tạo ra về (1975)
một phép đo tiêu biểu hành vi mang tính tổng quát.
(Nguồn: tổng hợp của tác giả)

2.2. TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN TRƢỚC ĐÂY

2.2.1 Các nghiên cứu nƣớc ngoài
2.2.1.1. Nghiên cứu của Frangos, Konstantinos, Ioannis, Giannis, and Valvi
(2012) “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định vay ngân hàng của
khách hàng Hy Lạp”
Mục tiêu của nghiên cứu này là xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết
định của khách hàng để vay một khoản tiền từ một ngân hàng đối với khách hàng ở
Hy Lạp. Đây cũng là những nỗ lực của các ngân hàng để thu hút khách hàng mới và
duy trì những khách hàng hiện có.
Thông qua cơ sở lý thuyết các tác giả đề xuất các yếu tố ảnh hƣởng đến
quyết định vay của khách hàng khi lựa chọn ngân hàng: Yếu tố cá nhân, lãi suất,
chất lƣợng dịch vụ, chính sách vay vốn của ngân hàng, sự hài lòng của khách hàng
(hình 2.3)


15

Yếu tố nhân khẩu học

Lãi suất cho vay
Chất lƣợng dịch vụ

Quyết định vay

Sự hài lòng của
khách hàng
Các chính sách vay
vốn của ngân hàng
Hình 2.3 Mô hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định vay ngân hàng
của khách hàng Hy Lạp
(Nguồn: Frangos và cộng sự,, 2012)

Thông qua 1 mẫu ngẫu nhiên của ngƣời dân Hy Lạp (n = 277) đã đƣợc lựa
chọn để kiểm tra giả thiết. Các thang đo đƣợc đánh giá thông qua CFA để đảm bảo
tính hợp lệ và giá trị. Sau đó thông qua phân tích hồi quy Logistic, kết quả cho thấy:
Yếu tố xã hội nhƣ là tình trạng hôn nhân, dịch vụ khách hàng, thiết kế và lãi suất là
các yếu tố quan trọng nhất ảnh hƣởng đến quyết định của khách hàng.
Kết quả phân tích cho thấy các yếu tố sau ảnh hƣởng đến quyết định vay của
ngƣời dân ở Hy Lạp: Lãi suất vay, chất lƣợng dịch vụ, yếu tố cá nhân. Đây là các
yếu tố ảnh hƣởng chủ yếu đến quyết định vay vốn.
2.2.1.2. Nghiên cứu của Devlin (2002) “Nghiên cứu phân tích các tiêu chí lựa
chọn vay mua nhà trên thị trường tại Vương Quốc Anh”
Nghiên cứu này phân tích các tiêu chí lựa chọn của khách hàng trên thị
trƣờng trong việc vay mua nhà của vƣơng quốc Anh. Đặc biệt nghiên cứu điều tra
về tầm quan trọng của các tiêu chí lựa chọn theo ngƣời tiêu dùng và cũng phân tích
sự khác biệt quan trọng của sự lựa chọn đối với một số yếu tố liên quan tới nhân